                     64891
Ngân hàng Thế giới




    Hà Nội - 2011
                                         L�?i cảm ơn



Ấn phẩm này là kết quả nghiên cứu trong nhi�?u năm của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam với chủ đ�? “Xã
hội và các xung đột đất đai�? nhằm hỗ trợ Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng cải thiện chính sách và thực tiễn
v�? thu hồi và chuyển dịch đất đai để đạt được sự tăng trưởng b�?n vững trong quá trình đô thị hóa và công
nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng hiện nay.

Ba báo cáo trong ấn phẩm (Báo cáo 1 - �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế
chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam; Báo cáo 2 - Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi
thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam; Báo cáo 3 - Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại
v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam) do Giáo sư Tiến sĩ Khoa h�?c �?ặng
Hùng Võ, tư vấn độc lập (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng) thực hiện với sự hợp tác của
một số chuyên gia làm việc tại Tổng cục Quản lý �?ất đai, thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng. Nghiên cứu
điểm trong báo cáo thứ hai và thứ ba do Viện Xã hội h�?c thuộc Viện Khoa h�?c Xã hội Việt Nam thực hiện.
Trưởng nhóm nghiên cứu là Tiến sỹ Phạm Thị Mộng Hoa, chuyên gia cao cấp v�? phát triển xã hội, Văn
phòng Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam.

Báo cáo thứ nhất được hoàn thành trong năm 2009 và hai báo cáo còn lại được hoàn thành trong năm 2010
và 2011. Các chuyên gia phản biện là: ông Reidar Kvam, cố vấn v�? các chính sách an toàn của vùng Mỹ
La-tinh và ông Jose Vicente Zevallos, chuyên gia cao cấp v�? phát triển xã hội, đối với báo cáo thứ nhất; ông
Jonathan Lindsay, Luật sư cao cấp và Keith Clifford Bell, chuyên gia cao cấp v�? chính sách đất đai (Ngân
hàng Thế giới), đối với báo cáo thứ hai và thứ ba. Nhóm nghiên cứu cũng nhận được góp ý từ bà Nina
Bhatt, chuyên gia v�? phát triển xã hội (Ngân hàng thế giới), cho báo cáo thứ nhất; từ ông Paul Munro-Faure,
Tổ chức Nông lương thế giới (FAO), cho báo cáo thứ hai; và từ ông Sanjay Agarwal, chuyên gia v�? phát
triển xã hội (Ngân hàng thế giới), cho báo cáo thứ ba. Nhóm nghiên cứu cũng đồng th�?i lấy ý kiến của các
chuyên gia trong nước: Tiến sỹ Nguyễn �?ình Bồng (Phó Chủ tịch, Hội Khoa h�?c đất Việt Nam) và Tiến sỹ
Phạm �?ức Phong (nguyên Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài chính) đối với báo cáo thứ hai; ông
Lê �?ình �?ấu (nguyên Phó tổng Thanh tra Chính phủ), Luật sư Hoàng Ng�?c Giao (Phó Viện trưởng, Viện
nghiên cứu Chính sách, Pháp luật và Phát triển) và Tiến sỹ, Luật sư Nguyễn Văn Lạng (nguyên Phó chánh
Thanh tra, Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng), đối với báo cáo thứ ba. Ngoài ra, tại các Hội thảo tham vấn tổ
chức vào tháng 6 năm 2009 (cho báo cáo thứ nhất) và tháng 5 năm 2011 (cho báo cáo thứ hai và báo cáo
thứ ba), nhóm nghiên cứu cũng nhận được góp ý và phản hồi từ các chuyên gia v�? đất đai thuộc nhi�?u cơ
quan, tổ chức. Tổng cục Quản lý �?ất đai đã phối hợp với Ngân hàng Thế giới tổ chức các hội thảo này tại
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nhằm thảo luận các phát hiện và đ�? xuất của các báo cáo. �?inh Thúy
Quyên và Nguyễn Thu Phương (Ngân hàng Thế giới) hỗ trợ công việc hậu cần và ông Mel Blunt giúp biên
tập bản tiếng Anh của các báo cáo.

Nhóm nghiên cứu chân thành cảm ơn các cá nhân và tổ chức nói trên đã góp phần quan tr�?ng giúp chuẩn
bị và hoàn thiện các báo cáo. Chúng tôi rất biết ơn ông Daniel Gibson đã hướng dẫn và góp ý cho các báo



                                                                                                           i
cáo. Chúng tôi xin được bầy t�? l�?i cảm ơn đặc biệt v�? sự hỗ trợ hiệu quả của bà Victoria Kwakwa, Giám đốc
Quốc gia; bà Hoonae Kim, nguyên Giám đốc Chương trình Phát triển b�?n vững và bà Jennifer Sara, Giám
đốc Chương trình Phát triển b�?n vững; ông Douglas J. Graham, nguyên �?i�?u phối viên Ban Môi trư�?ng và
Xã hội và bà Pilar Larreamendy, �?i�?u phối viên Ban Xã hội của Ngân hàng Thế giới tại Việt nam.

Các tác giả là ngư�?i chịu trách nhiệm cho tất cả những nhầm lẫn nếu có. Các quan điểm thể hiện trong báo
cáo này hoàn toàn là những quan điểm của các tác giả.




ii
iii
iv
                                                                  mục Lục



L�?i cảm ơn ....................................................................................................................................................i
mục lục....................................................................................................................................................... iii
Từ viết tắt....................................................................................................................................................xi
Thuật ngữ ................................................................................................................................................ xiii


B�?O c�?O 1. �?Ề XUẤT VỀ HOÀn THiỆn cH�?nH S�?cH nHÀ nƯỚc THU HỒi �?ẤT
                      VÀ cơ cHẾ cHUYỂn DỊcH �?ẤT �?Ai TỰ nGUYỆn Ở ViỆT nAm ......................1
Tóm tắt .........................................................................................................................................................2
1. Giới thiệu chung ....................................................................................................................................11
2. Phân tích hệ thống pháp luật đất đai của Việt nam v�? chuyển dịch đất đai ...................................19
   2.1. Quá trình hình thành các quy định pháp luật v�? chuyển dịch đất đai ở Việt Nam ...........................19
   2.2. Phân tích hiện trạng pháp luật v�? chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai
        tự nguyện ở Việt Nam .........................................................................................................20
          2.2.1. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc .....................................................................................20
          2.2.2. Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ...................................................................................24
          2.2.3. Nhận xét v�? điểm mạnh và điểm yếu của 2 cơ chế chuyển dịch đất đai ................................25
   2.3. Vấn đ�? lý luận, thực tiễn và quy định pháp luật v�? bồi thư�?ng, tái định cư bắt buộc ở Việt Nam .......26
        2.3.1. Lý luận kinh tế chính trị h�?c v�? đất đai ở Việt Nam ...............................................................26
          2.3.2. Chuyển dịch đất đai từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp là đòi h�?i
                 tất yếu của quá trình phát triển ..............................................................................................28
          2.3.3. Những quy định chủ yếu của pháp luật đất đai ở Việt Nam v�? bảo đảm b�?n vững xã hội
                 trong quá trình chuyển dịch đất đai .......................................................................................28

3. Phân tích thực tế triển khai việc chuyển dịch đất đai ở Việt nam ...................................................31
   3.1. �?ánh giá thực tế việc chuyển dịch đất đai dưới góc nhìn của lãnh đạo cấp tỉnh..............................31
   3.2. �?ánh giá thực tế việc chuyển dịch đất đai dưới góc nhìn của nhà đầu tư .......................................33
   3.3. �?ánh giá thực tế việc chuyển dịch đất đai dưới góc nhìn của ngư�?i bị thu hồi đất ........................34
   3.4. Thực tiễn triển khai việc chuyển dịch đất đai bắt buộc ở Việt Nam .................................................36
          3.4.1. �?ánh giá v�? thực thi pháp luật đất đai ..................................................................................36

                                                                                                                                                                v
            3.4.2. �?ánh giá v�? giải pháp tăng cư�?ng kiểm tra thực thi pháp luật và cơ chế giám sát của ngư�?i dân....37
            3.4.3. Cơ chế tham gia của cộng đồng dân cư và ngư�?i dân trong quá trình chuyển dịch đất đai
                   bắt buộc ở Việt Nam ..............................................................................................................37

4. Khả năng áp dụng các kinh nghiệm quốc tế và trong nước vào thực tế Việt nam .........................39
     4.1. Khả năng áp dụng các kinh nghiệm quốc tế và trong nước vào thực tế Việt Nam..........................39
            4.1.1. Khả năng áp dụng cơ chế chia sẻ lợi ích trong các dự án có tác động lớn v�? xã hội và môi trư�?ng ... 41
            4.1.2. Khả năng áp dụng cơ chế góp đất và đi�?u chỉnh lại đất đai..................................................42
            4.1.3. Khả năng áp dụng cơ chế giao quy�?n phát triển chuyển nhượng được.................................44
     4.2. �?ánh giá v�? khả năng áp dụng kinh nghiệm một vài nước khác vào Việt Nam ..............................45
            4.2.1. Mô hình chuyển dịch đất đai ở Trung Quốc ....................................................................................... 45
            4.2.2. Mô hình chuyển dịch đất đai ở Hàn Quốc .............................................................................45
     4.3. �?ánh giá v�? khả năng áp dụng kinh nghiệm từ các triển khai thử nghiệm trong nước ...................46
            4.3.1. �?ánh giá mở rộng phạm vi áp dụng hình thức ngư�?i đang sử dụng đất góp vốn bằng
                   giá trị quy�?n sử dụng đất hoặc giá trị bồi thư�?ng v�? đất thành cổ phần của dự án đầu tư
                  đối với trư�?ng hợp chuyển dịch đất đai bắt buộc .......................................................................... 46
            4.3.2. �?ánh giá khả năng cho phép các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bồi thư�?ng, giải phóng
                   mặt bằng .................................................................................................................................46
            4.3.3. Một vài vấn đ�? v�? thủ tục định giá đất đang thử nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh ..........47
5. �?�? xuất những đi�?u chỉnh, đổi mới v�? cơ chế chuyển dịch đất đai ở Việt nam ..............................48
     5.1. �?�? xuất v�? đổi mới, đi�?u chỉnh cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ............................................48
     5.2. �?�? xuất v�? đổi mới, đi�?u chỉnh cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc ..............................................50
     5.3. �?�? xuất v�? xác định giới hạn giữa cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai
          tự nguyện ..........................................................................................................................................51
     5.4. �?�? xuất các biện pháp tăng hiệu quả của triển khai thực tế..............................................................52
            5.4.1. Nâng cao năng lực của bộ máy quản lý đất đai và nâng cao nhận thức cộng đồng v�?
                   pháp luật đất đai ....................................................................................................................52
            5.4.2. Biện pháp tăng cư�?ng kiểm tra, giám sát việc thực hiện các cơ chế chuyển dịch đất đai ....53
            5.4.3. Biện pháp tạo cơ chế để cộng đồng dân cư và ngư�?i bị thu hồi đất tham gia trực tiếp vào
                   quá trình thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư ............................................................53

6. Kết luận và các bước triển khai tiếp theo ...........................................................................................55
     Tài liệu tham khảo .................................................................................................................................56
     Phụ lục: các văn bản quy phạm pháp luật v�? chuyển dịch đất đai ..................................................58
     Phụ lục 1: Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến chuyển dịch đất đai trong giai đoạn
     1987 - 2003 ..............................................................................................................................................58
     Phụ lục 2: Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến chuyển dịch đất đai trong giai đoạn
     từ 2004 đến nay .......................................................................................................................................63




vi
B�?O c�?O 2. nGHiÊn cỨU VỀ cơ cHẾ X�?c �?ỊnH Gi�? �?ẤT PHục Vụ BỒi THƯ�?nG,
                      HỖ TRỢ VÀ T�?i �?ỊnH cƯ TẠi ViỆT nAm ..............................................................67
Tóm tắt .......................................................................................................................................................68
1. Giới thiệu chung ....................................................................................................................................75
2. Phân tích hệ thống pháp luật hiện hành v�? định giá đất phục vụ tính giá trị bồi thư�?ng,
hỗ trợ, tái định cư ở Việt nam .................................................................................................................78
   2.1. Tổng quan ........................................................................................................................................78
   2.2. Hệ thống pháp luật hiện hành v�? xác định giá đất phục vụ tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
        khi Nhà nước thu hồi đất và việc thực thi trên thực tế .....................................................................79
          2.2.1. Phân tích quá trình hình thành pháp luật v�? giá đất ở Việt Nam ..........................................79
          2.2.2. Phân tích quy định hiện hành v�? xác định giá đất phục vụ tính toán bồi thư�?ng, hỗ trợ,
                 tái định cư cho ngư�?i có đất bị thu hồi ..................................................................................84
          2.2.3. Nhận xét đối với quy định của pháp luật hiện hành v�? định giá bất động sản phục vụ
                 bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ......................................................90

3. Phân tích kinh nghiệm quốc tế v�? định giá đất ..................................................................................93
   3.1. Vấn đ�? định giá đất phục vụ bồi thư�?ng khi chiếm giữ đất đai bắt buộc tại Australia ................ 93
   3.2. Vấn đ�? định giá đất tại �?ài Loan Trung Quốc ..................................................................................95
   3.3. Vấn đ�? định giá đất tại các nước có n�?n kinh tế chuyển đổi ở �?ông Âu..........................................96
   3.3. Vấn đ�? định giá đất tại Thái Lan.......................................................................................................97

4. Kết quả nghiên cứu điểm v�? hiệu quả kinh tế, xã hội của việc bồi thư�?ng theo giá thị trư�?ng ........99
  4.1. Lựa ch�?n nghiên cứu điểm ...............................................................................................................99
   4.2. Kết quả nghiên cứu .........................................................................................................................101
          4.2.1. Mức độ hiểu biết của ngư�?i bị thu hồi đất v�? giá đất và mức độ hài lòng v�? giá đất
                 tính bồi thư�?ng cho ngư�?i bị thu hồi đất .............................................................................101
          4.2.2. �?ánh giá mức độ hài lòng v�? cách thực hiện việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư ...104
          4.2.3. �?ánh giá v�? cơ chế xác định giá đất hiện nay tại địa phương.............................................107
          4.2.4. �?ánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của việc định giá đất tại địa phương............................109

5. �?�? xuất v�? hoàn chỉnh quy định của pháp luật v�? định giá đất áp dụng cho bồi thư�?ng,
   hỗ trợ, tái định cư................................................................................................................................112
   5.1. �?�? xuất những nội dung cần sửa đổi, bổ sung đối với hệ thống văn bản pháp luật hiện hành
        của Việt Nam v�? định giá đất phục vụ tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi
        Nhà nước thu hồi đất .....................................................................................................................112
          5.1.1. Quy định v�? phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trư�?ng ..........................................112
          5.1.2. Hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất........ 113
          5.1.3. Bổ sung quy định v�? trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất, quyết định v�? giá đất
                 phục vụ tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư ..................................................................... 114




                                                                                                                                                             vii
   5.2. Xây dựng nội dung văn bản pháp luật quy định v�? trình tự, thủ tục thực hiện giao đất,
        cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư ...............117

6. Kết luận ................................................................................................................................................120
   Tài liệu tham khảo ...............................................................................................................................122
   Phụ lục: Hướng dẫn quy trình kỹ thuật định giá đất đai và bất động sản phục vụ tính toán
   bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư............................................................................................................123
          Phụ lục 1: Hướng dẫn quy trình kỹ thuật định giá đất đai và bất động sản ...................................123
          Phụ lục 2: Mẫu Chứng thư định giá ...............................................................................................152
          Phụ lục 3: Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập, đi�?u chỉnh......................................................154


B�?O c�?O 3. nGHiÊn cỨU HOÀn THiỆn cơ cHẾ Giải QUYẾT KHiẾU nẠi VỀ BỒi THƯ�?nG,
                     HỖ TRỢ, T�?i �?ỊnH cƯ KHi nHÀ nƯỚc THU HỒi �?ẤT TẠi ViỆT nAm .......157
Tóm tắt .....................................................................................................................................................158
1. Giới thiệu chung ..................................................................................................................................168
2. Quá trình xây dựng và thực thi pháp luật v�? khiếu nại hành chính ở Việt nam ..........................171
   2.1. Quá trình xây dựng pháp luật v�? khiếu nại hành chính ..................................................................171
   2.2. Hệ thống pháp luật hiện hành v�? khiếu nại hành chính ..................................................................173
   2.3. Thực thi pháp luật v�? khiếu nại hành chính và những bức xúc từ thực tế ......................................... 178

3. Phân tích kinh nghiệm quốc tế v�? cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính của dân.....................182
   3.1. Kinh nghiệm sử dụng cơ quan tài phán hành chính để giải quyết khiếu nại hành chính ...............182
   3.2. Kinh nghiệm giải quyết khiếu nại của những ngư�?i bị thiệt hại trong triển khai các dự án đầu tư ..... 183
        3.2.1. Nhóm vấn đ�? đầu tiên được đ�? cập tới là các khối công việc phải quan tâm thực hiện
               trong việc hình thành một cơ chế hiệu quả giải quyết các bức xúc (GRM) ........................184
          3.2.2. Nhóm vấn đ�? thứ hai là toàn bộ quá trình giải quyết cần thực hiện đối với GRM ..............185
          3.2.3. Nhóm vấn đ�? thứ ba là thiết kế các công việc cần thực hiện để tạo một cơ chế hiệu quả
                giải quyết đối với GRM .........................................................................................................186
          3.2.4. Nhận xét v�? quy trình giải quyết khiếu nại hành chính ở Việt Nam dựa trên các
                 đ�? xuất của WB/IFC .............................................................................................................188
4. Tổ chức thực hiện nghiên cứu điểm phát hiện các khiếm khuyết trong hệ thống pháp luật
   và thực thi pháp luật v�? giải quyết khiếu nại hành chính đối với thu hồi đất và giải quyết
   bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư ...........................................................................................................190
   4.1. Lựa ch�?n nghiên cứu điểm .............................................................................................................190
   4.2. Kết quả nghiên cứu .........................................................................................................................194
          4.2.1. �?ánh giá của ngư�?i bị thu hồi đất v�? một số thủ tục có liên quan đến phương án bồi thư�?ng,
                 hỗ trợ, tái định cư.................................................................................................................194
          4.2.2. �?ánh giá của ngư�?i có khiếu nại v�? cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại hiện nay .....199



viii
5. �?�? xuất giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết bức xúc, khiếu nại v�? thu hồi đất và
   bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư ...........................................................................................................202
    5.1. �?�? xuất một văn bản hướng dẫn thực hiện cơ chế độc lập giải quyết các khiếu nại hành chính
         v�? thu hồi đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư để áp dụng cho các dự án đầu tư
         (có nội dung áp dụng cho cộng đồng dân tộc ít ngư�?i) ...................................................................203
   5.2. �?�? xuất việc sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với quy định pháp luật và thực thi pháp luật v�?
        giải quyết khiếu nại hành chính trong quản lý đất đai ....................................................................208
          5.2.1. Cơ quan nào có thẩm quy�?n quyết định giải quyết các khiếu nại hành chính? ...................208
          5.2.2. Những quy định nào cần được đi�?u chỉnh trong hệ thống pháp luật v�? khiếu nại hành chính? ...210
   5.3. Giải pháp nâng cao năng lực ..........................................................................................................210

6. Kết luận ................................................................................................................................................211
     Tài liệu tham khảo .............................................................................................................................213




                                                                                                                                                            ix
                                Từ ViẾT TắT




ADB           Ngân hàng Phát triển châu �?
AfDB          Ngân hàng Phát triển châu Phi
ASEAN         Hiệp hội các quốc gia �?ông Nam �?
AUSAID        Cơ quan Phát triển quốc tế Australia
AVA           Hiệp hội định giá viên ASEAN (Asean Valuers Association)
B�?S           Bất động sản,
BT, HT, T�?C   Bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
CDD           Phát triển dựa vào cộng đồng
DA            Dự án
DANIDA        Cơ quan Phát triển quốc tế �?an Mạch
DRC           Giấy chứng nhận quy�?n phát triển
FAO           Tổ chức Nông lương thế giới
FDI           �?ầu tư trực tiếp của nước ngoài
GCN           Giấy chứng nhận
GDP           Tổng sản phẩm quốc nội
GRC           Hội đồng giải quyết bức xúc
GRM           Cơ chế giải quyết bức xúc
GRU           �?ơn vị giải quyết bức xúc
ICSID         Trung tâm giải quyết tranh chấp đầu tư quốc tế
IDB           Ngân hàng Phát triển liên Mỹ
IFC           Công ty Tài chính quốc tế
ISO           Tổ chức chuẩn quốc tế
IVSC          Ủy ban chuẩn định giá quốc tế
MIGA          Cơ quan bảo lãnh đầu tư đa phương
NZAID         Cơ quan Phát triển quốc tế Niu Di-lân
ODA           Hỗ trợ phát triển chính thức




                                                                         xi
 PMU            Ban quản lý dự án
 SIDA           Cơ quan Phát triển quốc tế Thụy �?iển
 TDR            Quy�?n phát triển chuyển nhượng được
 TH�?, G�?, CT�?   Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
 TNMT           Tài nguyên và Môi trư�?ng
 UB             Ủy ban
 UBND           Ủy ban nhân dân
 UNCHR          Ủy ban của Liên hợp quốc v�? Quy�?n con ngư�?i
 UN-Habitat     Trung tâm của Liên hợp quốc v�? �?ịnh cư
 UNEP           Chương trình Môi trư�?ng Liên hợp quốc
 VAT            Hiệp hội các định giá viên Thái Lan
 VLAP           Dự án Quản lý đất đai Việt Nam
 VND            Việt Nam �?ồng
 VVA            Hội Thẩm định giá Việt Nam
 WAVO           Hiệp hội định giá thế giới
 WB             Ngân hàng Thế giới
 WTO            Tổ chức Thương mại thế giới




xii
                                         THUậT nGữ



Bất động sản (real estate): �?ất đai bao gồm cả phần không khí bên trên và phần đất bên dưới cộng với
bất kỳ phần đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng đất đai (g�?i là tài sản liên quan đến
đất đai).

Bất động sản (real property): �?ất đai và bất kỳ thứ gì cố định, được gắn với đất đai hoặc là bộ phận của
đất đai và bất cứ thứ gì được xem xét như không thể di d�?i theo quy định của pháp luật (đất đai, công trình
xây dựng và các tài sản khác cố định không thể di d�?i gắn với đất đai).

Bất động sản tạo thu nhập: Bất động sản tạo nên địa tô (hoặc các thu nhập khác) cho chủ sở hữu.

Bên thứ ba: Những ngư�?i không phải là các bên tham gia hợp đồng nhưng hợp đồng lại có ảnh hưởng đến
lợi ích mà h�? có trong đối tượng của hợp đồng.

Bồi thư�?ng: Bất kỳ giá trị nào hoặc xem xét có thể quy v�? giá trị, chi trả trực tiếp hoặc gián tiếp, được hứa
hẹn hoặc dự kiến sẽ được chi trả hoặc được nhận.

cải cách đất đai: Các quá trình đa dạng liên quan đến việc thay đổi dạng thức của quy�?n sử dụng đất và
việc sử dụng đất tại một khu vực xác định.

cấp quy hoạch sử dụng đất: Quy mô và mức độ của một phương án quy hoạch sử dụng đất tùy theo cấp
quy hoạch là cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện hay cấp xã.

chia tách bất động sản: Một định nghĩa pháp lý của việc chia tách bất động sản cho mục đích bán hoặc
cho thuê hoặc đầu tư tài chính theo quy định của pháp luật.

chiếm giữ đất đai (land acquisition): Việc một cơ quan hành chính có thẩm quy�?n thay mặt Chính phủ
ban hành quyết định chiếm giữ bắt buộc bất kỳ đất đai nào, bao gồm cả việc lấy đi quy�?n sở hữu.

chiết khấu: Ngược với lãi suất cộng thêm, trong đó giá trị của chi phí phát sinh, hoặc lợi ích nhận được là
được giảm đi theo một tỷ lệ hàng năm, g�?i là tỷ lệ chiết khấu, để nhận được giá trị hiện tại.

chỉnh sửa lại (reformation): Hành vi theo quy định của pháp luật sửa chữa một sai sót trong giấy t�? pháp
lý v�? chuyển quy�?n hoặc giấy t�? pháp lý khác.

chi phí hoạt động: Chi phí đòi h�?i để vận hành một bất động sản bao gồm chi phí cố định, chi phí lưu
động và chi phí dự phòng cho thay thế, sửa chữa.

chi phí thay thế: Chi phí để thay thế một cấu trúc bằng một cấu trúc khác có tiện ích tương đương đã
được thẩm định nhưng được xây dựng bằng các vật liệu mới theo tiêu chuẩn, thiết kế và bố trí hiện hành.




                                                                                                         xiii
chủ quy�?n (title): (1) Quy�?n sở hữu đối với đất đai (quy�?n sử dụng đất ở Việt Nam); (2) bằng chứng v�?
quy�?n sở hữu hoặc lợi ích của một ngư�?i đối với bất động sản.

chuyển dịch đất đai (land conversion): Chuyển đổi mục đích sử dụng đất được đ�? cập tới các biến đổi
của loại đất theo quy định từ loại đất theo hiện trạng sử dụng sang loại đất khác.

chuyển đổi đất đai (land exchange): Việc trao đổi quy�?n sử dụng đất của một thửa đất thuộc quy�?n sử
dụng của bên thứ nhất với quy�?n sử dụng đất của một thửa đất khác thuộc quy�?n sử dụng của bên thứ hai
mà h�? đồng ý là tương đương.

chuyển quy�?n đối với đất đai (land transfer): Việc chuyển quy�?n đối với đất đai từ chủ này sang chủ
khác.

chứng thư chuyển quy�?n (deeds): Một văn bản mà khi thực hiện đúng tạo nên việc chuyển quy�?n đối với
bất động sản (một văn bản phù hợp pháp luật đặt ra các đi�?u kiện để đất đai được chuyển quy�?n).

cơ chế giải quyết bức xúc (GRm): Cơ chế gồm thể chế, công cụ, phương pháp và quá trình để có thể sử
dụng vào giải quyết các bức xúc.

cơ quan hành chính: Cơ quan của chính phủ thực hiện quản lý hành chính một lĩnh vực pháp luật toàn
diện, đặt ra các quy định chi tiết để thực thi pháp luật trong phạm vi quản lý của mình.

cơ quan tài phán hành chính: Cơ quan tài phán hành chính là một cơ quan tài phán thực hiện theo cách
gần giống với cơ quan tư pháp để xem xét các quyết định hành chính. Các quyết định của cơ quan tài phán
hành chính sẽ được tòa án hành chính xem xét ở các bước tiếp theo. Cơ quan tài phán hành chính không
phải một tòa án mà là một phần thuộc ngành hành pháp của Nhà nước, có trách nhiệm xem xét tất cả các
quyết định hành chính bị khiếu nại. Tên g�?i Administrative Appeals Tribunal do Chính phủ Liên bang
Australia đặt từ năm 1975. Tên này có thể được sử dụng cho tất cả các hệ thống thuộc ngành hành pháp của
Nhà nước, độc lập với hệ thống cơ quan hành chính và có trách nhiệm xem xét, giải quyết các quyết định
hành chính hoặc hành vi hành chính bị khiếu nại.

công bố lãi và lỗ: Báo cáo tài chính hàng năm v�? lợi nhuận ròng thực tế trước thuế của một bất động sản.

Dạng thức sử dụng đất thuê (leasehold): �?ất được sử dụng dưới dạng thuê, theo một hợp đồng mà độc
quy�?n sở hữu đất đai được chuyển giao từ ngư�?i cho thuê sang ngư�?i thuê gắn với một khoản ti�?n thuê th�?a
thuận trong một khoảng th�?i gian th�?a thuận.

Dòng ti�?n (dòng ti�?n sau thuế): Khoản ti�?n mặt mới mà một bất động sản làm ra khi tất cả các thu nhập
ti�?n mặt cùng các khoản ti�?n mặt khác được tạo nên đã được cộng thêm vào và tất cả các khoản chi phí ti�?n
mặt cùng các khoản chi phí ti�?n mặt khác đã được trừ đi.

�?ánh giá đất (land evaluation): Việc đánh giá tính phù hợp của đất đai theo mục đích sử dụng đã được
xác định. Việc đánh giá đất được hiểu theo nghĩa của sản xuất và tính b�?n vững với đầu vào cần biết là quá
trình sản xuất và lợi ích kinh tế nhận được (trong trư�?ng hợp phân loại tính phù hợp theo diện tích đất).

�?ánh giá giá trị đất (land assessment): Là một quá trình mà bản chất là xác định giá trị của quy�?n sử dụng
hoặc quy�?n sở hữu vị trí đất (thửa đất), bao gồm cả quy�?n đối với khoáng sản dưới mặt đất, quy�?n đối với
nước ven sông, quy�?n chăn thả gia súc, quy�?n khai thác gỗ, quy�?n đánh bắt cá, quy�?n săn bắn, quy�?n qua
lại và quy�?n đối với không khí (ở Việt Nam, pháp luật chỉ thừa nhận các quy�?n đối với tài sản do ngư�?i
sử dụng đất đầu tư trên đất). Ngư�?i đánh giá đưa ra ước tính v�? giá trị thị trư�?ng của đất đai dựa trên các
nguyên tắc kinh tế cơ bản làm n�?n tảng của quá trình định giá.




xiv
�?ăng ký: Sự giao quy�?n của Nhà nước cho nơi mà ngư�?i nộp đơn đăng ký là các cá nhân hoặc doanh
nghiệp được chính thức thừa nhận.

�?ăng ký đất đai (land register): Việc đăng ký được sử dụng để ghi nhận hiện trạng các chứng thư pháp
lý v�? đất đai (các giấy t�? dạng chứng nhận quy�?n (title) hoặc chuyển quy�?n (deed)).

�?ăng ký quy�?n đối với đất đai (registration of title): Một hệ thống mà theo đó việc đăng ký quy�?n sở
hữu đối với đất đai (quy�?n sử dụng đất ở Việt Nam) được thực hiện và duy trì trên cơ sở thửa đất chứ không
theo chủ sở hữu (chủ sử dụng) cũng như không theo giấy t�? v�? chuyển quy�?n.

�?ăng ký văn bản pháp lý chuyển quy�?n (registration of deeds): Một hệ thống mà theo đó việc đăng ký
các giấy t�? pháp lý liên quan tới chuyển quy�?n đối với đất đai được thực hiện và duy trì.

�?ất đai: Một diện tích b�? mặt đất, bao gồm tất cả các yếu tố tự nhiên, môi trư�?ng sinh thái làm ảnh hưởng
tới sử dụng đất. �?ất đai được hiểu không chỉ là chất đất mà còn cả dạng đất, khí hậu, thủy văn, thực phủ và
thực vật cùng với các tài sản gắn li�?n với đất như nhà cửa hay công trình thủy lợi.

�?ịa chính (cadastre): Một dạng của hệ thống thông tin đất đai v�? thửa đất. Thuật ngữ này bao gồm: (i) địa
chính pháp lý: đăng ký quy�?n sở hữu của thửa đất (ở Việt Nam g�?i là quy�?n sử dụng đất), (ii) địa chính tài
chính: đăng ký bất động sản cùng với giá trị của bất động sản đó, (iii) địa chính sử dụng đất: đăng ký việc
sử dụng đất; (iv) địa chính đa mục đích: đăng ký bao gồm nhi�?u thuộc tính của thửa đất.

�?ịnh giá: (1) Giá trị hoặc giá cả được ước tính; (2) hoạt động định giá trị thông qua cách thẩm định giá.

�?ịnh giá đất (land valuation): �?ịnh giá đất có liên quan trước hết việc xác định việc sử dụng cao nhất và
tốt nhất đối với thửa đất để ước tính giá trị bằng các lý thuyết định giá hiện hành, sau đó cân đối và đưa ra
ước tính cuối cùng v�? giá trị. Bước thứ nhất của định giá đất là xác định khả năng sử dụng cao nhất và tốt
nhất đối với thửa đất dựa trên bốn tiêu chí là: đi�?u kiện tự nhiên, được pháp luật cho phép, tính khả thi v�? tài
chính và khả năng sản xuất tối đa. Có hai loại phân tích được áp dụng để xác định việc sử dụng cao nhất và
tốt nhất đối với thửa đất: thứ nhất là việc sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với vị trí đất đó nếu là đất trống,
thứ hai là việc sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với đầu tư trên đất nếu đất đó chưa được phát triển. Có ba
cách tiếp cận tiêu chuẩn để ước tính giá trị thị trư�?ng theo các lý thuyết thẩm định giá hiện tại: (i) cách tiếp
cận chi phí, (ii) cách tiếp cận theo so sánh giá bán, (iii) cách tiếp cận thu nhập.

�?ịnh ranh giới (thửa đất): Xác định ranh giới của từng thửa đất trên mặt đất.

�?o đạc đất đai: Quá trình xác định một thửa đất để đặt lên mặt đất và đo thửa đất đó.

�?o đạc địa chính: Việc đo đạc và lập bản đồ ranh giới các thửa đất nhằm hỗ trợ việc xây dựng hệ thống
quản lý đất đai cả nước, thực hiện chuyển quy�?n đối với bất động sản hoặc xây dựng hệ thống đăng ký đất
đai.

Giá: Số ti�?n hoặc một giá trị khác đưa ra ứng với một tài sản mà được ngư�?i mua và ngư�?i bán th�?a thuận,
cũng được g�?i là giá mua hoặc giá bán.

Giá thị trư�?ng: Giá phải trả mà không có áp lực, động cơ hoặc trạng thái tinh thần.

Giá trị: Giá trị hiện tại của lợi ích tương lai tăng lên của quy�?n sở hữu dành cho ngư�?i sử dụng hay nhà
đầu tư điển hình. Giá trị ti�?n tệ của tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ dành cho ngư�?i mua. Thu nhập ròng từ
hoạt động chia cho tỷ lệ vốn hóa chính là giá trị.

Giá trị tính thuế: Giá trị được xác định trừ đi các khoản miễn trừ được phép là khoản ti�?n mà mức thuế
suất được áp vào để xác định nghĩa vụ thuế tài sản.



                                                                                                             xv
Giá trị đất đai: Giá trị của một thửa đất, được xác định bằng nhi�?u cách khác nhau để đưa ra các ước tính
khác nhau v�? giá trị.

Giá trị đúng (just value): Giá trị thị trư�?ng công bằng.

Giá trị hiện tại: Giá trị của một tài sản tại th�?i điểm hiện tại, sau khi đã thực hiện việc khấu trừ chi phí và
lợi ích của tài sản đó.

Giá trị hiện tại ròng: Giá trị hiện tại của lợi ích của một doanh nghiệp trừ đi giá trị hiện tại của chi phí.

Giá trị thị trư�?ng: (1) Giá mà tại đó một ngư�?i bán sẵn sàng bán và ngư�?i mua sẵn sàng mua, không chịu
áp lực bất thư�?ng; (2) theo quyết định của tòa án hoặc của cơ quan hành chính có thẩm quy�?n, đó là mức
giá cao nhất theo ước tính bằng ti�?n mà một bất động sản sẽ mang lại nếu như được bán trong thị trư�?ng
mở, cho phép trong một th�?i gian hợp lý để tìm một ngư�?i mua với sự hiểu biết v�? sử dụng bất động sản
và khả năng có thể sử dụng.

Giá trị thuê (rental value): Giá trị của một tài sản theo nghĩa ti�?n thuê mà ti�?n thuê đó có thể được bắt
nguồn từ tài sản đó.

Giá trị tương lai: Tổng giá trị ước tính của ti�?n hoặc tài sản tại một ngày trong tương lai.

Giao dịch thị trư�?ng mở: Giao dịch mà trong đó cả ngư�?i mua và ngư�?i bán đ�? tự nguyện, với hiểu biết
đầy đủ v�? m�?i chi tiết của bất động sản, giao dịch và không chịu bất kỳ áp lực nào.

Góp đất và đi�?u chỉnh lại đất đai (land pooling and readjustment): Cơ chế phát triển đất đai mà theo
đó một nhóm các thửa đất được kết nối theo một quy hoạch thống nhất, đáp ứng việc chia đất đai thành
các đơn vị bất động sản riêng lẻ, bán đi một số thửa đất phi nông nghiệp mới nhằm thu lại một số kinh phí
để giao lại một số thửa đất khác cho chủ sở hữu trước đây (chủ sử dụng đất ở Việt Nam). Cơ chế góp đất
(land pooling) ở đây khác với cơ chế tập trung đất đai theo pháp luật (land consolidation), thực hiện theo
cách chuyển quy�?n sở hữu đất đai (quy�?n sử dụng đất ở Việt Nam) đối với các thửa đất riêng biệt cho một
cơ quan thụ lý việc giao dịch và thiết kế lại, với việc chuyển quy�?n sở hữu (quy�?n sử dụng đất ở Việt Nam)
sau đó đối với các thửa đất phi nông nghiệp mới cho các chủ đất (chủ sử dụng đất ở Việt Nam) như được
chỉ ra trên quy hoạch đã được vẽ lại. �?i�?u chỉnh lại đất đai được thực hiện ở nơi mà các thửa đất chỉ được
tập trung trên ý tưởng tại một cơ quan có thẩm quy�?n thiết kế và phân chia đất đai theo một nguyên tắc
thống nhất, sau đó các chủ sở hữu đất (chủ sử dụng đất ở Việt nam) chuyển đổi đất nông nghiệp để lấy đất
phi nông nghiệp mới như chỉ ra trên quy hoạch đã được vẽ lại.

Góp vốn bằng đất đai: Dựa trên kết quả định giá, đất đai được coi như giá trị vốn góp với ngư�?i khác để
sử dụng vào các mục đích liên doanh, liên kết kinh doanh.

Hạ tầng: Các công trình xây dựng lâu dài nhằm hỗ trợ hoạt động kinh tế, chẳng hạn như đư�?ng giao thông,
thuỷ lợi hoặc công trình thoát nước, các tòa nhà và hệ thống giao thông.

Hạn chế: Một giới hạn việc sử dụng bất động sản phát sinh từ một hợp đồng hoặc là một văn bản đã ghi
nhận.

Hệ thống hành chính ở Việt nam: Hệ thống hành chính của Việt Nam bao gồm 4 cấp: cấp quốc gia, cấp
tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh), cấp
xã (xã, phư�?ng, thị trấn). Cơ quan hành chính ở cấp quốc gia là Chính phủ trung ương, bao gồm các Bộ, các
cơ quan ngang Bộ, đứng đầu Chính phủ là Thủ tướng Chính phủ. Cơ quan hành chính ở cấp địa phương là
Ủy ban nhân dân, đứng đầu là Chủ tịch Uỷ ban nhân dân.




xvi
Hệ thống thông tin đất đai (LiS): Một hệ thống nhằm thu nhận, xử lý, lưu trữ và cung cấp thông tin liên
quan tới tính phù hợp của sử dụng đất, nhất là các đặc trưng của đất đai. Hệ thống thông tin đất đai, nói
chung, không nhất thiết được lưu trữ trong một hệ thống thông tin địa lý.

Hệ thống Torrens: Hệ thống đăng ký quy�?n của Chính phủ dựa trên việc sử dụng giấy chứng nhận v�?
quy�?n sở hữu do một tổ chức dịch vụ công có thẩm quy�?n (cơ quan đăng ký quy�?n sở hữu) cấp như là bằng
chứng v�? quy�?n sở hữu.

Khiếu nại: Một tài liệu v�? hồ sơ của ngư�?i khiếu nại gửi lên các cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết để bắt
đầu một kiện cáo.

Khiếu nại hành chính v�? đất đai: Khiếu nại của ngư�?i dân đối với các quyết định hành chính do cơ quan
có thẩm quy�?n ban hành trong lĩnh vực quản lý đất đai, hoặc hành vi hành chính sai trái của công chức nhà
nước trong quá trình ra quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất. Tại Việt Nam, quyết định hành
chính v�? quản lý đất bao gồm các quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định v�? thu
hồi đất, giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, trưng dụng đất; quyết định gia hạn th�?i hạn sử
dụng đất và các quyết định phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.

Kinh doanh bất động sản: Hoạt động kinh doanh bao gồm mua, bán, cho thuê, chuyển đổi, quản lý bất
động sản do bên đủ đi�?u kiện và được cấp phép thực hiện, hoạt động vì lợi ích của chính h�? hoặc để tính
toán bồi thư�?ng.

Loại đất: Phân loại sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất. Ở Việt Nam, đất đai được chia thành 3 loại
chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất sản
xuất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm); đất lâm nghiệp (đất rừng sản xuất, đất
rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng); đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối. Nhóm đất phi nông nghiệp
bao gồm đất ở (đất ở tại nông thôn và đất ở đô thị), đất chuyên dùng (đất sử dụng cho mục đích lợi ích quốc
gia, đất quốc phòng - an ninh, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất sảnn xuất kinh doanh phi nông
nghiệp); đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; và đất sông suối và mặt nước chuyên dùng.
Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm tất cả đất chưa đưa vào sử dụng, chưa được Nhà nước giao hay cho thuê.

Lô đất: Thửa đất, đặc biệt là thửa đất trong quá trình tách thửa.

Lợi ích tương lai: Những lợi ích dự kiến mà chủ sở hữu hiện tại sẽ nhận được từ bất động sản trong tương
lai.

Lợi nhuận trên đất (estate): Thuật ngữ pháp lý chỉ lợi nhuận thu được từ đất. Thuật ngữ này cũng được
sử dụng để chỉ yếu tố tự nhiên của đất đai và yếu tố tài sản từ đất đai mà lợi nhuận có liên quan.

Lợi nhuận tương lai: Một lợi nhuận trên đất mà có thể không có hoặc có thể thuộc sở hữu hoặc hưởng của
ngư�?i nào đó trong tương lai.

Luật tục: Luật bất thành văn được hình thành do được m�?i ngư�?i thừa nhận đã từ lâu (ở Việt Nam thư�?ng
g�?i là lệ).

ngư�?i khiếu nại: Ngư�?i có cáo buộc hoặc có l�?i buộc tôi đối với ngư�?i khác (ngư�?i bị khiếu nại).

ngư�?i sử dụng đất: Tất cả m�?i ngư�?i có sinh kế trực tiếp, hoặc toàn bộ hoặc một phần, từ đất. Ở Việt Nam,
chế độ sở hữu toàn dân v�? đất đai được xác lập, không có sở hữu tư nhân v�? đất đai. Ngư�?i sử dụng đất bao
gồm tất cả những ngư�?i sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận. Ngư�?i sử dụng đất
có quy�?n sử dụng đất được pháp luật thừa nhận, có thể coi như là quy�?n sở hữu tài sản hạn chế của chủ đất,
và được Nhà nước Giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất.



                                                                                                       xvii
Phát triển lại (redevelopment): Cấu trúc hiện tại bị phá hủy và cấu trúc mới được xây dựng lại ngay.

Phân tích dòng ti�?n chiết khấu: Phương pháp phân tích tài chính và phân tích kinh tế, trong đó các lợi
ích trong tương lai và các chi phí tương lai được giảm đến một giá trị thấp hơn v�? tới giá trị hiện tại bằng
cách chiết khấu.

Phân tích kinh tế (v�? sử dụng đất): Phân tích dưới góc nhìn giá trị bằng ti�?n của một hệ thống sử dụng
đất cho cộng đồng như một tổng thể.

Phân tích tác động môi trư�?ng: Trình tự, thủ tục để dự báo tác động của những thay đổi trong sử dụng đất
đối với môi trư�?ng, đặc biệt là tác động tới nước, chất đất, thảm thực vật, sức kh�?e con ngư�?i và hạnh phúc.

Phân tích tài chính: Phân tích nhằm vào giá trị bằng ti�?n của một hệ thống liên quan tới ngư�?i nông dân,
ngư�?i sử dụng đất khác hoặc nhà đầu tư tư nhân.

Phân tích xã hội: Các phân tích một phương án theo nghĩa tác động của các khu vực khác nhau của cộng
đồng. Phân tích xã hội đặc biệt quan tâm đến các lợi ích của các nhóm dân tộc thiểu số, phụ nữ và ngư�?i
nghèo.

Phương án quy hoạch sử dụng đất (land-use plan): Một tập hợp chặt chẽ các quyết định v�? việc sử dụng
đất và cách thức để đạt được việc sử dụng mong muốn. Một phương án quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
xác định mục tiêu; nhu cầu đất đai, nguồn nhân lực và các nguồn lực vật chất; nói rõ v�? các phương pháp,
tổ chức, trách nhiệm, tiến độ sẽ được sử dụng và những mục tiêu đã thống nhất.

Phương pháp chi phí tính theo giá trị (tiếp cận theo chi phí khấu hao): Phương pháp mà theo đó giá trị
bất động sản được quy v�? nguồn gốc dựa trên ước tính chi phí thay thế những tài sản đã đầu tư, sau đó trừ
đi khấu hao ước tính, sau đó thêm giá trị thị trư�?ng của đất đai. Phương pháp này có hiệu quả nhất khi sử
dụng để ước tính chi phí của một công trình xây dựng mới.

Phương pháp dòng ti�?n chiết khấu (DcF): Phương pháp vốn hóa thu nhập, trong đó việc thu hồi vốn đầu
tư trong tương lai được chiết khấu tới giá trị hiện tại.

Phương pháp phát triển (Phương pháp phát triển đất đai): Phương pháp định giá đất trống, chi phí phát
triển được trừ vào tổng doanh thu dự kiến, và cuối cùng, xác định được lợi nhuận của nhà đầu tư.

Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh một bất động sản cần quan tâm với các bất động sản tương
tự hoặc các bất động sản xung quanh có thể so sánh được, còn được g�?i là so sánh thị trư�?ng.

Phương pháp thặng dư (trong định giá đất): Phương pháp vốn hóa thu nhập, trong đó thu nhập ròng còn
lại của đất đai (sau khi thu nhập có thể phân phối được cho công trình xây dựng đã được loại trừ) được vốn
hóa để ước tính giá trị của đất đai.

Phương pháp thặng dư vốn hóa: Phương pháp định giá theo cách tiếp cận thu nhập dựa trên việc tách
riêng thu nhập phân cho các thành phần của bất động sản như đất đai, công trình xây dựng, nợ, vốn của chủ
sở hữu với mục đích để phân tích.

Phương pháp thu nhập vốn hóa theo khấu hao: Phương pháp ước tính khấu hao bằng cách so sánh giá
trị vốn hóa của đối tượng với chi phí mới để tạo lập đối tượng đó.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Phương pháp vốn hóa thu nhập, trong đó giá trị được ước tính bằng cách
chia thu nhập hoạt động ròng cho tỷ lệ vốn hóa tổng thể.

Quá trình đăng ký đất đai (land registration): Quá trình ghi nhận v�? quy�?n đối với đất đai dưới dạng
đăng ký chuyển quy�?n (deeds registration) hoặc đăng ký chứng nhận quy�?n (title registration).


xviii
Quản lý bất động sản: Một ngành của ngh�? bất động sản có nội dung hoạt động là tìm cách để duy trì hoặc
làm tăng giá trị của một tài sản đầu tư khi tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu của bất động sản đó. Phần kinh
doanh bất động sản này có liên quan đến các hoạt động vận hành, bảo dưỡng và tiếp thị cho bất động sản.

Quản lý đất đai (land management): Các hoạt động gắn với quản lý đối với đất đai mà đất được coi như
một nguồn tài nguyên cả v�? ý nghĩa môi trư�?ng và kinh tế.

Quản lý hành chính đối với đất đai (land administration): Quá trình xác định, ghi nhận và phổ biến
thông tin v�? quy�?n sở hữu (quy�?n sử dụng đất ở Việt Nam), giá trị, việc sử dụng đất khi thực hiện các chính
sách v�? quản lý đất đai.

Quản trị đất đai (land governance): Các chính sách, quá trình, thể chế để quản lý đất đai, tài sản gắn li�?n
và các tài nguyên thiên nhiên. Quản trị đất đai bao gồm các quyết định v�? tiếp cận đất đai, quy�?n đối với
đất đai, sử dụng đất đai và phát triển đất đai. Quản trị đất đai có ý nghĩa chính là xác định và thực hiện các
chính sách đất đai b�?n vững và tạo lập được mối quan hệ chặt chẽ giữa con ngư�?i và đất đai.

Quy định (regulation): (1) Một quy tắc do cơ quan hành chính ban hành; (2) bất kỳ trình tự nào của cơ
quan chính phủ (cả trung ương và địa phương) có hiệu lực pháp luật.

Quyết định của tòa án: Tòa án có thẩm quy�?n phán quyết cuối cùng v�? vấn đ�? được trình lên đó.

Quy�?n đối với đất đai (land tenure): Dạng nắm giữ các quy�?n đối với đất đai.

Quy hoạch sử dụng đất (land-use planning): Việc đánh giá có hệ thống ti�?m năng đất đai, những phương
án lựa ch�?n sử dụng đất và các đi�?u kiện khác v�? tự nhiên, xã hội và kinh tế với mục đích lựa ch�?n và áp
dụng các phương án sử dụng đất để mang lại lợi ích cao nhất cho ngư�?i sử dụng đất mà không làm giảm
các nguồn tài nguyên và môi trư�?ng, cùng với việc lựa ch�?n các biện pháp khuyến khích việc sử dụng đất
đó. Quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam được thực hiện ở cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Quá
trình quy hoạch bao gồm sự tham gia của ngư�?i sử dụng đất, ngư�?i lập quy hoạch và ngư�?i ra quyết định.
Lập quy hoạch sử dụng đất là một quá trình lặp dựa trên đối thoại giữa tất cả các bên tham gia nhằm th�?a
thuận và quyết định một dạng thức sử dụng đất b�?n vững cũng như vận hành và giám sát việc thực hiện
quy hoạch sử dụng đất đó.

Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia: �?ược áp dụng vào quy hoạch cấp chính phủ trung ương với đối
tượng là đất đai cả nước, tài nguyên nước và các loại tài nguyên khác như một tổng thể.

Ranh giới: Hoặc là các đối tượng tự nhiên xác định giới hạn của một tài sản hoặc một đư�?ng hình h�?c
không có thực hoặc b�? mặt xác định sự phân chia giữa hai đơn vị bất động sản được pháp luật thừa nhận.
Ranh giới cũng được sử dụng để mô tả sự phân chia giữa các đặc tính có sự khác nhau v�? các đặc điểm hành
chính, pháp lý, địa hình, sử dụng đất, vv.

Sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một cụm từ thuộc lĩnh vực thẩm định có nghĩa rằng việc sử dụng bất động
sản để tạo ra khả năng thu hồi ròng lớn nhất trên đất đai hoặc công trình xây dựng, hoặc cả hai, trong một
th�?i gian nhất định.

Sử dụng đất: Việc con ngư�?i sử dụng đất đai. Sử dụng đất có liên quan đến việc quản lý và biến đổi môi
trư�?ng tự nhiên hoặc vùng hoang vu thành môi trư�?ng xây dựng như cánh đồng, đồng c�?, khu dân cư. Khái
niệm này cũng đã được định nghĩa là việc sắp xếp, hoạt động và tạo đầu vào mà con ngư�?i thực hiện trên
một dạng lớp phủ đất nhất định để sản xuất, thay đổi hoặc duy trì lớp phủ đất đó.

Sử dụng đất b�?n vững: Quan niệm tr�?ng tâm của thuật ngữ này là sản xuất kết hợp với bảo tồn. Các định
nghĩa khác bao gồm: (i) sử dụng đất sao cho duy trì sản xuất ở mức bằng hoặc cao hơn mức hiện tại trong



                                                                                                          xix
khi tại cùng một th�?i gian phải bảo tồn các nguồn tài nguyên thiên nhiên như nước, chất đất sản xuất, đồng
c�?, rừng, v.v. mà sản xuất phụ thuộc vào các tài nguyên đó; (ii) sử dụng đất mà không làm suy giảm dần
năng lực sản xuất của đất; (iii) sử dụng đất cần đáp ứng các nhu cầu hiện tại đồng th�?i phải bảo tồn nguồn
tài nguyên cho các thế hệ trong tương lai. Thành tựu sử dụng đất b�?n vững không hạn chế các biện pháp kỹ
thuật nhưng cần quan tâm tới các đi�?u kiện kinh tế và xã hội cần thiết để bảo đảm thành công.

Sự tăng giá tương lai: Sự tăng giá này được đ�? cập tới như giá trị tiết kiệm.

Tài sản: M�?i thứ có khả năng sở hữu và chiếm giữ hợp pháp. Quy�?n sử dụng, chiếm hữu hữu, thụ hưởng
và định đoạt đối với một vật mà bằng m�?i cách hợp pháp để loại trừ tất cả m�?i ngư�?i khác can thiệp được
vào các quy�?n này. Tài sản được phân loại thành hai nhóm: tài sản cá nhân và bất động sản.

Tặng cho đất đai: Chuyển quy�?n sử dụng đất, trong đó ngư�?i nhận quy�?n không phải trả tỉ�?n cho ngư�?i
chuyển quy�?n.

Thẩm định (giá): Là việc ước lượng giá trị thị trư�?ng của tài sản.

Thẩm định giá hàng loạt: Quá trình định giá của một nhóm bất động sản tại một th�?i điểm cho trước và
sử dụng các phương pháp theo chuẩn kỹ thuật. Tại Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm
thực hiện định giá hàng loạt đối với đất đai tại địa phương để phê chuẩn bảng giá đất và công bố vào ngày
1 tháng 1 hàng năm.

Thẩm định giá đất: Việc thẩm định mà bản chất là ý kiến của chuyên gia v�? giá trị thị trư�?ng của một
vị trí đất. Trong thẩm định giá đất, vị trí đất là một thửa đất được hoàn tất và sẵn sàng sử dụng theo tiêu
chuẩn phổ biến trên khu vực. Việc thẩm định có thể bao gồm cả các tiện ích công cộng được tiếp cận như
khí đốt, điện, điện thoại, cấp nước, thoát nước, với đư�?ng phố, vỉa hè, cống thoát nước cùng với cấp độ đã
hoàn chỉnh.

Thẩm quy�?n phán quyết (của tòa án): Thẩm quy�?n của tòa án để nghe và quyết định một trư�?ng hợp
riêng của vụ án (quy�?n lực của tòa án để nghe và quyết định v�? một vụ án hoặc một vấn đ�?).

Thế chấp: Việc chuyển quy�?n tài sản của một ngư�?i vay (g�?i là bên thế chấp) cho ngư�?i cho vay (g�?i là
bên nhận thế chấp) để bảo đảm cho một khoản vay tài chính với quy định rằng tài sản đó sẽ được trả lại khi
khoản vay được thanh toán vào một ngày xác định. Trong một vài hệ thống pháp luật, có quy định rằng bên
nhận thế chấp có quy�?n bán tài sản khi lãi không được thanh toán theo đúng kỳ hạn và khoản vay không
được thanh toán vào ngày đã xác định theo quy định đã được thoả thuận.

Thế chấp bằng đất đai: Thế chấp để vay được bảo đảm bằng việc thế chấp quy�?n sử dụng đất, trong đó
lợi nhuận được bảo đảm bằng quy�?n sử dụng đất trao cho ngư�?i cho vay theo quy định của pháp luật v�?
thế chấp.

Th�?i hạn: Một khoảng th�?i gian được quy định, như là khoảng th�?i gian mà ngư�?i vay phải trả món ti�?n
đã vay, hoặc khoảng th�?i gian cho thuê, hoặc khoảng th�?i gian sử dụng đất.

Th�?i hiệu: Giới hạn th�?i gian mà ngoài giới hạn đó thì một hành động, khoản nợ hay tội phạm là không
hợp lệ hoặc không được thực thi.

Thu chi vận hành (operating budget): Dự tính thu nhập và chi phí cho hoạt động của một bất động sản
trong th�?i gian một năm.

Thuê đất đai: �?ất được sử dụng theo một hợp đồng cho thuê mà theo đó quy�?n sở hữu độc quy�?n v�? đất (ở
Việt Nam là quy�?n sử dụng đất) được chuyển từ bên cho thuê sang bên thuê với một khoản ti�?n thuê thoả
thuận và trong một khoảng th�?i gian thuê th�?a thuận.


xx
Thuế: Một khoản chi bắt buộc tính trên tài sản hoặc cá nhân mà việc chi trả nhằm trợ giúp cho chính phủ.

Thuê ròng: Việc thuê bất động sản mà ngư�?i thuê trả m�?i chi phí cho bất động sản đó.

Thuế tài sản: Thuế hàng năm tính theo giá trị đối với bất động sản và tài sản cá nhân.

Thu hồi đất (land recovery): Một dạng chiếm giữ đất đai bắt buộc theo pháp luật do Nhà nước thực hiện
theo quy định của pháp luật, được sử dụng ở Việt Nam dựa trên cơ sở của hệ thống tất cả đất đai thuộc sở
hữu toàn dân.

Thu nhập chịu thuế: Tổng thu nhập trừ đi các khoản khấu trừ thuế. Thu nhập thuần từ hoạt động cộng với
dự trữ thay thế trừ đi chi phí tài chính và các khoản khấu trừ cho phép.

Thu nhập ròng: Tổng thu nhập hàng năm trừ đi các khoản thu nhập bị mất do không được sử dụng hoặc
không thu được ti�?n thuê, trừ đi các chi phí hoạt động.

Thu nhập ròng từ hoạt động: Khoản thu được khi tất cả chi phí hoạt động được trừ vào tổng thu nhập
có hiệu quả.

Thừa kế đất đai: Việc một ngư�?i nhận được quy�?n sử dụng đất sau cái chết ngư�?i thuộc thế hệ trước trong
gia đình hoặc không có ý nguyện của ngư�?i chết để lại hoặc theo ý nguyện của ngư�?i chết để lại.

Thửa đất: Một diện tích đất thuộc quy�?n tài sản đồng nhất và quy�?n sở hữu duy nhất. Ở Việt Nam, thuật
ngữ thửa đất được định nghĩa là một diện tích đất thuộc quy�?n sử dụng đất duy nhất, đã được Nhà nước
công nhận theo pháp luật.

Ti�?n thuê (rent): Khoản ngư�?i thuê phải trả cho việc chiếm giữ bất động sản theo hợp đồng thuê.

Tổng thu nhập: Tổng số thu nhập trước khi trừ đi các chi phí.

Tranh chấp đất đai: Tranh chấp giữa các chủ sở hữu đất đai (chủ sử dụng đất ở Việt Nam) hoặc những
ngư�?i khác có liên quan v�? quy�?n sở hữu, quy�?n sử dụng, ranh giới thửa đất hoặc lợi ích, nghĩa vụ v�? sửa
dụng đất.

Tr�?ng tài: Bên thứ ba mang tính trung lập thực hiện việc xem xét trạng thái của từng bên để đưa ra quyết
định ràng buộc cuối cùng.

Tỷ lệ bản đồ: Tỷ số giữa khoảng cách trên mặt đất và khoảng cách trên bản đồ. Tỷ lệ nh�? chỉ đến các bản
đồ phủ lên một diện tích rộng như cả nước trên một t�? bản đồ, ví dụ như tỷ lệ 1:1.000.000. Tỷ lệ lớn chỉ
đến các bản đồ phủ lên một diện tích nh�? trên một t�? bản đồ, ví dụ như tỷ lệ 1:10.000, 1:5.000, 1:1.000
hay 1:500.

Tỷ lệ chiết khấu: Tỷ lệ lãi suất được sử dụng để đánh giá giá trị hiện tại của một giá trị tương lai bằng cách
chiết khấu. �?ể mô ph�?ng các hành vi đầu tư trong khu vực tư nhân, tỷ lệ chiết khấu được thiết lập bằng với
tỷ lệ yêu cầu lợi nhuận trong lĩnh vực đó. �?ể tính giá trị xã hội của lợi ích và chi phí, một tỷ lệ chiết khấu
phù hợp v�? xã hội cần được áp dụng.

Tỷ lệ thu hồi vốn nội bộ: Chỉ số tài chính hoặc kinh tế của các lợi ích ròng dự kiến từ một dự án hay doanh
nghiệp, được thể hiện theo tỷ lệ phần trăm. Trong phân tích tài chính, tỷ lệ thu hồi vốn nội bộ có thể so sánh
với tỷ lệ lãi suất phổ biến trên thị trư�?ng.

Tỷ lệ thu nhập: Khoản thanh toán hàng tháng cho một khoản vay (bao gồm cả gốc, lãi, thuế và bảo hiểm
rủi ro) chia cho tổng thu nhập hàng tháng của ngư�?i vay.




                                                                                                          xxi
Tỷ lệ thu nhập ròng: Thu nhập ròng chia cho tổng thu nhập.

Tỷ lệ vốn hóa: Tỷ lệ phần trăm hoặc mức lãi suất được xem xét như việc thu hồi vốn đầu tư hợp lý. Cách
này được sử dụng trong phương pháp vốn hóa để xác định giá trị dựa trên thu hồi ròng.

Vốn hóa: Trong thẩm định giá, đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách xem xét
thu nhập ròng và tỷ lệ phần trăm hợp lý trong thu hồi vốn đầu tư.

Xác lập quy�?n đối với đất đai (land title): Chứng cứ pháp lý xác lập quy�?n của một ngư�?i đối với đất đai.
                                1 1
                            Báo cáo
                            Part


Policy Note on Improving
Land Acquisition and
Voluntary Land Conversion
in Vietnam
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




Tóm TắT




Bối cảnh

Những thành công của Chính phủ Việt Nam trong đối mới kinh tế và hiện đại hóa đã giúp Việt Nam trở
thành một trong những nước phát triển kinh tế nhanh nhất thế giới. Những chính sách đổi mới ban đầu của
công cuộc �?ổi Mới vào giữa những năm 80 của thế kỷ trước đã tập trung vào việc giao ruộng đất của các
hợp tác xã nông nghiệp cho các hộ gia đình và cá nhân. Việc này mang đến sự tăng trưởng rõ ràng trong sản
xuất, đưa Việt Nam trở thành nước xuất khẩu gạo đứng thứ 3 thế giới vào th�?i gian đó. Những chính sách
tiếp theo trong những năm 90 của thế kỷ trước đã tập trung vào công nghiệp hóa, dẫn tới kết quả làm giảm
đáng kể tỷ tr�?ng nông nghiệp trong n�?n kinh tế đất nước xuống còn 20% GDP vào năm 2007 và tăng tỷ lệ
đóng góp của công nghiệp và dịch vụ vào năm 2007 tương ứng là 42% GDP và 38% GDP. Là một phần
của quá trình này, một lượng đáng kể đất đai đã chuyển dịch từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
và sự chuyển dịch tương ứng v�? ngư�?i sử dụng đất.

Pháp luật và chính sách đất đai đã thư�?ng xuyên được đổi mới để tìm ra những giải pháp thực tế nhằm kết
hợp giữa lý tưởng xã hội chủ nghĩa v�? sở hữu đất đai với những yêu cầu và áp lực của một n�?n kinh tế thị
trư�?ng hiện đại đang nổi lên, cần xác định lại và chính xác hóa mối quan hệ giữa đất đai, con ngư�?i, nhà
đầu tư và Nhà nước (xem Bảng 1).

Tuy vậy, mặc dù thư�?ng xuyên đi�?u chỉnh khung luật pháp để hoàn thiện lĩnh vực quản lý đất đai, Bộ Tài
nguyên Môi trư�?ng đã nhận được hơn 30.000 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo v�? đất đai của dân gửi tới
từ 2003 tới 2006. Số lượng khiếu kiện tăng đ�?u đặn và sự không vừa lòng của những ngư�?i bị ảnh hưởng
cũng như của nhà đầu tư chứng t�? sự cần thiết của việc tiếp tục làm rành mạch và chi tiết đối với các quy
định của pháp luật v�? đất đai.

Vì vậy, Chính phủ Việt Nam đã yêu cầu sự trợ giúp từ các nhà tài trợ và tổ chức quốc tế trong việc nghiên
cứu những vấn đ�? này và đưa ra những khuyến nghị v�? hoàn thiện pháp luật trong quá trình sửa đổi, bổ
sung Luật �?ất đai. Bản kiến nghị chính sách này được hình thành dựa trên nghiên cứu do Ngân hàng Thế
giới tài trợ với sự hợp tác của Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng. Mục tiêu của
nghiên cứu là đánh giá những vấn đ�? có liên quan đến cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện và không tự
nguyện được quy định trong pháp luật, chính sách hiện hành và việc thực thi những quy định đó. Việc đ�?
xuất những bước hoàn thiện sẽ được xem xét trong quá trình chuẩn bị dự thảo Luật �?ất đai mà dự định sẽ
được Quốc hội xem xét và thông qua trước năm 2013.

1. những tiến triển gần đây v�? pháp luật liên quan đến chuyển dịch và thu hồi đất đai

Luật �?ất đai thứ 2 năm 1993

Trước Luật �?ất đai 2003, khung chính sách (dựa trên Luật �?ất đai 1993) chỉ chấp nhận một cơ chế thu
hồi đất đai bắt buộc. Việc chuyển dịch đất đai được thực hiện dựa trên quyết định hành chính của các cơ


2
          B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


                  Bảng 1. Sự phát triển của luật pháp và chính sách có liên quan tới đất đai


Văn bản pháp luật       năm      những điểm chính liên quan đến đất đai

Hiến pháp đầu tiên      1946     �?i�?u 12: Quy�?n sở hữu cá nhân v�? tài sản của ngư�?i dân Việt Nam được bảo
                                 đảm.
Luật cải cách ruộng     1953     Quy�?n sở hữu ruộng đất chuyển trực tiếp từ tay địa chủ sang tay ngư�?i nông dân
đất                              cầy thuê cuốc mướn trên đất.
Hiến pháp thứ 2         1959     �?i�?u 11 công nhận sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân), sở hữu tập thể, sở
                                 hữu cá nhân và sở hữu tư sản dân tộc đối với các tư liệu sản xuất chủ yếu, bao
                                 gồm đất đai. Sở hữu ruộng đất của nông dân được công nhận nhưng khuyến
                                 khích hình thức sở hữu hợp tác xã.
Hiến pháp thứ 3         1980     Chỉ có sở hữu toàn dân được công nhận (đi�?u 19), đất đai do Nhà nước thống
                                 nhất quản lý (đi�?u 20). Nhà nước giao và thu hồi đất đai theo kế hoạch.
�?ổi mới                 1986     �?ất đai sử dụng bởi các hợp tác xã nông nghiệp được Nhà nước khoán cho hộ gia
                                 đình, cá nhân để sử dụng.
Luật �?ất đai thứ 1      1987     Quy�?n sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được bảo đảm. Tất cả các giao dịch
                                 đất đai đ�?u thực hiện theo quyết định của Nhà nước, đất không có giá trị, thị
                                 trư�?ng đất đai chưa được công nhận.
Hiến pháp thứ 4         1992     Tiếp nhận n�?n kinh tế thị trư�?ng có sự quản lý của Nhà nước. �?ất đai thuộc sở
                                 hữu toàn dân (�?i�?u 17), đất đai do Nhà nước quản lý và Nhà nước giao đất cho
                                 các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân sử dụng (�?i�?u 18).
Luật �?ất đai thứ 2      1993     Sở hữu toàn dân v�? đất đai, nhưng đất đai được công nhận là có giá và giá đất
                                 do Nhà nước quy định. Các hộ gia đình, cá nhân có quy�?n chuyển đổi, chuyển
                                 nhượng, thừa kế, cho thuê và thế chấp đất đai. Chỉ áp dụng cơ chế Nhà nước thu
                                 hồi đất bắt buộc để tạo đất cho các dự án đầu tư phát triển. Tổ chức kinh tế chỉ có
                                 thể tiếp cận đất đai bằng cách thuê đất của Nhà nước.
Luật sửa đổi, bổ sung 1998       (i) Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
Luật �?ất đai                     xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án đổi đất lấy hạ tầng; (ii) Tổ chức kinh tế
                      2001       trong nước được nhận chuyển nhượng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quy�?n
                                 sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân; (iii) Cải thiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất
                                 đai của ngư�?i đang sử dụng đất để giao cho các dự án đầu tư và giải quyết bồi
                                 thư�?ng, tái định cư cho ngư�?i bị thu hồi đất.
Luật �?ất đai thứ 3      2003     Sở hữu toàn dân v�? đất đai, nhưng đã quy định rõ quy�?n hạn và trách nhiệm của
                                 các cơ quan quản lý đất đai, quy�?n và nghĩa vụ của ngư�?i sử dụng đất. Công
                                 nhận giá đất trên thị trư�?ng. Các tổ chức kinh tế trong nước được lựa ch�?n hình
                                 thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Cải thiện sự bình đẳng giữa nhà đầu
                                 tư trong nước và nước ngoài. Hạn chế áp dụng biện pháp thu hồi đất bắt buộc và
                                 vận hành hình thức chuyển dịch đất đai tự nguyện. Quy định cụ thể v�? giải quyết
                                 bồi thư�?ng và tái định cư. Hệ thống quản lý đất đai được cải thiện, cơ chế giám
                                 sát được nâng cao, đổi mới hệ thống giải quyết tranh chấp, khiếu nại v�? đất đai.
nghị định 84            2007     Quy định cụ thể các đi�?u kiện để công nhận quy�?n sử dụng đất cho ngư�?i đang
                                 sử dụng mà không có giấy t�? pháp lý. Cho phép nhà đầu tư nước ngoài thực hiện
                                 đầu tư các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Ban hành các quy định v�? trình tự,
                                 thủ tục công khai, minh bạch cho cơ chế thu hồi đất đai bắt buộc và đảm bảo lợi
                                 ích cho ngư�?i đang sử dụng đất đai bị thiệt hại.




                                                                                                                   3
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


quan nhà nước có thẩm quy�?n. Nhà đầu tư nhận đất từ Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư phải nộp ti�?n
sử dụng đất hoặc ti�?n thuê đất cho Nhà nước cũng như ti�?n bồi thư�?ng cho những ngư�?i sử dụng đất trước
đó. Nhà nước chỉ có quy�?n thu hồi đất đai cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng; tuy nhiên trên thực tế, cơ chế Nhà nước thu hồi đất cũng đã được áp dụng cho tất cả các dự án
đầu tư kinh tế đem lại lợi ích riêng cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư nhận thấy quy trình thu hồi quá phức tạp và
khó khăn khi h�? phải đàm phán v�? bồi thư�?ng với những ngư�?i đang sử dụng đất, đồng th�?i phải đàm phán
v�? đất đai với các cấp chính quy�?n tỉnh, huyện, xã mà thư�?ng bao gồm rất nhi�?u thủ tục không chính thức,
cũng như các chi phí không chính thức. Cũng trong th�?i gian 5 năm đầu thực hiện thu hồi đất đai bắt buộc
theo Luật �?ất đai 1993, giá đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung giá đất của Chính
phủ chỉ bằng 10-30% giá đất chuyển nhượng trên thị trư�?ng. Ngư�?i bị thu hồi đất không hài lòng v�? việc
bồi thư�?ng không th�?a đáng v�? đất đai và nhà đầu tư cũng không hài lòng v�? quy trình thực hiện quá phức
tạp. Tuy nhiên, những khiếu kiện gửi tới các Ủy ban nhân dân địa phương thư�?ng nhận được rất ít phản hồi
hoặc hầu như không, ngư�?i khiếu kiện lại tiếp tục gửi tới các cấp quản lý cao hơn. Số ngư�?i khiếu kiện đi
tới các cơ quan trung ương ngày càng nhi�?u hơn đòi h�?i giải quyết trực tiếp, đi�?u đó cho thấy cần phải có
những đổi mới tiếp tục.

Luật �?ất đai 2003

Luật �?ất đai thứ ba năm 2003 đã đưa ra cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên th�?a thuận 2 bên
giữa nhà đầu tư và những ngư�?i đang sử dụng đất v�? việc chuyển nhượng đất, thuê đất hay góp vốn bằng
quy�?n sử dụng đất. Cơ chế thu hồi đất đai bắt buộc được thực hiện trên cơ sở những quyết định hành chính
do các cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n ban hành. Một số nguyên tắc cơ bản v�? chuyển dịch đất đai trong
Luật �?ất đai hiện hành được tóm tắt như sau:

•   Cơ chế Nhà nước thu hồi đất đai phải thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan nhà
    nước có thẩm quy�?n xét duyệt và công bố công khai. Ngư�?i sử dụng đất không được tự thay đổi mục
    đích sử dụng đất khi không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
•   Cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc được áp dụng trong các trư�?ng hợp chuyển dịch đất đai bao gồm:
    thứ nhất là để sử dụng cho mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thứ hai là để thực hiện các dự
    án đầu tư có 100% vốn nước ngoài (bao gồm cả dự án ODA - Hỗ trợ phát triển chính thức của Chính
    phủ và FDI - �?ầu tư trực tiếp của nước ngoài); thứ ba là để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh
    tế đặc thù như xây dựng hạ tầng cho các khu công nghiệp, khu dịch vụ, khu công nghệ cao, khu đô thị,
    khu dân cư nông thôn và các dự án thuộc nhóm có vốn đầu tư lớn nhất.
•   Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện được áp dụng trong những trư�?ng hợp đất được chuyển sang sử
    dụng để thực hiện các dự án đầu tư trong nước không thuộc trư�?ng hợp được áp dụng cơ chế Nhà nước
    thu hồi đất bắt buộc hoặc trong trư�?ng hợp dự án được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc
    nhưng chủ đầu tư có nguyện v�?ng được thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện.

Các đi�?u kiện khác có liên quan đến cơ chế Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

•   Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành phải phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng, như vậy giá đất
    theo thị trư�?ng sẽ được áp dụng để tính giá trị bồi thư�?ng.
•   Cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n thu hồi đất có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thư�?ng, tái định
    cư theo thủ tục đã được quy định.
•   Nhà đầu tư nhận đất đai do Nhà nước giao hoặc cho thuê phải trả ti�?n sử dụng đất hoặc ti�?n thuê đất
    cho Nhà nước theo giá thị trư�?ng.

Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện được quy định rất rõ ràng với các thủ tục đơn giản và phù hợp với
chuẩn quốc tế. Cơ chế này đã được áp dụng trong khá nhi�?u dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh và đã hoạt



4
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


động khá tốt. Tuy nhiên, sau vài năm, một số vấn đ�? đã nảy sinh khi một số ngư�?i đang sử dụng đất đã đòi
giá cao hơn nhi�?u so với giá thị trư�?ng và nhà đầu tư khi đã nhận được phần lớn đất đai theo giá thị trư�?ng
đã không thể hoàn tất việc nhận nốt phần diện tích đất còn lại cho dự án đã được xác định diện tích cụ thể.
Hiện không có thủ tục nào trong pháp luật hiện hành để xử lý tình huống này.

2. Quan điểm của các bên liên quan tham gia vào chuyển dịch đất đai trên thực tế

Quan điểm của các nhà lãnh đạo địa phương v�? thực tiễn chuyển dịch đất đai

Quan điểm của các lãnh đạo địa phương được thể hiện thông qua các ý kiến phát biểu với báo chí, tại các
hội nghị hay tại các văn bản do chính quy�?n địa phương ban hành. Trong nghiên cứu này đã lựa ch�?n quan
điểm của lãnh đao 3 thành phố lớn trực thuộc trung ương là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và �?à Nẵng.

Quan điểm của các nhà lãnh đạo Hà nội, nơi có giá đất cao nhất Việt Nam, là giá đất cần được Nhà nước
quản lý chặt chẽ và giá thị trư�?ng được chấp nhận như trong quy định là không phù hợp với thực tiễn của
địa phương. Do đó, giá đất tại Hà Nội được xác định chỉ ở mức 50-70% của giá đất thị trư�?ng. Lãnh đạo
Hà Nội cũng cho rằng các hình thức khác của quy định như việc bồi thư�?ng bằng một thửa đất phi nông
nghiệp gần khu vực thương mại khi ngư�?i sản xuất nông nghiệp bị thu hồi nhi�?u hơn 30% đất nông nghiệp
là không thực tế. Các cơ quan có thẩm quy�?n của địa phương cũng không ủng hộ cơ chế chuyển dịch đất
đai tự nguyện khi h�? cho rằng việc này sẽ cản trở các nhà đầu tư chừng nào chưa có quy định pháp luật để
xử lý tình huống một số ngư�?i sử dụng đất không đồng ý với mức giá phù hợp và gây cản trở việc triển khai
dự án, đồng th�?i cũng cho rằng giá đất trong cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện luôn luôn cao hơn trong
cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, dẫn tới sự bất công bằng.

Mặt khác, việc giải quyết tái định cư tại Hà Nội được quản lý khá hiệu quả với hàng nghìn căn hộ tái định
cư. Tuy nhiên, chất lượng nhà và vị trí nơi tái định cư thư�?ng là những nguyên nhân của tình trạng hầu hết
các gia đình được tái định cư đã bán nhà tái định cư để chuyển tới một nơi khác phù hợp hơn đối với cuộc
sống của h�?.

�?à nẵng là một vị trí phù hợp để trở thành trung tâm đô thị của mi�?n Trung Việt Nam. Các nhà lãnh đạo
tại đây tập trung vào quy hoạch và phát triển hạ tầng để tạo ra một thành phố hiện đại. �?à Nẵng áp dụng
phương thức tiếp cận riêng v�? đất đai và giá trị đất được sử dụng như nguồn thu chính cho ngân sách địa
phương và được sử dụng để phát triển hạ tầng cho địa phương, bố trí tái định cư theo quy mô lớn, tiến hành
thu hồi đất đai cùng với thực hiện cơ chế góp đất và đi�?u chỉnh lại đất đai theo chỉ đạo trực tiếp của Ủy ban
nhân dân thành phố. Kho bạc nhà nước của địa phương đóng vai trò cung cấp vốn để thực hiện và được trả
lại khi ngân sách địa phương có nguồn thu đất đai. Chuyển dịch đất đai được thực hiện trên cơ sở các thủ
tục v�? chuyển dịch đất đai bắt buộc và sự đồng thuận đạt được giữa cơ quan có thẩm quy�?n của địa phương
và ngư�?i sử dụng đất. �?à Nẵng đã thành công trong việc tăng nguồn thu từ đất bằng cách thu hồi đất rộng
hơn mức cần thiết của các dự án hạ tầng và sau đó cho đấu giá phần đất đai rộng hơn để sử dụng vào mục
đích dịch vụ và thương mại.

Trung tâm kinh tế quan tr�?ng nhất ở các tỉnh phía Nam là thành phố Hồ chí minh. Rất nhi�?u nhà đầu tư
đã sử dụng hình thức chuyển dịch đất đai tự nguyện từ trước năm 2004 và muốn sử dụng phương thức này
ngay cả khi được áp dụng phương thức chuyển dịch đất đai bắt buộc. Lãnh đạo thành phố áp dụng cách tiếp
cận đất đai định hướng thị trư�?ng và bồi thư�?ng v�? đất được xác định theo giá đất thị trư�?ng trên cơ sở định
giá đất do các tổ chức dịch vụ định giá cung cấp.

Quan điểm của nhà đầu tư v�? thực tiễn chuyển dịch đất đai

�? kiến của các nhà đầu tư được thu thập từ các cuộc gặp gỡ định kỳ giữa các nhà đầu tư và Chính phủ. Kết
quả cho thấy các vấn đ�? nảy sinh nhi�?u nhất trong khoảng th�?i gian từ 2002 đến 2004, trước khi Luật �?ất



                                                                                                           5
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


đai mới có hiệu lực thi hành. Phần lớn các vấn đ�? nảy sinh liên quan tới các thủ tục hành chính v�? đất đai -
đặc biệt là vấn đ�? tiếp cận đất đai và quy�?n đối với đất đai của doanh nghiệp. Những vấn đ�? v�? thủ tục hành
chính trong quản lý đất đai đã được giảm bớt trong một th�?i gian rồi lại tăng trở lại vào năm 2007, tập trung
vào vấn đ�? giới thiệu địa điểm đầu tư và việc giải quyết tình trạng một số ngư�?i đang sử dụng đất bất hợp
tác làm chậm tiến độ triển khai dự án, làm cho vấn đ�? chuyển dịch đất đai trở nên phức tạp.

Quan điểm của những ngư�?i bị ảnh hưởng v�? thực tiễn chuyển dịch đất đai

Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng đã tiến hành kiểm tra việc thực hiện luật đất đai tại tất cả các địa
phương. Ngư�?i sử dụng đất có khiếu nại đã gặp các đoàn kiểm tra để nộp đơn thư khiếu nại. Những khiếu
nại này đã được phân tích và phân loại, 70% những khiếu nại này có liên quan đến việc thực thi không đúng
v�? bồi thư�?ng đất đai và tái định cư; phần còn lại liên quan đến vi phạm pháp luật đất đai của các cơ quan
quản lý, các khiếu nại v�? những quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại đòi lại đất
cũ mà nay ngư�?i khác đang sử dụng. Trong số 70% khiếu nại liên quan tới việc thực thi không đúng v�? bồi
thư�?ng và tái định cư, 70% (hay một nửa các khiếu nại) liên quan tới việc giá đất tính bồi thư�?ng không phù
hợp với giá đất trên thị trư�?ng. Phần lớn những khiếu nại này đ�? cập v�? vấn đ�? định giá đất nông nghiệp quá
thấp theo phương pháp dựa trên thu nhập từ sản xuất nông nghiệp như pháp luật quy định.

Nhận thức

Mặc dù thể chế liên tục được cải tiến và cập nhật, đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng v�? kiểm tra
thi hành Luật �?ất đai cho thấy các cán bộ quản lý đất đai cấp huyện và xã đ�?u không hiểu chính xác Luật
�?ất đai 2003 và các Nghị định hướng dẫn. Phần lớn vẫn tiếp tục áp dụng pháp luật và các thủ tục theo quy
định của Luật đất đai 1993. Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng thư�?ng xuyên tổ chức các cuộc hội nghị tập huấn
ngay sau khi có những thay đổi trong hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, việc này cũng không thực sự đem lại
hiệu quả trong việc nâng cao hiểu biết v�? pháp luật.

Trong cộng đồng, nhận thức thậm chí còn thấp hơn, hiểu biết của ngư�?i dân v�? những quy�?n đối với đất đai
còn rất thiếu, đặc biệt trong các nhóm dân tộc thiểu số hay ở vùng nông thôn. Các luận cứ đưa ra trong các
đơn khiếu nại thư�?ng không viện dẫn theo căn cứ của luật pháp.

Sự tham gia

Phần lớn việc thu hồi đất đai bắt buộc hiện nay do các Ban bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư (do Ủy ban
nhân dân cấp huyện thành lập) thực hiện. Ban này chịu trách nhiệm tất cả các hoạt động liên quan như thu
hồi đất, bồi thư�?ng và tái định cư. Hoạt động của Ban dựa trên các quy tắc hành chính. Sự tham gia của
cộng đồng, các tổ chức xã hội và những ngư�?i bị ảnh hưởng còn rất hạn chế. Trên khắp cả nước, các thủ tục
là giống nhau và mang nặng tính hành chính. Các yếu tố xã hội như các hoàn cảnh riêng của cộng đồng dân
tộc thiểu số thư�?ng không được xem xét cụ thể. Mặt khác, thiếu sự tham gia của các bên liên quan cũng làm
cho chi phí bồi thư�?ng cao hơn mức cần thiết khi không có đi�?u kiện tổ chức thương thảo với cộng đồng
nhằm đưa ra những giải pháp đổi mới có khả năng đem lại lợi ích cho cả đôi bên.

Kiểm tra

Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng đưa ra quan điểm v�? việc các cơ quan quản lý cấp cao có trách nhiệm kiểm
tra định kỳ việc thực thi pháp luật đất đai của các cơ quan quản lý cấp dưới trực thuộc. Bộ đã tiến hành kiểm
tra việc thực thi Luật �?ất đai trên phạm vi cả nước vào năm 2005; vào năm 2006 Bộ tiếp tục tiến hành kiểm
tra thực thi một số lĩnh vực cụ thể gồm: (i) quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt nhưng không thực
hiện (quy hoạch treo); (ii) không hoàn thành việc bồi thư�?ng, tái định cư sau khi đã có quyết định thu hồi
đất (giải t�?a treo); (iii) dự án không thể triển khai sau khi đã được bàn giao đất (dự án treo). Trước khi thực
hiện kiểm tra, Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng đã công khai kế hoạch kiểm tra và thiết lập một “đư�?ng dây



6
          B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


nóng�? để nhận thư điện tử, điện thoại và thư bưu điện từ ngư�?i dân và doanh nghiệp để thu thập thông tin
v�? các vi phạm pháp luật trong vùng. Bộ đã nhận được hàng nghìn ý kiến phản hồi và kết luận rằng ngư�?i
dân đã sẵn sàng tham gia kiểm tra việc thực thi Luật �?ất đai.

3. các vấn đ�? liên quan đến pháp luật hiện hành và việc thực thi

Chuyển dịch đất đai bắt buộc

Phân tích v�? các thủ tục hiện hành đối với chuyển dịch đất đai bắt buộc có thể đưa ra những vấn đ�? sau:

•   Hiện tại có hai hình thức của đơn vị thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư. Thứ nhất là Tổ chức
    phát triển quỹ đất. �?ây là một tổ chức cố định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập, chịu trách nhiệm
    thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất và không thu hồi đất cho các dự án đầu tư cụ thể. Tổ chức này
    chịu trách nhiệm v�? thu hồi đất, quản lý đất đã thu hồi, tiến hành đấu giá đất cho các dự án đầu tư và
    chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư. Thứ hai là Ban bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư, là một ban hoạt
    động tạm th�?i do Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập có nhiệm vụ thực hiện việc bồi thư�?ng, tái
    định cư cho từng dự án đầu tư cụ thể. Ban này hoạt động theo các nguyên tắc hành chính chứ không
    theo cơ chế thị trư�?ng.
•   Khi công tác thu hồi đất được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất và không theo các dự án cụ thể,
    đất được định giá theo hiện trạng sử dụng, tuy vậy đất đã thu hồi đôi khi không được đưa vào sử dụng
    vì không có nhà đầu tư nào quan tâm. Tuy nhiên, khi việc thu hồi đất được thực hiện cho từng dự án cụ
    thể thì giá thị trư�?ng thư�?ng cao hơn và ngư�?i đang sử dụng thư�?ng không th�?a mãn khi bồi thư�?ng
    không được tính theo mức giá cao đó.
•   Hiện vẫn không xác định rõ hình thức hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất, đó là một tổ chức dịch
    vụ công hay doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Tổ chức cần nguồn tài chính
    để hoạt động nhưng không thể vay từ ngân hàng đầu tư hay thương mại.
•   Mặc dù Luật yêu cầu áp dụng giá thị trư�?ng để định giá bồi thư�?ng đất đai, nhưng không có quy định
    v�? thủ tục thực hiện định giá đất đai theo thị trư�?ng. Do đó trong thực tế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
    vẫn quy định giá và không có phương thức nào để phán xử khi có những ý kiến bất đồng v�? giá đất.
•   Theo pháp luật v�? đất đai, giá đất nông nghiệp được xác định trên cơ sở lợi ích thu được từ sản xuất
    nông nghiệp, đi�?u này dẫn tới mức giá rất thấp. Trong những trư�?ng hợp đất nông nghiệp được chuyển
    sang thành đất phi nông nghiệp, giá đất sau khi chuyển dịch thư�?ng cao hơn đáng kể. Luật hiện tại cho
    phép tăng thêm giá trị 20-50% giá đất ở khi tính bồi thư�?ng cho đất nông nghiệp trên cùng thửa đất có
    nhà ở, nhưng cơ chế này không được áp dụng cho những trư�?ng hợp khác.
•   Nguyên tắc cơ bản của Luật �?ất đai hiện hành là đảm bảo sự hỗ trợ cần thiết cho ngư�?i sử dụng đất bị
    thu hồi đất sao cho h�? có thể khôi phục lại cuộc sống, thay đổi ngh�? nghiệp và nguồn thu nhập bị mất
    mát. Tuy nhiên, m�?i đ�?n bù và hỗ trợ vẫn chỉ được trả một lần ngay khi nhà nước thu hồi đất, những bồi
    thư�?ng thiệt hại cho những lợi ích không tính được bằng ti�?n và những lợi ích lâu dài vẫn chưa được
    xem xét đầy đủ và hợp lý. Thêm vào đó, khá nhi�?u quy định pháp luật còn thiếu thực tiễn hoặc không
    được các Ủy ban nhân dân địa phương vui lòng thực hiện. Những ngư�?i sử dụng đất bị ảnh hưởng
    thư�?ng không được đ�?n bù đầy đủ cho những thiệt hại đã được pháp luật thừa nhận. Sự thiếu phù hợp
    thực tiễn lớn nhất là những quy định liên quan tới cách tạo cơ hội cho ngư�?i sử dụng đất bị ảnh hưởng
    chuyển đổi ngh�? nghiệp và khôi phục cuộc sống cũ của h�?. Những ngư�?i nông dân bị thiệt hại thư�?ng
    không đủ đi�?u kiện để tìm kiếm một công việc trong khu vực phi nông nghiệp; chính quy�?n địa phương
    và nhà đầu tư cũng không thực sự chủ động trong việc tìm kiếm giải pháp thực tiễn cho tình trạng này.
    Hàng loạt giải pháp đã được đ�? xuất để giải quyết những trư�?ng hợp thu hồi đất đai khiến cho ngư�?i
    dân mất đi sinh kế. Một trong những giải pháp này là hỗ trợ cho những ngư�?i sử dụng đất nông nghiệp
    mất trên 30% diện tích đất của h�? một thửa đất kinh doanh dịch vụ gần các khu công nghiệp hay đất
    ở trong các khu đô thị.



                                                                                                          7
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•   Việc bồi thư�?ng và hỗ trợ thư�?ng không được xem xét trong mối quan hệ với các dự án đầu tư liên
    quan, ví dụ bồi thư�?ng và tái định cư cho những ngư�?i sử dụng đất bị ảnh hưởng và cấp đất cho nhà
    đầu tư được tiến hành theo 2 quy trình riêng biệt. Mặt khác, nhà đầu tư muốn theo đuổi kế hoạch đầu
    tư riêng của mình mà không bao gi�? nghĩ tới trách nhiệm xa hơn của h�? đối với những ngư�?i sử dụng
    đất bị thiệt hại, trong khi đó, chính quy�?n địa phương cũng cho rằng nhiệm vụ của h�? đã hoàn thành
    sau khi quá trình thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư đã hoàn thành.
•   Các quy định hiện hành không xác định rõ quy�?n được chia sẻ lợi ích của ngư�?i dân sống trên đất bị
    thu hồi. Nhà đầu tư thư�?ng bị yêu cầu “tự nguyện�? đóng góp xây dựng đư�?ng xá hay hạ tầng công
    cộng khác vì việc này vẫn xẩy ra trên thực tế như một khoản mà nhà đầu tư phải trả để đẩy nhanh các
    thủ tục v�? đất đai.
•   Quyết định thu hồi đất ở chỉ có thể được ban hành khi khu vực tái định cư đã hoàn tất. �?i�?u kiện
    sống của nơi tái định cư phải tốt hơn hoăc bằng so với nơi ở cũ và khu vực tái định cư phải được quy
    hoạch như một phần của quy hoạch tổng thể cấp tỉnh gắn với khả năng tiếp cận đi�?u kiện tốt v�? cơ sở
    hạ tầng. Tuy nhiên, các quy định nguyên tắc như vậy thư�?ng không được tuân thủ trong thực tế triển
    khai. Ngư�?i dân bị mất nhà ở thư�?ng không có sự lựa ch�?n v�? nơi tái định cư mà phải tuân theo những
    quyết định v�? nơi tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n. Các khu vực tái định cư thư�?ng có
    chất lượng rất kém, hay ở những vùng xa nơi giá đất rất thấp; các giá trị văn hóa, tâm linh, tín ngưỡng
    thư�?ng ít được xem xét đến trong quy hoạch các khu vực tái định cư.
•   Luật �?ất đai và các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ đã từng bước quy định những tiêu chí phù hợp
    v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i sử dụng đất không có giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất.
    Luật �?ất đai có những quy định cụ thể v�? những giấy t�? v�? sử dụng đất có giá trị pháp lý tương đương
    như Giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất. Các Nghị định của Chính phủ còn quy định chi tiết hơn với
    việc xác định các trư�?ng hợp mà ngư�?i sử dụng đất không có giấy t�? v�? sử dụng đất nhưng được nhận
    bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi đất đai của h�? đang sử dụng bị Nhà nước thu hồi. �?ó là những quy
    định có tính xã hội cao, hướng tới việc bảo vệ quy�?n và lợi ích của ngư�?i sử dụng đất đối với thửa đất
    đã sử dụng trước ngày Luật �?ất đai 1993 có hiệu lực thi hành mà không có giấy t�? v�? sử dụng đất.
•   Luật �?ất đai Việt Nam được xây dựng và áp dụng đồng đ�?u cho tất cả các đối tượng sử dụng đất,
    không có quy định riêng biệt nào v�? việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho những nhóm
    đối tượng dễ bị tổn thương như các dân tộc thiểu số và ngư�?i nghèo; những chính sách cũng chưa kết
    hợp đầy đủ với những chính sách hỗ trợ cho các dân tộc thiểu sổ, chính sách giảm nghèo và các chính
    sách v�? bình đẳng giới, v.v.
•   Luật �?ất đai và các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ đã đưa ra nhi�?u quy định hướng tới chỉ cho
    phép các dự án hiệu quả và nhà đầu tư có năng lực được tiếp cận đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn những
    trư�?ng hợp mà nhà đầu tư được giao đất nhưng không thực hiện đầu tư, để đất hoang không sử dụng
    trong nhi�?u năm li�?n, dư�?ng như để ch�? đất lên giá sẽ chuyển nhượng cho ngư�?i khác, trong khi những
    ngư�?i sử dụng đất bị thu hồi đất lại không thể tìm được đất đai khác để sinh sống. Tình trạng này xảy
    ra khá phổ biến ở một số tỉnh nhưng vẫn chưa có văn bản pháp luật nào đủ chi tiết để khắc phục triệt
    để nhược điểm này.

Vấn đ�? then chốt ở đây là pháp luật đất đai còn tập trung nhi�?u vào tạo cơ chế thuận lợi để thu xếp đất đai
cho phát triển nhưng không đủ quan tâm tới mặt b�?n vững xã hội cho những cộng đồng và ngư�?i sử dụng
đất bị thiệt hại. Trong thực tế, thu hồi đất đai cho các dự án đầu tư phải đối mặt với những thử thách rất lớn.
Trước hết, lãnh đạo cấp tỉnh của Việt Nam luôn mong muốn sự phát triển kinh tế như là phương thức giúp
tỉnh h�? thoát kh�?i đói nghèo và do đó thư�?ng đưa ra nhi�?u ưu đãi cho các nhà đầu tư và các dự án đầu tư của
h�?, hệ quả tiếp theo thư�?ng là sự thiếu quan tâm tới ngư�?i sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất. Thứ hai, một
số quy định pháp luật đã không được thực thi tại các cấp địa phương hoặc là được thực hiện theo hướng tạo
thuận lợi cho nhà đầu tư; trong một số trư�?ng hợp, có dấu hiệu của quan liêu hay tư lợi trong mối liên kết
với các nhà đầu tư. Thứ ba, giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n quyết định để tính giá trị bồi thư�?ng


8
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


và tái định cư thư�?ng thấp hơn nhi�?u so với giá thị trư�?ng; những hỗ trợ của nhà nước cho những ngư�?i sử
dụng đất bị ảnh hưởng nhằm khôi phục chỗ ở, sinh kế và công việc vẫn chưa th�?a đáng. Thứ tư, vẫn còn
thiếu những cơ chế rõ ràng v�? việc kiểm tra, thanh tra định kỳ v�? đất đai của cơ quan quản lý cấp trên đối
với các cơ quan quản lý cấp dưới trực thuộc; việc kiểm tra không được tổ chức thư�?ng xuyên; những vi
phạm không được phát hiện và xử lý kịp th�?i. Thứ năm, vẫn còn thiếu những cơ chế hợp lý để khuyến khích
sự tham gia của ngư�?i dân, cộng đồng và các tổ chức xã hội vào công tác giám sát việc thực hiện pháp luật
đất đai của các cơ quan hành chính; giám sát quá trình chuyển dịch đất đai, tạo sự đồng thuận v�? chia sẻ lợi
ích giữa các bên liên quan tới chuyển dịch đất đai và giải quyết khiếu nại của dân.

Chuyển dịch đất đai tự nguyện

Phân tích các thủ tục v�? chuyển dịch đất đai tự nguyện có thể đưa ra những vấn đ�? sau:

•   Chuyển dịch đất đai tự nguyện áp dụng cho một số dự án có nguồn vốn đầu tư trong nước hay liên
    doanh trong nước với nước ngoài, trong khi chuyển dịch đất đai bắt buộc được áp dụng cho tất cả các
    dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài dẫn đến bất bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài.
•   Pháp luật v�? đất đai không có những quy định giải quyết những trư�?ng hợp khi một số ngư�?i sử dụng
    đất đòi h�?i một mức giá đất cao hơn so với đa số phần còn lại, hay cao hơn nhi�?u so với giá thị trư�?ng.
    Nhà đầu tư đ�? phòng những tình huống này xẩy ra nên thư�?ng rất cảnh giác khi lựa ch�?n đầu tư vào
    một khu vực nào đó.

4. Thực tiễn quốc tế có thể xem xét áp dụng vào Việt nam

Chia sẻ lợi ích

Những nghiên cứu v�? chính sách chia sẻ lợi ích đã được tiến hành nhằm vào tính khả thi của chính sách
này, ví dụ như trong các dự án chịu nhi�?u tác động v�? xã hội và môi trư�?ng như các dự án thủy điện, khai
khoáng, xây dựng khu kinh tế, các hệ thống thủy lợi lớn. Mỗi dự án cần xây dựng những hệ thống riêng
phù hợp v�? chia sẻ lợi ích. Việc chia sẻ lợi ích có thể xem xét dưới dạng lợi ích bằng ti�?n hay lợi ích không
bằng ti�?n. Lợi ích bằng ti�?n có thể là các khoản bồi thư�?ng thêm cho dân cư bị ảnh hưởng, thiết lập các quỹ
phát triển vùng dài hạn, thiết lập quan hệ đối tác giữa nhà đầu tư và cộng đồng để chia sẻ những lợi nhuận
lâu dài thu được từ dự án. Có thể lấy ví dụ cụ thể dự án thủy điện sẽ cung cấp điện và nguồn nước với giá
ưu đãi dài hạn, chia sẻ nguồn thu dưới hình thức những khoản đóng góp thư�?ng niên cho chính quy�?n địa
phương, chia sẻ cổ phần cho chính quy�?n địa phương hay trả thuế trực tiếp cho ngân sách địa phương. Chia
sẻ lợi ích không bằng ti�?n có thể thực hiện dưới hình thức khôi phục sinh kế cho cộng đồng, xây dựng hạ
tầng xã hội như nhà cửa, trư�?ng h�?c, y tế hay hệ thống cấp thoát nước.

Chính sách góp đất - đi�?u chỉnh lại đất đai

Góp đất - đi�?u chỉnh lại đất đai đô thị được sử dụng rộng rãi tại Australia, Nhật Bản, Hàn Quốc, �?ài Loan
và hiện tại đang được áp dụng tại một số nước khác ở châu �?. Các thửa đất nông nghiệp được thu hồi và
chuyển dịch thành một vùng đô thị theo quy hoạch với đầy đủ hạ tầng như các dịch vụ, hạ tầng công cộng,
những không gian mở và các khu dân cư. Các khu vực được phân chia phù hợp để bồi thư�?ng cho những
ngư�?i bị thiệt hại. Giá trị bất động sản tại khu vực mới (đô thị) sẽ cao hơn nhi�?u so với khu vực trước đó
(nông nghiệp). Những ngư�?i bị thiệt hại có cơ hội tham gia vào quá trình từ khi quy hoạch cho tới thực hiện.
Cơ chế này sẽ chỉ thích hợp với những đi�?u kiện cụ thể nhất định và khi đạt được các lợi thế v�? sự đồng
thuận và công bằng, nhược điểm của cơ chế này là cần nhi�?u th�?i gian để thảo luận kế hoạch và thực hiện.

Quy�?n phát triển có thể chuyển nhượng được

Quy�?n phát triển có thể chuyển nhượng (TDR) bắt nguồn từ Hoa Kỳ, nơi đã áp dụng để bảo vệ các khu vực
nhạy cảm v�? môi trư�?ng. Cách này hiện đang được sử dụng tại Ấn �?ộ để thu hồi đất cho các mục đích công


                                                                                                           9
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


cộng phi thương mại như đư�?ng xá, trư�?ng h�?c, bệnh viện và các không gian mở công cộng. TDR được
phát hành cho các khu vực đất đai được giành cho các mục đích này và ngư�?i dân được cấp TDR có quy�?n
xây nhà trên khu vực đất còn lại của h�? hay trên đất khác của h�?. H�? có thể chuyển nhượng TDR cho ngư�?i
khác. Ví dụ tại Mumbai, những ngư�?i bị thiệt hại có thể ch�?n bồi thư�?ng hoặc nhận TDR.

5. Khuyến nghị

Báo cáo này đã kiến nghị việc sửa đổi, bổ sung Luật �?ất đai hiện hành ở Việt Nam tập trung vào các vấn
đ�? sau:

•    Hoàn thiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên th�?a thuận dân sự giữa ngư�?i đang sử dụng
     đất và nhà đầu tư sao cho mở rộng hơn nữa khả năng áp dụng của cơ chế này. Việc hoàn thiện cơ chế
     này dựa trên các sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật bao gồm: (i) nhà đầu tư cần đăng ký việc thực
     hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện gắn với quá trình định giá đất và động viên sự tham gia của
     cộng đồng; (ii) cần có sự tham gia của hệ thống hành chính hoặc tòa án trong trư�?ng hợp nhà đầu tư
     đã th�?a thuận được với hầu hết những ngư�?i đang sử dụng đất nhưng còn lại một số ít ngư�?i đang sử
     dụng đất không hợp tác với nhà đầu tư hoặc đòi h�?i giá đất ở mức không thể chấp nhận được; (iii) hoàn
     thiện hệ thống quy�?n đối với đất đai của các nhà đầu tư trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài trên
     nguyên tắc bình đẳng của Tổ chức Thương mại thế giới nhằm tạo thuận lợi cho cơ chế nhà đầu tư tiếp
     cận trực tiếp với đất đai thông qua th�?a thuận với ngư�?i đang sử dụng đất.
•    Hoàn thiện cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên các quyết định hành chính của cơ quan nhà
     nước có thẩm quy�?n sao cho giảm bớt tác động trực tiếp của bộ máy hành chính và đưa gần hơn với
     nguyên tắc đồng thuận v�? chia sẻ lợi ích giữa các bên tham gia. Việc hoàn thiện cơ chế này dựa trên
     các sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật bao gồm: (i) hoàn thiện cơ chế hoạt động của Tổ chức phát
     triển quỹ đất để thay các cơ quan hành chính thực hiện quyết định hành chính v�? thu hồi đất nhằm khắc
     phục khả năng xẩy ra sự quan liêu và tư lợi của bộ máy hành chính, đồng th�?i dễ tạo được tính đồng
     thuận giữa các bên tham gia, bên cạnh đó cho phép các doanh nghiệp được tham gia cung cấp dịch vụ
     thu hồi đất, bồi thư�?ng, giải phóng mặt bằng; (ii) vận hành hệ thống định giá đất phù hợp với thị trư�?ng
     để tính toán hợp lý các khoản v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ và giải quyết tái định cư cho ngư�?i bị thiệt hại;
     (iii) quy định cụ thể cơ chế chia sẻ lợi ích lâu dài đối với các dự án có ảnh hưởng trên phạm vi lớn tới
     nhi�?u cộng đồng dân cư như dự án thủy điện, dự án khai thác khoáng sản, dự án xây dựng sân bay, dự
     án xây dựng các khu kinh tế lớn và khu công nghệ cao, v.v. (iv) quy định cụ thể cơ chế góp đất và đi�?u
     chỉnh lại đất đai trong thực hiện các dự án nâng cấp đô thị, xây dựng lại các khu dân cư nghèo, v.v. (v)
     thành lập quỹ bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư từ ngân sách nhà nước, từ đóng góp của các nhà đầu tư,
     từ quyên góp xã hội để tạo thuận lợi, làm tốt hơn việc hỗ trợ dài hạn cho các cộng đồng, ngư�?i dân bị
     thiệt hại trong quá trình chuyển dịch đất đai.
•    Xác định ranh giới hợp lý trong việc áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất
     đai tự nguyện trên nguyên tắc cơ chế lấy đất bắt buộc chỉ áp dụng đối với các dự án vì lợi ích quốc gia,
     lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh.

Báo cáo đã tiếp tục đ�? xuất việc hoàn chỉnh các chính sách đất đai nhằm bảo đảm quá trình triển khai thực
tiễn có hiệu quả, bảo đảm phát triển kinh tế đồng th�?i với tạo b�?n vững xã hội. Các chính sách v�? chia sẻ lợi
ích tự nguyện; động viên sự tham gia của ngư�?i dân, cộng đồng dân cư và các tổ chức xã hội; tăng cư�?ng
đối thoại giữa chính quy�?n và ngư�?i dân; tạo đồng thuận thực sự giữa các bên liên quan đến dự án đầu tư;
tăng cư�?ng kiểm tra, thanh tra của cơ quan hành chính cấp trên đối với cấp dưới được phân tích và đ�? xuất
cụ thể trong Báo cáo này.




10
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...




1. GiỚi THiỆU cHUnG




Nước Việt Nam đã giành được độc lập từ năm 1945 và Hiến pháp đầu tiên của Việt Nam được Quốc hội
khóa I thông qua vào năm 1946 (g�?i là Hiến pháp 1946). Từ đó, kinh tế - xã hội của đất nước được phát
triển dựa trên mô hình kinh tế chỉ huy tập trung, Nhà nước thực hiện chế độ bao cấp đối với m�?i hoạt động
kinh tế. Trong Hiến pháp 1946, �?i�?u thứ 12 đã khẳng định “Quy�?n tư hữu tài sản của công dân Việt Nam
được bảo đảm�?, trong đó đất đai là một tài sản quan tr�?ng nhất của m�?i ngư�?i. Chính sách đất đai trong
giai đoạn này tập trung chủ yếu vào sử dụng đất nông nghiệp có hiệu quả để thoát kh�?i nạn đói năm 1945.
Từ 1946 tới 1954, Việt Nam tập trung sức của toàn dân vào cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp. Chính
sách đất đai quan tr�?ng nhất trong giai đoạn này thực hiện cải cách ruộng đất trên cơ sở Luật cải cách ruộng
đất được Quốc hội thông qua vào năm 1953. Cải cách ruộng đất được thực hiện từ đó tới năm 1955 trên
nguyên tắc xóa b�? sở hữu đất đai của địa chủ để chia cho ngư�?i trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Sau khi hòa bình được lập lại (năm 1954), Quốc hội Việt Nam đã thông qua Hiến pháp lần thứ hai vào năm
1959 (g�?i là Hiến pháp 1959). Hiến pháp 1959 công nhận chế độ sở hữu nhà nước (sở hữu toàn dân), sở
hữu tập thể, sở hữu của ngư�?i lao động riêng lẻ, sở hữu của tư sản dân tộc v�? tư liệu sản xuất bao gồm cả
đất đai (�?i�?u 11), nhưng Nhà nước ưu tiên bảo hộ đối với sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể (�?i�?u 12 và
�?i�?u 13). Trong Hiến pháp này, quy�?n sở hữu ruộng đất của nông dân được Nhà nước bảo hộ, nhưng Nhà
nước khuyến khích nông dân vào các hợp tác xã nông nghiệp. Trong vài năm đầu hoạt động (1960-1965),
hình thức hợp tác xã nông nghiệp đã đưa năng suất và sản lượng nông nghiệp của Việt Nam lên mức cao
nhất khu vực �?ông Nam �?.

Từ năm 1965, Việt Nam lại tập trung sức của toàn dân vào cuộc kháng chiến chống lại sự chiếm đóng của
Hoa Kỳ ở phía Nam để thống nhất đất nước. Vào năm 1975, chiến tranh kết thúc và nước Việt Nam được
thống nhất. Năm 1980, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Hiến pháp lần thứ ba (g�?i là Hiến pháp 1980),
trong đó Nhà nước công nhận chỉ một hình thức sở hữu toàn dân v�? đất đai (�?i�?u 19) và đất đai do Nhà
nước thống nhất quản lý theo quy hoạch chung (�?i�?u 20). Trong th�?i gian này, ngư�?i đang sử dụng đất chỉ
có quy�?n được sử dụng, ai có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước giao không thu ti�?n, ai không còn
nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi lại đất. �?ối với các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng hoặc phát triển
công nghiệp, đô thị thì Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất nông nghiệp và đi�?u chỉnh lại đất nông
nghiệp giữa các hợp tác xã nông nghiệp. Từ đây cho thấy vì Nhà nước thực hiện chế độ bao cấp v�? đất đai
nên thư�?ng ít xẩy ra các tranh chấp, khiếu kiện của ngư�?i sử dụng đất. Trong hoàn cảnh như vậy, hệ thống
quản lý đất đai thực sự không quan tr�?ng, nhiệm vụ chủ yếu là xác định chính xác diện tích để tính thuế sử
dụng đất nông nghiệp của các hợp tác xã.

Từ th�?i điểm này, cơ chế kinh tế bao cấp của Nhà nước làm cho ngư�?i dân không phải lo v�? kinh tế, ít khiếu
kiện v�? đất đai, nhưng không tạo được động lực phát triển từ tất cả các thành phần kinh tế, đất đai sử dụng
không có hiệu quả. Sản xuất nông nghiệp của các hợp tác xã nông nghiệp có năng suất và sản lượng rất




                                                                                                         11
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


thấp, tình trạng thiếu lương thực đã lan rộng trên phạm vi cả nước. Nhìn rộng hơn sang các khu vực kinh tế
công nghiệp và dịch vụ, các cơ sở sản xuất, kinh doanh của Nhà nước nắm giữ một diện tích đất phi nông
nghiệp rất lớn nhưng hiệu quả sử dụng không cao, năng suất và sản lượng của các ngành kinh tế phi nông
nghiệp cũng rất thấp.

Vào năm 1986, Nhà nước Việt Nam đã quyết định thực hiện công cuộc “�?ổi mới�? đất nước, trước hết tập
trung vào đổi mới kinh tế. �?iểm đột phá của quá trình đổi mới kinh tế là quyết định cải cách chính sách đất
đai nông nghiệp: Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp do hợp tác xã nông nghiệp sử dụng cho hộ gia
đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài. Nói cách khác, sản xuất nông nghiệp đã được chuyển từ phương
thức hợp tác xã nông nghiệp sang phương thức hộ gia đình. Chính sách này đã tạo bước ngoặt quan tr�?ng
trong phát triển kinh tế nông nghiệp của Việt Nam: từ một nước thiếu lương thực Việt Nam đã trở thành một
nước xuất khẩu gạo đứng hàng thứ ba trên thế giới. Thành công đổi mới trong khu vực kinh tế nông nghiệp
đã giúp cho Việt Nam tiếp tục đổi mới khu vực kinh tế công nghiệp và dịch vụ. Mặt khác, chính sách giao
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài đã đòi h�?i xây dựng pháp luật v�? đất
đai, thiết lập hệ thống địa chính và tổ chức bộ máy quản lý đất đai theo các cấp hành chính. Luật �?ất đai
đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987. Thực chất của Luật này là luật hóa chính sách Nhà
nước giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân và xây dựng n�?n móng đầu tiên của hệ thống
địa chính Việt Nam. Chính sách đất đai vẫn tiếp tục được vận hành trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp v�?
đất đai, đất đai không có giá, không được giao dịch trên thị trư�?ng, m�?i việc chuyển quy�?n sử dụng v�? đất
đai đ�?u phải có quyết định hành chính của cơ quan nhà nước.

Năm 1992, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Hiến pháp lần thứ tư, được coi là Hiến pháp của đổi mới (g�?i
là Hiến pháp 1992). Hiến pháp 1992 đã quyết định áp dụng mô hình kinh tế thị trư�?ng có sự quản lý của
Nhà nước (còn g�?i là mô hình kinh tế thị trư�?ng định hướng xã hội chủ nghĩa). Hệ thống luật pháp mới
được xây dựng trên cơ sở Hiến pháp này nhằm bảo đảm phát triển kinh tế, tạo công bằng xã hội, áp dụng
mô hình kinh tế thị trư�?ng có sự quản lý của Nhà nước với nhi�?u thành phần kinh tế tham gia. �?ối với đất
đai, Hiến pháp 1992 tiếp tục công nhận chỉ một chế độ sở hữu toàn dân v�? đất đai (�?i�?u 17); xác định rõ
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (�?i�?u 18). Luật �?ất đai lần thứ hai được Quốc hội Việt Nam thông
qua vào năm 1993, trong đó nội dung quan tr�?ng nhất bao gồm: đất đai có giá và giá đất do Nhà nước quy
định; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có 5 quy�?n chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp
đối với đất đai. Do tư duy của nhà quản lý mong muốn giá đất thấp để thuận lợi cho đầu tư phát triển nên
các cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n thư�?ng quy định giá đất rất thấp, chỉ bằng 10%-30% giá đất chuyển
nhượng trên thị trư�?ng.

Năm 1994, Nhà nước Việt Nam quyết định thực hiện bước tiếp theo của quá trình đổi mới kinh tế, đó là
chương trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thị trư�?ng đầu tư ở Việt Nam đã hình thành với
các dự án đầu tư phát triển hạ tầng, phát triển công nghiệp và dịch vụ thực hiện bằng nguồn vốn đầu tư từ
Nhà nước, từ các nhà đầu tư nước ngoài, ngư�?i Việt Nam định cư ở nước ngoài và các nhà đầu tư từ các
thành phần kinh tế ngoài Nhà nước ở trong nước. Nhu cầu đất đai cho các dự án đầu tư ngày càng tăng
và trở thành một trong những tr�?ng điểm để thu hút đầu tư. Theo Luật �?ất đai 1993, việc chuyển dịch đất
đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn được tiếp tục áp dụng chỉ một cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc:
Nhà nước ban hành quyết định hành chính để thu hồi đất của ngư�?i đang sử dụng đất và giao đất cho các
nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư, nhà đầu tư nộp ti�?n sử dụng đất hoặc ti�?n thuê đất cho Nhà nước
và trả ti�?n bồi thư�?ng đối với đất bị thu hồi, ti�?n tái định cư cho ngư�?i bị thu hồi đất ở theo giá đất do Nhà
nước quy định.




12
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


Từ sau năm 1988, Ủy ban nhân dân các tỉnh đã nhận thấy rõ vai trò của các dự án đầu tư phát triển kinh
tế, đó là cách thức duy nhất để tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, các địa phương đã tìm m�?i biện pháp để ưu đãi
đầu tư, khuyến khích các nhà đầu tư v�? địa phương mình, trong đó ưu đãi v�? đất đai là biện pháp thực sự
hấp dẫn các nhà đầu tư. Sự khuyến khích đầu tư bằng cách tạo thuận lợi trong tiếp cận đất đai đã tạo nên
tăng trưởng kinh tế cao nhưng cũng tạo nên áp lực lớn v�? mặt xã hội lên những ngư�?i bị thu hồi đất. Năm
1998, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Luật �?ất đai, trong đó tập
trung chủ yếu v�? mở rộng quy�?n cho các nhà đầu tư dự án, nhưng không có thay đổi gì v�? cơ chế chuyển
dịch đất đai bắt buộc.

Năm 2002, Nhà nước Việt Nam đã thực hiện chương trình tổng kết 10 năm thực hiện pháp luật đất đai
nhằm xây dựng một luật đất đai mới phù hợp hơn với th�?i kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Báo cáo tổng kết này đã chỉ ra nhi�?u điểm bất cập của pháp luật đất đai lúc đó, trong đó có 2 điểm
quan tr�?ng nhất: một là cần mở rộng hơn nữa quy�?n của các nhà đầu tư trong giao dịch đất đai sao cho
phù hợp hơn với cơ chế thị trư�?ng; hai là tiếp tục đổi mới cơ chế bồi thư�?ng, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất trên nguyên tắc cân đối hợp lý lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và ngư�?i có đất bị thu hồi.

Tháng 11 năm 2003, Quốc hội đã thông qua Luật �?ất đai thứ ba của Việt Nam, có hiệu lực thi hành từ
01/07/2004. Luật �?ất đai 2003 đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt
Nam. Thứ nhất, chế độ sở hữu toàn dân v�? đất đai được cụ thể hóa, có các quy định chi tiết v�? quy�?n và
trách nhiệm của các cơ quan nhà nước đối với đất đai, quy�?n và nghĩa vụ của ngư�?i sử dụng đất đối với
đất đai trên nguyên tắc quy�?n sử dụng đất do Nhà nước giao có thu ti�?n được coi như tài sản của ngư�?i sử
dụng đất. Thứ hai, có quy định cụ thể v�? việc giải quyết các tồn tại lịch sử v�? đất đai, trong đó có khẳng
định việc Nhà nước sẽ trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của dân trong th�?i gian trước đây. Thứ ba, giá
đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng trong đi�?u kiện bình thư�?ng, tức là
hệ thống tài chính đất đai mới được xác lập trên nguyên tắc “giá đất phù hợp thị trư�?ng�?. Thứ tư, các tổ
chức kinh tế có tài sản là quy�?n sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch v�? đất đai trên thị trư�?ng.
Thứ năm, tạo bình đẳng hơn v�? quy�?n và nghĩa vụ đối với đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu
tư nước ngoài. Thứ sáu, cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc theo quy định của pháp luật đất đai trước đó
được hạn chế lại, chỉ áp dụng cho các trư�?ng hợp sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc
phòng an ninh và một số dự án đầu tư phát triển kinh tế quan tr�?ng (như đầu tư xây dựng hạ tầng khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu dân cư đô thị và nông thôn, các dự án có vốn đầu tư thuộc
nhóm lớn nhất), các trư�?ng hợp khác phải thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện trên cơ sở nhà
đầu tư nhận chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất hoặc thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quy�?n sử dụng đất
với ngư�?i đang sử dụng đất. Thứ bẩy, có quy định cụ thể v�? việc tính bồi thư�?ng v�? đất, đi�?u kiện nơi tái
định cư đối với các trư�?ng hợp được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc. Thứ tám, thiết lập một
hệ thống trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý đất đai trên nguyên tắc cụ thể, đơn giản, ít chi phí, công
khai, minh bạch. Thứ chín, tăng cư�?ng vai trò giám sát của dân đối với thi hành pháp luật đất đai. Thứ
mư�?i, hoàn chỉnh cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân v�? đất đai trên nguyên tắc nâng
cao trách nhiệm của các cấp địa phương và chủ yếu chuyển sang hệ thống tòa án giải quyết.

�?ến năm 2007, Chính phủ đã ban hành một Nghị định mới1, trong đó tập trung vào 3 nội dung quan tr�?ng
nhất: một là quy định các tiêu chí để công nhận quy�?n sử dụng đất đối với những trư�?ng hợp đang sử dụng
đất nhưng không có bất kỳ loại giấy t�? nào; hai là cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư các dự
án xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, tạo công bằng hơn giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước
ngoài; ba là quy định cụ thể hơn v�? trình tự, thủ tục thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên
nguyên tắc công khai, minh bạch, bảo đảm quy�?n lợi của ngư�?i bị thu hồi đất.




                                                                                                           13
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Sự đổi mới mạnh mẽ của hệ thống pháp luật đất đai đã tạo động lực lớn cho phát triển kinh tế công nghiệp
và dịch vụ, số lượng dự án đầu tư và lượng vốn đầu tư tăng lên đáng kể, nhất là đầu tư từ các thành phần
kinh tế ngoài Nhà nước. Theo số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê Việt Nam, có thể lập biểu đồ để chỉ
ra mức độ tăng nhanh của quá trình đầu tư phát triển với sự tham gia của các thành phần kinh tế (xem biểu
đồ tại Hình 1 dưới đây):



                       Hình 1: Vốn đầu tư phân theo thành phần kinh tế (Tỷ VnD)

                250000




                200000




                150000




                100000




                  50000




                      0
                           1995

                                  1996

                                         1997

                                                1998

                                                       1999

                                                              2000

                                                                     2001

                                                                            2002

                                                                                   2003

                                                                                          2004

                                                                                                 2005

                                                                                                        2006

                                                                                                               2007




                                     Vốn đầu tư thuộc khu vực nhà nước
                                     Vốn đầu tư thuộc khu vực ngoài nhà nước
                                     Vốn đầu tư thuộc khu vực FDI




Trên Hình 1 có thể thấy vốn đầu tư từ thành phần kinh tế ngoài Nhà nước tăng lên rất nhanh từ năm 2003,
khi Luật �?ất đai 2003 bắt đầu được Quốc hội xem xét với nhi�?u quy định tạo thuận lợi v�? đất đai cho các
nhà đầu tư; vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài tăng lên rất nhanh từ năm 2007, khi Chính phủ ban hành
Nghị định số 84/2007/N�?-CP mở rộng thêm quy�?n cho các nhà đầu tư nước ngoài.




14
          B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


Sự tăng nhanh của các dự án đầu tư đã làm thay đổi cơ cấu kinh tế giữa các khu vực phi nông nghiệp và nông
nghiệp. Theo số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê Việt Nam, có thể lập biểu đồ để chỉ ra biến động của
GDP phân theo các khu vực kinh tế nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ (xem biểu đồ tại Hình 2 dưới đây):



                           Hình 2: GDP theo giá thực tế phân ra theo các khu vực kinh tế

                      500000


                      450000


                      400000


                      350000


                      300000


                      250000                                                         Nông nghiệp
             Tỷ VnD




                                                                                     Công nghiệp
                      200000                                                         Dịch vụ


                      150000


                      100000


                       50000


                          0
                               1990
                               1991
                               1992
                               1993
                               1994
                               1995
                               1996
                               1997
                               1998
                               1999
                               2000
                               2001
                               2002
                               2003
                               2004
                               2005
                               2006
                               2007




Trên Hình 2 có thể thấy trước năm 1999, các khu vực kinh tế nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ có tổng
sản phẩm tương đương nhau; từ năm 1999 quá trình đầu tư cho khu vực phi nông nghiệp tăng lên làm cho
tổng sản phẩm của khu vực công nghiệp và dịch vụ tương đương nhau và vượt rất xa khu vực nông nghiệp.




                                                                                                        15
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Trong giai đoạn 5 năm 2001-2005, đã có một diện tích đất đáng kể được chuyển dịch giữa 3 nhóm đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng2, cụ thể được thể hiện trong Hình 3 dưới đây.

Trên Hình 3, có thể thấy trong 5 năm có khoảng 400.000 ha đất được chuyển dịch từ mục đích sử dụng này
sang mục đích sử dụng khác. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc với giá trị bồi thư�?ng v�? đất được tính
theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định làm cho ngư�?i bị thu hồi đất thấy rõ mình bị thiệt thòi
rất lớn so với giá trị thu được khi h�? chuyển nhượng đất đó trên thị trư�?ng. Từ đó, tình trạng khiếu kiện
của dân v�? đất đai tăng lên cao, chiếm tới 70% tổng số khiếu kiện của dân, trong đó khiếu kiện v�? việc bồi
thư�?ng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất chiếm tới 70% tổng số khiếu kiện của dân v�? đất đai3.


                 Hình 3: Diện tích đất chuyển dịch trong giai đoạn 2001 - 2005




[Diện tích 56.700 ha đất phi nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích nông nghiệp chủ yếu là đất
có mặt nước chuyên dùng (đất phi nông nghiệp) chuyển sang làm đất nuôi trồng thủy sản]

Theo số liệu thống kê của Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng, trong th�?i gian từ 2003 tới 2006 riêng
Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng đã nhận được 30.822 lượt đơn v�? tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân v�? đất
đai, cụ thể số liệu của từng năm được thể hiện trong sơ đồ tại Hình 4 dưới đây.

Tình trạng khiếu kiện của dân nói trên có nguyên nhân trực tiếp là việc thực hiện bồi thư�?ng v�? đất, giải
quyết tái định cư chưa th�?a đáng khi thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc. Sự chưa th�?a đáng
này lại có 2 nguyên nhân chính: một là quy định của pháp luật hiện hành có nhi�?u điểm chưa hợp lý, chưa
phù hợp với thực tế cuộc sống; hai là nhi�?u quy định của pháp luật chưa được các cơ quan nhà nước ở địa
phương thực hiện đầy đủ.




16
          B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...




                      Hình 4: Số lượng đơn tranh chấp, khiếu nại và tố cáo v�? đất đai
                                   gửi tới Bộ Tài nguyên và môi trư�?ng

                                                           10500            10650




                          5211
                                          4421




                       2003             2004             2005             2006




Trong th�?i gian gần đây, một số tổ chức quốc tế lớn như Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát
triển châu �? (ADB), Chương trình Môi trư�?ng của Liên hợp quốc (UNEP), Tổ chức Nông lương thế giới
(FAO), v.v. đã tập trung nghiên cứu chính sách chuyển dịch đất đai hợp lý để trợ giúp cho các nước đang
phát triển. Các chính sách này đã được thử nghiệm tại một số dự án đầu tư thủy điện, chỉnh trang đô thị,
phát triển kinh tế trang trại, v.v. Các đ�? xuất chính sách và các kinh nghiệm từ thực hiện các dự án này sẽ
trở thành những bài h�?c quý giá cho quá trình đổi mới chính sách v�? chuyển dịch đất đai ở Việt Nam. Gần
đây, Ngân hàng Phát triển châu �? đã tài trợ cho Việt Nam dự án hỗ trợ kỹ thuật TA-4689 VIE với mục tiêu
nghiên cứu chính sách chia sẻ lợi ích đối với các dự án thủy điện tại Việt Nam (có thể tham khảo Báo cáo
kết thúc của Dự án mang tên “Cơ chế chia sẻ lợi ích đối với ngư�?i bị thiệt hại do các dự án phát triển điện
gây ra�?, năm 2007).

Theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai ở Việt Nam, việc chuyển dịch đất đai được thực hiện theo
cả hai cơ chế chuyển dịch bắt buộc và chuyển dịch tự nguyện, dựa trên các nguyên tắc sau:

•   M�?i việc chuyển dịch đất đai đ�?u phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước
    có thẩm quy�?n phê duyệt và được công bố công khai, ngư�?i sử dụng đất không được tự chuyển dịch
    đất đai trái với quy hoạch sử dụng đất.
•   Việc chuyển dịch đất đai bắt buộc được áp dụng cho các trư�?ng hợp: (i) sử dụng đất vào mục đích lợi
    ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; (ii) sử dụng đất để thực hiện các dự án có 100%
    vốn đầu tư của nước ngoài bao gồm cả vốn hỗ trợ phát triển chính thức của Chính phủ (ODA) và vốn
    đầu tư trực tiếp của các nhà đầu tư nước ngoài (FDI); (iii) sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư
    phát triển kinh tế có ý nghĩa vì lợi ích quốc gia như xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu dịch vụ,
    khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu dân cư đô thị, khu dân cư nông thôn và các dự án đầu tư thuộc
    nhóm có vốn đầu tư lớn nhất (g�?i là nhóm A).
•   Việc chuyển dịch đất đai tự nguyện được áp dụng cho trư�?ng hợp chuyển dịch đất đai trong các trư�?ng
    hợp: (i) sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế của các nhà đầu tư trong nước
    không thuộc trư�?ng hợp được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc (đã nói trên); (ii) các dự án
    đầu tư phát triển kinh tế thuộc trư�?ng hợp được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc nhưng
    nhà đầu tư có nguyện v�?ng muốn thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện.



                                                                                                        17
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Trong ngữ cảnh hiện tại ở Việt Nam, để hoàn chỉnh các cơ chế chuyển dịch đất đai cho phù hợp hơn với
n�?n kinh tế thị trư�?ng, chúng ta cần trả l�?i được một số câu h�?i sau:

•    Ranh giới theo quy định của luật pháp hiện nay giữa các trư�?ng hợp được áp dụng cơ chế chuyển dịch
     đất đai bắt buộc và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện là hợp lý hay chưa hợp lý? ranh giới này có
     cần tiếp tục đi�?u chỉnh hay không?
•    Trong cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, vấn đ�? trung tâm vẫn là cách thức để thực hiện tốt nguyên
     tắc chia sẻ lợi ích giữa ngư�?i đang sử dụng đất, cộng đồng nơi có đất, nhà đầu tư và Nhà nước; để giải
     quyết hợp lý bài toán chia sẻ lợi ích và tạo nên cách tiếp cận gần hơn với cơ chế thị trư�?ng, chúng ta
     cần phải sửa đổi, bổ sung những quy định nào? cho phép áp dụng những giải pháp nào?
•    Trong cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, khó khăn lớn nhất trong thực tế gặp phải là một số ngư�?i
     đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tư, không muốn thực hiện các giao dịch đất đai với
     nhà đầu tư hoặc đưa ra những đi�?u kiện mà nhà đầu tư không thể chấp nhận được, vì vậy dự án trở nên
     không đủ đất để thực hiện, làm cho các nhà đầu tư không muốn áp dụng cơ chế này; để giải quyết khó
     khăn như vậy, chúng ta cần phải bổ sung quy định nào vào hệ thống pháp luật đất đai?

Năm 2009, Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam đã có hỗ trợ nghiên cứu v�? “Xã hội và các xung đột v�? đất
đai�?, nhằm giúp Chính phủ Việt Nam nghiên cứu đổi mới chính sách và biện pháp tổ chức thực hiện cơ
chế chuyển dịch đất đai bắt buộc trên cơ sở “Nhà nước quyết định thu hồi đất và Nhà nước thực hiện việc
bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i có đất bị thu hồi�? cũng như nghiên cứu khuyến khích áp dụng
các biện pháp thị trư�?ng trong phân phối, chuyển dịch đất đai ở Việt Nam. Chương trình nghiên cứu này
của Ngân hàng Thế giới có mục tiêu chính là hỗ trợ cho Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi
trư�?ng, Chính phủ Việt nam trong việc tìm ra các giải pháp tốt hơn v�? chuyển dịch đất đai trong quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đóng góp trực tiếp cho việc hoàn thiện pháp luật đất đai. Ngày 13
tháng 8 năm 2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2009/N�?-CP quy định bổ sung v�? quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư, tập trung vào hoàn
thiện thêm một bước đối với cơ chế Nhà nước thu hồi đất và giải pháp bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Hiện
nay, Quốc hội Việt Nam đã phê chuẩn Chương trình mới v�? xây dựng luật pháp, trong đó Luật �?ất đai mới
sẽ được xem xét và thông qua trước năm 2013.

Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam cùng với Tổng cục Quản lý đất đai (thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng)
chuẩn bị Bản đ�? xuất chính sách (Policy Note) như một hoạt động bước đầu giúp cho việc đổi mới chính
sách v�? chuyển dịch đất đai. Dựa trên các kết quả này, các hoạt động nghiên cứu tiếp theo với mức độ sâu
sắc hơn sẽ được xem xét triển khai để đóng góp trực tiếp cho quá trình soạn thảo Luật �?ất đai sẽ trình Chính
phủ, Quốc hội. Với tầm nhìn xa hơn, các nghiên cứu còn mong muốn hướng tới lộ trình xây dựng Bộ luật
�?ất đai ở Việt Nam vào những năm tiếp theo.

Bản đ�? xuất chính sách này bao gồm 6 chương: Chương 1 nhằm giới thiệu chung v�? nghiên cứu chính sách
này; Chương 2 tập trung vào phân tích hệ thống luật pháp hiện hành v�? chuyển dịch đất đai và quá trình
hình thành để chỉ ra những bất cập cần giải quyết; Chương 3 có nội dung chủ yếu là phân tích cách thức
triển khai việc chuyển dịch đất đai trên thực tế, trên cơ sở phân tích ý kiến của lãnh đạo các địa phương, nhà
đầu tư và ngư�?i bị thu hồi đất; Chương 4 cung cấp những thông tin v�? phân tích các kinh nghiệm quốc tế,
trong nước v�? cơ chế thực hiện chuyển dịch đất đai để tìm kiếm khả năng áp dụng vào Việt Nam; Chương
5 là các đ�? xuất v�? chính sách, pháp luật và quy trình triển khai nhằm đổi mới tiếp tục cơ chế chuyển dịch
đất đai ở Việt Nam hiện nay. Cuối cùng là Chương 6 với đ�? xuất các nội dung cần tiếp tục nghiên cứu trong
Chương trình hỗ trợ của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam trong lĩnh vực chính sách đất đai trong những
năm tiếp theo.




18
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...




2. PHân T�?cH HỆ THốnG PH�?P LUậT �?ẤT �?Ai củA ViỆT nAm VỀ
cHUYỂn DỊcH �?ẤT �?Ai




2.1. Quá trình hình thành các quy định pháp luật v�? chuyển dịch đất đai ở Việt nam
Như trên đã nói, hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam được xây dựng trên cơ sở chính sách nhà nước
bao cấp hoàn toàn v�? đất đai với chế độ sở hữu toàn dân v�? đất đai, sau đó từng bước được đổi mới cho phù
hợp với cơ chế thị trư�?ng.

Trước Luật �?ất đai 2003, quy định pháp luật v�? chuyển dịch đất đai ở Việt Nam chỉ có một hình thức là
chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên cơ sở quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n v�?
việc thu hồi đất và giao đất đó hoặc cho thuê đất đó cho ngư�?i khác sử dụng; ngư�?i được giao đất hoặc thuê
đất phải chi trả ti�?n bồi thư�?ng v�? đất cho ngư�?i bị thu hồi đất và nộp ti�?n sử dụng đất, ti�?n thuê đất cho Nhà
nước (có thể được xem xét giảm một phần số ti�?n bồi thư�?ng đã trả cho ngư�?i bị thu hồi đất). Pháp luật quy
định là Nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, nhưng cơ chế thu hồi đất này được áp dụng cho tất cả các dự án đầu tư phát triển kinh tế vì
mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong ngữ cảnh pháp luật như vậy, các nhà đầu tư thấy cơ chế chuyển
dịch đất đai bắt buộc rất phức tạp, khó khăn, phi�?n hà. Một mặt, nhà đầu tư vẫn phải thương thảo trực tiếp
với ngư�?i đang sử dụng đất để thực hiện việc chi trả ti�?n bồi thư�?ng v�? đất. Mặt khác, để tiếp cận được đất
thì nhà đầu tư cũng phải thảo luận trực tiếp với cả 3 cấp chính quy�?n tỉnh, huyện và xã mà nhi�?u trư�?ng
hợp cũng phải thông qua các thủ tục phức tạp với những chi phí không chính thức. Lúc này, các nhà đầu tư
đ�? nghị phải đổi mới cơ chế chuyển dịch đất đai sao cho bớt đi phi�?n hà v�? thủ tục, tăng thêm mức độ công
khai và tốt nhất là nhà đầu tư có quy�?n nhận chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất trực tiếp từ tổ chức kinh tế,
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Luật Sửa đổi, bổ sung Luật �?ất đai năm 1998 đã cho phép các tổ chức kinh tế được quy�?n nhận chuyển
nhượng quy�?n sử dụng đất. �?i�?u này có nghĩa là các nhà đầu tư có thể tự thực hiện việc nhận chuyển quy�?n
sử dụng đất từ ngư�?i đang sử dụng đất để có đất thực hiện các dự án đầu tư. Trên thực tế, nhi�?u nhà đầu
tư năng động đã tự thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai này. Nhưng do chưa có quy định rõ ràng trong hệ
thống pháp luật v�? cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nên hầu hết các địa phương vẫn ban hành quyết
định thu hồi đất và bắt các nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất phải nộp ti�?n sử dụng đất
hoặc ti�?n thuê đất cho Nhà nước theo đúng quy trình của chuyển dịch đất đai bắt buộc. Thực tế như vậy đã
đặt ra yêu cầu phải tiếp tục đổi mới hệ thống pháp luật đất đai theo hướng xác định nội dung cụ thể của cơ
chế chuyển dịch đất đai tự nguyện.

�?ối với cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc trong 5 năm đầu thực hiện Luật �?ất đai 1993, giá đất để tính
bồi thư�?ng v�? đất, tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung giá đất do Chính phủ ban
hành (xem Phụ lục 1) chỉ bằng khoảng 10% - 30% giá chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất trên thị trư�?ng.
Việc thực hiện bồi thư�?ng lúc đầu cũng chỉ được quy định mang tính nguyên tắc với một số đi�?u luật chung,
sau đó được quy định cụ thể hơn, chi tiết hơn v�? quy�?n lợi của những ngư�?i bị thiệt hại (xem Phụ lục 1).
Nói chung, ngư�?i bị thu hồi đất nhận được mức bồi thư�?ng hoàn toàn không th�?a đáng. Nhà đầu tư nộp


                                                                                                            19
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


ti�?n sử dụng đất hoặc ti�?n thuê đất cho Nhà nước cũng chỉ với mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định, thấp hơn nhi�?u lần so với giá đất trên thị trư�?ng. Nhà đầu tư có thể phải chịu những thủ tục rất phức
tạp để tiếp cận được quỹ đất nhưng lại được lợi rất lớn từ giá trị đất đai so với giá thị trư�?ng. Trong giai
đoạn 1993 - 2004, cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đã có tác động giải quyết nhanh đất đai cho các dự
án đầu tư phát triển kinh tế như lại làm số lượng khiếu kiện v�? bồi thư�?ng, tái định cư tăng lên ngày càng
cao. Các đơn thư khiếu kiện được gửi đến Ủy ban nhân dân các địa phương, do không được giải quyết nên
các đơn thư này lại được gửi đến tất cả các cơ quan nhà nước ở Trung ương như Tổng cục �?ịa chính, Bộ Tài
nguyên và Môi trư�?ng, Thanh tra Nhà nước, Chính phủ, Quốc hội. Các đơn khiếu kiện gửi đi nhưng không
được trả l�?i kịp th�?i nên những nhóm ngư�?i ngày càng đông đi v�? các cơ quan nhà nước ở Trung ương đòi
được gặp lãnh đạo để giải quyết. (Có trư�?ng hợp nhóm ngư�?i đông nhất đã lên tới con số 1.000 ngư�?i).

Trong 5 năm cuối của giai đoạn 10 năm (1993 - 2004) thực hiện Luật �?ất đai 1993, giá đất do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định đã được đi�?u chỉnh gần hơn so với giá đất thị trư�?ng, ngư�?i bị thu hồi đất đã nhận
được giá trị bồi thư�?ng cao hơn, vấn đ�? tái định cư cũng được giải quyết tốt hơn. Sự tốt hơn đó cũng chỉ
là những nỗ lực cải thiện đối với cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc lúc đó còn rất nhi�?u bất cập trong cơ
chế thị trư�?ng.

Luật �?ất đai 2003 đã quy định rất cụ thể v�? 2 cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự
nguyện, phạm vi được áp dụng đối với mỗi cơ chế. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đã có đi�?u chỉnh
trên nguyên tắc: (i) Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng,
sau một năm thực hiện Chính phủ lại quy định là giá đất để tính bồi thư�?ng v�? đất cho ngư�?i bị thu hồi đất
phải được quyết định phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng (xem Phụ lục 2); (ii) Cơ quan nhà nước ban hành
quyết định thu hồi đất, quyết định v�? việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i có đất bị thu hồi có
trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư theo một trình tự, thủ tục rất cụ thể, chi
tiết (xem Phụ lục 2); (iii) Nhà đầu tư được giao đất, thuê đất nộp ti�?n để sử dụng đất cho Nhà nước theo giá
đất phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng.

Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện được áp dụng cho nhi�?u dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận của nhà
đầu tư. Trong th�?i gian đầu triển khai, cơ chế này đã được các nhà đầu tư năng động đón nhận và triển khai
khá tốt, giúp cho các nhà đầu tư chủ động tiếp cận đất đai, không chịu áp lực do mối quan hệ hành chính
nặng n�? với chính quy�?n địa phương các cấp. Sau khoảng một hai năm thực hiện, tại một số dự án đã xẩy
ra tình trạng ngư�?i đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tư, nói giá đất rất cao để nhà đầu tư
không thể chấp nhận nổi. Nhi�?u nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được khoảng 80% đất cho dự án đầu
tư nhưng không thể nhận chuyển nhượng tiếp tục 20% đất còn lại, dự án không thể có đầy đủ đất để triển
khai. Pháp luật hiện hành v�? đất đai chưa có quy định để giải quyết tình trạng một số ngư�?i đang sử dụng
đất không chấp thuận việc chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất cho nhà đầu tư, hoặc chấp thuận với giá quá
cao. Tình trạng này nói lên một nhược điểm rất then chốt của cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, đó là
nguyên nhân chính làm cho các nhà đầu tư sau một th�?i gian áp dụng lại mong muốn chỉ áp dụng cơ chế
chuyển dịch đất đai bắt buộc.

2.2. Phân tích hiện trạng pháp luật v�? chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự
nguyện ở Việt nam

Dưới đây sẽ phân tích cụ thể nội dung của 2 cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự
nguyện theo quy định của pháp luật hiện hành v�? đất đai của Việt Nam.

2.2.1. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc:

a. Phạm vi áp dụng: Cơ chế này được áp dụng cho các trư�?ng hợp bao gồm: (i) chuyển dịch đất đai để
   sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; (ii) các dự án đầu tư



20
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


    bằng vốn hỗ trợ phát triển chính thức của chính phủ các nước hoặc các tổ chức quốc tế (ODA) hoặc
    bằng 100% vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI); (iii) các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp,
    khu kinh tế, khu công nghệ cao, phát triển khu đô thị hoặc khu dân cư nông thôn, khu du lịch, khu chăn
    nuôi tập trung; (iv) các dự án đầu tư phát triển kinh tế bằng vốn đầu tư trong nước hoặc vốn liên doanh
    với nước ngoài có mức vốn đầu tư thuộc nhóm lớn nhất (g�?i là nhóm A, mức vốn của nhóm này được
    quy định cụ thể cho từng ngành kinh tế).

b. Trình tự, thủ tục:
Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc được thực hiện theo trình tự, thủ tục được mô tả trên sơ đồ sau (theo
quy định của Nghị định 69/2009/N�?-CP ngày 13/8/2009):


                             Giới thiệu địa điểm đầu tư và thông báo v�? thu hồi đất:
  1. Nhà đầu tư gửi hồ sơ đ�? xuất dự án đầu tư tới cơ quan có thẩm quy�?n của địa phương.
  2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ giới thiệu các địa điểm đầu tư phù hợp sau khi lấy ý kiến của các cơ quan có liên
     quan hoặc trình lên UBND cấp tỉnh để giới thiệu địa điểm và quyết định.
  3. UBND cấp tỉnh hoặc ủy quy�?n cho UBND cấp huyện thông báo v�? việc thu hồi đất, trong đó ghi rõ v�? mục
     đích thu hồi đất, dự kiến lợi ích của dự án, vị trí đất trên bản đồ địa chính hoặc bản đồ quy hoạch chi tiết xây
     dựng và kế hoạch di chuyển. Thông báo thu hồi đất phải đưa lên các phương tiện thông tin đại chúng của địa
     phương, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã và tại điểm công cộng của các khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.
  4. Chủ tịch UBND cấp tỉnh cho phép nhà đầu tư thực hiện đo đạc lập bản đồ khu đất để chuẩn bị quy hoạch xây
     dựng chi tiết, hồ sơ thu hồi đất, phương án tổng thể v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
  5. Lập phương án tổng thể v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, phương án đào tạo và chuyển đổi ngh�? nghiệp: Tổ
     chức phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, theo phân công của Chủ tịch UBND tỉnh
     phụ trách việc giải phóng mặt bằng, sẽ lập phương án tổng thể v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, và phương
     án đào tạo và chuyển đổi ngh�? nghiệp.
  6. Tổng th�?i gian thực hiện đo đạc lập bản đồ khu đất, thông báo thu hồi đất; thành lập Hội đồng bồi thư�?ng, hỗ
     trợ và tái định cư là không quá 30 ngày kể từ ngày dự án đầu tư được chấp thuận.
  7. Nhà đầu tư lập dự án đầu tư và hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất.




                    Lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
  1. Sau khi dự án đầu tư được chấp thuận hoặc xét duyệt, Tổ chức thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư (Tổ
     chức phát triển quỹ đất hoặc Ban bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư) lập phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
     cư, niêm yết phương án tại trụ sở UBND cấp xã và tại điểm công cộng của các khu dân cư nơi có đất bị thu
     hồi để tiếp nhận ý kiến của những ngư�?i bị thu hồi đất và những ngư�?i có liên quan.
  2. Phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư được niêm yết trong th�?i gian 20 ngày liên tục, được lập thành biên
     bản có sự xác nhận của đại diện UBND cấp xã, UB Mặt trận Tổ quốc cấp xã và đại diện của những ngư�?i bị
     thu hồi đất.
  3. Tổ chức thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư lập báo cáo v�? tiếp nhận ý kiến đóng góp và phân tích các
     ý kiến, hoàn chỉnh phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư và gửi tới cơ quan tài nguyên và môi trư�?ng
     cùng cấp để thẩm định.
  4. Cơ quan tài nguyên và môi trư�?ng cùng với các cơ quan khác có liên quan tiến hành thẩm định phương án
     và chuẩn bị quyết định thu hồi đất.




                                                                                                                    21
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM



                                  Quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất
     UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất theo thẩm quy�?n; UBND cấp tỉnh ban
     hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư.

                                                                      5 ngày

                                 Phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
     Cơ quan tài nguyên và môi trư�?ng trình phương án lên UBND cùng cấp để phê duyệt (UBND cấp huyện phê
     duyệt phương án khi đất bị thu hồi thuộc địa bàn 1 huyện, trư�?ng hợp ngược lại thì UBND cấp tỉnh phê duyệt)
     và công khai phương án đã được phê duyệt.


                                                                      3 ngày

                                 chi trả bồi thư�?ng, hỗ trợ và giải quyết tái định cư
     1. Tổ chức thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư chủ trì phối hợp với UBND cấp xã niêm yết phương án đã
        được phê duyệt tại trụ sở UBND cấp xã và tại điểm công cộng của các khu dân cư nơi có đất bị thu hồi, gửi
        các quyết định v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư đến ngư�?i bị thu hồi đất.
     2. Tổ chức thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư thực hiện chi trả bồi thư�?ng, hỗ trợ và giải quyết tái định
        cư.


                                                                      20 ngày

                                               Bàn giao đất trên thực địa
     Ngư�?i bị thu hồi đất đã nhận bồi thư�?ng, hỗ trợ hoặc/và đã được giải quyết tái định cư có trách nhiệm bàn giao
     đất cho Tổ chức thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.


c     Những ý kiến nhận xét v�? quy định pháp luật:
Từ sơ đồ thực hiện ở trên và các quy định hiện hành của pháp luật đất đai, có thể đưa ra một số nhận xét v�?
cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc như sau:

•     Theo quy định tại Nghị định 181/2004/N�?-CP, có 2 dạng Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thư�?ng,
      hỗ trợ, tái định cư: Tổ chức phát triển quỹ đất đối với trư�?ng hợp thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng
      đất, chưa có dự án đầu tư được chấp thuận; Ban bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư đối với trư�?ng hợp
      thu hồi đất khi đã có dự án đầu tư được chấp thuận cho khu đất đó. Tổ chức phát triển quỹ đất là một
      tổ chức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập, hoạt động lâu dài, có nhiệm vụ thực hiện việc thu
      hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá
      quy�?n sử dụng đất cho dự án đầu tư hoặc đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất hoặc chuyển nhượng
      đất trực tiếp cho nhà đầu tư. Hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất gần hơn với cơ chế thị trư�?ng,
      tổ chức này là một công cụ để chuyển tải nội dung quy hoạch sử dụng đất ra thị trư�?ng theo nguyên
      tắc đồng thuận, chia sẻ lợi ích phù hợp giữa ngư�?i đang sử dụng đất, nhà đầu tư, Nhà nước. Ban bồi
      thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư là một tổ chức được thành lập tạm th�?i để làm nhiệm vụ bồi thư�?ng,
      hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng cho từng dự án cụ thể. Từ năm 2010, sau khi Chính phủ




22
          B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


    ban hành Nghị định 69/2009/N�?-CP, tại nhi�?u địa phương, Tổ chức phát triển quỹ đất được thành
    lập không chỉ ở cấp tỉnh mà cả ở cấp huyện. �?i�?u này có nghĩa là có 2 dạng của Tổ chức phát triển
    quỹ đất, cấp tỉnh và cấp huyện. Theo quy định của Nghị định 69/2009/N�?-CP, việc thực hiện bồi
    thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư được giao hoặc cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cho Ban bồi thư�?ng,
    hỗ trợ và tái định cư.
•   Dạng thu hồi đất theo quy hoạch có ưu điểm là tính chủ động cao, ngư�?i bị thu hồi đất chưa nhìn thấy
    thành quả đầu tư của dự án nên dễ đồng ý với giá trị đất đai theo hiện trạng sử dụng, nhưng lại có
    nhược điểm là dễ rơi vào tình trạng thu hồi xong đất rồi b�? hoang vì nhà đầu tư không muốn sử dụng
    đất đó cho dự án của mình (nguyên nhân trực tiếp của tình trạng này là quy hoạch sử dụng đất thiếu
    khả thi). Dạng thu hồi đất theo dự án đã được chấp thuận địa điểm đất đai có ưu điểm là không bị rơi
    vào tình trạng đất thu hồi xong bị b�? hoang vì đã có dự án đầu tư, nhưng lại hay gây ra khiếu nại của
    ngư�?i bị thu hồi đất v�? giá đất không phù hợp, dự án đầu tư đã được chấp thuận nên ngư�?i bị thu hồi
    đất nhìn thấy giá đất trong tương lai gần sẽ cao hơn hiện tại và đòi được bồi thư�?ng theo giá đất hướng
    tới tương lai.
•   Tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập theo quy định của Luật �?ất đai 2003, có nhiệm vụ thực hiện
    cơ chế thu hồi đất bắt buộc theo những biện pháp gần hơn với cơ chế thị trư�?ng. Cho đến nay, Tổ chức
    này vẫn chưa được định hình là một tổ chức dịch vụ công hay một doanh nghiệp nhà nước hay có thể là
    một doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngoài nhà nước. Tổ chức phát triển quỹ đất cần tới vốn
    để thực hiện nhiệm vụ, nhưng cho đến nay Tổ chức này chưa được vay vốn từ các ngân hàng thương
    mại hay ngân hàng đầu tư. Trên thực tế, Tổ chức phát triển quỹ đất mới chỉ làm được nhiệm vụ quản
    lý quỹ đất thuộc địa phương cấp tỉnh chưa giao, chưa cho thuê.
•   Pháp luật hiện hành v�? đất đai đã quy định giá đất để tính bồi thư�?ng v�? đất phải phù hợp với giá đất
    trên thị trư�?ng, không tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm.
    Quy định pháp luật như vậy mới mang tính nguyên tắc, chưa có quy định cụ thể v�? quy trình định giá
    đất theo giá thị trư�?ng. Chính vì vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì giá đất thị trư�?ng vẫn
    do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định. Ngư�?i bị thu hồi đất không đồng ý với giá đất do Ủy ban nhân
    dân cấp tỉnh quyết định cũng không có cơ sở nào để chứng minh được ý kiến của mình là đúng. Cuối
    cùng, quyết định của cơ quan nhà nước vẫn phải được thi hành. Những ý kiến khác nhau v�? giá đất chỉ
    làm chậm lại quá trình tiếp cận quỹ đất của các dự án đầu tư.
•   V�? giá đất để tính bồi thư�?ng đối với đất nông nghiệp, hiện còn nhi�?u cách nhìn nhận khác nhau v�?
    định giá. Theo quy định của pháp luật, đất nông nghiệp được định theo lợi nhuận thu được từ sản xuất
    nông nghiệp nên giá trị đất nông nghiệp rất thấp. �?i�?u này là đúng nếu đất nông nghiệp chỉ được sử
    dụng vào mục đích nông nghiệp, và trên thực tế, giá chuyển nhượng đất nông nghiệp để sử dụng vào
    sản xuất nông nghiệp cũng ở mức tương đương. Vấn đ�? giá đất để tính bồi thư�?ng cho đất nông nghiệp
    trở nên phức tạp khi đất đó được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp theo quy hoạch
    sử dụng đất được phê duyệt. Pháp luật hiện hành đã có quy định cho tính thêm vào giá đất bồi thư�?ng
    cho đất nông nghiệp từ 20% tới 50% giá đất ở dưới dạng hỗ trợ nếu đất nông nghiệp đó là đất vư�?n
    gắn với nhà ở, là đất nông nghiệp thuộc khu dân cư hoặc tiếp giáp với khu dân cư. Vấn đ�? định giá đất
    để tính bồi thư�?ng cho đất nông nghiệp khi chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp vẫn
    đang là một vấn đ�? cần tiếp tục nghiên cứu, xem xét.
•   Vấn đ�? hỗ trợ cho ngư�?i bị thu hồi đất để chuyển đổi ngh�? nghiệp đã được Chính phủ Việt Nam xem
    xét kỹ lưỡng, đã có nhi�?u giải pháp phù hợp để ổn định đ�?i sống, ổn định việc làm. Giải pháp bồi
    thư�?ng bằng đất kinh doanh dịch vụ, đất ở để ngư�?i bị thu hồi đất nông nghiệp có khả năng tự chuyển
    đồi sang ngh�? nghiệp kinh doanh dịch vụ bên cạnh các khu công nghiệp, trong khu dân cư. Nhi�?u địa
    phương đã thực hiện tốt giải pháp này nhưng nhi�?u địa phương lại cho rằng giải pháp này cần tới việc




                                                                                                        23
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


         tiếp tục phải thu hồi thêm đất nông nghiệp để có đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, đất ở cho
         giải quyết bồi thư�?ng; hỗ trợ giải pháp này là tốt nhưng cần được dự tính trước và đưa vào quy hoạch
         sử dụng đất để có tính khả thi cao hơn.
•        Trong quy định của pháp luật hiện hành chưa chú ý tới quy�?n lợi của cộng đồng dân cư nơi có đất. Luật
         Ngân sách nhà nước mới chỉ có quy định việc chia sẻ nguồn thu từ đất giữa ngân sách cấp tỉnh, cấp
         huyện và cấp xã. Cách tiếp cận này chưa bảo đảm quy�?n lợi cần thiết của địa phương, cộng đồng dân
         cư. Trên thực tế, nhà đầu tư đ�?u phải có những đóng góp “tự nguyện�? để đầu tư hạ tầng cho cấp huyện
         và cấp xã theo đ�? xuất của chính quy�?n địa phương hoặc cộng đồng dân cư địa phương. Sự thực đây là
         những khoản ti�?n mà nhà đầu tư phải chịu chi phí thêm, là hình thức “tự nguyện�? nhưng thực chất là
         phải chi để có đất thuận lợi hơn, nhanh hơn.
•        Các giải pháp mang tính phù hợp nhi�?u hơn với cơ chế thị trư�?ng như ngư�?i đang sử dụng đất góp vốn
         bằng giá trị quy�?n sử dụng đất như cổ phần với nhà đầu tư, hay ti�?n bồi thư�?ng cho ngư�?i bị thu hồi đất
         được tính bằng cổ phiếu của doanh nghiệp của nhà đầu tư có thể được áp dụng trong cơ chế chuyển dịch
         đất đai bắt buộc. Có nhi�?u ý kiến đ�? xuất nhưng vẫn chưa được nghiêm túc thử nghiệm để đưa vào quy
         định trong hệ thống pháp luật.

2.2.2. Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện:

a. Phạm vi áp dụng: Cơ chế này được áp dụng cho các dự án đầu tư kinh tế vì mục tiêu lợi nhuận có vốn
   đầu tư trong nước hoặc vốn liên doanh với nước ngoài với tổng vốn đầu tư thuộc nhóm dưới nhóm A.
b. Trình tự, thủ tục:
Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện được thực hiện theo trình tự, thủ tục được mô tả trên sơ đồ sau:


     Nhà đầu tư lựa ch�?n vị trí đất đúng mục đích sử dụng đất của dự án đầu tư sao cho phù hợp với quy hoạch sử
                                        dụng đất đã được phê duyệt và công bố




           Nhà đầu tư thương thảo với ngư�?i đang sử dụng đất để nhận quy�?n sử dụng đất theo phương thức nhận
                         chuyển nhượng hoặc thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quy�?n sử dụng đất




     Nhà đầu tư và những ngư�?i đang sử dụng đất ký hợp đồng chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất hoặc hợp đồng
                             thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn bằng quy�?n sử dụng đất




     Nhà đầu tư và những ngư�?i đang sử dụng đất tới Văn phòng công chứng để chứng thực hợp đồng
     Nhà đầu tư tới Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký chuyển quy�?n sử dụng đất
     -     Số lượng thủ tục: 4;
     -     Tổng th�?i gian thực hiện: 11 ngày;
     -     Tổng chi phí: khoảng 0,7% tổng giá trị quy�?n sử dụng đất và tài sản chuyển quy�?n




24
            B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


c.    Những ý kiến nhận xét v�? quy định pháp luật:

Từ sơ đồ thực hiện ở trên và các quy định hiện hành của pháp luật đất đai, có thể đưa ra một số nhận xét v�?
cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện như sau:

•     Quy định của pháp luật rất rõ ràng, thực hiện với những thủ tục thuận lợi, đạt được chuẩn quốc tế v�? thủ
      tục hành chính. Trong giai đoạn 1999 - 2004, các doanh nghiệp năng động rất mong muốn thực hiện cơ
      chế này vì doanh nghiệp hoàn toàn chủ động, không phụ thuộc vào bộ máy hành chính.
•     Hiện nay, chỉ có các doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp liên doanh giữa doanh nghiệp trong nước
      và doanh nghiệp nước ngoài thực hiện một số loại dự án đầu tư bằng vốn đầu tư trong nước phải thực
      hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, trong cùng hoàn cảnh thì doanh nghiệp nước ngoài thực
      hiện dự án đầu tư với 100% vốn nước ngoài lại được thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.
      Như vậy đang tồn tại sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
•     Pháp luật hiện hành chưa có quy định để giải quyết trư�?ng hợp khi một số ngư�?i đang sử dụng đất
      không muốn hợp tác với nhà đầu tư, nói giá đất rất cao, doanh nghiệp khó có thể tiếp cận được quỹ đất
      như dự định. Nhược điểm này gây bất lợi lớn cho doanh nghiệp nhất là khi đã nhận chuyển quy�?n được
      một phần đất cho dự án nhưng không thể nhận chuyển quy�?n nốt phần đất còn lại.

2.2.3. Nhận xét v�? điểm mạnh và điểm yếu của 2 cơ chế chuyển dịch đất đai:

�?ến nay, cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đã được triển khai trong khoảng th�?i gian 20 năm qua; cơ
chế chuyển dịch đất đai tự nguyện đã được triển khai khoảng th�?i gian 10 năm qua, trong đó 5 năm trước
được triển khai chưa chính thức và 5 năm sau được triển khai chính thức. Từ quy định của luật pháp và quá
trình thực hiện luật pháp, có thể đưa ra những điểm mạnh và điểm yếu của mỗi cơ chế trong bảng dưới đây:


                cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc             cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện

    �?iểm        Nếu giải quyết hợp lý vấn đ�? bồi thư�?ng, hỗ     1. Nếu đạt được sự đồng thuận cao giữa nhà đầu
    mạnh        trợ, tái định cư cho ngư�?i bị thu hồi đất thì      tư và ngư�?i đang sử dụng đất thì cơ chế có th�?i
                có thể rút ngắn th�?i gian thực hiện vì được        gian thực hiện khá ngắn.
                sự trợ giúp của các cơ quan lãnh đạo địa
                                                                2. Bảo đảm sự chia sẻ quy�?n lợi th�?a đáng giữa
                phương.
                                                                   nhà đầu tư và ngư�?i đang sử dụng đất; lợi ích
                                                                   của Nhà nước và của cộng đồng được tính đến
                                                                   trong hệ thống thuế v�? bất động sản và các quy
                                                                   định v�? chi ngân sách nhà nước của các cấp
                                                                   hành chính.
                                                                3. Trên cơ sở giải quyết tốt bài toán chia sẻ lợi
                                                                   ích, cơ chế này tạo đi�?u kiện để giảm đi đáng
                                                                   kể tình trạng khiếu kiện của ngư�?i bị ảnh hưởng
                                                                   do chuyển dịch đất đai, tạo ổn định xã hội trong
                                                                   quá trình phát triển kinh tế.
                                                                4. Trong thực hiện cơ chế này, chỉ có nhà đầu tư và
                                                                   ngư�?i đang sử dụng đất tham gia với Văn phòng
                                                                   công chứng và Văn phòng đăng ký Quy�?n sử
                                                                   dụng đất, làm giảm đáng kể chi phí, nhân lực
                                                                   của bộ máy hành chính và khắc phục được tình
                                                                   trạng có thể v�? quan liêu, tư lợi của bộ máy hành
                                                                   chính.




                                                                                                                   25
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM



                                                              5. Cơ chế này phù hợp với kinh tế thị trư�?ng, buộc
                                                                 nhà đầu tư phải năng động, tìm cách th�?a thuận
                                                                 hợp lý với ngư�?i đang sử dụng đất với nhi�?u
                                                                 phương thức sử dụng đất khác nhau như thuê
                                                                 đất, nhận góp vốn bằng quy�?n sử dụng đất, v.v.
                                                              6. Cơ chế này loại b�? được các nhà đầu tư đưa ra
                                                                 dự án nhằm mục đích chiếm đất nhưng không
                                                                 có năng lực tài chính để đầu tư, ch�? giá đất tăng
                                                                 cao để chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác.

�?iểm yếu      1. Thư�?ng thiếu khách quan từ phía các cơ        Chưa có quy định của pháp luật để giải quyết tình
                 quan hành chính do tâm lý muốn ưu tiên        trạng ngư�?i đang sử dụng đất không muốn hợp
                 phát triển kinh tế, hay thiên vị v�? phía      tác với nhà đầu tư, nói giá đất rất cao để nhà đầu
                 quy�?n lợi của nhà đầu tư, giải quyết          tư không thể tiếp cận được quỹ đất. Vì điểm yếu
                 không th�?a đáng quy�?n lợi của ngư�?i bị        này nên hiện nay hầu hết các nhà đầu tư đ�?u mong
                 thu hồi đất.                                  muốn được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai
              2. �?òi h�?i sự tham gia của nhi�?u cơ quan         bắt buộc.
                 hành chính nên phải tăng nhân lực của
                 bộ máy hành chính và tăng chi phí hành
                 chính.
              3. Tính quan liêu vốn có của bộ máy hành
                 chính có thể gây thiệt thòi, bất lợi cho
                 tất cả các bên tham gia vào các thủ tục
                 hành chính.
              4. Cơ chế này rất gần với cơ chế “xin -
                 cho�? của n�?n kinh tế bao cấp, từ đây dễ
                 phát sinh tham nhũng, cán bộ quản lý dễ
                 gắn quy�?n lợi riêng của mình vào quyết
                 định phân chia lợi ích của các bên tham
                 gia.
              5. Trong triển khai ở Việt Nam, chưa có sự
                 tham gia của hệ thống định giá bất động
                 sản theo giá thị trư�?ng, từ đây dễ dẫn tới
                 tình trạng khó giải quyết các bất đồng ý
                 kiến v�? giá đất và tài sản trên đất.
              6. Pháp luật chưa quan tâm tới lợi ích của
                 cộng đồng nên thư�?ng nhà đầu tư phải
                 tăng thêm chi phí không chính thức để
                 bảo đảm lợi ích của cộng đồng.
              7. Do không giải quyết th�?a đáng giá trị bồi
                 thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư nên số lượng
                 khiếu kiện của ngư�?i bị thu hồi đất ngày
                 càng tăng, gây thiếu b�?n vững xã hội.


2. 3. Vấn đ�? lý luận, thực tiễn và quy định pháp luật v�? bồi thư�?ng, tái định cư bắt buộc ở Việt nam

2.3.1. Lý luận kinh tế chính trị h�?c v�? đất đai ở Việt Nam:

Các quy định của pháp luật luôn phải dựa trên một hệ thống lý luận nhất quán. Vấn đ�? xây dựng pháp luật
v�? đất đai của Việt Nam dựa trên n�?n tảng lý luận v�? đất đai theo h�?c thuyết kinh tế chính trị h�?c của Karl
Marx. Các quy định pháp luật v�? bồi thư�?ng, tái định cư bắt buộc ở Việt Nam cũng dựa trên lý luận v�? giá



26
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


trị đất đai của h�?c thuyết kinh tế chính trị h�?c đó và từng bước được đi�?u chỉnh cho phù hợp hơn với cơ
chế thị trư�?ng.

Trong kinh tế chính trị h�?c, đất đai đã được đánh giá là một nguồn lực quan tr�?ng để tìm kiếm sự giầu có
cho một dân tộc. Năm 1776, nhà kinh tế h�?c Adam Smith thuộc trư�?ng phái kinh tế h�?c cổ điển đã đưa ra
quan điểm v�? đất đai như nguồn gốc của sự giầu có cho một dân tộc4. �?ịa tô hay lợi nhuận thu được từ đất
đai đã được hình thành như một lý thuyết kinh tế v�? đất đai. Adam Smith đã đưa ra nhận xét “đất đai là
nguồn lực ổn định và lâu dài, địa tô của đất công đã trở thành nguồn thu chính cho chi tiêu công ở nhi�?u
quốc gia lớn�? (Cuốn V, Chương 2, đoạn 14). Từ đó, ông đã đưa ra phân tích v�? thuế đất trong mối quan hệ
với ti�?n thuê đất của chủ đất và với lợi nhuận từ sản xuất trên đất. Thuế đất trở thành nguồn thu chính cho
mỗi quốc gia (Cuốn V, Chương 2, Phần 2). Khoảng 40 năm sau (1817), nhà kinh tế h�?c David Ricardo đã
đưa ra hệ thống thuế hợp lý v�? đất đai tạo nên nguồn thu thuận tiện, ổn định, lâu dài cho quốc gia từ đất5.
Ông đã phân tích giá trị đất đai và lợi nhuận từ sử dụng đất trong mối quan hệ lợi ích giữa chủ đất và ngư�?i
thuê đất để sản xuất (Chương I - V�? giá trị và Chương V - V�? lợi nhuận). �?ó chính là nguồn gốc của địa tô
và thuế đất là phần địa tô nộp cho nguồn thu của nhà nước (Chương VIII - V�? thuế).

Lý thuyết v�? kinh tế đất đai của Việt Nam được xây dựng trên lý thuyết v�? địa tô của Karl Marx đưa ra
trong cuốn Tư bản6 (xuất bản lần đầu vào năm 1867). Karl Marx đã tiếp thu lý luận kinh tế chính trị h�?c v�?
địa tô của Adam Smith và David Ricardo để phân địa tô thành 3 loại: địa tô chênh lệch 1 có nguồn gốc do
sự thuận lợi của tự nhiên mang lại, địa tô chênh lêch 2 có nguồn gốc do đầu tư của ngư�?i sử dụng đất làm
tăng khả sinh lợi của đất mang lại, địa tô tuyệt đối là khoản ti�?n thuê đất mà ngư�?i sử dụng đất phải trả cho
chủ sở hữu đất. Từ đó ông đ�? nghị cần phải loại b�? địa tô tuyệt đối để giảm chi phí cho ngư�?i trực tiếp sử
dụng đất. Cách duy nhất để làm việc này là loại b�? chế độ tư hữu v�? đất đai, chỉ chấp nhận chế độ sở hữu
nhà nước hoặc sở hữu toàn dân v�? đất đai. Tất cả các nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa trước đây đ�?u xây
dựng pháp luật trên nguyên tắc chế độ sở hữu nhà nước hoặc toàn dân v�? đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân
v�? đất đai chính là cơ sở pháp lý để thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.

Theo lý luận v�? sở hữu toàn dân đối với đất đai, cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc phải được coi là một
quan hệ hành chính dựa trên các quyết định hành chính v�? thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, m�?i
ngư�?i có trách nhiệm thực hiện các quyết định hành chính đó. �?i�?u này có nghĩa là quá trình thực hiện
chuyển dịch đất đai bắt buộc chỉ được đi�?u chỉnh bằng pháp luật hành chính. Với cách hiểu như vậy, chắc
chắn không thể áp dụng được một số giải pháp thị trư�?ng vào cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc. Nhưng
từ góc độ thực tiễn, rất nhi�?u ý kiến lại cho rằng các giải pháp thị trư�?ng có thể áp dụng vào cơ chế chuyển
dịch đất đai bắt buộc vào quá trình thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư sau khi đã ban hành quyết định
hành chính v�? thu hồi đất.

�?ối với cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, đó là một quan hệ dân sự giữa nhà đầu tư và ngư�?i đang
sử dụng đất, không thể đưa bất kỳ một quyết định hành chính nào vào trong mối quan hệ này. Cơ chế này
được đi�?u chỉnh chỉ bằng pháp luật dân sự. Tất nhiên, như vậy thì không thể có cách nào giải quyết được
tình trạng một số ngư�?i đang sử dụng đất không đồng ý chuyển nhượng những thửa đất cuối cùng trong
vùng dự án cho nhà đầu tư. Từ thực tế triển khai, rất nhi�?u ý kiến cho rằng cần có quyết định hành chính để
hỗ trợ giải quyết những thửa đất cuối cùng trong vùng dự án không đạt được sự đồng thuận giữa nhà đầu
tư và ngư�?i đang sử dụng đất.

Luật �?ất đai năm 2003 của Việt Nam đã có quy định rất rõ ràng v�? nội dung quy�?n sở hữu toàn dân v�? đất
đai, trong đó có nội dung quy�?n định đoạt của Nhà nước do các cơ quan nhà nước thực hiện và nội dung
quy�?n định đoạt của ngư�?i sử dụng đất. Việc công nhận quy�?n sở hữu nhà nước hay toàn dân v�? đất đai
nhưng mở rộng một số quy�?n định đoạt cho ngư�?i sử dụng đất đối với đất hay việc công nhận quy�?n sở
hữu tư nhân v�? đất đai nhưng hạn chế lại một số quy�?n định đoạt của chủ sở hữu chỉ là 2 cách tiếp cận đến
cùng một nội dung kinh tế của việc sử dụng đất. Theo xu hướng cải cách pháp luật đất đai hiện nay, các



                                                                                                          27
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


nghiên cứu cũng không đi vào phân tích v�? quy�?n sở hữu đất đai mà tập trung vào cải cách chính sách đất
đai sao cho bảo đảm quy�?n của ngư�?i thực tế sử dụng đất, phù hợp với quá trình phát triển b�?n vững cả
kinh tế lẫn xã hội7.

2.3.2. Chuyển dịch đất đai từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp là đòi h�?i tất yếu của
quá trình phát triển:

Trong th�?i gian gần đây, nhu cầu phát triển kinh tế phi nông nghiệp đã trở thành một xu hướng phát triển tất
yếu của các quốc gia. Nhu cầu chuyển dịch đất đai tạo nên một áp lực rất lớn không chỉ ở các nước đang phát
triển mà ở cả nước rất phát triển như Hoa Kỳ. Theo một số bài báo, việc chuyển dịch đất nông nghiệp sang sử
dụng vào mục đích phi nông nghiệp ở Hoa Kỳ cũng đang ở trạng thái cần hạn chế lại. Cụ thể như, chỉ trong 5
năm (1992 - 1997) cả nước Mỹ đã có 15,8 triệu acre (tương đương 6,4 triệu ha) đất nông nghiệp chuyển sang
làm đất đô thị. Tỷ lệ chuyển dịch đất đai trong 5 năm là 30,2%, trong khi tỷ lệ tăng dân số chỉ là 5,3%8. Tại
Việt Nam hiện nay, trong vòng 5 năm có khoảng 400.000 ha đất nông nghiệp được chuyển dịch sang sử dụng
vào mục đích phi nông nghiệp, tỷ lệ chuyển dịch là 13,3%, cũng cao hơn tỷ lên tăng dân số. Trong tình trạng
chung v�? chuyển dịch đất đai mạnh như vậy, vấn đ�? phát triển b�?n vững cần đặt ra ngay trong lòng quá trình
chuyển dịch đất đai. Với phân tích v�? quy�?n sở hữu đất đai như trên, tên g�?i của quy�?n sở hữu không còn là
đi�?u quan tr�?ng mà cần xem xét thực chất v�? nội dung quy�?n của ngư�?i sử dụng, quy�?n của Nhà nước đối với
đất đai, nội dung giá trị của đất đai để tạo được một cách thức thực hiện chuyển dịch đất đai hướng tới bảo
đảm phát triển b�?n vững.

Luật �?ất đai năm 2003 của Việt Nam đã đưa ra 2 cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất
đai tự nguyện và phạm vi áp dụng của 2 cơ chế này, lấy lợi ích của các bên tham gia vào chuyển dịch đất
đai làm tiêu chí đánh giá hiệu quả. Dựa trên phân tích những v�? điểm mạnh, điểm yếu của 2 cơ chế chuyển
dịch đất đai đang áp dụng ở Việt nam, có thể đưa ra những đi�?u chỉnh chính sách đất đai cho phù hợp với
yêu cầu phát triển b�?n vững. Ở Việt Nam, vấn đ�? tìm kiếm các giải pháp phù hợp cho chuyển dịch đất đai
đang là một đ�? tài nóng, đã có nhi�?u nghiên cứu khoa h�?c, hội nghị, hội thảo để thảo luận v�? lý luận và thực
tiễn của vấn đ�?. Cơ quan quản lý đất đai của Việt Nam đã cử nhi�?u đoàn đi nghiên cứu kinh nghiệm của các
nước có hoàn cảnh tương tự nhằm tìm hướng áp dụng ở Việt Nam. Trong số các nước đã nghiên cứu, Việt
Nam rất quan tâm tới mô hình triển khai tại Trung Quốc và Hàn Quốc.

2.3.3. Những quy định chủ yếu của pháp luật đất đai ở Việt Nam v�? bảo đảm b�?n vững xã hội trong quá
trình chuyển dịch đất đai:

Như trên đã nói, vấn đ�? chuyển dịch đất đai từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp là một
nhu cầu tất yếu cần giải quyết để phát triển. Vấn đ�? còn lại là phải có những quy định của pháp luật, những
chính sách cụ thể để bảo đảm ổn định xã hội trong quá trình chuyển dịch đất đai bắt buộc. Giải pháp cho
vấn đ�? này đã được Chính phủ Việt Nam rất quan tâm trong quá trình xây dựng pháp luật v�? đất đai.

Các quy định chủ yếu trong pháp luật hiện hành v�? đất đai ở Việt Nam để bảo đảm b�?n vững xã hội trong
quá trình Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư bao gồm:

•    Quy định chung trong Luật �?ất đai là giá đất để tính bồi thư�?ng, tái định cư phải được xác định phù
     hợp với giá đất trên thị trư�?ng nhưng chưa có quy định cụ thể để xác định giá sao cho phù hợp với thị
     trư�?ng, hoặc quy định cụ thể lại trái với quy định chung này. Thứ nhất, quy định cụ thể là giá đất nông
     nghiệp được định theo lợi nhuận thu được từ sản xuất nông nghiệp, thấp hơn nhi�?u so với giá đất nông
     nghiệp trên thị trư�?ng trong trư�?ng hợp đất nông nghiệp có khả năng chuyển sang đất phi nông nghiệp
     trong tương lai. Từ tình trạng này, Chính phủ đã có quy định tăng thêm ti�?n hỗ trợ khi tính bồi thư�?ng
     cho đất nông nghiệp trên thửa đất có nhà ở, trong khu dân cư và tiếp giáp với khu dân cư. Thứ hai, giá
     đất để tính bồi thư�?ng, tái định cư phải phù hợp với thị trư�?ng nhưng vẫn do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh




28
          B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


    quyết định dựa vào tư duy của cơ quan hành chính, chưa có quy định của pháp luật v�? hoạt động của
    hệ thống cung cấp dịch vụ định giá. Ngư�?i bị thu hồi đất không đồng ý với quyết định v�? giá của Ủy
    ban nhân dân cấp tỉnh và đưa ra yêu cầu v�? giá đất phù hợp cũng theo tư duy của ngư�?i bị thiệt hại.
•   Quy định chung trong Luật �?ất đai là phải bảo đảm nguyên tắc chia sẻ lợi ích hợp lý giữa Nhà nước,
    nhà đầu tư, ngư�?i bị thu hồi đất nhưng cũng chưa có quy định cụ thể v�? cách chia sẻ như thế nào để
    hợp lý. Vì vậy, việc thực hiện cụ thể nguyên tắc này trên thực tế rất khác nhau giữa các địa phương, địa
    phương nào cũng cho rằng cách thực hiện tại địa phương là đúng và không có căn cứ pháp lý để phán
    xử cách chia lợi của địa phương nào là hợp lý. Luật �?ất đai mới hướng tới việc đi�?u chỉnh lợi ích của
    Nhà nước, nhà đầu tư và ngư�?i bị thu hồi đất, chưa tính đến lợi ích của cộng đồng dân cư nơi có đất.
•   Quy định chung trong Luật �?ất đai là hỗ trợ đầy đủ cho ngư�?i bị thu hồi đất để ổn định đ�?i sống,
    chuyển đổi việc làm, bù đắp thiệt hại v�? thu nhập, Chính phủ cũng đã có một số quy định cụ thể v�?
    mức hỗ trợ cho từng nhóm trư�?ng hợp và giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thêm một số
    hỗ trợ khác trong những trư�?ng hợp cần thiết. Những quy định hiện hành v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ vẫn
    đang còn nhi�?u hạn chế, chưa bảo đảm bù đắp lại những thiệt hại cho ngư�?i bị thu hồi đất trong hiện
    tại cũng như tương lai. Thứ nhất, việc bồi thư�?ng, hỗ trợ vẫn đang thực hiện theo cơ chế tính một lần
    khi Nhà nước thu hồi đất, việc bù đắp những thiệt hại không tính được bằng ti�?n, hoặc những thiệt hại
    dài hạn chưa được xem xét đầy đủ và th�?a đáng. Thứ hai, nhi�?u quy định không có khả năng thực hiện
    hoặc địa phương không muốn thực hiện nên ngư�?i bị thu hồi đất vẫn chưa được bù đắp đủ các thiệt hại
    thực tế. Việc khó thực hiện nhất là tìm kiếm cơ hội thay đổi việc làm và ổn định cuộc sống, một phần
    vì ngư�?i nông dân mất đất không có khả năng chuyển sang ngh�? mới trong khu vực phi nông nghiệp,
    một phần do chính quy�?n địa phương và nhà đầu tư chưa tích cực tìm kiếm các giải pháp khả thi. Thứ
    ba, việc bồi thư�?ng, hỗ trợ chưa gắn với dự án đầu tư, thư�?ng việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
    định cư và việc giao đất cho nhà đầu tư vẫn được giải quyết thành hai quá khác nhau. Nhà đầu tư cũng
    muốn làm theo kế hoạch đầu tư của dự án mà không có trách nhiệm tiếp theo đối với những ngư�?i bị
    thu hồi đất để giao cho dự án, chính quy�?n địa phương cũng cho rằng mình hết trách nhiệm sau khi đã
    hoàn thành việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
•   Quy định chung của Luật �?ất đai là phải có khu tái định cư mới được ban hành quyết định thu hồi đất
    ở, nơi tái định cư phải có đi�?u kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, khu tái định cư phải được quy
    hoạch theo địa bàn tỉnh gắn với đi�?u kiện thuận lợi v�? hạ tầng phục vụ đ�?i sống. Những quy định này
    thư�?ng không được thực hiện đầy đủ tại các địa phương, ngư�?i bị thu hồi chỗ ở thư�?ng không được
    lựa ch�?n nơi tái định cư mà thư�?ng phải thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
    quy�?n. Nơi tái định cư thư�?ng có chất lượng nhà ở không bảo đảm yêu cầu, thư�?ng ở những nơi hẻo
    lánh có giá trị đất thấp, các khía cạnh văn hóa, tín ngưỡng, tâm linh chưa được đ�? cập trong quy hoạch
    các khu tái định cư9.
•   Luật �?ất đai và các Nghị định của Chính phủ đã từng bước đưa ra được tiêu chí khá rõ ràng v�? những
    ngư�?i được bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi chưa được cấp giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất.
    Luật đã quy định cụ thể những loại giấy t�? v�? sử dụng đất được coi tương đương với giấy chứng nhận
    quy�?n sử dụng đất. Nghị định của Chính phủ còn quy định cụ thể v�? những trư�?ng hợp đang sử dụng
    đất nhưng không có bất kỳ loại giấy t�? nào v�? sử dụng đất mà được bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi
    Nhà nước thu hồi đất. �?ây là những quy định mang tính nhân bản cao, bảo vệ quy�?n lợi của những
    ngư�?i đang sử dụng đất ổn định trước ngày Luật �?ất đai 1993 có hiệu lực thi hành mà không có giấy
    t�? v�? sử dụng đất.
•   Luật �?ất đai của Việt Nam được xây dựng để áp dụng chung tất cả m�?i ngư�?i sử dụng đất, chưa hình
    thành được các quy định riêng v�? việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư đối với đất thuộc khu
    vực các dân tộc thiểu số, đối với nhóm ngư�?i nghèo; chưa gắn kết với chính sách ưu đãi cho các dân
    tộc thiểu số, chính sách thực hiện xóa đói giảm nghèo, chính sách bình đẳng giới.




                                                                                                         29
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•    Luật �?ất đai và các Nghị định của Chính phủ đã có nhi�?u quy định để lựa ch�?n các dự án có hiệu quả, các
     nhà đầu tư có năng lực nhưng vẫn còn nhi�?u dự án được giao đất nhưng không thực hiện đầu tư, để đất
     hoang nhi�?u năm, có biểu hiện ch�? đất lên giá để chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, trong khi ngư�?i
     bị thu hồi đất vẫn chưa tìm được đất khác để ổn định đ�?i sống. �?ây là hiện tượng xẩy ra ở khá nhi�?u địa
     phương mà các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa đủ chi tiết để ngăn ngừa.

Tất cả những phân tích pháp luật ở trên cho thấy tư tưởng xây dựng pháp luật đất đai ở Việt Nam đã hướng
rất rõ ràng tới việc bảo đảm tính b�?n vững xã hội trong quá trình chuyển dịch đất đai, trong việc giải quyết
bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư bắt buộc. Hiện nay, còn thiếu nhi�?u quy định chi tiết, cụ thể để có được tính
b�?n vững xã hội thực sự, khắc phục được những nhược điểm như đã phân tích ở trên. �?ây chính là vấn đ�?
được đặt ra trong việc xây dựng pháp luật đất đai trong th�?i gian tới.




30
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...




3. PHân T�?cH THỰc TẾ TRiỂn KHAi ViỆc cHUYỂn DỊcH �?ẤT
�?Ai Ở ViỆT nAm



3.1. �?ánh giá thực tế việc chuyển dịch đất đai dưới góc nhìn của lãnh đạo cấp tỉnh

Trên thực tế triển khai, việc chuyển dịch đất đai để có đất sử dụng cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế
đã và đang được thực hiện khá mạnh ở các tỉnh, thành phố thuộc các vùng kinh tế tr�?ng điểm (ở Bắc Bộ là
tứ giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh - Lạng Sơn; ở Trung Bộ là các tỉnh ven biển gồm Thừa
Thiên Huế - �?à Nẵng - Quảng Nam - Quảng Ngãi - Bình �?ịnh - Phú Yên - Khánh Hòa; ở Nam Bộ là các
tỉnh mi�?n �?ông gồm thành phố Hồ Chí Minh - Bà Rịa Vũng Tầu - �?ồng Nai - Bình Dương - Long An -
Ti�?n Giang). Trong các địa phương có mức độ phát triển kinh tế cao, 3 thành phố lớn là Hà Nội, thành phố
Hồ Chí Minh và �?à Nẵng có nhu cầu chuyển dịch đất đai nhi�?u nhất và có diện tích đã chuyển dịch lớn
nhất. �?ồng th�?i, cách thức triển khai pháp luật ở các thành phố này cũng có những đặc thù khác nhau. �?ể
phản ảnh chung v�? ý kiến lãnh đạo các địa phương, có thể phân tích cụ thể ý kiến lãnh đạo của 3 thành phố
này và tình hình triển khai pháp luật v�? chuyển dịch đất đai tại đây.

a.   Trong giai đoạn 5 năm 2001 - 2005, Hà nội được Chính phủ cho phép được chuyển 5.677 ha đất nông
     nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp10, trên thực tế Hà Nội mới chuyển dịch 4.670 ha11
     (mới sử dụng 82,3% chỉ tiêu được phép). Vấn đ�? đáng quan tâm ở Hà Nội là lãnh đạo thành phố có
     quan điểm không nhất trí với việc định giá đất phù hợp với giá thị trư�?ng, giá đất cần được Nhà nước
     quản lý chặt chẽ, nguyên nhân của những bất cập v�? đất đai không phải do địa phương làm chưa tốt
     mà do quy định của pháp luật đất đai v�? “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên
     thị trư�?ng�? là không phù hợp với thực tế nên địa phương không thể thực hiện được12. Cách tiếp cận
     như vậy làm cho Hà Nội luôn quy định giá đất chỉ bằng khoảng 50%-70% giá đất trên thị trư�?ng, đồng
     th�?i Hà Nội cũng rất khó khăn khi tiếp thu các chính sách tăng mức bồi thư�?ng, hỗ trợ cho ngư�?i có
     đất bị thu hồi. Hà Nội có rất nhi�?u ý kiến không đồng thuận khi triển khai chính sách hỗ trợ cho những
     ngư�?i bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng bằng một diện tích làm cơ sở kinh
     doanh hoặc đất ở tại những nơi có thể phát triển kinh doanh dịch vụ nhằm mục tiêu chuyển đổi ngh�?
     nghiệp cho nông dân bị thu hồi đất (Chính phủ đã quyết định vào năm 2006 và năm 2007)13. Từ cách
     nhìn nhận pháp luật như vậy nên cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện hầu như chưa nhận được một
     sự trợ giúp đáng kể nào của chính quy�?n thành phố. Hà Nội cho rằng cơ chế này gây khó khăn lớn cho
     nhà đầu tư vì không có quy định của pháp luật để giải quyết hiện tượng ngư�?i đang sử dụng đất không
     hợp tác với nhà đầu tư, hiện tượng đang xẩy ra rất phổ biến ở Hà Nội (vì giá đất ở Hà Nội cao nhất ở
     Việt Nam). Dưới góc độ tài chính, lãnh đạo của Hà Nội cũng cho rằng có sự bất công bằng giữa 2 cơ
     chế chuyển dịch đất đai. Ngư�?i đang sử dụng đất nhận được giá trị quy�?n sử dụng đất từ chuyển quy�?n
     sử dụng đất cho nhà đầu tư luôn luôn lớn hơn giá trị bồi thư�?ng mà ngư�?i đang sử dụng đất nhận được
     trong cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc. Vì vậy, Hà Nội tập trung chủ yếu vào việc triển khai cơ chế
     chuyển dịch đất đai bắt buộc với sự tham gia rất triệt để của bộ máy hành chính các cấp. Hà Nội lại




                                                                                                         31
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


     thực hiện khá mạnh cơ chế thu hồi đất để thực hiện đấu giá đất giữa các nhà đầu tư, tạo nguồn thu khá
     cao từ đất cho ngân sách nhà nước của thành phố.

Mặt khác, việc chuẩn bị các khu tái định cư đã được lãnh đạo thành phố chỉ đạo thực hiện khá tốt. �?ến cuối
năm 2005, Hà Nội đã xây dựng được 14.321 căn hộ phục vụ tái định cư và mua lại 11.800 căn hộ từ các dự
án xây dựng kinh doanh nhà ở (tổng số có 26. 121 căn hộ dự trữ để phục vụ bố trí tái định cư). Mặt khác,
chất lượng nơi tái định cư còn thấp và vị trí nơi tái định cư không phù hợp với hoàn cảnh sống của ngư�?i
được tái định cư đang là những bức xúc cần sớm tìm biện pháp giải quyết. Trên thực tế, một tỷ lệ khá lớn
ngư�?i tái định cư không định cư tại nơi được giải quyết tái định cư mà bán đi để định cư ở nơi khác phù
hợp hơn với đi�?u kiện sống hiện tại14.

b. �?à nẵng là một thành phố không lớn, mới được thành lập là một thành phố trực thuộc Trung ương
   trên cơ sở tách phần thành phố �?à Nẵng cũ và khu vực ngoại vi từ tỉnh Quảng Nam - �?à Nẵng trước
   đây (thành lập ngày 06/11/1996). Thành phố �?à Nẵng có vị trí khá phù hợp để trở thành trung tâm
   đô thị của khu vực mi�?n Trung. Ngay từ khi mới được thành lập, lãnh đạo thành phố �?à Nẵng đã có
   chủ trương tập trung vào quy hoạch, phát triển hạ tầng cho một đô thị hiện đại, sử dụng quỹ đất làm
   nội lực để phát triển. Trong giai đoạn 2001 - 2005, �?à Nẵng đã cho chuyển dịch 3.821 ha từ đất nông
   nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, đất chưa sử dụng sang sử dụng vào mục đích phát triển
   khu công nghiệp, dịch vụ và mở rộng đô thị15. �?à Nẵng đã đạt được những thành quả phát triển kinh
   tế - xã hội rất cao trong th�?i gian từ khi thành lập cho đến nay. Trong giai đoạn từ khi thành lập thành
   phố cho đến 2006, tăng trưởng GDP đạt ở mức 11,56%; bình quân GDP trên đầu ngư�?i đạt 392 đô la
   Mỹ vào năm 1996 và đạt 1.164 đô la Mỹ vào năm 2006; bình quân thu nhập đầu ngư�?i của cư dân �?à
   Nẵng đạt 272 đô la Mỹ vào năm 1999, 375 đô la Mỹ vào năm 2002 và 510 đô la Mỹ vào năm 200516.

Trong hoàn cảnh của một đô thị chưa phát triển, trở thành một thành phố trực thuộc Trung ương có nhu
cầu phát triển đô thị theo một quy hoạch với tầm nhìn dài hạn, �?à Nẵng đã có cách tiếp cận đất đai riêng:
sử dụng giá trị của đất đai là nguồn thu chính cho ngân sách thành phố, từ đó tổ chức quy hoạch lại không
gian thành phố, phát triển hạ tầng của toàn thành phố, tổ chức tái định cư trên diện rộng, thực hiện thu hồi
đất kết hợp với đi�?u chỉnh đất đai theo quy hoạch và đấu giá đất hoặc giao đất trực tiếp cho các dự án đầu
tư. Tất cả nhưng công việc từ quy hoạch lại thành phố, mở rộng thành phố tới thu hồi đất, đi�?u chỉnh đất
đai, tái định cư đ�?u do Ủy ban nhân dân thành phố tổ chức thực hiện trực tiếp. Các ngân hàng trên địa bàn
có trách nhiệm cung cấp tín dụng và được trả lại từ ngân sách của thành phố sau khi có nguồn thu từ đất.
Như vậy, cơ chế chuyển dịch đất đai tại �?à Nẵng cũng là cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc trên nguyên
tắc đạt được đồng thuận giữa lãnh đạo thành phố và ngư�?i dân. Trong nhi�?u trư�?ng hợp, ngư�?i dân không
đồng thuận với quyết định của lãnh đạo thành phố v�? đất đai, trực tiếp Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố
đã đối thoại trực tiếp với dân để tìm kiếm sự đồng thuận.

�?à Nẵng là một địa phương tạo được nguồn thu từ đất chủ yếu từ phương thức thu hồi đất rộng hơn phần
hạ tầng đư�?ng giao thông và đấu thầu đất 2 bên đư�?ng để các nhà đầu tư tham gia xây dựng các cơ sở kinh
doanh dịch vụ. Trong việc tính toán bồi thư�?ng v�? đất, �?à Nẵng cũng là địa phương tính toán cụ thể giá trị
phần đất bị thu hồi, phần đất còn lại ven đư�?ng với giá trị tăng thêm do con đư�?ng đó mang lại. �?ây là một
biện pháp tạo công bằng giữa những ngư�?i bị thu hồi toàn bộ thửa đất, ngư�?i bị thu hồi một phần thửa đất.
Như vậy, trong quá trình triển khai việc chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển, �?à Nẵng đã áp dụng chủ
yếu cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc với sự nỗ lực cao của lãnh đạo thành phố và các đi�?u chỉnh đất đai
trên nguyên tắc tạo đồng thuận với ngư�?i dân.

c.   Thành phố Hồ chí minh là một trung tâm kinh tế quan tr�?ng của các tỉnh phía Nam, rất năng động
     trong phát triển kinh tế và các hoạt động phù hợp với cơ chế thị trư�?ng. Trong giai đoạn trước năm
     2004, rất nhi�?u doanh nghiệp ở thành phố Hồ Chí Minh đã nêu ý kiến ủng hộ mạnh mẽ đối với cơ chế




32
          B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


    chuyển dịch đất đai tự nguyện, tạo chủ động cho doanh nghiệp thương thảo trực tiếp với ngư�?i đang
    sử dụng đất. Sau năm 2004, nhi�?u doanh nghiệp có dự án đầu tư thuộc diện được áp dụng cơ chế Nhà
    nước thu hồi đất nhưng đã tự nguyện xin được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện.

Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương có diện tích chuyển dịch sang sử dụng cho mục đích phi nông
nghiệp lớn nhất so với các địa phương cấp tỉnh của cả nước. Trong giai đoạn 2001 - 2005, thành phố đã
cho chuyển khoảng 18.000 ha đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng sang sử dụng cho mục đích phát triển
công nghiệp, dịch vụ và mở rộng đô thị17.

Lãnh đạo thành phố Hồ Chí Minh đã có cách tiếp cận đất đai rất phù hợp với kinh tế thị trư�?ng. Trên cơ
sở tiếp nhận ý kiến của ngư�?i dân, từ đầu năm 2007, Hội đồng nhân dân thành phố đã có Nghị quyết thực
hiện bồi thư�?ng v�? đất theo giá đất phù hợp với giá đất thị trư�?ng và cần có sự tham gia định giá của các
cơ quan hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất18. �?ến nay, tất cả các trư�?ng hợp bồi thư�?ng v�? đất trong
cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đ�?u được các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản thực hiện
định giá và đó là cơ sở để Ủy ban nhân dân thành phố quyết định v�? giá đất để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
định cư. Hiện nay, 2 tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản chủ yếu ở thành phố Hồ Chí Minh là
Trung tâm tư vấn và thẩm định giá Mi�?n Nam (đơn vị sự nghiệp thuộc Bộ Tài chính) và Trung tâm thẩm
định giá thành phố Hồ Chí Minh (đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tài chính thành phố Hồ Chí Minh).

Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi đã chấp nhận mô hình doanh nghiệp ngoài Nhà nước tham gia cung
cấp dịch vụ bồi thư�?ng, giải phóng mặt bằng. Năm 2007, Ủy ban nhân dân thành phố cũng đã cho phép
Tổng công ty bồi thư�?ng và giải phóng mặt bằng - một doanh nghiệp cổ phần được cung cấp dịch vụ bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng như một mô hình thí điểm. Từ mô hình thí điểm này,
có thể nghĩ tới việc kiện toàn hệ thống các Tổ chức phát triển quỹ đất đã được thành lập ở các địa phương
để đủ đi�?u kiện thực hiện việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Bên cạnh đó, có thể đưa vào quy định của
pháp luật cho phép doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngoài nhà nước được cung cấp dịch vụ này.

Trên thực tế ở Việt Nam, khá nhi�?u ý kiến đã đưa ra thảo luận là nên khuyến khích các nhà đầu tư nhận
góp vốn bằng giá trị quy�?n sử dụng đất hoặc bằng giá trị bồi thư�?ng v�? đất và tài sản gắn li�?n của ngư�?i
đang sử dụng đất thành cổ phần của ngư�?i sử dụng đất trong dự án đầu tư. Mô hình này bảo đảm thu nhập
lâu dài cho ngư�?i bị thu hồi đất, gắn quy�?n lợi lâu dài của ngư�?i bị ảnh hưởng với các dự án đầu tư. �?ồng
th�?i, đây cũng là một giải pháp làm giảm áp lực hành chính lên mối quan hệ giữa nhà đầu tư và ngư�?i bị
thu hồi đất, đưa cơ chế thu hồi đất bắt buộc v�? gần hơn với mối quan hệ kinh tế trên thị trư�?ng. Viện Kinh
tế thành phố Hồ Chí Minh đã đ�? xuất một dự án thí điểm tại khu đô thị mới Hiệp Phước để thực hiện mô
hình này, nhưng rất tiếc là thử nghiệm này lại bị tạm dừng vì chưa đủ đi�?u kiện triển khai.

3.2. �?ánh giá thực tế việc chuyển dịch đất đai dưới góc nhìn của nhà đầu tư
Trong quá trình thi hành Luật �?ất đai, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đã đ�? xuất đối thoại
hàng năm giữa Thủ tướng Chính phủ và các doanh nghiệp; đồng th�?i Công ty Tài chính quốc tế (IFC) đã
phối hợp với Bộ Kế hoạch và �?ầu tư của Việt Nam tổ chức diễn đàn doanh nghiệp hàng năm để đối thoại
giữa quan chức Việt Nam và đại diện các doanh nghiệp v�? chính sách, pháp luật của Việt Nam (dưới sự
đồng chủ t�?a của Giám đốc Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam và Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và �?ầu tư Việt
Nam, có sự tham gia của Phó Thủ tướng Chính phủ Việt Nam). Tại các cuộc đối thoại này, các ý kiến của
doanh nghiệp đã được Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổng hợp, phân loại và kiến nghị lên
Chính phủ nhằm tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật và việc thi hành tại các địa phương. Tổng hợp các
ý kiến của các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài v�? chính sách, pháp luật đất đai, có thể biểu thị các
nhóm ý kiến lên biểu đồ trên Hình 5 dưới đây:




                                                                                                        33
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM



                Hình 5: �? kiến đối với những bất cập v�? đất đai từ cộng đồng các doanh nghiệp
       22


       17


       12


        7


        2

               2000       2001       2002          2003    2004      2005        2006       2007
        -3

                  Thủ tục hành chính                          Quy�?n của ngư�?i sử dụng đất
                  Tài chính và giá đất                        Quy hoạch sử dụng đất
                  Bồi thư�?ng giải phóng mặt bằng              Vấn đ�? khác



Từ biểu đồ này, có thể thấy ý kiến của các doanh nghiệp v�? những bất cập đối với đất đai tăng lên rất cao
trong giai đoạn 2002 - 2004, đó chính là lúc Luật �?ất đai cũ đã thể hiện nhi�?u bất cập và Chính phủ đang
chuẩn bị trình Quốc hội Dự án luật đất đai mới. Trong giai đoạn này, ý kiến nhi�?u nhất tập trung vào thủ
tục hành chính v�? đất đai và quy�?n của các doanh nghiệp đối với đất đai. Trong các thủ tục hành chính v�?
đất đai đối với doanh nghiệp, thủ tục tiếp cận đến đất đai chiếm tỷ lệ lớn nhất. Trong giai đoạn tiếp theo
2005 - 2007, ý kiến v�? thủ tục hành chính đã giảm đi khá nhanh nhưng lại tăng lên vào năm 2007, lúc này
ý kiến chủ yếu tập trung vào thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư và tình trạng doanh nghiệp đã nhận chuyển
nhượng được một phần đất nhưng không thể giải quyết được toàn bộ đất cho dự án do ngư�?i đang sử dụng
đất không hợp tác với nhà đầu tư. V�? giá đất và việc bồi thư�?ng khi Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp
có ý kiến nhưng không nhi�?u, chủ yếu tập trung vào tình trạng phải đóng góp “tự nguyện�? để xây dựng hạ
tầng cho địa phương cấp huyện, cấp xã và một số chi phí “không tên�? khác trong quá trình tìm kiếm đất đai
để thực hiện các dự án đầu tư.

3.3. �?ánh giá thực tế việc chuyển dịch đất đai dưới góc nhìn của ngư�?i bị thu hồi đất
Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng đã cho triển khai kiểm tra việc thực thi Luật �?ất đai tại tất cả các
địa phương. Lúc đó, hầu hết những ngư�?i sử dụng đất tại tất cả các địa phương có ý kiến khiếu nại, tố cáo
v�? đất đai đ�?u gặp các đoàn kiểm tra để trình bầy và đưa đơn. Sau khi rà soát, đánh giá, phân tích nguyên
nhân của các đơn nhận được, có thể phân tích dữ liệu để chia nhóm các nguyên nhân gây ra khiếu nại, tố
cáo v�? đất đai19. Các nguyên nhân được thể hiện trong 2 biểu đồ tại Hình 6 và Hình 7 dưới đây:




34
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...




                          Hình 6: Các dạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo v�? đất đai



                  6.80%      3.94%
                                                    Khiếu nại hành chính v�? bồi thư�?ng, tái định cư
                                                    khi Nhà nước thu hồi đất (70.64%)
                 8.59%
                                                    Tố cáo v�? vi phạm pháp luật của cán bộ quản lý và
              10.03%                                cơ quan hành chính (10,03%)
                                 70.64%
                                                    Khiếu nại v�? quyết định hành chính đối với
                                                    giải quyết tranh chấp đất đai (8.59%)
                                                    �?òi lại đất cũ hiện do ngư�?i khác đang sử dụng
                                                    (6,80%)
                                                    Các dạng khiếu nại, tố cáo khác (3,94%)




Từ hai biểu đồ trên có thể thấy, ngư�?i bị thu hồi đất có khiếu nại, tố cáo v�? đất đai chủ yếu tập trung vào
việc giải quyết bồi thư�?ng, tái định cư không th�?a đáng (chiếm 70,64% số lượng đơn), sau đó là ý kiến v�?
tình trạng vi phạm pháp luật trong thực thi công việc v�? quản lý đất đai của cán bộ, cơ quan hành chính
(chiếm 10,03% số lượng đơn). Tiếp tục, trong số đơn khiếu nại, tố cáo v�? việc giải quyết bồi thư�?ng, tái
định cư không th�?a đáng thì chủ yếu là ý kiến v�? giá đất quá thấp so với giá đất trên thị trư�?ng (chiếm 70%
số lượng đơn), sau đó là ý kiến v�? sự thay đổi chính sách bồi thư�?ng theo hướng tốt hơn làm cho những
ngư�?i được bồi thư�?ng trước đây bị thiệt thòi nên đòi tính lại giá trị bồi thư�?ng theo chính sách mới (chiếm
20% số lượng đơn).

Từ những dữ liệu trên có thể thấy, sự chưa nhất trí của ngư�?i dân v�? giá đất chưa được tính th�?a đáng đang
chiếm tỷ lệ tới 50% tổng số trư�?ng hợp khiếu nại, tố cáo v�? đất đai. Tại th�?i điểm đầu năm 2007, trên địa
bàn cả nước có tổng số khoảng 12.000 trư�?ng hợp khiếu nại, tố cáo v�? đất đai. Như vậy, cả nước có tới
8.400 trư�?ng hợp khiếu nại, tố cáo v�? mức bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, trong đó có 6.000 trư�?ng hợp
khiếu nại, tố cáo v�? giá đất tính bồi thư�?ng thấp hơn giá thị trư�?ng. �?ây là những con số cần xem xét kỹ


                                                                                                         35
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


lưỡng hơn v�? cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và cách xác định giá đất để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
định cư. Trong các khiếu nại v�? giá đất, chủ yếu là khiếu nại v�? giá đất nông nghiệp quá thấp, đi�?u này có
liên quan tới phương pháp định giá đất nông nghiệp đang được áp dụng theo quy định của pháp luật hiện
hành.

Tổng kết lại ý kiến của tất cả các nhà quản lý, doanh nghiệp, ngư�?i dân v�? những bất cập của cơ chế chuyển
dịch đất đai bắt buộc đã đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng trong th�?i gian từ năm 2003 tới
nay, có khoảng 110 ý kiến. Phân loại các ý kiến này, có thể chia ra các nhóm và biểu thị lên biểu đồ trên
Hình 8 dưới đây:



                               Hình 8: �? kiến v�? nguyên nhân bất cập trong cơ chế
                                          chuyển dịch đất đai bắt buộc



                                                      Giá bồi thư�?ng thấp (28%)
             5%
                         10%                          Th�?i gian quá dài (14%)
                                    28%               �?ào tạo ngh�? chưa tốt (5%)
             21%                                      Quy trình, thủ tục chưa chi tiết (6%)
                                        14%           Thông tin thiếu minh bạch (11%)
                   11%
                           6%      5%                 Chính sách, pháp luật chưa đầy đủ (21%)
                                                      Tái định cư chưa tốt (5%)
                                                      Nguyên nhân khác (10%)




Từ biểu đồ này có thể thấy ý kiến v�? giá đất để tính bồi thư�?ng thấp chiếm tới 28% tổng số ý kiến, sau đó là
ý kiến v�? chính sách, pháp luật chưa đầy đủ chiếm 21%, th�?i gian thực hiên quá dài có 14% số ý kiến. �?ây
chính là tổng hợp ý kiến để hướng tới tr�?ng tâm sửa đổi, bổ sung pháp luật trong th�?i gian tới.

3.4. Thực tiễn triển khai việc chuyển dịch đất đai bắt buộc ở Việt nam

3.4.1. �?ánh giá v�? thực thi pháp luật đất đai

Như trên đã đ�? cập, Nhà nước Việt Nam rất quan tâm tới việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, cứ khoảng 2
tới 5 năm Quốc hội lại sửa đổi, bổ sung Luật �?ất đai một lần. Tình trạng này cũng gây khó khăn cho việc
thực thi các đi�?u khoản của pháp luật mới được ban hành từ phía công chức nhà nước cũng như từ phía
ngư�?i dân.

Qua kết quả kiểm tra việc thực thi pháp luật đất đai ở các địa phương trong th�?i gian từ khi Luật �?ất đai
2003 có hiệu lực thi hành cho đến nay, có thể thấy hầu hết các cán bộ quản lý đất đai ở các cấp địa phương
huyện và xã chưa nhận thức đúng được các quy định của Luật �?ất đai cũng như các Nghị định hướng dẫn
thi hành của Chính phủ. �?a số các cán bộ quản lý vẫn còn tư duy theo những quy định của Luật �?ất đai
năm 1993.

Khi có những quy định mới của luật pháp đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
đ�?u có tổ chức các hội nghị phổ biến các quy định mới này. Nói chung, các hội nghị này thư�?ng mang tính




36
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


hình thức, chưa quan tâm nhi�?u tới các giải pháp chuyển tải nội dung sao cho có hiệu quả. Như vậy, có thể
thấy việc nâng cao năng lực của bộ máy quản lý, của cán bộ quản lý cần tập trung hơn trong giai đoạn tới.

Từ phía ngư�?i dân, nhận thức pháp luật đất đai còn yếu hơn nữa. Trong các đơn tranh chấp, khiếu nại của
ngư�?i dân thư�?ng viết theo nhận thức cảm tính, phân tích đạo lý mà không có phân tích cụ thể v�? việc tình
trạng vi phạm pháp luật. Như vậy, có thể thấy việc nâng cao nhận thức cộng đồng v�? pháp luật đất đai làm
chưa tốt, chưa giúp được ngư�?i dân hiểu thấu đáo v�? quy�?n lợi và nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất.
Tình trạng thiếu hiểu biết pháp luật còn trầm tr�?ng hơn tại các cộng đồng dân tộc thiểu số, tại các điểm dân
cư nông thôn ở các vùng kém phát triển, trong nhóm ngư�?i nghèo ở cả nông thôn và đô thị. Vấn đ�? nâng
cao nhận thức cộng đồng v�? pháp luật đất đai cần được quan tâm hơn nữa trong th�?i gian tới.

3.4.2. �?ánh giá v�? giải pháp tăng cư�?ng kiểm tra thực thi pháp luật và cơ chế giám sát của ngư�?i dân

Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng Việt Nam có quan điểm khá rõ v�? vai trò của công cụ kiểm tra việc thực thi
pháp luật của cấp trên đối với cấp dưới. Năm 2005, Bộ đã tổ chức kiểm tra chung v�? việc triển khai thi hành
Luật �?ất đai tại tất cả các địa phương cấp tỉnh, một số huyện và xã tr�?ng điểm của mỗi tỉnh. Năm 2006,
Bộ lại tiếp tục kiểm tra tình trạng thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, tập trung vào 3 loại hình:
(i) không thực hiện được quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; (ii) không thể hoàn thành được việc
bồi thư�?ng, giải phóng mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất; (iii) không triển khai được dự án đầu tư
khi đã nhận bàn giao đất. Trước khi tiến hành kiểm tra, Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng luôn công bố trước
lịch làm việc của các �?oàn kiểm tra và mở “đư�?ng dây nóng�? bằng thư điện tử, điện thoại, thư gửi qua bưu
điện để tiếp nhận ý kiến của ngư�?i dân, doanh nghiệp v�? những sai phạm trong thực thi pháp luật ở các địa
phương. Mỗi lần kiểm tra, Bộ thư�?ng nhận được vài nghìn ý kiến, đó là những dữ liệu quan tr�?ng để tính
tới tr�?ng điểm trong kiểm tra. �?ồng th�?i, đây cũng là một giải pháp khuyến khích cơ chế ngư�?i dân tham
gia trực tiếp vào việc giám sát quá trình thực thi pháp luật của các cơ quan hành chính.

Kết quả của các đợt kiểm tra này cho thấy:

•   Uỷ ban nhân dân các cấp hầu như không thực hiện công việc kiểm tra việc thực thi pháp luật đối với
    Ủy ban nhân dân cấp dưới.
•   Những đi�?u khoản đổi mới của pháp luật không dễ dàng trở thành hiểu biết pháp luật của ngư�?i quản
    lý đất đai ở cấp địa phương.
•   Ngư�?i dân và doanh nghiệp luôn sẵn sàng tham gia vào công việc giám sát thực thi pháp luật ở các địa
    phương.

Sau khi thấy được hiệu quả quản lý của quá trình kiểm tra việc thực thi pháp luật do Bộ Tài nguyên và Môi
trư�?ng thực hiện, khá nhi�?u địa phương đã thực hiện công tác kiểm tra định kỳ đối với các cơ quan hành
chính trực thuộc. Cũng khá nhi�?u địa phương đã khuyến khích ngư�?i dân tham gia vào giám sát việc thực
thi pháp luật của các cơ quan hành chính.

Trong quá trình chuẩn bị sửa đổi, bổ sung pháp luật v�? đất đai, nội dung tăng cư�?ng công tác kiểm tra việc
thực thi pháp luật của hệ thống hành chính và tạo cơ chế phù hợp để ngư�?i dân tham gia vào giám sát việc
thực thi pháp luật của cơ quan hành chính cần được xem xét kỹ lưỡng.

3.4.3. Cơ chế tham gia của cộng đồng dân cư và ngư�?i dân trong quá trình chuyển dịch đất đai bắt buộc
ở Việt Nam

Hiện nay, hầu hết các trư�?ng hợp thu hồi đất bắt buộc đ�?u do Ban bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư do Ủy
ban nhân dân cấp huyện thành lập triển khai thực hiện trên thực tế từ khâu thu hồi đất tới khâu bồi thư�?ng,
hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i bị thu hồi đất. Từ thực tế triển khai, có thể thấy hoạt động của các Ban bồi
thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư dựa chủ yếu vào các quy tắc hành chính, rất nhi�?u nơi đã áp dụng biện pháp



                                                                                                          37
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


cưỡng chế ngư�?i bị thu hồi đất phải thực hiện quyết định hành chính v�? thu hồi đất, nhận bồi thư�?ng, hỗ
trợ, tái định cư. Trong triển khai còn thiếu quá trình vận động nhân dân trên cơ sở động viên sự tham gia
của cộng đồng dân cư, các tổ chức xã hội và tham gia trực tiếp của những ngư�?i bị thiệt hại. Cách triển khai
hiện tại thư�?ng dẫn tới xung đột giữa chính quy�?n và ngư�?i dân, ngư�?i bị thu hồi đất luôn coi mình là nạn
nhân của chính sách của Nhà nước.

Trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư hiện nay được áp dụng gần như giống
nhau ở tất cả các địa phương và cho tất cả các dự án đầu tư. Cách làm như vậy chưa tạo được tính phù hợp
đối với từng hoàn cảnh kinh tế - xã hội của địa phương, từng đặc trưng dân tộc của các dân tộc thiểu số.
Thực tế cho thấy đã có nhi�?u khiếu kiện của dân v�? cách thực hiện chưa th�?a đáng trong những hoàn cảnh
cụ thể. Những bất cập thể hiện rõ nhất là ngư�?i dân luôn cảm thấy khu tái định cư được chỉ định không phù
hợp với hoàn cảnh sống của mình, nhất là khi giải quyết tái định cư cho nhóm ngư�?i nghèo vào nhà chung
cư, tái định cư cho cả một cộng đồng dân cư dân tộc thiểu số vào khu dân cư dạng đô thị.

Thực hiện việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án nâng cấp các đô thị, nơi có giá đất
rất cao đã tạo ra các con đư�?ng đòi h�?i kinh phí đầu tư quá cao. Tại Hà Nội đã có con đư�?ng được g�?i là
“đắt nhất hành tinh�? và “xấu nhất hành tinh�?, đó là hệ quả của việc thực hiện cứng nhắc trình tự, thủ tục
thu hồi đất và bồi thư�?ng theo giá đất thị trư�?ng, thiếu xem xét để đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm
giảm kinh phí đầu tư nhưng vẫn đạt được sự đồng thuận của ngư�?i bị thu hồi đất. Hình thức thực hiện các
dự án dạng “Phát triển dựa vào cộng đồng�? (Community Driven Development - CDD) cần được xem xét
và triển khai trong quá trình phát triển hạ tầng công cộng.




38
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...




4. KHả nănG �?P DụnG c�?c KinH nGHiỆm QUốc TẾ VÀ
TROnG nƯỚc VÀO THỰc TẾ ViỆT nAm




4.1. �?ánh giá v�? khả năng áp dụng kinh nghiệm từ các dự án quốc tế vào Việt nam

Từ 30 năm nay, Ngân hàng Thế giới và các Ngân hàng Phát triển khu vực đã tập trung sự quan tâm vào cơ
chế bồi thư�?ng, tái định cư đối với trư�?ng hợp chuyển dịch đất đai không tự nguyện sang sử dụng để thực
hiện tới các dự án đầu tư thủy điện và phát triển hạ tầng đô thị, trước hết cho các dự án được đầu tư bằng
vốn của các Ngân hàng này. Ngân hàng Thế giới đã trở thành tổ chức phát triển đầu tiên đưa ra chính sách
chung cho tái định cư không tự nguyện vào năm 1980 trong Bản Hướng dẫn Hoạt động v�? những vấn đ�? xã
hội trong tái định cư không tự nguyện trong các dự án do Ngân hàng Thế giới đầu tư. Từ đó, vấn đ�? tái định
cư cho dân được xem xét như một cơ hội phát triển và mục tiêu phát triển từ quy hoạch tới thực hiện dự án.
Sau đó, chính sách v�? tái định cư không tự nguyện được nghiên cứu, nâng cấp, hoàn chỉnh từng bước theo
chu kỳ khoảng 4 năm. Gần đây nhất, Chính sách Hoạt động và Thủ tục Ngân hàng v�? tái định cư không tự
nguyện (OP/BP 4.12) được đi�?u chỉnh lần lượt vào tháng Hai và tháng Năm năm 201120. Hiện nay, Ngân
hàng Thế giới đang có cách tiếp cận vấn đ�? tái định cư không tự nguyện trên nguyên tắc lựa ch�?n phương
án tái định cư ít nhất và có sự tham gia của các tổ chức chức phi chính phủ, đại diện của những ngư�?i bị
thiệt hại vào thiết kế, triển khai, theo dõi, giám sát quá trình triển khai công việc tái định cư21. Sau năm
1990, các Ngân hàng Phát triển khu vực đã tập trung vào chính sách cho tái định cư không tự nguyện như
Ngân hàng Phát triển liên Mỹ (Inter-American Development Bank - IDB) đưa ra chính sách vào năm 1993,
Ngân hàng Phát triển châu �? (ADB) và Ngân hàng Phát triển châu Phi (AfDB) đưa ra chính sách vào 1995.
Ngân hàng Phát triển châu �? đã cho xuất bản Sổ tay Tái định cư vào năm 199822.

Các tổ chức của Liên hợp quốc như Trung tâm của Liên hợp quốc v�? �?ịnh cư (United Nations Centre
of Human Settlement - UN-Habitat), Ủy ban của Liên hợp quốc v�? Quy�?n con ngư�?i (United Nations
Commission on Human Rights - UNCHR), Tổ chức Nông lương thế giới (Food and Agriculture Organization
- FAO) đã tập trung vào vấn đ�? thu hồi đất bắt buộc từ năm 1990. Năm 1994, Tổng Thư ký Liên hợp quốc
đã coi vấn đ�? cưỡng chế ra kh�?i chỗ ở là vi phạm quy�?n con ngư�?i. Năm 1997, UNCHR đã đưa ra hướng
dẫn “Thực tiễn của việc cưỡng chế ra kh�?i chỗ ở: hướng dẫn v�? quy�?n con ngư�?i đầy đủ trong việc di
chuyển cho mục đích phát triển�?, trong đó nhấn mạnh là các quốc gia cần có pháp luật, chính sách phù hợp
cho tái định cư và đảm bảo rằng các nhà tài trợ quốc tế thực hiện tái định cư tại quốc gia đó cũng phải làm
như vậy.

Trư�?ng hợp cụ thể thứ nhất được các tổ chức quốc tế quan tâm là các dự án thủy điện lớn, đó là các dự án
mang lại lợi ích chung cho toàn xã hội nhưng lại làm tổn hại nhi�?u hơn tới cộng đồng nơi có đất và ngư�?i
dân bị mất đất, tài sản gắn li�?n với đất. Ngoài sự thiệt hại có thể bồi thư�?ng bằng ti�?n, ngư�?i dân và cộng
đồng còn chịu sự thiệt hại không thể tính bằng ti�?n từ ảnh hưởng của biến động môi trư�?ng, hệ sinh thái,
văn hóa, tâm linh, v.v. Từ đó, Ngân hàng Thế giới và một số tổ chức quốc tế khác đã đưa ra nguyên tắc chia
sẻ lợi ích giữa các bên liên quan đến dự án, chi phối từ pháp luật, chính sách, quy hoạch, thu nhập, thuế
ở tầm quốc gia tới việc triển khai trên thực tế có liên quan đến chính quy�?n địa phương, nhà đầu tư, cộng



                                                                                                         39
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


đồng dân cư bị ảnh hưởng và ngư�?i dân bị thiệt hại23. Ngoài việc bồi thư�?ng thiệt hại v�? đất, tài sản gắn li�?n
với đất cho những ngư�?i dân trực tiếp bị thiệt hại, nguyên tắc chia sẻ lợi ích còn chi phối tới các quy định
của luật pháp, các chính sách nhằm mục tiêu: (i) tổ chức tốt việc tái định cư cho cả một cộng đồng dân cư
gắn với môi trư�?ng sống, việc làm, các sinh hoạt cộng đồng liên quan đến tập quán, văn hóa, tâm linh; (ii)
bảo đảm quy�?n được hưởng lợi của địa phương, cộng đồng từ thuế, phí và được hưởng giá ưu đãi mua sản
phẩm của dự án; (iii) sự gắn kết lâu dài giữa dự án và cộng đồng dân cư tại địa phương nhằm bảo đảm tính
bình đẳng, tự chủ giữa 2 bên với sự gắn kết quy�?n lợi lâu dài.

Các tổ chức quốc tế đã có đầu tư để trợ giúp các nước có các dự án thủy điện lớn thực hiện chính sách
chia sẻ lợi ích như tại thủy điện Kariba (Zambia-Zimbabwe), Tucuruí (Brazil), Pak Mun (Thailand). Việc
nghiên cứu chính sách này không chỉ ở các nước đang phát triển mà cả cho các công trình thủy điện ở
các nước phát triển, các dự án cụ thể như Tokke (1960) ở Na-Uy; Duncan (1968), Keenleyside (1969),
Mica (1975), Minashtuk (2000) ở Canada; Itaipu ở Brazil (1980), Shuikou (1996) ở Trung quốc, Urrá ở
Colombia (2000), Kali Gandaki (2002) ở Nepal, v.v. Chính sách chia sẻ lợi ích cũng đang được nghiên cứu
đối với các dự án thủy điện tại Việt Nam thông qua một dự án hỗ trợ kỹ thuật của Ngân hàng Phát triển châu
�? cho Việt Nam (dự án TA-4689 VIE).

Cũng trong những năm vừa qua, bài toán chỉnh trang đô thị tại những khu vực có hạ tầng quá cũ, các khu
vực nhà ổ chuột cũng đang đặt ra đối với rất nhi�?u thành phố lớn, không chỉ ở các nước đang phát triển mà
ở cả các nước phát triển. Vấn đ�? này cũng có mục tiêu mang lại lợi ích cho cả thành phố lớn nhưng lại tác
động trực tiếp tới một cộng đồng dân cư nghèo. Mặt khác, đây cũng là vấn đ�? cần giải quyết theo hướng
xóa đói, giảm nghèo tại đô thị. Các ngân hàng quốc tế, trong đó Ngân hàng Thế giới đóng vai trò chủ đạo,
đã triển khai nghiên cứu ở hầu hết các đô thị lớn trên thế giới để hình thành giải pháp cho phát triển đô thị
b�?n vững. Từ đây, nhi�?u chính sách có liên quan đã được hướng dẫn, khuyến nghị để các nước xem xét, ứng
dụng24. Chính sách chung là đưa ra giải pháp để gắn chặt mối quan hệ giữa chính quy�?n thành phố, nhà đầu
tư, cộng đồng cư dân các khu phố nghèo trên cơ sở giải quyết bài toán kinh tế chính trị h�?c cho phát triển
đô thị. Chính sách đất đai cho khu vực đô thị nghèo dựa chủ yếu vào cơ chế góp đất, đi�?u chỉnh lại đất đai.
Một số nước đã cho áp dụng phương thức công nhận quy�?n phát triển có thể chuyển nhượng được để có đất
phát triển các công trình công cộng không vì mục đích lợi nhận. Năm 2007, Ngân hàng Thế giới cũng đã
tiến hành một nghiên cứu v�? đô thị Việt Nam với địa điểm cụ thể cho 2 thành phố là Hà Nội và �?à Nẵng25.
Song song với việc đầu tư dự án nâng cấp đô thị đối với 4 thành phố lớn từ năm 2003, Ngân hàng Thế giới
còn hỗ trợ Bộ Xây dựng việc xây dựng chiến lược nâng cấp đô thị cho cả nước.

Trong số các kinh nghiệm giải quyết vấn đ�? bồi thư�?ng, tái định cư cho ngư�?i bị thu hồi đất bắt buộc, một
số biện pháp đã được quy định trong hệ thống pháp luật của Việt Nam, một số cơ chế triển khai đã được
nghiên cứu hoặc áp dụng thử nghiệm tại Việt Nam. Ở Việt Nam hiện nay, Nhà nước đang tập trung phát
triển một số dự án thủy điện lớn như Thủy điện Sơn La và Nhà nước cũng đang tập trung nỗ lực vào các dự
án nâng cấp, chỉnh trang các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội (đã được mở rộng) và thành phố Hồ Chí Minh.

Tại Thủy điện Sơn La và nhi�?u thủy điện khác nh�? hơn, vấn đ�? tái định cư cho cả một cộng đồng dân cư
đang phát sinh nhi�?u bức xúc cần sớm giải quyết. Trước hết, khảo sát không chi tiết nên quy hoạch không
phù hợp với thực tiễn, không thể triển khai được quy hoạch trên thực tế. Tiếp theo, có ít sự tham gia của các
tổ chức xã hội, của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng, của ngư�?i bị thiệt hại vào quá trình xây dựng phương
án, quy hoạch, thực hiện nên khu tái định cư chỉ th�?a mãn được diện tích ở, không bảo đảm được đi�?u kiện
sống v�? sinh hoạt, sản xuất, ngh�? nghiệp, văn hóa, tâm linh và các đi�?u kiện hạ tầng khác. Cuối cùng, việc
bồi thư�?ng, tái định cư mới chỉ hướng tới giải pháp cho hiện tại, chưa có những đi�?u chỉnh v�? pháp luật,
chính sách để chia sẻ lợi ích lâu dài giữa dự án và địa phương, cộng đồng dân cư và những ngư�?i bị thiệt
hại. Trong hoàn cảnh này, các kinh nghiệm quốc tế nói trên sẽ giúp cho Việt Nam xem xét, hoàn chỉnh toàn
diện vấn đ�? bồi thư�?ng, tái định cư trong trư�?ng hợp các dự án thủy điện lớn. Những kinh nghiệm này có




40
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


thể áp dụng chung cho những dự án đầu tư phát triển có ảnh hưởng trên phạm vi rộng đến các vấn đ�? xã hội
và môi trư�?ng như hồ thủy lợi lớn, khai thác khoáng sản, khu kinh tế, v.v.

Hiện nay, vấn đ�? chỉnh trang, nâng cấp các đô thị lớn ở Việt Nam đang gặp phải tình trạng chi phí quá lớn
cho bồi thư�?ng (thư�?ng từ 70-80% tổng kinh phí dự án) nhưng vẫn không th�?a mãn được nguyện v�?ng của
ngư�?i có đất bị thu hồi vì giá đất để tính bồi thư�?ng vẫn thấp hơn giá đất trên thị trư�?ng. �?ây là một nhược
điểm rất lớn của cơ chế đang thực hiện hiện nay, chỉ dùng một giải pháp là tính chuyển đổi thiệt hại sang
ti�?n, trong khi có nhi�?u giải pháp khác không phải chi phí nhi�?u mà ngư�?i bị thiệt hại vẫn thấy th�?a mãn
v�? lợi ích. Vấn đ�? tái định cư các khu phố nghèo để xây dựng lại, nâng cấp hạ tầng đô thị đã được thành
phố �?à Nẵng áp dụng và đã đạt được những kết quả nhất định. Cơ chế ngư�?i dân góp đất để nâng cấp hạ
tầng đô thị cũng đã được một số cộng đồng dân cư đô thị ở Việt Nam áp dụng nhưng chỉ ở tầm của những
dự án rất nh�?, trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp phư�?ng. Cơ chế đi�?u chỉnh lại đất đai giữa các cư
dân mới chỉ được các cơ quan nghiên cứu khoa h�?c đưa ra thảo luận, đó là một đ�? tài nghiên cứu khoa h�?c
của Viện nghiên cứu Kiến trúc thuộc Bộ Xây dựng Việt Nam. �?�? tài được đánh giá cao nhưng kết quả cũng
vẫn chỉ như một cuốn sách trong thư viện, chưa được các cơ quan quản lý tiếp nhận để xem xét, áp dụng.
Chính sách tái định cư, giải quyết đất đai để nâng cấp hạ tầng khu dân cư cả ở đô thị và nông thôn đang
là một nhu cầu lớn, đó cũng là một vấn đ�? cần có cơ chế phù hợp để áp dụng vào thực tế Việt Nam. Chắc
chắn, các kinh nghiệm quốc tế v�? góp đất và đi�?u chỉnh lại đất đai hoàn toàn đáp ứng được tình trạng bất
cập hiện nay trong phát triển các đô thị ở Việt Nam.

Tại Việt Nam, các thành phố chỉ có tình trạng hạ tầng đô thị quá kém, có các khu phố nghèo nhưng không
có các khu nhà ổ chuột. Vấn đ�? chủ yếu của các đô thị Việt Nam hiện nay là chỉnh trang lại các khu phố
nghèo, xây dựng lại các khu chung cư cũ nát, nâng cấp hạ tầng đô thị. Các dự án xây dựng lại các khu
chung cư cũ nát khá hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nhưng hiện nay chưa tìm được sự đồng thuận của các
cư dân sinh sống tại đó vì vấn đ�? lợi ích sau khi hoàn thành dự án chưa được làm rõ. Nguyên tắc chia sẻ lợi
ích có thể áp dụng trong trư�?ng hợp này để bảo đảm sớm đạt được đồng thuận giữa 2 bên tham gia dự án.

4.1.1. Khả năng áp dụng cơ chế chia sẻ lợi ích trong các dự án có tác động lớn v�? xã hội và môi trư�?ng:

Như trên đã nói, chính sách chia sẻ lợi ích đang được tập trung nghiên cứu chủ yếu cho các dự án thủy điện
lớn, mức độ ảnh hưởng nhi�?u tới cộng đồng dân cư và chính sách này cũng có thể áp dụng cho các dự án
đầu tư có tác động lớn tới cộng đồng dân cư như khai thác m�?, xây dựng hệ thống thủy lợi, phát triển khu
kinh tế, v.v. Tất nhiên, mỗi loại dự án sẽ có một mô hình riêng v�? chia sẻ lợi ích sao cho phù hợp với tính
chất của dự án.

Nguyên tắc chia sẻ lợi ích được phân ra thành 2 thành phần: chia sẻ lợi ích bằng ti�?n và chia sẻ lợi ích không
bằng ti�?n. Nguyên tắc chia sẻ lợi ích bằng ti�?n không nên hiểu chỉ là tính ti�?n bồi thư�?ng, nơi tái định cư
cho ngư�?i bị thiệt hại mà phải tính tới cơ chế chia sẻ những lợi ích lâu dài giữa dự án và những bên bị thiệt
hại. Cơ chế chia sẻ lợi ích bằng ti�?n dài hạn được đưa ra với các mục tiêu: thứ nhất là tạo cơ chế bồi thư�?ng
bổ sung dài hạn cho dân cư bị thiệt hại; thứ hai là tạo nên nguồn vốn để phát triển cho địa phương; thứ ba là
tạo nên quan hệ đối tác dài hạn giữa nhà đầu tư và cộng đồng dân cư địa phương dựa trên việc chia sẻ ti�?n
thuê tài nguyên của dự án. Việc chia sẻ lợi ích bằng ti�?n dài hạn được thực hiện cụ thể dưới dạng:

•   Cung cấp điện và nước gắn với thủy điện với giá hoặc phí ưu đãi: Các nhà chức trách có thể th�?a thuận
    với nhà sản xuất điện v�? việc cung cấp điện miễn phí hoặc với giá ưu đãi nhằm góp phần phát triển kinh
    tế địa phương. Tương tự, nước được sử dụng cho thủy lợi hoặc các mục đích khác có thể cung cấp cho
    cộng đồng bị thiệt hại với giá bao cấp hoặc miễn phí.
•   Chia sẻ nguồn thu: Một phần của nguồn thu từ các dự án thủy điện được phân phối lại cho chính quy�?n
    địa phương dưới dạng ti�?n bản quy�?n phát điện hoặc ti�?n nước, dựa trên các th�?a thuận hoặc các quy
    định trong pháp luật.



                                                                                                           41
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•    Chia sẻ giá trị công trình hoặc có quy�?n sở hữu đầy đủ: Khá nhi�?u cơ chế có thể cho phép chính quy�?n
     địa phương có một phần hoặc hoàn toàn quy�?n sở hữu đối với công trình đập. Vì vậy chính quy�?n địa
     phương không chỉ chia sẻ những rủi ro của liên kết kinh doanh này mà còn cả lợi nhuận.
•    Các quỹ phát triển: Các quỹ phát triển với ti�?n từ bán điện, cấp nước hoặc từ chính quy�?n có thể được
     thành lập để cung cấp lượng ti�?n có tính hạt nhân để thúc đẩy phát triển kinh tế cho khu vực bị thiệt hại
     do dự án, dựa trên các th�?a thuận hoặc các quy định trong pháp luật.
•    Thuế trả cho chính quy�?n địa phương: Nhà nước có thể cho phép chính quy�?n địa phương thu thuế trực
     tiếp đối với chủ dự án v�? giá trị bất động sản của dự án hoặc nguyên tắc khác v�? thu thuế.

Nguyên tắc chia sẻ lợi ích khác không bằng ti�?n được thực hiện dựa trên các hình thức:

•    Khôi phục và phát triển đ�?i sống của cư dân địa phương thông qua việc tạo việc làm trong khu vực
     nông nghiệp và phi nông nghiệp;
•    �?óng góp cho phát triển cộng đồng địa phương như phát triển nhà ở, hạ tầng xã hội (trư�?ng h�?c, bệnh
     viện, cơ sở văn hóa, cơ sở thể dục, thể thao, cấp thoát nước, v.v.), phát triển dịch vụ tài chính, phát
     triển hạ tầng kỹ thuật (đư�?ng giao thông, giao thông công cộng, không gian sử dụng công cộng, công
     viên, chợ, v.v.);
•    Phát triển nguồn lực cho địa phương như bảo vệ nguồn nước, phục hồi rừng và trồng rừng, bảo vệ môi
     trư�?ng, bảo vệ và phát triển nguồn động vật hoang dã.

�?ể áp dụng cơ chế chia sẻ lợi ích ở mỗi quốc gia, cần xem xét vấn đ�? rất cụ thể từ lý luận tới thực tiễn trên
nguyên tắc lợi ích từ quá trình phát triển cần được cân đối lại sao cho tạo được bình đẳng giữa những ngư�?i
được hưởng lợi và những ngư�?i bị thiệt hại. Trên phạm vi cả nước, cần có những đi�?u chỉnh lớn v�? pháp
luật, chính sách v�? đầu tư, đất đai, quy hoạch, thuế, doanh nghiệp nhằm bảo đảm tính khả thi.

Ở Việt Nam, pháp luật và chính sách hiện nay mới tập trung vào việc bồi thư�?ng và tái định cư được tính
thành ti�?n mà đã phát sinh khá nhi�?u khiếu kiện trên thực tế. �?ó chính là vì việc chia sẻ lợi ích dài hạn bằng
ti�?n và chia sẻ các lợi ích không tính bằng ti�?n chưa được xem xét. Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước, ngày càng nhi�?u các dự án gây tác động lớn v�? mặt xã hội và môi trư�?ng tới con ngư�?i
trên phạm vi rộng. Những áp dụng đầy đủ cơ chế chia sẻ lợi ích trong chuyển dịch đất đai cần được sớm
nghiên cứu, thử nghiệm và triển khai trên thực tế.

4.1.2. Khả năng áp dụng cơ chế góp đất và đi�?u chỉnh lại đất đai:

Cơ chế góp đất và đi�?u chỉnh lại đất đai là một kỹ thuật cho quản lý và giải quyết tài chính cho phát triển đô
thị, đã được áp dụng rộng rãi ở Australia, Nhật Bản, Hàn Quốc, �?ài Loan và sau đó được áp dụng ở nhi�?u
nước châu �? khác như Indonesia, Malaysia, Nepal, Thái Lan26. Nội dung của kỹ thuật này khá đơn giản v�?
mặt lý luận, chính phủ trung ương và địa phương quyết định thực hiện dự án góp đất và đi�?u chỉnh lại đất đai
tại một địa điểm nhất định có mục tiêu là chuyển đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp sang phát triển
một khu đô thị mới với một quy hoạch đất đủ hạ tầng, khu dân cư, khu công cộng, các cơ sở sản xuất kinh
doanh, v.v. được quy hoạch chi tiết. Khi quy hoạch, cần căn cứ vào số lượng ngư�?i đang sử dụng đất nông
nghiệp, đất ở để bố trí trả lại cho ngư�?i đang sử dụng đất diện tích đất đô thị tương ứng sao cho giá trị đất
đô thị nhận được phải cao hơn giá trị đất nông nghiệp h�? sử dụng trước đó. Một diện tích đất sản xuất kinh
doanh nhất định được đưa ra bán để có kinh phí thực hiện toàn bộ dự án. Toàn bộ việc triển khai dự án được
cộng đồng những ngư�?i đang sử dụng đất, cộng đồng dân cư thảo luận và đồng thuận trong triển khai dự án.

Viện nghiên cứu Kiến trúc thuộc Bộ Xây dựng của Việt Nam đã hoàn thành đ�? tài nghiên cứu v�? cơ chế góp
đất và đi�?u chỉnh lại đất đai phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành v�? đất đai ở Việt Nam27. �?ây có thể
coi như một nghiên cứu cơ sở lý luận, có khảo sát tính khả thi trên thực tế v�? cơ chế này ở Việt Nam. �?�? tài
đã đ�? nghị sơ đồ khung của cơ chế này thể hiện tại Hình 9 và sơ đồ thực hiện thể hiện tại Hình 10 dưới đây:


42
B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...




                Hình 9: Sơ đồ của cơ chế góp đất và đi�?u chỉnh lại đất đai

          Mục tiêu cơ bản của                          Biện pháp chiến lược trong
            đi�?u chỉnh đất                                   đi�?u chỉnh đất

                                                                   Tái phân lô
          Thực hiện quy hoạch
                                                               (Tái tổ chức lại đất)
               thành phố



                                                           Góp đất/�?ất thương mại


          Nâng cao giá trị tài sản
          và cải thiện đi�?u kiện                         Trao quy�?n cho cơ quan
              sống cho chủ                               thực hiện đi�?u chỉnh đất
               sử dụng đất


                                 Sự tham gia của cộng đồng

                                 Các bên chia sẻ chi phí và
                                       trách nhiệm

                                     Biện pháp khuyến khích




         Hình 10: Sơ đồ thực hiện cơ chế góp đất và đi�?u chỉnh lại đất đai

    �?ất trước khi                                �?ất sau khi
      có dự án                                    có dự án

                                                                           Xây dựng cơ sở
    Ngư�?i sử                                                                 hạ tầng, công
   dụng đất A                                      �?ư�?ng
                                                                           trình công cộng
                                                                               cần thiết
    Ngư�?i sử                                      Công viên,
   dụng đất B                                      cây xanh
                                                                          �?ất bán đi để thu
                          Sơ đồ mặt
                                                                             hồi chi phí
    Ngư�?i sử              bằng đi�?u
                                                                          (�?ất thương mại)
   dụng đất C             chỉnh đất
                                                  �?ất để xây
                                                  dựng nhà
    Ngư�?i sử                                                                  �?ất còn lại
   dụng đất D                                                                 của chủ đất
                                                                          (đất đã tái phân lô)
                      �?ất có diện tích nh�? hơn nhưng giá trị cao hơn




                                                                                                 43
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Kinh nghiệm từ triển khai thực tế ở một số nước châu �?, để thực hiện cơ chế góp đất và đi�?u chỉnh lại đất
đai cần các đi�?u kiện cụ thể: một là cần có quy hoạch chỉnh trang và mở rộng đô thị; hai là tại khu vực để
phát triển đô thị, hầu hết là những ngư�?i sử dụng đất nông nghiệp, đất vư�?n với các lô đất riêng biệt; ba là
khu vực đất có đủ đi�?u kiện v�? pháp luật, tự nhiên và kinh tế để phát triển thành đô thị; bốn là chính quy�?n
địa phương muốn thực thiện phát triển đô thị theo cơ chế này; năm là cộng đồng những ngư�?i đang sử dụng
đất hiểu v�? cơ chế này và đồng thuận thực hiện theo cơ chế này; sáu là cần một đội ngũ thực hiện có nghiệp
vụ chuyên môn cao.

Bên cạnh những ưu điểm có thể thấy rõ của cơ chế góp đất và đi�?u chỉnh lại đất đai là tạo được đồng thuận,
bình đẳng, cùng có lợi giữa các bên tham gia vào chỉnh trang phát triển đô thị, cơ chế này có nhược điểm
lớn là th�?i gian chuẩn bị và th�?i gian triển khai cũng quá dài do phải đạt được sự th�?a thuận giữa chính
quy�?n địa phương các cấp, một số nhà đầu tư và tất cả những ngư�?i đang sử dụng đất trên khu vực.

4.1.3. Khả năng áp dụng cơ chế giao quy�?n phát triển chuyển nhượng được:

Cơ chế giao quy�?n phát triển chuyển nhượng được (Transfer Development Rights - TDR) được đưa ra lần
đầu tiên tại Hoa Kỳ nhằm mục đích để Nhà nước có đất từ các chủ sở hữu đất tư nhân chuyển sang sử dụng
làm các khu vực cần phải bảo vệ vì mục đích môi trư�?ng, tức là Nhà nước giành đất để phục vụ mục đích
hoàn toàn không vì lợi nhuận kinh doanh. Trong th�?i gian hơn 10 năm qua, cơ chế này được chính quy�?n
một số thành phố lớn ở Ấn �?ộ áp dụng để thu lại đất thuộc sở hữu tư nhân chuyển sang sử dụng cho các
công trình công cộng không vì mục đích lợi nhuận28. Chính phủ Ấn �?ộ có chính sách phê duyệt quy hoạch
phát triển cho các thành phố lớn, khi đó đất để xây dựng đư�?ng giao thông, trư�?ng h�?c, bệnh viện, công
viên, các công trình công cộng thư�?ng rơi vào các khu vực đất thuộc sở hữu tư nhân. Thực hiện bồi thư�?ng
bằng ti�?n sẽ rất tốn kém, khó có khả năng thực thi. Tình trạng này tương tự như các dự án mở rộng đư�?ng
trong đô thị ở Việt Nam có chi phí bồi thư�?ng, tái định cư lên tới 80% tổng chi phí thực hiện dự án. Ngoài
ra, chính quy�?n thành phố còn phải đối mặt với tình trạng khiếu kiện kéo dài của dân.

Một số thành phố của Ấn �?ộ đã cho áp dụng một cơ chế bồi thư�?ng khác, đó là giao cho những ngư�?i mất đất
để sử dụng vào mục đích công cộng “quy�?n phát triển (nhà) có thể chuyển nhượng được�?. Ngư�?i có quy�?n
phát triển nhà được phép xây dựng nhà trên đất của mình tại phần đất còn lại sau khi đã bị thu một phần hoặc
xây dựng nhà trên một vị trí đất khác của mình tại nơi có nhu cầu xây dựng hay chuyển nhượng quy�?n phát
triển nhà cho một ngư�?i khác có nhu cầu xây dựng. Tại thành phố Mumbai của Ấn �?ộ, chính quy�?n thành
phố cho ngư�?i có đất bị thu làm công trình công cộng được lựa ch�?n một trong 2 hình thức: hoặc nhận bồi
thư�?ng bằng ti�?n hoặc nhận “quy�?n phát triển chuyển nhượng được�?. “Quy�?n phát triển chuyển nhượng
được�? được giao dưới dạng “giấy chứng nhận quy�?n phát triển�? (Development Rights Certificate - DRC).
“Quy�?n phát triển chuyển nhượng được�? có thể coi như một loại giấy t�? có giá, giá trị thay đổi theo quan hệ
cung - cầu của việc xây dựng, chuyển nhượng được cho ngư�?i có nhu cầu xây dựng để thu ti�?n nhưng không
được thế chấp tại ngân hàng để vay ti�?n.

Khi tại một thành phố phát hành giấy chứng nhận quy�?n phát triển chuyển nhượng được, thì sẽ tồn tại một thị
trư�?ng chuyển nhượng “quy�?n phát triển�?, có tác động trực tiếp vào thị trư�?ng đất đai, thị trư�?ng bất động
sản, vào quá trình tạo đất để phát triển đô thị. Phát triển thị trư�?ng “quy�?n phát triển�? là một giải pháp thuận
lợi trước hết cho chính quy�?n thành phố vì có thể thực hiện được mục tiêu phát triển nhưng giảm được chi
phí cho bồi thư�?ng v�? đất, thuận lợi hơn trong phát triển hạ tầng vì mục đích sử dụng công cộng, ngư�?i bị
thiệt hại v�? đất có cơ hội thu lợi nhi�?u hơn trong thị trư�?ng này.

Tại Việt Nam, cơ chế phát hành “quy�?n phát triển chuyển nhượng được�? là một cơ chế mới, cần được nghiên
cứu kỹ lưỡng, có thể thử nghiệm rồi mới tìm cách đưa vào thực tế. Sự thực, cấu trúc v�? giá đất ở Việt Nam
có khác so với nhi�?u nước khác. Ở một số nước, không có sự khác nhau giữa giá đất nông nghiệp và đất phi




44
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


nông nghiệp, nhưng lại có sự khác nhau giữa giá đất chưa có công trình xây dựng và đất có công trình xây
dựng. Ranh giới của sự khác nhau này chính là quy�?n được phát triển nhà. Chính vì vậy, giá trị của quy�?n
được xây dựng hay quy�?n phát triển rất cao, tương đương như sự khác nhau giữa giá đất nông nghiệp và đất
phi nông nghiệp ở Việt Nam. Nói như vậy để thấy những khó khăn khi áp dụng cơ chế phát hành “quy�?n
phát triển chuyển nhượng được�? vào hoàn cảnh cụ thể của Việt nam. Khó khăn là có nhưng không có nghĩa
là không thể áp dụng hoặc không cần nghiên cứu áp dụng. Ở Việt Nam, cần xem xét kỹ lý luận v�? giá đất:
tại sao giá đất tăng lên rất cao chỉ sau một quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n cho phép chuyển
thửa đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp? Từ đó có thể giải quyết vấn đ�? tăng giá
đất do quy hoạch thành giá của quy�?n phát triển nhà gắn với thị trư�?ng bất động sản.

4.2. �?ánh giá v�? khả năng áp dụng kinh nghiệm một vài nước khác vào Việt nam

4.2.1. Mô hình chuyển dịch đất đai ở Trung Quốc:

Mô hình ở Trung Quốc có khá nhi�?u điểm giống mô hình đang triển khai trong xây dựng các khu công
nghiệp ở Việt Nam. Bước thứ nhất là chuẩn bị khu vực đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để chuẩn bị
thu hồi và giao cho nhà đầu tư hạ tầng sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Bước thứ hai là thu hồi đất
của hợp tác xã nông nghiệp bằng quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quy�?n. Bước thứ ba là nhà
đầu tư nhận giao đất hoặc cho thuê đất từ Nhà nước để đầu tư hạ tầng, sau đó chuyển nhượng hoặc cho thuê
đối với các nhà đầu tư sản xuất kinh doanh.

Sự khác nhau v�? cách làm giữa mô hình ở Trung Quốc và ở Việt Nam thể hiện ở bước thứ hai: ở Trung
Quốc thì đất thu hồi thuộc các hợp tác xã nông nghiệp, còn ở Việt Nam thì đất thu hồi chủ yếu thuộc quy�?n
sử dụng của hộ gia đình, cá nhân. Ngoài những dự án lớn có hạ tầng chung được thực hiện như trên, ở Việt
Nam Nhà nước còn giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho từng dự án đầu tư thông qua cơ chế lựa ch�?n trực
tiếp nhà đầu tư hoặc đấu giá quy�?n sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Kinh nghiệm của Trung Quốc có thể xem xét, h�?c tập để ứng dụng ở Việt Nam trong việc xác định ranh giới
của các trư�?ng hợp được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc. Có thể, cơ chế này chỉ nên áp dụng
cho các dự án lớn đòi h�?i lựa ch�?n nhà đầu tư sơ cấp để xây dựng hạ tầng chung, sau đó nhà đầu tư sơ cấp
sẽ cho thuê hoặc chuyển nhượng mặt bằng gắn với hạ tầng cho các nhà đầu tư thứ cấp để trực tiếp đầu tư
sản xuất hoặc dịch vụ thông qua thương thảo trực tiếp, đấu thầu hoặc đấu giá.

4.2.2. Mô hình chuyển dịch đất đai ở Hàn Quốc:

Mô hình ở Hàn Quốc cũng có một số điểm cần nghiên cứu để áp dụng vào Việt Nam. Ở Hàn Quốc, Chính
phủ phê duyệt quy hoạch phân bổ đất đai, quy hoạch các vùng đất để phát triển công nghiệp và đô thị, sau
đó thực hiện theo cơ chế đi�?u chỉnh lại đất đai. Kinh phí đầu tư dự án và lợi ích từ dự án được tính toán trên
nguyên tắc chia sẻ lợi ích với các chủ sở hữu đất đai, các chủ sở hữu có thể được nhận lại một phần đất thuộc
khu vực đã chuyển dịch. Tổng Công ty đất đai (quốc gia) được thành lập để thực hiện chương trình phát triển
các khu đô thị (tổ chức này tương tự như Tổ chức phát triển quỹ đất ở Việt Nam).

Cơ chế này cho phép thu lại hầu hết lợi ích từ dự án đầu tư hạ tầng và tạo các vị trí xây dựng với giá rẻ cho
các công ty đầu tư xây dựng. Theo Luật Phát triển đô thị (năm 1999), các nhà đầu tư tư nhân được phép đ�?
nghị các dự án đầu tư phát triển đô thị miễn là đạt được sự đồng thuận của 2/3 ý kiến của chủ sở hữu đất đai
tại khu vực. Tại Việt Nam, cần xem xét việc đổi mới Tổ chức phát triển quỹ đất nhằm đổi mới cơ chế chuyển
dịch đất đai bắt buộc.




                                                                                                           45
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


4.3. �?ánh giá v�? khả năng áp dụng kinh nghiệm từ các triển khai thử nghiệm trong nước

4.3.1. �?ánh giá mở rộng phạm vi áp dụng hình thức ngư�?i đang sử dụng đất góp vốn bằng giá trị quy�?n
sử dụng đất hoặc giá trị bồi thư�?ng v�? đất thành cổ phần của dự án đầu tư đối với trư�?ng hợp chuyển
dịch đất đai bắt buộc:

Trong cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, pháp luật đã quy định là ngư�?i đang sử dụng đất được quy�?n
góp vốn bằng quy�?n sử dụng đất với nhà đầu tư. Trong cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, nhi�?u ngư�?i đã
kiến nghị nên xem xét cho phép áp dụng phương pháp góp giá trị quy�?n sử dụng đất hoặc giá trị bồi thư�?ng
thành cổ phần trong dự án đầu tư. �?ến nay, pháp luật của Việt nam chỉ có một phương thức thực hiện chuyển
dịch đất đai bắt buộc là quyết định hành chính v�? thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n và giao
đất đo cho chủ đầu tư dự án. Như trên đã nói, Viện Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh đã được Ủy ban nhân
dân thành phố cho phép thực hiện chương trình thí điểm áp dụng phương thức ngư�?i đang sử dụng đất góp
giá trị quy�?n sử dụng đất hoặc giá trị bồi thư�?ng v�? đất thành cổ phần trong dự án đầu tư đối với trư�?ng
hợp chuyển dịch đất đai bắt buộc, nhưng chương trình này đã phải dừng lại vì chưa đủ đi�?u kiện triển khai.

Trước hết cần xem xét xem phương thức ngư�?i đang sử dụng đất góp vốn bằng quy�?n sử dụng đất với nhà
đầu tư có được áp dụng phổ biến trong các trư�?ng hợp chuyển dịch đất đai tự nguyện chưa? Theo các khảo
sát thực tế tại một số dự án đầu tư, các nhà đầu tư cho biết là hầu hết ngư�?i đang sử dụng đất chỉ muốn áp
dụng phương thức chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất. Hãn hữu, phương thức góp vốn chỉ xuất hiện khi nhà
đầu tư và ngư�?i đang sử dụng đất có mối quan hệ bạn bè thân thiết hoặc quan hệ gia đình. Như vậy, có thể
thấy phương thức góp vốn cần một cơ sở chắc chắn v�? độ tin cậy giữa nhà đầu tư và ngư�?i sử dụng đất. �?ây
cũng là một lý do mà dự án thử nghiệm v�? phương thức góp vốn bằng quy�?n sử dung đất của Viện Kinh tế
thành phố Hồ Chí Minh phải ngừng lại. Giám đốc dự án, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế thành phố Hồ Chí
Minh cho biết dự án này gặp quá nhi�?u khó khăn, chưa nhận được sự hưởng ứng của cả phía nhà đầu tư lẫn
phía ngư�?i đang sử dụng đất. Dự án tạm th�?i dừng lại, không tiếp tục triển khai, cần lựa ch�?n một địa điểm
khác có phạm vi hẹp hơn để dễ triển khai thí điểm. Sự thực, mô hình này có nhi�?u tiến bộ, phù hợp với cơ
chế thị trư�?ng, đã được áp dụng rất thành công ở �?ài Loan, nhưng đang gặp khó khăn ở Việt Nam. Nói một
cách khác, văn hóa thị trư�?ng ở Việt Nam chưa đạt tới mức bảo đảm được sự tin cậy giữa các bên tham gia
quan hệ thị trư�?ng. Lúc này, cần tới một số quy định của luật pháp tiếp nhận vai trò của bên thứ ba đủ độ
tin cậy đối với cả hai bên để bảo đảm cho độ tin cậy giữa hai bên tham gia. Bên thứ ba ở đây có thể là một
ngân hàng chẳng hạn.

Biện pháp triển khai trên thực tế cần được bàn tính tiếp tục, trước mắt có thể đưa vào quy định của pháp luật
là cho phép ngư�?i bị thu hồi đất được góp giá trị quy�?n sử dụng đất hoặc giá trị bồi thư�?ng v�? đất thành cổ
phần trong các dự án đầu tư. �?ây là một quy định làm giảm bớt quan hệ hành chính trong cơ chế chuyển dịch
đất đai bắt buộc, đưa cơ chế này v�? gần hơn với quan hệ thị trư�?ng.

4.3.2. �?ánh giá khả năng cho phép các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bồi thư�?ng, giải phóng mặt
bằng:

Như đã giới thiệu ở trên, ở Việt Nam hiện nay có 2 dạng Nhà nước thu hồi đất: một là thu hồi đất theo quy
hoạch, lúc đó việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư do Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện; hai là thu hồi đất
theo dự án đầu tư, lúc đó việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư do Ban bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư cấp
huyện thực hiện. Mỗi dạng thu hồi đất đ�?u có ưu điểm và nhược điểm riêng. Mặt khác, Ủy ban nhân dân
thành phố Hồ Chí Minh đã cho phép một doanh nghiệp cổ phần được cung cấp dịch vụ thực hiện bồi thư�?ng,
hỗ trợ, tái định cư và doanh nghiệp này đã thực hiện được việc giải phóng mặt bằng cho một vài dự án. �?i�?u
cần xem xét là có nên mở rộng quy định của pháp luật, cho phép doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế
được cung cấp dịch vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư hay không?




46
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


V�? nguyên tắc, doanh nghiệp từ các thành phần kinh tế tham gia vào cung cấp dịch vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
định cư là một cơ chế nên khuyến khích. Lúc đó, số lượng ngư�?i tham gia vào hoạt động này càng nhi�?u thì
tính khách quan càng bảo đảm, giảm được chi phí của bộ máy hành chính, hạn chế được tác động của khả
năng có thể có quan liêu và tư lợi của bộ máy hành chính lên quá trình triển khai thực tế. Trong phương thức
này, cung cấp dịch vụ được hiểu là thực hiện công việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư thay cho tổ chức phải
thực hiện nhiệm vụ này, thay cho cả nhà đầu tư trong giai đoạn này trên cơ sở các hợp đồng kinh tế. Cần nói
rõ đi�?u này để tránh trước xu hướng các doanh nghiệp này trở thành các nhà kinh doanh đất đứng giữa Nhà
nước và nhà đầu tư.

Sự thực, mô hình cung cấp dịch vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là một mô hình mới, doanh nghiệp ngoài
Nhà nước được cung cấp dịch vụ để làm cầu nối giữa cơ quan hành chính và ngư�?i dân trong cơ chế chuyển
dịch đất đai bắt buộc. Trong ph�?ng vấn trực tiếp, Giám đốc Tổng công ty cung cấp dịch vụ này tại thành phố
Hồ Chí Minh nói rằng:

•   Tổng công ty đã cung cấp dịch vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng cho 4 dự án
    lớn, hiện Tổng công ty hoạt động rất hiệu quả.
•   Hiện nay, Tổng công ty đã nhận đặt hàng của nhi�?u doanh nghiệp, không chỉ của các doanh nghiệp
    ngoài Nhà nước mà của cả các doanh nghiệp nhà nước.
•   Th�?i gian thực hiện do Tổng công ty đảm nhiệm luôn ngắn hơn th�?i gian thực hiện do bộ máy hành
    chính đảm nhiệm.

4.3.3. Một vài vấn đ�? v�? thủ tục định giá đất đang thử nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh:

Như đã nói ở trên, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định áp dụng thủ tục định giá đất phù
hợp thị trư�?ng để xác định giá trị bồi thư�?ng v�? đất. Hiện nay, Trung tâm Tư vấn và Thẩm định giá Mi�?n
Nam (thuộc Bộ Tài chính) và Trung tâm �?ịnh giá thành phố Hồ Chí Minh (thuộc Sở Tài chính thành phố
Hồ Chí Minh) đang chủ yếu cung cấp dịch vụ định giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh. Ph�?ng vấn trực tiếp
lãnh đạo của Trung tâm Tư vấn và Thẩm định giá Mi�?n Nam, Giám đốc Trung tâm cho biết:

•   Cơ chế định giá đất phù hợp thị trư�?ng trước khi Ủy ban nhân dân quyết định giá để tính bồi thư�?ng
    là cách triển khai rất khách quan, bảo đảm được tính đồng thuận giữa cơ quan nhà nước và ngư�?i có
    đất bị thu hồi.
•   Giá đất nông nghiệp định theo phương pháp thu nhập không phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng, nhất
    là trư�?ng hợp đất nông nghiệp đã có quy hoạch chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
•   �?p dụng phương pháp so sánh để định giá đất phi nông nghiệp khi đã có dự án đầu tư cũng gặp nhi�?u
    khó khăn thực tế vì khó tìm ra được đất phi nông nghiệp tương tự với dự án đầu tư tương tự.
•   Hiện nay không có bất kỳ một cơ cở dữ liệu nào v�? giá đất thị trư�?ng, trong tình trạng này khó có thể
    áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất phi nông nghiệp.
•   Ngư�?i bị thu hồi đất cũng sử dụng dịch vụ định giá đất từ các tổ chức dịch vụ công nhưng hiện nay
    pháp luật của ta chưa có quy định v�? cách thức giải quyết các tranh chấp v�? giá đất sau định giá giữa
    các tổ chức định giá khác nhau.

Chắc chắn, quy trình định giá đất để tính bồi thư�?ng và tái định cư cần phải được phát triển để áp dụng vào
tất cả các tỉnh. �?ể tạo được một khung pháp lý phù hợp cho hoạt động này, hàng loạt các hoạt động nghiên
cứu và thử nghiệm cầp tiếp tục tiến hành. Ngoài các nghiên cứu pháp luật, việc xây dựng một cơ sở dữ liệu
v�? giá đất cần phải thực hiện càng sớm càng tốt.




                                                                                                         47
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




5. �?Ề XUẤT nHữnG �?iỀU cHỉnH, �?ổi mỚi VỀ cơ cHẾ cHUYỂn
DỊcH �?ẤT �?Ai Ở ViỆT nAm




�?ến đây, chúng ta cần xem xét 3 vấn đ�?: một là cần đổi mới, đi�?u chỉnh nhưng vấn đ�? gì trong cơ chế
chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam; hai là cần đổi mới, đi�?u chỉnh nhưng vấn đ�? gì trong cơ chế
chuyển dịch đất đai bắt buộc ở Việt Nam; ba là cần đi�?u chỉnh lại ranh giới áp dụng giữa hai cơ chế chuyển
dịch đất đai bắt buộc và tự nguyện như thế nào.

5.1. �?�? xuất v�? đổi mới, đi�?u chỉnh cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện

V�? mặt pháp luật, g�?i là một cơ chế nhưng bản chất là việc thực hiện các quy�?n của nhà đầu tư và của ngư�?i
đang sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật để cả nhà đầu tư và ngư�?i đang sử dụng đất đồng thuận
với nhau. Trên thực tế triển khai, có 3 vấn đ�? cần xem xét, có thể coi là những vướng mắc cần tháo gỡ:

5.1.1 Ngư�?i đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tư đối với phần đất còn lại sau khi nhà đầu
tư đã nhận chuyển nhượng được một phần đất cho dự án đầu tư. Như vậy, cần có quy định của pháp luật
để có phán quyết cuối cùng đối với phần đất còn lại mà ngư�?i đang sử dụng đất không muốn hợp tác với
nhà đầu tư, nói giá đất quá cao.

                    �?�? xuất 1: Sửa đổi quy định của pháp luật v�? chuyển dịch đất đai tự nguyện

     Cần quy định cụ thể v�? trình tự, thủ tục thực hiện bao gồm các bước:
     1. Nhà đầu tư đăng ký thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện với Văn phòng đăng ký đất đai đối với
        một khu vực đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
     2. Nhà đầu tư thuê tư vấn định giá đất thực hiện định giá đất theo giá thị trư�?ng đối với loại đất đang sử dụng
        và giá đất đối với loại đất sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng.
     3. Nhà đầu tư thương thảo với ngư�?i đang sử dụng đất để thống nhất phương thức chuyển quy�?n sử dụng đất,
        giá đất tương ứng có sự chứng kiến của đại diện cộng đồng dân cư, đại diện của Văn phòng đăng ký quy�?n
        sử dụng đất.
     4. Khi không đạt được th�?a thuận với đại đa số ngư�?i đang sử dụng đất thì nhà đầu tư cần tìm khu vực đất khác
        phù hợp với dự án đầu tư của mình.
     5. Khi nhà đầu tư đã nhận chuyển quy�?n được phần lớn đất cho dự án, còn lại một phần đất không thể thương
        thảo thành công với ngư�?i đang sử dụng đất thì nhà đầu tư có thể đệ trình cơ quan nhà nước can thiệp bằng
        cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đối với phần đất còn lại (có thể, các nhà đầu tư đ�? nghị khi đã nhận
        chuyển quy�?n được khoảng 80% diện tích đất thì cần trợ giúp của cơ quan nhà nước đối với 20% diện tích
        đất còn lại).




48                                                                                                                 48
          B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


5.1.2. Nhà đầu tư nhận chuyển quy�?n đối với đất nông nghiệp theo giá thị trư�?ng, sau đó phải nộp cho Nhà
nước khoảng chênh lệch v�? giá trị đất giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp để được sử dụng vào
mục đích phi nông nghiệp, trong đó giá đất nông nghiệp định theo phương pháp tính từ thu nhập sản xuất
nông nghiệp (theo pháp luật quy định) thấp hơn giá đất nông nghiệp định theo thị trư�?ng; nhà đầu tư bị
thiệt thòi trong mối quan hệ này. Như vậy, cần xem xét việc đi�?u chỉnh lại phương pháp định giá đất nông
nghiệp trong trư�?ng hợp đã có quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt để chuyển sang sử dụng vào mục
đích phi nông nghiệp.


                          �?�? xuất 2: �?ổi mới quy định của pháp luật v�? định giá đất

  1. Cần đi�?u chỉnh lại phương pháp định giá đất nông nghiệp khi đã có quy hoạch sử dụng đất cho chuyển sang
     sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp sao cho phù hợp với thị trư�?ng.
  2. Như đ�? xuất 1 đã nêu ra, nhà đầu tư cần thuê tư vấn định giá đất thực hiện định giá trước khi thực hiện cơ
     chế chuyển dịch đất đai tự nguyện; phần chênh giá trị đất đai mà nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước được xác
     định theo kết quả định giá đất.
  3. Trong hoàn cảnh sử dụng kết quả định giá đất của các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ định giá đất, cần
     hoàn chỉnh pháp luật v�? hệ thống dịch vụ định giá đất.



5.1.3. Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư với 100% vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI) được áp dụng cơ chế chuyển
dịch đất đai bắt buộc cho m�?i loại dự án đầu tư, nhưng nhà đầu tư trong nước hoặc nhà đầu tư trong nước
liên doanh với nước ngoài chỉ được áp dụng chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đối với một số loại dự án.
Hiện nay vẫn có sự khác nhau v�? quy�?n giao dịch đối với đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư
nước ngoài, chưa phù hợp với quy tắc bình đẳng của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO). Như vậy, cần
xem xét và đi�?u chỉnh lại hệ thống quy�?n của nhà đầu tư đối với đất đai.


           �?�? xuất 3: �?i�?u chỉnh lại quy định của pháp luật v�? quy�?n và nghĩa vụ của nhà đầu tư

 Cần đi�?u chỉnh lại hệ thống quy�?n của các tổ chức kinh tế trong nước, nước ngoài đối với đất đai và giao dịch đất
 đai theo hướng tạo bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Nội dung cụ thể bao gồm:

  Pháp luật hiện hành                                          �?�? xuất sửa đổi, bổ sung
  Nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển nhượng quy�?n          Không thay đổi
  sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quy�?n sử dụng
  đất từ các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.
  Nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự             Cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận
  án, thuê đất, nhận góp vốn bằng quy�?n sử dụng đất của        chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất, thuê đất, nhận
  các tổ chức kinh tế trong nước; không được nhận chuyển       góp vốn bằng quy�?n sử dụng đất trực tiếp từ tổ
  nhượng quy�?n sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng        chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
  quy�?n sử dụng đất từ các hộ gia đình, cá nhân.               đất thuộc phạm vi dự án đầu tư đã được thống
                                                               nhất địa điểm với cơ quan quản lý nhà nước v�?
                                                               đầu tư.




                                                                                                                49
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM



     Pháp luật hiện hành                                         �?�? xuất sửa đổi, bổ sung
     Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có        Tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài được
     th�?i hạn nộp ti�?n sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho        sử dụng đất có th�?i hạn trong 3 hình thức:
     thuê đất trả ti�?n thuê đất hàng năm.

     Trư�?ng hợp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở        a. Do được Nhà nước cho thuê đất trả ti�?n thuê
     thì tổ chức kinh tế trong nước được sử dụng đất ổn định        đất một lần cho cả th�?i gian thuê, được thực
     lâu dài (vô th�?i hạn); trư�?ng hợp thực hiện dự án xây          hiện các quy�?n giao dịch đối với đất đai;
     dựng kinh doanh nhà ở để cho thuê thì tổ chức kinh tế       b. Do được Nhà nước cho thuê đất trả ti�?n thuê
     trong nước được lựa ch�?n hình thức hoặc giao đất nộp           đất hàng năm, chỉ được thực hiện các quy�?n
     ti�?n sử dụng đất hoặc cho thuê đất có th�?i hạn nộp ti�?n        giao dịch đối với tài sản gắn li�?n với đất và
     thuê đất hàng năm.                                             Nhà nước tiếp tục cho thuê đất đối với ngư�?i
     Tổ chức kinh tế nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất          mua tài sản;
     trả ti�?n thuê đất một lần cho cả th�?i gian thuê hoặc được   c. Do nhận chuyển quy�?n sử dụng đất, mua
     Nhà nước cho thuê đất trả ti�?n thuê đất hàng năm.              tài sản gắn li�?n với đất từ tổ chức kinh tế,
     Trư�?ng hợp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở           hộ gia đình, cá nhân; trư�?ng hợp nhà đầu
     thì tổ chức kinh tế nước ngoài được cho thuê đất có th�?i       tư nhận chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất
     hạn dài nhất nộp ti�?n thuê đất bằng với ti�?n sử dụng đất       được sử dụng ổn định lâu dài từ hộ gia đình,
     mà tổ chức kinh tế trong nước phải nộp khi được giao đất,      cá nhân thì th�?i hạn sử dụng đất là th�?i hạn
     khi hết th�?i hạn thì được Nhà nước gia hạn và không phải       dài nhất theo quy định của luật pháp, hết
     nộp thêm bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước.           th�?i hạn được kéo dài mà không phải thực
                                                                    hiện thêm bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào với
                                                                    Nhà nước.




5.2. �?�? xuất v�? đổi mới, đi�?u chỉnh cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc

Như phần trên đã phân tích, hướng đi�?u chỉnh đối với cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc là bảo đảm
cao nhất sự đồng thuận giữa các bên tham gia, bảo đảm hợp lý nhất việc chia sẻ quy�?n lợi giữa các bên
có quy�?n lợi liên quan, giảm thấp nhất sự can thiệp của các cơ quan hành chính nhằm hạn chế khả năng
có thể bị tác động của tính quan liêu và tư lợi của bộ máy hành chính. Các đ�? xuất cụ thể bao gồm các
nội dung sau:


                    �?�? xuất 4: Sửa đổi quy định của pháp luật v�? chuyển dịch đất đai bắt buộc

  1. Thống nhất hình thức Tổ chức phát triển quỹ đất là loại hình doanh nghiệp nhà nước, thực hiện nhiệm vụ
     bồi thư�?ng, giải phóng mặt bằng cho cả trư�?ng hợp thu hồi đất theo quy hoạch và thu hồi đất theo dự án đã
     được giới thiệu địa điểm đầu tư (không sử dụng hình thức Ban bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư do Ủy ban
     nhân dân cấp huyện thành lập như hiện nay). Tổ chức phát triển quỹ đất được vay ti�?n từ hệ thống ngân hàng
     đầu tư phát triển, quỹ đầu tư phát triển để thực hiện việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Tổ chức phát triển
     quỹ đất là đơn vị thực hiện quyết định hành chính của cơ quan nhà nước v�? thu hồi đất và là đơn vị phối hợp
     với các tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư để bảo đảm tính đồng thuận giữa các bên tham gia và việc chia sẻ
     quy�?n lợi giữa các bên có chung quy�?n lợi, làm giảm được tác động trực tiếp của bộ máy hành chính lên cơ
     chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.
  2. Cho phép các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được tham gia cung cấp dịch vụ thu hồi đất, bồi
     thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở ký hợp đồng với Tổ chức phát triển quỹ đất, với nhà đầu tư.




50
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...



   3. Nhà nước thành lập quỹ bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư từ ngân sách nhà nước, từ đóng góp của các nhà đầu
      tư, từ quyên góp xã hội để tạo thuận lợi, làm tốt hơn việc hỗ trợ dài hạn cho các cộng đồng, ngư�?i dân bị
      thiệt hại trong quá trình chuyển dịch đất đai.
   4. Thực hiện chặt chẽ quy trình định giá đất theo giá thị trư�?ng do các tổ chức định giá cung cấp dịch vụ để
      làm căn cứ cho cơ quan nhà nước quyết định giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Khi ngư�?i bị thu hồi đất
      không đồng ý với giá đất đã được cơ quan nhà nước quyết định mà khiếu nại cũng phải dựa vào căn cứ từ
      kết quả định giá của tổ chức cung cấp dịch vụ định giá. Có quy định cụ thể v�? cơ chế phán quyết của tổ chức
      tr�?ng tài kinh tế đối với tranh chấp giá đất giữa các kết quả định giá. .
   5. Bổ sung thêm một số hình thức của quan hệ v�? đất đai giữa nhà đầu tư và ngư�?i sử dụng đất như ưu tiên cho
      ngư�?i đang sử dụng đất được góp giá trị quy�?n sử dụng đất hoặc giá trị bồi thư�?ng thành cổ phần trong các
      dự án đầu tư thay cho việc Nhà nước quyết định bồi thư�?ng bằng ti�?n một lần sau khi quyết định thu hồi đất.
   6. Có quy định cụ thể v�? quy trình thực hiện chuyển dịch đất đai trong trư�?ng hợp thực hiện các dự án có tác
      động lớn, trên diện rộng đến cộng đồng dân cư như các dự án thủy điện lớn, dự án khai thác khoáng sản, dự
      án xây dựng hồ thủy lợi lớn, v.v. trên nguyên tắc áp dụng kinh nghiệm quốc tế v�? chia sẻ lợi ích giữa các bên
      tham gia, các bên có quy�?n lợi liên quan.
   7. Có quy định cụ thể v�? quy trình chuyển dịch đất đai trong trư�?ng hợp các dự án thực hiện chỉnh trang nâng
      cấp hạ tầng đô thị, khu dân cư nông thôn, xây dựng lại các khu dân cư cũ nát trên nguyên tắc áp dụng kinh
      nghiệm quốc tế v�? góp đất, đi�?u chỉnh lại đất đai của những cư dân trong khu dân cư.



5.3. �?�? xuất v�? xác định giới hạn giữa cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất
đai tự nguyện

Như trên đã nói, ranh giới hiện tại giữa 2 cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự
nguyện là như sau:

                      cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc                  cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện

 Mục đích chính       Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh,        Không áp dụng
 trị, xã hội          lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

 Mục đích kinh        1. Các dự án xây dựng hạ tầng khu kinh tế, khu       Các dự án không thuộc trư�?ng hợp
 doanh                   công nghệ cao, khu công nghiệp, khu dịch vụ,      được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất
                         khu đô thị, khu dân cư nông thôn;                 đai bắt buộc.
                      2. Các dự án có 100% vốn nước ngoài (cả ODA
                         và FDI);
                      3. Các dự án có mức đầu tư lớn thuộc nhóm A.


V�? ranh giới này, hiện nay có 3 vướng mắc chủ yếu: (i) lấy mức vốn đầu tư làm ranh giới cho việc áp dụng
cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc hay tự nguyện đối với ngư�?i sử dụng đất có vẻ chưa thật th�?a đáng, tiêu
chí cần đặt ra sao cho tương thích với các mục đích vì lợi nhuận riêng hay không vì lợi nhuận riêng; (ii) các
dự án phát triển khu đô thị, khu dân cư nông thôn mang tính vì lợi ích chung của xã hội nhi�?u hơn, nhưng
những dự án cụ thể v�? xây dựng kinh doanh nhà ở lại mang lại lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư, đây chính
là một trong các nguồn chính của khiếu kiện v�? đất đai có liên quan đến quy�?n lợi của ngư�?i bị thu hồi
đất; (iii) đang tồn tại sự bất bình đẳng giữa các dự án có vốn đầu tư trong nước và vốn đầu tư nước ngoài.

Trong 3 vướng mắc nói trên, vướng mắc thứ hai đã được giải quyết trong đ�? xuất tại mục 2 ở trên, cần có
quy định chi tiết của pháp luật v�? quy trình chuyển dịch đất đai trong trư�?ng hợp thực các dự án chỉnh trang



                                                                                                                  51
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


nâng cấp hạ tầng đô thị, khu dân cư nông thôn, xây dựng lại các khu dân cư cũ nát trên nguyên tắc áp dụng
chính sách của Ngân hàng Thế giới v�? góp đất, đi�?u chỉnh lại đất đai của những cư dân trong khu dân cư;
vướng mắc thứ ba đã được giải quyết trong đ�? xuất tại mục 1 ở trên với việc đi�?u chỉnh lại quy�?n của các tổ
chức kinh tế trong nước, nước ngoài đối với đất đai. Như vậy, còn lại vướng mắc thứ nhất cần nghiên cứu,
xem xét là lấy tiêu chí gì làm ranh giới giữa 2 cơ chế chuyển dịch đất đai đối với những dự án thuần túy vì
mục đích kinh tế. V�? nguyên tắc, ranh giới phù hợp cần xác định dựa trên mục đích đầu tư. Dự án đầu tư
có mục đích thương mại vì lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ có một cách tiếp cận đất đai bằng chuyển dịch đất
đai tự nguyện. Cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc với sự can thiệp của bộ máy hành chính chỉ được áp dụng
cho các dự án đầu tư vì mục tiêu chính trị, xã hội. Cách tiếp cận đất đai bắt buộc như vậy có thể sử dụng
để chiếm giữ bắt buộc đối với phần đất còn lại mà không thể đạt được đồng thuận với ngư�?i đang sử dụng
đất trong trư�?ng hợp dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận đã áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện
được phần lớn đất cho dự án (tối thiểu là 80% diện tích đất).

Bảng dưới đây giới thiệu đ�? xuất v�? việc lựa ch�?n ranh giới phù hợp giữa hai cơ chế chuyển dịch đất đai:


                         �?�? xuất 5: Thay đổi ranh giới giữa hai cơ chế chuyển dịch đất đai

                                    cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc                  cơ chế chuyển dịch đất
                                                                                             đai tự nguyện
 Mục đích chính        Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,   Không áp dụng
 trị, xã hội           lợi ích công cộng
 Mục đích kinh         Dự án phải áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện và đã     Các dự án vì mục đích
 doanh                 nhận được phần lớn diện tích đất cho dự án theo cơ chế này (tối   lợi nhuận của nhà đầu tư.
                       thiểu là 80% tổng diện tích đất). Phần đất còn lại không nhận
                       được sự đồng thuận của những ngư�?i đang sử dụng đất sẽ được
                       áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc.


5.4. �?�? xuất các biện pháp tăng hiệu quả của triển khai thực tế
5.4.1. Nâng cao năng lực của bộ máy quản lý đất đai và nâng cao nhận thức cộng đồng v�? pháp luật
đất đai:

�?ể khắc phục tình trạng hầu hết các cán bộ quản lý đất đai ở các địa phương cấp huyện và xã chưa nhận
thức đúng được các quy định của pháp luật đất đai, cần phải thực hiện các biện pháp tổng thể v�? nâng cao
năng lực của bộ máy quản lý, trong đó có việc nâng cao nhận thực v�? pháp luật đất đai. Ngoài cách thực
hiện hiện nay thư�?ng làm là Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức các hội nghị
phổ biến các văn bản quy phạm pháp luật mới, việc nâng cao năng lực của bộ máy quản lý cần áp dụng
các biện pháp sau:


     1. Tổ chức thư�?ng xuyên các lớp đào tạo ngắn hạn v�? nâng cao nghiệp vụ quản lý ở các cấp quản lý, cấp trên
        tổ chức đào tạo cho cấp dưới theo một chương trình thống nhất.
     2. Tổ chức trang thông tin điện tử v�? hướng dẫn nghiệp vụ quản lý; phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật,
        quy hoạch; mở diễn đàn trao đổi kinh nghiệm quản lý trong toàn ngành quản lý đất đai.
     3. �?�? nghị sự trợ giúp v�? hỗ trợ kỹ thuật và xây dựng năng lực từ các tổ chức phát triển quốc tế hoặc các
        nước phát triển.




52
          B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


�?ể nâng cao nhận thức của ngư�?i dân, một chương trình nâng cao nhận thức cộng đồng v�? pháp luật đất
đai cần được nghiên cứu và triển khai. Bên cạnh đó, cần sớm tổ chức hệ thống trợ giúp pháp lý miễn phí
hoặc chi phí thấp để giúp đỡ ngư�?i dân khi cần tìm hiểu pháp luật. Thực hiện nội dung này cần tập trung
vào các biện pháp sau:


  1. Phát hành các tài liệu hướng dẫn pháp luật phù hợp với trình độ của các nhóm cộng đồng dân cư khác
     nhau, các nhóm dân tộc khác nhau và hợp tác với các tổ chức xã hội để phổ biến đến tận tay ngư�?i dân.
  2. Hợp tác với các cơ quan thông tấn, báo chí để phổ biến pháp luật theo từng nhóm vấn đ�? và kết hợp với giải
     thích pháp luật trực tiếp cho ngư�?i dân.
  3. Kết hợp với Bộ Tư pháp và Hiệp hội Luật gia để tổ chức hệ thống trợ giúp pháp lý miễn phí hoặc chi phí
     thấp để giúp đỡ ngư�?i dân có nhu cầu.
  4. Tổ chức trang thông tin điện tử phổ biến pháp luật đất đai.


5.4.2. Biện pháp tăng cư�?ng kiểm tra, giám sát việc thực hiện các cơ chế chuyển dịch đất đai:

Pháp luật hiện hành v�? đất đai của Việt Nam đã có những quy định khá cụ thể v�? trách nhiệm kiểm tra việc
thực thi pháp luật của cơ quan hành chính đối với các cơ quan trực thuộc. Vấn đ�? còn lại là triển khai việc
kiểm tra này như thế nào và cách xử lý kỷ luật hành chính đối với cán bộ, cơ quan hành chính không hoàn
thành trách nhiệm kiểm tra của mình, để xẩy ra nhưng vi phạm pháp luật của cấp dưới. Nghị định số 181/
N�?-CP v�? thi hành Luật �?ất đai đã có một chương v�? kỷ luật cán bộ khi không thực thi đúng trách nhiệm
của mình, nhưng áp dụng trong thực tế chưa được nhi�?u.

Từ một khía cạnh khác, pháp luật hiện hành v�? đất đai cũng đã có quy định cụ thể v�? cơ chế công khai, minh
bạch các trình tự, thủ tục trong quản lý đất đai; tổ chức “đư�?ng dây nóng�? để tiếp nhận ý kiến của ngư�?i
dân phát hiện những hiện tượng vi phạm pháp luật trong quản lý, sử dụng đất đai. Cơ chế này đã được Bộ
Tài nguyên và Môi trư�?ng triển khai rất tốt, một số địa phương cấp tỉnh cũng đã đưa cơ chế này vào thực
hiện thư�?ng xuyên.

Các biện pháp kiểm tra, giám sát cần được tăng cư�?ng như sau:


  1. Các cấp hành chính, các cơ quan quản lý có trách nhiệm lập kế hoạch và triển khai kiểm tra hàng năm việc
     thực thi pháp luật đối với cấp dưới trực thuộc.
  2. Xử lý nghiêm và kịp th�?i các trư�?ng hợp cán bộ quản lý, cơ quan quản lý có hành vi vi phạm pháp luật hoặc
     không thực hiện đúng trách nhiệm của mình, có hành vi quan liêu hoặc tư lợi.
  3. Tạo khung pháp luật để khuyến khích các tổ chức phi chính phủ, cộng đồng dân cư và từng ngư�?i dân tham
     gia vào giám sát việc thực thi pháp luật.



5.4.3. Biện pháp tạo cơ chế để cộng đồng dân cư và ngư�?i bị thu hồi đất tham gia trực tiếp vào quá trình
thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư:

Như trên đã đ�? cập, cần giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ,
tái định cư thay cho Ban bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập nhằm
giảm bớt tác động của bộ máy hành chính, đưa việc triển khai v�? gần hơn với cơ chế thị trư�?ng. Việc tiếp
theo, cần thực hiện thực chất cơ chế tham gia của cộng đồng dân cư nơi có đất và ngư�?i bị thu hồi đất vào
quá trình thực hiện thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Sự tham gia như vậy sẽ làm cho sớm đạt
được tính đồng thuận, hạn chế khiếu kiện của ngư�?i bị thiệt hại v�? đất và tạo được mối quan hệ tốt giữa



                                                                                                                  53
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


chính quy�?n và nhân dân. Hơn nữa, khi thực hiện trên thực tế cần có phân tích kỹ lưỡng đi�?u kiện kinh tế,
xã hội, văn hóa, tập quán của địa phương, của nhóm cư dân để đưa ra giải pháp triển khai phù hợp. Sự tham
gia của cộng đồng dân cư và ngư�?i có đất bị thu hồi trên cơ sở vận hành dự án dạng “Phát triển dựa vào
cộng đồng�? còn làm giảm chi phí đầu tư và giảm cả khiếu kiện của ngư�?i bị thu hồi đất.

Trong việc thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cần tính toán đầy đủ tới lợi ích của cộng đồng dân cư,
hỗ trợ để bù đắp đủ thiệt hại cho ngư�?i có đất bị thu hồi theo hướng khôi phục lại được đ�?i sống, việc làm
như trước khi bị thu hồi đất, tạo đi�?u kiện cho ngư�?i được tái định cư lựa ch�?n vị trí phù hợp trong quỹ nhà
tái định cư. Các quy định này cần có quy định khung trong hệ thống pháp luật, nhưng đi�?u quan tr�?ng là
phải được thực thi đầy đủ trên thực tế.

Thực hiện nội dung này cần áp dụng các biện pháp sau đây:


  1. Cần có phân tích cụ thể các đi�?u kiện kinh tế, xã hội, văn hóa, tập quán, v.v. của cộng đồng dân cư tại khu
     vực đất bị thu hồi, nhất là cần phân tích kỹ đói nghèo và các ảnh hưởng xã hội để đưa ra phương án thực
     hiện cụ thể.
  2. �?ại diện do cộng đồng dân cư giới thiệu và đại diện do những ngư�?i bị thu hồi đất giới thiệu tham gia thực
     chất vào quá trình thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
  3. Việc hỗ trợ cần tính toán đủ các thiệt hại sẽ xẩy ra đối với ngư�?i bị thu hồi đất, cả những thiệt hại không tính
     được bằng ti�?n và những thiệt hại dài hạn nhằm mục tiêu khôi phục lại đ�?i sống, việc làm như trước khi bị
     thu hồi đất.
  4. Thực hiện nguyên tắc chia sẻ lợi ích, trong đó không chỉ đ�? cập tới lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, ngư�?i
     bị thu hồi đất mà còn phải đ�? cập tới lợi ích của cộng đồng nơi có đất.
  5. Cần công khai quỹ nhà tái định cư và cho phép ngư�?i được tái định cư được lựa ch�?n nơi ở trong quỹ nhà
     hiện có.
  6. Phát triển rộng rãi hình thức thực hiện các dự án dạng “Phát triển dựa vào cộng đồng�? nhằm nâng cao vai
     trò của cộng đồng, tăng đối thoại để tạo sự đồng thuận và giảm chi phí đầu tư dự án, giảm khiếu kiện của
     ngư�?i có đất bị thu hồi.




54
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...




6. KẾT LUận VÀ c�?c BƯỚc TRiỂn KHAi TiẾP THeO




�?ây là một nghiên cứu để xây dựng Bản đ�? xuất chính sách của Ngân hàng Thế giới v�? hoàn chỉnh các cơ
chế chuyển dịch đất đai nhằm trợ giúp Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng, Tổng cục Quản lý đất đai trong quá
trình nghiên cứu sửa đổi, bổ sung pháp luật v�? đất đai. Báo cáo này đã tập trung vào tổng kết hiện trạng các
quy định của pháp luật ở Việt Nam, đánh giá quá trình thực hiện. Một số kinh nghiệm quốc tế và các chính
sách của Ngân hàng Thế giới v�? đất đai đã được phân tích kỹ trong Báo cáo này để kiến nghị những nội
dung pháp luật có liên quan tới cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc cần sửa đổi phù hợp với hoàn cảnh hiện
nay của Việt Nam. Bản đ�? xuất chính sách này đã được chuyển tới Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng, Tổng cục
Quản lý đất đai, một số cơ quan nhà nước có liên quan tới quan lý đất đai, một số tổ chức phi chính phủ có
quan tâm v�? chính sách đất đai, một số nhà đầu tư, một số nhà khoa h�?c để lấy ý kiến. Ngân hàng Thế giới
đã cùng Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức hội thảo v�? đ�? tài này vào đầu tháng 6 năm 2009 tại Hà Nội (ngày
05/06/2009) và tại thành phố Hồ Chí Minh (ngày 10/06/2009) để thảo luận v�? nội dung, hoàn chỉnh Bản đ�?
xuất chính sách này.

Ngân hàng Thế giới tiếp tục trợ giúp Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng và Tổng cục Quản lý đất đai trong giai
đoạn tiếp theo, tập trung vào các nhược điểm đã chỉ ra cần sửa đổi, đổi mới trong pháp luật đất đai có liên
quan tới các cơ chế chuyển dịch đất đai trong dự thảo Luật �?ất đai mới và một Nghị định hướng dẫn thực
hiện cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, sao cho hướng tới sự phù hợp với cơ chế thị trư�?ng. �?ặc biệt, bốn
nghiên cứu tiếp có thể được xem xét: (1) xây dựng hệ thống định giá đất bao gồm cả phương pháp định giá
và trình tự, thủ tục, trợ giúp cho các tổ chức, cá nhân đã được phép hành ngh�? định giá và xây dựng cơ chế
giải quyết tranh chấp v�? giá đất; (2) tiêu chí cho việc áp dụng cơ chế thu hồi đất đai bắt buộc và chuyển dịch
đất đai tự nguyện (trong đó vấn đ�? quy�?n sở hữu đất đai cần được đ�? cập hay không cần đ�? cập) nhằm nâng
cao vai trò của cơ chế thị trư�?ng trong quá trình chuyển dịch đất đai; (3) quy hoạch sử dụng đất hướng tới
nâng cao tính hợp lý và tính hiệu quả trong sử dụng đất và trong chuyển dịch đất đai; (4) cơ chế giải quyết
các bức xúc nẩy sinh trong quá trình thu hồi đất đai bắt buộc.

�?ồng th�?i, việc thử nghiệm cách tiếp cận mới cũng được đ�? xuất thực hiện trong một hoặc một vài lĩnh vực
hoặc chương trình nhằm tạo cơ sở cho việc chuẩn bị các Nghị định hoặc Thông tư của Chính phủ hướng dẫn
việc áp dụng cách tiếp cận mới đã đ�? xuất vào quá trình chuyển dịch đất đai.

Hy v�?ng, các hoạt động đã đ�? xuất sẽ được thực hiện cùng với hợp phần chính sách đất đai thuộc Dự án Quản
lý đất đai Việt Nam (VLAP) do Ngân hàng Thế giới đầu tư. Ngoài các trợ giúp như vậy từ Ngân hàng Thế
giới còn có các trợ giúp tương tự từ Ngân hàng Phát triển châu �?, cũng như từ các tổ chức phát triển khác
như SIDA (Thụy �?iển), DANIDA (�?an Mạch), AUSAID (Australia), NZAID (New Zealand), v.v. cho lĩnh
vực quản lý đất đai ở Việt Nam. Ngân hàng Thế giới cùng Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng, Tổng cục Quản lý
và các nhà tài trợ khác sẽ hợp tác chặt chẽ để hoàn thiện quá trình chuyển dịch đất đai ở Việt Nam nhằm bảo
đảm quá trình phát triển ngày càng b�?n vững. �?i�?u này cũng làm tăng hiệu quả thu hồi đất bắt buộc tại các
dự án do Ngân hàng Thế giới tài trợ nhằm thúc đẩy việc thực hiện dự án được thuận lợi.




                                                                                                           55
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




TÀi LiỆU THAm KHảO:




1. Adam Smith, 1776, An Inquiry into the Nature and Cause of the Wealth of Nations, London, Methuen
   and Co., Ltd., ad. Edwin Cannan, 1904 (first published in 1776).
2. Adusumilli A., 1999, Partnership Approaches in India.
3. Archer R., 1999, Land Pooling and Readjustment: Examples from Asia.
4. Asian Development Bank, 1998, Handbook on Resettlement: A guide to good practice (www.adb.org).
5. Asian Development Bank, 2007, Benefit Sharing Mechanisms for People Adversely Affected by Power
   Generation Projects in Viet Nam, Final report of Project TA-4689 (VIE). Prepared by Lawrence J.M.
   Haas, Dang Vu Tung.
6. Báo cáo của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội tại Hội nghị ngành tài nguyên và môi trư�?ng tháng
   3/2006 và Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trư�?ng Hà Nội tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2008.
7. Báo cáo kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006-2010 của thành phố �?à Nẵng.
8. Báo cáo kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006-2010 của thành phố Hà Nội.
9. Báo cáo phương án đi�?u chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 2010 tại kỳ h�?p thứ 7 Hội đồng
   nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (ngày 11/07/2006).
10. Báo Tuổi trẻ, 2006, Nhà tái định cư ở Hà Nội: xuống cấp trầm tr�?ng trong 5 – 7 năm tới số ra ngày
    24/06/2006.
11. David Ricardo, 1817, On the Principles of Political Economy and Taxation, London, John Murray,
    1921 (first published in 1817).
12. �?ào Trung Chính, 2008, Một vài vấn đ�? v�? tình trạng tranh chấp, khiếu nại và tố cáo v�? đất đai, Báo
    cáo tại Hội thảo v�? tình trạng tranh chấp và khiếu nại kéo dài v�? đất đai hiện nay: thực trạng và giải
    pháp, Hội thảo do Văn phòng Quốc hội tổ chức, Buôn Mê Thuột, 8-9 tháng 10, 2008.
13. �?ặng Hùng Võ, 2008, Tranh chấp và khiếu kiện kéo dài v�? đất đai: nguyên nhân từ thực thi pháp luật
    v�? đất đai, Báo cáo tại Hội thảo v�? tình trạng tranh chấp và khiếu nại kéo dài v�? đất đai hiện nay: thực
    trạng và giải pháp, Hội thảo dao Văn phòng Quốc hội tổ chức, Buôn Mê Thuột, 8-9 tháng 10, 2008.
14. James B. London and Nicole L. Hill, Land Conversion in South Carolina: State Makes the Top 10 List,
    Clemson University, 2000.
15. Karl Marx and Frederick Engels, 1867-1894, Capital, National Publishing House of Politics, Moscow,
    1955 (first published: Volume 1 - 1867, Volume 2 - 1885, Volume 3 - 1894).
16. Nghị quyết số 57 ngày 26/9/2006 của Hội đồng Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.
17. Padeco Co. Ltd., 2007, For the World Bank: The Evolving Role of the World Bank Urban Shelter
    Project - Addressing the Land Market and Economy-Wide Constraints, City-Specific Report - Da
    Nang.




56
          B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


18. Phạm Quang Nghị (Bí thư Thành ủy thành phố Hà Nội), Quản lý đất đai: những khía cạnh đặc thù,
    Báo điện tử Vietnam Net ngày 06/08/2007.
19. Quyết định số 1115/Q�?-TTg ngày 25/11/2002 phê duyệt kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội giai
    đoạn 2001-2005.
20. Rew A., Fisher E., Pandey, 2000, Addressing Policy Constraints and Ỉmproving Outcomes in
    Development-Induced Displacement and Resettlement Projects. A review prepared for ESCOR and
    the Refugee Study Centre, University of Oxford (www.reliefweb.int).
21. The World Bank, 2004, Involuntary Resettlement, OP/BP 4.12 (www.worldbank.org).
22. The World Bank, 2006, Land Law Reform, Achieving Development Policy Objectives, prepared by
    John W. Bruce, Renée Giovarelli, Leonard Rolfes, Jr., David Bledsoe, Robert Mitchell.
23. The World Bank, 2007, EAP Sustainable Development on the Urban Fringe, Vietnam Country Case
    Study.
24. The World Bank, 2008, Guidance Note on Urban Resettlement, Prepared by F.Giovannetti.
25. The WB Group, 2002, Benefit Sharing from Dam Projects, Final report of desk study. Prepared by
    Dominique Égré, Vincent Roquet, Carine Durocher.
26. The World Bank Group, 2007, The Evolving Role of World Bank Urban Shelter Projects: Addressing
    Land Market and Economy-Wide Constraints, Prepared by Padeco Co. Ltd.
27. The World Bank Safeguard Training, 2008, Benefit Sharing & Hydropower: Enhancing Development
    Benefits of Hydropower Investments, Background Lessons Learned and Recent Trends in Hydropower
    Benefit Sharing. Prepared by Peter Leonard, Daryl Fields, Navin Rai, Elena Correa.
28. T�? trình số 22/CP-TTr ngày 22/05/2006 của Chính phủ lên Quốc hội v�? kế hoạch sử dụng đất 5 năm
    2006 – 2010.
29. UNEP, 2006, Dam and Development Project, Compensation Policy Issue: Monetary compensation
    for lost assets and loss of access to resources, livelihood restoration and enhancement, community
    development and catchment development. Prepared by Vincent Roquet, Carine Durocher.
30. Viện Nghiên cứu Kiến trúc, 2006, �?�? tài khoa h�?c: Giải pháp đi�?u chỉnh lại đất đai áp dụng vào giải
    t�?a các trục và nút đư�?ng giao thông tại các đô thị.




                                                                                                        57
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




PHụ Lục: c�?c Văn Bản QUY PHẠm PH�?P LUậT có LiÊn QUAn
�?Ến cHUYỂn DỊcH �?ẤT �?Ai



Phụ lục 1: Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến chuyển dịch đất đai trong giai đoạn
1987 - 2003

Trong khoảng th�?i gian từ khi Nhà nước Việt Nam thực hiện quá trình đổi mới đến trước Luật �?ất đai 2003,
các văn bản quy phạm pháp luật v�? đất đai bao gồm:

1. Luật �?ất đai 1987: Quốc hội khóa VII, kỳ h�?p thứ 2 thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 và có hiệu
lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 1988.

Luật này bao gồm 6 Chương, 57 �?i�?u, được xây dựng trên cơ sở chế độ Nhà nước bao cấp hoàn toàn v�? đất
đai. Nội dung chủ yếu là cụ thể hóa cơ chế Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử
dụng; hệ thống quản lý đất đai; chế độ sử dụng đối với các loại đất gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng; quy�?n và nghĩa vụ của ngư�?i sử dụng đất; chế
độ sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Luật này chỉ có 3 �?i�?u quy định v�? cơ chế chuyển dịch
đất đai với nội dung gồm: (i) Nhà nước thu hồi đất trong trư�?ng hợp cần sử dụng đất đó cho nhu cầu của Nhà
nước hoặc của xã hội; (ii) ngư�?i được Nhà nước giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp để chuyển sang sử dụng
vào mục đích công nghiệp, dịch vụ thì phải bồi thư�?ng thiệt hại v�? đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho Nhà
nước và ti�?n bồi thư�?ng này được sử dụng vào mục đích phát triển quỹ đất; (iii) ngư�?i đang sử dụng đất mà
không có nhu cầu sử dụng nữa thì Nhà nước thu hồi đất đó để giao cho ngư�?i khác và được bồi thư�?ng v�? tài
sản đã đầu tư trên đất; (iv) ngư�?i đang sử dụng đất mà bị Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho nhu cầu của
Nhà nước hoặc của xã hội thì được bồi thư�?ng những thiệt hại thực tế và được giao đất khác.

Theo những quy định trên, có thể thấy ngư�?i sử dụng đất chỉ được Nhà nước giao đất để sử dụng, không có
quy�?n tài sản đối với đất đai cũng như quy�?n giao dịch đối với đất. Ngư�?i sử dụng đất chỉ có tài sản là thành
quả đã đầu tư trên đất. Việc chuyển dịch đất đai được thực hiện hoàn toàn theo cơ chế bắt buộc trên cơ sở
quyết định của Nhà nước.

2. Luật �?ất đai 1993: Quốc hội khóa IX, kỳ h�?p thứ 3 thông qua ngày 14 tháng 07 năm 1993 và có hiệu
lực thi hành từ ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Luật này bao gồm 8 Chương, 89 �?i�?u, được tiếp tục xây dựng trên cơ sở chế độ Nhà nước bao cấp v�? đất
đai, đồng th�?i công nhận đất đai có giá do Nhà nước quy định và ngư�?i sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân
có 5 quy�?n chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp đối với quy�?n sử dụng đất. Tổ chức
kinh tế chỉ được Nhà nước cho thuê đất, không có quy�?n giao dịch v�? đất đai, chỉ được mua bán các tài sản
gắn li�?n với đất. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất thì được thực hiện các giao dịch v�? đất đai.

�?ối với cơ chế chuyển dịch đất đai, Luật �?ất đai 1993 có một số quy định cụ thể bao gồm: (i) Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính bồi thư�?ng thiệt hại v�? đất khi thu hồi đất và Chính phủ quy định khung



58
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng th�?i gian; (ii) Trong trư�?ng hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi đất đang sử dụng của ngư�?i sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng thì ngư�?i bị thu hồi đất được đ�?n bù thiệt hại; (iii) Việc thu hồi đất để chuyển sang
mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quy�?n xét duyệt,
trước khi thu hồi đất phải thông báo cho ngư�?i đang sử dụng biết v�? lý do thu hồi, th�?i gian, kế hoạch di
chuyển, phương án đ�?n bù thiệt hại.

3. Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất: Ủy
ban Thư�?ng vụ Quốc hội ban hành ngày 14 tháng 10 năm 1994.

Thực hiện Luật �?ất đai 1993, Ủy ban Thư�?ng vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh này với một số quy định
chủ yếu bao gồm: (i) Các tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất không thu ti�?n sử dụng đất để
sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được quy�?n góp
vốn, thế chấp bằng quy�?n sử dụng đất để phát triển sản xuất, không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê quy�?n sử dụng đất; (ii) Các tổ chức kinh tế trong nước không được Nhà nước giao đất phi nông nghiệp
(kể cả có thu ti�?n), chỉ được Nhà nước cho thuê đất và cũng chỉ được thực hiện các giao dịch đối với tài
sản đã đầu tư trên đất; ngoài ra, các tổ chức kinh tế của Nhà nước được ưu đãi sử dụng đất thuê của Nhà
nước để góp vốn bằng quy�?n sử dụng đất với các đối tác trong nước và nước ngoài vào mục đích hợp tác
sản xuất kinh doanh; (iii) Các tổ chức kinh tế trong nước thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công
nghiệp được cho các doanh nghiệp đầu tư sản xuất thuê đất gắn với hạ tầng chung của khu công nghiệp.

4. Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam: Ủy ban
Thư�?ng vụ Quốc hội ban hành ngày 14 tháng 10 năm 1994.

Pháp lệnh này có quy định chủ yếu là các doanh nghiệp nước ngoài chỉ được Nhà nước cho thuê đất, chỉ
được quy�?n thế chấp bằng tài sản đã đầu tư trên đất để vay vốn mở rộng sản xuất, ngoài ra không được thực
hiện các giao dịch khác đối với tài sản đã đầu tư trên đất; riêng các doanh nghiệp nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp được cho các doanh nghiệp đầu tư sản xuất thuê đất gắn với
hạ tầng chung của khu công nghiệp.

5.Pháp lệnh Sửa đổi, bổ sung một số �?i�?u của Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ của tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất: Ủy ban Thư�?ng vụ Quốc hội ban hành vào ngày 27 tháng 8 năm
1996.

Sau hơn 1 năm thực hiện Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, các doanh nghiệp cho rằng hình thức Nhà nước cho doanh nghiệp chỉ được thuê đất, không
được giao đất có thu ti�?n, không được nhận chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân đã
làm cho thị trư�?ng đầu tư, thị trư�?ng bất động không đủ đi�?u kiện để phát triển, nhất là thị trư�?ng nhà ở và
thị trư�?ng đầu tư hạ tầng. Từ những nguyên nhân này, Ủy ban Thư�?ng vụ Quốc hội ban hành Pháp lệnh Sửa
đổi, bổ sung với nội dung chủ yếu bao gồm: (i) Nhà nước giao đất có thu ti�?n sử dụng đất cho tổ chức kinh
tế để sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê và để sử dụng đất vào mục đích đầu tư
xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quy�?n sử dụng đất gắn li�?n với kết cấu hạ tầng; (ii) Tổ
chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu ti�?n sử dụng đất có quy�?n chuyển nhượng quy�?n sử
dụng đất khi bán nhà ở gắn li�?n với đất hoặc hạ tầng đã xây dựng trên đất, cho thuê quy�?n sử dụng đất gắn
li�?n với hạ tầng đã xây dựng, thế chấp bằng quy�?n sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh, góp vốn
bằng quy�?n sử dụng đất để liên doanh với các tổ chức hoặc cá nhân trong nước.

6. Luật Sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Luật �?ất đai ban hành năm 1998

Sau khi Pháp lệnh Sửa đổi, bổ sung một số �?i�?u của Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ của tổ chức trong
nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được triển khai trong thực tế, một số vấn đ�? v�? quy�?n và nghĩa



                                                                                                          59
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


vụ của các tổ chức kinh tế đối với đất đai lại được các doanh nghiệp đặt ra, trong đó có nhi�?u việc liên quan
đến cơ chế chuyển dịch đất đai. Hơn nữa, trong giai đoạn này ngân sách nhà nước không đủ cho đầu tư hạ
tầng nên Chính phủ đã đưa ra chính sách khuyến khích hình thức “đổi đất lấy hạ tầng�?. Nội dung của chính
sách này là nhà đầu tư b�? ti�?n ra xây dựng hạ tầng đư�?ng giao thông, cầu, hạ tầng đô thị theo quy hoạch
của Chính phủ, sau đó Chính phủ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất để sử dụng tương ứng với số ti�?n
đã đầu tư hạ tầng. Nói chung, nhà đầu tư không muốn tham gia thực hiện chính sách này nếu đất chỉ là thuê
của Nhà nước.

Quốc hội Việt Nam đã quyết định cho rà soát lại các quy định hiện hành của pháp luật đất đai để ban hành
Luật Sửa đổi, bổ sung của Luật �?ất đai với các nội dung đổi mới bao gồm: (i) Hình thức Nhà nước giao đất
có thu ti�?n sử dụng đất được áp dụng cho đất ở, đất chuyên dùng và “đất đổi lấy hạ tầng�?, được sử dụng vô
th�?i hạn; (ii) Bổ sung thêm hình thức Nhà nước cho thuê đất có th�?i hạn trả ti�?n một lần hoặc trả ti�?n cho
nhi�?u năm, nếu th�?i hạn sử dụng đất còn nhi�?u hơn 5 năm thì ngư�?i sử dụng đất được phép giao dịch đối
với quy�?n sử dụng đất và tài sản gắn li�?n với đất; (iii) Tổ chức kinh tế trong nước được nhận chuyển quy�?n
sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.

7. Luật Sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Luật �?ất đai ban hành năm 2001

Theo pháp luật đất đai lúc đó, việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất được thực
hiện ở cơ quan có thẩm quy�?n cấp tỉnh. Từ sau khi Luật Sửa đổi, bổ sung của Luật �?ất đai năm 1998 có
hiệu lực thi hành, giao dịch trên thị trư�?ng bất động sản tăng cao, những ngư�?i đang sử dụng đất cũng có
nhu cầu đăng ký sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất. Cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bị quá tải trong thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai. Quốc hội quyết định
phân cấp một phần nhiệm vụ quản lý này cho cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quy�?n giao
đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và cấp giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất cho hộ gia đình,
cá nhân tại nông thôn.

8.Các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật �?ất đai 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung của
Luật �?ất đai năm 1998, Luật Sửa đổi, bổ sung của Luật �?ất đai năm 2001 và hai Pháp lệnh v�? quy�?n
và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất

Trong th�?i gian từ khi Quốc hội thông qua Luật �?ất đai 1993 cho tới khi Luật này hết hiệu lực thi hành,
Chính phủ Việt Nam đã ban hành 30 Nghị định, trong đó có 3 Nghị định v�? chế độ quản lý chung v�? đất
đai; 4 Nghị định v�? thuế sử dụng đất và thuế chuyển quy�?n sử dụng đất; 3 Nghị định v�? đăng ký đất đai;
7 Nghị định v�? giá đất, ti�?n sử dụng đất, ti�?n thuê đất và lệ phí địa chính; 2 Nghị định v�? bồi thư�?ng khi
Nhà nước thu hồi đất; 13 Nghị định v�? cơ chế Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chế độ sử dụng các loại đất,
quy�?n và nghĩa vụ của ngư�?i sử dụng đất.

Trong các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật �?ất đai, có 3 nhóm Nghị định có liên quan chặt chẽ tới các
cơ chế chuyển dịch đất đai, đó là nhóm Nghị định v�? bồi thư�?ng khi Nhà nước thu hồi đất (liên quan đến
cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc); nhóm Nghị định v�? cơ chế Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chế độ
sử dụng các loại đất, quy�?n và nghĩa vụ của ngư�?i sử dụng đất (liên quan đến cơ chế chuyển dịch đất đai
tự nguyện); và nhóm Nghị định v�? giá đất, ti�?n sử dụng đất, ti�?n thuê đất (liên quan tới cả 2 cơ chế chuyển
dịch đất đai). Cụ thể các Nghị định có liên quan này bao gồm:

•    Nghị định số 90-CP ngày 17/08/1994 ban hành quy định v�? việc bồi thư�?ng thiệt hại khi Nhà nước thu
     hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Nghị định này ban hành Bản quy định bồi thư�?ng v�? đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nguyên tắc bồi thư�?ng là Nhà nước thu hồi
đất nào thì bồi thư�?ng bằng đất nấy, trư�?ng hợp không có đất hoặc ngư�?i bị thu hồi đất không muốn nhận



60
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


đất thì được bồi thư�?ng bằng ti�?n với giá trị tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể
trong phạm vi khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 dưới đây. Tài
sản gắn li�?n với đất được bồi thư�?ng theo phần giá trị tài sản còn lại được tính theo giá quy định của Nhà
nước. Nghị định này không quy định v�? mức hỗ trợ để di chuyển chỗ ở, th�?i gian ngừng việc làm, đào tạo
ngh�? nghiệp mới, v.v. Nghị định cũng không quy định v�? cơ chế thực hiện tái định cư mà chủ yếu là bồi
thư�?ng nhà ở bằng ti�?n để xây dựng nhà ở mới.

•   Nghị định số 22/1998/N�?-CP ngày 24/04/1998 v�? việc bồi thư�?ng thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
    để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Nghị định này ban hành để thay thế Nghị định số 90-CP ngày 17/08/1994 nói trên. Giá đất để tính bồi
thư�?ng trong Nghị định này là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng được nhân với hệ số K
sao cho giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất trên thị trư�?ng. Ngư�?i bị thu hồi đất có
nhà ở chỉ được bồi thư�?ng diện tích đất ở đúng định mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Tài sản
gắn li�?n với đất được bồi thư�?ng theo giá trị còn lại và cộng với một tỷ lệ phần trăm của giá trị này nhưng
tổng không vượt quá 100% và không nh�? hơn 60% giá trị ban đầu của nhà đó. Bên cạnh giá trị bồi thư�?ng,
Nghị định này đã đ�? cập tới các khoản hỗ trợ cho ngư�?i bị thu hồi đất như hỗ trợ ổn định sản xuất, ổn định
đ�?i sống, di chuyển chỗ ở, đào tạo ngh�? mới. Nghị định này cũng có quy định kỹ lưỡng v�? việc xây dựng
các khu tái định cư và bố trí ngư�?i bị thu hồi đất ở vào khu tái định cư.

•   Nghị định số 11-CP ngày 24/01/1995 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ của tổ
    chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam.

Nghị định này hướng dẫn chi tiết v�? các hình thức Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất và
các quy�?n mà ngư�?i sử dụng đất được hưởng như Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất tại Việt Nam đã quy định.

•   Nghị định số 18-CP ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ của tổ
    chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Nghị định này hướng dẫn chi tiết v�? các hình thức Nhà nước giao đất không thu ti�?n, Nhà nước cho thuê đất
và quy�?n mà ngư�?i sử dụng đất được hưởng như Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ của tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã quy định, trong đó tập trung vào giải quyết trư�?ng hợp được thế
chấp, góp vốn bằng quy�?n sử dụng đất thuê của Nhà nước.

•   Nghị định số 85-CP ngày 17/12/1996 quy định việc thi hành Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ của tổ
    chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Nghị định này có nội dung tương tự như Nghị định số 18-CP ngày 13/02/1995 nói trên, trong đó có hướng
dẫn chi tiết v�? hình thức Nhà nước giao đất có thu ti�?n như Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của
Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã quy định.

•   Nghị định số 04/2000/N�?-CP ngày 11/02/2000 v�? thi hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Luật
    �?ất đai thông qua năm 1998.

Nghị định này hướng dẫn thực hiện Luật Sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Luật �?ất đai (1998) với việc cụ
thể hóa hình thức Nhà nước giao đất không thu ti�?n, Nhà nước giao đất có thu ti�?n, Nhà nước cho thuê đất
trả ti�?n một lần, Nhà nước cho thuê đất trả ti�?n hàng năm và hình thức tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quy�?n sử dụng đất từ ngư�?i khác. Ứng với mỗi trư�?ng hợp,
Nghị định hướng dẫn cụ thể ngư�?i sử dụng được thực hiện quy�?n giao dịch gì đối với quy�?n sử dụng đất.




                                                                                                         61
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•    Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại đất.

Nghị định này quy định khung giá (giá thấp nhất và giá cao nhất) đối với từng lại đất để trên cơ sở khung
giá này, các tỉnh ban hành bảng giá cụ thể cho từng vị trí đất. Khung giá đất quy định trong Nghị định này
thấp hơn rất nhi�?u so với giá chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất trên thị trư�?ng (chỉ khoảng từ 10% - 30%).
Bên cạnh đó, Nghị định cũng cho phép sử dụng hệ số K từ 0,8 tới 1,2 nhân với giá đất trong khung giá để
áp dụng cho đất đô thị sao cho phù hợp với đi�?u kiện hạ tầng cụ thể của đô thị. Sau gần một năm thực hiện
Nghị định, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 302-TTg ngày 13/05/1996 cho phép đi�?u chỉnh
hệ số K từ 0,5 tới 1,8.

•    Nghị định số 17/1998/N�?-CP ngày 21/03/1998 v�? sửa đổi, bổ sung khoản 2 �?i�?u 4 của Nghị định số
     87-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại đất.

Sau 3 năm thực hiện Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại đất, Chính phủ tiếp
tục cho đi�?u chỉnh khung giá này theo nguyên tắc: giá thấp nhất được giảm 50% và giá cao nhất được tăng
50% so với khung giá đất Chính phủ đã quy định trước đây.

9. các văn bản pháp luật v�? chuyển dịch đất đai do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Dựa vào các Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của các Bộ, Ủy ban nhân dân các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương ban hành các quy định cụ thể để thực thi pháp luật ở địa phương mình.
Nói chung, các văn bản quy phạm pháp luật cấp tỉnh không thể có quy định gì khác v�? thẩm quy�?n quản
lý, quy�?n và nghĩa vụ của ngư�?i sử dụng đất so với các quy định của pháp luật do Trung ương ban hành,
thư�?ng chỉ có quy định cụ thể v�? những công việc thuộc thẩm quy�?n của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp
huyện và cấp xã.

�?ối với việc chuyển dịch đất đai bắt buộc, các văn bản quy phạm pháp luật cấp tỉnh chỉ tập trung vào việc
ban hành bảng giá các loại đất, trình tự và thủ tục thực hiện việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định
cư cho ngư�?i bị thu hồi đất. Như vậy, những điểm khó khăn nhất trong cơ chế chuyển dịch đất bắt buộc
thư�?ng xuất hiện tại các văn bản quy phạm pháp luật do tỉnh ban hành, thư�?ng phụ thuộc vào tư duy của
lãnh đạo tỉnh v�? vai trò của các dự án đầu tư, v�? bảo đảm ổn định cho khu vực nông thôn. Các văn bản quy
phạm pháp luật của cấp trung uơng ban hành càng chi tiết thì hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của cấp
tỉnh càng dễ thống nhất.




62
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


Phụ lục 2: Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến chuyển dịch đất đai trong giai đoạn
từ 2004 đến nay


1. Luật �?ất đai 2003: Quốc hội khóa IX, kỳ h�?p thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và có hiệu
lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2004.

Luật này bao gồm 7 Chương, 146 �?i�?u, được xây dựng trên nguyên tắc đổi mới toàn diện chính sách đất
đai cho phù hợp với quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Cơ chế chuyển dịch đất
đai được quy định tại 28 �?i�?u của Luật �?ất đai 2003, trong đó có 9 �?i�?u quy định v�? việc Nhà nước thu hồi
đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; 4 �?i�?u v�? giá đất; 9 �?i�?u v�? quy�?n và nghĩa vụ của hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức kinh tế trong nước, nhà đầu tư nước ngoài đối với giao dịch đất đai; 6 �?i�?u quy định
v�? trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự nguyện.

Luật �?ất đai 2003 có quy định khá chi tiết v�? 2 cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai
tự nguyện, việc áp dụng cụ thể 2 cơ chế chuyển dịch đất đai này cho từng loại dự án đầu tư, một số quy
định khung v�? trình tự, thủ tục thực hiện.

2. Các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật �?ất đai

Ngay sau khi Luật �?ất đai 2003 có hiệu lực thi hành cho đến nay, Chính phủ đã ban hành khá đầy đủ các
Nghị định hướng dẫn thi hành và các Nghị định sửa đổi, bổ sung khi cần thiết, cụ thể bao gồm 9 Nghị định:
1 Nghị định v�? hướng dẫn chung thi hành Luật �?ất đai, 1 Nghị định v�? xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đất đai, 1 Nghị định v�? khung giá các loại đất và phương pháp xác định giá đất, 1 Nghị định v�? thu ti�?n
sử dụng đất, 1 Nghị định v�? thu ti�?n thuê đất, thuê mặt nước, 1 Nghị định v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và 3 Nghị định sửa đổi, bổ sung cho các Nghị định đã ban hành. Các Nghị định có
liên quan tới 2 cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và tự nguyện được giới thiệu cụ thể dưới đây.

•   Nghị định số 181/2004/N�?-CP ngày 29/10/2004 v�? thi hành Luật �?ất đai.

Nghị định này bao gồm 14 Chương, 186 �?i�?u, được ngư�?i Việt Nam g�?i là “Siêu Nghị định�? vì đã quy
định rất chi tiết, cụ thể việc thi hành Luật �?ất đai, đặc biệt Nghị định đã tập trung vào việc quy định cụ
thể v�? hệ thống quản lý đất đai theo nguyên tắc cải cách hành chính; v�? vận hành 2 loại tổ chức mới thuộc
khu vực dịch vụ công là Văn phòng đăng ký quy�?n sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất; v�? các trình
tự, thủ tục trong đăng ký đất đai, thực hiện chuyển dịch đất đai, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất; v�? kỷ luật đối với cán bộ quản lý đất đai khi không thực hiện đúng trách nhiệm hoặc có thái độ nhũng
nhiễu với dân.

Hệ thống Văn phòng đăng ký quy�?n sử dụng đất có nhiệm vụ tạo thuận lợi cho cơ chế chuyển dịch đất đai tự
nguyện. Hệ thống Tổ chức phát triển quỹ đất có nhiệm vụ làm cầu nối giữa hệ thống hành chính với ngư�?i
đang sử dụng đất khi thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, làm cơ chế này gần hơn với các quan
hệ trong cơ chế kinh tế thị trư�?ng.

Nghị định này có quy định cụ thê v�? 2 cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự
nguyện, các đi�?u kiện cụ thể để áp dụng cho từng cơ chế. �?ối với các cơ chế chuyển dịch đất đai, Nghị định
này có 7 �?i�?u v�? cơ chế Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; 8 �?i�?u v�? quy�?n của tổ chức kinh tế,
hộ gia đình, cá nhân v�? chuyển quy�?n và nhận quy�?n sử dụng đất; 43 �?i�?u v�? trình tự, thủ tục trong đăng
ký đất đai và chuyển dịch đất đai.




                                                                                                         63
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•    Nghị định số 188/2004/N�?-CP ngày 16/11/2004 v�? phương pháp xác định giá đất và khung giá các
     loại đất (bao gồm 17 �?i�?u).

Nghị định này đưa ra nguyên tắc xác định giá đất: giá đất nông nghiệp được xác định theo phương pháp
tính từ thu nhập của sản xuất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp được xác định theo phương pháp so sánh
với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trư�?ng. Từ các phương pháp này, Nghị định đưa ra giá tối thiểu và
giá tối đa (khung giá) đối với từng loại đất trong từng đi�?u kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại các địa phương.

Hiện nay cũng nhi�?u ý kiến cho rằng phương pháp xác định giá đất nông nghiệp tính từ thu nhập của sản
xuất nông nghiệp là chưa th�?a đáng, cần xem xét thêm yếu tố giá thị trư�?ng cho đất nông nghiệp.

•    Nghị định số 197/2004/N�?-CP ngày 03/12/2004 v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
     hồi đất.

�?ây là Nghị định quy định chi tiết cho cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc. Nghị định này gồm 7 Chương,
51 �?i�?u, trong đó quy định đầy đủ v�?: (i) những trư�?ng hợp được nhận bồi thư�?ng v�? đất, v�? tài sản gắn
li�?n với đất; (ii) việc tính bồi thư�?ng cho ngư�?i bị thiệt hại v�? đất và tài sản gắn li�?n với đất do Nhà nước
thu hồi đất dựa trên nguyên tắc chia sẻ lợi ích hợp lý giữa Nhà nước, nhà đầu tư, ngư�?i bị thu hồi đất; (iii)
ưu tiên bồi thư�?ng bằng đất cùng loại, nếu không có đất hoặc ngư�?i bị thiệt hại không muốn nhận đất thì
bồi thư�?ng bằng ti�?n theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (giá đất này được xác định phù
hợp với giá đất trên thị trư�?ng); (iv) tăng thêm giá trị bồi thư�?ng cho đất nông nghiệp là vư�?n gắn li�?n với
nhà ở, đất nông nghiệp trong khu dân cư và tiếp giáp với khu dân cư; (v) các giải pháp cụ thể để hỗ trợ cho
ngư�?i bị thiệt hại do thu hồi đất để ổn định cuộc sống, công việc, đào tạo ngh�? và các hỗ trợ khác phù hợp
với nguyện v�?ng chính đáng của ngư�?i bị thiệt hại; (vi) các giải pháp thực hiện tái định cư cho ngư�?i bị thu
hồi đất ở, nhà ở dựa trên nguyên tắc nơi ở tái định cư phải có đi�?u kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, khu tái
định cư phải được xây dựng trước khi thực hiện thu hồi đất ở, nhà ở; (vi) trình tự, thủ tục thực hiện cụ thể
và trách nhiệm thực hiện của từng tổ chức, cá nhân có liên quan.

Luật �?ất đai 2003 đã đưa ra khả năng sử dụng Tổ chức phát triển quỹ đất như một cầu nối giữa cơ quan
hành chính và ngư�?i có quy�?n lợi liên quan (nhà đầu tư và ngư�?i bị thiệt hại) để đưa cơ chế chuyển đổi đất
đai bắt buộc v�? gần hơn với quan hệ thị trư�?ng, nhưng Nghị định này chưa có được giải pháp cụ thể. Trên
thực tế, đến nay Tổ chức phát triển quỹ đất vẫn chưa tham gia trực tiếp vào quy trình chuyển đổi đất đai bắt
buộc, mới chỉ nhận nhiệm vụ quản lý quỹ đất phi nông nghiệp chưa đưa vào sử dụng.

•    Nghị định số 17/2006/N�?-CP ngày 27/01/2006 v�? sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của các Nghị định
     hướng dẫn thi hành Luật �?ất đai và Nghị định số 187/2004/N�?-CP v�? việc chuyển công ty nhà nước
     thành công ty cổ phần.

Trong quá trình thực hiện các Nghị định đã ban hành v�? hướng dẫn thi hành Luật �?ất đai, một số bất cập
đã nẩy sinh trong thực tế. Nội dung sửa đổi, bổ sung chủ yếu của Nghị định bao gồm: (i) tăng thêm một
số loại dự án cần ưu tiên được áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc do áp dụng cơ chế chuyển đổi
đất đai tự nguyện làm th�?i gian thực hiện quá dài; (ii) đi�?u chỉnh th�?i gian thực hiện một số trình tự, thủ
tục trong cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc cho phù hợp hơn với thực tế; (iii) giá đất để tính giá trị bồi
thư�?ng, tái định cư được xác định phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh chưa phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng; (iv) hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu
hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp mà không được Nhà nước bồi thư�?ng bằng đất nông nghiệp tương
ứng thì được hỗ trợ chuyển đổi ngh�? nghiệp bằng việc giao đất làm mặt bằng kinh doanh dịch vụ phi nông
nghiệp tại vị trí thích hợp để tự chuyển đổi ngh�? nghiệp; (v) khu tái định cư phải bố trí gần những địa điểm
có thể phát triển ngh�? kinh doanh dịch vụ để tạo đi�?u kiện chuyển đổi ngh�? nghiệp cho ngư�?i bị thu hồi đất.




64
           B�?O C�?O 1: �?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai...


•   Nghị định số 84/2007/N�?-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung v�? việc cấp giấy chứng nhận quy�?n
    sử dụng đất; quy�?n sử dụng đất; trình tự, thủ tục bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
    đất và việc giải quyết khiếu nại v�? đất đai.

Nghị định này gồm 7 Chương và 68 �?i�?u, có nội dung là bổ sung rất nhi�?u điểm quan tr�?ng nhằm giải
quyết m�?i vướng mắc trong thực tế triển khai pháp luật đất đai. Một số nội dung chủ yếu của Nghị định bao
gồm: (i) quy định cụ thể v�? việc cấp giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất cho những ngư�?i đang sử dụng
đất mà còn thiếu các thủ tục pháp lý v�? quy�?n sử dụng đất hoặc pháp luật chưa có quy định cụ thể; (ii) quy
định cụ thể để giải quyết việc bồi thư�?ng cho những ngư�?i đang sử dụng đất mà không có giấy t�? pháp lý
v�? đất đai; (iii) quy định cụ thể v�? quy�?n và nghĩa vụ của doanh nghiệp sử dụng đất trong trư�?ng hợp có sự
tham gia vốn của Nhà nước, vốn đầu tư nước ngoài; (iv) tạo cơ chế để những ngư�?i bị thu hồi đất có thể tự
đưa doanh nghiệp của mình vào thực hiện dự án trên đất bị thu hồi; (v) tăng thêm ti�?n bồi thư�?ng cho đất
nông nghiệp là vư�?n gắn với nhà ở, đất nông nghiệp trong khu dân cư và tiếp giáp với khu dân cư; (vi) hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp mà không
được Nhà nước bồi thư�?ng bằng đất nông nghiệp tương ứng, mà không muốn nhận đất làm mặt bằng kinh
doanh dịch vụ phi nông nghiệp thì được nhận bồi thư�?ng bằng đất ở; (vii) quy định cụ thể v�? trình tự, thủ
tục thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho tăng tính công khai, minh bạch và bảo đảm quy�?n lợi cho
ngư�?i bị thu hồi đất.

•   Nghị định số 123/2007/N�?-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Nghị định số
    188/2004/N�?-CP ngày 16/11/2004 v�? phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Nghị định này bổ sung 2 phương pháp xác định giá đất để tách giá đất ra kh�?i giá bất động sản bao gồm
cả tài sản đã đầu tư trên đất và xác định giá đất trong trư�?ng hợp có lợi thế v�? hạ tầng đã đầu tư trong khu
vực. Sau đó, Nghị định đi�?u chỉnh lại khung giá đất của cả nước cho phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng tại
th�?i điểm năm 2007.

•   Nghị định 69/2009/N�?-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung v�? quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu
    hồi đất, bồ thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư.

Nghị định này có 3 Chương với 41 đi�?u, bao gồm những quy định mới nhất v�? cơ chế thu hồi đất đai bắt
buộc. Nghị định tập trung vào các nội dung chính như sau:

    >   �?i�?u chỉnh lại hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp trên nguyên tắc mỗi cấp (cả nước, tỉnh,
        huyện, xã) chỉ tập trung vào tính toán quy hoạch cho một số loại đất nhất định, không xem xét việc
        quy hoạch đối với tất cả m�?i loại đất.
    >   Ti�?n thuê đất đối với đất được Nhà nước cho thuê phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng.
    >   Cải thiện giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ và vị trí khu vực tái định cư cho những ngư�?i bị Nhà nước thu
        hồi đất.
    >   �?i�?u chỉnh lại trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và bồi thư�?ng, hỗ trợ,
        tái định cư theo xu hướng cải cách thủ tục hành chính.
    >   Quy định thêm một số đi�?u v�? hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất, cấp giấy chứng nhận
        quy�?n sử dụng đất và quy�?n sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn li�?n với đất, sử dụng đất để xây
        dựng các công trình ngầm và trình tự, thủ tục gia hạn quy�?n sử dụng đất đối với các loại đất.

3. Các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

Chính phủ đã quy định tại Nghị định số 181/N�?-CP v�? thi hành Luật �?ất đai là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
phải ban hành các văn bản để cụ thể hóa việc triển khai pháp luật v�? đất đai ở địa phương bao gồm:




                                                                                                          65
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•    Bảng giá các loại đất tại địa phương phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng (ban hành hàng năm và công
     bố vào ngày 01 tháng 01 mỗi năm).
•    Quy định cụ thể v�? việc cấp giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất.
•    Quy định v�? hạn mức Nhà nước giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
•    Quy định v�? hạn mức công nhận đất ở đối với ngư�?i đang sử dụng đất ở gắn với vư�?n, ao.
•    Quy định cụ thể v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
•    Quy định cụ thể v�? trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý đất đai.

�?ến hết năm 2006, các tỉnh đã ban hành đầy đủ Bảng giá các loại đất tại địa phương và ban hành Quyết
định cụ thể v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; và mới có một nửa số tỉnh ban hành
đủ 4 loại văn bản còn lại.

�?ến đầu năm 2008, việc ban hành thêm một số nghị định của Chính phủ đã giúp cho tất cả các tỉnh ban hành
được đầy đủ 6 loại văn bản nói trên.




66
                         Báo 22
                         Part cáo


Study on
Land Valuation Mechanisms for
Compensation, Support and
Resettlement in Vietnam
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




Tóm TắT




�?ặt vấn đ�?

Tiếp theo nghiên cứu “Hoàn thiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt
Nam�?, năm 2009 - 2011 Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam tiếp tục thực hiện hai nghiên cứu tiếp theo mang
tên “Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng giải phóng mặt bằng tại Việt Nam�? và
“Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất tại Việt Nam�?. Báo cáo này trình bày các kết quả và khuyến nghị đ�? xuất của nghiên cứu thứ nhất.
Nghiên cứu nhằm trợ giúp cho Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng, Tổng cục Quản lý đất đai trong quá trình xây
dựng Luật �?ất đai mới vào năm 2011 và 2012 để trình Quốc hội xem xét để thông qua vào năm 2013. Phạm
vi nghiên cứu của Báo cáo này là hệ thống pháp luật của Việt Nam v�? cơ chế định giá đất phục vụ tính toán
giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất, quá trình khảo sát thực tế được xác
định tập trung vào các khu vực đô thị mà đất đai có giá trị cao và khu vực có nhi�?u nhóm dân tộc thiểu số
đang phát triển hạ tầng công cộng. Nghiên cứu này được thực hiện dựa trên ba phương pháp chủ yếu bao
gồm: (i) phân tích hệ thống pháp luật hiện hành ở Việt Nam v�? định giá đất phục vụ tính toán giá trị bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho những ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất để từ đó tìm ra những khoảng trống
pháp luật, những khoảng chồng chéo, những quy định không hợp lý; (ii) phân tích kết quả khảo sát thực tế
trong nước v�? ý kiến của những ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất và kinh nghiệm giải quyết việc định giá đất
phục vụ tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương; (iii) phân tích kinh nghiệm
quốc tế v�? giải quyết vấn đ�? định giá đất ở một số nước và vùng lãnh thổ điển hình mà Việt Nam có thể áp
dụng. Trên cơ sở những phân tích này, báo cáo đưa ra kiến nghị những giải pháp phù hợp cho việc hoàn
thiện cơ chế định giá đất phục vụ tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam.

Phân tích hệ thống pháp luật hiện hành

Trong hệ thống pháp luật cũng như triển khai thực tế hiện nay, hệ thống tài chính đất đai vẫn chưa được vận
hành phù hợp với cơ chế thị trư�?ng. �?iểm yếu nhất là vẫn chưa có cơ chế hợp lý để xác định giá đất phù
hợp với giá thị trư�?ng, chưa có tiêu chuẩn khách quan để định được giá đất mà cơ quan nhà nước chấp nhận
được và ngư�?i bị thu hồi đất cũng chấp nhận được. Do cách tiếp cận khác nhau đến vấn đ�? định giá đất nên
đang tồn tại một thực tế là quá trình thu hồi đất, thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i bị thu
hồi đất chiếm một th�?i gian dài đáng kể, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển. Tiếp theo đó là quá trình
giải quyết khiếu nại hành chính v�? giá đất với khối lượng đơn thư quá lớn. Tình trạng này gây ra những hậu
quả xấu cả v�? mặt kinh tế lẫn v�? mặt xã hội, cụ thể bao gồm:

•    Tiến độ triển khai các dự án đầu tư chậm làm giảm tốc độ phát triển kinh tế và sức tăng trưởng kinh tế
     đất nước, gây thiệt hại v�? nguồn thu từ thuế cho ngân sách nhà nước.
•    Các dự án đầu tư hạ tầng rơi vào tình trạng phải chi phí quá lớn (chi phí bồi thư�?ng nhi�?u khi gấp bốn




68
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


    đến năm lần chi phí xây dựng ở các đô thị lớn), tiến độ triển khai quá chậm, không đáp ứng được nhu
    cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và của các địa phương.
•   Các địa phương phải đối mặt với tình trạng khiếu kiện kéo dài của ngư�?i bị thu hồi đất, giải quyết rất
    khó khăn, gây tình trạng thiếu ổn định v�? xã hội.
•   Các nhà đầu tư không thể giải ngân đúng tiến độ dự án đầu tư làm chậm khả năng sinh lợi của dự án,
    gây thiệt hại v�? lợi nhuận đầu tư đối với nhà đầu tư.
•   Tình trạng giải phóng mặt bằng phức tạp, kéo dài làm giảm tính hấp dẫn của môi trư�?ng đầu tư vào
    Việt Nam.

�?ể giải quyết những khó khăn này, không thể không nhìn thẳng vào mối quan hệ v�? giá trị đất đai giữa
ngư�?i bị thu hồi đất, ngư�?i được giao đất và Nhà nước trên cơ sở xác định đúng giá trị đất đai phù hợp với
quy luật của thị trư�?ng. Tất cả m�?i cơ chế bồi thư�?ng bằng ti�?n, bồi thư�?ng bằng đất hay các hình thức bồi
thư�?ng khác chỉ có thể được giải quyết th�?a đáng khi giá đất được xác định cụ thể với phần giá trị tăng
thêm do phần đầu tư của chủ sử dụng đất mang lại và phần đầu tư của ngư�?i khác (Nhà nước, cộng đồng
hoặc nhà đầu tư khác) mang lại. �?ây cũng chính là đi�?u kiện để giải quyết hợp lý bài toán phân chia lợi ích
giữa ngư�?i bị thu hồi đất, nhà đầu tư và Nhà nước trong quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển.

Luật �?ất đai đầu tiên đã được Quốc hội khóa VIII của Việt Nam thông qua ngày 29/12/1987 (có hiệu lực
thi hành từ 01/01/1988) và luôn được đổi mới, cập nhật nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai trên thực tế.
Luật �?ất đai hiện hành được thông qua năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ 01/07/2004 nhằm đáp ứng yêu
cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.

Theo quy định của Luật �?ất đai 2003, phương pháp xác định giá đất để tính giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
định cư là theo giá do Nhà nước quy định, trên nguyên tắc phải phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng. Trách
nhiệm xác định giá đất do Nhà nước quy định bao gồm: (i) Chính phủ quy định phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng th�?i gian và giải quyết việc đi�?u chỉnh chênh lệch
giá đất li�?n k�? giữa các địa phương cấp tỉnh; (ii) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa
phương (phù hợp với khung giá các loại đất theo quy định của Chính phủ) và trình Hội đồng nhân dân
cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định, sau khi ban hành quyết định phải công bố công khai vào ngày
01 tháng 01 hàng năm.

Giá đất trên thị trư�?ng được định nghĩa là “giá chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất thực tế trên thị trư�?ng
trong đi�?u kiện bình thư�?ng tại một th�?i điểm xác định là số ti�?n Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích
đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã
hoàn thành, mang tính phổ biến giữa ngư�?i chuyển nhượng và ngư�?i nhận chuyển nhượng trong đi�?u kiện
thương mại bình thư�?ng, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý,
như đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong
tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trư�?ng hợp khác do Bộ Tài
chính quy định�?.

Trên thực tế, bảng giá đất do các địa phương quy định luôn thấp hơn nhi�?u so với giá đất trên thị trư�?ng.
Năm 2006, Chính phủ đã có quy định tại Nghị định số 17/2006/N�?-CP là giá đất để tính bồi thư�?ng, hỗ
trợ, tái định cư phải được xác định cho phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng.

Dịch vụ định giá đất trên thị trư�?ng đã được pháp luật cho phép nhưng kết quả định giá đất vẫn chỉ được
coi như một số liệu tham khảo. Cho đến nay, vẫn chưa có quy định của pháp luật v�? cơ chế bắt buộc sử
dụng dịch vụ định giá đất để đ�? xuất giá đất hợp lý trong quy trình xác định giá đất phục vụ xác định giá trị
bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trong quy trình hiện tại, giá đất do Tổ chức thực
hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư đ�? xuất. Việc thẩm định giá đất đã đ�? xuất cũng do Cơ quan tài nguyên
và môi trư�?ng phối hợp với các cơ quan khác của Ủy ban nhân dân thực hiện. Pháp luật cũng chưa có quy


                                                                                                          69
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


định cụ thể v�? cơ chế phải thành lập hội đồng định giá với các thành viên có chất lượng chuyên môn cao từ
nhi�?u khu vực hoạt động khác nhau.Vấn đ�? tiếp tục còn tồn tại là Chính phủ vẫn chưa có quy định cụ thể
v�? một trình tự, thủ tục xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng. Tại các địa phương cấp tỉnh,
chỉ có thành phố Hồ Chí Minh đã có quy định sử dụng các tổ chức định giá đất của Nhà nước để định giá
đất phục vụ tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư trước khi các cơ quan nhà nước tiến hành thẩm
định và phê duyệt.

Ngoài ra, hệ thống quản lý nhà nước v�? định giá đất cũng đang có sự chồng chéo giữa Bộ Tài chính, Bộ
Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng. Hơn nữa, hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật định giá đất, cơ sở dữ
liệu giá đất, số lượng và chất lượng các định giá viên cũng chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế.

Phân tích kinh nghiệm quốc tế

Báo cáo đã nghiên cứu và phân tích kinh nghiệm của Australia, �?ài Loan (Trung Quốc), một số nước xã
hội chủ nghĩa cũ ở �?ông Âu và Thái Lan trong việc xây dựng hệ thống định giá đất phục vụ tính toán giá
trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Từ các kinh nghiệm này, có thể rút ra một số kết luận v�? khả năng ứng
dụng vào Việt Nam, cụ thể bao gồm:

•    Sự tham gia của dịch vụ định giá đất vào quá trình tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư làm
     tăng tính khách quan trong xác định giá đất.
•    Thẩm quy�?n phán quyết cuối cùng v�? giá đất cần giao cho một tổ chức không thuộc bộ máy hành chính.
•    Song song với quá trình hoàn chỉnh v�? khung pháp lý và cơ chế triển khai, cần thực hiện quá trình nâng
     cao chất lượng dịch vụ định giá đất và nâng cao nhận thức cộng đồng v�? định giá đất.
•    Hiệp hội định giá có vai trò rất quan tr�?ng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quy�?n quyết định
     giá đất và giải quyết v�? tranh chấp giá đất để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư; đồng th�?i Hiệp hội
     cũng đóng vai trò chủ yếu trong phát triển ngh�? nghiệp, thống nhất hạ tầng thông tin phục vụ định giá,
     đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ định giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất tiêu chuẩn kỹ thuật định
     giá quốc tế.
•    Trình độ cao và đạo đức ngh�? nghiệp của định giá viên đóng vai trò quan tr�?ng trong quá trình phát
     triển dịch vụ định giá.

Kết quả nghiên cứu điểm v�? hiệu quả kinh tế, xã hội của việc bồi thư�?ng theo giá thị trư�?ng

Trong th�?i gian từ tháng 3 tới tháng 5 năm 2010, Viện Xã hội h�?c (thuộc Viện Khoa h�?c Xã hội Việt Nam)
đã thực hiện một nghiên cứu điểm v�? hiệu quả kinh tế, xã hội của việc bồi thư�?ng theo giá đất thị trư�?ng
tại 3 địa phương cấp tỉnh. Các địa phương được lựa ch�?n là Bắc Ninh, thành phố Hồ Chí Minh và �?ắc Lắc.
Tại mỗi địa phương cấp tỉnh, lựa ch�?n từ 1 tới 2 quận/huyện, tại mỗi địa phương quận/huyện ch�?n từ 1 tới
4 phư�?ng/xã để nghiên cứu.

Việc nghiên cứu được tiến hành theo 2 hình thức: (i) đi�?u tra xã hội h�?c theo mẫu đi�?u tra in sẵn với 600
ngư�?i bị thu hồi đất tham gia (cần lưu ý là trong số sáu dự án sử dụng nguồn vốn Chính phủ được lựa ch�?n,
thành phố Hồ Chí Minh có số hộ gia đình bị ảnh hưởng lớn nhất, nhưng tại th�?i điểm thực hiện đi�?u tra,
mới chỉ có hai trong bốn quận/huyện hoàn thành việc chi trả đ�?n bù. Ngoài ra, nhi�?u hộ đã di d�?i kh�?i khu
vực dự án mà không để lại địa chỉ mới, do vậy mẫu đi�?u tra không bao gồm những hộ này. Thực tế này đã
hạn chế tính hợp lệ của kết quả đi�?u tra); và (ii) ph�?ng vấn sâu hoặc thảo luận nhóm để lấy ý kiến theo chủ
đ�? với 32 cán bộ quản lý từ cấp xã tới cấp tỉnh tham gia. Nghiên cứu đi�?u tra này nhằm đáp ứng cho việc:
(i) đánh giá mức độ hài lòng v�? giá đất áp dụng trong tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư; (ii)
đánh giá mức độ hài lòng v�? cách thực hiện việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư; (iii) đánh giá
v�? cơ chế xác định giá đất hiện nay tại địa phương; và (iv) đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của việc định
giá đất phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng.


70
          B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


Kết quả đi�?u tra đã thu được các kết luận sau đây:

•         V�? khả năng sử dụng số ti�?n bồi thư�?ng, hỗ trợ để mua một thửa đất tương tự tại cùng th�?i điểm:

    Stt     Hạng mục                       Thiếu nhi�?u         Thiếu một chút      Vừa đủ              Không biết
    1       �?ất ở                             80%                   13%              1%                   6%
    2       �?ất nông nghiệp                   82%                   12%              0%                   6%


•         V�? mức độ hài lòng của ngư�?i bị thu hồi đất:

                                                      Rất                  chấp
                                                                Không                        Rất hài       Không
    Stt                 Hạng mục                     không                 nhận   Hài lòng
                                                                hài lòng                      lòng          biết
                                                    hài lòng               được
    1      Giá đất                                   29%          52%      14%     2,5%       0,5%           2%
    2      Giá bồi thư�?ng nhà và tài sản             25%          42%      29%      4%         0%            0%
    3      Hỗ trợ ổn định cuộc sống                  22%          53%      20%      5%         0%            0%
    4      Hỗ trợ khôi phục sinh kế                  25%          55%      16%      4%         0%            0%
    5      Nơi tái định cư                           16%          41%      20%     23%         0%            0%
    6      Quá trình kiểm đếm tài sản                    6%       16%      47%     31%         0%            0%
    7      Quy trình chi trả bồi thư�?ng              14%          29%      33%     24%         0%            0%
    8      Phối hợp thực hiện giữa các cơ quan       11%          37%      41%      11%        0%            0%
    9      Quá trình giám sát thực hiện              14%          37%      41%      8%         0%            0%
    10     Phổ biến thông tin và tham vấn                7%       26%      44%      23%        0%            0%
    11     Quá trình thực hiện bồi thư�?ng            17%          50%      27%     5,3%       0,3%          0,4%


•         V�? hiệu quả kinh tế - xã hội của việc tính bồi thư�?ng, hỗ trợ theo giá đất phù hợp giá thị trư�?ng:

Việc bồi thư�?ng không theo giá đất phù hợp thị trư�?ng thư�?ng phát sinh khiếu nại v�? giá đất và các vấn
đ�? có liên quan làm cho quá trình thực hiện bị chậm lại nhi�?u năm. Theo số liệu khảo sát giá đất ở các đô
thị, khi dự án thực hiện làm giá đất tăng lên rất đáng kể. Theo số liệu khảo sát trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh, khi các dự án xây dựng hạ tầng đô thị hoàn thành thì giá đất tăng trung bình khoảng gấp đôi.
�?ối với 1km đư�?ng có độ rộng 20m bị chậm 2 năm làm cho giá bồi thư�?ng phải tăng thêm tới khoảng
100 tỷ đồng.

Hiệu quả kinh tế chủ yếu của các dự án đầu tư khi thực hiện nhanh khâu giải phóng mặt bằng có ý nghĩa
lớn đối với các nhà đầu tư. Khi nhà đầu tư đã sử dụng một phần kinh phí để thực hiện một phần dự án mà
phần còn lại phải ngừng thi công để ch�? đợi giải phóng mặt bằng thì nhà đầu tư bị thiệt do phải trả lãi ngân
hàng đối với phần vốn đã đầu tư, phải chịu phạt hợp đồng với các nhà thầu thi công, với các nhà thầu giám
sát thi công, mất cơ hội kinh doanh đã xác định theo dự án đầu tư.

Việc bồi thư�?ng tính theo giá đất không phù hợp thị trư�?ng là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khiếu
kiện dài ngày của ngư�?i bị thu hồi đất. Khối lượng khiếu kiện nhi�?u làm tăng chi phí của Nhà nước cho việc
giải quyết khiếu nại, tố cáo. Theo kết quả khảo sát ý kiến của ngư�?i dân, rất nhi�?u ngư�?i bị thu hồi đất ng�?
ý là mất mát lòng tin với lãnh đạo địa phương các cấp. Tình trạng ngư�?i có khiếu nại đứng ch�? đợi ở cửa
các cơ quan giải quyết khiếu nại luôn tạo ra hình ảnh không hay v�? mối quan hệ giữa ngư�?i dân với chính
quy�?n. Nhi�?u ý kiến ngư�?i bị thu hồi đất cũng rất lo ngại khi ngh�? nghiệp cũ không còn, nhà ở bị thu hồi



                                                                                                                    71
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


nhưng chưa đủ ti�?n để mua chỗ ở mới trong khu tái định cư. Lúc đó, m�?i hoạt động của gia đình bị ngừng
lại, ngư�?i lớn không đi làm và trẻ con cũng không đủ đi�?u kiện đi h�?c. Khi cả một cộng đồng rơi vào hoàn
cảnh này thì sinh kế của cả một khu dân cư sẽ trở thành vấn đ�? xã hội đáng quan tâm.

�?ồng th�?i, các dữ liệu v�? đ�?n bù đất trong một số dự án khác tại thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ ra rằng giá
đ�?n bù đất dựa trên giá thị trư�?ng do tư vấn định giá độc lập cung cấp được phần lớn ngư�?i dân chấp nhận.
Phương thức tiếp cận đ�?n bù này đã giúp đẩy nhanh tốc độ đ�?n bù và tái định cư một cách đáng kể do phần
lớn ngư�?i dân bị ảnh hưởng chấp nhận mức đ�?n bù nhanh chóng và lựa ch�?n tự sắp xếp tái định cư do h�?
có thể tự do mua nhà trên thị trư�?ng. Phương thức tiếp cận này cũng giúp giảm đáng kể số lượng khiếu nại
của ngư�?i dân bị ảnh hưởng và làm cho đ�?n bù và tái định cư hiệu quả hơn rõ rệt.

�?�? xuất v�? hoàn chỉnh quy định của pháp luật v�? định giá đất áp dụng cho bồi thư�?ng, hỗ trợ,
tái định cư

a. �?ổi mới quy định v�? phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trư�?ng:

Như ở hầu hết các nước, pháp luật có quy định giao cho Hiệp hội định giá quy định tiêu chuẩn kỹ thuật
định giá, bao gồm cả phương pháp định giá sao cho phù hợp chuẩn quốc tế hoặc chuẩn khu vực. Giải pháp
đối với Việt Nam là:

(1) Trong th�?i gian chưa sửa đổi, bổ sung được Luật �?ất đai, thẩm quy�?n quy định v�? phương pháp định
    giá đất vẫn thuộc Chính phủ, nhưng Chính phủ có thể quy định v�? quy trình thực hiện thẩm quy�?n này
    dựa trên nguyên tắc giao cho Hiệp hội định giá nghiên cứu đ�? xuất phương pháp định giá hợp chuẩn
    quốc tế và giao cho Bộ Tài chính thẩm định trình Chính phủ quyết định;
(2) Khi đủ đi�?u kiện sửa đổi, bổ sung Luật �?ất đai, việc sửa đổi, bổ sung cần thực hiện theo hướng giao
    cho Hiệp hội định giá quy định v�? tiêu chuẩn định giá, bao gồm cả phương pháp định giá.

b. Hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất:

Hiện nay, cơ quan có thẩm quy�?n ban hành các quyết định cuối cùng v�? giá đất áp dụng cho tính toán bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, kể cả trư�?ng hợp có tranh chấp hoặc khiếu nại v�?
giá đất. �?ây là một cơ chế không tạo được tính hợp lý, trung lập và công bằng trong định giá đất, các cơ
quan hành chính thư�?ng nghiêng v�? quy�?n lợi của Nhà nước hơn là nghiêng v�? quy�?n lợi của ngư�?i bị thu
hồi đất. Giải pháp đối với Việt Nam là:

(1) Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp quốc gia (g�?i là Hội
    đồng định giá bất động sản quốc gia) và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng định
    giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh (g�?i là Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh).
(2) Hội đồng định giá có Chủ tịch, một số Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký và các Ủy viên hội đồng, trong đó
    các Ủy viên được lựa ch�?n từ các nhà quản lý, nhà khoa h�?c, định giá viên, nhà đầu tư, v.v. có trình
    độ cao. Chủ tịch Hội đồng định giá bất động sản quốc gia là Thứ trưởng của Bộ có chức năng quản
    lý v�? giá đất, giá bất động sản; Chủ tịch Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh là một Phó Chủ tịch
    Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
(3) Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh có thẩm quy�?n ban hành quyết định v�? giá đất đai,
    bất động sản và ban hành quyết định giải quyết lần đầu đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản,
    quyết định cấp chứng chỉ hành ngh�? cho định giá viên v�? đất đai, bất động sản mới đăng ký hành ngh�?.
(4) Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp quốc gia có thẩm quy�?n ban hành quyết định giải quyết
    lần cuối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản, quyết định cấp chứng chỉ hành ngh�? cho định giá
    viên bậc cao v�? đất đai, bất động sản.




72
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


(5) Trong th�?i gian chưa bổ sung, sửa đổi được Luật �?ất đai, các Hội đồng định giá đất đai và bất động
    sản vẫn được thành lập như một hội đồng tư vấn cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thẩm quy�?n quyết định
    giá đất vẫn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chính phủ ban hành một nghị định quy định v�? mối quan
    hệ làm việc giữa Hội đồng định giá đất đai và bất động sản với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để ý kiến tư
    vấn của Hội đồng có giá trị trong quyết định v�? giá đất của Ủy ban nhân dân. Mối quan hệ này được
    xác lập trên nguyên tắc phải làm rõ luận cứ khi ý kiến quyết định của Ủy ban nhân dân khác với ý kiến
    tư vấn của Hội đồng.

c. Bổ sung quy định v�? trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất, quyết định v�? giá đất phục vụ tính bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư:

(1) Quy định áp dụng cơ chế bắt buộc v�? việc giao cho một tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất thực hiện
    việc định giá đất phục vụ tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư; tổ chức định giá được lựa ch�?n trên cơ
    sở sự đồng thuận giữa ngư�?i bị thu hồi đất và tổ chức thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
(2) Cần bổ sung các hình thức gặp gỡ, thảo luận trực tiếp v�? giá đất và phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
    định cư giữa những ngư�?i bị thu hồi đất và tổ chức được giao thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
    cư; ngư�?i bị thu hồi đất được phép sử dụng dịch vụ trợ giúp pháp lý của các văn phòng luật sư hoặc
    công ty luật và ngư�?i bị thu hồi đất được quy�?n thuê luật sư đại diện cho mình trong m�?i việc có liên
    quan đến quá trình thực hiện thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
(3) Quyết định giá đất áp dụng cho tính giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư hiện nay thuộc thẩm quy�?n
    của cơ quan hành chính; cần sửa đổi lại là quyết định giá đất áp dụng cho tính giá trị bồi thư�?ng, hỗ
    trợ, tái định cư thuộc thẩm quy�?n của Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh, khi có khiếu nại v�? giá
    đất do Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh quyết định thì Hội đồng định giá bất động sản quốc
    gia có trách nhiệm giải quyết.
(4) Pháp luật hiện hành cho phép có thể giao nhiệm vụ thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho Tổ
    chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh hoặc Hội đồng bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện; cần thống
    nhất chỉ giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho tất cả
    các trư�?ng hợp.
(5) Việc giải quyết khiếu nại của ngư�?i bị thu hồi đất v�? giá đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi
    đất, phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cần được tách thành 2 trư�?ng hợp:

    •   M�?i khiếu nại v�? giá đất (Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh quyết định) do Hội đồng định
        giá bất động sản quốc gia giải quyết;
    •   M�?i khiếu nại v�? quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
        định cư được giải quyết theo quy định của pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo.

d. Xây dựng nội dung văn bản pháp luật quy định v�? trình tự, thủ tục thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, xác định giá đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư:

Những giải pháp đ�? xuất ở trên cần được xây dựng thành một văn bản pháp luật quy định v�? trình tự, thủ
tục thực hiện quá trình thu hồi đất bắt buộc gắn với quá trình xác định giá đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ
trợ, tái định cư. Văn bản này tập trung vào việc hoàn chỉnh 3 nội dung chủ yếu dưới đây:

(1) Lấy ý kiến những ngư�?i bị thu hồi đất
(2) Thực hiện định giá đất và lập phương án tổng thể v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
(3) Quyết định v�? giá đất áp dụng để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư




                                                                                                          73
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Kết luận

Báo cáo đã cho thấy giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư xác định trên cơ sở giá đất phù hợp thị trư�?ng là
việc cần phải làm, tạo hiệu quả cao cả v�? kinh tế và xã hội. �?ể thực hiện được việc này cần phải phát triển
dịch vụ định giá đất và hoàn chỉnh những quy định của pháp luật v�? hoạt động cung cấp dịch vụ định giá
đất.

Trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm nước ngoài v�? định giá đất theo thị trư�?ng và nghiên cứu xã hội h�?c v�?
ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất trong nước, Báo cáo đã đ�? xuất những việc cần làm để hoàn chỉnh và vận
hành cơ chế định giá đất theo thị trư�?ng để áp dụng cho việc tính toán bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.

Báo cáo này đã kiến nghị một dự thảo sơ bộ các đi�?u chủ yếu của văn bản quy phạm pháp luật quy định v�?
cơ chế định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Báo cáo cũng kèm theo một Phụ lục hướng dẫn
kỹ thuật v�? định giá đất đai và tài sản gắn li�?n với đất.




74
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam




1. GiỚi THiỆU cHUnG




Năm 2008 - 2009, Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam đã tổ chức thực hiện một nghiên cứu chính sách mang
tên “�?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở
Việt Nam�? (Policy note on improving land acquisition and voluntary land conversion in Vietnam) nhằm
trợ giúp quá trình hoàn chỉnh hệ thống pháp luật v�? đất đai của Việt Nam. Kết quả của nghiên cứu này đã
chỉ ra nhi�?u vấn đ�? cần nghiên cứu chi tiết hơn để có những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện cơ chế Nhà
nước thu hồi đất của ngư�?i đang sử dụng để giao cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư. Hai trong
số các vấn đ�? bức xúc nhất được lựa ch�?n để nghiên cứu tiếp theo là cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi
thư�?ng, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam và cơ chế giải quyết khiếu nại liên quan đến quá trình
này. Giải quyết vấn đ�? bức xúc thứ nhất chính là mục tiêu chính của nghiên cứu này. Việc xác định giá đất
để tính giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là một vấn đ�? rất phức tạp, không chỉ phụ thuộc vào giá trị
kinh tế của đất đai mà còn phụ thuộc các đặc trưng xã hội, nhân văn, văn hóa của đất nước, dân tộc và con
ngư�?i. �?ây là một trong những mắt xích quan tr�?ng của quá trình chuyển dịch đất đai để thực hiện công
nghiệp hóa đất nước.

Báo cáo này có mục tiêu chính là trợ giúp các cơ quan quản lý đất đai ở Việt Nam hoàn chỉnh hệ thống
pháp luật v�? định giá đất phục vụ tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Phạm vi nghiên cứu của Báo cáo này là hệ thống pháp luật của Việt Nam v�? cơ chế định giá đất phục vụ
tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất, quá trình khảo sát thực
tế được xác định tập trung vào các khu vực đô thị mà đất đai có giá trị cao và khu vực có nhi�?u nhóm dân
tộc thiểu số đang phát triển hạ tầng công cộng. Nghiên cứu này được thực hiện dựa trên ba phương pháp
chủ yếu bao gồm:

•   Phân tích hệ thống pháp luật hiện hành ở Việt Nam để từ đó tìm ra những khoảng trống pháp luật,
    những khoảng chồng chéo, những quy định không hợp lý;
•   Phân tích kết quả khảo sát thực tế trong nước v�? ý kiến của những ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất và
    kinh nghiệm giải quyết việc định giá đất phục vụ tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư ở một
    số địa phương;
•   Phân tích kinh nghiệm quốc tế v�? giải quyết vấn đ�? định giá đất ở một số nước và vùng lãnh thổ điển
    hình mà Việt Nam có thể áp dụng. Trên cơ sở những phân tích này, Báo cáo đưa ra kiến nghị v�? những
    giải pháp phù hợp cho việc hoàn thiện cơ chế định giá đất phục vụ tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ,
    tái định cư ở Việt Nam.

Nhà nước Việt Nam thực hiện quá trình đổi mới vào năm 1986 dựa trên nguyên tắc vận hành n�?n kinh tế
thị trư�?ng có sự quản lý của Nhà nước. Luật �?ất đai đầu tiên của Việt Nam được Quốc hội phê chuẩn vào
cuối năm 1987, đến nay đã ban hành luật đất đai mới 2 lần và sửa đổi, bổ sung 2 lần. Trong quá trình từ năm
1988 đến nay, cơ chế chuyển dịch đất đai, quy�?n của ngư�?i sử dụng đất tham gia thị trư�?ng quy�?n sử dụng
đất, quản lý giá đất và việc giải quyết bồi thư�?ng cho ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất đã được đi�?u chỉnh



                                                                                                          75
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


từng bước cho phù hợp hơn với cơ chế thị trư�?ng. Bảng dưới đây sẽ mô tả bức tranh chung v�? quá trình
đổi mới chính sách v�? tài chính đất đai kể từ khi Luật �?ất đai đầu tiên của Việt Nam có hiệu lực thi hành.


               Biện pháp chuyển       Quy�?n của ngư�?i sử dụng         cơ chế quản lý      Giải quyết bồi thư�?ng
Giai đoạn
               dịch đất đai           đất tham gia thị trư�?ng         giá đất             cho ngư�?i bị thu hồi đất
01/01/1988     Nhà nước giao đất      Không có các quy�?n được      �?ất không có           Ngư�?i bị Nhà nước thu
               cho ngư�?i có nhu       tham gia thị trư�?ng quy�?n sử giá trị và không       hồi đất được giao đất
14/10/1993
               cầu và thu hồi đất     dụng đất                     có giá trên thị        khác nếu có nhu cầu sử
               của ngư�?i không                                     trư�?ng                 dụng đất
               còn nhu cầu
15/10/1993     Nhà nước giao đất      Hộ gia đình, cá nhân được       �?ất có giá và       Ngư�?i bị Nhà nước thu
               cho ngư�?i có nhu       thực hiện quy�?n chuyển đổi,     giá đất do Nhà      hồi đất được giao đất
31/12/1998
               cầu và thu hồi đất     chuyển nhượng, thừa kế, cho     nước quy định       khác cùng loại hoặc được
               để thực hiện các dự    thuê và thế chấp                (thư�?ng chỉ bằng    bồi thư�?ng theo giá đất
               án đầu tư                                              khoảng 10%-         do Nhà nước quy định
                                                                      20% giá đất trên
                                                                      thị trư�?ng)

01/01/1999     Nhà nước giao đất      Hộ gia đình, cá nhân được       �?ất có giá và giá   Ngư�?i bị Nhà nước thu
               cho ngư�?i có nhu       thực hiện quy�?n chuyển          đất do Nhà nước     hồi đất được bồi thư�?ng
31/06/2004
               cầu và thu hồi đất     đổi, chuyển nhượng, thừa        quy định (được      bằng đất khác cùng loại
               để thực hiện các dự    kế, cho thuê và thế chấp;       đi�?u chỉnh cao      hoặc được bồi thư�?ng
               án đầu tư              tổ chức kinh tế được Nhà        hơn trước đó)       bằng ti�?n tính theo giá
                                      nước giao đất (hạn chế trong                        đất do Nhà nước quy
                                      một số trư�?ng hợp) hoặc                             định nhân với hệ số K
                                      cho thuê đất trả ti�?n một lần                       cho phù hợp hơn với giá
                                      cho cả th�?i gian thuê được                          đất trên thị trư�?ng
                                      thực hiện các quy�?n chuyển
                                      nhượng, cho thuê, thế chấp
                                      và góp vốn

01/07/2004     Nhà nước giao đất      Hộ gia đình, cá nhân được       �?ất có giá, giá     Ngư�?i bị Nhà nước thu
               cho ngư�?i có nhu       thực hiện quy�?n chuyển đổi,     đất do Nhà nước     hồi đất được bồi thư�?ng
Hiện nay
               cầu theo quyết định    chuyển nhượng, tặng cho,        quy định phải       bằng đất khác hoặc được
               hành chính hoặc        thừa kế, cho thuê, thế chấp,    phù hợp với         bồi thư�?ng bằng ti�?n theo
               theo cơ chế đấu giá    bảo lãnh và góp vốn; tổ chức    giá đất trên thị    giá đất phù hợp với giá
               đất, đấu thầu dự       kinh tế trong nước được Nhà     trư�?ng              đất trên thị trư�?ng.
               án có sử dụng đất;     nước giao đất hoặc tổ chức
               Nhà nước hạn chế       kinh tế nước ngoài được Nhà
               áp dụng cơ chế thu     nước cho thuê đất trả ti�?n
               hồi đất trong một số   một lần cho cả th�?i gian thuê
               loại dự án đầu tư,     được thực hiện quy�?n chuyển
               các dự án khác phải    nhượng, cho thuê, cho thuê
               thực hiện theo cơ      lại trong khu công nghiệp,
               chế chuyển dịch đất    tặng cho theo pháp luật, thế
               đai tự nguyện          chấp, bảo lãnh và góp vốn




76
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


Như vậy, hệ thống pháp luật đất đai hiện hành đã có được một số quy định mang tính nguyên tắc phù hợp
với chuẩn mực quốc tế v�? quản lý giá đất và xác định giá đất theo thị trư�?ng để tính bồi thư�?ng cho ngư�?i
bị Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế thi hành pháp luật, đang còn tồn tại rất nhi�?u bức xúc trong xác định
giá đất phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng để tính bồi thư�?ng hợp lý cho ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất.
Vấn đ�? chính còn tồn tại hiện nay là:

•   Chưa có quy định cụ thể v�? trình tự, thủ tục xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng, Nghị
    định số 69/2009/N�?-CP mới được ban hành cũng chưa có quy định v�? cơ chế định giá đất theo giá thị
    trư�?ng;
•   Pháp luật chưa được thực thi đầy đủ trên thực tế ở các địa phương. �?ó là những nguyên nhân chính
    gây nên tình trạng thực hiện bồi thư�?ng giải phóng mặt bằng kéo dài, làm tổn hại v�? kinh tế trong quá
    trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trư�?ng đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu
    kiện của dân v�? giá đất.

Do chưa có quy định cụ thể v�? quy trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải
quyết khác nhau, đại đa số trư�?ng hợp đ�?u có biểu hiện nặng v�? áp đặt giá đất theo quyết định hành chính,
thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trư�?ng. Tại hầu hết các dự án đ�?u chưa đạt được tính
đồng thuận của những ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất v�? giá đất áp dụng để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
cư. Như vậy, việc tìm kiếm giải pháp phù hợp để xác định giá đất trên thị trư�?ng phục vụ việc tính
toán bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i bị thu hồi đất là một trong những mắt xích quan tr�?ng
nhằm cải thiện chính sách bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam.

Việc khảo sát ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất dự kiến tập trung vào hai thành phố lớn có mức độ đô thị hóa
cao và một tỉnh đang phát triển nhi�?u dự án đầu tư thuộc khu vực có nhi�?u đồng bào dân tộc thiểu số. Nhóm
nghiên cứu đã hướng tới việc lựa ch�?n ba địa bàn nghiên cứu là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (hai đô
thị lớn nhất Việt Nam) và �?ắc Lắc (tỉnh phát triển hạ tầng mạnh nhất khu vực Tây Nguyên, nơi có nhi�?u
nhóm dân tộc thiểu số sinh sống). Trong thảo luận với lãnh đạo Ủy ban nhân dân các địa phương được lựa
ch�?n, Hà Nội đã từ chối không tham gia dự án với lý do th�?i gian triển khai không phù hợp. Nhóm nghiên
cứu đã thay địa bàn Hà Nội bằng tỉnh Bắc Ninh, một tỉnh có nhi�?u dự án đầu tư nằm ở ngoại vi Hà Nội.

Ngoài phần tổng quan, nghiên cứu này bao gồm 4 phần chính. Phần thứ nhất tập trung vào phân tích hệ
thống pháp luật hiện hành và việc thực thi pháp luật v�? xác định giá đất để bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất. Phần thứ hai cung cấp những kinh nghiệm quốc tế v�? cơ chế định giá đất ở một
số nước hay vùng lãnh thổ điển hình. Phần thứ ba có nội dung chính là phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội
khi giá đất để phục vụ bồi thư�?ng, tái định cư được xác định phù hợp với giá đất thị trư�?ng tại một số địa
phương điển hình. Phần thứ tư là các kiến nghị v�? hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và hướng dẫn thực hiện.




                                                                                                        77
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




2. PHân T�?cH HỆ THốnG PH�?P LUậT HiỆn HÀnH VỀ �?ỊnH Gi�?
�?ẤT PHục Vụ T�?nH Gi�? TRỊ BỒi THƯ�?nG, HỖ TRỢ, T�?i �?ỊnH
cƯ Ở ViỆT nAm



2.1. Tổng quan

Việt Nam đã bắt đầu thực hiện quá trình “�?ỔI MỚI�? từ năm 1986 trên cơ sở quyết định chuyển đổi kinh
tế từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trư�?ng. Trong quá trình chuyển đổi này, thị trư�?ng hàng hóa được đổi
mới sớm hơn, các thị trư�?ng nguồn lực gồm đất đai và tài nguyên thiên nhiên, lao động, tài chính được đổi
mới chậm hơn khoảng 10 năm (năm 1996 với Văn kiện �?ại hội �?ảng lần thứ VIII có nội dung nói v�? thị
trư�?ng bất động sản, thị trư�?ng lao động và thị trư�?ng tài chính). Thị trư�?ng quy�?n sử dụng đất được vận
hành cho phù hợp với cơ chế thị trư�?ng còn chậm hơn tới 18 năm so với th�?i điểm bắt đầu “�?ỔI MỚI�?
(năm 2004 với quy định của pháp luật v�? hệ thống tài chính đất đai được xây dựng trên nguyên tắc giá đất
do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng).

Trong hệ thống pháp luật cũng như triển khai thực tế hiện nay, hệ thống tài chính đất đai vẫn chưa được vận
hành theo cách phù hợp với cơ chế thị trư�?ng. �?iểm yếu nhất là vẫn chưa có cơ chế hợp lý để xác định giá
đất phù hợp với giá thị trư�?ng, chưa có tiêu chuẩn khách quan để định được giá đất mà cơ quan nhà nước
chấp nhận được và ngư�?i bị thu hồi đất cũng chấp nhận được. Do cách tiếp cận khác nhau đến vấn đ�? định
giá đất nên đang tồn tại một thực tế là quá trình thu hồi đất, thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho
ngư�?i bị thu hồi đất chiếm một th�?i gian dài đáng kể, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển. Tiếp theo đó
là quá trình giải quyết khiếu nại hành chính v�? giá đất với khối lượng đơn thư quá lớn. Tình trạng này gây
ra những hậu quả xấu cả v�? mặt kinh tế lẫn v�? mặt xã hội, cụ thể bao gồm:

•    Tiến độ triển khai các dự án đầu tư chậm làm giảm tốc độ phát triển kinh tế và sức tăng trưởng kinh tế
     đất nước, gây thiệt hại v�? nguồn thu từ thuế cho ngân sách nhà nước.
•    Các dự án đầu tư hạ tầng rơi vào tình trạng phải chi phí quá lớn (chi phí bồi thư�?ng nhi�?u khi gấp bốn
     đến năm lần chi phí xây dựng ở các đô thị lớn), tiến độ triển khai quá chậm, không đáp ứng được nhu
     cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và của các địa phương.
•    Các địa phương phải đối mặt với tình trạng khiếu kiện kéo dài của ngư�?i bị thu hồi đất, giải quyết rất
     khó khăn, gây tình trạng thiếu ổn định v�? xã hội.
•    Các nhà đầu tư không thể giải ngân đúng tiến độ dự án đầu tư làm chậm khả năng sinh lợi của dự án,
     gây thiệt hại v�? lợi nhuận đầu tư đối với nhà đầu tư.
•    Tình trạng giải phóng mặt bằng phức tạp, kéo dài làm giảm tính hấp dẫn của môi trư�?ng đầu tư vào
     Việt Nam.

�?ể giải quyết những khó khăn này, không thể không nhìn thẳng vào mối quan hệ v�? giá trị đất đai giữa
ngư�?i bị thu hồi đất, ngư�?i được giao đất và Nhà nước trên cơ sở xác định đúng giá trị đất đai phù hợp với
quy luật của thị trư�?ng. Tất cả m�?i cơ chế bồi thư�?ng bằng ti�?n, bồi thư�?ng bằng đất hay các hình thức bồi
thư�?ng khác chỉ có thể được giải quyết th�?a đáng khi giá đất được xác định cụ thể với phần giá trị tăng
thêm do phần đầu tư của chủ sử dụng đất mang lại và phần đầu tư của ngư�?i khác (Nhà nước, cộng đồng


78
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


hoặc nhà đầu tư khác) mang lại. �?ây cũng chính là đi�?u kiện để giải quyết hợp lý bài toán phân chia lợi ích
giữa ngư�?i bị thu hồi đất, nhà đầu tư và Nhà nước trong quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển.

2.2. Hệ thống pháp luật hiện hành v�? xác định giá đất phục vụ tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất và việc thực thi trên thực tế

2.2.1. Phân tích quá trình hình thành pháp luật v�? giá đất ở Việt Nam

a. Kể từ ngày Nhà nước Việt Nam thực hiện quá trình “�?ỔI MỚI�?, chính sách giao đất của các hợp tác xã
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài đã tạo nên động lực mang tính quyết định
trong phát triển kinh tế. Chính sách này đã đưa Việt Nam từ một nước thiếu lương thực trở thành nước xuất
khẩu gạo thuộc nhóm 3 nước đứng đầu thế giới. Tổng thu nhập quốc dân từ nông nghiệp đạt mức 16.252
tỷ đồng vào năm 1990, lên mức 62.219 tỷ đồng vào năm 1995, lên mức 108.356 tỷ đồng vào năm 200029.
Mặt khác, từ chính sách đất đai này đã đặt ra nhu cầu xây dựng hệ thống pháp luật đất đai và hệ thống quản
lý đất đai.

b. Luật �?ất đai đầu tiên đã được Quốc hội khóa VIII của Việt Nam thông qua ngày 29/12/1987 (có hiệu
lực thi hành từ 01/01/1988). Luật này không thừa nhận giá trị đất cũng như giá trị của quy�?n sử dụng đất,
không được tự do chuyển quy�?n sử dụng đất theo nhu cầu của thị trư�?ng. Việc chuyển quy�?n sử dụng đất
chỉ được thực hiện trong trư�?ng hợp khi: (i) hộ gia đình tham gia hoặc rút kh�?i hợp tác xã nông nghiệp; (ii)
chuyển đổi đất đai để tổ chức lại sản xuất; (iii) ngư�?i sử dụng chuyển đi nơi khác hoặc bị chết và phải được
phép của Ủy ban nhân dân cấp xã tại nông thôn và Ủy ban nhân dân cấp quận tại đô thị (�?i�?u 16); (iv) Nhà
nước quyết định thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trư�?ng hợp có nhu cầu sử
dụng đất của Nhà nước hoặc của xã hội (�?i�?u 14). Ngư�?i được giao đất có nghĩa vụ phải đ�?n bù thiệt hại
thực tế cho ngư�?i có đất bị thu hồi, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của
đất (�?i�?u 48). Ngư�?i đang sử dụng đất mà bị Nhà nước thu hồi do nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội
thì được đ�?n bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác (�?i�?u 49). V�? hệ thống quản lý đất đai, Luật �?ất đai
này đã quy định là ngư�?i đang sử dụng đất phải đăng ký đất đai đang sử dụng vào sổ địa chính và được cấp
giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất sau khi thực hiện đăng ký đất đai (�?i�?u 18).

c. Sau 3 năm thực hiện, Luật �?ất đai 1987 nói trên đã không đáp ứng được những yêu cầu v�? chuyển dịch
đất đai phù hợp với cơ chế thị trư�?ng. Quốc hội và Chính phủ Việt Nam đã quyết định tiếp tục nghiên cứu
đổi mới hệ thống pháp luật đất đai. Ngày 14/7/1993, Quốc hội khoá IX của Việt Nam đã thông qua Luật
�?ất đai mới (có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993).

c.1. Luật �?ất đai 1993 đã có những đổi mới quan tr�?ng v�? giá đất và quy�?n của ngư�?i sử dụng đất theo
hướng phù hợp hơn với cơ chế thị trư�?ng, cụ thể bao gồm: (i) Hộ gia đình, cá nhân có các quy�?n chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với quy�?n sử dụng đất (�?i�?u 3); (ii) Nhà nước xác định
giá các loại đất để tính thuế chuyển quy�?n sử dụng đất, thu ti�?n khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thư�?ng thiệt hại v�? đất khi thu hồi đất; Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối
với từng vùng và theo từng th�?i gian (�?i�?u 12); (iii) Trong trư�?ng hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất
của ngư�?i sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
khi đó ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất được đ�?n bù thiệt hại (�?i�?u 27).

c.2. Luật �?ất đai 1993 đã đạt được những bước đổi mới quan tr�?ng v�? tài chính đất đai nhưng vẫn còn thể
hiện khá nhi�?u bất cập so với yêu cầu của quá trình đổi mới kinh tế, cụ thể bao gồm:

•   Luật cũng mới chỉ tập trung vào đổi mới khu vực quản lý và sử dụng đất nông nghiệp hướng tới việc
    tạo thêm động lực cho phát triển kinh tế nông nghiệp; việc chuyển dịch đất đai từ khu vực đất nông
    nghiệp sang khu vực đất phi nông nghiệp trong quá trình đầu tư phát triển kinh tế chưa được quy định
    một cách cụ thể (Luật này không nói tới cơ chế chuyển dịch đất đai để thực hiện các dự án đầu tư);


                                                                                                              79
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•    Luật quy định rằng đất có giá là một bước đổi mới quan tr�?ng nhưng chưa đưa được giá đất hướng tới
     giá do thị trư�?ng xác định; từ đây tạo nên khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
     hình thành trên thị trư�?ng (đây chính là nguyên nhân gây nên tình trạng đầu cơ trong sử dụng đất đai,
     tham nhũng trong quản lý đất đai);
•    Luật mới quan tâm tới các quy�?n của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai, chưa có quy định cụ thể v�?
     quy�?n của các tổ chức đối với đất đai (cả trong nước và nước ngoài); sau khi Luật có hiệu lực thi hành
     gần 1 năm (ngày 14/10/1994), Ủy ban thư�?ng vụ Quốc hội mới ban hành 2 Pháp lệnh v�? quy�?n và
     nghĩa vụ của các tổ chức trong nước và nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam dựa trên nguyên tắc chung
     là các nhà đầu tư (trong nước cũng như nước ngoài) chỉ được Nhà nước cho thuê đất và không được
     chuyển quy�?n sử dụng đất cho ngư�?i khác.

c.3. �?ến 1994, Nhà nước Việt Nam mới quyết định bước đi cụ thể v�? quá trình công nghiệp hóa đất nước
đến năm 200030. Từ đây, thực tế của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã cho thấy hệ thống pháp luật
hiện hành v�? đất đai không đáp ứng được yêu cầu của quá trình đầu tư phát triển dựa trên cơ chế thị trư�?ng.
�?ể giải quyết tốt hơn vấn đ�? chuyển dịch đất đai trong quá trình đầu tư phát triển, Nhà nước Việt Nam đã
thực hiện các giải pháp sau:

•    Chính phủ luôn phải ban hành các chính sách mới để đi�?u chỉnh giá đất sao cho phù hợp hơn với giá
     đất hình thành trên thị trư�?ng. Ngày 17/8/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 87-CP quy định
     khung giá các loại đất, Nghị định số 89-CP v�? thu ti�?n sử dụng đất và lệ phí địa chính. Theo các Nghị
     định này, ti�?n sử dụng đất mà ngư�?i được Nhà nước giao đất phải nộp cho Nhà nước và ti�?n bồi thư�?ng
     cho ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất đ�?u được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
     định phù hợp với khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 87-CP31. Nói chung, giá đất
     tính theo khung giá đất của Chính phủ cũng như bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ bằng
     khoảng từ 10% tới 20% giá đất trên thị trư�?ng. �?ể giảm bớt khoảng cách giá đất giữa giá do Nhà nước
     quy định và giá thị trư�?ng, Chính phủ phải thư�?ng xuyên đi�?u chỉnh lại hệ số tính giá đất K. Ngày
     13/5/1996, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 302-TTg v�? việc đi�?u chỉnh hệ số tính K
     ban hành theo Nghị định số 87-CP, cho phép áp dụng hệ số K có giá trị từ 0,5 tới 1,8. Ngày 21/3/1998,
     Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 17/1998/N�?-CP v�? sửa đổi, bổ sung Nghị định số 87-CP,
     trong đó giá sàn được phép giảm 50% và giá trần được phép tăng 50%.
•    Cơ chế đ�?n bù khi Nhà nước thu hồi đất đã được quy định tại Nghị định số 90-CP do Chính phủ ban
     hành 17/8/1994, trong đó có những nội dung chính: (i) Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
     quốc phòng, an ninh, để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các công trình
     khác do Chính phủ quy định; (ii) hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp và doanh nghiệp được
     Nhà nước giao đất mà ti�?n sử dụng đất đã nộp không thuộc nguồn từ ngân sách nhà nước mà bị Nhà
     nước thu hồi đất thì được đ�?n bù v�? đất; (iii) thu hồi loại đất nào thì đ�?n bù bằng loại đất đó, trư�?ng hợp
     không có đất để đ�?n bù thì được đ�?n bù bằng ti�?n tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
     quy định. Các quy định của Nghị định số 90-CP này chỉ hoàn toàn mang tính nguyên tắc, thiếu những
     chi tiết cần thiết để đi�?u chỉnh cơ chế phức tạp này.

Ngày 24/4/1998, Chính phủ đã ban hành Nghị số 22/1998/N�?-CP v�? việc đ�?n bù thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế cho
Nghị định số 90-CP. Nghị định này đã có những quy định cụ thể hơn như: (i) xác định rõ các loại công trình
xây dựng được sử dụng đất theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất bao gồm không chỉ các công trình phục vụ
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mà có cả các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh vì
mục đích lợi nhuận riêng của tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài; (ii) cụ thể hóa các
trư�?ng hợp ngư�?i sử dụng đất được đ�?n bù khi Nhà nước thu hồi đất; (iii) trư�?ng hợp không có đất để bồi
thư�?ng thì được bồi thư�?ng bằng ti�?n tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhân
với hệ số K. Bộ Tài chính đã có Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 hướng dẫn cách tính hệ



80
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


số K là tỷ lệ giữa giá đất thực tế trên giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trong đó giá đất thực
tế là giá đất tính theo khả năng sinh lợi đối với đất nông nghiệp và là giá đất trong chuyển nhượng thực tế
đối với đất phi nông nghiệp.

•   Theo 2 Pháp lệnh của Ủy ban thư�?ng vụ Quốc hội v�? quy�?n và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
    và nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, quy�?n của các nhà đầu tư (trong nước cũng như nước ngoài)
    rất hạn chế, chủ yếu chỉ là quy�?n sử dụng đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước, chỉ được chuyển
    nhượng đối với tài sản đã đầu tư trên đất. Việc hạn chế quy�?n như vậy đã làm giảm tính hấp dẫn của
    môi trư�?ng đầu tư vào Việt Nam và tạo nên những tiêu cực trong quá trình phát triển thị trư�?ng bất
    động sản. Trước áp lực của việc phát triển của thị trư�?ng bất động sản, Ủy ban Thư�?ng vụ Quốc hội
    đã quyết định ban hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Pháp lệnh v�? quy�?n và nghĩa vụ
    của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất vào ngày 27/8/1996. Theo Pháp lệnh
    mới, tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu ti�?n sử dụng đất trong 2 trư�?ng hợp:
    (i) xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; (ii) đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
    đất gắn với hạ tầng đã đầu tư. Pháp lệnh cũng cho phép nhà đầu tư được chuyển nhượng, cho thuê, thế
    chấp, góp vốn đối với quy�?n sử dụng đất trong trư�?ng hợp được Nhà nước giao đất.

Tiếp theo, ngày 02/12/1998 Quốc hội khóa X của Việt Nam đã thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số đi�?u
của Luật �?ất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1999), đã bổ sung thêm trư�?ng hợp nhà đầu tư xây
dựng hạ tầng để đổi lấy đất cũng được Nhà nước giao đất có thu ti�?n sử dụng đất (ti�?n sử dụng đất được
tính bằng giá trị hạ tầng đã xây dựng để đổi lấy đất). Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 đã cho phép các nhà
đầu tư khi thuê đất của Nhà nước mà trả ti�?n thuê đất một lần cho cả th�?i gian thuê cũng được thực hiện
các quy�?n chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn đối với quy�?n sử dụng đất.

c.4. V�? hệ thống quản lý đất đai, Luật �?ất đai năm 1993 đã có quy định cụ thể v�? hệ thống đăng ký đất
đai, lập hồ sơ địa chính, lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất (�?i�?u 33, 34 và
36). Hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp đã được quy định đầy đủ v�? nội dung và quá trình xây dựng,
thẩm định, trình, phê duyệt gắn với trách nhiệm, thẩm quy�?n của từng cơ quan quản lý (�?i�?u 16, 17 và 18).

Chính phủ đã giao toàn bộ việc quản lý nhà nước v�? định giá đất cho Bộ Tài chính, trong đó có việc xác
định giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Sở Tài chính và Vật giá thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu
trách nhiệm xây dựng bảng giá đất của Nhà nước gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để trình Hội đồng
nhân dân cấp tỉnh thông qua. Trên thị trư�?ng, không có các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất vì pháp
luật chỉ công nhận giá đất do Nhà nước quy định.

c.5. Quá trình 10 năm thực hiện hệ thống pháp luật đất đai xây dựng trên cơ sở Luật �?ất đai 1993 và Luật
Sửa đổi, bổ sung năm 1998 đã thể hiện đầy đủ các mặt của quá trình đổi mới chính sách đất đai khi n�?n
kinh tế chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trư�?ng. Trong quá trình này, có thể đưa ra các kết luận
chủ yếu như sau:

•   Quy�?n của ngư�?i sử dụng đất được mở rộng từng bước cho phù hợp với các quan hệ kinh tế trong cơ
    chế thị trư�?ng;
•   Giá đất được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn được quản lý theo cơ chế bao cấp dựa trên các quyết định
    hành chính để xác định giá đất theo thẩm quy�?n của Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
•   Giá trị bồi thư�?ng cho ngư�?i sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất đã được tính với giá đất ngày
    càng cao hơn nhưng chưa được tính theo giá đất phù hợp với thị trư�?ng.

d. Năm 2002, Nhà nước Việt Nam đã quyết định tổng kết 10 năm thực hiện chính sách, pháp luật đất đai để
xây dựng luật đất đai mới. Ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI của Việt Nam đã thông qua Luật �?ất đai
theo hướng tiếp tục đổi mới cho phù hợp với th�?i kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004).


                                                                                                         81
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


d.1. Luật �?ất đai năm 2003 đã tạo nên nhi�?u đổi mới quan tr�?ng, trong đó tr�?ng tâm là hoàn chỉnh 4 công
cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trư�?ng
trong hoàn cảnh thực hiện hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm
các nội dung chính như sau:

•    Hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm đi�?u chỉnh các mối quan
     hệ có liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trư�?ng (�?i�?u 54 và 55);
•    Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng (�?i�?u 56);
•    Nhà đầu tư trong nước có quy�?n lựa ch�?n một trong 2 hình thức tiếp cận đất đai là được Nhà nước cho
     thuê đất trả ti�?n thuê đất hàng năm hoặc được Nhà nước giao đất có thu ti�?n sử dụng đất; nhà đầu tư
     nước ngoài có quy�?n lựa ch�?n hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả ti�?n thuê đất hàng năm hoặc được
     Nhà nước cho thuê đất trả ti�?n thuê đất một lần cho cả th�?i gian thuê (�?i�?u 108); nhà đầu tư trong nước
     được Nhà nước giao đất có thu ti�?n sử dụng đất và nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất
     trả ti�?n thuê đất một lần cho cả th�?i gian thuê có các quy�?n chuyển nhượng, tặng cho (có hạn chế), cho
     thuê, thế chấp và bảo lãnh (tại các tổ chức tín dụng có pháp nhân trong nước), góp vốn đối với quy�?n
     sử dụng đất (�?i�?u 110 và 111);
•    Quy�?n sử dụng đất được giao dịch trên thị trư�?ng quy�?n sử dụng đất, một thành phần của thị trư�?ng
     bất động sản (�?i�?u 61, 62 và 63);
•    Cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế vì mục tiêu lợi nhuận của
     nhà đầu tư được áp dụng hạn chế trong một số trư�?ng hợp (dự án đầu tư có hạ tầng sử dụng chung cho
     các nhà đầu tư thứ cấp, dự án có vốn đầu tư lớn thuộc nhóm A, dự án có toàn bộ vốn đầu tư từ nguồn
     của nước ngoài).

d.2. Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã quy định giá đất của Nhà nước
phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng nhưng quy định này không được thực hiện đầy đủ ở các
địa phương. Tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng từ 40% tới 70% giá đất trên thị trư�?ng. Lãnh đạo của hầu
hết các địa phương đ�?u cho rằng cần một lộ trình th�?i gian nhất định mới có thể thực hiện được chính sách
“một mức giá đất�? nhằm tránh hiện tượng sốc giá đất đối với các dự án đầu tư. Mặt khác, các địa phương
cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trư�?ng đầu tư cho địa phương mình.
Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/N�?-CP ngày 27/01/2006 v�? sửa đổi,
bổ sung một số đi�?u của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật �?ất đai và nghị định số 187/2004/N�?-CP
v�? việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó có quy định là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
phải xác định giá đất cho phù hợp giá đất trên thị trư�?ng trong trư�?ng hợp giao đất có thu ti�?n sử dụng
đất, bồi thư�?ng cho ngư�?i bị thu hồi đất và tính giá trị quy�?n sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp
nhà nước (Khoản 2 �?i�?u 4, Khoản 1 �?i�?u 5 và �?i�?u 6). Quy định này lại được thể hiện một lần nữa trong
nội dung của Nghị định số 123/2007/N�?-CP v�? sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Nghị định số 188/2004/
N�?-CP ngày 16/11/2004 v�? phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành
ngày 27/7/2007. Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/N�?-CP ngày 03/08/2005 v�? định
giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến định giá đất.

�?ể triển khai các quy định của pháp luật khung v�? định giá đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp
với Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng ban hành nhi�?u thông tư hướng dẫn, bao gồm:

•    Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/N�?-CP
     ngày 16/11/2004 của Chính phủ v�? phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
•    Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê
     và đi�?u tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/
     N�?-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ v�? phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;


82
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


•   Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/N�?-CP
    ngày 03/08/2005 của Chính phủ v�? thẩm định giá;
•   Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/B�?-CP
    ngày 16/11/2004 của Chính phủ v�? phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị
    định số 123/2007/N�?-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Nghị định
    số 188/2004/N�?-CP;
•   Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định,
    ban hành bảng giá đất và đi�?u chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quy�?n của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
    phố trực thuộc trung ương.

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp luật v�? giá đất và định giá đất trên cơ sở Luật �?ất đai, Quốc hội khóa
XI đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/06/2006, trong đó có quy định v�? hoạt động cung
cấp dịch vụ định giá bất động sản. Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/N�?-CP ngày 15
tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và
Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá
bất động sản (bao gồm cả định giá đất), cụ thể bao gồm:

•   Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/04/2006 hướng dẫn v�? đi�?u kiện và thủ tục cấp phép hoạt động
    đăng ký hoạt động tư vấn v�? giá đất (hướng dẫn theo Luật �?ất đai);
•   Quyết định số 29/2007/Q�?-BXD ngày 31/12/2007 v�? việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi
    dưỡng kiến thức v�? môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, đi�?u hành sàn giao dịch
    bất động sản và được đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1408/Q�?-BXD ngày 04/12/2008
    (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản).

d.3. Hệ thống các cơ quan quản lý đất đai trong giai đoạn sau năm 2003 đã được chuyển một phần lớn từ
hệ thống hành chính sang hệ thống dịch vụ công, trong đó có hệ thống Văn phòng đăng ký quy�?n sử dụng
đất cấp tỉnh và cấp huyện (có chức năng quản lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý các biến động v�? sử dụng đất),
hệ thống Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh (có chức năng trợ giúp quá trình chuyển dịch đất đai để thực
hiện các dự án đầu tư).

Luật �?ất đai năm 2003 đã công nhận giá đất hình thành trên thị trư�?ng và giá đất do Nhà nước quy định
phải phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng. Từ năm 2004, Chính phủ tiếp tục giao nhiệm vụ quản lý nhà nước
v�? định giá đất cho Bộ Tài chính, cả việc quản lý đối với hệ thống giá đất của Nhà nước (gồm khung giá đất
do Chính phủ ban hành và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành) và hệ thống dịch vụ định giá
đất trên thị trư�?ng. �?ến năm 2007, Chính phủ lại giao nhiệm vụ quản lý định giá bất động sản cho Bộ Xây
dựng, trong đó có định giá đất. Lúc này đã xuất hiện sự chồng chéo v�? nhiệm vụ định giá đất giữa Bộ Tài
chính và Bộ Xây dựng. �?ến năm 2009, Chính phủ lại tách đôi nhiệm vụ quản lý nhà nước v�? định giá đất:
quản lý nhà nước v�? hệ thống giá đất của Nhà nước được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng; nhiệm
vụ quản lý nhà nước đối với dịch vụ định giá đất trên thị trư�?ng vẫn tiếp tục giao cho Bộ Tài chính. Trong
giai đoạn sau năm 2005, dịch vụ định giá đất trên thị trư�?ng phát triển khá mạnh với sự tham gia của các
sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức định giá bất động sản của các ngân hàng thương mại, các tổ chức
định giá của các công ty kinh doanh bất động sản, v.v.

d.4. Chính sách bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất được Chính phủ đặc biệt
quan tâm, liên tục đổi mới cho phù hợp với cơ chế thị trư�?ng. Trung bình, cứ một đến hai năm Chính phủ
ban hành một nghị định đi�?u chỉnh những khía cạnh có liên quan đến cơ chế tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
cư cho ngư�?i bị Nhà nước thu hồi đất. Nghị định đầu tiên đi�?u chỉnh lĩnh vực này là Nghị định số 197/2004/
N�?-CP ngày 03/12/2004 v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Tiếp theo là Nghị
định số 17/2006/N�?-CP ngày 27/01/2006, Nghị định số 84/2007/N�?-CP ngày 25/5/2007 và gần đây nhất
là Nghị định số 69/2009/N�?-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung v�? quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu



                                                                                                        83
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư. Sau mỗi một nghị định mới ban hành, mức bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
định cư cho ngư�?i có đất bị thu hồi được nâng cao hơn nhưng cơ chế định giá đất vẫn chưa có quy định cụ
thể để vận hành rộng rãi trên khắp các địa phương.

2.2.2. Phân tích quy định hiện hành v�? xác định giá đất phục vụ tính toán bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
cư cho ngư�?i có đất bị thu hồi

a. Khung pháp lý hiện hành:

Trình tự, thủ tục hiện hành thực hiện quá trình thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
định cư được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 69/2009/N�?-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung
v�? quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư và Thông tư số 14/2009/
TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất. Các chính sách cụ thể để thực hiện được quy định tại:

•    Luật �?ất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
•    Nghị định số 197/2004/N�?-CP ngày 03/12/2004 v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
     thu hồi đất;
•    Nghị định số 17/2006/N�?-CP ngày 27/01/2006 v�? sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của các Nghị định
     hướng dẫn thi hành Luật �?ất đai và Nghị định số 187/2004/N�?-CP v�? việc chuyển công ty nhà nước
     thành công ty cổ phần;
•    Nghị định số 84/2007/N�?-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung v�? việc cấp giấy chứng nhận quy�?n sử
     dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quy�?n sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi
     Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại v�? đất đai;
•    Nghị định số 69/2009/N�?-CP, Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT đã nêu trên.

Theo quy định hiện hành, trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và bồi thư�?ng, hỗ trợ,
tái định cư được thực hiện theo sơ đồ trong Hình 1 dưới đây. Theo sơ đồ này, giá đất để tính bồi thư�?ng,
hỗ trợ, tái định cư do Tổ chức thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư (Ban bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư

Hình 1: Sơ đồ v�? trình tự, thủ tục thực hiện việc thu hồi đất (TH�?), giao đất (G�?), cho thuê đất (cT�?) và bồi
                                 thư�?ng (BT), hỗ trợ (HT), tái định cư (T�?c)


                                         - UBND cấp tỉnh
                                         hoặc cấp huyện ra
                                         thông báo thu hồi    - Tổ chức thực hiện      Cơ quan         - UBND quyết
                                         đất.                 BT, HT, T�?C lập          TNMT thực       định TH�?, G�?,
                                         - Công khai          phương án BT, HT,        hiện:           CT�?;
                                                              T�?C (gồm nội dung        - Thẩm định     - UBND quyết
                                                                                                                            Bàn giao mặt bằng, 20 ngày sau khi hoàn




                                         phương án tại
                                         UBND cấp xã, khu     đ�? xuất giá đất);        phương án       định phê duyệt
            Giới thiệu địa điểm đầu tư




                                         dân cư và trên       - Niêm yết công khai     BT, HT, T�?C     phương án BT,
                                                                                                       HT, T�?C (gồm cả
                                                                                                                                    thành việc BT, HT, T�?C




                                         phương tiện thông    phương án tại UBND       (gồm cả giá
                                                              cấp xã và khu dân cư     đất) và nhu     giá đất), không
                                         tin đại chúng
                                                              trong th�?i hạn ít nhất   cầu sử dụng     quá 5 ngày sau
                                                              là 20 ngày;              đất của dự      quyết định TH�?,
                                                              - Thu nhận ý kiến, lập   án;             G�?, CT�?;
                                         Cho phép chủ đầu     báo cáo và hoàn          - Chuẩn bị hồ   - Công khai
                                         tư thực hiện:        chỉnh phương án BT,                      phương án BT,
                                                                                       sơ TH�?, G�?,
                                                                                                       HT, T�?C đã được
                                         - Lập dự án đầu      HT, T�?C;                 CT�?;
                                                                                                       phê duyệt tại
                                         tư;                  - Trình phương án        - Trình         UBND cấp xã và
                                         - Lập hồ sơ xin      BT, HT, T�?C kèm          UNND cấp        khu dân cư (không
                                         giao đất, cho thuê   theo Báo cáo thu         có thẩm         quá 3 ngày sau khi
                                         đất;                 nhận ý kiến lên cơ       quy�?n quyết     phê duyệt);
                                         - Lập phương án      quan TNMT để thẩm        định, phê       - Chi trả ti�?n BT,
                                         tổng thể BT, HT,     định.                    duyệt.          HT và bố trí T�?C.
                                         T�?C.




84
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


cấp huyện hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh, theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) đ�? xuất
trong phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, do Cơ quan tài nguyên và môi trư�?ng thẩm định và được
Ủy ban nhân dân có thẩm quy�?n phê duyệt. Khi dự án đầu tư sử dụng đất trên địa bàn một đơn vị hành chính
cấp huyện thì cơ quan thẩm định là Phòng Tài nguyên và Môi trư�?ng, Cơ quan có thẩm quy�?n phê duyệt
phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là Ủy ban nhân dân cấp huyện; khi dự án đầu tư sử dụng đất trên
địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp huyện trở lên thì cơ quan thẩm định là Sở Tài nguyên và Môi trư�?ng,
Cơ quan có thẩm quy�?n phê duyệt phương án là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

b. Phương pháp xác định giá đất để tính giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư:

b.1. Giá đất hình thành theo quy định của Chính phủ:

•   Giá đất do Nhà nước quy định được xác định theo 3 nguyên tắc bao gồm: (i) sát với giá chuyển nhượng
    quy�?n sử dụng đất thực tế trên thị trư�?ng trong đi�?u kiện bình thư�?ng; (ii) các thửa đất li�?n k�? nhau, có
    cùng đi�?u kiện (tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng hiện tại, mục đích sử dụng
    theo quy hoạch) thì mức giá như nhau; (iii) đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương cấp tỉnh có
    đi�?u kiện như nhau thì mức giá như nhau (khoản 1 �?i�?u 56 Luật �?ất đai).
•   Trách nhiệm xác định giá đất do Nhà nước quy định bao gồm: (i) Chính phủ quy định phương pháp
    xác định giá đất và khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng th�?i gian và giải quyết việc đi�?u
    chỉnh chênh lệch giá đất li�?n k�? giữa các địa phương cấp tỉnh; (ii) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng
    giá đất cụ thể tại địa phương (phù hợp với khung giá các loại đất theo quy định của Chính phủ) và trình
    Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định, sau khi ban hành quyết định phải công
    bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm (khoản 2, 3 và 4 �?i�?u 56 của Luật �?ất đai).
•   Giá đất do Nhà nước quy định được áp dụng để tính giá trị tài sản là quy�?n sử dụng đất (thực chất là giá
    trị đất đai) trong tất cả các trư�?ng hợp có liên quan tới mối quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, công
    dân v�? đất đai, cụ thể bao gồm: (i) các loại thuế v�? đất đai; (ii) lệ phí trước bạ; (iii) ti�?n sử dụng đất và
    ti�?n thuê đất; (iv) giá trị quy�?n sử dụng đất; (v) bồi thư�?ng khi Nhà nước thu hồi đất hoặc khi có hành
    vi vi phạm pháp luật v�? đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước (khoản 4 �?i�?u 56 của Luật �?ất đai).
•   Giá đất trên thị trư�?ng được định nghĩa là “giá chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất thực tế trên thị trư�?ng
    trong đi�?u kiện bình thư�?ng tại một th�?i điểm xác định là số ti�?n Việt Nam tính trên một đơn vị diện
    tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực
    tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa ngư�?i chuyển nhượng và ngư�?i nhận chuyển nhượng trong
    đi�?u kiện thương mại bình thư�?ng, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến
    không hợp lý, như đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển
    nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trư�?ng hợp
    khác do Bộ Tài chính quy định�? (khoản 2 �?i�?u 1 của Nghị định số 123/2007/N�?-CP ngày 17/07/2007).
•   Chính phủ quy định 4 phương pháp định giá đất bao gồm32: (i) phương pháp so sánh trực tiếp là phương
    pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
    quy�?n sử dụng đất trên thị trư�?ng của loại đất tương tự để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất
    cần định giá (được sử dụng để định giá đất đối với loại đất phi nông nghiệp); (ii) phương pháp thu nhập
    là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm
    trên 1 đơn vị diện tích đất trên lãi suất ti�?n gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến th�?i điểm xác
    định giá đất) của loại ti�?n Việt Nam gửi theo kỳ hạn 01 năm tại các ngân hàng thương mại nhà nước
    có mức lãi suất ti�?n gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (sử dụng để định giá đất đối với loại đất nông
    nghiệp); (iii) phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn li�?n
    với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn li�?n với đất ra kh�?i tổng giá trị bất động sản, được áp
    dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn li�?n với đất trong trư�?ng hợp không có đủ số liệu
    v�? giá thị trư�?ng của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi



                                                                                                              85
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


     có thể thu thập số liệu v�? giá thị trư�?ng của các thửa đất có tài sản gắn li�?n với đất tương tự với thửa
     đất cần xác định giá; (iv) phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có
     ti�?m năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng bằng cách loại trừ
     phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra kh�?i tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản,
     được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có ti�?m năng phát triển do thay đổi quy hoạch
     hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất tương
     tự trên thị trư�?ng để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp 1 và 2 được quy định tại
     khoản 1 và 2 �?i�?u 4 của Nghị định số 188/2004/N�?-CP ngày 16/11/2004; phương pháp 3 và 4 được
     quy định tại khoản 3 �?i�?u 1 của Nghị định số 123/2007/N�?-CP ngày 17/07/2007).
•    Khi bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm chưa sát với giá chuyển nhượng
     quy�?n sử dụng đất thực tế trên thị trư�?ng trong đi�?u kiện bình thư�?ng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn
     cứ vào giá chuyển nhượng quy�?n sử dụng đất thực tế trên thị trư�?ng để xác định lại giá đất cụ thể cho
     phù hợp trong 4 trư�?ng hợp: (i) Nhà nước giao đất có thu ti�?n sử dụng đất không thông qua hình thức
     đấu giá quy�?n sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (ii) Nhà nước cho thuê đất; (iii) phê
     duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; (iv) doanh nghiệp nhà nước
     tiến hành cổ phần hóa lựa ch�?n hình thức giao đất (�?i�?u 11 của Nghị định số 69/2009/N�?-CP ngày
     13/08/2009; khoản 12 �?i�?u 1 của Nghị định số 123/2007/N�?-CP ngày 17/07/2007; khoản 2 �?i�?u 4,
     khoản 1 �?i�?u 5 và �?i�?u 6 của Nghị định số 17/2006/N�?-CP ngày 27/01/2006).
•    Các đơn vị hành chính cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc đi�?u tra giá đất trên thị trư�?ng gồm giá chuyển
     nhượng quy�?n sử dụng đất, giá trúng đấu giá quy�?n sử dụng đất, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
     xác định lại khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Số đơn vị hành
     chính cấp xã lựa ch�?n để đi�?u tra giá đất chiếm ít nhất 50% tổng số đơn vị hành chính cấp xã của cả
     tỉnh và điểm đi�?u tra giá đất được lựa ch�?n tại mỗi đơn vị hành chính cấp xã phải đại diện cho loại đất
     cần đi�?u tra và được phân bố đ�?u trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện. Tại mỗi điểm đi�?u tra, số
     lượng thửa đất cần đi�?u tra giá đất đối với từng loại đất phải đạt từ 50% trở lên trong tổng số thửa đất
     của loại đất đó đã chuyển nhượng thành công trong năm đi�?u tra nhưng không ít hơn 3 thửa đất (khi
     không đủ 3 trư�?ng hợp có giá đất theo chuyển nhượng thành công hoặc được đấu giá thành công thì
     phải đi�?u tra thông tin v�? thu nhập từ sử dụng đất đối với 3 thửa đất trở lên). Việc đi�?u tra giá đất thị
     trư�?ng tại các đơn vị hành chính cấp xã được thực hiện từ ngày 01 tháng 7 tới ngày 10 tháng 8 hàng
     năm; Sở Tài nguyên và Môi trư�?ng tổng hợp thông qua các Phòng Tài nguyên và Môi trư�?ng để xây
     dựng bảng giá đất hàng năm gửi Sở Tài chính thẩm định trước ngày 05 tháng 10 và trình Ủy ban nhân
     dân cấp tỉnh xem xét, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua (Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-
     BTNMT-BTC ngày 08/01/2010).

b.2. Giá đất hình thành theo tư vấn giá đất trên thị trư�?ng:

•    Hoạt động tư vấn giá đất được thực hiện trên nguyên tắc: (i) các tổ chức có đủ đi�?u kiện, có năng lực
     và được phép hoạt động thì được hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất; (ii) xác định giá đất trong tư vấn
     giá đất phải tuân theo nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất do pháp luật quy định (đã
     giới thiệu trong mục 2.1 ở trên); (iii) giá đất xác định theo tư vấn giá đất được sử dụng để tham khảo
     trong quản lý nhà nước v�? tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch v�? quy�?n sử dụng đất (�?i�?u
     57 của Luật �?ất đai).
•    Chính phủ quy định cụ thể kết quả định giá của doanh nghiệp định giá được sử dụng vào các trư�?ng
     hợp: (i) là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n xem xét, phê duyệt chi từ ngân
     sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê,
     chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác
     đã được ghi trong hợp đồng định giá; (ii) để tư vấn cho cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n quyết định
     giá quy�?n sử dụng đất; (iii) là cơ sở cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu định giá theo mục đích đã được
     ghi trong hợp đồng định giá (�?i�?u 6 của Nghị định số 101/2005/N�?-CP ngày 03/08/2005).



86
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


•   Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; có từ 3
    định giá viên trở lên (chủ doanh nghiệp tư nhân và ngư�?i đại diện các loại hình doanh nghiệp khác phải
    là định giá viên); chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước khách hàng v�? kết quả định giá và phải bồi
    thư�?ng thiệt hại theo quy định của pháp luật nếu kết quả định giá không đúng, gây thiệt hại cho Nhà
    nước, tổ chức, cá nhân; phải mua bảo hiểm trách nhiệm ngh�? nghiệp cho hoạt động định giá hoặc trích
    lập quỹ dự phòng rủi ro ngh�? nghiệp; quản lý các định giá viên hoạt động trong doanh nghiệp; lập báo
    cáo kết quả định giá và cấp chứng thư định giá (�?i�?u 8, 9, 11 và 14 của Nghị định số 101/2005/N�?-CP
    ngày 03/08/2005).
•   �?ịnh giá viên là ngư�?i có bằng tốt nghiệp đại h�?c trong nước hoặc nước ngoài v�? chuyên ngành liên
    quan đến nghiệp vụ định giá, có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành v�? định giá do
    trư�?ng đại h�?c, cao đẳng hoặc cơ sở có chức năng đào tạo chuyên ngành định giá cấp, có th�?i gian
    làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được đào tạo, được Bộ Tài chính cấp thẻ định giá
    viên (ngư�?i nước ngoài có chứng chỉ hành ngh�? định giá do tổ chức nước ngoài có thẩm quy�?n cấp)
    và không thuộc diện không được đăng ký hành ngh�? định giá; đăng ký hành ngh�? định giá và được
    Bộ Tài chính công nhận; chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước Giám đốc doanh nghiệp định giá v�?
    kết quả định giá và ý kiến nhận xét của mình trong báo cáo kết quả định giá (�?i�?u 17 của Nghị đinh
    số 170/2003/N�?-CP ngày 25/12/2003, �?i�?u 16, 17 và 19 của Nghị định số 101/2005/N�?-CP ngày
    03/08/2005 và �?i�?u V của Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/ 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị
    định số 101/2005/N�?-CP).
•   Ngày 29/06/2006, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản và hoạt động định
    giá đất trên thị trư�?ng được đi�?u chỉnh theo hệ thống pháp luật v�? kinh doanh bất động sản. Tổ chức
    kinh tế là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã được đăng ký hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động
    sản phải có ít nhất hai ngư�?i có chứng chỉ định giá bất động sản; cá nhân có trình độ cao đẳng trở lên,
    có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo kiến thức v�? định giá bất động sản (theo quy định của
    Bộ Xây dựng), không phải là cán bộ, công chức nhà nước, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không
    thuộc trư�?ng hợp bị cấm hành ngh�? kinh doanh dịch vụ bất động sản, có nguyện v�?ng đ�?u được cấp
    chứng chỉ hành ngh�? định giá bất động sản; kết quả của dịch vụ định giá bất động sản là việc cấp chứng
    thư định giá bất động sản bao gồm tên bất động sản được định giá, vị trí và quy mô bất động sản, tính
    chất và thực trạng của bất động sản, tình trạng pháp lý của bất động sản, các hạn chế của bất động sản,
    phương pháp định giá, th�?i điểm định giá và giá của bất động sản (�?i�?u 8 và 52 của Luật Kinh doanh
    bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, �?i�?u 15 của Nghị định số 153/2007/N�?-CP ngày
    15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản).
•   Hội Thẩm định giá Việt Nam (Vietnam Valuation Association - VVA) được thành lập vào ngày
    24/05/2006. Hội Thẩm định giá Việt Nam là thành viên của Hiệp hội định giá thế giới (World
    Association of Valuation Organizations - WAVO), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (International
    Valuation Standards Committee - IVSC), Hiệp hội Thẩm định giá �?ông Nam �? (Asean Valuation
    Association - AVA). Hội đã được Bộ Tài chính cho phép tổ chức đào tạo định giá viên, cấp chứng chỉ
    đào tạo và ngư�?i có chứng chỉ đã qua đào tạo được đăng ký dự thi hành ngh�? định giá viên do Bộ Tài
    chính tổ chức. Hiện nay, m�?i hoạt động quản lý v�? định giá ở Việt Nam đ�?u do Cục Quản lý giá của
    Bộ Tài chính thực hiện.
•   Trong th�?i gian từ tháng 04/2005 tới tháng 12/2008, Bộ Tài chính đã ban hành 12 tiêu chuẩn quốc gia
    v�? định giá, cụ thể bao gồm:
    >   Tiêu chuẩn số 01: Giá trị thị trư�?ng làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản;
    >   Tiêu chuẩn số 02: Giá trị phi thị trư�?ng làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản;
    >   Tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc đạo đức hành ngh�? thẩm định giá tài sản;
    >   Tiêu chuẩn số 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản;



                                                                                                        87
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


      >    Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá tài sản;
      >    Tiêu chuẩn số 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản;
      >    Tiêu chuẩn số 07: Phương pháp so sánh;
      >    Tiêu chuẩn số 08: Phương pháp chi phí;
      >    Tiêu chuẩn số 09: Phương pháp thu nhập;
      >    Tiêu chuẩn số 10: Phương pháp thặng dư;
      >    Tiêu chuẩn số 11: Phương pháp lợi nhuận;
      >    Tiêu chuẩn số 12: Phân loại tài sản.
•     Quy trình định giá trên thực tế hiện nay được thực hiện thống nhất theo tiêu chuẩn định giá do Bộ Tài
      chính ban hành, cụ thể theo sơ đồ tại Hình 2 dưới đây:

                         Hình 2: Sơ đồ mô tả quy trình định giá phục vụ nhu cầu thị trư�?ng


                                  nghiên cứu tổng quát v�? tài sản cần thẩm định giá:
    (1) Xác định các đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá; (2) xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng;
    (3) xác định yêu cầu của khách hàng và những ngư�?i sử dụng kết quả thẩm định giá; (4) những ràng buộc của
    đối tượng thẩm định giá như pháp lý, mục đích sử dụng, quy hoạch và nguồn thông tin dữ liệu; (5) Xác định th�?i
    điểm thẩm định giá; (6) Xác định nguồn dữ liệu cần thiết phục vụ thẩm định giá.




                                               Lập kế hoạch thẩm định giá:
    1. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và th�?i gian thực
       hiện từng bước công việc.
    2. Nội dung kế hoạch bao gồm: (a) xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp và các quy�?n gắn li�?n với tài sản và
       đặc điểm thị trư�?ng; (b) xác định các tài liệu cần thu thập v�? thị trư�?ng, v�? tài sản và các tài liệu so sánh; (c)
       xác định các nguồn tài liệu đáng tin cậy (phải được kiểm chứng); (d) xây dựng tiến độ nghiên cứu, trình tự
       thực hiện, phân tích dữ liệu, th�?i hạn cho phép; (e) lập đ�? cương báo cáo kết quả thẩm định giá.




                                      Khảo sát hiện trư�?ng và thu thập thông tin:
    1. Khảo sát hiện trư�?ng: (a) thu thập dữ liệu v�? vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa
       chính; (b) các mô tả tính pháp lý của bất động sản; (c) mô tả chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, các
       thông tin v�? tình trạng sử dụng…
    2. Thu thập các thông tin v�?: (a) chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh; (b) các thông tin v�? yếu tố
       cung - cầu, lực lượng tham gia thị trư�?ng; (c) thông tin v�? tính pháp lý của tài sản; (d) các dữ liệu v�? tự nhiên,
       kinh tế, xã hội, môi trư�?ng có tác động đến giá trị tài sản; (e) đặc trưng khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm
       định giá toạ lạc và khu vực lân cận; (f) những thông tin v�? giao dịch mua bán bất động sản; (g) thông tin trên
       báo chí và của các cơ quan quản lý nhà nước v�? bất động sản; (h) thông tin quy�?n và nghĩa vụ của chủ tài sản;
       thông tin v�? quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của vùng có liên quan đến tài sản.




88
     B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam



                                                 Phân tích thông tin:
    1. Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trư�?ng tài sản.
    2. Phân tích những đặc trưng của thị trư�?ng tài sản cần thẩm định giá gồm: (a) đặc tính của những ngư�?i tham
       gia thị trư�?ng, số lượng ngư�?i mua ti�?m năng; (b) xu hướng cung - cầu trên thị trư�?ng và ảnh hưởng đến
       giá tài sản.
    3. Phân tích v�? khách hàng gồm: (a) đặc điểm của những khách hàng ti�?m năng; (b) sở thích của khách hàng;
       (c) nhu cầu, sức mua đối với tài sản.
    4. Phân tích v�? việc sử dụng tối ưu tài sản gồm: (a) cách sử dụng mang lại giá trị cao nhất cho tài sản trong bối
       cảnh tự nhiên, pháp luật và tài chính hiện tại; (b) đánh giá việc sử dụng tài sản hiện tại và trong tương lai,
       tính hữu dụng của tài sản, những hạn chế trong sử dụng tài sản, khả năng tạo thu nhập từ sử dụng tài sản, rủi
       ro, giá trị vốn hóa, các chi phí phát sinh khi tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.




                                     Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá:
    1. Thẩm định viên đ�? xuất các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định
       giá, phân tích lựa ch�?n phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất.
    2. Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định v�? phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm
       căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra, từ đó đi đến kết luận cuối cùng v�? giá trị thẩm
       định.




                            Lập báo cáo và chuẩn bị chứng thư kết quả thẩm định giá:
    1. Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên
       bằng chứng cụ thể để thuyết minh v�? mức giá của tài sản qua thẩm định giá; giải thích rõ ràng tất cả những
       yếu tố có tác động đến giá trị tài sản.
    2. Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách
       hàng hoặc bên thứ ba v�? những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản.



•    Trên thực tế triển khai, các Trung tâm �?ịnh giá của Bộ Tài chính, Sở Tài chính các tỉnh vẫn là lực lượng
     chủ yếu cung cấp dịch vụ định giá đất đai và bất động sản, được các cơ quan nhà nước cũng như ngư�?i
     có nhu cầu định giá trên thị trư�?ng tin cậy. Theo ý kiến của Giám đốc Trung tâm Thẩm định giá phía
     Nam của Bộ Tài chính, hiện nay khó khăn nhất vẫn là không có dữ liệu v�? giá chuyển nhượng quy�?n
     sử dụng đất trên thị trư�?ng nên không có khả năng xây dựng cơ sở dữ liệu. Cơ sở dữ liệu giá thị trư�?ng
     sử dụng tại Trung tâm do Trung tâm thành lập trên cơ sở ghi nhận lại kết quả định giá do các định giá
     viên của Trung tâm thực hiện, thu thập các giá rao bán bất động sản trên các sàn giao dịch (có trừ đi
     khoảng 5%-10%). Nghiệp vụ định giá bất động sản của các định giá viên đáp ứng được nhu cầu thị
     trư�?ng. Khoảng 70% công việc của Trung tâm là định giá phục vụ bồi thư�?ng khi Nhà nước thu hồi đất
     tại thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả định giá được chấp nhận khoảng 70%-80% trong quá trình thẩm
     định của Sở Tài chính. Khoảng 30% công việc còn lại của Trung tâm là định giá bất động sản theo đặt
     hàng của ngân hàng (định giá tài sản thế chấp); của quá trình mua bán hay sáp nhập doanh nghiệp,
     chuyển doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần; của quá trình đi�?u tra vụ án, xử án và thi hành
     án; của quá trình thanh lý tài sản nhà nước; của cơ quan quản lý đất đai khi cho phép chuyển mục đích



                                                                                                                        89
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


     sử dụng đất, khi chuyển từ hình thức giao đất sang thuê đất; của ngư�?i dân khi có nhu cầu chứng minh
     năng lực tài chính; v.v.

2.2.3. Nhận xét đối với quy định của pháp luật hiện hành v�? định giá bất động sản phục vụ bồi thư�?ng,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

•    Trước năm 2009, Chính phủ đã giao cho Bộ Tài chính toàn bộ nhiệm vụ quản lý v�? định giá đất bao
     gồm cả định giá để xây dựng hệ thống giá đất của Nhà nước và quản lý hoạt động dịch vụ tư vấn định
     giá đất trên thị trư�?ng. Từ năm 2009, Chính phủ đã thay đổi lại việc giao nhiệm vụ quản lý giá đất, Bộ
     Tài nguyên và Môi trư�?ng được giao nhiệm vụ quản lý v�? định giá để xây dựng hệ thống giá đất của
     Nhà nước và Bộ Tài chính tiếp tục được giao nhiệm vụ quản lý hoạt động dịch vụ tư vấn định giá đất
     trên thị trư�?ng.
•    Pháp luật đã có quy định khá cụ thể quy trình đi�?u tra, khảo sát giá đất trên thị trư�?ng để xây dựng
     bảng giá đất của Nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm. Nếu quy định
     này được thực hiện đúng, khách quan và đầy đủ thì giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá
     đất trên thị trư�?ng trong đi�?u kiện bình thư�?ng. Nếu có sự chênh lệch v�? giá đất do Ủy ban nhân dân
     cấp tỉnh quy định hàng năm và giá đất trên thị trư�?ng thì lý do chủ yếu là do việc đi�?u tra, khảo sát giá
     đất trên thị trư�?ng chưa được thực hiện đúng, khách quan và đầy đủ hoặc do quyết định chủ quan của
     lãnh đạo địa phương.
•    Khung pháp luật đối với hoạt động định giá đất trên thị trư�?ng đã được xây dựng nhưng vẫn còn có
     sự chồng chéo giữa các quy định v�? hoạt động dịch vụ định giá đất theo Pháp lệnh v�? giá (do Bộ Tài
     chính quản lý) và hoạt động dịch vụ định giá bất động sản (bao gồm cả giá đất) theo Luật Kinh doanh
     bất động sản (do Bộ Xây dựng quản lý). �?ó là sự khác nhau trong quy định v�? doanh nghiệp được
     phép hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và cá nhân được cấp chứng chỉ hành ngh�? định giá đất.
•    Chưa có quy định của pháp luật v�? cơ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá đất để đ�? xuất giá đất hợp
     lý trong quy trình xác định giá đất phục vụ xác định giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
     thu hồi đất. Trong quy trình hiện tại, giá đất do Tổ chức thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư đ�?
     xuất. Việc thẩm định giá đất đã đ�? xuất cũng do Cơ quan tài nguyên và môi trư�?ng phối hợp với các
     cơ quan khác của Ủy ban nhân dân thực hiện. Pháp luật cũng chưa có quy định cụ thể v�? cơ chế phải
     thành lập hội đồng định giá với các thành viên có chất lượng chuyên môn cao từ nhi�?u khu vực hoạt
     động khác nhau.
•    Hệ thống pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định v�? tiêu chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch
     vụ định giá đất, cơ chế phán quyết khi có tranh chấp v�? kết quả định giá, vai trò của một hiệp hội của
     các định giá viên v�? đất đai.
•    Chính phủ quy định áp dụng 4 phương pháp định giá đất tại Nghị định số 188/2004/N�?-CP và Nghị
     định số 123/2007/N�?-CP, đó là là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng
     dư và phương pháp chiết trừ nhưng tiêu chuẩn định giá lại đưa ra 5 phương pháp, không có phương
     pháp chiết trừ nhưng lại có thêm phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận. �?i�?u này cho thấy
     phương pháp định giá là một yếu tố động, phụ thuộc vào sự phát triển khoa h�?c và công nghệ và cũng
     phụ thuộc vào nhu cầu của thị trư�?ng. Bởi vậy, sẽ hợp lý hơn nếu chuyển việc quy định các phương
     pháp định giá, cũng như tiêu chuẩn định giá cho Hiệp hội định giá Việt Nam.
•    Việc xác định giá đất để tính giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là một vấn đ�? rất phức tạp, không
     chỉ phụ thuộc vào giá trị kinh tế của đất đai mà còn phụ thuộc các đặc trưng xã hội, nhân văn, văn hóa
     của đất nước, dân tộc và con ngư�?i. Một số mặt giá trị không thuộc phạm vi kinh tế của đất đai đã được
     đ�? cập trong Báo cáo trước v�? “Hoàn thiện cơ chế thu hồi đất bắt buộc và cơ chế chuyển dịch đất đai
     tự nguyện ở Việt Nam�?. Bên cạnh đó, ở Việt Nam cũng như ở nhi�?u nước châu �? khác cũng còn một
     số tập quán văn hóa có liên quan tới việc giữ đất đai không vì mục đích kinh tế như “mỗi ngư�?i cần




90
       B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


       phải có đất thuộc sở hữu riêng của mình như một tài sản lớn nhất để lại cho các thế hệ tiếp theo của
       gia đình�?, hoặc “đất đai để lập nhà th�? của mỗi dòng h�?, chi h�? luôn mang mầu sắc tâm linh và được
       coi như vô giá�?. Những giá trị văn hóa và nhân văn của đất đai chưa được đ�? cập tới trong vấn đ�? bồi
       thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong hệ thống pháp luật đất đai ở Việt Nam. �?ể
       hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, cũng cần có các nghiên cứu riêng v�? giá trị xã hội, nhân văn, văn hóa
       của đất đai trong cơ chế Nhà nước thu hồi đất.
•      Trong pháp luật v�? đất đai ở Việt Nam, việc tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ cho ngư�?i bị thu hồi đất
       nông nghiệp được thực hiện theo một cơ chế rất phức tạp, mà hiện nay giá trị hỗ trợ cao hơn nhi�?u lần
       giá trị bồi thư�?ng. Vấn đ�? này càng phức tạp hơn khi thu hồi đất nông nghiệp xem kẽ trong khu dân cư
       nông thôn, khu đô thị hoặc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển nhà ở, các dự án chỉnh trang
       khu ngoại vi đô thị. Vấn đ�? phức tạp ở đây nẩy sinh từ sự khác nhau giữa giá trị hiện tại và giá trị kỳ
       v�?ng trong tương lai và cơ chế chia sẻ sự chênh lệch giá trị này. Vấn đ�? này có thể được giải quyết trên
       cơ sở kỹ thuật định giá, cơ chế phân chia lợi ích và cơ chế công khai, minh bạch thông tin v�? dự án đầu
       tư gắn với quá trình chuyển dịch đất đai.
•      Tổng kết quá trình hình thành và đổi mới hệ thống pháp luật v�? định giá đất phục vụ tính toán giá trị
       bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư:


     Giai     Phạm vi áp dụng cơ chế          nguyên tắc xác        Phương pháp xác định Thực thi pháp luật trên
     đoạn      nhà nước thu hồi đất            định giá đất               giá đất               thực tế
    1988 -   • Tất cả m�?i dự án đầu tư,      • �?ất đai không có                              • Các dự án đầu tư tập
    1993     kể cả dự án đầu tư vì mục       giá trị nên không có                            trung chủ yếu vào mục
             tiêu lợi nhuận của nhà đầu      giá đất.                                        đích xây dựng các công
             tư khi cơ quan nhà nước xét                                                     trình từ nguồn ngân sách
             thấy nhu cầu sử dụng đất là                                                     nhà nước.
             hợp lý.
    1993 -   • Tất cả m�?i dự án đầu tư, kể • �?ất đai có giá do      •Trước năm 1998, hệ      • Giá đất do Nhà nước
    2004     cả dự án đầu tư vì mục tiêu     Nhà nước quy định      thống pháp luật chưa     quy định thư�?ng chỉ
             lợi nhuận của nhà đầu tư.       giá.                   quy định phương pháp     bằng khoảng từ 10%
                                                                    xác định giá đất.        • 20% giá đất trên thị
             • Luật �?ất đai quy định chỉ     • Chính phủ quy
                                                                                             trư�?ng.
             áp dụng cơ chế Nhà nước         định khung giá đất;  • Từ tháng 4 năm 1998,
             thu hồi đất cho các dự án       Ủy ban nhân dân      Bộ Tài chính đã quy        • Mặc dù Chính phủ đã
             vì lợi ích quốc gia, công       cấp tỉnh quy định    định 2 phương pháp         có quy định đi�?u chỉnh
             cộng, quốc phòng, an ninh,      bảng giá đất trong   định giá đất phục vụ       khung giá bằng hệ số K
             nhưng Chính phủ mở rộng         phạm vi giá trần và  tính toán giá trị bồi      cho phù hợp với giá đất
             việc áp dụng cơ chế này cho     giá sàn theo quy     thư�?ng, hỗ trợ, tái định   trên thị trư�?ng nhưng giá
             cả những dự án đầu tư phát      định của Chính       cư: phương pháp thu        đất đai trên thị trư�?ng
             triển kinh tế với lập luận      phủ.                 nhập được áp dụng để       đã trải qua 2 cơn “sốt�?
             rằng phát triển kinh tế là vì                        định giá đất đai sử dụng   giá trong giai đoạn 1992
             lợi ích quốc gia. Hơn nữa,      • Căn cứ vào giá     cho mục đích nông          - 1993 và 2002 - 2003
             pháp luật đất đai trong giai    đất trên thị trư�?ng, nghiệp; phương pháp
                                                                                             mà mỗi lần “sốt�? đã làm
             đoạn này chưa cho phép nhà      Chính phủ quy định so sánh giá thị trư�?ng
                                                                                             giá đất tăng khoảng 10
             đầu tư được nhận chuyển         hệ số K để nhân với được áp dụng để định
                                                                                             lần ở các đô thị lớn nên
             nhượng đất đai từ hộ gia        giá đất theo khung giá đất đai sử dụng
                                                                                             giá đất do Nhà nước quy
             đình, cá nhân nên chỉ có thể    giá của Chính phủ    cho mục đích phi nông      định luôn thấp hơn nhi�?u
             áp dụng cơ chế Nhà nước         sao cho phù hợp      nghiệp.                    lần so với giá đất trên thị
             thu hồi đất để chuyển dịch      hơn với giá đất trên
                                                                                             trư�?ng.
             đất đai.                        thị trư�?ng.




                                                                                                                      91
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM



 Giai     Phạm vi áp dụng cơ chế         nguyên tắc xác       Phương pháp xác định Thực thi pháp luật trên
 đoạn      nhà nước thu hồi đất           định giá đất              giá đất               thực tế
2004 - • Pháp luật đất đai quy định     • Giá đất do Nhà      • Trước năm 2007,           • Giá đất do Nhà nước
present có 2 cơ chế chuyển dịch đất     nước quy định phải    Chính phủ quy định          quy định (gồm khung
        đai: (1) cơ chế nhà nước thu    phù hợp với giá       2 phương pháp định          giá đất của Chính phủ
        hồi đất để giao cho các dự      đất trên thị trư�?ng   giá đất: phương pháp        và bảng giá đất do Ủy
        án đầu tư; (2) cơ chế nhà đầu   trong đi�?u kiện       so sánh giá thị trư�?ng      ban nhân dân cấp tỉnh
        tư th�?a thuận trực tiếp với     bình thư�?ng.          và phương pháp thu          quy định) vẫn còn thấp
        ngư�?i đang sử dụng đất để                             nhập được áp dụng           hơn so với giá đất trên
        có đất thông qua hình thức      • Giá đất là như      cho những trư�?ng hợp        thị trư�?ng, thư�?ng chỉ
        chuyển nhượng, thuê hoặc        nhau đối với các      không tìm được thửa         bằng khoảng 40% - 70%;
        góp vốn bằng đất đai (do        thửa đất li�?n k�?      đất có giá thị trư�?ng để    khoảng cách này còn lớn
        pháp luật đã cho phép nhà       nhau có cùng đi�?u     so sánh.                    hơn nữa đối với đất ở tại
        đầu tư trong nước được nhận     kiện tự nhiên, kinh                               các đô thị lớn.
        chuyển nhượng đất đai từ hộ     tế, xã hội, kết cấu   • Từ năm 2007, Chính
        gia đình, cá nhân).             hạ tầng, mục đích     phủ quy định thêm 2         • Mỗi địa phương cấp
                                        sử dụng hiện tại,     phương pháp định giá        tỉnh có một quy trình
         • Cơ chế Nhà nước thu hồi      mục đích sử dụng      đất bổ sung cho phương      riêng thực hiện việc xác
         đất được áp dụng cho các       theo quy hoạch.       pháp so sánh giá thị        định giá đất phục vụ tính
         dự án đầu tư vì lợi ích quốc                         trư�?ng gồm phương           toán giá trị bồi thư�?ng,
         gia, lợi ích công cộng, quốc   • Giá đất tại khu     pháp chiết trừ để áp        hỗ trợ, tái định cư, hầu
         phòng, an ninh và các dự       vực giáp ranh giữa    dụng cho trư�?ng hợp         hết mang đặc trưng của
         án đầu tư phát triển kinh tế   các địa phương cấp    tách giá trị tài sản đầu    một quyết định hành
         thuộc các trư�?ng hợp: (1) dự   tỉnh có đi�?u kiện     tư trên đất ra kh�?i giá     chính. Riêng thành phố
         án đầu tư phát triển hạ tầng   như nhau thì mức      bất động sản gồm cả đất     Hồ Chí Minh có quy
         sử dụng chung; (2) dự án có    giá như nhau.         và tài sản đầu tư trên      định bắt buộc sử dụng
         100% vốn đầu tư từ nước        • Trước năm 2009,     đất và phương pháp          dịch vụ định giá đất do
         ngoài (ODA và FDI); (3) dự  toàn bộ nhiệm            thặng dư để áp dụng         các trung tâm định giá
         án có vốn đầu tư lớn thuộc  vụ quản lý nhà           cho những thửa đất có       của Nhà nước cung cấp
         nhóm A theo quy định của    nước v�? định giá         khả năng tăng giá trị đất   trước khi các cơ quan
         Chính phủ.                  đất được giao cho        đai khi gắn với một dự      nhà nước có thẩm quy�?n
                                                              án đầu tư đã được phê       thẩm định và quyết định.
         • Cơ chế nhà đầu tư tự th�?a Bộ Tài chính. Từ         duyệt.
         thuận với ngư�?i đang sử     năm 2009, Bộ Tài                                     • Giá trị bồi thư�?ng đối
         dụng đất được áp dụng trong nguyên và Môi            • Giá đất áp dụng để        với đất sản xuất nông
         trư�?ng hợp không được áp    trư�?ng được giao         tính toán giá trị bồi       nghiệp ngày càng được
         dụng cơ chế Nhà nước thu    thực hiện nhiệm vụ       thư�?ng, hỗ trợ, tái định    cải thiện hơn nhưng
         hồi đất hoặc được áp dụng   quản lý giá đất do       cư được xác định phù        ngư�?i bị thu hồi đất vẫn
         cơ chế Nhà nước thu hồi đất Nhà nước quy định        hợp với giá đất trên thị    chưa đồng ý với giá
         nhưng nhà đầu tư tự nguyện và Bộ Tài chính           trư�?ng do Ủy ban nhân       trị bồi thư�?ng cho đất
         xin không áp dụng cơ chế    tiếp tục được giao       dân cấp tỉnh quyết định,    nông nghiệp trong khu
         này.                        nhiệm vụ quản lý         nhưng hệ thống pháp         dân cư và các loại đất
                                     dịch vụ định giá đất     luật chưa quy định trình    thuộc nhóm đất phi nông
                                     trên thị trư�?ng. Từ      tự, thủ tục cụ thể để xác   nghiệp.
                                     năm 2006, Bộ Xây         định giá đất để tính toán
                                     dựng được giao           giá trị bồi thư�?ng, hỗ
                                     thực hiện nhiệm vụ       trợ, tái định cư.
                                     quản lý định giá bất
                                     động sản (bao gồm
                                     cả định giá đất).




92
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam




3. PHân T�?cH KinH nGHiỆm QUốc TẾ VỀ �?ỊnH Gi�? �?ẤT




Vấn đ�? định giá đất trên thế giới đã có một quá trình phát triển với lịch sử khá dài và đã đạt được nhi�?u
thành tựu cả v�? lý luận khoa h�?c, giải pháp kỹ thuật, quy định khung pháp luật và thực tiễn tổ chức triển
khai. Ở tại hầu hết các nước phát triển và các nước đang thực hiện công nghiệp hóa, nhu cầu định giá đất
theo giá thị trư�?ng được đặt ra trong m�?i quan hệ v�? đất đai giữa Nhà nước và ngư�?i sử dụng đất cũng như
trong m�?i giao dịch v�? đất đai giữa những ngư�?i sử dụng đất với nhau. Tại các nước này, dịch vụ định giá
bất động sản đã được hình thành với một hành lang pháp lý chặt chẽ, có một đội ngũ định giá viên có trình
độ cao và mang lại hiệu quả cao cho quản lý đất đai và phát triển thị trư�?ng bất động sản. �?ể nghiên cứu
hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật v�? xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, cần
thiết phải nghiên cứu để tổng kết kinh nghiệm v�? định giá đất ở một số nước hay vùng lãnh thổ điển hình.

3.1. Vấn đ�? định giá đất phục vụ bồi thư�?ng khi chiếm giữ đất đai bắt buộc tại Australia33

Những quy định chủ yếu của pháp luật v�? chiếm giữ đất đai bắt buộc là để thực hiện các dự án vì lợi ích
công cộng. Không giống như các nước Khối thịnh vượng chung của Anh và chính Vương quốc Anh, Chính
phủ Liên bang và từng Bang kiểm soát 72% diện tích đất đai ở Australia, thổ dân nắm giữ 13% và chỉ có
15% thuộc sở hữu tư nhân đầy đủ. Nhi�?u vùng đất được đưa vào sử dụng theo thoả thuận thuê đất với Chính
phủ Liên bang hoặc Chính phủ Bang và th�?i hạn của th�?a thuận thuê đất có khi lên tới 999 năm, cho phép
chủ sử dụng đất được hưởng cơ bản các quy�?n tương tự như quy�?n sở hữu tư nhân đầy đủ. Vì vậy, những
đặc điểm riêng của quy�?n sở hữu đất đai tại Australia có gì đó tương tự như hệ thống đất đai ở Việt Nam.

Khung pháp luật đối với hình thức chiếm giữ đất đai bắt buộc để sử dụng vào mục đích công cộng tại
Australia được xây dựng và áp dụng chung cho toàn Liên bang Australia, được quy định cụ thể tại từng bang
và được các tổ chức có thẩm quy�?n thực hiện các trình tự, thủ tục chi tiết. Nguyên tắc chung là phải thực
hiện đàm phán, th�?a thuận v�? giá vào bước thứ nhất; khi không đạt được th�?a thuận giữa tổ chức có thẩm
quy�?n và ngư�?i có đất thì tổ chức có thẩm quy�?n áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào bước thứ hai.

Luật Chiếm giữ đất đai của Liên bang quy định rất cụ thể những trư�?ng hợp nào sử dụng đất vào mục đích
công cộng được áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc và cơ chế tính toán khoản bồi thư�?ng cho ngư�?i
bị mất đất. Những đi�?u khoản chính đáng chủ yếu được áp dụng bao gồm: (i) phải thực hiện bồi thư�?ng
đầy đủ và thích hợp cho những tài sản đã bị chiếm giữ bắt buộc; (ii) khi có sự không đồng thuận mà phải
nh�? đến phán quyết của cơ quan có thẩm quy�?n (chủ yếu là hai bên không thống nhất được v�? số ti�?n bồi
thư�?ng) thì khuyến khích sử dụng phán quyết của tr�?ng tài hơn là phán quyết của tòa án; (iii) cơ quan phán
quyết phải bảo đảm đi�?u kiện khách quan và không nghiêng v�? quy�?n lợi của bên nào; (iv) quy�?n được đòi
h�?i quy�?n lợi chính đáng của hai bên là ngang nhau trước phán quyết của cơ quan có thẩm quy�?n. Trên thực
tế, ngư�?i bị mất đất luôn không vừa ý với bồi thư�?ng chỉ tính đơn thuần theo giá đất đúng với thị trư�?ng.
Những đòi h�?i bồi thư�?ng khác có thể phải xem xét bao gồm thiệt hại v�? mất việc làm, mất lợi nhuận kinh
doanh, mất cơ hội kinh doanh, chi phí di chuyển.



                                                                                                        93
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Trong pháp luật v�? đất đai của các Bang thuộc Australia, thuật ngữ “Nhà nước thu hồi đất�? cũng được sử
dụng thay cho thuật ngữ “Chiếm giữ đất đai bắt buộc�?. Sau khi Australia trở thành vùng đất thuộc Anh, toàn
bộ đất đai của Australia đã trở thành đất của Nhà vua Anh, do Chính phủ các Bang là đại diện cho chủ sở
hữu. Khi Chính phủ của Bang quyết định áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc thì có thể hiểu như việc
thu hồi lại quy�?n sở hữu trước đó của Nhà vua. Các Bang cũng có những quy định cụ thể v�? những trư�?ng
hợp không được bồi thư�?ng khi Nhà nước thu hồi đất. Ví dụ, tại Tây Australia, Luật v�? các công trình công
cộng có quy định là không bồi thư�?ng nếu không thuộc trư�?ng hợp Nhà vua đã tặng cho hay cho thuê. Các
Bang đ�?u có những quy định cụ thể v�? cơ chế Nhà nước thu hồi đất và bồi thư�?ng cho ngư�?i bị thu hồi đất.
Như vậy, có thể thấy pháp luật v�? cơ chế Nhà nước thu hồi đất của Australia có những điểm tương đồng với
các quy định pháp luật của Việt Nam.

Quy trình chung thực hiện cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc bao gồm:

•    Bộ trưởng có trách nhiệm gửi công văn chính thức m�?i ngư�?i có đất tới thảo luận với Bộ trưởng v�?
     việc bán đất cho Nhà nước;
•    khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc bắt đầu được vận hành bằng công
     bố chính thức việc Nhà nước sẽ sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ
     Bang, đất đó bắt đầu thuộc quy�?n của Tổ chức có thẩm quy�?n chiếm giữ đất;
•    chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thư�?ng v�? đất;
•    thủ tục định giá đất theo giá thị trư�?ng và tính toán các thiệt hại khác đối với chủ đất cũ được tiến hành;
•     nếu chủ đất cũ không đồng ý với mức bồi thư�?ng đưa ra thì có thể đưa lên Tổ chức tr�?ng tài hoặc tòa
     án để giải quyết.

Như vậy, trong hệ thống luật pháp của Australia, việc chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích công cộng do
Nhà nước quyết định, chủ sử dụng đất cũ phải thực hiện chuyển quy�?n ngay sau quyết định được công bố
công khai. Vấn đ�? cần giải quyết, có thể có nhi�?u tranh chấp, là giá trị bồi thư�?ng cho tất cả m�?i thiệt hại
có thể xẩy ra đối với chủ đất cũ. Việc giải quyết các tranh chấp v�? giá trị bồi thư�?ng không đơn giản nhưng
cũng không thể kéo dài vì có quy định của pháp luật v�? cơ chế phán quyết cuối cùng của tòa án. Trong thực
tế, tính khách quan trong xác định giá trị bồi thư�?ng và sự trong sáng trong phán quyết của tòa án đóng vai
trò rất quan tr�?ng trong việc thực thi pháp luật.

Australia là một đất nước có n�?n kinh tế thị trư�?ng phát triển ở mức độ cao, công nghiệp và dịch vụ chiếm
tỷ tr�?ng rất lớn trong GDP, canh tác nông nghiệp thực hiện theo phương thức trang trại quy mô lớn với trình
độ công nghiệp hóa rất cao. Kinh tế của Australia hội nhập ở mức độ cao trong quá trình toàn cầu hóa, các
sản phẩm chủ yếu có tỷ tr�?ng xuất khẩu rất cao. Ngư�?i dân Australia có trình độ dân trí cao, ý thức chấp
hành pháp luật rất tốt. V�? quản lý đất đai và định giá đất, Australia là nước đạt trình độ cao trên thế giới.
�?ịnh giá đất ở Australia đã đạt được những thành tựu lớn cả v�? lý luận khoa h�?c, triển khai thực tiễn và
tổ chức bộ máy quản lý. Lý thuyết định giá đất áp dụng ở Australia được xây dựng trên một thị trư�?ng đất
đai hoàn chỉnh, đ�? cập đến tất cả các yếu tố tác động đến giá đất như quan hệ cung - cầu v�? đất, mức độ hạ
tầng, tâm lý ngư�?i sử dụng đất. Thông tin v�? giá đất ở tất cả các khu vực được cập nhật thư�?ng xuyên và
công khai trên thị trư�?ng. Giá đất, giá bất động sản do các nhà định giá xác định đ�?u phù hợp với giá thị
trư�?ng và được m�?i ngư�?i chấp nhận.

Mỗi Bang của Australia đ�?u có một Cục Quản lý đất đai và một Cục �?ịnh giá. Trong th�?i gian 5 năm trước
đây, các Cục này đ�?u là các cơ quan hành chính của Bang. Sau đó, các cơ quan này được chuyển dần sang
thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ v�? quản lý đất đai và định giá đất theo yêu cầu của
nhà nước cũng như của thị trư�?ng.




94
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


Từ kinh nghiệm v�? định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, tái định cư ở Australia, có thể rút ra một số kết luận
có thể xem xét áp dụng vào Việt Nam bao gồm:

•   Sự tham gia của dịch vụ định giá đất vào quá trình tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư nhằm
    tăng tính khách quan trong xác định giá đất là rất cần thiết;
•   Giao thẩm quy�?n phán quyết cuối cùng v�? giá đất cho tổ chức không thuộc bộ máy hành chính là một
    cơ chế phù hợp, cũng nhằm mục đích tăng tính khách quan trong xác định giá đất;
•   Song song với quá trình hoàn chỉnh v�? khung pháp lý và cơ chế triển khai, cần thực hiện quá trình nâng
    cao chất lượng dịch vụ định giá đất và nâng cao nhận thức cộng đồng v�? định giá đất.

3.2. Vấn đ�? định giá đất tại �?ài Loan Trung Quốc34, 35

�?ài Loan Trung quốc là vùng lãnh thổ đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất
và xây dựng hệ thống quản lý đất đai. V�? chế độ sở hữu đất đai, cách tiếp cận của �?ài Loan cũng tương tự
như Việt Nam nhưng dùng cách diễn đạt khác. �?i�?u 143 của Hiến pháp �?ài Loan có quy định rõ “toàn bộ
đất đai trong lãnh thổ của Cộng hòa Trung hoa (�?ài Loan) thuộc v�? toàn dân. Quy�?n sở hữu tư nhân v�? đất
đai, do ngư�?i dân chiếm giữ theo quy định của pháp luật, được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp
luật. �?ất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù
hợp với giá trị của đất�?. Như vậy, có thể hiểu rằng sở hữu tư nhân v�? đất đai ở �?ài Loan là một loại hình
sở hữu đặc biệt, được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng v�? bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn
dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để xác định mức thuế mà chủ đất phải nộp cho nhà nước
cũng như xác định giá đất khi nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất.

Luật chiếm giữ đất đai của �?ài Loan (có hiệu lực từ năm 2000) quy định việc định giá bất động sản được
thực hiện riêng biệt đối với đất đai và tài sản gắn li�?n với đất. Giá trị bồi thư�?ng v�? đất được tính theo giá
trị đất tại th�?i điểm lấy đất đó (�?i�?u 30), giá trị bồi thư�?ng v�? công trình xây dựng trên đất được tính theo
giá của công trình thay thế với đi�?u kiện tương đương (�?i�?u 31). Giá trị bồi thư�?ng được xác định trước
khi chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích khác.

Theo Luật Bình quân địa quy�?n, chính quy�?n địa phương có trách nhiệm thư�?ng xuyên khảo sát để xác
định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất. Sở �?ịnh giá đất có trách nhiệm giúp chính quy�?n địa phương
thu thập thông tin v�? giá đất, đ�? xuất giá đất và lập bản đồ giá đất để chính quy�?n địa phương xem xét. Kết
quả khảo sát và đ�? xuất giá đất được trình lên một ủy ban định giá đất để phê duyệt. Giá đất do ủy ban này
phê duyệt được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Ủy ban định giá đất do chính quy�?n cấp tỉnh thành
lập, có nhiệm vụ xem xét, phê duyệt, phán quyết v�? giá đất do chính quy�?n địa phương đ�? xuất; có nhiệm
vụ xem xét và phê duyệt việc đi�?u chỉnh đất đai, việc chiếm giữ đất đai, giá trị bồi thư�?ng đối với vùng đất
bị chiếm giữ. Luật này có quy định là ủy ban định giá đất gồm 17 thành viên do Chủ tịch hoặc Phó Chủ
tịch tỉnh làm chủ tịch ủy ban và các ủy viên khác được lựa ch�?n từ các nhà chính trị, khoa h�?c, chuyên môn
v�? bất động sản, đại diện ngân hàng, công chức thuộc các lĩnh vực có liên quan (quản lý đất đai, tài chính
công, dịch vụ công, quy hoạch đô thị, nông nghiệp). Nhiệm kỳ của các thành viên ủy ban này là 3 năm.

Nói chung, giá đất do ủy ban nói trên công bố hàng năm đ�?u thấp hơn giá đất trên thị trư�?ng, trung bình
bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng 87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006). Khi xem
xét giá trị bồi thư�?ng cụ thể, chính quy�?n địa phương đ�? nghị mức tăng giá đất công bố hàng năm sao cho
phù hợp với giá thị trư�?ng để ủy ban định giá đất quyết định.

Quy định của pháp luật v�? cơ chế chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích công cộng, định giá đất hàng năm
và đi�?u chỉnh tăng giá đất để tính bồi thư�?ng ở �?ài Loan có nhi�?u nét tương đồng với hệ thống pháp luật
đất đai hiện hành ở Việt Nam. �?iểm khác biệt quan tr�?ng nhất là cơ quan có thẩm quy�?n quyết định giá đất




                                                                                                           95
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


phù hợp thị trư�?ng, giá trị bồi thư�?ng là một ủy ban định giá đất gồm nhi�?u thành viên quyết định, không
phải do cơ quan hành chính quyết định. Một điểm nữa cần lưu ý, các địa phương cấp tỉnh đ�?u có Sở �?ịnh
giá đất là cơ quan quản lý chuyên môn v�? giá đất giúp việc cho lãnh đạo địa phương, độc lập với cơ quan
quản lý tài chính và cơ quan quản lý đất đai. Việt Nam có thể xem xét kinh nghiệm của �?ài Loan để áp dụng
cơ chế giao trách nhiệm quyết định giá đất theo thị trư�?ng, mức bồi thư�?ng cho một ủy ban định giá đất.

3.3. Vấn đ�? định giá đất tại các nước có n�?n kinh tế chuyển đổi ở �?ông âu36, 37

Các nước có n�?n kinh tế chuyển đổi ở �?ông Âu (các nước xã hội chủ nghĩa cũ ở �?ông Âu) có hoàn cảnh
khá giống nhau: không chỉ chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trư�?ng mà còn chuyển đổi thể chế
chính trị từ xã hội chủ nghĩa sang tư bản chủ nghĩa. Tất cả các nước này đ�?u xây dựng và thông qua Hiến
pháp mới với quy�?n sở hữu tư nhân v�? đất đai. Liên Bang Nga thông qua Hiến pháp vào năm 1993 (khẳng
định Nhà nước bảo hộ quy�?n sở hữu tư nhân v�? tài sản), thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 1994 (Chương
17 nói v�? cơ chế chiếm giữ đất bắt buộc), nhưng Bộ luật �?ất đai vẫn chưa thể thông qua Viện Duma (vấn
đ�? đất đai vẫn chỉ được đi�?u chỉnh theo các Nghị định và Sắc lệnh của Tổng thống). Ru-ma-ni thông qua
Hiến pháp mới vào năm 1992 (khẳng định Nhà nước thừa nhận quy�?n sở hữu tư nhân v�? tài sản), Luật v�?
bán đất bắt buộc vào năm 1994 và thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 2005. Ba Lan thông qua Hiến pháp
vào năm 1997 với quy định v�? cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc để sử dụng vào mục đích công cộng khi
đã giải quyết bồi thư�?ng cho ngư�?i mất đất. Các nước Châu Âu cũng đã thông qua Công ước v�? nhân quy�?n
(European Convention on Human Rights), trong đó có nguyên tắc bảo vệ quy�?n sở hữu.

Các nước có n�?n kinh tế chuyển đổi ở �?ông Âu đ�?u chấp nhận quy�?n sở hữu tư nhân v�? đất đai trên nguyên
tắc có lý, theo pháp luật và được hiến pháp bảo vệ. Quá trình tư nhân hóa đất đai từ sở hữu nhà nước sang sở
hữu tư nhân có trả ti�?n cho Nhà nước diễn ra song song với quá trình Nhà nước có quy�?n chiếm giữ đất đai
bắt buộc có bồi thư�?ng. Quá trình Nhà nước chiếm giữ đất đai bắt buộc phải được thực hiện theo nguyên
tắc ngay thẳng, có lý, minh bạch, có trách nhiệm và có sự tham gia của cộng đồng. Những nguyên tắc này
hoàn toàn phù hợp với Công ước của Châu Âu v�? nhân quy�?n.

Quy�?n chiếm giữ đất bắt buộc chỉ được thực hiện khi chính quy�?n các cấp (từ Trung ương đến xã) có nhu
cầu sử dụng đất vào mục đích công cộng, không được áp dụng quy�?n này để chiếm giữ đất cho nhu cầu
sử dụng của các công ty. Giá trị bồi thư�?ng có thể tính ra bằng ti�?n hoặc bằng hiện vật với giá trị tương
đương, hiện vật thư�?ng là các bất động sản mà bên được bồi thư�?ng chấp nhận. Việc bồi thư�?ng được xem
xét không phải chỉ cho chủ đất, ngư�?i sử dụng đất mà phải xem xét cho cả những ngư�?i có liên quan đến
đất đó. Giá đất để tính bồi thư�?ng được xác định theo giá so sánh khi mua-bán đất khác tương đương, do
định giá viên xác định. Ngư�?i bị nhà nước chiếm giữ đất phải thông báo v�? ý kiến của mình cũng như có
quy�?n không đồng ý v�? các đi�?u kiện và mức bồi thư�?ng do chính quy�?n đưa ra. Nếu không đạt được sự
đồng thuận thì ngư�?i bị chiếm giữ đất có quy�?n khởi kiện ra tòa án. Chủ đất có quy�?n xuất trình các căn cứ
để định giá đất và đ�? nghị của các định giá viên lên Ủy ban Chuyên gia của Hiệp hội �?ịnh giá quyết định.

Hiệp hội �?ịnh giá có trách nhiệm bảo đảm hạ tầng thông tin, phương pháp, căn cứ phục vụ cho nghiệp vụ
định giá, đào tạo các định giá viên chuyên nghiệp trên nguyên tắc phù hợp với Chuẩn định giá quốc tế. Các
Hiệp hội định giá đóng vai trò rất quan tr�?ng trong quá trình định giá bất động sản để tính bồi thư�?ng, hầu
hết các nước này đ�?u thành lập Hiệp hội định giá từ những năm 1991, 1992. Ở Ru-ma-ni, Hiệp hội định
giá ANEVAR được thành lập năm 1992 với 6.500 hội viên (trong đó 2.800 là định giá viên bất động sản
và trên 150 công ty cung cấp dịch vụ định giá). Ở Hungary, Hiệp hội bất động sản thành lập năm 1991 với
550 hội viên, trong đó có 110 là cá nhân và 330 là các công ty định giá. Hiệp hội định giá của Liên bang
Nga được thành lập năm 1991 với các hội viên là các định giá viên và các công ty cung cấp dịch vụ định
giá. Các Hiệp hội định giá nói trên đ�?u đặt ra mục tiêu phát triển là bảo đảm định giá chuyên nghiệp phù
hợp với chuẩn định giá quốc tế.




96
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


Trong các nước �?ông Âu có n�?n kinh tế chuyển đổi, vấn đ�? được thảo luận nhi�?u nhất bao gồm:

•   Giá trị bồi thư�?ng được xác định là giá trị tương đương hay giá trị hợp lý, nhất là khi đất đó không thể
    xác định được giá thị trư�?ng;
•   Việc định giá còn thiếu hạ tầng thông tin, chưa phù hợp với chuẩn định giá quốc tế và thiếu giá để so
    sánh trên thị trư�?ng, trình độ định giá viên còn bất cập so với yêu cầu của quá trình phát triển;
•   Tòa án giải quyết các khiếu nại v�? bồi thư�?ng chưa bảo đảm được tính trung lập giữa quy�?n lợi của
    Nhà nước và quy�?n lợi của tư nhân, thư�?ng vẫn nghiêng v�? quy�?n lợi của Nhà nước.

Một số nước, ví dụ như Ba Lan, đã tập trung vào giải quyết cơ chế định giá trị bồi thư�?ng khi không thể
định được giá đất phù hợp giá thị trư�?ng. Trong trư�?ng hợp này, ngư�?i ta thư�?ng khảo giá mua của một
bất động sản có giá trị tương đương, tất nhiên chi phí thực hiện sẽ tốn kém hơn trư�?ng hợp có đủ cơ sở để
xác định được giá trị thị trư�?ng.

Cuối cùng, Việt Nam và các nước �?ông Âu có n�?n kinh tế chuyển đổi có chung hoàn cảnh của quá trình
chuyển đổi cơ chế kinh tế bao cấp sang cơ chế kinh tế thị trư�?ng. Việt Nam có thể tiếp thu kinh nghiệm
v�? quá trình xây dựng hệ thống dịch vụ định giá phù hợp với cơ chế kinh tế thị trư�?ng theo chuẩn định giá
quốc tế. Trong quá trình này, Hiệp hội định giá của mỗi nước có vai trò rất quan tr�?ng trong việc trợ giúp
các cơ quan có thẩm quy�?n quyết định giá đất và giải quyết v�? tranh chấp giá đất để tính bồi thư�?ng. Mặt
khác, Hiệp hội cũng đóng vai trò chủ yếu trong phát triển ngh�? nghiệp, thống nhất hạ tầng thông tin phục
vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ định giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất chuẩn định giá
quốc tế.

3.4. Vấn đ�? định giá đất tại Thái Lan38

Thái Lan là một nước thuộc Hiệp hội các quốc gia �?ông Nam �? (ASEAN), là một nước có n�?n kinh tế phát
triển thuộc nhóm đầu của khu vực. Dịch vụ định giá bất động sản ở Thái Lan đã hoạt động từ rất lâu, có lịch
sử gắn li�?n với quá trình phát triển thị trư�?ng bất động sản, nhưng thiếu những chuẩn mực ngh�? nghiệp. Ở
Thái Lan, các nhà định giá bất động sản hiện nay đ�?u nói rằng ngh�? định giá bất động sản được phát triển
mạnh hơn sau mỗi lần khủng hoảng kinh tế. Vào những năm cuối của thập kỷ 80 của Thế kỷ trước, cuộc
khủng hoảng tài chính đã làm cho giá bất động sản giảm đi khoảng 6 lần. Kết quả định giá sai đã làm cho
nhi�?u định giá viên v�? bất động sản bị bắt. Thực tế này đã đặt ra yêu cầu phải chuẩn hóa ngh�? nghiệp định
giá, hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu phục vụ định giá, phát triển đào tạo để nâng cao trình độ các định giá viên.
�?ến năm 1997, cuộc khủng hoảng tài chính mới ở khu vực �?ông Nam �? bắt đầu và quốc gia bị tác động
mạnh nhất là Thái Lan. Một lần nữa, cuộc khủng hoảng tài chính này đã buộc các nhà định giá của Thái
Lan phải tiếp tục hoàn chỉnh chuẩn ngh�? nghiệp và nâng cao năng lực chuyên môn nghiệp vụ.

Hiệp hội các định giá viên Thái Lan (Valuers Association of Thailand - VAT) được thành lập vào năm 1993.
Hiệp hội này đã đưa ra ngay các hướng dẫn ngh�? nghiệp và chuẩn định giá dựa trên các hướng dẫn của Ủy
ban chuẩn định giá quốc tế (IVSC) và kinh nghiệm của hiệp hội định giá một số nước. Chuẩn định giá của
Thái Lan trong giai đoạn đầu này đã tập trung vào 9 vấn đ�? chủ yếu: (i) �?ịnh giá viên; (ii) phân loại tài sản;
(iii) những nguyên tắc trong chuẩn bị cho quá trình định giá tài sản; (iv) chuẩn báo cáo định giá tài sản; (v)
chuẩn kết quả định giá; (vi) dữ liệu tối thiểu cần thiết cho định giá tài sản và phương pháp luận định giá;
(vii) chuẩn v�? giá trị thị trư�?ng; (viii) các đi�?u kiện ràng buộc v�? tài sản tác động vào giá trị tài sản; (ix)
chuẩn đạo đức ngh�? nghiệp.

Năm 1997, Hiệp hội định giá viên của Thái Lan tiếp tục phát triển cơ cấu tổ chức của Hiệp hội, đưa ra một
số tiêu chuẩn mới và hoàn thiện một số tiêu chuẩn cũ, cụ thể gồm: (i) tiêu chuẩn hành ngh�? phải tuân thủ
các tiêu chuẩn quốc tế được chấp nhận; (ii) tính bảo mật, tính đầy đủ, tính trung lập và sự đóng góp để phát
triển ngh�? nghiệp tập trung vào những quy tắc đạo đức ngh�? nghiệp của định giá viên; (iii) Tiểu ban v�? Tiêu



                                                                                                            97
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


chuẩn định giá và �?ạo đức đã được thành lập để thực hiện tốt nhiệm vụ này; (iv) các thành viên có khuyết
điểm sẽ được đưa vào danh sách cần biết, mất tư cách hội viên tạm th�?i hoặc vĩnh viễn; (v) các khiếu nại
có thể đệ trình lên Ủy ban chấp hành của Hiệp hội định giá viên của Thái Lan.

Hiệp hội định giá viên ASEAN (Asean Valuers Association - AVA) được thành lập vào năm 1981 do 5 quốc
gia sáng lập là Singapore, Malaysia, Thái Lan, Indonesia and Phi-lip-pin, sau đó kết nạp thêm Bru-nây và
Việt Nam. Hiệp hội này cũng ban hành chuẩn định giá chung cho các nước thuộc khối ASEAN. Năm 2002,
Hiệp hội định giá viên Thái Lan đã quyết định áp dụng chuẩn định giá ASEAN vào Thái Lan.

Từ thực tiễn quá trình phát triển hoạt động định giá ở Thái Lan, có thể rút ra 3 yếu tố quan tr�?ng nhất cần
bảo đảm: (i) trình độ và đạo đức định giá viên; (ii) các dữ liệu cần thiết phục vụ định giá; (iii) khung pháp
lý hợp lý cho hoạt động định giá. Các nhà định giá của Thái Lan đã khuyến nghị bốn điểm cần thiết cho
phát triển của định giá tại Việt Nam, bao gồm:

•    Cần thiết phải khuyến khích các định giá viên cá nhân bởi vì h�? là những hạt nhân của các nơi cung cấp
     dịch vụ định giá và h�? phải được đào tạo để có trình độ chuyên môn và phải có đạo đức ngh�? nghiệp;
•    Cần thiết phải thành lập một số hiệp hội v�? định giá và tổ chức khác có liên quan tại Việt Nam như hiệp
     hội của các định giá viên cá nhân độc lập (một hiệp hội ngh�? nghiệp), hiệp hội của các công ty cung
     cấp dịch vụ định giá (một hiệp hội thương mại), một vài hiệp hội của các doanh nghiệp cung cấp dịch
     vụ định giá chuyên dụng (định giá tài sản hữu hình, thẩm định kết quả định giá), liên đoàn lao động
     thống nhất của định giá viên làm việc tại các công ty định giá và một số cơ sở cho phát triển của ngh�?
     nghiệp định giá (như câu lạc bộ, diễn đàn...). Ngoài ra, cũng cần thiết phải hình thành hành lang pháp
     lý hợp lý cho hoạt động của các hiệp hội này;
•    Cần thiết phải thành lập một Hội đồng định giá quốc gia hoặc Hội đồng định giá địa phương, bao gồm
     đại diện của cơ quan nhà nước có chức năng quản lý v�? định giá (Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước,
     v.v.), đại diện của các tổ chức hoạt động trong khu vực dịch vụ công, đại diện của các nhà nghiên cứu
     v�? định giá và các định giá viên cao cấp, đại diện của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá và
     ngư�?i đại diện của các hiệp hội khác có liên quan như hiệp hội các nhà đầu tư phát triển, các nhà thầu,
     các nhà cung cấp tài chính, v.v.
•    Cần thiết phải thành lập một trung tâm thông tin bất động sản được tin h�?c hóa, hoạt động trên phạm
     vi toàn quốc và được cung cấp thông tin trực tuyến để các định giá viên, tổ chức định giá sử dụng.
     Việc xác minh giấy chứng nhận v�? quy�?n sử dụng đất tại văn phòng của các bộ phận liên quan cũng
     phải được thực hiện thuận lợi và đ�? xuất cách thức kết hợp giữa các cơ quan có thẩm quy�?n khác nhau.

Có thể coi các khuyến nghị nói trên là những kinh nghiệm Việt Nam có thể tiếp thu được từ quá trình phát
triển hoạt động định giá ở Thái Lan cũng như các nước khác thuộc khối ASEAN.




98
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam




4. KẾT QUả nGHiÊn cỨU �?iỂm VỀ HiỆU QUả KinH TẾ, Xã Hội
củA ViỆc BỒi THƯ�?nG THeO Gi�? THỊ TRƯ�?nG




4.1. Lựa ch�?n nghiên cứu điểm

Trong th�?i gian từ tháng 3 tới tháng 5 năm 2010, Viện Xã hội h�?c (thuộc Viện Khoa h�?c Xã hội Việt Nam)
đã thực hiện một nghiên cứu điểm v�? hiệu quả kinh tế xã hội của việc bồi thư�?ng theo giá đất thị trư�?ng tại
3 địa phương cấp tỉnh. Theo dự kiến, 3 địa phương được lựa ch�?n là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và
�?ắc Lắc. Tuy nhiên, lãnh đạo thành phố Hà Nội đã đ�? nghị lùi th�?i điểm nghiên cứu. Vì vậy, Bắc Ninh đa
được ch�?n vì là một tỉnh giáp với Hà Nội và có mức độ đô thị hóa khá cao.

Tại các địa phương tiến hành đi�?u tra, không có nhi�?u dự án sử dụng nguồn vốn Chính phủ đã áp dụng chi
trả đ�?n bù theo giá thị trư�?ng để lựa ch�?n cho nghiên cứu. Trong số sáu dự án được lựa ch�?n, chỉ có dự án
Bình Lợi – Tân Sơn Nhất tại thành phố Hồ Chí Minh và dự án xây dựng chợ Buôn Mê Thuột tại �?ăk Lăk
đã áp dụng giá thị trư�?ng khi chi trả đ�?n bù (đây là những dự án đầu tiên tại hai địa phương này áp dụng
đ�?n bù theo giá thị trư�?ng). Ngoài ra, dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất có số ngư�?i bị ảnh hưởng lớn nhất,
nhưng tại th�?i điểm đi�?u tra, mới chỉ có hai trong số bốn quận/huyện hoàn thành việc chi trả đ�?n bù. �?i�?u
này đã phần nào ảnh hưởng đến tính xác thực của kết quả đi�?u tra.

Tại mỗi địa phương cấp tỉnh, lựa ch�?n từ 1 tới 2 quận/huyện, tại mỗi quận/huyện ch�?n từ 1 tới 4 phư�?ng/
xã để nghiên cứu. �?ịa bàn cụ thể của nghiên cứu điểm được giới thiệu trong Bảng 1 dưới đây. �?ối tượng
                                    Bảng 1: �?ịa bàn và số lượng đi�?u tra


Tỉnh/Thành phố             Huyện/Quận                Xã/Phư�?ng                  Tần xuất          %
                           Thành phố Buôn Mê
�?ắc Lắc                                              Hoà Thuận                     54             9
                           Thuột
                                                     Tân Tiến                      11             1.8
                                                     Thống Nhất                    72             12
                                                     Từ Ân                         34             5.7
Thành phố Hồ chí minh      Bình Thạnh                Phư�?ng 11                     86            14.3
                                                     Phư�?ng 13                     75            12.5
                           Thủ �?ức                   Hiệp Bình Chánh               49             8.2
Bắc ninh                   Quế Võ                    Bồng Lai                      86            14.3
                           Thành phố Bắc Ninh        Vũ Ninh                       74            12.3
                                                     Linh �?ông                      2             0.3
                                                     Vân An                        57             9.5
                                                      Tổng số                     600            100



                                                                                                        99
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


nghiên cứu là ý kiến của những ngư�?i có liên quan tới các việc thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng
công trình công cộng. Những ngư�?i có liên quan tới dự án gồm có công chức thuộc bộ máy hành chính
các cấp, doanh nghiệp thực hiện dự án, ngư�?i dân bị thu hồi đất và nhận bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.

Việc nghiên cứu được tiến hành theo 2 hình thức: hình thức thứ nhất là đi�?u tra xã hội h�?c theo mẫu đi�?u
tra in sẵn; hình thức thứ hai là ph�?ng vấn sâu để lấy ý kiến theo chủ đ�?. �?i�?u tra xã hội h�?c theo mẫu được
thực hiện với 600 ngư�?i theo phiếu đi�?u tra. Trong số sáu dự án được lựa ch�?n, thành phố Hồ Chí Minh có
số hộ gia đình bị ảnh hưởng lớn nhất, nhưng tại th�?i điểm thực hiện đi�?u tra, rất nhi�?u hộ đã di d�?i kh�?i khu
vực dự án mà không để lại địa chỉ mới, do vậy mẫu đi�?u tra không bao gồm những hộ này. Thực tế này đã
khiến kết quả đi�?u tra không được như mong đợi đối với các nhóm khác nhau.

Số lượng 600 ngư�?i tham gia đi�?u tra có cơ cấu v�? giới tính, tuổi tác, h�?c vấn, ngh�? nghiệp như sau:

•        Giới tính: nam - 283 ngư�?i (47,2%) và nữ - 317 ngư�?i (52,8%);
•        Tuổi: dưới 35 tuổi - 61 ngư�?i (10,2%), từ 36 tới 45 tuổi - 151 ngư�?i (25,2%), từ 46 tới 60 tuổi - 316
         ngư�?i (52,6%) và trên 60 tuổi - 72 ngư�?i (12,0%);
•        H�?c vấn: tiểu h�?c - 126 ngư�?i (21,0%), trung h�?c cơ sở - 265 ngư�?i (44,2%), trung h�?c phổ thông - 143
         ngư�?i (23,8%), h�?c ngh�? - 49 ngư�?i (8,2%) và đại h�?c - 17 ngư�?i (2,9%);
•        Ngh�? nghiệp: Làm công ăn lương - 106 ngư�?i (17,7%), lao động nông nghiệp - 275 ngư�?i (45,8%),
         kinh doanh dịch vụ - 152 ngư�?i (25,3%) và không đi làm - 66 ngư�?i (11,2%);

Việc ph�?ng vấn sâu được thực hiện dưới 2 dạng: thảo luận nhóm với những ngư�?i bị thu hồi đất và ph�?ng vấn
cá nhân với các công chức trong bộ máy quản lý. Nhóm nghiên cứu đã thực hiện thảo luận nhóm với 8 nhóm
ngư�?i bị ảnh hưởng do bị thu hồi đất và ph�?ng vấn 32 công chức ở nhi�?u cương vị khác nhau. Các nhóm công
chức quản lý trả l�?i ph�?ng vấn sâu được giới thiệu trên Bảng 2 dưới đây.

Trên địa bàn đi�?u tra, có 294 trư�?ng hợp bị thu hồi đất nông nghiệp, 315 trư�?ng hợp bị thu hồi đất ở, 8 trư�?ng
hợp bị thu hồi các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở trên tổng số 600 trư�?ng hợp bị thu hồi đất. Như
vậy có khoảng 17 trư�?ng hợp bị thu hồi nhi�?u loại đất. Trong số 294 trư�?ng hợp bị thu hồi đất nông nghiệp có
167 trư�?ng hợp phải chặt vư�?n cây, phá b�? hoa mầu. Trong số 315 trư�?ng hợp bị thu hồi đất ở có 78 trư�?ng

    Bảng 2: Danh sách nhóm công chức quản lý trả l�?i ph�?ng vấn sâu v�? việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
                                                   định cư

    TT      chức vụ                                                                               Số lượng
    1       Cán bộ UBND cấp tỉnh                                                                      1
    2       Lãnh đạo Sở TN và MT                                                                      3
    3       Cán bộ Sở TN và MT                                                                        5
    4       Lãnh đạo Phòng TN và MT                                                                   2

    5       Chuyên viên Sở Tài chính                                                                  1

    6       Chuyên viên Ban bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư của tỉnh                                  3
    7       Chuyên viên Ban bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư của cấp huyện                             3
    8       Lãnh đạo UBND cấp xã                                                                      6
    9       Cán bộ địa chính xã                                                                       8
            Tổng số                                                                                   32




100
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


hợp bị phá dỡ một phần nhà, 255 trư�?ng hợp bị phá dỡ toàn bộ nhà và 240 trư�?ng hợp phải tái định cư. Trong
số ngư�?i bị thu hồi đất ở và đất phi nông nghiệp có 40 trư�?ng hợp phải phá dỡ cơ sở sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp, 9 trư�?ng hợp phải di chuyển mồ mả. Số trư�?ng hợp mất việc làm ở cả khu vực nông nghiệp và
phi nông nghiệp là 66.

�?ây là một nghiên cứu đi�?u tra nhằm đáp ứng cho nhi�?u mục đích mà tại nghiên cứu này chỉ khai thác các số
liệu có liên quan đến việc: (1) đánh giá mức độ hài lòng v�? giá đất áp dụng trong tính toán giá trị bồi thư�?ng,
hỗ trợ, tái định cư; (2) đánh giá mức độ hài lòng v�? cách thực hiện việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
cư; (3) đánh giá v�? cơ chế xác định giá đất hiện nay tại địa phương; (4) đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của
việc định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng.

4.2. Kết quả nghiên cứu

4.2.1. Mức độ hiểu biết của ngư�?i bị thu hồi đất v�? giá đất và mức độ hài lòng v�? giá đất tính bồi thư�?ng
cho ngư�?i bị thu hồi đất

Nói chung ở Việt Nam hiện nay, ngư�?i bị thu hồi đất luôn cảm thấy mình bị bồi thư�?ng theo giá đất thấp
hơn giá thị trư�?ng. �?ại đa số ý kiến này đ�?u xuất phát từ nguồn thông tin không có căn cứ từ một cơ sở
định giá hoặc biết cụ thể giá từ một trư�?ng hợp chuyển nhượng trên thị trư�?ng. Chính vì vậy, việc khảo sát
v�? nhận thức của ngư�?i bị thu hồi v�? giá đất trên thị trư�?ng là cần thiết. Khi biết rõ mức độ nhận thức thì
có thể đưa ra giải pháp làm giảm khiếu nại v�? giá đất, đó chính là việc xác định giá trên cơ sở những căn
cứ khoa h�?c, pháp lý, thực tiễn của kỹ thuật định giá đất trên thị trư�?ng. Kết quả khảo sát v�? mức độ nhận
thức đối với giá đất của ngư�?i bị thu hồi đất được trình bầy trong Bảng 3 dưới đây.

                                    Bảng 3: �? kiến v�? sự hiểu biết v�? giá đất

 Giá có thể bán thửa đất ở bị thu hồi trước khi có dự án
                                                    Number of comments                         %
      Có biết giá                                            168                              53,3
      Không biết giá                                         147                              46,7
      Tổng số                                                315                             100,0
 Giá có thể bán thửa đất nông nghiệp bị thu hồi trước khi có dự án
                                                           Số ý kiến                           %
      Có biết giá                                             67                              22,8
      Không biết giá                                         227                              77,2
      Tổng số                                                294                             100,0
 Giá có thể bán thửa đất ở bị thu hồi sau khi bị thu hồi
                                                           Số ý kiến                           %
      Có biết giá                                            127                              40,3
      Không biết giá                                         188                              59,7
      Tổng số                                                315                             100,0
 Giá có thể bán thửa đất nông nghiệp bị thu hồi sau khi bị thu hồi
                                                           Số ý kiến                           %
      Có biết giá                                            108                              36,7
      Không biết giá                                         186                              63,3
      Tổng số                                                294                             100,0




                                                                                                              101
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Từ kết quả trên Bảng 3, có thể thấy chỉ có khoảng 23% tới 37% ngư�?i bị thu hồi đất nông nghiệp cho rằng
mình biết giá đất nông nghiệp. �?ối với đất ở, số lượng ngư�?i hiểu biết v�? giá đất nhi�?u hơn, từ 40% tới 53%.

Tiếp tục, việc khảo sát nhận thức v�? giá đất tập trung vào ý kiến đánh giá mức phù hợp của giá đất để tính
bồi thư�?ng so với giá đất trên thị trư�?ng. Mức đánh giá được xác định theo nhận thức: sát giá thị trư�?ng,
chấp nhận được, thấp hơn giá thị trư�?ng một chút, thấp hơn nhi�?u so với giá thị trư�?ng, không biết v�? giá
thị trư�?ng. �?ối với đất ở, trong tổng số 315 ý kiến h�?i chỉ có 216 ngư�?i (chiếm 69%) cho ý kiến đánh giá
v�? mức độ phù hợp v�? giá, còn lại 99 ngư�?i trả l�?i là không biết. �?ối với đất nông nghiệp, chỉ có 235 ý kiến
trả l�?i (chiếm 80%), còn lại 59 ngư�?i trả l�?i là không biết. Kết quả khảo sát v�? mức độ phù hợp giá đất tính
bồi thư�?ng và giá đất thị trư�?ng được trình bầy trong Bảng 4 và Bảng 5 dưới đây.

Từ kết quả trên Bảng 3 và Bảng 4, có thể thấy ngư�?i trả l�?i có biết giá đất chỉ chiếm khoảng 23% đến 53%
số ngư�?i được h�?i nhưng số ngư�?i trả l�?i v�? giá đất tính bồi thư�?ng có phù hợp hay không lại chiếm từ
70% tới 80%. �?i�?u này được hiểu như cảm giác bị thiệt thòi v�? giá trị bồi thư�?ng luôn thư�?ng trực, ngư�?i
trả l�?i quên rằng mình đã trả l�?i là không biết giá đất trên thị trư�?ng. Hơn nữa, số lượng ý kiến cho rằng
giá đất tính bồi thư�?ng thấp hơn giá đất trên thị trư�?ng rất nhi�?u chiếm từ 81% tới 85% số ý kiến trả l�?i và
từ 56% tới 68% ý kiến được h�?i.

Theo kết quả khảo sát tại Bảng 5, hầu hết gần 600 ngư�?i được h�?i đ�?u trả l�?i (chỉ có 12 ngư�?i không trả l�?i),
trong đó trên 50% trả l�?i là không hài lòng và gần 30% trả l�?i là rất không hài lòng, tức là có tới trên 80%
ngư�?i được h�?i đã trả l�?i không hài lòng hoặc rất không hài lòng v�? giá đất áp dụng vào tính bồi thư�?ng, hỗ
trợ, tái định cư. Như vậy, có thể đánh giá là mức giá đất áp dụng để tính toán bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
cư không làm hài lòng những ngư�?i bị thu hồi đất. Có thể ngư�?i bị thu hồi không có hiểu biết v�? giá đất
trên thị trư�?ng nhưng mức độ hài lòng được đánh giá thông qua việc h�? sử dụng ti�?n được bồi thư�?ng nhưng
không nhận chuyển nhượng được một thửa đất tương tự ở nơi khác. Nhóm đi�?u tra cũng đã lấy ý kiến của
ngư�?i bị thu hồi đất v�? vấn đ�? này, kết quả được đưa ra trong các biểu đồ ở các Hình 3 và Hình 4 dưới đây.

Theo số liệu khảo sát thu được trên Hình 3 và Hình 4, có thể thấy trên 80% ý kiến nói rằng để mua được
thửa đất tương tự như thửa đất bị thu hồi thì ti�?n bồi thư�?ng nhận được còn thiếu rất nhi�?u. �?ây chính là
tiêu chí nói lên giá đất để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư có phù hợp hay không.

      Bảng 4: �? kiến v�? đánh giá mức độ phù hợp của giá đất tính bồi thư�?ng so với giá đất trên thị trư�?ng

                                                                  Thấp
                                                    Thấp hơn
                              Sát                                  hơn       Tổng số
                                      chấp nhận      giá thị                              Trả l�?i      Tổng
 �?ất nông nghiệp            giá thị                              giá thị    ý kiến trả
                                        được         trư�?ng                              không biết     số
                            trư�?ng                               trư�?ng         l�?i
                                                    một chút
                                                                rất nhi�?u
 Số lượng ý kiến                5         13           23          175         216           99         315
 % tổng ý kiến trả l�?i         2,3        6,0         10,6         81,0       100,0
 % tổng ý kiến được h�?i       1,59       4,13         7,30        55,56       68,57        31,43      100,00

                                                                  Thấp
                                                   Thấp hơn
                              Sát                                  hơn
                                      chấp nhận     giá thị                Tổng số ý      Trả l�?i      Tổng
 �?ất nông nghiệp            giá thị                              giá thị
                                        được        trư�?ng                kiến trả l�?i   không biết     số
                            trư�?ng                               trư�?ng
                                                   một chút
                                                                rất nhi�?u
 Số lượng ý kiến                3         11           22          199        235            59         294
 % tổng ý kiến trả l�?i         1,3        4,7          9,4         84,7      100,0
 % tổng ý kiến được h�?i       1,02       3,74         7,48        67,69      79,93          20,07      100,00




102
   B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


Bảng 5: �? kiến của ngư�?i bị thu hồi đất v�? mức độ hài lòng đối với giá đất để tính bồi thư�?ng khi nhà nước
                                               thu hồi đất

                                                                  Tổng số
                  Rất hài          chấp nhận Không hài Rất không             Trả l�?i
                          Hài lòng                               ý kiến trả            Tổng số
                   lòng              được      lòng     hài lòng            không biết
                                                                     l�?i
Số lượng ý kiến      3         14         86          310          175           588       12        600
% tổng ý kiến
                    0,5       2,4         14,6        52,7        29,8       100,0
trả l�?i
% tổng ý kiến
                    0,5       2,3         14,3        51,7        29,2        98,0         2.0      100,0
được h�?i




                      Hình 3: Sử dụng ti�?n bồi thư�?ng đất ở để mua thửa đất ở tại
                                  cùng th�?i điểm (297 ý kiến trả l�?i)


                                          1%
                                     6%
                                             13%
                                                                    Vừa đủ
                                                                    Thiếu một chút
                                    80%
                                                                    Thiếu nhi�?u
                                                                    Không biết




                    Hình 4: Sử dụng ti�?n bồi thư�?ng đất nông nghiệp để mua thửa
                       đất nông nghiệp tại cùng th�?i điểm (259 ý kiến trả l�?i)


                                          0%

                                    12%   6%

                                                                    Vừa đủ
                                                                    Thiếu một chút
                                       82%
                                                                    Thiếu nhi�?u
                                                                    Không biết




                                                                                                       103
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


4.2.2. �?ánh giá mức độ hài lòng v�? cách thực hiện việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư

Ngoài mức độ không hài lòng v�? giá đất tính bồi thư�?ng, ngư�?i bị thu hồi đất còn có ý kiến cho rằng h�?
còn không hài lòng v�? rất nhi�?u điểm trong cơ chế bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư hiện nay. �? kiến đánh
giá chung v�? toàn bộ quá trình thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư được thể hiện trong Bảng 6 dưới
đây, trong đó mức độ hài lòng được chia theo mức rất hài lòng, hài lòng, chấp nhận được, không hài lòng,
rất không hài lòng. Trong tổng số 600 ngư�?i được h�?i thì có 598 ngư�?i trả l�?i, chỉ có 2 ngư�?i không đưa
ra ý kiến.

Nhóm đi�?u tra cũng h�?i ý kiến ngư�?i bị thu hồi đất v�? mức độ hài lòng đối với từng khía cạnh của quá trình
thu hồi đất bao gồm: giá bồi thư�?ng nhà ở và vật kiến trúc; hỗ trợ ổn định đ�?i sống; quy trình chi trả bồi
thư�?ng, hỗ trợ; nơi tái định cư; khôi phục cuộc sống và sinh kế; phối hợp thực hiện bồi thư�?ng giữa các
cơ quan liên quan; giám sát thực hiện bồi thư�?ng; kiểm đếm tài sản để phổ biến; bồi thư�?ng thông tin và
tham vấn ngư�?i bị ảnh hưởng. Kết quả khảo sát ý kiến được thể hiện trên các biểu đồ tại các hình từ 5 đến
13 dưới đây:

Bảng 6: �? kiến v�? mức độ hài lòng của ngư�?i bị thu hồi đất v�? toàn bộ quá trình thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ,
                                                tái định cư

                                                                    Tổng số                  Trả l�?i
                    Rất hài            chấp    Không hài Rất không
                            Hài lòng                               ý kiến trả                không     Tổng số
                     lòng            nhận được   lòng     hài lòng
                                                                       l�?i                    biết
 Số lượng ý kiến       2         32         160         302         102           598           2       600
 % tổng ý kiến
                       0,3       5,4        26,8       50,5         17,1         100,0
 trả l�?i
 % tổng ý kiến
                       0,3       5,3        26,7       50,3         17,0          99,7          0,3     100,0
 được h�?i




                              Hình 5: Mức độ hài lòng cuả ngư�?i bị thu hồi đất v�? giá
                               bồi thư�?ng nhà ở và vật kiến trúc (342 ý kiến trả l�?i)


                                              4%
                                      25%
                                                      29%                  Hài lòng
                                                                           Chấp nhận được
                                            42%                            Không chấp nhận
                                                                           Rất không hài lòng




104
B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam




                     Hình 6: Mức độ hài lòng cuả ngư�?i bị thu hồi đất v�? hỗ trợ
                              ổn định cuộc sống (220 ý kiến trả l�?i)



                                       5%
                               22%               20%
                                                               Hài lòng
                                                               Chấp nhận được
                                     53%
                                                               Không chấp nhận
                                                               Rất không hài lòng




                   Hình 7: Mức độ hài lòng cuả ngư�?i bị thu hồi đất v�? quy trình
                           chi trả bồi thư�?ng, hỗ trợ (512 ý kiến trả l�?i)




                                 14%
                                            24%
                                                               Hài lòng
                         29%                                   Chấp nhận được
                                           33%
                                                               Không chấp nhận
                                                               Rất không hài lòng




                      Hình 8: Mức độ hài lòng cuả ngư�?i bị thu hồi đất v�? nơi
                                 tái định cư (183 ý kiến trả l�?i)



                                16%         23%
                                                               Hài lòng
                                                               Chấp nhận được
                            41%                   20%
                                                               Không chấp nhận
                                                               Rất không hài lòng




                                                                                                   105
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




               Hình 9: Mức độ hài lòng cuả ngư�?i bị thu hồi đất v�? khôi phục
                         cuộc sống và sinh kế (214 ý kiến trả l�?i)



                                   4%
                         25%             16%
                                                           Hài lòng
                                                           Chấp nhận được
                                  55%                      Không chấp nhận
                                                           Rất không hài lòng




               Hình 10: Mức độ hài lòng cuả ngư�?i bị thu hồi đất v�? phối hợp
                         thực hiện bồi thư�?ng (307 ý kiến trả l�?i)




                           11%     11%
                                                           Hài lòng
                     37%                 41%               Chấp nhận được
                                                           Không chấp nhận
                                                           Rất không hài lòng




               Hình 11: Mức độ hài lòng cuả ngư�?i bị thu hồi đất v�? giám sát
                         thực hiện bồi thư�?ng (271 ý kiến trả l�?i)




                            14%     8%

                                                            Hài lòng
                     37%                  41%               Chấp nhận được
                                                            Không chấp nhận
                                                            Rất không hài lòng




106
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam




                     Hình 12: Mức độ hài lòng cuả ngư�?i bị thu hồi đất v�? phổ biến
                      thông tin, tham vấn ngư�?i bị ảnh hưởng (592 ý kiến trả l�?i)



                                   7%
                                           23%
                          26%                                     Hài lòng
                                                                  Chấp nhận được
                                         44%                      Không chấp nhận
                                                                  Rất không hài lòng




                    Hình 13: Mức độ hài lòng cuả ngư�?i bị thu hồi đất v�? kiểm đếm
                              tài sản để bồi thư�?ng (592 ý kiến trả l�?i)




                                    6%
                             16%               31%               Hài lòng
                                                                 Chấp nhận được
                                    47%                          Không chấp nhận
                                                                 Rất không hài lòng




Theo các kết quả trên, có thể thấy ý kiến không hài lòng (bao gồm cả mức rất không hài lòng) chiếm tỷ lệ
khá cao: 43% đối với quy trình chi trả bồi thư�?ng, hỗ trợ; 48% đối với cơ chế phối hợp giữa các cơ quan có
liên quan khi thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư; 51% đối với cơ chế giám sát thực hiện bồi thư�?ng,
hỗ trợ, tái định cư; 57% đối với nơi tái định cư; 67% đối với giá bồi thư�?ng cho tài sản gắn li�?n với đất;
75% đối với ổn định đ�?i sống và cao nhất 80% đối với khôi phục cuộc sống và sinh kế.

Như vậy, đến nay ngư�?i dân tại các địa phương thực hiện khảo sát không hài lòng nhi�?u hơn v�? giá trị bồi
thư�?ng, hỗ trợ được nhận, v�? nơi tái định cư, v�? ổn định đ�?i sống và khôi phục sinh kế (từ khoảng 60% tới
80%). Mức không hài lòng v�? quy trình thực hiện, cơ chế phối hợp, giám sát thực hiện, phổ biến thông tin
và tham vấn ngư�?i bị ảnh hưởng, kiểm đến tài sản đã giảm đi (còn từ 22% tới 51%).

4.2.3. �?ánh giá v�? cơ chế xác định giá đất hiện nay tại địa phương

Như trên đã thấy rõ, vấn đ�? giá đất để tính bồi thư�?ng vẫn là vấn đ�? bức xúc nhất hiện nay ở các địa phương.
Trên 80% ý kiến trả l�?i đ�?u không hài lòng với giá đất áp dụng vào tính toán bồi thư�?ng. Như vậy vấn đ�?
được đặt ra là tìm giải pháp để xác định được giá đất sao cho phù hợp. Nhóm khảo sát đã lấy ý kiến của




                                                                                                        107
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


những ngư�?i bị thu hồi đất v�? các biện pháp cần áp dụng để cải thiện việc thu hồi đất, tính bồi thư�?ng, hỗ
trợ, tái định cư. Các ý kiến của ngư�?i dân bị thu hồi đất tập trung vào đ�? xuất: (i) giá đất cần tăng sát giá
thị trư�?ng; (ii) có cơ quan chuyên môn định giá đất; (iii) giá cây trồng cần định sát giá thị trư�?ng; (iv) bồi
thư�?ng đúng tài sản đã kiểm kê; (v) đo đạc đất sao cho phù hợp với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận. Kết
quả lấy ý kiến được trình bầy trên biểu đồ tại Hình 14 dưới đây:


                      Hình 14: �? kiến của ngư�?i bị thu hồi đất v�? giải pháp cải thiện
                            cơ chế bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư (487 ý kiến)


                         2%                                 Giá đất cần tăng sát giá
                                                            thị trư�?ng
                    3%           12%
                                                            Giá cây trồng cần sát giá
                                                            thị trư�?ng
                         4%
                                                            Bồi thư�?ng đúng và đủ
                                                            tài sản đã kiểm kê
                                                            �?o đạc đất theo đúng GCN
                                         79%                Có cơ quan chuyên định
                                                            giá đất




Từ số liệu trên Hình 14 có thể thấy, giải pháp tăng giá đất cho phù hợp thị trư�?ng chiếm tới 79% tổng
số lượng ý kiến (487 ý kiến) và giải pháp phải có cơ quan chuyên môn để định giá đất chiếm 12%
tổng số lượng ý kiến. Sự thực, hai loại giải pháp này là như nhau. Do hầu hết ngư�?i dân chưa có nhận
thức v�? chuyên môn định giá đất nên mới có nhi�?u ý kiến chung v�? giá đất phải phù hợp giá đất trên
thị trư�?ng.

Nghiên cứu kỹ ý kiến ph�?ng vấn sâu, có thể thấy rõ hơn một số ý kiến của các cán bộ quản lý và của ngư�?i
dân, các ý kiến tập trung vào một số điểm chính như sau:

•     �? kiến v�? giá đất tính bồi thư�?ng thấp hơn giá đất trên thị trư�?ng được nói đến nhi�?u hơn ở �?ắc Lắc
      và ở Bắc Ninh, tập trung chủ yếu vào luận cứ là ti�?n bồi thư�?ng không đủ để mua một thửa đất tương
      tự ở nơi khác.
•     Tình trạng thư�?ng xẩy ra là ngư�?i nhận ti�?n bồi thư�?ng v�? đất ở không thể đủ ti�?n để trả cho thửa đất
      được tái định cư. Một ví dụ cụ thể ở thành phố Buôn Mê Thuột là có một gia đình được bồi thư�?ng
      800 triệu đồng nhưng lại phải trả tới 2,8 tỷ đồng để có được một thửa đất trong khu tái đinh cư, như
      vậy chênh lệch lên tới 2 tỷ. Ngư�?i dân ở đây thư�?ng giải quyết bằng cách bán chỗ tái định cư đi để tự
      mua chỗ khác phù hợp hơn v�? ti�?n. Tình trạng này có thể có 2 nguyên nhân: thứ nhất là đất ở khu tái
      định cư rộng hơn đất thu hồi nên giá trị cao hơn; thứ hai là giá đất tại khu tái định cư cũng được định
      giá cao hơn giá đất bị thu hồi (một phần do hạ tầng tốt hơn). Nhi�?u trư�?ng hợp ở thành phố Buôn Mê
      Thuột, ngư�?i dân bị thu hồi 50m2 đất ở nhưng phải mua tới 70m2 đất ở tại khu tái định cư. Trên đư�?ng
      Lê Hồng Phong ở thành phố này, giá đất khu tái định cư được định giá tới 36 triệu/1m2 nhưng ngư�?i
      dân khẳng định giá chuyển nhượng trên thị trư�?ng ở đây chỉ 28 triệu/1m2.
•     Nhi�?u ý kiến cho rằng bồi thư�?ng đất nông nghiệp thấp cũng đành chịu vì khó chỉ ra giá thị trư�?ng từ
      chuyển nhượng, nhưng nhi�?u trư�?ng hợp kiểm đếm tài sản, đo đạc thửa đất, định giá tài sản không th�?a
      đáng làm ngư�?i dân bị thiệt.




108
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


•   �? kiến tại thành phố Hồ Chí Minh không nói nhi�?u tới giá đất không phù hợp giá thị trư�?ng, nhi�?u ý
    kiến cho rằng có thể chấp nhận được giá đất tính bồi thư�?ng do Ủy ban nhân dân xác định (do thành
    phố đã thực hiện việc thuê cơ quan định giá độc lập để định giá trước khi Ủy ban nhân dân thành phố
    quyết định giá đất để tính bồi thư�?ng). Vấn đ�? ở thành phố này được đưa ra ở 3 khía cạnh: thứ nhất là
    giá đất được định tại th�?i điểm thu hồi đất nhưng việc chi trả ti�?n bồi thư�?ng lại có thể chậm hơn từ
    sáu tháng đến một, hai năm, lúc đó giá đất trên thị trư�?ng lại cao hơn nên làm dân bị thiệt; thứ hai là
    nhi�?u trư�?ng hợp đã ở ổn định từ rất lâu nhưng vẫn không được bồi thư�?ng v�? đất mà chỉ được hỗ trợ
    khoảng 30% giá trị (do đất lấn chiếm trước đây nên không được bồi thư�?ng); thứ ba là có hiện tượng
    nhi�?u trư�?ng hợp giống nhau nhưng lại được giải quyết bồi thư�?ng, hỗ trợ khác nhau (có tình trạng bất
    công bằng trong xem xét quyết định mức bồi thư�?ng, hỗ trợ).
•   Nói chung ngư�?i dân cho rằng h�? không có lý luận cao siêu nhưng cơ chế Nhà nước vừa quyết định
    thu hồi đất lại vừa xác định giá đất là vừa đá bóng, vừa thổi còi. H�? cho rằng cần phải có cơ quan nào
    đó đứng giữa Nhà nước và ngư�?i dân để xác định giá đất cho khách quan, cũng cần có cơ quan giám
    sát việc đo đạc, kiểm đến tài sản sao cho chặt chẽ, cũng cần có một cơ quan độc lập để giải quyết ngay
    các khiếu nại của dân.
•   Một số cán bộ quản lý cho rằng vấn đ�? đổi mới chính sách bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư quá nhanh
    làm cho thực hiện ở địa phương rất khó khăn, khó giải thích cho dân, đồng th�?i tạo nên bất công giữa
    ngư�?i nhận bồi thư�?ng trước khi chính sách thay đổi và ngư�?i nhận bồi thư�?ng sau. Nhi�?u ý kiến của
    cán bộ quản lý đ�? nghị sử dụng cơ chế hội đồng để giải quyết các vướng mắc giữa cơ quan nhà nước
    và ngư�?i dân.
•   Có ý kiến của một số chuyên gia cho rằng việc xác định giá đất để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
    thư�?ng thấp hơn giá đất trên thị trư�?ng còn có nguyên nhân do thị trư�?ng bất động sản ở Việt Nam
    chưa hoàn chỉnh, thiếu tính chuyên nghiệp, hoạt động định giá đất mới ở giai đoạn ban đầu nên chưa
    có kinh nghiệm.

4.2.4. �?ánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của việc định giá đất tại địa phương

Theo quy định của pháp luật, việc thu hồi đất và giải quyết bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư chỉ được thực
hiện trong th�?i gian khoảng từ 6 tháng tới 1 năm kể từ khi có chủ trương thu hồi đất phổ biến đến ngư�?i
dân. Trên thực tế, hầu như không dự án nào thực hiện được việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, giải phóng mặt
bằng khoảng th�?i gian như vậy (trừ những trư�?ng hợp các dự án tr�?ng điểm mà Chính phủ trung ương
trực tiếp thực hiện, có các quyết định kịp th�?i). Theo ý kiến của đa số cán bộ quản lý cấp tỉnh, khoảng
th�?i gian thực hiện việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, giải phóng mặt bằng phải mất từ 2 tới 4 năm kể từ ngày
có quyết định thu hồi đất. Thông thư�?ng, đối với khu vực dự án chỉ có đất nông nghiệp thì th�?i gian thực
hiện khoảng 2 năm, đối với khu vực dự án có đất phi nông nghiệp thì th�?i gian phải mất tới 4 năm, cũng
có thể lên tới 5 năm. Th�?i gian thực hiện bị kéo dài như vậy là do ngư�?i dân không đồng tình với giá
đất để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Khi đã không đồng ý thì ngư�?i dân tìm m�?i cách để trì hoãn
việc thực hiện, kể cả việc tìm m�?i cách để chỉ ra m�?i sai sót trong quy hoạch, trong quyết định thu hồi
đất và trong m�?i văn bản có liên quan đến dự án. Tất nhiên, m�?i việc phải được giải quyết th�?a đáng mới
có thể triển khai được các bước công việc tiếp theo. Như vậy, có thể nói nguyên nhân chủ yếu dẫn đễn
tình trạng bồi thư�?ng, giải phóng mặt bằng kéo dài là giá đất không được xác định th�?a đáng mà ngư�?i
bị thu hồi có thể chấp nhận được. Tiêu chí đặt ra là giá đất tính bồi thư�?ng phải phù hợp với giá đất trên
thị trư�?ng, nói giản dị hơn là ngư�?i được bồi thư�?ng có thể mua được một thửa đất cùng diện tích tại
một vị trí tương tự.




                                                                                                       109
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Theo số liệu khảo sát giá đất ở các đô thị, khi dự án thực hiện làm giá đất tăng lên rất đáng kể. Số liệu khảo
sát v�? mức độ tăng giá đất khi dự án đã hoàn thành được thống kê trong Bảng 7 dưới đây:

                        Bảng 7: mức độ tăng giá đất ở khi dự án (DA) đã hoàn thành

                         Giá đất trung bình      Giá đất trung bình sau
                                                                              Hiệu số giá     mức độ tăng
�?ịa bàn                   trước khi có DA         khi DA hoàn thành
                                                                                 đất             giá
                             (trên 1m2)                (trên 1m2)
Quận Bình Thạnh               17.000.000                33.500.000             16500000           197%
Quận Thủ �?ức                  13.200.000                24.800.000             11600000           188%


Theo Bảng 7 ở trên, có thể thấy trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, khi các dự án xây dựng hạ tầng đô thị
hoàn thành thì giá đất tăng trung bình khoảng gấp đôi.

Từ các số liệu trong Bảng 7, có thể tính sự tổn thất kinh tế do dự án chậm thực hiện. Tại đô thị, dự án mở
rộng một con đư�?ng dài khoảng 1.000m với độ rộng 20m có thể làm giá đất tăng lên gấp đôi trên diện tích
20.000m2 mặt đư�?ng. Như vậy, nếu việc bồi thư�?ng bị chậm 2 năm thì giá trị bồi thư�?ng cho diện tích
20.000m2 mặt đư�?ng tại quận Bình Thạnh sẽ phải tăng thêm 102 tỷ đồng.

�?ây chỉ là một tính toán đơn giản cho 1km đư�?ng mở rộng tại đô thị nhằm chứng minh việc bồi thư�?ng
theo đúng giá đất trên thị trư�?ng để tăng nhanh tiến độ triển khai sẽ mang lại lợi ích kinh tế thực sự từ việc
không phải tăng thêm chi phi do giá đất tăng cao hơn.

�?ể kết luận v�? lợi ích kinh tế đầy đủ hơn, có thể thực hiện tính toán trên mô hình việc nâng cấp hệ thống
hạ tầng cho cả một thành phố. Lúc đó, ngoài lợi ích mang lại từ giá trị đất hai bên đư�?ng tăng thêm, có thể
chỉ ra lợi ích cụ thể từ hoàn cảnh giao thông đô thị không bị ùn tắc. Giả sử một thành phố có khoảng 1 triệu
ngư�?i làm việc, nếu mỗi ngư�?i tiêu phí khoảng 10 phút do tắc đư�?ng mỗi ngày thì 1 triệu ngư�?i sẽ tiêu phí
khoảng 20.800 ngày làm việc, tức là khoảng 868 tháng làm việc (mỗi tháng 24 ngày làm việc). Theo lương
trung bình hiện nay ở mức 3 triệu đồng/tháng-ngư�?i thì tình trạng ùn tắc giao thông có thể làm thiệt hại
lên tới 2,6 tỷ đồng mỗi ngày. �?ây chỉ là một tính toán đơn giản v�? hiệu quả có thể khi việc triển khai dự án
nâng cấp hạ tầng đô thị không bị chậm lại.

Hiệu quả kinh tế chủ yếu của các dự án đầu tư khi thực hiện nhanh khâu giải phóng mặt bằng có ý nghĩa đối
với các nhà đầu tư. Giả sử một nhà đầu tư thực hiện một dự án đầu tư xây dựng 10km đư�?ng ở một đô thị
lớn với giá trị đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, trong đó 200 tỷ đồng vào xây dựng đư�?ng và 800 tỷ đồng để chi
trả bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Trư�?ng hợp nhà đầu tư đã sử dụng một nửa kinh phí để thực hiện một nửa
dự án, còn lại một nửa phải ngừng lại vì việc giải phóng mặt bằng không thể giải quyết xong. Lúc đó, 500
tỷ đồng đã chi phải ch�? đợi việc hoàn tất công đoạn bồi thư�?ng, giải phóng mặt bằng của phần đất còn lại.
Như vậy, tình trạng kéo dài việc thực hiện bồi thư�?ng, giải phóng mặt bằng làm nhà đầu tư bị thiệt tối thiếu
10% giá trị đã chi phí mỗi năm (tính theo lãi suất tín dụng), tức là mất khoảng 50 tỷ đồng mỗi năm. Nếu phải
ch�? đợi 2 năm thì số ti�?n thiệt hại lên tới 100 tỷ đồng. Tình trạng trên sẽ phức tạp hơn nếu khoản kinh phí
đầu tư lên tới mức 80% tổng giá trị công trình mà phải ngừng lại ch�? đợi việc bồi thư�?ng, giải phóng mặt
bằng đang bị ách tắc. Lúc đó, mỗi năm nhà đầu tư bị thiệt hại lên tới 80 tỷ đồng và 2 năm sẽ là 160 tỷ đồng.

Trong trư�?ng hợp này, nhi�?u thiệt hại khác nữa mà nhà đầu tư gặp phải khi công việc thi công công trình bị
ngừng lại. Chắc chắn, nhà đầu tư phải chịu phạt hợp đồng với các nhà thầu thi công, với các nhà thầu giám
sát thi công. Ti�?n phạt có thể lên mức cao khi nhà đầu tư thuê nhà thầu giám sát thi công của nước ngoài.

Xem xét vấn đ�? rộng hơn, nhà đầu tư vướng mắc kinh phí đầu tư ở một công trình có thể làm mất cơ hội
đầu tư trong mối quan hệ với nhi�?u cơ hội kinh doanh, cơ hội đầu tư vào nhi�?u công trình khác.



110
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


Việc bồi thư�?ng tính theo giá đất không phù hợp thị trư�?ng là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khiếu
kiện dài ngày của ngư�?i bị thu hồi đất. Khối lượng khiếu kiện nhi�?u làm tăng biên chế của các cơ quan có
thẩm quy�?n giải quyết khiếu nại, tố cáo. Một dự án lớn có thể có tới vài trăm ngư�?i có khiếu nại hành chính
v�? thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Số lượng đơn khiếu nại nhi�?u dẫn tới việc Nhà nước phải chi
tiêu nhi�?u hơn cho việc giải quyết khiếu nại.

Bên cạnh những tổn thất v�? kinh tế như nói trên, tình trạng khiếu kiện kéo dài của ngư�?i bị thu hồi đất gây
ra những hậu quả xã hội đáng kể hơn. Theo kết quả khảo sát ý kiến của ngư�?i dân, rất nhi�?u ngư�?i bị thu
hồi đất ng�? ý là mất mát lòng tin với lãnh đạo địa phương các cấp. Tình trạng ngư�?i có khiếu nại đứng ch�?
đợi ở cửa các cơ quan giải quyết khiếu nại luôn tạo ra hình ảnh không hay v�? mối quan hệ giữa ngư�?i dân
với chính quy�?n. Khi ngư�?i dân không có lòng tin với cán bộ thì việc quản lý ở địa phương sẽ trở nên rất
phức tạp.

Trong kết quả khảo sát ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất, rất nhi�?u ý kiến nói rằng ngư�?i được bồi thư�?ng rất lo
ngại khi đã nhận ti�?n bồi thư�?ng, hỗ trợ nhưng không thể mua được đất khác để sử dụng. Khi đó, công việc
cũ không còn, có ti�?n trong tay mà không nhận chuyển nhượng được đất, dễ chi tiêu vào những việc chưa cần
thiết như mua sắm phương tiện đi lại cao cấp, mua các đồ gia dụng đắt ti�?n, thậm chí đưa ti�?n vào chi cho
những tiêu cực xã hội như cơ bạc, rượu chè, ma túy, v.v. cho đến khi hết ti�?n. Nhi�?u ngư�?i nói rằng biết trước
như vậy nhưng không chắc mình có tránh được hoàn cảnh này không.

Nhi�?u ý kiến ngư�?i bị thu hồi đất cũng rất lo ngại khi ngh�? nghiệp cũ không còn, nhà ở bị thu hồi nhưng
chưa đủ ti�?n để mua chỗ ở mới trong khu tái định cư. Lúc đó, m�?i hoạt động của gia đình bị ngừng lại,
ngư�?i lớn không đi làm và trẻ con cũng không đủ đi�?u kiện đi h�?c. Hoàn cảnh này tác động rất lớn lên đ�?i
sống của hầu hết những ngư�?i bị thu hồi đất. Khi cả một cộng đồng rơi vào hoàn cảnh này thì vấn đ�? sinh
kế của cả một khu dân cư sẽ trở thành vấn đ�? xã hội đáng quan tâm.


     Hiệu quả của việc chi trả đ�?n bù theo giá thị trư�?ng trong một số dự án tại thành phố Hồ chí minh

  Số liệu v�? đ�?n bù đất trong một số dự án khác tại thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ ra rằng đ�?n bù theo giá đất trên
  thị trư�?ng do tư vấn định giá độc lập cung cấp được phần lớn ngư�?i dân chấp nhận và phương thức tiếp cận đ�?n bù
  này đã giúp đẩy nhanh hơn nhi�?u tốc độ chi trả đ�?n bù và tái định cư cũng như làm giảm đáng kể số lượng khiếu
  kiện của ngư�?i dân, hỗ trợ ngư�?i dân nhanh chóng phục hồi các tài sản và sinh kế bị ảnh hưởng.
  Báo cáo giám sát độc lập v�? chi trả đ�?n bù và tái định cư của một hợp phần trong Dự án Nâng cấp �?ô thị thành
  phố Hồ Chí Minh đã chỉ ra rằng giá đ�?n bù trên thực tế cho đất bị thu hồi cao hơn gấp ba đến năm lần so với giá
  do Ủy ban Nhân dân thành phố đặt ra vào đầu năm 2011. Kết quả giám sát cũng cho thấy 71% số ngư�?i bị ảnh
  hưởng hài lòng với mức giá đ�?n bù, đã giúp h�? đi tìm và mua nhà mới để ổn định cuộc sống nhanh chóng hơn.
  Trưởng ban giải phóng mặt bằng quận Bình Thạnh của thành phố Hồ Chí Minh cũng xác nhận tại Hội thảo v�?
  Quản trị tốt trong lĩnh vực đất đai tổ chức ngày 12-13 tháng 5 năm 2011 là do việc chi trả đ�?n bù theo giá thị
  trư�?ng, phần lớn ngư�?i dân bị ảnh hưởng chấp nhận mức đ�?n bù nhanh chóng và lựa ch�?n tự sắp xếp tái định cư
  do h�? có thể tự do mua nhà trên thị trư�?ng. �?ây là lí do tại sao hầu như không xảy ra khiếu kiện đáng kể nào v�?
  mức chi trả đ�?n bù và quá trình đ�?n bù và tái định cư diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn.




                                                                                                               111
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




5. �?Ề XUẤT VỀ HOÀn cHỉnH QUY �?ỊnH củA PH�?P LUậT VỀ �?ỊnH
Gi�? �?ẤT �?P DụnG cHO BỒi THƯ�?nG, HỖ TRỢ, T�?i �?ỊnH cƯ




Dựa trên những phân tích hệ thống pháp luật hiện hành v�? định giá đất ở Việt Nam, kinh nghiệm quốc tế v�?
định giá đất ở một số nước và kết quả thực hiện các nghiên cứu điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, �?ắc
Lắc, Bắc Ninh, có thể đ�? xuất những nội dung cần thiết v�? sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật hiện hành ở
Việt Nam v�? định giá đất phục vụ xác định giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Những đ�? xuất cụ thể bao gồm:

•     Những nội dung của các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành cần sửa đổi, bổ sung;
•     �?�? xuất v�? nội dung chủ yếu của một Nghị định của Chính phủ hướng dẫn cụ thể v�? trình tự, thủ tục
      của quá trình xác định giá đất phù hợp thị trư�?ng phục vụ tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
      cư khi Nhà nước thu hồi đất;
•     �?�? xuất nội dung chủ yếu của một Văn bản hướng dẫn v�? quy trình kỹ thuật định giá đất phù hợp thị
      trư�?ng theo tiêu chuẩn định giá của Việt Nam và quốc tế.

5.1. �?�? xuất những nội dung cần sửa đổi, bổ sung đối với hệ thống văn bản pháp luật hiện hành
của Việt nam v�? định giá đất phục vụ tính toán giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất

Như trên đã phân tích v�? hệ thống pháp luật hiện hành, dưới đây là một số nội dung cụ thể còn chưa phù
hợp với yêu cầu thực tiễn và đ�? xuất v�? sửa đổi bổ sung:

5.1.1. Quy định v�? phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trư�?ng

Luật �?ất đai hiện hành có quy định v�? nguyên tắc xác định giá đất phải phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng và
giao cho Chính phủ quy định các phương pháp định giá đất.

Hiện nay, Chính phủ đã quy định 4 phương pháp định giá đất: phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh,
phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ. Bộ Tài chính đã ban hành Tiêu chuẩn quốc gia v�? định giá
đã quy định thêm 2 phương pháp định giá nữa là phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận. Trên thực
tế, phương pháp thu nhập đang được áp dụng để định giá đối với đất nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp
được xác định rất thấp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trư�?ng tại những khu dân cư
hoặc tại những khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển thành đất phi nông nghiệp. Chính phủ đã
quy định thêm phần hỗ trợ (lớn hơn phần được bồi thư�?ng) đối với nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp nhưng
nhi�?u ngư�?i bị thu hồi đất nông nghiệp vẫn chưa hài lòng. Mặt khác, trên thực tế đang có nhi�?u phương pháp
định giá mới (dưới dạng cải tiến các phương pháp định giá hiện hành) sẽ khó có thể được áp dụng vào thực
tế. Ở hầu hết các nước, pháp luật có quy định trên nguyên tắc giao cho Hiệp hội định giá quy định chuẩn định
giá, bao gồm cả phương pháp định giá sao cho phù hợp chuẩn quốc tế hoặc chuẩn khu vực.

Như vậy, để thay đổi quy định hiện hành v�? cơ quan có thẩm quy�?n quy định phương pháp định giá (Chính
phủ), cần phải sửa đổi lại Luật �?ất đai. Trong trư�?ng hợp này, giải pháp đưa ra là:


112
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam



  (1) Trong th�?i gian chưa sửa đổi, bổ sung được Luật �?ất đai, thẩm quy�?n quy định v�? phương pháp định giá đất
  vẫn thuộc Chính phủ, nhưng Chính phủ có thể quy định v�? quy trình thực hiện thẩm quy�?n này dựa trên nguyên
  tắc giao cho Hiệp hội định giá nghiên cứu đ�? xuất phương pháp định giá hợp chuẩn quốc tế và giao cho Bộ Tài
  chính thẩm định trình Chính phủ quyết định;
  (2) Khi đủ đi�?u kiện sửa đổi, bổ sung Luật �?ất đai, việc sửa đổi, bổ sung cần thực hiện theo hướng giao cho Hiệp
  hội định giá quy định v�? tiêu chuẩn định giá, bao gồm cả phương pháp định giá.


Hiện nay, Việt Nam chưa quen với cơ chế giao cho các hiệp hội ngh�? nghiệp có thẩm quy�?n quyết định v�?
tiêu chuẩn ngh�? nghiệp, các thẩm quy�?n này vẫn giao cho cơ quan hành chính của Nhà nước vì cho rằng
các hiệp hội ngh�? nghiệp không đủ năng lực. Cách tư duy này cần được đổi mới cho phù hợp với cách quản
lý phổ cập hiện nay trên thế giới.
5.1.2. Hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất:
Hiện nay ở Việt Nam, dịch vụ định giá đất đai và bất động sản do các trung tâm định giá thuộc Bộ Tài
chính, Sở Tài chính và các doanh nghiệp được phép hành ngh�? định giá thực hiện. Các doanh nghiệp được
phép hành ngh�? định giá khi có đủ số lượng định giá viên được cấp phép hành ngh�? (theo quy định của Bộ
Tài chính là 3 định giá viên, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là 2 định giá viên). Một số
doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá hoạt động theo khung pháp lý của Luật Kinh doanh bất động sản
và các quy định cụ thể của Bộ Xây dựng, một số doanh nghiệp khác lại hoạt động theo khung pháp lý của
Pháp lệnh v�? giá và các quy định cụ thể của Bộ Tài chính. Cơ quan có thẩm quy�?n cấp chứng chỉ hành ngh�?
định giá viên v�? đất đai và bất động sản là Bộ Tài chính và các Sở Xây dựng.
Hiện nay, cơ quan có thẩm quy�?n ban hành các quyết định cuối cùng v�? giá đất áp dụng cho tính toán bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, kể cả trư�?ng hợp có tranh chấp hoặc khiếu nại v�? giá
đất. �?ây là một cơ chế không tạo được tính hợp lý, trung lập và công bằng trong định giá đất, các cơ quan
hành chính thư�?ng nghiêng v�? quy�?n lợi của Nhà nước hơn là nghiêng v�? quy�?n lợi của ngư�?i bị thu hồi đất.
Như vậy, giải pháp đưa ra là:

  (1) Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp quốc gia (g�?i là Hội đồng định
  giá bất động sản quốc gia) và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất
  động sản cấp tỉnh (g�?i là Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh).
  (2) Hội đồng định giá có Chủ tịch, một số Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký và các Ủy viên hội đồng, trong đó các Ủy
  viên được lựa ch�?n từ các nhà quản lý, nhà khoa h�?c, định giá viên, nhà đầu tư, v.v. có trình độ cao. Chủ tịch Hội
  đồng định giá bất động sản quốc gia là Thứ trưởng của Bộ có chức năng quản lý v�? giá đất, giá bất động sản;
  Chủ tịch Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh là một Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
  (3) Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh có thẩm quy�?n ban hành quyết định v�? giá đất đai, bất
  động sản và ban hành quyết định giải quyết lần đầu đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản; quyết định cấp
  chứng chỉ hành ngh�? cho định giá viên v�? đất đai, bất động sản mới đăng ký hành ngh�?.
  (4) Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp quốc gia có thẩm quy�?n ban hành quyết định giải quyết lần
  cuối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản; quyết định cấp chứng chỉ hành ngh�? cho định giá viên bậc cao v�?
  đất đai, bất động sản.
  (5) Trong th�?i gian chưa bổ sung, sửa đổi được Luật �?ất đai, các Hội đồng định giá đất đai và bất động sản vẫn
  được thành lập như một hội đồng tư vấn cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thẩm quy�?n quyết định giá đất vẫn thuộc
  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Chính phủ ban hành một nghị định quy định v�? mối quan hệ làm việc giữa Hội đồng
  định giá đất đai và bất động sản với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để ý kiến tư vấn của Hội đồng có giá trị trong
  quyết định v�? giá đất của Ủy ban nhân đân. Mối quan hệ này được xác lập trên nguyên tắc phải làm rõ luận cứ
  khi ý kiến quyết định của Ủy ban nhân dân khác với ý kiến tư vấn của Hội đồng.



                                                                                                                  113
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


5.1.3. Bổ sung quy định v�? trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất, quyết định v�? giá đất phục vụ tính
bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư

Hiện nay, hầu hết các địa phương đ�?u giao cho Ban Bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện đ�? xuất giá
đất áp dụng để tính giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư và cơ quan có thẩm quy�?n quyết định là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh hoặc huyện (nếu giá đất không đổi so với giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh đã ban hành
hàng năm). Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng nhân dân thành phố đã quyết định phải giao cho
một tổ chức định giá đất thực hiện định giá và Sở Tài chính thẩm định lại giá đó để trình Ủy ban nhân dân
Thành phố quyết định.

V�? trình tự, thủ tục thực hiện hướng tới sự đồng thuận v�? giá đất, quy trình sửa đổi, bổ sung cần tập trung
vào những nội dung bao gồm:

•     Quy định áp dụng cơ chế bắt buộc v�? việc giao cho một tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất thực hiện
      việc định giá đất phục vụ tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư; tổ chức định giá được lựa ch�?n trên cơ sở
      sự đồng thuận giữa ngư�?i bị thu hồi đất và tổ chức thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
•     Hiện nay, việc công khai và tiếp thu ý kiến v�? giá đất và phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư được
      thực hiện dưới dạng niêm yết tại các khu dân cư nơi có đất bị thu hồi và tiếp nhận ý kiến bằng văn bản;
      cần bổ sung thêm hình thức gặp gỡ, thảo luận v�? giá đất và phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
      giữa những ngư�?i bị thu hồi đất và tổ chức được giao thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư; ngư�?i
      bị thu hồi đất được phép sử dụng dịch vụ trợ giúp pháp lý (của các văn phòng luật sư hoặc công ty luật)
      và ngư�?i bị thu hồi đất được quy�?n thuê luật sư đại diện cho quy�?n lợi của mình.
•     Quyết định giá đất áp dụng cho tính giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư hiện nay thuộc thẩm quy�?n
      của cơ quan hành chính; cần sửa đổi lại là quyết định giá đất áp dụng cho tính giá trị bồi thư�?ng, hỗ
      trợ, tái định cư thuộc thẩm quy�?n của Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh, khi có khiếu nại v�?
      giá đất do Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh quyết định thì Hội đồng định giá bất động sản
      quốc gia có trách nhiệm giải quyết (quyết định phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
      vẫn thuộc thẩm quy�?n của cơ quan hành chính nhưng phải áp dụng giá đất do Hội đồng định giá đất
      quyết định).
•     Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trư�?ng có thẩm quy�?n phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
      định cư đối với các dự án sử dụng đất trên địa bàn từ 2 đơn vị hành chính cấp huyện trở lên (đối với các
      trư�?ng hợp khác do Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt); cần quy định thống nhất chỉ Ủy ban nhân
      dân cấp tỉnh có thẩm quy�?n phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư trong m�?i trư�?ng hợp
      nhằm tăng thêm chất lượng của quyết định phê duyệt phương án và phù hợp với cơ chế quyết định giá
      đất thuộc thẩm quy�?n của Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh.
•     Pháp luật hiện hành cho phép có thể giao nhiệm vụ thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho Tổ
      chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh hoặc Hội đồng bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện; các địa
      phương vẫn thư�?ng giao cho Hội đồng cấp huyện và sử dụng bộ máy hành chính cấp huyện để thực
      hiện, cách làm này ít phù hợp với cơ chế thị trư�?ng; cần thống nhất chỉ giao cho Tổ chức phát triển quỹ
      đất thực hiện việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho tất cả các trư�?ng hợp36.
•     Việc giải quyết khiếu nại của ngư�?i bị thu hồi đất v�? giá đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu
      hồi đất, phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cần được tách thành 2 trư�?ng hợp: m�?i khiếu nại
      v�? giá đất do Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh quyết định do Hội đồng định giá bất động sản
      quốc gia giải quyết; m�?i khiếu nại v�? quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương án bồi
      thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư được giải quyết theo quy định của pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo (hiện
      nay Luật Khiếu nại, tố cáo đang được chuẩn bị theo hướng tách riêng thành 2 luật: Luật Khiếu nại
      và Luật Tố cáo).




114
      B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


Trình tự, thủ tục thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ
trợ, tái định cư cần được sửa đổi, bổ sung lại theo sơ đồ trên Hình 3 dưới đây.

Hình 3: Sơ đồ đ�? xuất việc hoàn chỉnh trình tự, thủ tục thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định
                             giá đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư


                                             Giới thiệu địa điểm đầu tư
  ▪   UBND cấp tỉnh và cấp huyện và cấp xã công khai quy hoạch và kế hoạch thực hiện quy hoạch; UBND cấp
      tỉnh công khai địa điểm để đầu tư dự án; việc công khai thực hiện trên mạng thông tin điện tử và tại một địa
      điểm được quy định cụ thể.
  ▪   Nhà đầu tư chuẩn bị dự án đầu tư và nộp cho địa phương.
  ▪   UBND cấp tỉnh xem xét dự án, nhà đầu tư dự án để quyết định chấp nhận hay không.
  ▪   Cơ quan có thẩm quy�?n của địa phương thảo luận và thống nhất với nhà đầu tư v�? địa điểm đầu tư.
  ▪   UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện thông báo chủ trương thu hồi đất tại từng khu dân cư, nội dung thông báo
      gồm: lý do thu hồi đất, vị trí khu đất thu hồi và dự kiến v�? kế hoạch thực hiện.
  ▪   Giao nhiệm vụ cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện nhiệm vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư; thực hiện
      khảo sát, đo đạc lập bản đồ khu vực dự án để lập phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.




                                        Gặp gỡ những ngư�?i bị thu hồi đất
  ▪    �?ại diện của Tổ chức phát triển quỹ đất tổ chức gặp gỡ với những ngư�?i bị thu hồi đất tại khu dân cư (toàn
       bộ hoặc theo nhóm) để phổ biến trình tự, thủ tục thực hiện, phương án định giá đất và việc lựa ch�?n tổ chức
       định giá đất để thực hiện định giá.
  ▪    Thu nhận nguyện v�?ng của những ngư�?i bị thu hồi đất v�? các lựa ch�?n hình thức bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
       định cư.
  ▪    Ngư�?i bị thu hồi đất được phép sử dụng dịch vụ trợ giúp pháp lý của các văn phòng luật sư hoặc công ty
       luật; ngư�?i bị thu hồi đất được quy�?n thuê luật sư đại diện cho mình trong m�?i việc có liên quan đến quá
       trình thực hiện thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.




                       Tổ chức định giá đất thực hiện việc định giá đất tại khu vực dự án
             Tổ chức phát triển quỹ đất lập phương án tổng thể v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
                     chủ đầu tư lập dự án đầu tư, lập hồ sơ xin giao đất hoặc cho thuê đất




                      Quyết định v�? giá đất áp dụng để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
  ▪    Tổ chức định giá đất trình kết quả định giá đất lên Hội đồng định giá đất cấp tỉnh.
  ▪    Hội đồng định giá đất cấp tỉnh gửi kết quả định giá đến Sở Tài chính, Hiệp hội định giá cấp tỉnh và một Tổ
       chức cung cấp dịch vụ định giá đất khác để thẩm định kết quả định giá.
  ▪    Hội đồng định giá đất cấp tỉnh xem xét và quyết định giá áp dụng để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư;
       gửi quyết định cho Tổ chức phát triển quỹ đất.




                                                                                                                    115
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




  Lập phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư và lấy ý kiến của những ngư�?i bị thu hồi đất v�? giá đất và
                               phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
 ▪     Tổ chức phát triển quỹ đất lập phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
 ▪     �?ại diện của Tổ chức phát triển quỹ đất tổ chức gặp gỡ với những ngư�?i bị thu hồi đất tại khu dân cư (toàn bộ
       hoặc theo nhóm) để trình bầy kết quả định giá đất và phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
 ▪     Những ngư�?i bị thu hồi đất phát biểu hoặc ghi ý kiến của mình bằng văn bản gửi Tổ chức phát triển quỹ đất.
 ▪     Tổ chức phát triển quỹ đất lập báo cáo v�? ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất; chỉnh sửa phương án bồi thư�?ng,
       hỗ trợ, tái định cư; trình phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư kèm theo quyết định v�? giá đất của Hội
       đồng định giá bất động sản cấp tỉnh và báo cáo v�? ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất lên UBND cấp tỉnh để xem
       xét quyết định.
 ▪     UBND cấp tỉnh gửi phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư tới các Sở có liên quan để thẩm định.




     Quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
 ▪     Sở Tài nguyên và Môi trư�?ng/Phòng Tài nguyên và Môi trư�?ng trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi đất;
       Sở Tài nguyên và Môi trư�?ng trình UBND cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, quyết định phê
       duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
 ▪     UBND cấp huyện xem xét, ban hành quyết định thu hồi đất, UBND cấp tỉnh xem xét, ban hành quyết định thu
       hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
 ▪     Tổ chức phát triển quỹ đất phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai phương án và kế hoạch
       thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư tại từng khu dân cư, gửi quyết định bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
       cho ngư�?i có đất bị thu hồi.




                             Thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao đất
 ▪     Tổ chức phát triển quỹ đất tổ chức thực hiện việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
 ▪     Ngư�?i bị thu hồi đất đã nhận bồi thư�?ng, hỗ trợ, đã được giải quyết tái định cư thực hiện bàn giao đất trên
       thực địa cho Tổ chức phát triển quỹ đất.




                                    Giải quyết khiếu nại của ngư�?i bị thu hồi đất
 ▪     Ngư�?i bị thu hồi đất có khiếu nại v�? giá đất để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư thì gửi đơn khiếu nại lên
       Hội đồng định giá bất động sản quốc gia để được xem xét giải quyết; Hội đồng định giá bất động sản quốc gia
       có trách nhiệm tổ chức định giá và ban hành quyết định cuối cùng v�? giá đất.
 ▪     Ngư�?i bị thu hồi đất có khiếu nại v�? quyết định hành chính v�? thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và phương
       án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện quy�?n khiếu nại và việc giải quyết khiếu nại theo quy định của
       pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo.
 ▪     Trong khi ch�? đợi giải quyết khiếu nại, ngư�?i bị thu hồi đất vẫn phải thực hiện việc bàn giao đất trên thực địa
       cho Tổ chức phát triển quỹ đất.




116
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


5.2. Xây dựng nội dung văn bản pháp luật quy định v�? trình tự, thủ tục thực hiện giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
Trước đây, trình tự, thủ tục thực hiện quá trình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và thực
hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư đã được quy định tại Nghị định số 197/2004/N�?-CP, Nghị định số
84/2007/N�?-CP và hiện nay tại Nghị định số 69/2009/N�?-CP. Theo nội dung quy định hiện hành tại �?i�?u
29, �?i�?u 30 và �?i�?u 31 của Nghị định số 69/2009/N�?-CP và sơ đồ đ�? xuất v�? sửa đổi, bổ sung trình tự, thủ
tục thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
cư như Hình 3, có thể đ�? xuất một số đi�?u quy định mới dưới đây:


  �?i�?u X1. Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất
  1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã có trách nhiệm tổ chức công khai quy hoạch và kế hoạch thực hiện
     quy hoạch; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công khai các địa điểm để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với
     các quy hoạch đã được xét duyệt.
     Việc công khai quy hoạch, kế hoạch thực hiện quy hoạch và các địa điểm để thực hiện dự án đầu tư được thực hiện
     trên mạng thông tin điện tử của địa phương và tại một địa điểm được Ủy ban nhân dân quy định cụ thể.
  2. Nhà đầu tư có nhu cầu thực hiện dự án đầu tư nộp hồ sơ xin giới thiệu địa điểm đầu tư tại cơ quan có trách nhiệm
     giới thiệu địa điểm đầu tư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Cơ quan có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư
     tổ chức lấy ý kiến các cơ quan khác có liên quan đến dự án đầu tư trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh v�? việc chấp
     thuận dự án đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư dự án. Sau khi có ý kiến chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Cơ
     quan có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư thảo luận với nhà đầu tư để thống địa điểm đầu tư dự án.
  3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy quy�?n cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo chủ trương thu hồi đất đến từng
     khu dân cư; nội dung thông báo gồm: lý do thu hồi đất, vị trí khu đất thu hồi và dự kiến v�? kế hoạch thực hiện. Việc
     thông báo này được thực hiện trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban
     nhân dân cấp xã nơi có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
  4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao nhiệm vụ cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện nhiệm vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ,
     tái định cư; thực hiện khảo sát, đo đạc lập bản đồ khu vực dự án để lập phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
  �?i�?u X2. Lấy ý kiến những ngư�?i bị thu hồi đất
  1. Tổ chức phát triển quỹ đất tổ chức gặp gỡ với những ngư�?i bị thu hồi đất tại khu dân cư (toàn bộ hoặc theo nhóm)
     để phổ biến v�? mục đích của dự án đầu tư, lợi ích của dự án, nghĩa vụ của ngư�?i đang sử dụng đất theo quy định
     của pháp luật; trình tự, thủ tục thực hiện, phương án định giá đất và việc lựa ch�?n tổ chức định giá đất để thực hiện
     định giá.
  2. Tổ chức phát triển quỹ đất thu nhận nguyện v�?ng của những ngư�?i bị thu hồi đất v�? các lựa ch�?n hình thức bồi
     thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
  3. Ngư�?i bị thu hồi đất được phép sử dụng dịch vụ trợ giúp pháp lý của các văn phòng luật sư hoặc công ty luật; ngư�?i
     bị thu hồi đất được quy�?n thuê luật sư đại diện cho mình trong m�?i việc có liên quan đến quá trình thực hiện thu hồi
     đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
  �?i�?u X3. Thực hiện định giá đất và lập phương án tổng thể v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
  1. Tổ chức định giá đất thực hiện việc định giá đất tại khu vực dự án.
  2. Tổ chức phát triển quỹ đất lập phương án tổng thể v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
  3. Chủ đầu tư lập dự án đầu tư, lập hồ sơ xin giao đất hoặc cho thuê đất.
  �?i�?u X4. Quyết định v�? giá đất áp dụng để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
  1. Tổ chức định giá đất trình kết quả định giá đất kèm theo báo cáo định giá và chứng thư định giá lên Hội đồng định
     giá bất động sản cấp tỉnh.
  2. Hội đồng định giá đất cấp tỉnh gửi kết quả định giá đến Sở Tài chính, Hiệp hội định giá bất động sản cấp tỉnh và một
     Tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất khác để thẩm định kết quả định giá.
     Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh xem xét, quyết định giá đất áp dụng để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
     và gửi quyết định v�? giá đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất.




                                                                                                                        117
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM



  �?i�?u X5. Lập và thẩm định phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư
  1. Sau khi dự án đầu tư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt hoặc chấp thuận, Tổ chức phát triển quỹ đất lập
     phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Nội dung phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư gồm: (a) tên, địa
     chỉ của ngư�?i bị thu hồi đất; (b) diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ
     phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại; (c) các căn cứ tính toán số ti�?n bồi thư�?ng, hỗ trợ như giá đất
     tính bồi thư�?ng, giá nhà, công trình tính bồi thư�?ng, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng ngư�?i được
     hưởng trợ cấp xã hội; (d) số ti�?n bồi thư�?ng, hỗ trợ; (e) việc bố trí tái định cư; (f) việc di d�?i các công trình của Nhà
     nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư; (g) việc di d�?i mồ mả.
  2. Tổ chức phát triển quỹ đất tổ chức gặp gỡ với những ngư�?i bị thu hồi đất tại khu dân cư (toàn bộ hoặc theo nhóm)
     để trình bầy kết quả định giá đất và phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Những ngư�?i bị thu hồi đất phát biểu
     tại cuộc gặp gỡ hoặc ghi ý kiến của mình bằng văn bản gửi Tổ chức phát triển quỹ đất. Nội dung cuộc gặp gỡ được
     ghi thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại
     diện những ngư�?i có đất bị thu hồi.
      Kết quả định giá đất và phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư được niêm yết công khai từ ngày tổ chức gặp gỡ
      với ngư�?i bị thu hồi đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để ngư�?i bị
      thu hồi đất và những ngư�?i có liên quan tiếp tục tham gia ý kiến. Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có
      xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những ngư�?i có
      đất bị thu hồi.
      Th�?i gian tiếp nhận ý kiến đóng góp của ngư�?i bị thu hồi đất ít nhất là hai mươi ngày, kể từ ngày tổ chức gặp gỡ
      với những ngư�?i bị thu hồi đất.
  3. Tổ chức phát triển quỹ đất lập báo cáo v�? ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất; hoàn chỉnh phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ,
     tái định cư; trình phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư kèm theo quyết định v�? giá đất của Hội đồng định giá
     bất động sản cấp tỉnh và báo cáo v�? ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét quyết
     định.
      Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư và các tài liệu kèm theo đến các Sở có liên
      quan để thẩm định.
  �?i�?u X6. Quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
  cư
  1. Sở Tài nguyên và Môi trư�?ng chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
     ra quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngư�?i Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
     nước ngoài.
     Phòng Tài nguyên và Môi trư�?ng chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi
     đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
  2. Trong th�?i hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ban hành quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê
     đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư.
  3. Trong th�?i hạn không quá ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư đã
     được phê duyệt, Tổ chức phát triển quỹ đất phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai
     quyết định phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và các khu dân
     cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ
     v�? mức bồi thư�?ng, hỗ trợ và việc bố trí nhà, đất tái định cư (nếu có), th�?i gian, địa điểm chi trả ti�?n bồi thư�?ng, hỗ
     trợ và th�?i gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ chức phát triển quỹ đất.
  �?i�?u X7. Thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao đất
  1. Tổ chức phát triển quỹ đất tổ chức thực hiện chi trả bồi thư�?ng, hỗ trợ và bố trí tái định cư.
  2. Trong th�?i hạn hai mươi ngày, kể từ ngày Tổ chức chức phát triển quỹ đất giải quyết xong việc bồi thư�?ng, hỗ trợ
     và bố trí tái định cư cho ngư�?i bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt, ngư�?i bị thu hồi đất phải bàn giao
     đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất.




118
     B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam



  �?i�?u X8. Giải quyết khiếu nại của ngư�?i bị thu hồi đất
  1. Ngư�?i bị thu hồi đất có khiếu nại v�? giá đất để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư thì gửi đơn khiếu nại lên Hội đồng
     định giá bất động sản quốc gia để được xem xét giải quyết.
     Hội đồng định giá bất động sản quốc gia có trách nhiệm xem xét lại kết quả định giá, tổ chức định giá lại khi cần
     thiết để ban hành quyết định cuối cùng v�? giá đất áp dụng cho trư�?ng hợp ngư�?i có khiếu nại.
  2. Ngư�?i bị thu hồi đất có khiếu nại v�? quyết định hành chính v�? thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và phê duyệt
     phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện quy�?n khiếu nại và việc giải quyết khiếu nại theo quy định
     của pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo.
  3. Trong khi ch�? đợi giải quyết khiếu nại, ngư�?i bị thu hồi đất vẫn phải thực hiện việc bàn giao đất trên thực địa cho
     Tổ chức phát triển quỹ đất.




�?ể việc xây dựng Luật �?ất đai mới trình Quốc hội thông qua muộn nhất vào năm 2013 được hoàn chỉnh,
một số khái niệm v�? giá đất, giá đất trên thị trư�?ng, giá đất tính bồi thư�?ng cho ngư�?i bị thu hồi đất, giá
đất do tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất, trách nhiệm định giá viên, v.v. cần được định nghĩa chính xác
hơn theo tiêu chuẩn kỹ thuật định giá quốc tế (chỉnh sửa lại nội dung �?i�?u 56 của Luật �?ất đai năm 2003).

Bên cạnh việc kiến nghị hoàn chỉnh những quy định của pháp luật v�? định giá đất phục vụ tính toán bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, cần quan tâm tới một chương trình toàn diện v�? xây dựng tiêu chuẩn kỹ thuật
định giá của Việt Nam, hệ thống đào tạo định giá viên, cơ chế đánh giá chất lượng kết quả định giá. �?ây
chính là đi�?u kiện cần để các quy định của pháp luật v�? định giá có tính khả thi cao khi triển khai thực hiện
trên thực tế.

Bên cạnh nội dung sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật v�? giao đất, cho thuê đất, định giá đất, bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, Báo cáo này giới thiệu văn bản hướng dẫn kỹ thuật định giá đất dựa trên Tiêu
chuẩn định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành phù hợp với Tiêu chuẩn định giá quốc tế và tiêu chuẩn
định giá của ASEAN. Văn bản này phục vụ hướng dẫn kỹ thuật định giá đất, trong đó bao gồm cả định giá
tài sản gắn li�?n với đất để tách giá trị tài sản này ra kh�?i giá trị bất động sản để có được giá đất trong trư�?ng
hợp thửa đất có tài sản gắn li�?n.




                                                                                                                          119
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




6. KẾT LUận




Báo cáo đã cho thấy giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư xác định trên cơ sở giá đất phù hợp thị trư�?ng là
việc cần phải làm, tạo hiệu quả cao cả v�? kinh tế và xã hội. Muốn thực hiện được việc xác định giá đất phù
hợp giá thị trư�?ng thì phải phát triển dịch vụ định giá đất và hoàn chỉnh những quy định của pháp luật v�?
hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất.

Trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm nước ngoài v�? định giá đất theo thị trư�?ng và nghiên cứu xã hội h�?c v�?
ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất trong nước, Báo cáo đã đ�? xuất những việc cần làm để hoàn chỉnh và vận
hành cơ chế định giá đất theo thị trư�?ng để áp dụng cho việc tính toán bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.

Những đ�? xuất của nghiên cứu này dựa trên 3 nguyên tắc chủ yếu:

•     �?ộng viên sự tham gia của cộng đồng các định giá viên vào việc bảo đảm kỹ thuật của hoạt động hành
      ngh�? định giá đất đai và tài sản gắn li�?n với đất.
•     Xác lập một hệ thống định giá đất độc lập với hệ thống hành chính, có chức năng quyết định v�? giá đất
      phù hợp với giá đất trên thị trư�?ng, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại v�? giá đất và quyết định cấp
      chứng chỉ hành nghệ v�? định giá đất đai và tài sản gắn li�?n.
•     Việc quyết định v�? giá đất phục vụ để tính toán bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo các
      quy định của pháp luật dưới dạng quy định v�? một trình tự, thủ tục cụ thể.

Các đ�? xuất cụ thể của nghiên cứu này bao gồm các nội dung sau:

•     Phát triển hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất đai và tài sản gắn li�?n do các định giá viên được cấp
      phép hành ngh�? thực hiện, hoạt động trong các tổ chức doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá. Kết
      quả định giá là cơ sở để các cơ quan có thẩm quy�?n quyết định v�? giá đất phục vụ xác định giá trị bồi
      thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.
•     �?�? xuất v�? cơ chế giao cho Hiệp hội định giá đưa ra các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia v�? định giá đất đai
      và tài sản gắn li�?n, hướng dẫn hoạt động dịch vụ định giá thực hiện đúng các tiêu chuẩn kỹ thuật này.
•     �?�? xuất v�? cơ chế thành lập và hoạt động của các Hội đồng định giá đất đai và tài sản gắn li�?n ở cấp
      quốc gia và cấp tỉnh, độc lập với hệ thống hành chính, có thẩm quy�?n quyết định v�? giá đất áp dụng
      cho tính toán bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết các tranh chấp v�? giá đất trên thị trư�?ng và
      cấp phép hành ngh�? cho các định giá viên bắt đầu được phép hành ngh�? (Hội đồng cấp tỉnh), có trách
      nhiệm giải quyết các khiếu nại v�? giá đất đã được quyết định và cấp phép hành nghệ cho các định giá
      viên cao cấp (Hội đồng cấp quốc gia).
•     Dự thảo các quy định của pháp luật v�? trình tự, thủ tục định giá đất phục vụ tính toán bồi thư�?ng, hỗ
      trợ, tái định cư trên nguyên tắc công khai, minh bạch, có sự tham gia của cộng đồng để tăng cư�?ng tính




120
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


    đồng thuận, độc lập v�? thẩm quy�?n định giá, trách nhiệm cá nhân rõ ràng và có cơ chế kiểm soát việc
    thực hiện thẩm quy�?n.
•   �?�? xuất một hướng dẫn kỹ thuật định giá đất đai và tài sản gắn li�?n phục vụ trực tiếp cho các định giá
    viên hành ngh�? cung cấp dịch vụ định giá.

Các kiến nghị của nghiên cứu này được đưa ra với mức chi tiết để có thể đóng góp cụ thể cho quá trình xây
dựng pháp luật đất đai (phần định giá đất trên thị trư�?ng) và việc ban hành một nghị định của chính phủ v�?
định giá đất phục vụ tính toán bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, một tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất v�? định
giá đất đai và tài sản gắn li�?n. Có thể coi đây là một đóng góp rất cụ thể của Ngân hàng Thế giới v�? khuyến
nghị các chính sách đất đai cho quá trình hoàn thiện pháp luật của Nhà nước Việt Nam.




                                                                                                       121
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




TÀi LiỆU THAm KHảO




1. Ewa Kucharska-Stasiak, 2007, Inadequacy of valuation in expropriation processes - the case of Poland,
    FIG-Commission 6 Seminar on Compulsory Purchase and Compensation, Helsinki, September 6-8,
    2007.
2. FAO, 2003, Overview of land value conditions, AGL/MISC/35/2003, Land and water develpment
    division, Land and plant nutrition management service, Food and agriculture organization of the
    united nations, Rome.
3. Glenn A. Helmers, 2004, Land Valuation and the Income Capitalization Model, University of Nebraska
    - Lincoln.
4. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/Q�?-BTC ngày
    18/04/2005, Quyết định số 77/2005/Q�?-BTC ngày 01/11/2005 và Quyết định số 129/2008/Q�?-BTC
    ngày 31/12/2008.
5. Hiến pháp Cộng hòa Trung Hoa (�?ài Loan); Luật Chiếm giữ đất đai và Luật v�? Bình quân địa quy�?n
    (�?ài Loan).
6. Hrvoje TOMIĆ, Hrvoje MATIJEVIĆ, Siniša MASTELIĆ IVIĆ, Ante RONČEVIĆ, 2006, Development
    of Land Valuation System, XXIII FIG Congress, Munich, Germany, October 8-13, 2006.
7. Land resumption in Queensland, http://www.derm.qld.gov.au/property/resuming_land.html.
8. Managing Queensland’s Natural Reources, 2008, Guide to acquisition of land for public purposes by
    the State.
9. Richard Grover, Ion Anghel, Béla Berdar, Mikhail Soloviev, Aleksei Zavyalov, 2007, Compulsory
    Purchase in the Transitional Countries of Central and Eastern Europe, FIG-Commission 6 Seminar
    on Compulsory Purchase and Compensation, Helsinki, September 6-8, 2007.
10. R.O. Rost and H.G. Collins, 1993, Land valuation and compensation in Australia, Australian Institute
    of Valuers and Land Economists.
11. Robert Gloudemans, Sheldon Handel and Mike Warwa, 2001, An Empirical Evaluation of Alternative
    Land Valuation Models, Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, Massachusetts.
12. Sopon Pornchokchai, 2005, Status-quo, Problems and Solutions, International Workshop - Valuation
    in Vietnam 10th Jun., Hanoi.
13. Số liệu thống kê do Tổng cục Thống kê Việt Nam công bố.
14. The World Bank, 2009, Policy Note on Improving Land Acquisition and Voluntary Land Conversion
    in Vietnam.
15. Tzu-Chin Lin, Stephen D. Roach, 2008, The Materialization of Protection of Property Rights through
    Just Compensation - Experiences from Taiwan and California, The 24th Pan Pacific Congress of Real
    Estate Appraisers, Valuers and Counselors.




122
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam




PHụ Lục: HƯỚnG Dẫn QUY TRìnH Kỹ THUậT �?ỊnH Gi�? �?ẤT
�?Ai VÀ BẤT �?ộnG Sản PHục Vụ T�?nH TO�?n BỒi THƯ�?nG, HỖ
TRỢ, T�?i �?ỊnH cƯ


Phụ lục 1: Hướng dẫn quy trình kỹ thuật định giá đất đai và bất động sản

1. Giới thiệu chung

Văn bản này có mục tiêu là hướng dẫn thực hiện một quy trình định giá đất. Trên thực tế, nhi�?u trư�?ng hợp
đất đai luôn có tài sản là bất động sản gắn li�?n mà để định giá được thửa đất thì phải định giá được tài sản
gắn li�?n. Vì vậy, văn bản này hướng dẫn cả việc định giá đất đai và các tài sản gắn li�?n là các công trình
xây dựng, g�?i chung là định giá bất động sản.

Trong 3 năm vừa qua, Bộ Tài chính Việt Nam đã ban hành Tiêu chuẩn kỹ thuật định giá trên cơ sở các Tiêu
chuẩn kỹ thuật định giá quốc tế. Văn bản hướng dẫn kỹ thuật định giá bất động sản này được xây dựng trên
nguyên tắc phù hợp với Tiêu chuẩn kỹ thuật định giá của Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.

2. các bước thực hiện trong quá trình định giá

Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu bước sau đây:

Bước 1: Xác định tổng quát v�? đất đai, tài sản gắn li�?n với đất (sau đây g�?i chung là bất động sản - B�?S)
cần định giá và xác định giá trị thị trư�?ng làm cơ sở định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trư�?ng, thu thập thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin.

Bước 5: Xác định giá trị B�?S cần định giá.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá

Bước 1: Xác định tổng quát v�? B�?S cần định giá trên cơ sở giá trị thị trư�?ng

Trong bước này định giá viên phải thực hiện các công việc sau:

1. Ghi nhận các đặc điểm cơ bản v�? pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của B�?S cần định giá.
2. Nhận thức rõ mục đích định giá B�?S là để tính toán bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i bị thu
   hồi đất; khách hàng trực tiếp là Tổ chức phát triển quỹ đất, khách hàng gián tiếp là ngư�?i bị thu hồi đất.
3. Những đi�?u kiện ràng buộc, hạn chế trong định giá: định giá viên phải đưa ra những những đi�?u kiện
   bị hạn chế khi định giá phù hợp giá trị thị trư�?ng trong đi�?u kiện cụ thể của khu vực; đưa ra những yếu
   tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị B�?S; những giới hạn v�? tính pháp lý, công dụng của B�?S, nguồn
   dữ liệu và sử dụng kết quả.


                                                                                                         123
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


4. Việc đưa ra những đi�?u kiện ràng buộc, hạn chế của định giá viên phải dựa trên cơ sở: phân tích tính
   phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định khác có liên quan; có sự xác nhận bằng văn bản
   của khách hàng (Tổ chức phát triển quỹ đất) trên cơ sở nhận thức rõ những đi�?u kiện đó sẽ tác động
   đến bên thứ ba là ngư�?i bị thu hồi đất; khi định giá viên thấy những đi�?u kiện ràng buộc, hạn chế đưa
   ra không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho các bên có liên quan;
   xác định th�?i điểm định giá.
5. Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.
6. Xác định cơ sở giá trị của B�?S là giá trị thị trư�?ng.

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

1. Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và th�?i gian
   thực hiện từng bước công việc.
2. Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản bao gồm:
   • Xác định các yếu tố cung - cầu trên thị trư�?ng và đặc điểm thị trư�?ng B�?S.
   • Xác định các tài liệu cần thu thập v�? thị trư�?ng B�?S và các tài liệu so sánh.
   • Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, bảo đảm độ tin cậy của nguồn tài liệu, tư liệu phải được
       kiểm chứng.
   • Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, th�?i hạn cho phép
       của trình tự phải thực hiện.
      •   Lập đ�? cương báo cáo kết quả định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trư�?ng, thu thập thông tin

1. Khảo sát hiện trư�?ng:

�?ịnh giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trư�?ng gồm các hạng mục như sau:

•     Khảo sát và thu thập số liệu v�?:
      (1) vị trí thực tế của B�?S so sánh trên bản đồ địa chính và các mô tả pháp lý liên quan đến B�?S;
      (2) chi tiết bên ngoài và bên trong của B�?S gồm diện tích đất, công trình kiến trúc, khung cảnh xung
          quanh, cơ sở hạ tầng cấp - thoát nước, viễn thông, điện, v.v., loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện
          tại, tuổi đ�?i, tình trạng duy tu, sửa chữa, v.v.;
      (3) đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo
          của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
•     Kết quả khảo sát là các chứng cứ cho việc định giá như ảnh chụp B�?S theo các dạng toàn cảnh và chi
      tiết ở các hướng khác nhau.

2. Thu thập thông tin:

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trư�?ng, định giá viên phải thu thập các thông tin khác
v�? B�?S bao gồm:

•     Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của B�?S so sánh.
•     Các thông tin v�? yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trư�?ng, động thái ngư�?i mua - ngư�?i bán
      ti�?m năng.
•     Các thông tin v�? tính pháp lý của B�?S.
•     Các thông tin v�? quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các loại quy hoạch khác tại khu vực
      có B�?S cần định giá.


124
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


•   Các thông tin khác v�? B�?S cần thu thập thêm các số liệu v�? tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trư�?ng và
    những yếu tố khác tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trư�?ng B�?S để nhận biết sự khác nhau
    giữa khu vực có B�?S cần định giá và các khu vực lân cận.
•   Thu thập thông tin v�? giá từ các nguồn: khảo sát thực địa v�? giá giao dịch mua bán B�?S thông qua giá
    chào, giá trả, giá thực mua bán, giá tại các sàn giao dịch B�?S, thông qua ph�?ng vấn các công ty kinh
    doanh B�?S, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác, thông tin quảng
    cáo trên báo chí, thông tin v�? giá do các cơ quan quản lý nhà nước v�? thị trư�?ng B�?S lưu trữ; thông tin
    v�? quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của nơi có B�?S cần định giá. Nguồn thông tin trong báo cáo
    định giá phải được thể hiện rõ và phải được kiểm chứng v�? độ chính xác của thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin

�?ây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của B�?S cần định giá, cụ thể bao gồm các
hạng mục sau:

1. Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trư�?ng của B�?S.
2. Phân tích những đặc trưng của thị trư�?ng B�?S: (1) đặc trưng của những ngư�?i tham gia thị trư�?ng
   B�?S như tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng
   thị trư�?ng B�?S với những ngư�?i mua ti�?m năng; (2) xu hướng cung - cầu trên thị trư�?ng B�?S như xu
   hướng tăng giảm v�? nguồn cung, tăng giảm v�? nhu cầu của loại B�?S tương tự hiện có trên thị trư�?ng
   và ảnh hưởng của xu hướng này đến giá trị B�?S cần định giá.
3. Phân tích v�? khả năng sử dụng tốt nhất của B�?S, cụ thể bao gồm:
   • Xem xét khả năng có thể sử dụng tốt nhất B�?S trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và
        tài chính cho phép.
   • �?ánh giá cụ thể việc sử dụng B�?S trên các khía cạnh: (1) sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng
        B�?S, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai; (2) sự
        thích hợp v�? mặt vật chất và kỹ thuật đối với việc sử dụng B�?S, xác định và mô tả đặc điểm kinh
        tế - kỹ thuật và tính hữu dụng của B�?S; (3) sự hợp pháp của B�?S trong việc sử dụng, những hạn
        chế riêng trong sử dụng B�?S theo quy định của pháp luật; (4) xem xét tính khả thi v�? mặt tài chính
        trong sử dụng B�?S như khả năng tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trư�?ng, mục
        đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá b�? và giá trị còn lại của B�?S, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn
        hoá của B�?S; (5) xem xét hiệu quả tối đa trong sử dụng B�?S, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát
        sinh cho phép B�?S được sử dụng đến mức cao nhất.

Bước 5: Xác định giá trị B�?S cần định giá

1. �?ịnh giá viên phải nêu rõ các phương pháp định giá có thể áp dụng được để xác định mức giá trị của
   B�?S cần định giá. Các phương pháp định giá B�?S được hướng dẫn cụ thể để áp dụng trong các phần
   tiếp theo.
2. �?ịnh giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhi�?u phương pháp định giá có thể áp
   dụng được, phù hợp với loại B�?S, với đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của B�?S.
3. �?ịnh giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá là phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn
   cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra, từ đó đi đến kết luận cuối cùng v�?
   giá trị B�?S.
4. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá
1. Các thuật ngữ sử dụng trong Báo cáo và Chứng thư định giá:

a. Báo cáo kết quả định giá: là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình v�? quá
   trình định giá, mức giá định (thể hiện bằng ti�?n hoặc vật ngang giá khác) của B�?S cần định giá.



                                                                                                          125
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


b. Hồ sơ định giá: là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá trị B�?S do định giá viên lập, thu thập,
   phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện định giá. Tài liệu trong hồ sơ định giá được thể
   hiện trên giấy, phim ảnh hay những thể loại mang thông tin khác theo quy định hiện hành.
c.    Chứng thư định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công bố cho khách hàng
      hoặc các bên liên quan v�? những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá B�?S.

2. Báo cáo định giá:

a.    Báo cáo kết quả định giá thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng
      chứng cụ thể để thuyết minh v�? mức giá của B�?S cần định giá. Những thông tin này phải được trình
      bày theo một trình tự hợp lý, từ mô tả v�? B�?S đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trư�?ng của B�?S,
      phân tích những dữ liệu v�? giá thu thập trên thị trư�?ng để có được kết quả định giá. Báo cáo kết quả
      phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình định giá và
      giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đ�? có tác động đến giá trị B�?S.
b. Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả định giá gồm các nội dung cơ bản sau:
      •   Những thông tin cơ bản v�?: (1) tên và loại B�?S; (2) vị trí của B�?S gồm đất đai, nhà và công trình
          kiến trúc khác gắn li�?n với đất; (3) ngày tháng năm thực hiện định giá; (4) tên, địa chỉ, số điện thoại,
          số máy fax, địa chỉ thư điện tử của doanh nghiệp, tổ chức định giá; (5) h�? tên định giá viên lập báo
          cáo định giá; (6) h�? tên và chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, ngư�?i đứng đầu tổ chức định giá.
      •   Những căn cứ pháp lý để định giá gồm những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan
          do cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n ban hành.
      •   Mô tả đặc điểm kỹ thuật của B�?S: (1) vị trí địa lý, tên đơn vị hành chính nơi có B�?S cần định giá;
          (2) trích lục hồ sơ địa chính của thửa đất; (3) đi�?u kiện th�?i tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao
          thông, hệ thống thủy văn; (4) tình trạng các loại B�?S gắn li�?n với đất như loại nhà, cấp nhà, diện
          tích xây dựng và diện tích sử dụng, chất lượng nhà (tỷ lệ phần trăm còn lại, năm đã sử dụng), mục
          đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp
          và thoát nước, loại và cấp hạng các loại B�?S khác như đư�?ng xá, cầu cống, v.v.; (5) vị trí của B�?S
          trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, đi�?u kiện tự nhiên và môi trư�?ng
          xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng,
          cửa hàng, trư�?ng h�?c, công viên, bệnh viện, những trục đư�?ng chính; (6) tác động của quy hoạch,
          phân vùng đến giá trị của B�?S; (7) mục đích sử dụng hiện tại của B�?S có theo đúng hay không
          đúng quy hoạch và có mang lại giá trị tối ưu cho B�?S hay không.
      •   Mô tả đặc điểm B�?S v�? mặt pháp lý: (1) B�?S đã được cấp Giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất,
          quy�?n sở hữu nhà ở và tài sản gắn li�?n với đất (sau đây g�?i là Giấy chứng nhận) hay chưa, những
          nội dung chính trên Giấy chứng nhận như số hiệu thửa đất, tên đơn vị hành chính, các tài sản gắn
          li�?n, mục đích sử dụng đất, loại hình sử dụng đất, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận;
          (2) tình trạng biến động v�? quy�?n sử dụng đất, chuyển nhượng B�?S; (3) tình trạng tranh chấp đất
          đai với các chủ li�?n k�?; (4) những lợi ích kinh tế thu được từ B�?S như đang cho thuê (giá thuê, th�?i
          hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ sử dụng B�?S của ngư�?i thuê như mở cửa hàng,
          hoạt động dịch vụ, làm văn phòng, v.v.; (5) những đặc điểm khác có liên quan đến giá trị của B�?S
          cần định giá cũng như các B�?S khác tương đương.
      •   Những giả thiết và hạn chế trong định giá B�?S: (1) bình luận v�? tính hợp lý của việc đưa ra những giả
          thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trư�?ng B�?S, các nhân tố tác động đến giá trị thị trư�?ng
          của B�?S; (2) phân tích ảnh hưởng của những giả thiết và hạn chế đó đến kết quả định giá B�?S.
      •   Kết quả khảo sát thực địa: (1) nói rõ mục đích, th�?i gian, ngư�?i tiến hành khảo sát thực địa; (2) kết
          quả thu được từ khảo sát thực địa; (3) sự khác nhau (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ
          sơ địa chính, phân tích những điểm khác nhau đó.



126
     B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


     •   Lập luận v�? mức giá cuối cùng, bao gồm: (1) phân tích v�? vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng
         vận động của thị trư�?ng B�?S trong khu vực, đặc điểm của những ngư�?i mua, bán trên thị trư�?ng,
         những ưu thế hoặc bất lợi của B�?S cần định giá; (2) mục đích sử dụng B�?S, hiệu quả sử dụng và
         giá trị mang lại từ sử dụng B�?S, trư�?ng hợp mục đích sử dụng tốt nhất khác với mục đích sử dụng
         hiện tại của B�?S thì bình luận v�? ti�?m năng sử dụng của B�?S, những đi�?u kiện pháp lý, tự nhiên
         cho phép hoặc không cho phép có ảnh hưởng đến giá trị sử dụng hiệu quả nhất của B�?S.
     •   Phương pháp định giá B�?S: (1) trình bầy kết quả định giá theo Phương pháp so sánh; trình bầy
         kết quả định giá theo Phương pháp thu nhập; trình bầy kết quả định giá theo Phương pháp chiết
         trừ; trình bầy kết quả định giá theo các phương pháp khác; (2) thực hiện các so sánh, phân tích và
         đi�?u chỉnh với các đi�?u kiện giả thiết, bảng tính toán các mức giá thu được từ các phương pháp
         định giá nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trư�?ng của B�?S, trư�?ng hợp chỉ
         áp dụng được một hoặc hai trong các phương pháp định giá nêu trên thì nêu rõ lý do; (3) bình luận
         v�? mức độ phù hợp và sự chênh lệch giữa giá trị đất đai trong báo cáo kết quả định giá với giá đất
         do Nhà nước đã công bố tại khu vực.
     •   Xử lý những vấn đ�? phức tạp, không rõ ràng trong quá trình định giá bao gồm: (1) không rõ ràng
         v�? tình trạng pháp lý của B�?S; (2)thiếu thông tin, dữ liệu v�? thu nhập từ việc sử dụng B�?S; (3)
         khó phân loại, hạng B�?S; (4) khó lượng hoá những nhân tố tác động đến giá B�?S; (5) những vấn
         đ�? phức tạp, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức xử lý trong quá trình định
         giá, mức độ tác động của những vấn đ�? này đến mức giá của B�?S cần định giá.
     •   Những quy�?n và lợi ích cá nhân (nếu có) của định giá viên liên quan đến B�?S cần định giá, có thể
         làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ.
     •   Tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá B�?S.
     •   Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá.
     •   Phụ lục gồm những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả định giá như: (1) bản sao
         hộ khẩu thư�?ng trú của chủ B�?S đối với tài sản cá nhân hoặc bản sao giấy phép đăng ký kinh
         doanh đối với tài sản doanh nghiệp; (2) trích lục bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực, trích lục bản
         đồ quy hoạch chi tiết khu vực; (3) bản sao Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy t�? chứng
         nhận nguồn gốc đất đai (trư�?ng hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận) theo quy định tại �?i�?u 50
         của Luật �?ất đai; (4) bản sao Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí B�?S
         và các bản vẽ khác; (5) bản sao quy hoạch chi tiết của cơ quan có chức năng ở địa phương; (6) bản
         sao các hợp đồng mua, bán và cho thuê B�?S; (7) ảnh chụp toàn cảnh B�?S; (8) những tài liệu bổ
         trợ khác cho báo cáo kết quả định giá.
c.   Hồ sơ định giá:
     • �?ịnh giá viên có trách nhiệm thu thập và lưu trong hồ sơ định giá những tài liệu, thông tin cần
         thiết liên quan đến quá trình định giá B�?S để: (1)làm cơ sở cho việc hình thành ý kiến của mình
         v�? mức giá thể hiện đúng giá trị của B�?S cần định giá; (2) chứng minh rằng quá trình định giá đã
         được thực hiện theo đúng hệ thống Tiêu chuẩn định giá Việt Nam.
     • Hồ sơ định giá phải được lập đầy đủ sao cho khi đ�?c thì hiểu được toàn bộ nội dung quá trình định
         giá.
     • Hồ sơ định giá được lập nhằm mục đích: (1) lưu trữ những bằng chứng thu thập được trong quá
         trình thực hiện định giá; (2) trợ giúp cho các bước thực hiện công việc định giá; (3) trợ giúp cho
         việc kiểm tra và đánh giá chất lượng công việc định giá; (4) trợ giúp cho việc xử lý những tranh
         chấp, khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình định giá giữa các bên có liên quan.
     • Nội dung hồ sơ định giá bao gồm: (1) tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ;
         (2) những thông tin v�? yêu cầu của khách hàng đối với định giá; (3) văn bản m�?i định giá; (4) hợp
         đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và Tổ chức phát triển quỹ đất; (5) những



                                                                                                        127
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


          phân tích, đánh giá của định giá viên v�? những vấn đ�? liên quan đến định giá; (6) những ý kiến
          trưng cầu tư vấn v�? các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến B�?S cần định giá (nếu có); (7)
          báo cáo kết quả định giá B�?S và các phụ lục kèm theo báo cáo; (8) chứng thư định giá; (9) biên
          bản thanh lý hợp đồng định giá giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và Tổ chức phát triển quỹ đất.
      •   Hồ sơ định giá được lưu trữ tại doanh nghiệp, tổ chức định giá hoặc tại nơi ban hành chứng thư
          định giá. Hồ sơ định giá được lưu giữ trong th�?i hạn 10 năm.
d. Chứng thư định giá:
      •   Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm thông báo cho ngư�?i
          cho nhu cầu định giá v�? những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá B�?S.
      •   Hình thức và nội dung của Chứng thư định giá được lập theo mẫu tại Phụ lục số 1 dưới đây.
      •   Chứng thư định giá được lập thành 3 bản, có giá trị pháp lý như nhau; 2 bản giao khách hàng và 1
          bản lưu trữ tại doanh nghiệp, tổ chức định giá.

3. �?ịnh giá B�?S theo phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh được trình bầy dựa trên Tiêu chuẩn số 7 của Tiêu chuẩn định giá Việt Nam do Bộ Tài
chính Việt Nam ban hành.

3.1. Các thuật ngữ

1. Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các B�?S tương
   tự với B�?S cần định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trư�?ng trong đi�?u kiện
   thương mại bình thư�?ng vào th�?i điểm cần định giá hoặc gần với th�?i điểm cần định giá để ước tính và
   xác định giá trị thị trư�?ng của B�?S.
2. Giao dịch phổ biến trên thị trư�?ng là hoạt động mua, bán B�?S được tiến hành công khai trên thị
   trư�?ng. Một B�?S được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 B�?S tương tự đã có giao dịch
   mua, bán trên thị trư�?ng tại khu vực có B�?S cần định giá.
3. B�?S tương tự là B�?S cùng loại, có các đặc trưng cơ bản gần giống với B�?S cần định giá v�? mục đích
   sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, hình dáng, kích thước, mục đích sử dụng….
4. B�?S so sánh là B�?S tương tự với B�?S cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên
   thị trư�?ng vào th�?i điểm cần định giá hoặc gần với th�?i điểm cần định giá.
5. Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, th�?i
   gian, đi�?u kiện giao dịch và các yếu tố khác có ảnh hưởng lớn đến giá trị B�?S.
6. �?ơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của B�?S mà có thể quy đổi theo đơn vị đó v�? chuẩn để so
   sánh giữa các B�?S cùng loại như diện tích.
7. Tổng giá trị đi�?u chỉnh thuần: là tổng mức đi�?u chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm ứng
   với đi�?u chỉnh giảm và dấu dương ứng với đi�?u chỉnh tăng, không xét v�? giá trị tuyệt đối của mỗi lần
   đi�?u chỉnh.
8. Tổng giá trị đi�?u chỉnh gộp: là tổng mức đi�?u chỉnh theo các yếu tố so sánh v�? giá trị tuyệt đối.
9. Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của B�?S sau khi đã được đi�?u chỉnh theo các yếu
   tố so sánh của B�?S so sánh với B�?S cần định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính
   mức giá của B�?S cần định giá.
10. Giao dịch thành công trên thị trư�?ng: là các hoạt động mua bán B�?S đã diễn ra, B�?S đã được bên
    bán bàn giao, chuyển quy�?n sử dụng đất, sở hữu nhà hay tài sản khác gắn li�?n với đất cho bên mua và
    đã nhận thanh toán ti�?n.




128
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


3.2. Phạm vi áp dụng

1. Phương pháp so sánh áp dụng để định giá các B�?S có giao dịch phổ biến trên thị trư�?ng B�?S.
2. �?ịnh giá viên căn cứ vào sự khác biệt v�? các yếu tố so sánh của B�?S so sánh với B�?S cần định giá
   để đi�?u chỉnh tăng hay giảm mức giá đã giao dịch thành công của B�?S so sánh để xác định mức giá
   chỉ dẫn của B�?S so sánh. Ví dụ, cần định giá đất của một thửa đất có nhà ở gắn li�?n, khi tìm được các
   B�?S khác đã giao dịch thành công trên thị trư�?ng nhưng có thể có tình trạng nhà ở khác nhau, diện
   tích đất khác nhau, định giá viên phải xác định được giá nhà ở và loại trừ kh�?i giá B�?S để có được giá
   đất, sau đó phải tìm mức đi�?u chỉnh giá theo diện tích để đi�?u chỉnh mức giá đối với B�?S cần định giá.

3.3. Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh

Bước 1: Nghiên cứu thị trư�?ng để có thông tin v�? giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu
tố so sánh của những B�?S tương tự với B�?S cần định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên
thị trư�?ng.

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu v�? các yếu tố so sánh từ các B�?S cùng loại hoặc tương tự có thể
so sánh được với B�?S cần định giá mà đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trư�?ng vào th�?i
điểm cần định giá hoặc gần với th�?i điểm cần định giá.

Bước 3: Lựa ch�?n đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa B�?S so sánh và B�?S cần định giá, từ đó thực hiện đi�?u
chỉnh giá của các B�?S so sánh theo sự khác biệt v�? các yếu tố so sánh so với B�?S cần định giá, tìm ra mức
giá chỉ dẫn cho mỗi B�?S so sánh.

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các B�?S so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước
tính và xác định mức giá của B�?S cần định giá.

Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với B�?S được hướng dẫn tại Phụ lục 3 dưới đây.

3.4. Th�?i gian, đi�?u kiện thu thập thông tin

1. Th�?i gian thu thập thông tin

Thông tin v�? B�?S so sánh là những thông tin phải được thu thập khi B�?S đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trư�?ng vào th�?i điểm cần định giá hoặc gần nhất với th�?i điểm cần định giá, có địa
điểm giao dịch gần nhất với B�?S cần định giá. Trư�?ng hợp không thu thập được những thông tin trong
khoảng th�?i gian cần định giá hoặc gần nhất với th�?i điểm cần định giá thì có thể thu thập thông tin v�? B�?S
so sánh trong th�?i gian trước đó không quá 01 năm tính đến th�?i điểm cần định giá.

Chỉ số biến động giá của B�?S do định giá viên thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị
trư�?ng trong khoảng th�?i gian này.

2. �?i�?u kiện thu thập thông tin

Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch B�?S thành công trên thị trư�?ng, trong đó bên mua,
bên bán có khả năng tiếp cận thông tin v�? B�?S như nhau, th�?a thuận mua bán không trái với quy định của
pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch B�?S và dựa trên bằng chứng
cụ thể để chứng minh v�? mức giá của B�?S đã giao dịch thành công trên thị trư�?ng. Cần ghi rõ nguồn gốc,
th�?i gian thu thập thông tin trong báo cáo định giá. Tùy tình hình thực tế của B�?S mà định giá viên có thể



                                                                                                         129
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


thu thập các chứng cứ thị trư�?ng từ một trong các chỉ dẫn bao gồm: các hợp đồng; các kết quả giao dịch
thành công trên các sàn giao dịch B�?S; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu đi�?u tra thực tế
thị trư�?ng của các định giá viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các
doanh nghiệp.

�?ối với các thông tin v�? giá B�?S đã giao dịch thành công trên thị trư�?ng mà thu thập thông qua ph�?ng vấn
bằng điện thoại hoặc trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch B�?S, trên mạng Internet,
v.v. thì định giá viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận tr�?ng để bảo đảm những
thông tin đó có đủ độ tin cậy v�? giá.

�?ối với các B�?S đang chào bán hoặc chào mua, định giá viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức
giá chào bán (giá chào bán thư�?ng cao hơn giá phổ biến trên thị trư�?ng, giá chào mua thư�?ng thấp hơn giá
phổ biến trên thị trư�?ng) với giá thị trư�?ng để có sự đi�?u chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi
đưa vào sử dụng làm mức giá so sánh.

�?ịnh giá viên v�? giá phải lưu giữ các thông tin v�? giá thu thập được với các chi tiết cụ thể trong Hồ sơ định
giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước v�? định giá khi cần thiết hoặc phục
vụ việc giải quyết tranh chấp sau này v�? kết quả định giá.

3.5. Phân tích thông tin

Phân tích, so sánh thông tin nhằm mục đích rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những
lợi thế và điểm bất lợi của B�?S cần định giá so với B�?S so sánh. Việc phân tích, so sánh được thực hiện
theo 2 hình thức:

•     Phân tích định lượng bao gồm: phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi
      phí, v.v. tìm ra mức đi�?u chỉnh là số ti�?n hoặc tỷ lệ phần trăm.
•     Phân tích định tính bao gồm: phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và ph�?ng vấn các bên
      liên quan; phân tích định tính cho kết quả đi�?u chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu đi�?u chỉnh là âm) hoặc
      nh�? hơn (có dấu đi�?u chỉnh là dương).

3.6. �?i�?u chỉnh mức giá của các B�?S so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh

Phân tích, so sánh thông tin nhằm mục đích rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu
điểm và bất lợi của B�?S cần định giá so với B�?S so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện trước đối với
các yếu tố so sánh định lượng, sau đó thực hiện đối với các yếu tố so sánh định tính.

�?ối tượng đi�?u chỉnh là giá bán hoặc giá quy đổi v�? đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc
giá chào mua, giá chào bán trên thị trư�?ng sau khi đã có sự đi�?u chỉnh hợp lý v�? mức giá mua bán phổ biến
trên thị trư�?ng). �?ất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn như giá/m2, giá/mét dài mặt ti�?n, giá/
sào; căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2.

Căn cứ đi�?u chỉnh được xác định dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh như khả năng sinh lợi, tình trạng
pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên của thửa đất, hướng nhà, cảnh quan, môi trư�?ng, thiết kế nội
thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, chi�?u cao công trình giữa B�?S so sánh và B�?S cần định giá.

Nguyên tắc đi�?u chỉnh bao gồm: (1) phải được chứng minh từ các chứng cứ đi�?u tra thu thập được trên thị
trư�?ng; (2) đi�?u chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh khác;
(3) lấy B�?S cần định giá làm chuẩn.




130
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


Phương thức đi�?u chỉnh bao gồm: (1) đi�?u chỉnh theo số ti�?n tuyệt đối áp dụng đối với chênh lệch các
yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành ti�?n; (2) đi�?u chỉnh theo tỷ lệ phần trăm áp dụng đối với chênh
lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành ti�?n; (3) định giá viên căn cứ vào đi�?u tra thị trư�?ng,
tìm ra các bằng chứng v�? chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, đi�?u chỉnh cho
phù hợp. Việc đi�?u chỉnh được thực hiện trước theo số ti�?n tuyệt đối, sau đó thực hiện đi�?u chỉnh theo
tỷ lệ phần trăm.

Bảng dưới đây là ví dụ v�? đi�?u chỉnh khi phân tích yếu tố so sánh định lượng:

                           B�?S cần       B�?S            B�?S            B�?S           B�?S            B�?S
Yếu tố so sánh
                           định giá   so sánh A      so sánh B      so sánh c     so sánh D      so sánh e
Giá bán                                 670 tr         750 tr         565 tr        700 tr         532 tr
1. Pháp lý                 Sở hữu       Sở hữu        Sở hữu         Sở hữu         Sở hữu        Sở hữu
2. �?i�?u kiện tài chính   Thị trư�?ng     Ưu đãi         Ưu đãi      Thị trư�?ng     Thị trư�?ng     Thị trư�?ng
   Mức đi�?u chỉnh                       - 50 tr        - 50 tr
   Giá đi�?u chỉnh                       620 tr         700 tr         565 tr        700 tr         532 tr
3. �?i�?u kiện bán         Khách quan   Khách quan    Khách quan     Khách quan    Khách quan     Khách quan
   Mức đi�?u chỉnh
4. �?i�?u kiện thị                        - 3 tuần      - 1 tháng      - 1 năm        - 1 năm       - 1 năm
trư�?ng
   Tỷ lệ đi�?u chỉnh                                                  + 10%          + 10%          + 10%
   Mức đi�?u chỉnh                                                    + 56,5
   Giá đi�?u chỉnh                       620 tr         700 tr        621,5 tr       770 tr        585,2 tr
5. �?ặc điểm tài sản
a) Vị trí                             Tương đồng    Tương đồng     Tương đồng    Tương đồng     Tương đồng
  Mức đi�?u chỉnh
b) Kích thước (m2)           930          930          1.110           930          1.110           930
  Mức đi�?u chỉnh                                       - 80 tr                      - 80 tr
c) Garage                   Không     Garage 2 xe   Garage 2 xe    Garage 2 xe   Garage 2 xe      Không
  Mức đi�?u chỉnh                        - 36 tr        - 36 tr        - 36 tr       - 36 tr
 d) Tầng hầm                 Có         Không          Không         Không            Có          Không
  Mức đi�?u chỉnh                        + 70 tr        + 70 tr       + 70 tr                       + 70 tr
Giá đi�?u chỉnh cuối cùng                654 tr         654 tr        655,5 tr      654,0 tr       655,2 tr


Theo bảng trên: B�?S so sánh A có 2 lần đi�?u chỉnh (đi�?u chỉnh thuần có giá trị 16 triệu đồng, đi�?u chỉnh
gộp có giá trị 156 triệu đồng); B�?S so sánh B có 4 lần đi�?u chỉnh (đi�?u chỉnh thuần có giá trị 96 triệu đồng,
đi�?u chỉnh gộp có giá trị 236 triệu đồng); B�?S so sánh C có 3 lần đi�?u chỉnh (đi�?u chỉnh thuần có giá trị
90,5 triệu đồng, đi�?u chỉnh gộp có giá trị 162,5 triệu đồng); B�?S so sánh D có 3 lần đi�?u chỉnh (đi�?u chỉnh
thuần có giá trị 46 triệu đồng, đi�?u chỉnh gộp có giá trị 186 triệu đồng); B�?S so sánh E có 2 lần đi�?u chỉnh
(đi�?u chỉnh thuần có giá trị 123,2 triệu đồng, đi�?u chỉnh gộp có giá trị 123,2 triệu đồng).




                                                                                                             131
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Bảng dưới đây là ví dụ v�? đi�?u chỉnh khi phân tích yếu tố so sánh theo định tính:

                                 B�?S cần      B�?S so sánh B�?S so sánh B�?S so sánh B�?S so sánh B�?S so sánh
    Yếu tố so sánh
                                 định giá        AA          BB          cc          DD           ee
    Giá bán (triệu đồng)                       29.300,0    21.200,0    24.600,0    21.600,0     24.700,0
    Diện tích                                   349 m2      276 m2        300 m2      248 m2       314 m2
    Giá bán /m2 (triệu đồng)                      84,0       76,8          82,0         87,0        78,6
    1. Vị trí                    Trung bình     Tốt hơn    Kém hơn      Trung bình    Tốt hơn     Kém hơn
      Mức đi�?u chỉnh                               -          +             0            -           +
    2. Giá thuê trung bình         135,63        137,78     127,01        135.63       139,93      123,40
      Mức đi�?u chỉnh                                          +                                      +
    3. Diện tích cho thuê trên
                                   88%           94%         93%          92%          89%          89%
    diện tích xây dựng
      Mức đi�?u chỉnh                               -            -           -
    4. Tỷ lệ cho thuê              90%           87%         85%          90%          95%          90%
      Mức đi�?u chỉnh                               +            +                         -
    5. Tỷ lệ chi phí             Thị trư�?ng   Thị Trư�?ng   Thị trư�?ng    Cao hơn     Thị trư�?ng   Thị trư�?ng
      Mức đi�?u chỉnh                                                        -
    6. Bãi đậu xe                   Tốt          Tốt          Tốt          Tốt       Thấp hơn        Tốt
      Mức đi�?u chỉnh                                                                    +
    Tổng đi�?u chỉnh thuần                       Âm (-)     Dương (+)     Âm (-)       Âm (-)      Dương (+)

Theo bảng trên: B�?S so sánh DD có giá 87,0 triệu đồng/m2 với đi�?u chỉnh âm; B�?S so sánh AA có giá 84,0
triệu đồng/m2 với đi�?u chỉnh âm; B�?S so sánh AA có giá 84,0 triệu đồng/m2 với đi�?u chỉnh âm; B�?S so
sánh CC có giá 82,0 triệu đồng/m2 với đi�?u chỉnh âm; B�?S so sánh EE có giá 78,6 triệu đồng/m2 với đi�?u
chỉnh dương; B�?S so sánh BB có giá 76,8 triệu đồng/m2 với đi�?u chỉnh dương.

Mức giá của B�?S cần định giá sẽ nằm ở khoảng giữa từ âm chuyển sang dương, tức là từ mức giá của B�?S
so sánh CC (giá 82,0 triệu đồng/m2) chuyển sang mức giá của B�?S so sánh EE (giá 78,6 triệu đồng/m2), là
80,5 triệu đồng/m2.

3.7. Xác định giá trị B�?S cần định giá

1. Xác định giá trị của B�?S cần định giá bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các B�?S so sánh, bảo
   đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung và các mức giá chỉ dẫn không vượt quá 10%.
2. �?ịnh giá viên cần kết hợp phân tích thêm các tiêu chí để quyết định ch�?n giá trị ước tính cuối cùng cho
   B�?S cần định giá, các tiêu chí này bao gồm:
•      Trị tuyệt đối (chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá đi�?u chỉnh cuối cùng) của tổng đi�?u chỉnh nh�?
       nhất .
•      Tần suất đi�?u chỉnh (số lần đi�?u chỉnh, số yếu tố đi�?u chỉnh cho một B�?S so sánh) càng ít càng tốt.
•      Biên độ đi�?u chỉnh (mức hoặc tỷ lệ phần trăm đi�?u chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nh�? càng tốt.

3.8. Ví dụ v�? áp dụng phương pháp so sánh để định giá B�?S

B�?S cần định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m2 tại phư�?ng A thành phố X.
Qua thu thập thông tin trong vòng 01 năm so với ngày định giá ở khu vực này (thuộc phư�?ng A và các
phư�?ng lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất
cần định giá. Thông tin thu thập được trình bày trong bảng dưới đây:




132
         B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam



                                 Thửa đất cần             Thửa đất              Thửa đất           Thửa đất
    TT     Yếu tố so sánh
                                   định giá               so sánh 1             so sánh 2          so sánh 3
    1      Giá bán                  Chưa biết            1,1 tỷ đồng          980 triệu đồng      1,35 tỷ đồng

    2      Tổng diện tích             56m2                  50m2                  49 m2               60m2
    3      Giá bán/m2               Chưa biết           22 tr.đồng/m2          20 tr.đồng/m2    22,5 tr.đồng/m2

    4      Tình trạng pháp lý     �?ã cấp GCN           Chưa cấp GCN            �?ã cấp GCN         �?ã cấp GCN

    5      Lợi thế kinh doanh     Mặt ngõ 10m           Mặt ngõ 10m            Mặt ngõ 8m        2 mặt ngõ 8m

    6      Cơ sở hạ tầng        �?iện ổn định, cấp    �?iện ổn định, cấp và   �?iện ổn định, cấp   �?iện ổn định, cấp
                                 nước tốt; thoát        thoát nước tốt      và thoát nước tốt   và thoát nước tốt
                                   nước kém
    7      Hướng                      Tây                   �?ông                �?ông Nam              Bắc

    8      Cảnh quan             Nhìn ra khu dân     Nhìn ra khu dân cư      Nhìn ra khu dân    Nhìn ra công viên
                                       cư                                          cư
    9      �?i�?u kiện thanh       Thanh toán ti�?n   Thanh toán ti�?n mặt làm  Thanh toán ti�?n      Thanh toán ti�?n
           toán                 mặt ngay 1 lần khi   2 lần, 60% ngay khi   mặt ngay 1 lần khi    mặt ngay 1 lần
                                      mua          mua, 40% sau đó 1 năm         mua                khi mua


Ngoài ra, qua đi�?u tra thị trư�?ng, thu thập được các thông tin như sau:

•        Chi phí hợp thức hóa quy�?n sử dụng đất cho thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đồng/m2.
•        Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m là 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%.
•        Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư là 5%.
•        Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém là 10%.
•        Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng
         �?ông là 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng �?ông Nam là 10%.
•        Lãi suất ti�?n vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm.

�?ịnh giá:

1. Phân tích thông tin thu thập:

•        Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m là 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%, đi�?u này cho thấy là
         nếu ngõ 10m có tỷ lệ 100% thì ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m là 105%. �?ất cần định giá ở ngõ 10m,
         mức đi�?u chỉnh cho B�?S 2 và 3 như sau:

         Thửa đất so sánh 2 ở ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = +11,11%
         Thửa đất so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105% = -4,76%
•        Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư là 5%, đi�?u này cho thấy là nếu đất nhìn ra
         khu dân cư có tỷ lệ 100% thì đất nhìn ra công viên là 105%. �?ất cần định nhìn ra khu dân cư nên mức
         đi�?u chỉnh cho thửa đất so sánh nhìn ra công viên là (100% - 105%)/105% = -4,76%.
•        Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%, đi�?u này cho thấy là nếu đất ở
         khu vực thoát nước kém có tỷ lệ 100% thì đất ở khu vực có thoát nước tốt là 110%. �?ất cần định giá
         nằm ở khu vực thoát nước kém nên mức đi�?u chỉnh cho thửa đất ở khu vực thoát nước tốt là (100% -
         110%)/110% = -9,09%.


                                                                                                               133
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•        Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém giá đất nằm ở hướng �?ông 5% và kém
         hơn giá đất nằm ở hướng �?ông Nam 10%, đi�?u này cho thấy là nếu đất có hướng �?ông Nam có tỷ lệ
         100% thì đất có hướng Tây và Bắc là 90%, hướng �?ông là 95%. �?ất cần định giá nằm ở hướng Tây,
         mức đi�?u chỉnh cho thửa đất hướng �?ông và hướng �?ông Nam như sau:
         Thửa đất so sánh có hướng �?ông: (90% - 95%)/95% = -5,26%;
         Thửa đất so sánh có hướng �?ông Nam: (90% -100%)/100% = -10%.
•        Ngoài các đi�?u chỉnh có liên quan tới đi�?u kiện hạ tầng, còn có các đi�?u chỉnh khác liên quan đến đi�?u
         kiện thanh toán, chi phí cấp Giấy chứng nhận đ�?u có thể tính cụ thể bằng ti�?n.

2. Bảng so sánh và đi�?u chỉnh số liệu:

Từ các thông tin nêu trên, có thể lập bảng để tính toán cụ thể việc đi�?u chỉnh giá đất đối với của các thửa
đất so sánh:


                                            Thửa đất          Thửa đất                Thửa đất                Thửa đất
    TT     Yếu tố so sánh
                                           cần định giá       so sánh 1               so sánh 2               so sánh 3
A          Giá bán                          Chưa biết        1,1 tỷ đồng            980 triệu đồng           1,35 tỷ đồng
B          Tổng diện tích                        56m 2
                                                                50m    2
                                                                                        49 m   2
                                                                                                                60 m2
C          Giá bán/m  2
                                            Chưa biết       22 tr.đồng/m   2
                                                                                    20 tr.đồng/m   2
                                                                                                            22,5tr.đồng/m2
D          �?i�?u chỉnh theo các yếu tố so sánh
D1         �?i�?u kiện thanh toán                 Trả ngay   Thanh toán 2 lần        Không đi�?u chỉnh Không đi�?u chỉnh
           Tỷ lệ đi�?u chỉnh                                     - 0,07
           Mức đi�?u chỉnh                                  - 1,47 triệu đồng
           Giá sau đi�?u chỉnh                              20,53 tr.đồng/m2
D2         Tình trạng pháp lý              �?ã cấp GCN      Chưa cấp GCN              �?ã cấp GCN             �?ã cấp GCN
           Mức đi�?u chỉnh                                   + 1 triệu đ/m  2


           Giá sau đi�?u chỉnh                              21,53 triệu đ/m2
D3         Vị trí (lợi thế kinh doanh)      Ngõ 10m           Ngõ 10m                  Ngõ 8m               2 mặt ngõ 8m
           Tỷ lệ                                 100%           100%                     90%                    105%
           Tỷ lệ đi�?u chỉnh                                                            11,11%                  - 4,76%
           Mức đi�?u chỉnh                                                           + 2,22 tr.đồng          - 1,07 tr.đồng
D4         Cơ sở hạ tầng                 Bị ngập khi mưa         Tốt                     Tốt                     Tốt
           Tỷ lệ                                 100%           110%                    110%                    110%
           Tỷ lệ đi�?u chỉnh                                    - 9,09%                 - 9,09%                 - 9,09%
           Mức đi�?u chỉnh                                  - 1,92 tr.đồng/m    2
                                                                                   - 1,92 tr.đồng/m    2
                                                                                                           - 1,92 tr.đồng/m2
D5         Hướng                                  Tây           �?ông                 �?ông Nam                    Bắc
           Tỷ lệ                                 90%             95%                    100%                     90%
           Tỷ lệ đi�?u chỉnh                                    - 5,26%                 - 10,0%
           Mức đi�?u chỉnh                                  -1,08 tr.đồng/m2         -2,0 tr.đồng/m2
D6         Cảnh quan                      Nhìn ra dân cư       Dân cư                  Dân cư                 Công viên
           Tỷ lệ                                 100%           100%                    100%                    105%
           Tỷ lệ đi�?u chỉnh                                                                                    - 4,76%
           Mức đi�?u chỉnh                                                                                   - 1,07 tr.đồng




134
     B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam



                                       Thửa đất            Thửa đất           Thửa đất            Thửa đất
 TT     Yếu tố so sánh
                                      cần định giá         so sánh 1          so sánh 2           so sánh 3
 E      Mức giá chỉ dẫn/m2           17,50 tr.đồng/m2   18,4 tr.đồng/m2    18,31 tr.đồng/m2         18.31
 G      Thống nhất mức giá chỉ dẫn
        Số lần đi�?u chỉnh                                      4                   3                  3
        Số đi�?u chỉnh thuần (triệu đồng)                     4,40                1,60                4,19
        Số đi�?u chỉnh gộp                                    5,50                6,04                4,19



So sánh cho thấy thửa đất so sánh 2 và 3 có số lần đi�?u chỉnh ít nhất (3 lần); số đi�?u chỉnh thuần của thửa
đất 2 là 1,6 triệu đồng và đi�?u chỉnh gộp là 6,04 triệu đồng, số đi�?u chỉnh thuần và đi�?u chỉnh gộp của thửa
đất 3 đ�?u là 4,19 triệu đồng, thấp hơn thửa đất so sánh 2 nên định giá viên ch�?n thửa đất so sánh 3 làm mức
giá chỉ dẫn cho thửa đất cần định giá.

�?ơn giá đất trên m2 ước tính cho thửa đất cần định giá là 18,31 triệu đồng/m2. Như vậy, thửa đất diện tích
56m2 có giá là 1.025,45 triệu đồng (làm tròn là 1.025 triệu đồng).

4. �?ịnh giá B�?S theo phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được trình bầy dựa trên Tiêu chuẩn số 9 của Tiêu chuẩn định giá Việt Nam do Bộ
Tài chính Việt Nam ban hành.

4.1. Các thuật ngữ

1. Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng
   trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác B�?S thành giá trị hiện tại của B�?S (quá trình
   chuyển đổi này còn được g�?i là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trư�?ng của B�?S
   cần định giá.
2. Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của B�?S. �?ó là
   tỷ suất lợi tức mong đợi trong 1 năm hoạt động trên tổng giá trị B�?S và dùng để chuyển đổi thu nhập
   ròng thành giá trị B�?S.
3. Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.
4. Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá
   trị hiện tại của B�?S. Tỷ suất chiết khấu có thể là tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất
   thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ).
5. Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi chiết khấu với tỷ suất này
   thì giá thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu (NPV = 0, NPV là viết tắt của Net Present Value
   - Giá trị hiện tại thuần).
6. Tỷ suất thuế thực: là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực tính trên B�?S so với giá thị trư�?ng của chính B�?S đó.
7. Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư): là tổng số ti�?n mà nhà đầu
   tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư. Giá trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn
   hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán B�?S mong đợi (tại th�?i điểm cuối kỳ đầu tư) thành
   giá trị tại th�?i điểm cần định giá.

     Khi định giá, định giá viên có thể tính hoặc không tính giá trị tài sản thu hồi tùy thuộc mục đích định
     giá, đặc điểm B�?S và thông tin có được.




                                                                                                              135
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


4.2. Nội dung phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết là một B�?S có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu. Giữa
giá trị B�?S và thu nhập từ B�?S có mối quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang
lại từ B�?S cho ngư�?i chủ càng lớn thì giá trị của B�?S càng cao.

Giá trị thị trư�?ng của một B�?S bằng với giá trị hiện tại (giá trị tại th�?i điểm cần định giá) của các khoản
thu nhập ròng có thể thu v�? trong tương lai từ B�?S.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá B�?S mà định giá viên có thể dự báo được thu
nhập từ B�?S trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp: (1) Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp
dụng đối với trư�?ng hợp thu nhập từ B�?S đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô
hạn; (2) Phương pháp dòng ti�?n chiết khấu được áp dụng đối với trư�?ng hợp thu nhập từ B�?S đầu tư qua
các năm khác nhau.

Phương pháp thu nhập có liên quan chặt chẽ với việc ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu. Việc ước
tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu được thực hiện tùy theo đặc điểm cụ thể B�?S và dữ liệu thông tin
trên thị trư�?ng. Dưới đây là các ví dụ v�? ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu thư�?ng gặp:

1. Xác định thu nhập ròng từ cho thuê B�?S

Giả sử Một chung cư gồm có 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá
3.200.000 đồng/tháng/đơn nguyên; 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 02 phòng ngủ, được cho thuê với
giá 4.800.000 đồng/tháng/đơn nguyên.

•     Tổng thu nhập ti�?m năng từ chung cư đó là:
      �?ơn nguyên một phòng ngủ: 10 × 3,2 triệu đồng × 12 tháng = 384 triệu đồng
      �?ơn nguyên hai phòng ngủ: 10 × 4,8 triệu đồng × 12 tháng = 576 triệu đồng
      Tổng thu nhập ti�?m năng từ cho thuê: 960 triệu đồng
•     Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ dây dưa:

Qua đi�?u tra thị trư�?ng lân cận có 3 chung cư tương tự có các tỷ lệ phòng phòng trống: Chung cư thứ nhất
có 28 đơn nguyên có 2 đơn nguyên b�? trống, tỷ lệ là 7,1%; Chung cư thứ hai có 44 đơn nguyên có 3 đơn
nguyên b�? trống, tỷ lệ là 6,8%; Chung cư thứ ba có 22 đơn nguyên có 2 đơn nguyên b�? trống, tỷ lệ là 9,1%.
Như vậy, có thể lấy tỷ lệ phòng trống khoảng 9%.

Qua đi�?u tra thị trư�?ng, tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ dây dưa khoảng 1,0%.

Do đó tổng thu nhập thực tế từ chung cư cần định giá là: 960 triệu đồng - (960 triệu × 10%) = 864 triệu đồng

•     Xác định chi phí duy tu vận hành:

Qua đi�?u tra thị trư�?ng lân cận có 03 chung cư tương tự có chi phí duy tu vận hành: Chung cư A có chi phí
319 triệu đồng trên tổng thu nhập thực tế 912 triệu đồng, tỷ lệ phần trăm chi phí là 35%; Chung cư B có
chi phí 412 triệu đồng trên tổng thu nhập thực tế 1.190 triệu đồng, tỷ lệ phần trăm chi phí là 34,6%; Chung
cư C có chi phí 336 triệu đồng trên tổng thu nhập thực tế 933,3 triệu đồng, tỷ lệ phần trăm chi phí là 36%.

Như vậy, tỷ lệ chi phí duy tu bảo dưỡng khoảng 35%. Chi phí duy tu bảo dưỡng đối với chung cư cần định
giá là: 864 triệu đồng × 0,35 = 302 triệu đồng.
Thu nhập ròng từ cho thuê chung cư là: 864 triệu đồng - 302 triệu đồng = 562 triệu đồng.



136
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


2. Xác định tỷ suất chiết khấu

Ví dụ 1: Giả sử cần đầu tư vào một B�?S trị giá 1 tỷ đồng, trong đó 66% tổng giá trị B�?S là từ vốn vay
ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị B�?S là từ vốn vay do nhà đầu tư b�? ra với lãi
suất kỳ v�?ng của nhà đầu tư là 8%/ năm; cần tính tỷ suất chiết khấu theo năm.

Xác định tỷ suất chiết khấu như sau:

•   Chi phí ti�?n vay ngân hàng: 660 triệu đồng × 5%/năm = 33 triệu đồng.
•   Thu nhập từ vốn tự có: 340 triệu đồng × 8%/năm = 27,2 triệu đồng.

Như vậy, chi phí cho số vốn 1 tỷ đồng để đầu tư vào B�?S là:33 triệu đồng + 27, 2 triệu đồng = 60,2 triệu đồng

•   Tỷ suất chiết khấu năm: 60,2/1.000 = 0,0602 hay 6,02%

Ví dụ 2: Một doanh nghiệp cần đầu tư vào một B�?S trị giá 10 tỷ đồng. Giả sử thế chấp lần đầu 50% giá
trị B�?S với lãi suất 4,5%/năm; thế chấp lần hai 25% giá trị B�?S với lãi suất 7%/năm. Vốn tự có của doanh
nghiệp chiếm 25% giá trị B�?S với tỷ suất hoàn vốn 10%/năm; cần tính tỷ suất chiết khấu năm.

•   Thế chấp lần đầu 5.000 triệu đồng, tỷ suất chiết khấu năm là: 50% × 4,5% = 2,25%.
•   Thế chấp lần hai 2.500 triệu đồng, tỷ suất chiết khấu năm là: 25% × 7%        = 1,75%.
•   Vốn tự có 2.500 triệu đồng, tỷ suất chiết khấu năm là: 25% × 10% = 2,50%.

Tổng tỷ suất chiết khấu năm là: 2,25% + 1,75% + 2,50% = 6,5%

3. Xác định tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là tỷ suất chiết khấu mà tại đó là giá trị hiện tại của các dòng ti�?n chi phí tương lai
của dự án đầu tư đó. Nói cách khác, với tỷ suất chiết khấu đó thì giá trị hiện tại thuần NPV = 0.

•   Có thể tìm IRR bằng phương pháp thử:

Ch�?n ngẫu nhiên r1 sao cho NPV1>0, Ch�?n ngẫu nhiên r2 sao cho NPV2<0, Ch�?n r1, r2 và tính NPV dựa
trên công thức: NPV = R t t ,
                        (1 + r )
Trong đó: t là th�?i điểm tính theo năm,
          r là tỷ suất chiết khấu,
          R là lợi tức thu được trong năm

Giá trị NPV1 và NPV2 càng gần giá trị 0 thì độ chính xác của IRR càng cao

Hoặc có thể tìm IRR theo công thức: IRR = r1 + NPV1 (r2 − r1 )
                                               NPV1 + NPV2

Phép tính tỷ suất hoàn vốn được sử dụng để tìm tỷ suất vốn hoá của các B�?S tương tự trên thị trư�?ng.

Ví dụ: Một cửa hàng thương mại được mua với giá 196.476.273 đồng. Trong 3 năm đầu đã mang lại lợi
tức lần lượt là 50 triệu đồng, 52 triệu đồng, 51 triệu đồng; dự kiến lợi tức trong 2 năm tiếp theo là 53 triệu
đồng và 54 triệu đồng; hãy tính tỷ suất hoàn vốn nội bộ.

Như vậy, năm đang đầu tư có thu nhập là -196.476.273 đồng, từ năm thứ nhất tới năm thứ năm có thu nhập
tương ứng là 50 triệu đồng, 52 triệu đồng, 51 triệu đồng, 53 triệu đồng, 54 triệu đồng.




                                                                                                           137
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Với thu nhập như trên, nếu lấy r1 = 9% thì NPV1 = +7.186836; nếu lấy r2 = 11% thì NPV2 = -4.977.009. �?p
dụng công thức nêu trên, tính ra r bằng khoảng 10%.

4. Xác định tỷ suất thu hồi vốn

Tỷ suất thu hồi vốn là phần thu nhập từ đầu tư phát sinh trong khoảng th�?i gian kinh tế của tài sản trên đất.
Tỷ suất thu hồi vốn được tính bằng tỷ số giữa tỷ lệ phần trăm vốn phải thu hồi trên số năm hoạt động còn lại.

Ví dụ: Tổng số vốn phải thu hồi là 100%, th�?i gian kinh tế còn lại của toà nhà là 50 năm; tính tỷ suất thu
hồi vốn hàng năm.

Tỷ suất thu hồi vốn = (100%)/50 = 2%/năm

4.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

1. �?ịnh nghĩa:

Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị B�?S bằng cách chuyển hóa lợi tức
của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích
hợp hay nhân với hệ số thu nhập.

Công thức vốn hóa trực tiếp được viết dưới dạng:

         I hoặc V = I × GI
    V=
         R
trong đó:          V là giá trị B�?S
                   I là thu nhập ròng trong một năm
                   R là tỷ suất vốn hóa
                   GI là hệ số thu nhập (GI = 1/R)

2. Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập do B�?S mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn phù hợp.

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

Bước 3: �?p dụng công thức vốn hóa trực tiếp để tính giá trị B�?S.

•     Ước tính thu nhập từ B�?S:

Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của B�?S. Thu nhập ước tính có thể là tổng
thu nhập ti�?m năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ
sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI)

Xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) B�?S theo công thức sau:

Thu nhập         Tổng thu nhập     Thất thu do tài sản không được thuê
                                                                         Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng
hoạt động      = ti�?m năng     -   hết 100% công suất và do thanh toán -
                                                                         tài sản (chi phí hoạt động)
ròng (NOI)       (PGI)             dây dưa

Tổng thu nhập ti�?m năng (PGI) là toàn bộ thu nhập đối với một B�?S với tỷ lệ thuê là 100% khả năng. �?ịnh
giá viên xác định tổng thu nhập ti�?m năng từ cho thuê B�?S cần định giá thông qua đi�?u tra từ thị trư�?ng
những B�?S cho thuê tương tự với B�?S cần định giá. Các yếu tố xác định B�?S cho thuê tương tự gồm:




138
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


tương tự v�? mục đích sử dụng; tương tự v�? hệ số sử dụng đất; tương tự v�? tuổi đ�?i kinh tế còn lại của công
trình; tương tự v�? tỷ lệ chi phí duy tu, bảo dưỡng.

Thất thu do B�?S không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa được xác định bằng tỷ
lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhập ti�?m năng từ cho thuê B�?S. �?ịnh giá viên xác
định tỷ lệ trống và do thanh toán dây dưa thông qua đi�?u tra thị trư�?ng đối với những B�?S cho thuê
tương tự.

Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng B�?S là chi phí gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp, trong đó:

(1) chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu B�?S phải chi trả bất kể có khách thuê hay
    không (ví dụ như chi phí v�? thuế B�?S, chi phí v�? bảo hiểm nhà cửa);
(2) chi phí gián tiếp là những chi phí phải trả tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê B�?S (ví dụ như chi phí
    quản lý, chi phí mua ngoài đối với điện, nước, gas, d�?n vệ sinh);
(3) chi phí sưởi ấm, đi�?u hòa nhiệt độ;
(4) chi phí d�?n vệ sinh, duy tu;
(5) chi phí tân trang.

�?ịnh giá viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng B�?S thông qua đi�?u tra từ thị trư�?ng đối
với những B�?S tương tự.

•   Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số thu nhập:

Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ
dữ liệu của thị trư�?ng. �?iểm cơ bản là các B�?S sử dụng phải tương đồng v�? rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc
điểm và vị trí với B�?S cần định giá

Có 2 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá như sau:

Phương pháp 1 - phương pháp tổng tỷ suất lợi nhuận:

Tỷ suất vốn hoá được xác định theo công thức:

Tỷ suất vốn hoá = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro

trong đó tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10
năm. Phụ phí rủi ro bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản. Khi xác định tỷ lệ rủi
ro dự kiến, định giá viên phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương,
đặc điểm của B�?S và khả năng ổn định của ngư�?i thuê.

Phương pháp 2 - phương pháp đầu tư:

Xác định tỷ suất vốn hoá căn cứ vào trung bình có tr�?ng số của tỷ suất thu hổi vốn và lãi suất kỳ v�?ng của
nhà đầu tư vào B�?S theo công thức sau:

MxRm+(1-M) x Re = Ro

trong đó:

Ro là tỷ suất vốn hoá,

M là tỷ tr�?ng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào B�?S,

(1-M) là tỷ tr�?ng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào B�?S,


                                                                                                         139
                                                       The capitalization rate is defined as the weighted average rate of capital return and expected rate
                                                       of investor return of the real estate through the following formula:
                                The capitalization rate M R m  (1  M)  R e  R oaverage rate of capital return and expected rate
                                                        is defined as the weighted
                                of investor return of the real estate through the following formula:
                                                 In which:
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM
                                                  (1 is the capitalization rate;
                                          M R m Ro M)  R e  R o
                                In which:        M is the ratio of bank loans to the total capital invested in the real estate;
                                                 (1-M) rate;
                                Ro is the capitalization is the ratio of capital raised from shareholders of the total capital invested in the real
Rm là tỷ suất thu hồi vốn,
                                M is the ratio ofestate;loans to the total capital invested in the real estate;
                                                  bank
Re là lãi suất kỳ v�?ng của nhà đầu tư. ratio of the capital return rate;,
                            (1-M) is the Rm is capital raised from shareholders of the total capital invested in the real
                                estate;
                                                       R is the expected return rate to investors.
                        Rm is the khấu (DCF)
4.4. Phương pháp dòng ti�?n chiếtcapital return rate;,
                                         e


                                            IV.4. The Discounted Cash Flow Method (DCF)
1. �?ịnh nghĩa:             Re is the expected return rate to investors.
                                               a. Definition:
                           IV.4. The Discounted Cash Flow Method (DCF)
Phương pháp dòng ti�?n chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của B�?S bằng cách chiết khấu tất cả cácof the real estate
                                            The discounted cash flow method is a method based on estimation of the value
                              a. Definition: discounting all revenues and expenses of estimated cash flows arising in
                                            by
khoản thu, chi của dòng ti�?n dự kiến phát sinh trong tương lai v�? th�?i điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạmthe future to the
                                            cash flow method is into account inflation and potential value of the income.
                           The discounted current value, taking a method based on estimation of the instability ofreal estate
                           thu nhập.
phát và không ổn định của by discounting all revenues and expenses of estimated cash flows arising in the future to the
                                               b. Formula:
                           current value, taking into account inflation and potential instability of income.
2. Công thức:                                  - In the case of uneven cash flows :
                              b. Formula:
                           - In the case of uneven cash CFt        Vn
                                                     n
•   Trong trư�?ng hợp dòng ti�?n không đ�?u: V   flowst : 
                                                   t 1 (1  r) (1  r ) n
                                    n
                                        CFt         Vn
trong đó                      V               
                                       In which:
                                              t
                                                t 1
                                                         n
                                                       (1  r)       (1  r )
V là giá trị thị trư�?ng của B�?S,                                 V is the market value of the real estate;
                            In which:
                                                      CFt is the income of the year t;
                                      V is the market value of the real estate;
CFt là thu nhập năm thứ t,                            Vn isthe year t;
                                      CF is the income of the recovered value of real estate in the last year (year n);
                                            t

                                V is the recovered total of real estate in the last year (year n);
Vn là giá trị thu hồi của B�?S vàonnăm thứ n,n is value of years;
                                                        r
                                      n is total of years;is the discount rate;
n là th�?i gian giữ B�?S tính theo năm.                - In the case of even cash flow:
                                      r is the discount rate;
r là tỷ suất chiết khấu                                          1
                                                                 n
                                   - In the case of even cash flow:       Vn
                                             V  DF               t
                                                                     
                                       n
                                             1          tVn(1  r)     (1  r ) n
• Trư�?ng hợp dòng ti�?n đ�?u: V  DF
                                                         1
                                                  t
                                                    
                                     t 1 c.  r)     (1  r ) n
                                          (1 Calculation steps:
3. Các bước tiến hành:                    Step
                         c. Calculation steps:1: Estimating revenue from exploitation of the real estate.
                           Step 1:                         Step 2: Estimating expenditure related to exploitation of the real estate.
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việcEstimating revenue from exploitation of the real estate.
                                   khai thác B�?S.
                                                   Step 3: Estimating net income or cash flow from revenues and expenses.
                                   Step 2: Estimating expenditure related to exploitation of the real estate.
Bước 2: Ước tính chi phí liênStep 3: Estimating net income or cash flow from revenues and expenses. the last year of the exploitation period.
                              quan đến việc khai thác B�?S. recovered value of real estate in
                                             Step 4: Estimating the
                                   Step 4: Estimating the recovered valueappropriate capitalization rate. the exploitation period.
                                                   Step 5: Estimating an of real estate in the last year of
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng ti�?n từ doanh thu và chi phí.
                                   Step 5: Estimating an6: Determination of the real estate value (by the above formulas).
                                                   Step appropriate capitalization rate.
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi từ B�?S vào cuối the real estate value (by the above formulas).
                             Step 6: Determination of kỳ.
                                                                                                                                                      183 
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá phù hợp.                                                                                               183 
                                                        
Bước 6: Xác định giá trị B�?S.
                           

4.5. Ví dụ v�? phương pháp vốn hoá trực tiếp và phương pháp dòng ti�?n chiết khấu

1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Ví dụ: Cần định giá thị trư�?ng một căn nhà ở mặt ti�?n đư�?ng phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn
bộ căn nhà, doanh thu 360 triệu đồng/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10 triệu đồng, thuế 98 triệu
đồng, tỷ suất vốn hoá qua đi�?u tra thị trư�?ng cho thấy lãi suất kỳ v�?ng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ
biến trên thị trư�?ng là 12% năm.

Thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là:

360 triệu đồng - 10 triệu đồng - 98 triệu đồng = 252 triệu đồng




140
                Annual net income from rental of the house is:
    1. Direct capitalization method
               1. Direct capitalization method
                 VND 360 the market value 10 house facing street million = VND 252 is
   Example: To determine million - VND of amillion - VND 98X. At present, the owner million
                Example: To determine per year. The cost for house maintenance is At present, the owner is
renting the house for VND 360 million the market value of a annual facing street X. VND 10
                                                         252
             is VND 98 house for VND The is V per of capitalization rates shows that million) VND 10
million, tax renting the million of this housemarket surveyyear. The cost for(VND 2,100 the
                 Market price annually. 360 million              2 ,100      annual maintenance is
             million, Nghiên rentalmillion annually. The market vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ rates shows that the
                       of is VND 98 cơ chế xác định 12 %
expected interest ratetax house cứu v�?is 12% per year. giá đất phụcsurvey of capitalizationvà tái định cư tại Việt Nam
      B�?O C�?O 2:
           expected interest rate of house rental is 12% per year.
      Annual net income from rental of the house is:
          2. Discount cash flow method (DCF)
                 Annual net income from rental of the house is:
      VND 360 million - VND 10 million - VND 98 million = VND 252 million
             Example: To value a commercial shop which has a gross floor area of 2,000m2 . The rental
                   VND 360 million - VND 10 million - VND 98 million = VND 252 2
                                         252                                          million
      Market is 80%căn the là V 
          trư�?ng của of nhà is                 2 The (2,1 tỷ đồng) 1.1 million/m /month (tax included). The
 Giá thịarea price of this housegross floor area. ,100 rent is VND million)
                                                          (VND 2,100
         cost forMarket price of this house is V  252  2 ,100 3,000 million/year and management and
                     depreciation and 12 %maintenance is VND            (VND 2,100 million)
    Phương pháp flow ti�?n chiết khấu (DCF) 12 %
 2.2. Discount cashdòngmethod VND 1,000 million/year. VAT is 10% and business income tax 20% of pre-
         operational costs are (DCF)
         tax To value Thecash flow method (DCF) is 4 years and the new price for
                2. Discount remaining which term
   Example: income. a commercial shop rental has a gross floor area of 2,000m2 . The rental renting will be an
 Ví dụ: increase gross floor area. The rentformại có diện tích and xây dựng included). The tích có by cho thuê
         Cần định giá một The thương depreciation sàn maintenance will increase
area is 80% ofExample: Tocửa hàngcost is VND 1.1which has 2a gross (tax 2.000m2, diện 2 . The thể 5% and
                 the of 15%.value a commercial            million/m /month floor area of 2,000m
 là for diện tích sàn and operation cho VND shop triệu đồng/m2/tháng (đã córate will remainrental
           depreciation xây dựng, giá is increases million/year and taxation thuế).
cost80%management and maintenancecost thuê là 1,1will be 10%. The management and Chi phí khấu hao, tu
            area is 80% of the gross floor area. The rent is VND 1.1 million/m2/month (tax included).unchanged.
                                                    3,000
                                                                                                      The
 sửa, bảo cost are VND 1,000 million/year. VAT đi�?u and be tỷ đồng, thuế giá trị andeach year.
         The capitalization rate chi phí Accounts are VND rendered at tax end of tăng
                                                                1 3,000 million/year of management and
operationaldưỡng 3 tỷ đồng/năm,is 12%. quản lýis 10%hànhbusiness income the 20% giapre- 10%, thuế thu nhập
             costs
                   for depreciation and maintenance is to
 20% lợi tức trước thuế. rental term1,000 million/year. VAT is 10% and business income tax 20% of pre-
                                         is 4 năm and the new price for renting will kiến
tax income. The remainingTh�?i hạn thuê 4 years nữa hết hạn thuê, giá thuê mới dựbe an sẽ tăng 15%, chi phí
            operational costs are VND
                Present cost for depreciation and maintenance will increase by 5% and
increase of - 15%. The net income:
            tax income. The tăng 5%, rental quản lý years rate will remain unchanged.
 khấu hao tu sửa bảo dưỡngremaining chi phíterm is đi�?u hành tăng 10% và tỷ suất các loại thuế không đổi.
management and operation cost increases will be 10%. The4taxationand the new price for renting will be an
            increase revenue thu
             Present is Ti�?n The are for rendered at the end of
     suất vốn hoá 12%. 15%.is: v�?cost to bedepreciation and maintenance
 Tỷ capitalization rateof 12%. Accountsđược tính vào cuối mỗi năm.each year. will increase by 5% and
The
           management and operation cost increases will be 10%. The taxation rate will remain unchanged.
          VND 1.1 million/m2/months Accounts are 80% × 12 months end of each year.
• - Tính The nhập ròng hiện nay:12%. × 2,000 m ×to be rendered at the = VND 21,120 million
                                              2
         thu income:
    Present netcapitalization rate is
 Present revenue is:
Doanh thu hiện nay 21 .12  10 %  1 .92 (VND 1,920 million)
             - Present net income:
              VAT là: 2,000 2
 VND 1.1 million/m2is
             Present/months ×1 .1 m × 80% × 12 months = VND 21,120 million
                     revenue is:
             21 . /tháng ×
1,1 triệu đồng/m12  10 % 2.0002 m2 80% × 12 tháng = 21,12 tỷ đồng
                 2
     VAT is VND 1.1 million/m /months × 2,000 m × 80% × 12 months = VND 21,120 million
                                                2
              Annual pre-tax .income: 1,920 million)
                            1 92 (VND
                   1 .1
             gia tăng 21,120, million VND
              VND là: 21
Thuế giá trị pre-tax income: .12  10 %-  1 .92 3,000 million - VND 1,000 million - VND 1,920 million =
    Annual       VAT is                          tỷ đồng
                                                 (VND 1,920 million)
              VND 15,200 million ,
                               1 .1
      VND 21,120 million - VND 3,000 million - VND 1,000 million - VND 1,920 million =
            Present annual income:
    nhập trướcAnnual pre-taxnet income:
Thu VND 15,200 thuế hàng năm là:
               million

              VND 15,200 milliontỷ (1 - - 1,92 tỷ đồng = 15,2 1,000 million - VND 1,920 million =
                VND income:
    Present annual net 21,120 million - VND 3,000 million - VND million
21,12 tỷ đồng VND tỷ đồngmillion ×đồng 28%) = VND 10,944 tỷ đồng
                - 3,0 15,200 - 1,0
    VND 15,200 million × (1 - 28%) = VND 10,944 million
          - Estimation of net income at the expiry date of the current rental contract:
                Present annual net income:
 - nhập ròng hằng năm hiện nay: 15,2 tỷ đồng × (1 - rental = 10,944
Thu Estimation of net income at the expiry date of the current 28%) contract: tỷ đồng
              Estimation of revenue: VND 21,120 million × million = VND 24,288 million
                VND 15,200 million × (1 - 28%) = VND 10,944 (1-15%)
• Thu nhập ròng ước tính vào th�?imillion × (1-15%) = VND 24,288 cho thuê hiện nay:
    Estimation of revenue: VND 21,120 kỳ sau khi kết thúc hợp đồng million
                Estimation of cost: (VND 3,000 million × 1.05) - rental 1,000
             -Estimation of net income at the expiry date of the current(VNDcontract:million × 1.1) = VND
    Estimation of cost: (VND 3,000 million × 1.05) - (VND 1,000 million × 1.1) = VND
                               tỷ đồng × (1-15%) =
Doanh thu ước tính: 21,12 million4,250 million 24,288 tỷ đồng
                Estimation of revenue: VND 21,120 million × (1-15%) = VND 24,288 million
                         4,250
             Estimation of cost:
Chi phí ước tính:VAT: tỷ of VAT: (VND(1,0 tỷ đồng × 1,1) = 4,25 tỷ đồng
    Estimation of (3,0 đồng × 1,05) - 3,000 million × 1.05) - (VND 1,000 million × 1.1) = VND
                Estimation
                                   % 288 million
                     24 , 288  1024 ,4,250 10 %
Thuế giá trị gia tăng ước1tính:                     2,208 million)
                                       2 , 208 (VND 2 , 208 tỷ đồng2,208 million)
                                                               (VND
                             . 1 VAT:
                Estimation of               ,
                                         1 .1
    nhập trước pre-tax income: 24,288  đồng
Thu Estimation ofthuế thu of pre-tax288 tỷ10 % - 4,25 tỷ đồng - 2,208 tỷ đồng = 17,83 tỷ đồng
             Estimation nhập: 24 , income:        2,208 (VND 2,208 million)
      VND 24,288 million - VND 4,250 million - VND 2 , 208 million = VND 17,830 million
                                      1 .1
               VND 24,288 million 0,28) = 12,8376 tỷ - VND 2,208 million = VND 17,830 million
  Thu nhập ròng: 17,83 tỷ đồng × (1 -- VND 4,250 millionđồng
      Estimation of net income: VND 17,830 million × (1 - 28%) = VND 12,837.6 million
                  Estimation of pre-tax income:
                  cửa 24,288 million - VND 4,250 million - VND × (1 million = VND184 
               Estimation thương mại ước tính 17,830 kết thúc hợp 28%) = thuê hiện nay (cuối
                                                                                       12,837.6 million
  • Giá trị của VNDhàng of net income: VND vào nămmillion 2,208 -đồng choVND17,830 million năm thứ
                           - The estimated value of the commercial shop at the expiry date of the current rental contract
     tư) là:                                                                                                184 
                       (at the end income: year):
                  Estimation of netof fourth VND 17,830 million × (1 - 28%) = VND 12,837.6 million
                                               12 10% = 106,980 tỷ đồng
                                        12,8376 x,837 . 6  10 %
         
                                              12% 12 %             106 , 980 (VND 106,980 million) 184 
            
•     Giá trị cửa hàng thương mại: of the commercial shop is:
                         - The value
                                                       5       1       106,980
                                         V  10,944              r
                                                                               =
                                                             ,
                                                      r 1 (1.12 )     (1.12) 4
                                                                         ,
= 10,944 tỷ đồng × 3,037 = 67,9879296 tỷ đồng × (3.037) - VND 67,987.9296 million
                         - VND 10,944 million

= 33,2402118 tỷ đồng + = VND 33,240.2118 million + VND 67,987.9296 million = VND 101,228.1402 million
                       67,9879296 tỷ đồng = 101,2281402 tỷ đồng
                          V. Surplus method of valuation
                          The Surplus method is presented on the basis of the Standard No. 10 of the Vietnam Valuation
                          Standard approved by the Vietnam Ministry of Finance.
                          V.1. Terms:
                                                                                                             141
                             1. The Surplus method is a method of valuation where the market value of the real estate
                          subject to valuation is defined based on the value of existing capital, by taking the estimated
                          value of the assumptive development of real estate (total revenue) minus all needed expenses in
                          order to generate the development.
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


5. �?ịnh giá đất theo phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được trình bầy dựa trên Tiêu chuẩn số 10 của Tiêu chuẩn định giá Việt Nam do Bộ
Tài chính Việt Nam ban hành.

5.1. Các thuật ngữ

1. Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá mà giá trị thị trư�?ng của B�?S cần định giá được xác
   định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của B�?S
   (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
2. Tổng doanh thu của dự án: là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một dự án đầu tư v�? B�?S,
   phù hợp với quy định của pháp luật, phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và xu thế
   vận động của cung - cầu, giá cả thị trư�?ng…
3. Tổng chi phí đầu tư dự án: là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào một dự án B�?S có ti�?m
   năng phát triển, phù hợp với các quy định v�? quy chuẩn kỹ thuật, định mức kinh tế, đáp ứng được mục
   tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất.
4. Giá đất của dự án: là chênh lệch giữa tổng doanh thu toàn bộ dự án và chi phí đầu tư dự án.

5.2. Nội dung phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị B�?S có ti�?m năng phát triển, cụ thể trong trư�?ng
hợp định giá đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó nhưng cần cải tạo hoặc phá dỡ xây
dựng cũ để xây dựng công trình mới trên đất.

Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là ngư�?i mua có thể trả cho B�?S phần thặng dư sau khi dùng tổng
doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.

Công thức tính: V = DT – CP

trong đó

V là giá trị B�?S cần định giá,

DT là tổng doanh thu của dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư dự án.

5.3. Các bước tiến hành định giá theo phương pháp thặng dư

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất đối với dự án, phù hợp
với quy định pháp luật, phù hợp quy hoạch, khả thi v�? đi�?u kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó v�? giá tại th�?i điểm
cần định giá.

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó v�?
giá tại th�?i điểm cần định giá.

Bước 4: Xác định giá đất bằng kết quả tính toán của bước 2 trừ kết quả tính toán của bước 3.

Khi áp dụng phương pháp này, định giá viên cần lưu ý các điểm sau:

•     Trư�?ng hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhi�?u kỳ thì cần chiết khấu doanh thu, chi phí v�?
      giá tại th�?i điểm cần định giá. Dự án có thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (tính đến tháng như


142
                                        Step 2: Estimating the total revenue generated by the project and conve
                                    at the time of valuation.
                                    Step 3: Estimating the investment cost required to generate revenue and
                                 price định giá đất of valuation.
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác at the timephục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam
                                    Step 4: Determination of the land price in line with differences betw
                                 calculation resulting from steps 2 and 3.
    1,5 năm tương đương 18 tháng; định giá viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn
    vị tính tương ứng.            V.4. Calculating the total revenue of the project.
•   Th�?i điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng công thức phù hợp.

5.4. Tính tổng doanh thu dự án      The total revenue of the project is estimated on the basis of the State's reg
                                    planning, construction investment and the trends of supply-demand
Tổng doanh thu dự án được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước v�? quy hoạch sử dụng đất, v�? đầu
tư xây dựng, đồng th�?i căn cứ vào xu thế vận động của quan hệ cung - cầu và giá cả thị trư�?ng.
                                    The calculation is as follows:
                                    Calculate and convert the total development revenue (at mỗi
Cách tính cụ thể là tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào th�?i điểm cuối year end) of the pr
năm) v�? th�?i điểm cần định giá:     the time of valuation:
                                                     n
                                                             DTt
                                             DT  
                                                    t 1   (1  r ) t
                                    In which:
trong đó
                                             DT is the total revenue generated by the project;
DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,
                                             DTt is estimated revenue of the project in year t;
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
                                             n is the total number of years of the investment project or the project's
n là th�?i gian hay dòng đ�?i của dự án,
                                             r is the annual discount rate of the project (usually the bank interest ra
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thư�?ng tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
                                    V.5. Total investment costs for generating the revenue of the project.
                                    The thu investment dự án
5.5. Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanhtotalphát triển của cost of the project at the end of each year includes a
                                    construction recorded in the written dự tính để đầu tư xây dựng
Tổng chi phí đầu tư của dự án vào th�?i điểm cuối mỗi năm gồm toàn bộ chi phídecision on the investment and the tent
                                    of định đầu tư, dự toán the basis tư investors cơ plan and manage the capit
công trình được ghi trong văn bản quyếtthe project that arekinh phí đầufordự án, đó là to sở để chủ đầu
tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi the project. These expenses primarily include: chi phí chủ yếu
                                    thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Những khoản
bao gồm:                                (1) costs of construction investment consultancy such as survey work, i
                                     project document phí lập báo construction design, preparation of
(1) chi phí tư vấn đầu tư xây dựng như chi phí khảo sát, chiproduction,cáo đầu tư, chi phí lập dự án, chi
                                     construction supervision work, supervision of giám sát lắp đặt
    phí thiết kế xây dựng, chi phí lập hồ sơ m�?i thầu, chi phí giám sát thi công xây dựng,equipment installation, etc;
    thiết bị…;                          (2) project management costs such as costs of project preparation
                                    completion and acceptance công works and handing over the
(2) chi phí quản lý dự án như các chi phí để tổ chức thực hiện cácof theviệc quản lý dự án từ giai đoạn project for us
    chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác
    sử dụng;                           (3) cost of compensation, support and resettlement for land clearance s
                                    of land and other assets attached to land, cost of resettlement, cost
(3) chi phí bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng như chi phí bồi thư�?ng v�? đất và các loại
                                       compensation, support and resettlement and payment for outdated infrastruc
    tài sản gắn li�?n với đất, chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, chi
    phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư;
                                          (4) construction costs such as dismantling of redundant infrastruct
                                    chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi cost of temporary structures
(4) chi phí xây dựng công trình như construction area, the constructionphí san lấp mặt bằng xây dựng, and cost of c
    chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, chi phí xây dựng các hạng mục
                                        (5) cost of equipment such as procurement of technological equi
    công trình;
                                    technology transfer, insurance for equipment, taxes and related charges;
(5) chi phí thiết bị như chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, bảo
                                          (6) other
    hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan; expenses such as fees for investment verification and construct
(6) chi phí khác như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình;
                                        (7) contingency costs;
(7) chi phí dự phòng;
(8) Chi phí kinh doanh như tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư, thuế…


                                     
                                                                                                    143
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM
                                             (8) cost of commercial work such as marketing, selling, bank interest, profits of inv
                                          tax, etc. 
                                        The valuer has to comply thẩm quy�?n v�? các phương pháp xác định
�?ịnh giá viên phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có with current regulations of the authorized bodies on the meth
                                        determining thuật v�? nguyên, investment project, economic and technical
tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹthe total cost of the nhiên vật liệu, nhân công, đơn giá, ... norms on ma
                                        fuel, labor, etc in their comparisons with market prices at the time of valuation and other
trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trư�?ng tại th�?i điểm định giá và những nội dung khác có liên quan.
                                          contents.
                                         đổi tổng chi phí đầu tư vào th�?i điểm cuối mỗi năm để tạo ra of each
Cách tính cụ thể là tính toán và chuyển Calculating and converting the total investment cost at the end doanh year to genera
                                         revenue ofđịnhproject into the price at the time of valuation:
thu phát triển của dự án v�? giá tại th�?i điểm cần the giá:
                                                          n
                                                                 CPt
                                                CP                    t  
                                                          t 1 (1  r )

trong đó:                                  
                                          In which:
CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án,      CP is the current cost of the total project investment;
CPt là chi phí ước tính năm t,                 CPt is tentative cost in year t;
                                               n is the total years of the project lifespan;
n là th�?i gian hay dòng đ�?i của dự án,
                                               r is the annual discount rate of the project (usually the bank interest rate).
                                        án Example of surplus method
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dựV.6.(thông thư�?ng tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).

5.6. Ví dụ v�? phương pháp thặng dư       Example 1: To value a 15,000m2 of land at “X�? district of a second-grade city. This pl
                                      used for industrial production but now has been permitted to change its land use to resi
                                                                                                          2
                                      diện tích 15.000m2 ở Quận X is a factory with an area of 7,000m (one-storey, brick
Ví dụ 1: Cần định giá một khu đất có housing for sale. Currently, there của một thành phố thuộc đô thị loại
                                      steel framing, and metal sheet roof and glossy
                                                                                     mục đích sử It has been
II, trước đây được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được phép chuyểncement floor). dụng sang expertly assess
                                      30% of the quality of the factory remains.
xây dựng nhà ở để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m2 (nhà trệt, tư�?ng
                                          Information on the project.
gạch, vì kèo thép, mái tôn, n�?n láng xi măng), các chuyên gia đánh giá chất lượng tài sản còn lại là 30%.
                                     Based on the Construction Law, the percentage of land used for building houses is no mo
Những thông tin v�? dự án bao gồm:    60% of the total area; equivalent to 9000m2 of the gross floor area. In which 60% of gros
                                     area (5,400m2) is for building the 16 floor apartment block and 40% (3.600m2) is for
                                     detached houses (36 lots đối với dự 100m2 để xây dựng
Theo quy định của Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng of land with án nàyfor each lot). nhà ở tối đa
                                         xây dựng là 9.000 project will be finished tích đất xây dựng (5.400
là 60%, tương đương tổng diện tích sànIt is assumed that them2, trong đó 60% diệnin 1 year and investors only have to compens
                                         và 40% of the factory to the enterprise whose land is để xây dựng
m2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng the value diện tích đất xây dựng còn lại (3.600 m2) recovered. nhà
ở li�?n k�? (chia thành 36 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).
                                     Based on the detailed design of the project and data provided by the investor; o
                                     investigation and analysis of the real estate market; and
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong th�?i hạn một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thư�?ng phần the market construction pric
                                                                                                  giá trị nhà
                                     valuation organization has detailed some information as follows:
xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
                                             - The cost norm for construction for a new factory with a similar structure is V
                                                      2
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết million/m ; và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp, qua việc khảo sát
                                        của dự án
                                          - The average định giá đất thu thập được các thông 1 sau:
phân tích thị trư�?ng B�?S, thị trư�?ng xây dựng, cơ quan cost of infrastructure investment is VNDtinmillion/m2;

•                                       kết cấu tương tự là and project planning
      �?ơn giá xây dựng mới nhà xưởng có - The fee for design 1 triệu đồng/m2; is VND 1,000 million;
                                                                                                                                2
•     Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình-quân là 1 triệucost for construction of the apartment block is VND 3.5 million/m ;
                                             The average đồng/m2;

•     Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án là 1- tỷThe cost for construction of a fresh water tank, water pumping station and s
                                                 đồng;
                                          electricity generator for the apartment block is VND 1,100 million;
•     Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân là 3,5 triệu đồng/m2;
                                             - The cost of demolishing the old factory is VND 120 million. Waste materia
•     Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư
                                       equivalent to 25% of the remaining value of the factory;
      là 1,1 tỷ đồng;
•     Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ là 120 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị còn lại của nhà
      xưởng;                            
•     Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 55% chi phí xây dựng với lãi suất 17%/năm;
•     Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu;
•     Chi phí quản lý dự án bằng 7% tổng chi phí của dự án;
•     Lợi nhuận của nhà đầu tư bằng 20% tổng doanh thu của dự án;


144
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


•   Giá bán căn hộ chung cư bình quân là 8,5 triệu đồng/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng
    diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; đất phân lô dự kiến bán được với giá 23 triệu đồng/m2 (giá này
    chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).

�?p dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất dùng cho mục đích đất ở, trong
đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao
tầng và khoảng 40% diện tích đất còn lại để phân lô bán n�?n.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu

•   Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:
    [(5.400m2 x 16 tầng) x 80%] x 8,5 triệu đồng/m2 = 587.520 triệu đồng
•   Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán n�?n:
•   3.600m2 x 23 triệu đồng/m2 = 82.800 triệu đồng

Tổng doanh thu dự kiến: 587.520 triệu đồng + 82.800 triệu đồng = 670.320 triệu đồng

Bước 3: Ước tính tổng chi phí

•   Chi phí đầu tư hạ tầng: 15.000m2 x 1 triệu đồng/m2 = 15.000 triệu đồng
•   Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 triệu đồng
•   Chi phí xây dựng chung cư: (5.400m2/tầng x 16 tầng) x 3,5 triệu đồng/m2 = 302.400 triệu đồng
•   Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư
    = 1.100 triệu đồng
•   Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 120 triệu đồng
•   Chi phí bồi thư�?ng nhà xưởng: (7.000 m2 x 1 triệu đồng/m2)x30% = 2.100 triệu đồng
•   Trừ giá trị phế liệu thu hồi: 2.100 triệu đồng x 25% = - 525 triệu đồng
•   Chi phí quảng cáo bán hàng: 1,5% x 670.320 triệu đồng = 10.054,8 triệu đồng

Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 331.249,8 triệu đồng

•   Trả lãi ti�?n vay ngân hàng: (55% x 331.249,8 triệu đồng) x 17% = 3.097,2 triệu đồng
•   Chi phí quản lý: 7% x 331.249,8 triệu đồng = 23.187,5 triệu đồng
•   Lợi nhuận của nhà đầu tư: 670.320 triệu đồng x 20% = 134.064 triệu đồng

Tổng chi phí (gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư): 491.598,5 triệu đồng

Bước 4: Xác định giá đất = Tổng doanh thu dự kiến - Tổng chi phí

670.320 triệu đồng - 491.598,5 triệu đồng = 178.721,5 triệu đồng

Giá trị của khu đất là 179 tỷ đồng (làm tròn) hoặc 20 triệu đồng/m2.

Ví dụ 2: Năm 2008, UBND thành phố S có dự kiến giao một khu đất có diện tích 10.000 m2 cho một công
ty Y để đầu tư xây dựng một khu chung cư để bán. Hiện tại lô đất này đã được giải phóng mặt bằng, có một
nhà xưởng sản xuất diện tích là 2.000m2 (nhà trệt, tư�?ng gạch, vì kèo thép, mái tôn, n�?n láng xi măng), được
đánh giá lại bằng 30% giá trị còn lại của ngôi nhà. Cần định giá khu đất này.




                                                                                                        145
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Những thông tin v�? dự án bao gồm:

Theo quy định v�? xây dựng, đối với dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 60%
tổng diện tích đất xây dựng (6.000 m2)

Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng, sẽ hoàn thành trong vòng 2 năm và dự
kiến đầu tư quyết toán làm 2 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai. Kế hoạch thực hiện cụ thể
như sau:

1. Năm thứ nhất (dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp):
      1.1. Tổng chi phí xây dựng:
       • �?ơn giá xây dựng mới nhà xưởng là 1 triệu đồng/m2;
       • Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án là 2.400 triệu đồng;
       • Chi phí xây dựng hạ tầng là 0,7 triệu đồng/m2;
       • Chi phí xây dựng nhà chung cư là 5 triệu đồng/m2;
       • Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng… là 1.500 triệu đồng;
       • Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ là 100 triệu đồng;
       • Chi phí bán phế liệu để thu hồi là - 30 triệu đồng;
       • Chi phí quảng cáo bán nhà là 4.500 triệu đồng;
       • Chi quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.

Các khoản chi phá dỡ, bồi thư�?ng nhà xưởng; chi đầu tư cơ sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi
tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm đầu. Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể
nước, trạm bơm…hoàn thành 60% khối lượng trong năm đầu. Thu do bán phế liệu để thu hồi thực hiện
ngay trong năm đầu.

      1.2. Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư:
          •   Từ tầng 1 đến tầng 5 giá bán là 13 triệu đồng/m2, từ tầng 6 đến tầng 10 giá bán là 12 triệu đồng/m2,
              đối với các tầng còn lại thì giá bán là 11 triệu đồng/m2.
          •   Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng. Hợp đồng được 2 bên ký vào
              cuối năm thứ nhất.

2. Năm thứ hai hoàn thành giá trị còn lại của dự án:
      •       Khách hàng nộp số ti�?n còn lại sau khi chìa khoá trao tay;
      •       Các khoản chi thực hiện vào đầu năm, các khoản thu từ khách hàng được thực hiện vào cuối năm;
      •       Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng
              (6.000m2 x 80%= 4.800m2);
      •       Toàn bộ chi phí năm thứ nhất do nhà đầu tư vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm (do năm thứ hai
              dùng khoản ti�?n thu của khách hàng nên nhà đầu tư không phải vay ngân hàng);
      •       Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 15% tổng doanh thu dự án;
      •       Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.

�?p dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này:

1. Ước tính tổng doanh thu:
      •       Doanh thu năm thứ nhất:
              [(4.800m2 x 5 tầng x 13 triệu đồng/m2) + (4.800m2 x 5 tầng x 12 triệu đồng/m2) + (4.800m2 x 2 tầng
              x 11 triệu đồng/m2 )] x 40% = 282.240 triệu đồng.


146
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


    •       Doanh thu năm thứ hai:
            [(4.800m2 x 5 tầng x 13 triệu đồng/m2) + (4.800 m2 x 5 tầng x 12 triệu đồng/m2) + (4.800m2 x 2
            tầng x 11 triệu đồng/m2 )] x 60% = 423.360 triệu đồng.
    •       Phế liệu thu hồi: 30 triệu đồng

Tổng các khoản thu quy đổi v�? hiện tại:
                                                 423.360
                               282.240 + 30 +                = 667.142,0 triệu đồng
                                                (1 + 10%)1

2. Ước tính tổng chi phí:
    2.1. Năm thứ nhất:
        •   Chi đầu tư hạ tầng: 10.000m2 x 0,7 triệu đồng/m2 = 7.000 triệu đồng;
        •   Chi thiết kế, quy hoạch = 2.400 triệu đồng;
        •   Chi xây dựng chung cư:
            6.000m2 x 5 triệu đồng/m2 x 12 tầng x 60% = 216.000 triệu đồng;
        •   Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1.500 triệu đồng x 60% = 900 triệu đồng;
        •   Chi phí bồi thư�?ng nhà xưởng: 2.000m2 x 1 triệu đồng/m2 x 30% = 600 triệu đồng;
        •   Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 triệu đồng;
        •   Chi bán nhà, quảng cáo tiếp thị: 4.500 triệu đồng;
            Tổng chi phí xây dựng trực tiếp năm thứ nhất: 213.500 triệu đồng
        •   Lãi vay ngân hàng: 213.500 triệu đồng x 10% = 21.350 triệu đồng;
        •   Chi phí quản lý: 23.350 triệu đồng x 5% = 10.675 triệu đồng;
            Tổng chi phí năm thứ nhất: 245.525 triệu đồng.
    2.2. Năm thứ hai:
        •   Chi xây dựng chung cư: 6.000m2 x 5 triệu đồng/m2 x 12 tầng x 40% = 144.000 triệu đồng;
        •   Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1.500 x 40% = 600 triệu đồng;
            Tổng chi phí xây dựng trực tiếp năm thứ hai: 144.600 triệu đồng
        •   Chi phí quản lý: 144.600 triệu đồng x 5% = 7.230 triệu đồng;
            Tổng chi phí năm thứ hai: 151.830 triệu đồng
            Giá trị của khoản chi quy đổi v�? hiện tại:

                                       151.830
                           245.240 +                = 383.027,0 triệu đồng
                                       (1 + 0,1)1

Tổng các khoản chi (gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư) quy đổi v�? hiện tại:

383.027 triệu đồng + 10% x 383.027 triệu đồng = 421.347 triệu đồng.

3. Xác định giá trị khu đất = Tổng các khoản thu quy đổi v�? hiện tại - Tổng các khoản chi quy đổi v�? hiện
   tại
    667.142,0 triệu đồng - 421.347 triệu đồng = 245.795 triệu đồng

Giá trị khu đất là 245.795 triệu đồng, tương đương 24,57 triệu đồng/m2.




                                                                                                       147
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


6. �?ịnh giá đất theo phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận được trình bầy dựa trên Tiêu chuẩn số 11 của Tiêu chuẩn định giá Việt Nam do Bộ
Tài chính Việt Nam ban hành.

6.1. Các thuật ngữ

1. Phương pháp lợi nhuận: là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng B�?S để
   ước tính giá trị thị trư�?ng của B�?S cần định giá.
2. Thu nhập thực từ B�?S: là phần còn lại của tổng doanh thu sau khi trừ tổng chi phí, thuế thu nhập doanh
   nghiệp, lãi trên vốn mà ngư�?i sử dụng B�?S nhận được từ vốn của h�? (tính bằng lãi suất vay vốn ngân
   hàng) và một khoản ti�?n công trả cho nhà đầu tư v�? đi�?u hành hoạt động kinh doanh và những rủi ro
   mà h�? có thể gặp trong kinh doanh (tính bằng tỷ suất lợi nhuận bình quân trên vốn).

Lãi suất bình quân ngành của loại hình kinh doanh do định giá viên xác định thông qua đi�?u tra thị trư�?ng
của loại hình kinh doanh tương tự tại khu vực, tính bình quân cho 03 năm li�?n k�? trước th�?i điểm định giá.

6.2. Nội dung phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định ngư�?i đầu tư kinh doanh và ngư�?i chủ sở hữu B�?S là khác nhau,
mặc dù trên thực tế có thể là một ngư�?i duy nhất. Vì vậy, giá trị B�?S là vốn hóa thu nhập thực (coi như
ti�?n thuê) từ B�?S.

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các B�?S mà việc so sánh với những B�?S
tương tự gặp khó khăn do giá trị của B�?S chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh l�?i từ kinh doanh dựa trên
địa điểm của B�?S đó. Loại hình B�?S chủ yếu áp dụng phương pháp này để định giá bao gồm các loại bất
động sản chuyên dùng như rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm
giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

6.3. Các bước tiến hành định giá theo phương pháp lợi nhuận

Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng
và cung cấp dịch vụ theo ngành ngh�? kinh doanh đã đăng ký theo quy định của pháp luật.

Bước 2: xác định tổng chi phí bao gồm: (1) chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư mua cho kinh doanh như
nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; (2) chi phí lãi vay ngân hàng; (3) chi phí vận hành,
quản lý doanh nghiệp như chi phí thuê nhân công, chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa
hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ B�?S là phần còn lại sau khi trừ đi kh�?i tổng doanh thu các khoản tổng
chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và ti�?n công trả cho
nhà đầu tư.

Bước 4: Tìm ra giá trị B�?S theo công thức:

                               Thu nhập thực hàng năm
Giá trị thị trư�?ng của B�?S =
                                 Tỷ suất vốn hóa

�?ịnh giá viên căn cứ vào hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hoá và hệ số nhân như trong Phương pháp thu
nhập đã trình bầy ở trên, đồng th�?i căn cứ hoạt động cho thuê B�?S của loại hình kinh doanh tương tự tại
cùng khu vực vào th�?i điểm định giá để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp.




148
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


6.4. Các yêu cầu khi áp dụng phương pháp lợi nhuận

•   �?ịnh giá viên phải am hiểu những kiến thức v�? kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí
    hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trên B�?S.
•   �?ịnh giá viên phải xem xét, phân tích báo cáo tài chính của doanh nghiệp 3 năm li�?n k�? v�? trước, tính
    từ th�?i điểm cần định giá.
•   �?ịnh giá viên phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, ti�?n thuê mặt bằng của doanh nghiệp cần
    định giá với tỷ lệ lợi nhuận, ti�?n thuê phổ thông trên thị trư�?ng của những doanh nghiệp tương tự (cùng
    loại hình doanh nghiệp, cùng ngành ngh�? kinh doanh, có địa điểm tương tự…).

6.5. Ví dụ v�? phương pháp lợi nhuận

Ví dụ 1: định giá một khách sạn: Cần định giá một khách sạn 3 sao 150 phòng.

Nghiên cứu báo cáo tài chính kinh doanh khách sạn trong 03 năm gần đây cho thấy:

•   Thu nhập (trung bình) mỗi tháng từ kinh doanh 150 phòng là 1.200 triệu đồng.
•   Ti�?n bán thực phẩm và đồ uống tại căng tin khách sạn là 10 triệu đồng/ngày.
•   Chi phí mua thực phẩm chế biến và đồ uống là 5 triệu đồng/ngày.
•   Chi phí điện, nước, điện thoại là 250 triệu đồng/tháng.
•   Ti�?n công cho nhân viên d�?n phòng là 150 triệu đồng/tháng.
•   Bảo hiểm là 10 triệu đồng/tháng.
•   Ti�?n lương cho nhân viên phục vụ khách sạn là 400 triệu đồng/tháng, trong đó 240 triệu đồng là lương
    của đội ngũ quản lý.
•   Hoạt động kinh doanh khác: tại tầng 1 của khách sạn có 6 kiôt cho thuê với giá cho thuê là 250 triệu
    đồng/tháng. Khách sạn chi 20% số thu từ ti�?n thuê kiôt để trang trải các chi phí sửa chữa, quyét d�?n kiôt.
•   Lãi suất bình quân ngành kinh doanh khách sạn: 15%

Tính toán cụ thể định giá khách sạn:

1. Thu nhập từ cho thuê 6 kiôt:

•   Thu từ cho thuê: 250 triệu đồng x 12 tháng = 3.000 triệu đồng;
•   Trừ 20% chi phí: 3.000 triệu đồng x 20% = 600 triệu đồng;
•   Thu nhập ròng từ cho thuê kiôt = 2.400 triệu đồng.

2. Thu nhập từ vận hành khách sạn:

•   Thu nhập từ kinh doanh phòng: 1.200 triệu đồng x 12 tháng =14.400 triệu đồng;
•   Thu nhập từ bán thức ăn, bia…: 10 triệu đồng/ngày = 3.650 triệu đồng/năm;
    Tổng thu nhập từ 2 khoản trên: 18.050. triệu đồng.
•   Trừ chi phí mua thực phẩm, bia...: 5 triệu đồng/ngày = 1.825.triệu đồng/năm;
    Thu nhập ròng từ vận hành khách sạn: 16.225 triệu đồng.

3. Chi phí vận hành khách sạn (theo năm):

•   Ti�?n công cho nhân viên d�?n phòng: 150 triệu đồng x 12 tháng=1.800 triệu đồng;
•   �?iện, nước, điện thoại: 250 triệu đồng x 12 tháng = 3.000 triệu đồng;




                                                                                                          149
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•     Bảo hiểm: 10 triệu đồng x 12 tháng = 120 triệu đồng;
•     Ti�?n lương cho nhân viên phục vụ khách sạn: 400 triệu đồng x 12 tháng = 4.800 triệu đồng;
•     Lương đội ngũ quản lý: 240 triệu đồng x 12 tháng = 2.880 triệu đồng
      Tổng chi phí vận hành khách sạn: 13.700 triệu đồng.

4. Lãi ròng từ vận hành khách sạn: 2.126 triệu đồng.

•     Trừ lương cho chủ khách sạn (20%): 2.126 triệu đồng x 20% = 425 triệu đồng.
•     Trừ lãi vay vốn ngân hàng = 200 triệu đồng.

Lãi ròng còn lại sau khi trừ lương cho chủ khách sạn và lãi trả ngân hàng:

2.126 triệu đồng - 425 triệu đồng - 200 triệu đồng = 1.500 triệu đồng.

Ti�?n thu từ bất động sản (tổng thu từ cho thuê kiôt và vận hành khách sạn):

2.400 triệu đồng + 1.500 triệu đồng = 3.900 triệu đồng.

Lãi suất bình quân ngành dịch vụ khách sạn: 15,0%/năm.

Giá trị khách sạn = 3.900 triệu đồng x 1 = 26.000.000.000 đồng
                                      15%

Ví dụ 2: �?ịnh giá một cây xăng: Cần định giá một cây xăng.

Các thông tin từ hoạt động của cây xăng:

1. Lợi nhuận (hoa hồng) từ bán xăng:

•     Xăng:     18.000 lit/ngày x 160 đồng/lit = 2,86 triệu đồng/ngày;
•     �?iezel:   8.000 lit/ngày x 150 đồng/lit = 1,2 triệu đồng/ngày;
•     Dầu h�?a: 5.000 lit/ngày x 160 đồng/lit = 0,8 triệu đồng/ngày;

Lãi ròng từ bán xăng dầu trên ngày: 5,06 triệu đồng/ngày, hay 1.774 triệu đồng/năm.

2. Lợi nhuận từ kinh doanh rửa xe ô tô, xe máy:

•     Rửa ôtô, xe máy: 20 xe/ngày x 50.000 đồng = 1 triệu đồng/ngày; hay 365 triệu đồng/năm;
•     Trừ chi phí rửa xe: - 30 triệu đồng/năm;
•     Lãi ròng từ kinh doanh rửa ô tô, xe máy: 355 triệu đồng/năm

3. Lợi nhuận từ kinh doanh các mặt hàng đa dụng tại siêu thị thuộc cây xăng:

•     Tổng doanh thu: 800 triệu đồng/năm;
•     Tổng chi phí: 500 triệu đồng/năm;

Lãi ròng: 300 triệu đồng/năm.

Tổng lãi ròng của cả 3 loại kinh doanh trên: 2.409 triệu đồng/năm;

Trừ đi các chi phí vận hành: - 1.500 triệu đồng/năm

(bao gồm chi phí quản lý là 255 triệu đồng; ti�?n điện, nước là 260 triệu đồng; lương là 250 triệu đồng;
duy tu, sửa chữa cửa hàng là 250 triệu đồng; giấy phép là 40 triệu đồng; trả ti�?n thuê đất là 60 triệu đồng;


150
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


bảo hiểm là 100 triệu đồng; điện thoại là 130 triệu đồng; văn phòng phẩm là 20 triệu đồng; kiểm toán là
35.000.000 đồng; lãi ngân hàng: 100 triệu đồng).

Tổng lãi đã trừ chi phí: 910 triệu đồng/năm.

Các chi phí cho chủ kinh doanh cây xăng cần khấu trừ:

•   Lãi trả vốn vay ngân hàng: 500 triệu đồng x 10% = 50 triệu đồng/năm;
•   Ti�?n lương của chủ doanh nghiệp: 860 triệu đồng x 25% = 215 triệu đồng/năm.

Lợi nhuận trước thuế:

910 triệu đồng - 50 triệu đồng - 215 triệu đồng = 645 triệu đồng/năm;

Thuế thu nhập doanh nghiệp: 645 triệu đồng x 28% =108 triệu đồng/năm;

Lợi nhuận ròng còn lại sau thuế: 645 triệu đồng - 108 triệu đồng = 537 triệu đồng/năm.
                                       1
Giá trị cây xăng = 537 triệu đồng x         = 5.370 triệu đồng.
                                      15%




                                                                                                       151
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Phụ lục 2: Mẫu Chứng thư định giá

Mẫu chứng thư định giá được trình bày dựa trên Tiêu chuẩn số 4 của Tiêu chuẩn định giá Việt Nam do Bộ
Tài chính Việt Nam ban hành.

        Số ....../T�?G-CT                                     cộnG HÒA Xã Hội cHủ nGHĨA ViỆT nAm

  (Doanh nghiệp, tổ chức                                                 �?ộc lập - Tự do - Hạnh phúc
        định giá)
                                                                             ...., ngày .... tháng .... năm ......


                                                cHỨnG THƯ �?ỊnH Gi�?
                                                    Kính gửi:........


1. Theo đ�? nghị của .... tại Văn bản số .... ngày .... v�? việc định giá..... .
2. Th�?i điểm định giá: ngày .... tháng .... năm .....
3. Ngày đi�?u tra: ngày.... tháng...... năm.....
4. Mục đích định giá:........................
5. Cơ sở định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để định giá)
- Căn cứ hồ sơ, giấy t�? pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất kèm theo công văn đ�? nghị việc định giá
số....... ngày........
- Giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất, quy�?n sở hữu nhà ở và tài sản gắn li�?n với đất số .... ngày .... tháng
.... năm ....... do Uỷ ban nhân dân ..... cấp cho.......
- Giấy phép xây dựng số .... ngày .... (nếu có)
- Thiết kế công trình (nếu có)
- Bản vẽ hoàn công.... (nếu có)
- Hồ sơ quyết toán công trình.... (nếu có)
- Những căn cứ pháp lý khác.
6. Thực trạng B�?S ...
6.1. �?ất:
- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, loại đư�?ng phố, địa thế, hướng đất...
- Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần (nếu có), kích thước các chi�?u.
- Tình trạng pháp lý: ...
6.2. Nhà:
- Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.




152
     B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


- Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tư�?ng, mái...)

- Thực trạng: mô tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngôi nhà (n�?n, tư�?ng, mái, cửa, công trình phụ, ban
công...), loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.

6.3. Tài sản khác gắn li�?n với đất:

- Các thông số kỹ thuật, thực trạng của tài sản:...

- Tính pháp lý của tài sản:....

7. Phương pháp định giá:

(Liệt kê các phương pháp đã sử dụng để định giá......)

8. Kết quả định giá:

Trên cơ sở các tài liệu do Tổ chức.... cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trư�?ng; với phương pháp định
giá..... được áp dụng trong tính toán, tổ chức, doanh nghiệp định giá (ghi rõ tên) thông báo kết quả định giá
B�?S..... tại th�?i điểm ..... như sau:

Giá đất:

Giá nhà:

Tổng giá trị đất và nhà:

Làm tròn: .............. (viết bằng chữ: ...... đồng)

Doanh nghiệp, tổ chức định giá trả l�?i quý Tổ chức ..... theo quy định của pháp luật hiện hành.




             �?ịnh giá viên                                                       Giám đốc

                (ký tên)                                                      (ký tên, đóng dấu)




                                                                                                         153
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Phụ lục 3: Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập, đi�?u chỉnh

1. Tình trạng pháp lý: quy�?n sở hữu nhà ở cần định giá và các nhà ở so sánh phải như nhau, nếu không
giống nhau thì phải thực hiện việc đi�?u chỉnh.

Ví dụ 1: Cần định giá quy�?n sở hữu của một cửa hàng (có giấy chứng nhận quy�?n sở hữu nhà). B�?S so sánh
là một cửa hàng khác đang cho thuê với th�?i hạn 7 năm, th�?i hạn thuê còn lại 4 năm. Giá thuê theo hợp đồng
là 40 triệu/năm, giá thuê theo thị trư�?ng hiện tại là 50 triệu/năm. Tỷ suất chiết khấu là 10%.

L�?i giải: Mức đi�?u chỉnh là chênh lệch của quy�?n sở hữu và quy�?n cho thuê của B�?S so sánh (đơn vị tính
là triệu đồng)

      Giá trị của quy�?n sở hữu: 50 / 10% = 500.
      Giá trị của quy�?n cho thuê:
      Hiện giá ti�?n thuê của 4 năm còn lại theo hợp đồng thuê:
                 40 X ∑(1+10%)- 4 = 40 x 3,1698 = 126,79.
      Giá trị sở hữu sau khi kết thúc hợp đồng thuê:
                 (50 / 10%) x (1+10%)- 4 = 500 x 0,6830 = 341,50.
      Tổng giá trị của quy�?n cho thuê là: 126,79 + 341,50 = 468,29.
      Mức đi�?u chỉnh cho yếu tố quy�?n sở hữu là: 500 - 468,29 = 31,71

Ví dụ 2: Một B�?S so sánh (là đất vư�?n, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư) có diện tích
50m2 được bán với giá 500 triệu đồng. Thửa đất này sử dụng ổn định từ năm 1994 và chưa được cấp giấy
chứng nhận quy�?n sử dụng đất nhưng có đủ đi�?u kiện chuyển dịch sang làm đất ở. Tại th�?i điểm định giá,
giá những thửa đất lân cận đã được cấp giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất là 20 triệu đồng/m2.

L�?i giải (đơn vị tính là triệu đồng):

Theo quy định của pháp luật thì ti�?n sử dụng đất phải nộp là:

      50m2 x 20 x 50% = 500 (ngư�?i sử dụng đất phải nộp 50% ti�?n sử dụng đất).

Do đó, giá B�?S so sánh này phải đi�?u chỉnh chênh lệch v�? yếu tố pháp lý tăng 500 triệu đồng trước khi
đưa vào so sánh.

2. Các đi�?u khoản v�? tài chính của các giao dịch phải tương tự nhau, nếu không tương tự phải thực hiện
đi�?u chỉnh.

Các trư�?ng hợp phải đi�?u chỉnh thư�?ng gặp là:

- Bán trả làm nhi�?u lần

Ví dụ: một B�?S so sánh được bán với đi�?u kiện thanh toán bao gồm: thanh toán lần đầu là 1 tỷ đồng. Bên
mua trả góp hàng năm số ti�?n là 65.736.850 đồng trong th�?i hạn 15 năm, trả vào cuối năm, giả sử lãi suất
ngân hàng là 10% /năm.
                                     1
Hệ số trả nợ vay hàng năm là: 1-
                                   (1.1)15
                                            = 7,606
                                    0.1



154
    B�?O C�?O 2: Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam


Giá trị hiện tại của khoản trả góp là:

       M = 65.736.850 đồng x 7,606 = 500 triệu đồng

Do đó, giá B�?S so sánh này phải đi�?u chỉnh chênh lệch v�? yếu tố thanh toán tăng 500.000.000 đồng. Giá
trị thực sự của B�?S này là:

       500.000.000 đồng + 1.000.000.000 đồng = 1.500.000.000.đồng

- Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp

Ví dụ: Một B�?S so sánh được bán với giá 800 triệu đồng, trong đó bên bán hỗ trợ cho ngư�?i mua (dưới
hình thức cho vay) một khoản ti�?n là 640.000.000 đồng với mức lãi suất ưu đãi 8% một năm (trong khi lãi
suất trên thị trư�?ng là 10% một năm), th�?i hạn của hợp đồng vay là 15 năm.

Số ti�?n phải trả hàng năm theo lãi suất 8% là:

       640.000.000 đồng x 0,1168295 = 74.770.880 đồng

Cũng số ti�?n phải trả hàng năm này nếu vay theo lãi suất 10% với th�?i hạn 15 năm là:

       74.770.880 đồng x 7,606 = 568.713.590 đồng

Vậy giá trị thực của B�?S này là:

       800.000.000 đồng - 640.000.000 đồng) + 568.713.590 đồng = 728,713.590 đồng

3. �?i�?u chỉnh giá theo th�?i hạn giao đất.

Ví dụ: Th�?i hạn giao đất của thửa đất được ch�?n làm B�?S so sánh là 50 năm. Tại th�?i điểm định giá, mức
giá giao dịch phổ biến là 20 triệu đồng/m2. Tìm mức giá để so sánh.

Theo quy định của pháp luật thì dự án có th�?i hạn sử dụng đất dưới 70 năm được giảm mức thu ti�?n sử dụng
đất của mỗi năm không được giao đất là 1,2% của mức thu 70 năm, theo công thức sau:

Giá đất = Giá đất chuẩn - [Giá đất chuẩn x (70 - n) x 1,2% ],

trong đó

n là số năm dự án được giao đất.

Do đó trước khi đưa vào so sánh cần đi�?u chỉnh giá thửa đất so sánh theo ti�?n sử dụng đất tương ứng với
th�?i hạn 50 năm.

�?p dụng công thức trên, ti�?n sử dụng đất của th�?i hạn 50 năm như sau:

Ti�?n sử dụng đất = 20.000.000 đồng - [20.000.000 đồng x (70 - 50) x 1,2% ] = 15.200.000 đồng.

Kết luận: Mức giá đưa vào so sánh đối với ti�?n sử dụng đất của th�?i hạn giao đất 50 năm là 15,2 triệu đồng/m2.

4. Tình hình thị trư�?ng lúc giao dịch.

Tình hình thị trư�?ng lúc giao dịch B�?S cần định giá và các B�?S so sánh phải tương tự nhau. Nếu có bất kỳ
sự biến động giá nào thì định giá viên phải thực hiện việc đi�?u chỉnh. Tỷ lệ đi�?u chỉnh biến động giá phải
căn cứ vào số liệu đi�?u tra trên thị trư�?ng.




                                                                                                          155
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Ví dụ: Giao dịch 1 có tình trạng là mua vào tháng 3/2007 với giá 1,5 tỷ đồng; bán lại vào 7/2008 với giá
1,62 tỷ đồng, có nghĩa là tăng 10,8 % v�? giá trị và khoảng 0,68% /tháng.

Giao dịch 2 có tình trạng mua vào tháng 4/2007 với giá 1,535 tỷ đồng; bán lại vào tháng 2/2008 với giá
1,642 tỷ đồng, có nghĩa là tăng 7,0%, khoảng 0,70 % /tháng.

Giao dịch 3 có tình trạng mua vào tháng 10/2007 với giá 1,480 tỷ đồng; bán lại vào tháng 2/2008 với giá
1,520 tỷ đồng, có nghĩa là tăng 2,7%, khoảng 0,67% /tháng.

Kết luận: tỷ lệ tăng giá bình quân hàng tháng là 0,68%.

5. �?ịa điểm, địa thế, khoảng cách đến chợ, siêu thị, trư�?ng h�?c, bệnh viện, công viên, bến xe bus, v.v.

Việc đi�?u chỉnh sự chênh lệch v�? yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chênh lệch v�? th�?i gian hoặc chi phí
phát sinh khác, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trư�?ng.

6. Các đặc điểm tự nhiên như hình dáng, chi�?u rộng mặt ti�?n, chi�?u sâu lô đất, hướng.

Việc đi�?u chỉnh sự chênh lệch v�? đặc điểm tự nhiên của B�?S cần quy đổi thành chênh lệch v�? giá giao dịch
trên thị trư�?ng hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trư�?ng.

7. Qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Khi xem xét so sánh giá bán của các B�?S cần chú ý đến B�?S cần định giá với các B�?S so sánh có đồng
dạng với nhau v�? quy hoạch của khu vực hay không.

8. �?ặc điểm tài sản trên đất như ngôi nhà chính và các công trình phụ.

Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan tr�?ng cấu thành B�?S và đóng góp vào chi phí hình
thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của B�?S. Do đó, khi xem xét so sánh giá trị của các B�?S cần phải chú
ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này. �?i�?u chỉnh yếu tố này theo số ti�?n tuyệt đối.




156
                              33
                         Báo cáo
                          Part


Study on Improving the System for
Resolving Complaints on
Compensation, Support and
Resettlement in Vietnam
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




Tóm TắT




�?ặt vấn đ�?

Thực tế trong nhi�?u năm qua cho thấy các tranh chấp, khiếu nại hành chính và tố cáo v�? đất đai chiếm tới
70% tổng lượng khiếu kiện của dân, trong đó khiếu nại hành chính v�? giá đất lại chiếm tới 70% tranh chấp,
khiếu nại hành chính và tố cáo v�? đất đai (số liệu năm 2005). Tổng lượng khiếu nại có xu hướng tăng lên
mà chưa có biểu hiện giảm đi. Cho đến đầu năm 2010, nhi�?u địa phương cho rằng lượng khiếu nại hành
chính v�? giá đất để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư đang chiếm tới 90% tổng lượng khiếu kiện của dân.
Tình hình này chứng t�? cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính nói chung, cũng như cơ chế giải quyết các
khiếu nại hành chính v�? thu hồi đất và bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn nhi�?u nhược điểm, chưa đáp
ứng được những đòi h�?i bức xúc từ thực tế của quá trình chuyển dịch đất đai.

Từ phía khác, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế theo xu hướng toàn cầu hóa đang đòi h�?i tất cả các nước
phải có một hệ thống pháp luật tương đồng v�? giải quyết khiếu nại hành chính. Yêu cầu này được đặt ra
nhằm bảo đảm sự bình đẳng trong môi trư�?ng đầu tư, bảo vệ được quy�?n lợi chính đáng của các nhà đầu tư
nước ngoài. Yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống pháp luật v�? khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành
chính đã được đặt ra trong Hiệp định Thương mại Việt - Mỹ và các quy định của Tổ chức Thương mại Thế
giới.

Luật Khiếu nại, tố cáo của Việt Nam được Quốc hội thông qua vào năm 1998, trong đó đã quy định khá cụ
thể v�? trình tự thực hiện, số lượng thủ tục, th�?i gian tiến hành, nội dung giải quyết. Luật �?ất đai 2003 cũng
đã có những quy định khá chi tiết v�? giải quyết các tranh chấp đất đai, giải quyết các khiếu nại v�? quyết
định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai mà cơ chế giải quyết có khác với các quy định
của Luật Khiếu nại, tố cáo. Sau 6 năm thực hiện Luật Khiếu nại, tố cáo, Quốc hội Việt Nam đã quyết định
sửa đổi, bổ sung Luật này vào năm 2004 và 2005. Mặc dù đã sửa đổi, bổ sung Luật Khiếu nại, tố cáo 2 lần
trong 2 năm li�?n, Luật �?ất đai đã được Quốc hội thông qua 3 lần nhưng vẫn chưa tạo được tính thống nhất.
Trên thực tế, hiện nay vẫn đang tồn tại quá nhi�?u bất cập so với yêu cầu của cuộc sống thực tế. Tình trạng
không giải quyết khiếu nại hoặc có giải quyết nhưng quá chậm là hiện tượng phổ biến ở hầu hết các địa
phương. Khiếu nại cũ không giảm được mà khiếu nại mới lại tăng lên nhi�?u hơn.

Như vậy, việc nghiên cứu cơ chế phù hợp để giải quyết có hiệu quả các khiếu nại hành chính của ngư�?i bị
thu hồi đất đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính của các cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n
đối với việc thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là một nhu cầu bức xúc cần
đặt ra. Một mặt, nghiên cứu này đáp ứng ngay cho thực tế giải quyết các khiếu nại phát sinh trong các dự
án đầu tư ở Việt nam, mặt khác kết quả nghiên cứu sẽ đóng góp trực tiếp cho quá trình xây dựng pháp luật
v�? khiếu nại hành chính và sửa đổi Luật �?ất đai của Việt Nam.

Báo cáo “Nghiên cứu v�? hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam�? bao gồm một số nội dung chính: (1) Quá trình xây dựng hệ



158
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


thống pháp luật, hệ thống pháp luật hiện hành và việc thực thi pháp luật v�? khiếu nại hành chính đối với
đất đai ở Việt Nam; (2) Phân tích kinh nghiệm quốc tế v�? giải quyết khiếu nại hành chính của dân; (3) Kết
quả nghiên cứu điểm v�? các yếu kém trong giải quyết khiếu nại hành chính liên quan tới bồi thư�?ng, hỗ
trợ, tái định cư; (4) �?�? xuất giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết bức xúc, khiếu nại v�? thu hồi đất và
bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư bao gồm 2 nội dung: một là dự thảo nội dung một văn bản hướng dẫn thực
hiện cơ chế độc lập giải quyết các khiếu nại hành chính v�? thu hồi đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
định cư áp dụng cho các dự án đầu tư, áp dụng thử nghiệm cho các dự án của Ngân hàng Thế giới; hai là
nội dung sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với quy định pháp luật và thực thi pháp luật v�? giải quyết khiếu nại
hành chính trong quản lý đất đai.

Quá trình xây dựng và thực thi pháp luật v�? khiếu nại hành chính ở Việt nam

Quá trình xây dựng pháp luật v�? khiếu nại hành chính ở Việt Nam được thể hiện tóm tắc trong bảng dưới
đây:


Th�?i gian     Tên văn bản pháp luật      nội dung chủ yếu
1946 - 1959   Hiến pháp năm 1946         Chưa xác lập quy�?n được khiếu nại hành chính của công dân
1959 - 1981   Hiến pháp năm 1959         Công dân có quy�?n khiếu nại và tố cáo với bất cứ cơ quan Nhà nước nào
                                         v�? những hành vi vi phạm pháp luật của nhân viên cơ quan nhà nước.
                                         Những việc khiếu nại và tố cáo phải được xét và giải quyết nhanh chóng.
                                         Ngư�?i bị thiệt hại vì hành vi phạm pháp của nhân viên cơ quan nhà nước
                                         có quy�?n được bồi thư�?ng

1981 - 1991   Pháp lệnh quy định         Quy định v�? quy trình khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành
              v�? việc xét, giải quyết    chính trong giai đoạn thực hiện cơ chế kinh tế Nhà nước bao cấp.
              khiếu nại, tố cáo của
              công dân
1991 - 1998   Pháp lệnh khiếu nại, tố    Pháp lệnh quy định v�? quy trình khiếu nại hành chính của công dân và
              cáo của công dân           giải quyết khiếu nại hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quy�?n
                                         trong giai đoạn bắt đầu quá trình �?ổi Mới. �?ây cũng là một phần trong
                                         các nội dung đổi mới kinh tế của Nhà nước.

1998 - 2004   Luật Khiếu nại, tố cáo     ▪   Trư�?ng hợp phổ biến là được khiếu nại hành chính 2 lần, lần đầu là
                                             khiếu nại trực tiếp lên cơ quan ban hành quyết định hành chính hoặc
                                             cơ quan mà các công chức có hành vi hành chính bị khiếu nại; lần
                                             thứ hai khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên hoặc khởi kiện ra
                                             tòa án.
                                         ▪   Trách nhiệm giải quyết khiếu nại hành chính là ngư�?i đứng đầu các
                                             cơ quan hành chính của Nhà nước.
                                         ▪   Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Tổng Thanh tra
                                             Nhà nước nếu phát hiện quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng
                                             của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có vi phạm pháp luật thì có quy�?n yêu
                                             cầu ngư�?i đã ra quyết định xem xét lại quyết định giải quyết đó.
                                         ▪   Khi phát hiện quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng có vi phạm
                                             pháp luật mà Chủ tịch UBND cấp tỉnh không xem xét lại, Tổng
                                             Thanh tra Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính
                                             phủ xem xét, báo cáo để Thủ tướng Chính phủ quyết định.




                                                                                                             159
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM



2004 - đến Luật �?ất đai                  ▪     Các quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của UBND cấp
nay                                            nào mà bị khiếu nại thì UBND cấp đó có trách nhiệm giải quyết lần
                                               đầu.
                                         ▪     Khi ngư�?i khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu
                                               của UBND cấp huyện thì có quy�?n lựa ch�?n hoặc khởi kiện ra tòa
                                               án hành chính hoặc tiếp tục khiếu nại lên UBND cấp tỉnh để được
                                               giải quyết.
                                         ▪     Khi ngư�?i khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết của
                                               UBND cấp tỉnh thì có quy�?n khởi kiện ra tòa án hành chính mà
                                               không được tiếp tục khiếu nại lên các cơ quan Trung ương.
2004 - 2005     Luật Sửa đổi, bổ sung        Luật này tập trung vào sửa đổi, bổ sung v�? trách nhiệm giải quyết khiếu
                một số đi�?u của Luật         nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng, Tổng Thanh
                Khiếu nại, tố cáo            tra và Thủ tướng Chính phủ, trong đó chủ yếu là cách giải quyết các
                                             trư�?ng hợp quyết định giải quyết cuối cùng của Chủ tịch Ủy ban nhân
                                             dân cấp tỉnh mà có biểu hiện không phù hợp pháp luật và những trư�?ng
                                             hợp phức tạp có liên quan tới nhi�?u địa phương, nhi�?u Bộ, nhi�?u ngành.


2005 - đến Luật Sửa đổi, bổ sung         ▪     Không sử dụng thuật ngữ quyết định giải quyết cuối cùng của cơ
nay        một số đi�?u của Luật                quan hành chính buộc phải thi hành mà g�?i là quyết định giải quyết
           Khiếu nại, tố cáo                   lần thứ hai, ngư�?i khiếu nại có quy�?n tiếp tục khởi kiện ra Tòa án
                                               hành chính;
                                         ▪     Có quy định cụ thể v�? kỷ luật đối với ngư�?i có trách nhiệm giải quyết
                                               khiếu nại nhưng không giải quyết hoặc giải quyết muộn hơn th�?i hạn
                                               theo quy định;
                                         ▪     Cụ thể hóa một số nội dung của quá trình giải quyết, nội dung của
                                               quyết định giải quyết
                                         ▪     Cho phép ngư�?i khiếu nại sử dụng trợ giúp pháp lý của luật sư.




Hệ thống pháp luật hiện hành v�? khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính trong lĩnh vực
quản lý đất đai có thể được đánh giá như sau:

•     Quy định của pháp luật chưa bảo đảm tính hệ thống, vẫn còn khoảng trống và khoảng chồng chéo.
•     Việc giải quyết khiếu nại hành chính theo sự phán quyết của hệ thống hành chính bị hạn chế, nhi�?u
      nhất được giải quyết ở 2 cấp, trong đó cấp thứ nhất lại chính là cơ quan hành chính đã ban hành quyết
      định hành chính hoặc có hành vi hành chính. Như vậy, từ góc độ thực tiễn của tính khách quan thì chỉ
      còn một cấp giải quyết hoặc không có cấp nào giải quyết. Công việc giải quyết chủ yếu là ở bên tòa
      án hành chính, trong khi lực lượng thẩm phán hành chính còn yếu cả v�? số lượng lẫn chất lượng. Sơ
      đồ giải quyết như vậy chắc chắn không đáp ứng được nhu cầu khiếu nại ngày càng tăng cùng với diện
      tích đất bị thu hồi để giao cho các dự án đầu tư.

�?ể đánh giá v�? kết quả giải quyết các khiếu nại, tố cáo của công dân, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết
số 30/2004/QH11 (15/06/2004) v�? công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực quản lý hành chính
nhà nước, trong đó đã chỉ rõ những nguyên nhân gây nên tình trạng phức tạp trong giải quyết khiếu nại, tố
cáo, cụ thể bao gồm:

•     Một số ngành, địa phương chưa quan tâm đúng mức đến công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo;
•     Chính sách, pháp luật trong một số lĩnh vực chưa đầy đủ, thiếu thống nhất;


160
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


•   Không ít cán bộ, công chức còn thiếu ý thức trách nhiệm, không thực hiện đúng quy định của pháp luật
    v�? th�?i hạn, trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại, tố cáo;
•   Còn có những cơ quan, cá nhân có thẩm quy�?n đã ban hành những quyết định không đúng hoặc có
    hành vi xâm phạm quy�?n, lợi ích hợp pháp của công dân;
•   Chưa quan tâm đến việc tiếp, đối thoại, lắng nghe ý kiến nhân dân, nhất là ngư�?i giải quyết khiếu nại
    lần đầu còn thiếu trách nhiệm, thiếu sâu sát, không chịu sửa chữa những quyết định, hành vi sai trái của
    chính mình, ngư�?i giải quyết khiếu nại các lần tiếp theo còn nể nang, bao che cho cấp dưới;
•   Có trư�?ng hợp còn sách nhiễu, thách đố công dân đi khiếu nại, tố cáo;
•   Một số cơ quan, cán bộ, công chức và ngư�?i khiếu nại, tố cáo không chấp hành nghiêm chỉnh quyết
    định giải quyết đúng và đã có hiệu lực pháp luật, gây thêm phức tạp.

Theo số liệu tổng kết giai đoạn 1998 - 2004, kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo của dân là rất khả quan.
Tuy nhiên, xem xét vấn đ�? giải quyết khiếu nại dưới góc độ chất lượng, có thể thấy các quyết định giải
quyết có chất lượng chưa cao.

Phân tích sâu hơn v�? cấu trúc hệ thống pháp luật của Việt Nam và hiệu quả triển khai trên thực tế, có thể chỉ
ra những nhược điểm cụ thể của hệ thống pháp luật v�? khiếu nại hành chính và pháp luật v�? đất đai bao gồm:

•   Hiện nay, pháp luật v�? khiếu nại và giải quyết khiếu nại của Việt Nam chưa cho phép khiếu nại đối với
    các văn bản quy phạm pháp luật. Như vậy, một quyết định hành chính hoặc quyết định giải quyết khiếu
    nại hành chính được ban hành dựa trên cơ sở một số văn bản quy phạm pháp luật trái với khung pháp
    luật sẽ không có cách thức để giải quyết đúng.
•   �?ối với các khiếu nại hành chính v�? đất đai, ngư�?i khiếu nại không được quy�?n gửi đơn khiếu nại vượt
    cấp lên các cơ quan trung ương. Sau khi có quyết định giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì chỉ
    còn biện pháp khởi kiện ra tòa án hành chính. Quy định này hoàn toàn làm giảm quy�?n khiếu nại của
    ngư�?i dân, nhất là khi chất lượng quyết định giải quyết khiếu nại của các cấp địa phương không cao.
•   Pháp luật hiện hành cho phép khiếu nại đối với hành vi hành chính của cơ quan hành chính hoặc công
    chức làm việc trong bộ máy hành chính, nhưng lại chưa có quy định cụ thể v�? hành vi hành chính, khó
    có thể khiếu nại v�? hành vi hành chính.
•   Pháp luật hiện hành quy định rõ các cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết khiếu nại cho dân nhưng ngư�?i
    dân khó nhận thức được trư�?ng hợp khiếu nại của mình phải đưa đơn lên cơ quan nào để giải quyết.
    Nếu đưa sai địa chỉ thì gần như đơn đó không được giải quyết.
•   Pháp luật có quy định phải công khai quyết định giải quyết khiếu nại. Trên thực tế, các địa phương
    chưa thực hiện tốt quy định này.
•   Hiện nay, pháp luật không cho phép khiếu nại đông ngư�?i, khiếu nại được giải quyết cho từng trư�?ng
    hợp cụ thể của tổ chức hay cá nhân. Trên thực tế, việc thu hồi đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
    định cư lại tác động đến cả một cộng đồng dân cư đông ngư�?i. Cơ chế giải quyết khiếu nại đông ngư�?i
    cũng cần được đặt ra và giải quyết theo một cơ chế phù hợp.
•   Bước cuối cùng, ngư�?i khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết của hệ thống hành chính thì
    có quy�?n khởi kiện ra tòa án hành chính. Trên thực tế, thủ tục giải quyết ở hệ thống tòa án khá phức tạp
    và năng lực giải quyết những khiếu nại v�? đất đai của tòa án cũng còn nhi�?u bất cập. Ngư�?i dân thư�?ng
    không muốn khởi kiện ra tòa án mà vẫn muốn khiếu nại tiếp tục lên các cơ quan hành chính ở Trung ương.

Phân tích kinh nghiệm quốc tế v�? cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính của dân

Báo cáo đã phân tích kinh nghiệm của các nước công nghiệp phát triển trong việc giải quyết các khiếu nại
hành chính của dân với cơ chế áp dụng hệ thống cơ quan tài phán hành chính. Kinh nghiệm v�? vận hành cơ
quan tài phán hành chính ở Hoa Kỳ, Australia, Singapore, v.v. cho thấy các ưu điểm bao gồm:


                                                                                                           161
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•         Bảo đảm tính chuyên môn hóa cao, giải quyết được những vấn đ�? có liên quan đến pháp luật chuyên
          ngành như đất đai.
•         Bảo đảm tính linh hoạt, thủ tục không nặng n�? như trong hệ thống tòa án; bảo đảm hiệu quả cao do
          ngư�?i giải quyết có trình độ chuyên sâu; bảo đảm công bằng do tính độc lập của hệ thống tài phán
          hành chính với hệ thống hành chính; khuyến khích được sự hòa giải giữa các bên tham gia tranh chấp
          hành chính.
•         Bảo đảm th�?i gian cho hệ thống hành chính chuyên tâm vào công việc hành chính; tránh cho các công
          chức của bộ máy hành chính không phải vướng víu vào các tranh chấp hành chính mang tính cá nhân.
•         Bảo đảm hiệu quả kinh tế cao cả cho Nhà nước và cho ngư�?i có khiếu nại hành chính.
•         Những tài liệu chuẩn bị trong quá trình giải quyết của cơ quan tài phán hành chính có chi�?u sâu v�?
          chuyên môn, sẽ là những tài liệu quan tr�?ng giúp cho tòa án hành chính thụ lý vụ án khi ngư�?i khiếu
          nại quyết định khởi kiện vụ án hành chính ra tòa án hành chính.

Báo cáo giới thiệu tiếp một số kết quả nghiên cứu mới nhất của một số tổ chức phát triển quốc tế v�? giải
quyết các bức xúc, khiếu nại của ngư�?i bị thiệt hại do dự án đầu tư gây ra. Nhóm Ngân hàng Thế giới (The
World Bank Group) rất quan tâm nghiên cứu để đưa ra những cơ chế giải quyết phù hợp.

Ở Việt Nam hiện nay, chưa có quy định của pháp luật v�? trách nhiệm của các dự án đầu tư tham gia vào
việc giải quyết các bức xúc, khiếu nại của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra. Các khiếu nại có liên quan đến
dự án đầu tư đ�?u được giải quyết theo pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo theo thẩm quy�?n của Ủy ban nhân dân
cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và tòa án hành chính. �?ể tiếp thu kinh nghiệm của Ngân hàng Thế
giới v�? quy trình giải quyết các bức xúc, khiếu nại của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra, Bảng dưới đây
sẽ phân tích sự phù hợp của cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính v�? đất đai ở Việt Nam so với quy trình
giải quyết khiếu nại do Nhóm Ngân hàng Thế giới đ�? xuất.


    Số
            Quy trình của WB/iFc    Sự thực hiện tại Việt nam
    TT
    1       cam kết của tổ chức     Theo quy định của pháp luật, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm giải quyết
                                    khiếu nại hành chính v�? đất đai đ�?u có cam kết phải giải quyết tốt nhất các khiếu
                                    nại của ngư�?i bị thiệt hại do dự án đầu tư gây ra từ khâu tiếp dân, nhận hồ sơ, giải
                                    quyết, công khai kết quả, v.v. nhưng còn nhi�?u khiếm khuyết trong triển khai thực
                                    hiện trên thực tế ở các địa phương.
    2       các nguyên tắc
    2.1     Công bằng               Chưa bảo đảm thực sự công bằng do cơ chế giao cho các cơ quan hành chính giải
                                    quyết trực tiếp.
    2.2     Khách quan, độc lập     Không bảo đảm nguyên tắc khách quan và độc lập do cơ chế giao cho các cơ quan
                                    hành chính giải quyết trực tiếp.

    2.3     �?ơn giản, dễ tiếp cận   Trình tự, thủ tục khiếu nại và giải quyết khiếu nại hành chính đã được cải cách
                                    ngày một đơn giản hơn và dễ tiếp cận hơn nhưng ngư�?i khiếu nại vẫn gặp khó
                                    khăn trên thực tế do việc thực thi pháp luật chưa tốt ở các địa phương.
    2.4     Kịp th�?i, hiệu quả      Pháp luật có quy định rõ quy trình tiếp nhận đơn khiếu nại bảo đảm tính kịp th�?i
                                    và yêu cầu giải quyết bảo đảm tính hiệu quả nhưng trên thực tế quy trình tiếp nhận
                                    đơn khiếu nại chưa hợp lý, ngư�?i khiếu nại mất nhi�?u th�?i gian mà chưa đưa được
                                    đơn tới đúng cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết và các cơ quan có trách nhiệm tiếp
                                    dân chưa hướng dẫn được ngư�?i có khiếu nại v�? pháp luật cũng như việc hoàn
                                    chỉnh hồ sơ khiếu nại.




162
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...



 Số
       Quy trình của WB/iFc      Sự thực hiện tại Việt nam
 TT
 2.5   Nhanh chóng, cân đối      Pháp luật có quy định rõ v�? th�?i hạn giải quyết khiếu nại bảo đảm tính hợp lý v�?
                                 th�?i gian nhưng th�?i gian giải quyết thư�?ng bị kéo dài hơn nhi�?u so với th�?i hạn
                                 giải quyết theo quy định.
 2.6   Sự tham gia của cộng      Chưa có quy định của pháp luật v�? quy trình động viên sự tham gia của cộng đồng
       đồng                      vào việc giải quyết các khiếu nại hành chính.
 3     nhân lực thực hiện        Các cơ quan nhà nước có trách nhiệm giải quyết khiếu nại hành chính của dân
                                 được bố trí nhân lực đủ để thực hiện tốt việc giải quyết khiếu nại của dân nhưng
                                 số lượng khiếu nại quá lớn nên nhân lực luôn thiếu và chất lượng cũng không cao,
                                 kinh phí chưa đủ để đẩy nhanh tiến độ giải quyết.
 4     Quá trình thực hiện
 4.1   Tiếp nhận khiếu nại       Khâu tiếp nhận đơn khiếu nại chưa tốt, ngư�?i khiếu nại gặp khó khăn trong việc
                                 đưa đơn khiếu nại tới đúng cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết.
 4.2   Phân loại và thụ lý       Do thiếu nhân lực cả v�? số lượng và chất lượng nên việc phân loại và th�?i điểm
                                 thụ lý giải quyết luôn chậm hơn so với th�?i hạn theo quy định.
 4.3   Thông báo cho ngư�?i       Pháp luật có quy định phải thông báo cho ngư�?i có đơn khiếu nại nhưng thư�?ng
       khiếu nại                 việc thông báo này không được thực hiện đầy đủ trên thực tế.
 4.4   Xem xét và quyết định     Quá trình xem xét giải quyết thư�?ng chậm hơn so với th�?i hạn theo quy định của
                                 pháp luật.
 4.5   Giám sát và đánh giá      Pháp luật chưa quy định và trên thực tế cũng chưa triển khai quy trình giám sát và
                                 đánh giá quá trình giải quyết các khiếu nại hành chính.
 4.6   Công khai kết quả giải    Pháp luật có quy định việc công khai kết quả giải quyết, việc công khai này cũng
       quyết                     được thực hiện chưa tốt ở hầu hết các địa phương.
 5     Phân tích hiệu quả        Các địa phương có thực hiện việc phân tích hàng năm, năm năm v�? hiệu quả giải
                                 quyết khiếu nại hành chính, có thực hiện việc rút kinh nghiệm để cải tiến tốt hơn.

Tổ chức thực hiện nghiên cứu điểm phát hiện các khiếm khuyết trong hệ thống pháp luật và thực
thi pháp luật v�? giải quyết khiếu nại hành chính đối với thu hồi đất và giải quyết bồi thư�?ng, hỗ trợ,
tái định cư

Trong th�?i gian từ tháng 3 tới tháng 5 năm 2010, Viện Xã hội h�?c (thuộc Viện Khoa h�?c Xã hội Việt Nam) đã
thực hiện một nghiên cứu điểm v�? hiệu quả kinh tế xã hội của việc bồi thư�?ng theo giá đất thị trư�?ng và hiệu
quả của cơ chế giải quyết khiếu nại tại 3 địa phương cấp tỉnh gồm Bắc Ninh, thành phố Hồ Chí Minh và �?ắc
Lắc. Tại mỗi địa phương cấp tỉnh, lựa ch�?n từ 1 tới 2 quận/huyện, tại mỗi quận/huyện ch�?n từ 1 tới 4 phư�?ng/
xã để nghiên cứu.

Việc nghiên cứu được tiến hành theo 2 hình thức: hình thức thứ nhất là đi�?u tra xã hội h�?c theo mẫu đi�?u tra
in sẵn; hình thức thứ hai là ph�?ng vấn sâu để lấy ý kiến theo chủ đ�?. �?i�?u tra xã hội h�?c theo mẫu được thực
hiện với 600 ngư�?i theo phiếu đi�?u tra (cần lưu ý là trong số sáu dự án sử dụng nguồn vốn Chính phủ được lựa
ch�?n, thành phố Hồ Chí Minh có số hộ gia đình bị ảnh hưởng lớn nhất, nhưng tại th�?i điểm thực hiện đi�?u tra,
mới có 2 trong 4 quận/huyện hoàn thành chi trả đ�?n bù. Hơn nữa, nhi�?u hộ gia đình đã di d�?i kh�?i khu vực dự
án mà không để lại địa chỉ mới, do vậy mẫu đi�?u tra không bao gồm những hộ này. Thực tế này đã khiến kết
quả đi�?u tra không được như mong đợi). Việc ph�?ng vấn sâu được thực hiện dưới 2 dạng: thảo luận nhóm với
những ngư�?i bị thu hồi đất và ph�?ng vấn cá nhân với các công chức trong bộ máy quản lý. Nhóm nghiên cứu
đã thực hiện thảo luận nhóm với 8 nhóm ngư�?i bị ảnh hưởng do bị thu hồi đất và ph�?ng vấn 32 công chức ở
nhi�?u cương vị khác nhau.


                                                                                                               163
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


�?ây là một nghiên cứu đi�?u tra nhằm đáp ứng cho nhi�?u mục đích mà tại nghiên cứu này chỉ khai thác các số
liệu có liên quan đến (a) đánh giá của ngư�?i bị thu hồi đất v�? một số thủ tục có liên quan đến phương án bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, và (b) đánh giá của ngư�?i có khiếu nại v�? cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại
hiện nay, bao gồm (i) mức độ hài lòng và những khó khăn gặp phải trong quá trình khiếu nại và giải quyết khiếu
nại, (ii) đánh giá v�? nơi gửi đơn khiếu nại lần đầu và mức độ giải quyết của cơ quan nhận đơn; (iii) kiến nghị
của ngư�?i có khiếu nại v�? việc hoàn chỉnh cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại.

Trên địa bàn khảo sát tại tỉnh �?ắc Lắc, thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bắc Ninh, nhóm khảo sát đã lấy ý kiến
đánh giá của 600 trư�?ng hợp bị thu hồi đất, trong đó có 372 trư�?ng hợp khiếu nại v�? các khía cạnh khác nhau
của việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư (227 tại �?ắc Lắc, 128 tại thành phố Hồ Chí Minh và 17 tại Bắc Ninh).

Số liệu khái quát v�? số lượng ý kiến không hài lòng v�? các khía cạnh khác nhau của việc bồi thư�?ng, hỗ trợ,
tái định cư và số lượng đơn khiếu nại tương ứng cho thấy khoảng 2/3 số lượng ý kiến không hài lòng không
có khiếu nại. Như vậy, số lượng ý kiến không hài lòng v�? các quy định của pháp luật chiếm một tỷ lệ rất cao.

�? kiến của ngư�?i bị thu hồi đất nói chung là hài lòng v�? việc thực hiện phổ biến thông tin có liên quan tới quá
trình thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.

Việc tiếp nhận ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất đóng góp cho phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là một
bước quan tr�?ng của quá trình thực hiện. Nghị định số 69/2009/N�?-CP của Chính phủ đã quy định rõ việc công
khai phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, tiếp thu ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất và lập báo cáo cụ thể v�?
những nội dung đã tiếp thu và những nội dung không tiếp thu. Thực hiện tốt bước công việc này có tác động
làm giảm lượng khiếu nại của dân.

Theo 600 ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất, có 40,8% số lượng ý kiến nói rằng được góp ý cho phương án bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư; trên 34,5% nói là chỉ được thông báo v�? phương án và 24,7% nói là không được biết
gì v�? phương án này. �?ối với ý kiến góp ý v�? giá đất, có 16% cho rằng ý kiến của mình được chấp nhận và có
đi�?u chỉnh; 31% cho rằng được chấp nhận để tham khảo; 51% cho rằng không được chấp nhận và 2% không
muốn góp ý. �?ối với ý kiến góp ý v�? giá trị bồi thư�?ng đối với tài sản, có 3% cho rằng ý kiến của mình được
chấp nhận và có đi�?u chỉnh; 45% cho rằng được chấp nhận để tham khảo; 34% cho rằng không được chấp nhận
và 18% không muốn góp ý. �?ối với ý kiến góp ý v�? việc lựa ch�?n nơi tái định cư, có 9% cho rằng ý kiến của
mình được chấp nhận và có đi�?u chỉnh; 32% cho rằng được chấp nhận để tham khảo; 41% cho rằng không được
chấp nhận và 18% không muốn góp ý.

V�? mức độ hài lòng của 196 ngư�?i trả l�?i v�? cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại hiện nay, chỉ có 1% cho
là hài lòng; có 7,7% cho là chấp nhận được và có tới 91,4% cho là không hài lòng và rất không hài lòng. Trong
các ý kiến được h�?i chi tiết v�? các khó khăn gặp phải trong quá trình giải quyết khiếu nại, có 12,3% cho rằng
thủ tục quá phức tạp; 26,2% cho rằng đi lại quá tốn kém; 12,0% cho rằng không được hướng dẫn; 37,5% cho
rằng mất quá nhi�?u th�?i gian ch�? đợi; 4,9% là các khó khăn khác và 7,1% cho rằng không gặp khó khăn gì.

Theo ý kiến khảo sát v�? kết quả giải quyết khiếu nại lần đầu, chỉ có 2,8% cho rằng kết quả là th�?a đáng; có
52,3% cho rằng kết quả giải quyết không th�?a đáng; cũng còn tới 44,9% số trư�?ng hợp chưa được giải quyết và
tiếp tục ch�? đợi. Con số này nói lên hiệu quả giải quyết khiếu nại hành chính không cao, cần tiếp tục đổi mới
cơ chế giải quyết khiếu nại để nâng cao hơn nữa hiệu quả giải quyết.

�?�? xuất giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết bức xúc, khiếu nại v�? thu hồi đất và bồi thư�?ng, hỗ
trợ, tái định cư

Hệ thống pháp luật hiện hành tại Việt Nam v�? khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính, nhất
là trong phạm vi thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, chưa đáp ứng được
nhu cầu phát triển kinh tế và bảo đảm b�?n vững xã hội trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Hệ thống pháp luật này còn tồn tại các nhược điểm bao gồm: (i) mang nặng tư duy của th�?i kỳ kinh


164
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


tế do Nhà nước bao cấp, chưa phù hợp với cơ chế kinh tế thị trư�?ng; (ii) chưa phù hợp với chuẩn mực quốc
tế v�? giải quyết các tranh chấp hành chính mà một bên là cơ quan hành chính và một bên là ngư�?i chịu tác
động của quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính; (iii) các khiếu nại hành chính v�? thu hồi đất và
bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư có xu hướng tăng lên ngày càng cao cả v�? số lượng và mức độ mà một trong
các nguyên nhân chủ yếu là hệ thống pháp luật chưa phù hợp và việc thực thi pháp luật chưa tốt.

Trong nghiên cứu này, các giải pháp được đ�? xuất tập trung vào 2 nội dung chính:

a. �?�? xuất cơ chế độc lập giải quyết các bức xúc, khiếu nại v�? việc thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
để áp dụng cho các dự án đầu tư (có thể thử nghiệm tại các dự án của Ngân hàng Thế giới). �?ây là một cơ
chế được đ�? xuất dựa trên các nghiên cứu, kinh nghiệm giải quyết do các tổ chức thuộc Nhóm Ngân hàng
Thế giới đưa ra nhằm tạo một bộ l�?c tốt làm giảm đi áp lực của các khiếu nại hành chính có liên quan tới
các dự án đầu tư. Như vậy, các bức xúc, khiếu nại có liên quan tới dự án đầu tư được giải quyết như sau:

•   Những khiếu nại v�? giá đất được giải quyết theo hệ thống các Hội đồng độc lập v�? định giá đất và bất
    động sản (đã giới thiệu trong Báo cáo Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng giải
    phóng mặt bằng tại Việt Nam);
•   Những khiếu nại v�? quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
    định cư được giải quyết theo cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính của Nhà nước (được hệ thống giải
    quyết bức xúc, khiếu nại của dự án tổ chức trợ giúp, phân tích, hòa giải trước khi ngư�?i có bức xúc,
    khiếu nại quyết định thực hiện khiếu nại hành chính);
•   Những bức xúc, khiếu nại v�? việc thực hiện phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư và các nội dung
    khác trong quá trình triển khai dự án được giải quyết theo cơ chế trợ giúp của dự án với các nguyên
    tắc bao gồm:
    > Phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam;
    > Bảo đảm tính công khai, minh bạch, khách quan, công bằng, độc lập, trách nhiệm, cân đối như
         kinh nghiệm đã được chỉ ra ở các dự án quốc tế;
    > �?ối với ngư�?i có ý kiến bức xúc, quy trình tiếp nhận ý kiến phải đơn giản, dễ tiếp cận, được bảo
         vệ, được đáp ứng, tương thích văn hóa. Nguyên tắc này cần có những quy định cụ thể cho khu
         vực các dân tộc thiểu số, đối với phụ nữ có khiếu nại, đối với ngư�?i thuộc nhóm dễ bị tổn thương;
    > Trong quá trình giải quyết cần tận dụng cao nhất sự tham gia của cộng đồng dân cư, các tổ chức xã
         hội, ý kiến của những ngư�?i có uy tín trong cộng đồng các dân tộc thiểu số hoặc cộng đồng tôn giáo;
    > Phương án giải quyết được xem xét và quyết định tại một Hội đồng giải quyết các bức xúc của
         ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra có sự tham gia của lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp
         xã, đại diện của cộng đồng dân cư, đại diện của các tổ chức xã hội tại địa phương, đại diện của tổ
         chức định giá đất, các chuyên gia thuộc các lĩnh vực có liên quan;
    >   Dự án tổ chức một Ban có chức năng trợ giúp việc giải quyết bức xúc, khiếu nại của ngư�?i bị ảnh
        hưởng do dự án gây ra. Ban này cần có nguồn nhân lực đủ v�? số lượng, được đào tạo v�? chuyên
        môn, được tuyển ch�?n theo tiêu chuẩn đạo đức. Ban được trang bị đầy đủ phương tiện làm việc
        hiện đại, có đủ thông tin v�? toàn bộ dự án;
    >   Ban có trách nhiệm phổ biến các quy định, cơ chế giải quyết và quy trình giải quyết các bức xúc,
        khiếu nại của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra đến tất cả các cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng
        thuộc phạm vi dự án dưới dang h�?p cộng đồng dân cư, phát hành các t�? rơi, đưa lên các phương
        tiện thông tin đại chúng. �?ối với cộng đồng dân cư dân tộc thiểu số, cần phát hành các tài liệu bằng
        ngôn ngữ dân tộc thiểu số (nếu phù hợp);
    >   Dự án phải thành lập hệ thống giám sát và đánh giá cho quá trình giải quyết các bức xúc, khiếu nại
        của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra, được vận hành thư�?ng xuyên nhằm từng bước hoàn thiện
        quy trình giải quyết các bức xúc, khiếu nại có liên quan tới dự án;


                                                                                                           165
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


      >   Dự án phải bố trí kinh phí phù hợp với yêu cầu của quá trình giải quyết các bức xúc, khiếu nại của
          ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra.

�?ể vận hành cơ chế này, Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng cần ban hành một thông tư hướng dẫn việc thực
hiện cơ chế giải quyết bức xúc, khiếu nại ở mức dự án để áp dụng chung cho các dự án đầu tư, trước hết có
thể áp dụng thử nghiệm ở các dự án của Ngân hàng Thế giới. Báo cáo cũng đã chuẩn bị nội dung dự thảo
của thông tư này.

b. �?�? xuất việc sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với quy định pháp luật và thực thi pháp luật v�? giải quyết
khiếu nại hành chính trong quản lý đất đai. �?ây là đ�? xuất trên phạm vi lớn hơn liên quan tới cơ chế giải
quyết khiếu nại hành chính trong quản lý đất đai với những phân tích v�? việc áp dụng hệ thống tr�?ng tài
hành chính, tài phán hành chính, tòa án hành chính và một số sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với hệ thống
pháp luật hiện hành v�? khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính.

Hệ thống tài phán hành chính nên hình thành là một hệ thống cơ quan thuộc quản lý của Chính phủ trung
uơng, được tổ chức ở 2 cấp: cấp quốc gia và cấp vùng (gồm nhi�?u tỉnh), chỉ có chức năng giải quyết các
khiếu nại hành chính, độc lập hoàn toàn với hệ thống các cơ quan hành chính. Việc áp dụng hình thức giải
quyết khiếu nại hành chính tại cơ quan tài phán hành chính vào Việt Nam có các ưu điểm:

•     bảo đảm được tính độc lập với cơ quan ban hành quyết định hành chính hay có hành vi hành chính bị
      khiếu nại;
•     bảo đảm tính chuyên nghiệp và tính chịu trách nhiệm trong giải quyết khiếu nại hành chính;
•     bảo đảm tính bình đẳng giữa ngư�?i khiếu nại và ngư�?i bị khiếu nại;
•     bước giải quyết tại cơ quan tài phán hành chính là bước chuẩn bị tốt v�? tư liệu cho bước giải quyết tại
      toà án hành chính;
•     thực hiện được cơ chế thống nhất là m�?i khiếu nại hành chính đ�?u được giải quyết theo 2 cấp: tại cơ
      quan tài phán hành chính cấp vùng và tại cơ quan tài phán hành chính cấp quốc gia;
•     làm giảm áp lực công việc v�? giải quyết khiếu nại hành chính lên Thanh tra Chính phủ để Thanh tra
      Chính phủ có thể tập trung vào nhiệm vụ thanh tra hoạt động của bộ máy hành chính các cấp.

Bên cạnh đó, cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính tại cơ quan tài phán hành chính tại Việt Nam cũng có
các nhược điểm:

•     hệ thống hành pháp bị tăng thêm biên chế hành chính đáng kể để bảo đảm nhân sự hoạt động trong bộ
      máy các cơ quan tài phán hành chính;
•     khó có thể đáp ứng được nguồn lực cán bộ có trình độ cao làm việc trong các cơ quan tài phán hành
      chính;
•     với văn hóa hành chính chịu tác động nhi�?u của các mối quan hệ quen biết, khó có thể bảo đảm được
      tính độc lập thực sự giữa hệ thống các cơ quan hành chính và hệ thống các cơ quan tài phán hành chính.

Hệ thống tr�?ng tài hành chính dưới dạng hội đồng độc lập giải quyết khiếu nại hành chính nên tổ chức theo
cấp hành chính, được coi là một bộ máy được tổ chức ở cấp huyện, cấp tỉnh và cấp trung ương, có nhiệm vụ
xem xét và ban hành các quyết định giải quyết khiếu nại hành chính, bảo đảm tính độc lập với các cơ quan
hành chính bị khiếu nại. Hội đồng của một cấp có Chủ tịch là lãnh đạo của cơ quan hành chính cấp trên,
có thành viên là đại diện lãnh đạo các cơ quan chuyên môn của cơ quan hành chính cấp trên; các chuyên
gia có trình độ cao v�? chuyên môn; đại diện lãnh đạo của các tổ chức chính trị - xã hội (Mặt trận Tổ quốc,
Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, v.v.), tổ chức xã hội (Hội Luật gia hoặc �?oàn Luật sư, Hội Nhà báo, Hiệp hội
doanh nghiệp, v.v.) của địa phương. Hội đồng hoạt động trên nguyên tắc b�? phiếu kín v�? quyết định giải
quyết theo đa số với 2/3 số lượng thành viên đồng thuận.



166
       B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


Phương thức sử dụng hội đồng tr�?ng tài để giải quyết khiếu nại hành chính có các ưu điểm:

•   không tăng biên chế hành chính để phục vụ riêng cho việc giải quyết khiếu nại hành chính;
•   có thể tận dụng cao nhất năng lực chuyên môn cao của các nhân sự hiện tại tham gia vào giải quyết
    khiếu nại hành chính;
•   bảo đảm được tính độc lập nhất định của hội đồng tr�?ng tài với cơ quan hành chính bị khiếu nại, bảo
    đảm tính khách quan ở mức nhất định trong ban hành quyết định giải quyết;
•   thực hiện được cơ chế thống nhất là m�?i khiếu nại hành chính đ�?u được giải quyết theo 2 cấp hội đồng
    tr�?ng tài: cấp huyện và cấp tỉnh đối với khiếu nại của cá nhân; cấp tỉnh và cấp trung ương đối với khiếu
    nại của tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài;
•   làm giảm được áp lực công việc liên quan đến giải quyết khiếu nại hành chính lên Thanh tra Chính phủ.

Bên cạnh đó, phương thức sử dụng hội đồng tr�?ng tài cũng có những nhược điểm:

•   chưa bảo đảm được tính trách nhiệm cao của quyết định cá nhân;
•   trình tự, thủ tục phức tạp hơn việc giao cho một cơ quan có thẩm quy�?n.

�?ối với Việt Nam hiện nay, trong giai đoạn trước mắt thì việc lựa ch�?n hình thức hội đồng tr�?ng tài để giải
quyết khiếu nại hành chính là phù hợp, tiếp sau đó khi đủ đi�?u kiện sẽ chuyển sang áp dụng cơ chế tài phán
hành chính để giải quyết khiếu nại hành chính. Trong giai đoạn hiện tại vẫn phải tiếp tục nâng cao nguồn
lực, khung pháp lý cho hệ thống tòa án hành chính.

Báo cáo cũng đưa ra những nội dung cần hoàn thiện trong hệ thống pháp luật hiện hành v�? khiếu nại và
giải quyết khiếu nại, cụ thể bao gồm:

•   cần có quy định cụ thể v�? việc xử lý tình trạng không phù hợp pháp luật của văn bản quy phạm pháp
    luật;
•   bảo đảm việc tiếp dân, việc tiếp nhận đơn khiếu nại hành chính của dân được đa dạng hơn;
•   quy định rõ v�? biểu hiện của hành vi hành chính bị khiếu nại và khung pháp lý để giải quyết khiếu nại
    đối với hành vi hành chính;
•   toàn bộ quá trình giải quyết khiếu nại hành chính phải được công khai tại một địa điểm gần nơi sinh
    hoạt của cộng đồng dân cư và trên một trang thông tin điện tử, kể từ khi có đơn khiếu nại cho tới khi
    khiếu nại có quyết định giải quyết có hiệu lực thi hành;
•   cần cho phép khiếu nại đông ngư�?i dưới dạng khiếu nại của một cộng đồng dân cư cùng bị thiệt hại.

Kết luận

Hiện nay Quốc hội Việt Nam đang xem xét việc ban hành Luật Khiếu nại và Luật Tố cáo thay thế cho Luật
Khiếu nại, tố cáo hiện hành nhằm giải quyết các bức xúc của dân trên thực tế, đồng th�?i phù hợp với những
th�?a thuận của Việt Nam trong Hiệp định Thương mại Việt - Mỹ và những cam kết trong khuôn khổ Tổ
chức Thương mại Thế giới. Việc sửa đổi, bổ sung Luật �?ất đai cũng bắt đầu được tiến hành để Quốc hội
có thể thông qua vào năm 2013, trong đó việc đổi mới cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính v�? đất đai là
một trong những tr�?ng tâm.

Nghiên cứu này được coi như một đóng góp chung cho quá trình xây dựng hệ thống pháp luật v�? khiếu nại
hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính ở Việt Nam. Nghiên cứu còn có mục đích xây dựng một cơ
chế phù hợp để giải quyết bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra ở mức dự án, nhằm làm giảm các
khiếu nại của dân trước khi trở thành một khiếu nại hành chính và tạo đi�?u kiện thực hiện dự án thuận lợi
hơn, đúng tiến độ hơn.



                                                                                                          167
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




1. GiỚi THiỆU cHUnG




Năm 2008 - 2009, Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam đã tổ chức thực hiện một nghiên cứu chính sách có
tên “�?�? xuất v�? hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở
Việt Nam�? (Policy note on improving land acquisition and voluntary land conversion in Vietnam) nhằm
trợ giúp quá trình hoàn chỉnh hệ thống pháp luật v�? đất đai của Việt Nam. Kết quả của nghiên cứu này đã
chỉ ra nhi�?u vấn đ�? cần nghiên cứu chi tiết hơn để có những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện cơ chế Nhà
nước thu hồi đất của ngư�?i đang sử dụng để giao cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư. Một trong
những vấn đ�? đó là cơ chế giải quyết khiếu nại. Thực tế, số liệu năm 2005 cho thấy các tranh chấp, khiếu
nại hành chính và tố cáo v�? đất đai chiếm tới 70% tổng lượng khiếu kiện của dân, trong đó khiếu nại hành
chính v�? giá đất lại chiếm tới 70% tranh chấp, khiếu nại hành chính và tố cáo v�? đất đai. Tổng lượng khiếu
nại có xu hướng tăng lên mà chưa có biểu hiện giảm đi. Cho đến đầu năm 2010, nhi�?u địa phương cho rằng
lượng khiếu nại hành chính v�? giá đất để tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư đang chiếm tới 90% tổng lượng
khiếu kiện của dân. Tình hình này chứng t�? cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính nói chung và việc giải
quyết các khiếu nại hành chính v�? giá đất tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn nhi�?u nhược điểm,
chưa đáp ứng được những đòi h�?i bức xúc từ thực tế của quá trình chuyển dịch đất đai.

Mặt khác, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế theo xu hướng toàn cầu hóa đang đòi h�?i tất cả các nước phải
có một hệ thống pháp luật tương đồng v�? giải quyết khiếu nại hành chính. Yêu cầu này được đặt ra nhằm
bảo đảm sự bình đẳng trong môi trư�?ng đầu tư, bảo vệ được quy�?n lợi chính đáng của các nhà đầu tư nước
ngoài trước các quyết định hành chính của bộ máy quản lý. Yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống pháp luật v�? khiếu
nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính đã được đặt ra trong Hiệp định Thương mại Việt - Mỹ
và các quy định của Tổ chức Thương mại Thế giới WTO.

Ông Lê Quang Bình, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội, nguyên Trưởng Ban Dân
nguyện của Quốc hội, đã cho rằng: tâm lý ngư�?i dân là muốn yên ổn chứ không muốn khiếu kiện, chỉ bất
đắc dĩ h�? mới đi khiếu kiện. Ông Bình đưa ra nguyên nhân của khiếu kiện là do “chính sách v�? giá đất đai
đ�?n bù khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay là không ổn, khiến ngư�?i dân khiếu kiện nhi�?u. Thêm nữa, chất
lượng của các quyết định hành chính chưa cao, có những sai sót làm nẩy sinh khiếu kiện�?40.

Luật Khiếu nại, tố cáo của Việt Nam được Quốc hội thông qua vào năm 1998, trong đó đã quy định khá
cụ thể v�? trình tự thực hiện, số lượng thủ tục, th�?i gian tiến hành, nội dung giải quyết. Luật �?ất đai 2003
cũng đã có những quy định khá chi tiết v�? giải quyết các tranh chấp đất đai, giải quyết các khiếu nại v�?
quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai mà cơ chế giải quyết có khác với các quy
định của Luật Khiếu nại, tố cáo. Sau 6 năm thực hiện Luật Khiếu nại, tố cáo, Quốc hội Việt Nam đã quyết
định sửa đổi, bổ sung Luật này vào năm 2004 và 2005. Mặc dù đã sửa đổi, bổ sung Luật Khiếu nại, tố cáo
2 lần trong 2 năm li�?n, Luật �?ất đai đã được Quốc hội thông qua 3 lần nhưng vẫn chưa tạo được tính thống
nhất. Trên thực tế, hiện nay vẫn đang tồn tại quá nhi�?u bất cập so với yêu cầu của cuộc sống thực tế. Tình




168
       B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


trạng không giải quyết khiếu nại hoặc có giải quyết nhưng quá chậm là hiện tượng phổ biến ở hầu hết các
địa phương. Khiếu nại cũ không giảm được mà khiếu nại mới lại tăng lên nhi�?u hơn.

Như đã nói ở trên, năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng đã cho triển khai kiểm tra việc thực thi Luật �?ất
đai tại tất cả các địa phương. Các đoàn kiểm tra đã nhận hết đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân tại tất
cả các địa phương và đã phân tích các nguyên nhân. Kết quả tổng hợp cho thấy 70% tổng số đơn là khiếu
nại hành chính v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; 10% là tố cáo v�? vi phạm pháp
luật của cơ quan và cán bộ quản lý đất đai; 9% là khiếu nại v�? quyết định hành chính đối với giải quyết tranh
chấp đất đai; 7% là đòi lại đất cũ mà ngư�?i khác đang sử dụng; 4% là các trư�?ng hợp khiếu nại, tố cáo khác.

Trong số đơn khiếu nại hành chính v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có 70% là
khiếu nại v�? giá đất tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư thấp hơn giá đất trên thị trư�?ng; 20% đã nhận bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật trước đây, nay đòi thêm theo quy định hiện hành của
pháp luật; 6% đòi bồi thư�?ng đối với đất bị Nhà nước thu hồi trong th�?i kỳ kinh tế bao cấp (lúc đó không
được bồi thư�?ng); 3% khiếu nại v�? việc chưa được giải quyết tái định cư; 1% khiếu nại, tố cáo v�? tình trạng
bất công trong giải quyết bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư.

Như vậy, có thể nói khiếu nại hành chính v�? giá đất tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư đang chiếm tới một
nửa số lượng đơn thư tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân. Trước tình trạng này, Quốc hội và Chính phủ
Việt Nam đã có nhi�?u cố gắng hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, kiểm tra việc thực thi pháp luật và chỉ đạo
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện tốt việc giải quyết bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cho ngư�?i bị thu hồi
đất cũng như giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân v�? đất đai. Mặc dù vậy, vấn đ�? khiếu nại,
tố cáo v�? giá đất tính bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư vẫn đang là một bức xúc xã hội lớn cần phải có những
giải pháp tốt hơn.

Ngay từ năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng đã có đ�? xuất nghiên cứu thành lập hệ thống cơ quan tài
phán hành chính v�? đất đai nhằm đổi mới cơ bản cách thức giải quyết các khiếu nại hành chính v�? đất đai.
�?�? xuất này đã được Chính phủ Việt Nam chấp thuận và đưa vào Chương trình cải cách hành chính của
Chính phủ giai đoạn 2006 - 2010. Quốc hội Việt Nam cũng đã đưa vào Chương trình xây dựng pháp luật
năm 2010 việc ban hành riêng Luật Khiếu nại và giải quyết khiếu nại, Luật Tố cáo và giải quyết tố cáo,
trong đó việc thành lập cơ quan tài phán hành chính là một nội dung quan tr�?ng. Hiện nay, các nghiên cứu
đang được thực hiện, đa số ý kiến đ�?u thống nhất cần tách việc giải quyết các khiếu nại hành chính ra kh�?i
hệ thống hành chính. Vấn đ�? còn lại là giao cho tòa án hành chính hay thành lập cơ quan tài phán hành chính
độc lập. Nhi�?u ý kiến lại cho rằng cơ quan tài phán hành chính phải thuộc hệ thống hành pháp nhưng cần
bảo đảm tính tách bạch giữa cơ quan tài phán hành chính với hệ thống hành chính.

Như vậy, việc nghiên cứu cơ chế phù hợp để giải quyết có hiệu quả các khiếu nại hành chính của ngư�?i
bị thu hồi đất đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính của các cơ quan nhà nước có
thẩm quy�?n đối với việc thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là một nhu
cầu bức xúc cần đặt ra. Một mặt, nghiên cứu này đáp ứng ngay cho thực tế giải quyết các khiếu nại phát
sinh trong các dự án đầu tư ở Việt nam, mặt khác kết quả nghiên cứu sẽ đóng góp trực tiếp cho quá trình
xây dựng pháp luật v�? khiếu nại hành chính và sửa đổi Luật �?ất đai của Việt Nam.

Từ những nghiên cứu thực tiễn cũng như nhu cầu của Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng v�? giải quyết các vấn
đ�? bức xúc trong hoàn thiện chính sách đất đai, trong giai đoạn 2009 – 2011, Ngân hàng Thế giới tại Hà
Nội đã tiếp tục thực hiện nghiên cứu chính sách với hai chủ đ�?: “Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất
phục vụ bồi thư�?ng giải phóng mặt bằng tại Việt Nam�? và “Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu
nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam�?. Báo cáo này trình bày các kết
quả và khuyến nghị đ�? xuất của nghiên cứu thứ hai, tập trung nghiên cứu và đ�? xuất các giải pháp giúp giải
quyết một cách tốt hơn và công bằng hơn các khiếu nại hành chính của ngư�?i dân bị thu hồi đất nhằm đảm
bảo quy�?n lợi cho h�?.


                                                                                                          169
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp bao gồm:

•     Phân tích hệ thống pháp luật v�? đất đai và pháp luật v�? giải quyết khiếu nại, tố cáo để tìm ra những nội
      dung cần sửa đổi, bổ sung;
•     Phân tích kinh nghiệm quốc tế để tìm kiếm bài h�?c phù hợp cho Việt Nam;
•     Khảo sát ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất, ngư�?i có đơn thư khiếu nại, tố cáo và cán bộ địa phương để
      phân tích thực tế tại một số địa phương.

Báo cáo “Nghiên cứu v�? hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam�? bao gồm một số nội dung chính (không kể phần mở đầu và kết
luận):

1. Quá trình xây dựng hệ thống pháp luật, hệ thống pháp luật hiện hành và việc thực thi pháp luật v�? khiếu
   nại hành chính đối với đất đai ở Việt Nam;
2. Phân tích kinh nghiệm quốc tế v�? giải quyết khiếu nại hành chính của dân;
3. Kết quả nghiên cứu điểm v�? các khiếm khuyết trong giải quyết khiếu nại hành chính liên quan tới bồi
   thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư;
4. �?�? xuất giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết bức xúc, khiếu nại v�? thu hồi đất và bồi thư�?ng, hỗ trợ,
   tái định cư bao gồm 2 nội dung:
      i.   dự thảo nội dung một văn bản hướng dẫn thực hiện cơ chế độc lập giải quyết các khiếu nại hành
           chính v�? thu hồi đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư áp dụng cho các dự án đầu tư;
      ii. nội dung sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với quy định pháp luật và thực thi pháp luật v�? giải quyết
          khiếu nại hành chính trong quản lý đất đai.




170
       B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...




2. QU�? TRìnH XâY DỰnG VÀ THỰc THi PH�?P LUậT VỀ
KHiẾU nẠi HÀnH cH�?nH Ở ViỆT nAm



2.1. Quá trình xây dựng pháp luật v�? khiếu nại hành chính

Ngay sau ngày đất nước Việt Nam tuyên bố độc lập (02/09/1945), Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh
số 64/SL ngày 23/11/1945 thành lập Ban thanh tra đặc biệt với nhi�?u nhiệm vụ quan tr�?ng, trong đó có
nhiệm vụ tiếp nhận và giải quyết các khiếu nại của dân đối với các cơ quan hành chính và nhân viên thuộc
các cơ quan này.

Hiến pháp đầu tiên của Việt Nam năm 1946 chưa xác lập quy�?n được khiếu nại hành chính của công dân.
Hiến pháp thứ hai năm 1959 đã có quy định “Công dân nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa có quy�?n khiếu
nại và tố cáo với bất cứ cơ quan Nhà nước nào v�? những hành vi vi phạm pháp luật của nhân viên cơ quan
nhà nước. Những việc khiếu nại và tố cáo phải được xét và giải quyết nhanh chóng. Ngư�?i bị thiệt hại vì
hành vi phạm pháp của nhân viên cơ quan nhà nước có quy�?n được bồi thư�?ng�? (�?i�?u 29).

Hội đồng Nhà nước Việt Nam (tên g�?i của Ủy ban Thư�?ng vụ Quốc hội vào th�?i gian đó) đã ban hành Pháp
lệnh quy định v�? việc xét, giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân vào năm 1981 và Pháp lệnh khiếu nại,
tố cáo của công dân vào năm 1991 (thay thế cho Pháp lệnh ban hành năm 1981).

Năm 1998, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Luật Khiếu nại, tố cáo (Luật số 09/1998/QH10 ngày
02/12/1998) nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình �?ỔI MỚI. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 67/1999/
N�?-CP ngày 07/8/1999 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Khiếu nại, tố cáo. Tiếp theo, Chính
phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 62/2002/N�?-CP ngày 14/6/2002 sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Nghị
định số 67/1999/N�?-CP. Theo quy định của pháp luật trong th�?i gian đó, việc giải quyết khiếu nại của công
dân được thực hiện trên những nguyên tắc sau đây:

•   Trư�?ng hợp phổ biến là được khiếu nại hành chính 2 lần, lần đầu là khiếu nại trực tiếp lên cơ quan ban
    hành quyết định hành chính hoặc cơ quan mà các công chức có hành vi hành chính bị khiếu nại; nếu
    không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì được lựa ch�?n hoặc khởi kiện ra Tòa án hành chính
    hoặc khiếu nại lần tiếp theo lên cơ quan hành chính cấp trên của cơ quan đã giải quyết lần đầu. Khi
    quyết định giải quyết lần tiếp theo là của ngư�?i đứng đầu các cơ quan hành chính cấp Bộ ở Trung ương
    hoặc ngư�?i đứng đầu Uỷ ban nhân dân các cấp ở địa phương thì đó là quyết định giải quyết cuối cùng,
    tức là ngư�?i khiếu nại không có quy�?n được khởi kiện hoặc tiếp tục khiếu nại hành chính. �?i�?u này
    có nghĩa là những quyết định giải quyết lần tiếp theo mà không phải của ngư�?i đứng đầu các cơ quan
    Bộ hoặc Uỷ ban nhân dân mà chỉ là ngư�?i đứng đầu các cơ quan trực thuộc thì được tiếp tục khiếu nại
    hành chính lên cấp có thẩm quy�?n giải quyết cuối cùng.
•   Trách nhiệm giải quyết khiếu nại hành chính là ngư�?i đứng đầu các cơ quan hành chính của Nhà nước
    và ngư�?i đứng đầu các cơ quan trực thuộc, cao nhất là Thủ tướng Chính phủ và thấp nhất là Chủ tịch
    Ủy ban nhân dân cấp xã (không thể hiện chủ trương ngăn không cho khiếu nại lên Trung ương).



                                                                                                          171
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•     Ngư�?i đã ra quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng khi phát hiện quyết định đó không đúng thì phải
      tự xem xét lại để việc giải quyết khiếu nại đúng quy định của pháp luật.
•     Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Tổng Thanh tra Nhà
      nước nếu phát hiện quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
      có vi phạm pháp luật thì có quy�?n yêu cầu ngư�?i đã ra quyết định xem xét lại quyết định giải quyết đó
      (trong th�?i hạn 15 ngày nếu yêu cầu không được thực hiện thì áp dụng các biện pháp theo thẩm quy�?n
      thực hiện hoặc báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định).
•     Th�?i hiệu được khiếu nại hành chính và th�?i hạn giải quyết khiếu nại hành chính được quy định rất cụ
      thể: ngư�?i nhận được quyết định hành chính hoặc biết được hành vi hành chính có quy�?n gửi đơn khiếu
      nại hành chính trong th�?i hiệu 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được hành
      vi hành chính đó; cơ quan có trách nhiệm giải quyết khiếu nại lần đầu phải bắt đầu thụ lý giải quyết
      trong th�?i hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại và th�?i hạn giải quyết không quá 30 ngày kể
      từ ngày thụ lý giải quyết (vụ việc phức tạp được kéo dài th�?i hạn giải quyết nhưng không quá 45 ngày;
      ở vùng sâu, vùng xa thì th�?i hạn giải quyết tương ứng là 45 ngày và 60 ngày đối với vụ việc phức tạp);
      trong th�?i hạn 30 ngày kể từ ngày hết th�?i hạn giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc kể từ ngày nhận được
      quyết định giải quyết lần đầu mà ngư�?i khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có
      quy�?n gửi đơn khiếu nại lần tiếp theo hoặc khởi kiện ra tòa án (ở vùng sâu, vùng xa thì th�?i hạn này là
      45 ngày); cơ quan có trách nhiệm giải quyết khiếu nại lần tiếp theo phải bắt đầu thụ lý giải quyết trong
      th�?i hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại và th�?i hạn giải quyết không quá 45 ngày kể từ
      ngày thụ lý giải quyết (vụ việc phức tạp được kéo dài th�?i hạn giải quyết nhưng không quá 60 ngày; ở
      vùng sâu, vùng xa thì th�?i hạn giải quyết tương ứng là 60 ngày và 70 ngày đối với vụ việc phức tạp).

Trong quá trình đầu tư phát triển, khiếu nại của dân v�? việc Nhà nước quyết định thu hồi đất, v�? mức bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư không th�?a đáng ngày càng tăng v�? số lượng và phức tạp v�? nội dung. Trên thực
tế đã xuất hiện nhi�?u trư�?ng hợp khiếu nại tập thể của cả một cộng đồng dân cư. Mặt khác, những khó khăn,
yếu kém trong giải quyết khiếu nại hành chính của các cấp cơ sở đã dẫn tới tình trạng khiếu nại vượt cấp
lên các cơ quan của �?ảng, Quốc hội và Chính phủ ở Trung ương.

Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/03/2003 của kỳ h�?p lần thứ 7 Ban Chấp hànhTrung ương �?ảng khóa IX
v�? tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong th�?i kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước đã có chủ trương giải quyết vấn đ�? này theo hướng:

•     Giao trách nhiệm giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo v�? đất đai cho Ủy ban nhân dân các cấp,
      không cho khiếu kiện lên Trung ương;
•     Từng bước chuyển việc giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo v�? đất đai sang hệ thống tòa án.

Luật �?ất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/N�?-CP ngày 29/10/2004 v�? thi hành Luật �?ất đai đã tạo
nên khung pháp luật để giải quyết các tranh chấp, khiếu nại v�? đất đai theo một quy trình có nhi�?u điểm
khác với hệ thống pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo. Việc giải quyết khiếu nại hành chính v�? đất đai được thực
hiện theo cơ chế: các quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi quyết
định v�? giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trưng dụng đất, gia hạn sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quy�?n sử dụng
đất lần đầu mà bị khiếu nại thì được giải quyết theo quy định của pháp luật v�? đất đai, cụ thể như sau:

•     Các quyết định hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện, hành vi hành chính của công chức thuộc
      Ủy ban nhân dân cấp huyện mà bị khiếu nại thì Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm giải quyết
      lần đầu.
•     Khi ngư�?i khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu của Ủy ban nhân dân cấp huyện
      thì có quy�?n lựa ch�?n hoặc khởi kiện ra tòa án hành chính hoặc tiếp tục khiếu nại lên Ủy ban nhân dân
      cấp tỉnh để được giải quyết.


172
       B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


•   Các quyết định hành chính của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hành vi hành chính của công chức thuộc Ủy
    ban nhân dân cấp tỉnh mà bị khiếu nại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm giải quyết lần đầu.
•   Khi ngư�?i khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì
    có quy�?n khởi kiện ra tòa án hành chính (không được tiếp tục khiếu nại lần cuối lên các cơ quan Trung
    ương).

Nhằm mục tiêu đổi mới pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo, Quốc hội đã thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một
số đi�?u của Luật Khiếu nại, tố cáo vào năm 2004 (Luật số 26/2004/QH11 ngày 15/06/2004). Luật này tập
trung vào sửa đổi, bổ sung v�? trách nhiệm giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ
trưởng, Tổng Thanh tra và Thủ tướng Chính phủ, trong đó chủ yếu là cách giải quyết các trư�?ng hợp quyết
định giải quyết cuối cùng của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà có biểu hiện không phù hợp pháp luật
và những trư�?ng hợp phức tạp có liên quan tới nhi�?u địa phương, nhi�?u Bộ, nhi�?u ngành. �?ể hướng dẫn thi
hành các Luật Sửa đổi, bổ sung này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 53/2005/N�?-CP ngày 19/4/2005
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Khiếu nại, tố cáo và Luật sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của
Luật Khiếu nại, tố cáo.

Năm 2005, Việt Nam đã ký Hiệp định Thương mại với Hoa Kỳ và sau đó tham gia là thành viên chính thức
của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Trong quá trình tham gia các hợp tác thương mại này, Việt Nam
đã phải cam kết sửa đổi, bổ sung Luật Khiếu nại, tố cáo theo các chuẩn mực quốc tế. Quốc hội Việt Nam
tiếp tục thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Luật Khiếu nại, tố cáo vào năm 2005 (Luật số
58/2005/QH11 ngày 29/11/2005). Luật này đã có một số sửa đổi, bổ sung quan tr�?ng, cụ thể gồm:

•   Không sử dụng thuật ngữ quyết định giải quyết cuối cùng (quyết định buộc phải thi hành) mà dùng từ
    là quyết định giải quyết lần thứ hai và ngư�?i khiếu nại có thể tiếp tục khởi kiện ra Tòa án hành chính;
•   Có quy định cụ thể v�? kỷ luật đối với ngư�?i có trách nhiệm giải quyết khiếu nại nhưng không giải quyết
    hoặc giải quyết muộn hơn th�?i hạn theo quy định;
•   Một số nội dung của quá trình giải quyết, nội dung quyết định được cụ thể hóa kỹ lưỡng hơn;
•   Cho phép ngư�?i khiếu nại sử dụng trợ giúp pháp lý của luật sư.

Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 136/2006/N�?-CP ngày 14/11/2006 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Khiếu nại, tố cáo và Luật sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Luật Khiếu nại, tố cáo.

2.2. Hệ thống pháp luật hiện hành v�? khiếu nại hành chính

Giải quyết khiếu nại hành chính và tố cáo của công dân là một vấn đ�? khá phức tạp, nhậy cảm. Luật pháp
của Việt Nam đã có sửa đổi, bổ sung khá nhi�?u lần nhưng cho đến nay gần như vẫn chưa đạt được một cơ
chế phù hợp. Mặc dù vậy, quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo (năm 1998) và Luật �?ất đai (năm 2003) lại
cũng có những điểm khác nhau rất cơ bản. �?ây lại là một khó khăn trong áp dụng pháp luật để giải quyết
khiếu nại hành chính ở các địa phương. �?ến nay, ngư�?i dân vẫn chưa th�?a mãn được với các kết quả giải
quyết trên thực tế. Một phần vì quy định của pháp luật chưa phù hợp với cuộc sống và một phần vì việc
thực thi pháp luật cũng chưa thực sự triệt để.

Trong phần này, Báo cáo tập trung vào phân tích pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo nói chung và tiếp đó là phân
tích cụ thể vào các quy định của pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo đối với đất đai.

Trong th�?i gian khoảng 10 năm gần đây, các văn bản quy phạm pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo ở cấp Luật
của Quốc hội và Nghị định của Chính phủ bao gồm:

•   Luật số 09/1998/QH10 ngày02/12/1998 v�? Khiếu nại, tố cáo.
•   Luật số 26/2004/QH11 ngày 15/6/2004 v�? sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Luật Khiếu nại, tố cáo.



                                                                                                          173
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•     Luật số 58/2005/QH11 ngày 29/11/2005 v�? sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Luật Khiếu nại, tố cáo.
•     Nghị định số 136/2006/N�?-CP ngày 14/11/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số �?i�?u
      của Luật Khiếu nại, tố cáo và các Luật sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Luật Khiếu nại, tố cáo.

Như vậy, hệ thống pháp luật hiện hành v�? khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo vẫn dựa trên cơ
sở Luật Khiếu nại, tố cáo được ban hành năm 1998, được sửa đổi, bổ sung 2 lần vào giai đoạn 2004 - 2005
và Nghị định số 136/2006/N�?-CP của Chính phủ.

Pháp luật hiện hành v�? khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính có quy định rất rõ v�? quy�?n
và nghĩa vụ của ngư�?i khiếu nại, ngư�?i bị khiếu nại; cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết khiếu nại; trình tự,
thủ tục khiếu nại và giải quyết khiếu nại. Vì phạm vi nghiên cứu của Báo cáo này chỉ tập trung vào các
khiếu nại của dân đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính có liên quan đến thu hồi đất, bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư nên việc nghiên cứu đối với pháp luật v�? khiếu nại cũng chỉ giới hạn trong phạm
vi các quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh.

Pháp luật hiện hành v�? khiếu nại đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân
dân cấp huyện, cấp tỉnh và giải quyết các khiếu nại đó được xây dựng trên các nguyên tắc sau đây:

•     Việc giải quyết các khiếu nại hành chính lần đầu thuộc thẩm quy�?n của các cơ quan hành chính đã ban
      hành quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại. Nguyên tắc này được đưa ra như
      một giải pháp để các cơ quan hành chính thực hiện “tự phê bình�?, được quy�?n tự xem xét lại những
      quyết định và hành vi của mình để sửa chữa các sai phạm đã xẩy ra. Bên cạnh đó, có ý kiến lại cho
      rằng không nên áp dụng nguyên tắc này vì rất ít cơ quan hành chính dễ dàng nhận mình đã có sai phạm.
•     Ngư�?i khiếu nại được quy�?n khiếu nại hành chính 2 lần, lần đầu gửi đơn khiếu nại lên cơ quan đã ban
      hành quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính để được giải quyết và nếu không đồng ý với
      quyết định giải quyết lần đầu thì được gửi đơn khiếu nại lần thứ hai lên cơ quan hành chính cấp trên
      để được giải quyết.
•     Ngư�?i dân có quy�?n lựa ch�?n hình thức khiếu nại hành chính hay khởi kiện vụ việc ra tòa án hành
      chính để được giải quyết, trư�?ng hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại hành chính lần
      thứ hai thì ngư�?i khiếu nại vẫn được tiếp tục khởi kiện ra tòa án hành chính.
•     Th�?i hiệu được khiếu nại, th�?i hạn giải quyết khiếu nại; trình tự, thủ tục khiếu nại và giải quyết khiếu
      nại; yêu cầu công khai hóa quyết định giải quyết được quy định rất cụ thể trong Luật Khiếu nại, tố cáo
      năm 1998 và sửa đổi, bổ sung năm 2004 và 2005.

Sơ đồ chung v�? trình tự, thủ tục khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính có liên quan tới
quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh được mô tả trên
Hình 1 dưới đây.

Việc khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính đối với đất đai vừa được thực hiện theo quy
định của pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo và vừa được thực hiện theo quy định của pháp luật v�? đất đai. Như
trên đã nói, do tình trạng khiếu nại vượt cấp lên các cơ quan ở Trung ương rất nhi�?u nên Luật �?ất đai được
Quốc hội thông qua năm 2003 đã hướng tới nguyên tắc hạn chế lại việc giải quyết khiếu nại hành chính v�?
đất đai chỉ do Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh giải quyết, quyết định giải quyết lần thứ hai của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định cuối cùng buộc ngư�?i khiếu nại phải thực hiện và không được tiếp tục
khởi kiện ra tòa án hành chính. Sau khi Luật Sửa đổi, bổ sung một số đi�?u của Luật Khiếu nại, tố cáo năm
2005 được Quốc hội thông qua, Chính phủ đã có hướng dẫn thực hiện việc khiếu nại hành chính và giải
quyết khiếu nại hành chính đối với đất đai tại Nghị định số 84/2007/N�?-CP theo hướng phù hợp hơn với
pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo. Các quy định cụ thể bao gồm:




174
          B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


    Hình 1: Sơ đồ chung v�? trình tự, thủ tục khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính có liên
             quan tới quyết định hành chính, hành vi hành chính của UBnD cấp huyện và cấp tỉnh

                                          Competent administrative agencies at a higher level are responsible to
                                         Cơ quan hành chính cấp trên có thẩm quy�?n giải quyết lần tiếp theo có
                                                             process the second lần tiếp theo
                                                         trách nhiệm giải quyết resolution
                                         - Trong th�?i hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đơn phải thụ lý giải quyết (thấy
                                           cần thiết có thể đỉnh chỉ thi hành quyết định đã ban hành);
                                         - Th�?i hạn giải quyết không quá 45 ngày, trư�?ng hợp phức tạp không quá 60




                                                                                                                             Th�?i hạn gửi là 7 ngày kể từ ngày ban hành quyết định giải quyết
                                                                                                                             Gửi Quyết định giải quyết (nội dung giải quyết tương tự như quyết định giải quyết lần đầu)
                                           ngày; vùng sâu, vùng xa tương ứng là 60 và 70 ngày




                                          Cơ quan đã ban hành quyết định hành chính hoặc cơ quan có cán bộ,
                                           công chức có hành vi hành chính mà ngư�?i khiếu nại có căn cứ cho
                                          rằng trái pháp luật, xâm phạm quy�?n, lợi ích hợp pháp của mình có
                                                            trách nhiệm giải quyết lần đầu
                                         - Trong th�?i hạn 10 ngày phải thụ lý giải quyết (thấy cần thiết có thể đỉnh chỉ
                                           thi hành quyết định đã ban hành);
                                         - Th�?i hạn giải quyết không quá 30 ngày, trư�?ng hợp phức tạp không quá 45
                                           ngày; vùng sâu, vùng xa tương ứng là 45 và 60 ngày
                                                                     Gửi Q�? giải quyết




                                  - Kết luận nội dung khiếu nại;
                                  - Căn cứ pháp luật;
                                                                                                   90 ngày kể từ khi có
                                  - Quyết định đi�?u chỉnh                                          quyết định hành chính,
                                                                                         Gửi �?ơn


                                    lại nội dung trước đây;                                        hành vi hành chính, trừ
                  Tiếp tục        - Mức bồi thư�?ng;                                                trư�?ng hợp có lý do bất
                 khiếu nại        - Quy�?n khiếu nại, khởi
                                    kiện tiếp
                                                                                                   khả kháng v�? th�?i gian
                lên cơ quan
                hành chính
                  cấp trên
                                           Ngư�?i khiếu nại lần đầu có căn cứ cho rằng quyết định hành chính,
                Sau 30 ngày kể từ          hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm quy�?n, lợi ích hợp
                ngày hết hạn giải                                    pháp của mình
                quyết hoặc đã nhận
                được quyết định           (Không được khiếu nại khi: (1) quyết định hành chính, hành vi hành chính
                nhưng không đồng ý        không liên quan trực tiếp đến quy�?n, lợi ích hợp pháp của ngư�?i khiếu nại;
                với quyết định đó         (2) Ngư�?i khiếu nại không có năng lực hành vi đầy đủ mà không có ngư�?i
    Khởi kiện
    ra Tòa án   (vùng núi có th�?i hạn     đại diện hợp pháp; (3) Ngư�?i đại diện không hợp pháp; (4) Th�?i hiệu khiếu
                là 45 ngày)               nại, th�?i hạn khiếu nại tiếp đã hết; (5) Việc khiếu nại đã có quyết định giải
                                          quyết khiếu nại cuối cùng; (6) Việc khiếu nại đã được chuyển sang Tòa án)




•    Các quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai không thuộc phạm vi quyết định
     v�? giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
     định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trưng dụng đất, gia hạn sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quy�?n sử
     dụng đất lần đầu mà bị khiếu nại thì được giải quyết theo quy định chung của pháp luật v�? khiếu nại,
     tố cáo.
•    Các quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện trong lĩnh vực đất đai
     thuộc phạm vi quyết định v�? giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi
     đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trưng dụng đất, gia hạn sử dụng đất, cấp
     giấy chứng nhận quy�?n sử dụng đất lần đầu mà bị khiếu nại thì được giải quyết theo quy định của pháp
     luật v�? đất đai, cụ thể như sau:
     >     Trong th�?i hạn không quá 90 ngày, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyết định hành
           chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai mà ngư�?i có quy�?n lợi và nghĩa vụ liên quan không


                                                                                                                                                                                         175
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


          đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quy�?n khiếu nại đến Ủy ban
          nhân dân cấp huyện.
      >   Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo th�?i hạn quy định của Luật
          Khiếu nại, tố cáo; quyết định giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện phải được công bố công
          khai và gửi cho ngư�?i khiếu nại, ngư�?i khác có quy�?n lợi và nghĩa vụ liên quan.
      >   Trong th�?i hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Ủy ban nhân
          dân cấp huyện mà ngư�?i khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quy�?n khởi
          kiện ra Toà án nhân dân hoặc khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
      >   Trư�?ng hợp khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm
          giải quyết khiếu nại theo th�?i hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo. Quyết định giải quyết khiếu
          nại của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định giải quyết lần hai, phải được công bố công khai
          và gửi cho ngư�?i khiếu nại, ngư�?i khác có quy�?n lợi và nghĩa vụ liên quan. Nếu ngư�?i khiếu nại
          không đồng ý với quyết định giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quy�?n khởi kiện ra tòa
          án hành chính (theo quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo).
•     Các quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong lĩnh vực đất đai
      thuộc phạm vi quyết định v�? giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất,
      bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trưng dụng đất, gia hạn sử dụng đất, cấp giấy
      chứng nhận quy�?n sử dụng đất lần đầu mà bị khiếu nại thì được giải quyết theo quy định của pháp luật
      v�? đất đai, cụ thể như sau:
      >   Trong th�?i hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyết định hành chính,
          hành vi hành chính trong quản lý đất đai mà ngư�?i có quy�?n lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng
          ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quy�?n khiếu nại đến Ủy ban nhân
          dân cấp tỉnh.
      >   Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo th�?i hạn quy định của
          Luật Khiếu nại, tố cáo; quyết định giải quyết khiếu nại của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải được
          công bố công khai và gửi cho ngư�?i khiếu nại, ngư�?i khác có quy�?n lợi và nghĩa vụ liên quan.
      >   Trong th�?i hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Ủy ban nhân
          dân cấp tỉnh mà ngư�?i khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quy�?n khởi kiện
          tại Toà án nhân dân.
Sơ đồ v�? trình tự, thủ tục khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính đối với đất đai được mô
tả trên Hình 2 và Hình 3 dưới đây.

Mặc dù vậy, việc giải quyết các khiếu nại hành chính đối với đất đai vẫn có sự khác nhau đáng kể giữa quy
định của pháp luật chung v�? giải quyết khiếu nại hành chính và pháp luật v�? đất đai, cụ thể là:

•     Ngư�?i khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh v�? đất
      đai chỉ được khiếu nại 1 lần lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và sau đó nếu không đồng ý thì có quy�?n
      khởi kiện ra tòa án hành chính, không được khiếu nại lần tiếp theo lên Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng;
•     Th�?i hiệu để được thực hiện quy�?n khiếu nại hành chính v�? đất đai ngắn hơn th�?i hiệu theo quy định
      của Luật Khiếu nại, tố cáo và cũng không có th�?i hạn quy định riêng cho trư�?ng hợp phức tạp cũng
      như cho vùng sâu, vùng xa.
�?ánh giá chung đối với hệ thống pháp luật hiện hành v�? khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành
chính trong lĩnh vực quản lý đất đai có thể rút ra một số nhận xét sau đây:

•     Quy định của pháp luật chưa bảo đảm tính hệ thống, vẫn còn khoảng trống và khoảng chồng chéo. Tình
      trạng này xẩy ra trong một ngành pháp luật giữa các loại văn bản khác nhau (giữa Luật, Pháp lệnh,




176
                                          B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...



                                        Ngư�?i đồ v�? nại làm thủ tục khiếu cấp huyện để được giải quyết
                                    Hình 2: Sơ khiếu trình tự,đơn gửi UBNDnại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính v�? đất đai
                                                                đối với kể gia đình, quyết định hành chính
                                         Th�?i hiệu khiếu nại là 90 ngày hộ từ ngày cócá nhân, cộng đồng dân cư
                                                               hoặc hành vi hành chính

                                                                                 Ngư�?i khiếu nại làm đơn gửi UBND cấp huyện để được giải quyết
                                                                                                                                           Agree
                                                                                  Th�?i hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày có quyết định hành chính
                                                                              UBND cấp huyện ban hành quyết vi hành chính                   �?ồng ý
                                                                                                        hoặc hành định giải quyết
                                                                           Nội dung, thủ tục và th�?i hạn theo quy định của pháp luật v�?
                                                                                              khiếu nại hành chính
Khởi kiện ra tòa án hành chính




                                                                                                                                                          Agree




                                                                                                                                                          Thực hiện quyết định giải quyết
                                                                                           UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết                   �?ồng ý


                                                                                                      đồng ý
                                                                                                      Không
                                                                                        Nội dung, thủ tục và th�?i hạn theo quy định của pháp luật v�?
                                                                                                           khiếu nại hành chính
                                      Khởi kiện ra tòa án hành chính




                                                                                                                                                                                                                              Thực hiện quyết định giải quyết
                                                                                                                   đồng ý
                                                                                                                   Không
                                                                        Ngư�?i khiếu nại làm đơn gửi UBND cấp tỉnh để được giải quyết
                                                                         Th�?i hiệu khiếu nại là 45 ngày kể từ ngày nhận được quyết định
                                                                                        giải quyết của UBND cấp huyện

                                                                                   Ngư�?i khiếu nại làm đơn gửi UBND cấp tỉnh để được giải quyết
                                                                                     Th�?i hiệu khiếu nại là 45 ngày kể từ ngày nhận được quyết định
                                                                                                                                          �?ồng ý
                                 Không đồng ý                                                         giải quyết của định giải quyết
                                                                                  UBND cấp tỉnh ban hành quyết UBND cấp huyện
                                                                                 Nội dung, thủ tục và th�?i hạn theo quy định của pháp
                                                                                             luật v�? khiếu nại hành chính
                                                                         Không đồng ý                                                                            �?ồng ý
                                                                                                UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết
                                                                                               Nội dung, thủ tục và th�?i hạn theo quy định của pháp
                                                                                                           luật v�? khiếu nại hành chính




                                   Hình 3: Sơ đồ v�? trình tự, thủ tục khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính v�? đất
                                    đai đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, nhà đầu tư là ngư�?i Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
                                                                          và cá nhân nước ngoài



                                                                         Ngư�?i khiếu nại làm đơn gửi UBND cấp tỉnh để được giải quyết
                                                                       Th�?i hiệu khiếu nại là 30 ngày kể từ ngày có quyết định hành chính hoặc
                                                                                                  hành vi hành chính
                                                                                                                                                                                            Thực hiện quyết định giải quyết




                                                                                    Ngư�?i khiếu nại làm đơn gửi UBND cấp tỉnh để được giải quyết
                                                                                  Th�?i hiệu khiếu nại là 30 ngày kể từ ngày có quyết định hành chính hoặc
                                                                                                              hành định giải quyết
                                                                                  UBND cấp tỉnh ban hành quyếtvi hành chính                      �?ồng ý
                                                                             Nội dung, thủ tục và th�?i hạn theo quy định của pháp luật v�?
                                                                                                                                                                                                                                                                Thực hiện quyết định giải quyết




                                                                                                khiếu nại hành chính

                                                                                                UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết                                                            �?ồng ý
                                                                                           Nội dung, thủ tục và th�?i hạn theo quy định của pháp luật v�?
                                                                                                        đồng ý
                                                                                                        Không




                                                                                                              khiếu nại hành chính
                                                                                                                    đồng ý
                                                                                                                    Không




                                                                                         Khởi kiện ra tòa án hành chính
                                                                          Th�?i hiệu khởi kiện là 45 ngày kể từ ngày nhận được quyết định
                                                                                          giải quyết của UBND cấp tỉnh

                                                                                                       Khởi kiện ra tòa án hành chính
                                                                                        Th�?i hiệu khởi kiện là 45 ngày kể từ ngày nhận được quyết định
                                                                                                        giải quyết của UBND cấp tỉnh


                                                                                                                                                                                                                                                                            177
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


      Nghị định, Thông tư, v.v.) hoặc giữa các văn bản của 2 ngành luật khác nhau (pháp luật v�? khiếu nại,
      tố cáo, pháp luật v�? đất đai, pháp luật v�? xử lý các vụ án hành chính, v.v.).
•     Việc giải quyết khiếu nại hành chính theo sự phán quyết của hệ thống hành chính bị hạn chế, nhi�?u
      nhất được giải quyết ở 2 cấp, trong đó cấp thứ nhất lại chính là cơ quan hành chính đã ban hành quyết
      định hành chính hoặc có hành vi hành chính. Như vậy, từ góc độ thực tiễn của tính khách quan thì chỉ
      còn một cấp giải quyết hoặc không có cấp nào giải quyết. Công việc giải quyết chủ yếu là ở bên tòa án
      hành chính, trong khi lực lượng thẩm phán hành chính còn yếu cả v�? số lượng lẫn chất lượng. Sơ đồ
      giải quyết như vậy chắc chắn không đáp ứng được nhu cầu khiếu nại ngày càng tăng cùng với diện tích
      đất bị thu hồi để giao cho các dự án đầu tư.
•     Hiện nay pháp luật Việt Nam không cho phép khiếu nại đông ngư�?i (theo nhóm hay cả cộng đồng).
      Trên thực tế, vấn đ�? thu hồi đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư lại tác động lên một nhóm
      nhi�?u gia đình, có khi cả cộng đồng. Vì thế, cần chấp nhận nguyên tắc cho phép được khiếu nại (hoặc
      tố cáo) đông ngư�?i theo nhóm hay theo cộng đồng. Cách thức này sẽ làm tăng hiệu quả của hệ thống
      pháp luật và sẽ giúp được dân nhi�?u hơn.

2.3. Thực thi pháp luật v�? khiếu nại hành chính và những bức xúc từ thực tế

Trước hết, phải khẳng định quy�?n được khiếu nại hành chính của ngư�?i dân ở Việt Nam được pháp luật
tôn tr�?ng, ngư�?i dân không bị ngăn trở khi thực hiện quy�?n khiếu nại của mình. Các cơ quan ở Trung ương
cũng như địa phương đã tổ chức công tác tiếp dân, nhận đơn khiếu nại của dân ngày càng tốt hơn.

Kể từ khi Việt Nam thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (năm 1994), cơ chế Nhà
nước thu hồi đất để chuyển một diện tích đáng kể đất đai sang sử dụng vào mục đích thực hiện các dự án
đầu tư đã có tác động đáng kể đến đ�?i sống, sinh kế của những ngư�?i bị thu hồi đất. Từ năm 1998, tình trạng
bất bình của ngư�?i bị thu hồi đất với những khiếu kiện vượt cấp lên các cơ quan trung ương đã được đặt
ra như một vấn đ�? nóng cần giải quyết. Trong giai đoạn 1998 - 2003, Chính phủ đã đưa ra giải pháp thành
lập một Tổ công tác đặc biệt để trực tiếp xem xét giải quyết các vụ việc khiếu nại, tố cáo kéo dài, phức tạp.
Trong 2 năm 2000 và 2001, Chính phủ đã thành lập 17 đoàn công tác liên ngành, do một Bộ trưởng làm
trưởng đoàn xuống các địa phương có nhi�?u khiếu nại, tố cáo để trực tiếp giải quyết hoặc chỉ đạo Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh đẩy mạnh việc tiếp dân và giải quyết đơn thư của dân. Bên cạnh cơ chế Chính phủ tập
trung giải quyết trực tiếp ở địa phương, Thủ tướng Chính phủ đã giao cho Thanh tra Chính phủ tập trung
giải quyết dứt điểm nhi�?u vụ việc khiếu nại, tố cáo phức tạp, kéo dài. Cơ chế Chính phủ trực tiếp tham gia
vào giải quyết khiếu nại cũng có những tác động tích cực, ít nhất làm cho các địa phương tập trung hơn cho
công việc này. Bên cạnh đó, cơ chế này cũng thể hiện một số nhược điểm rất cơ bản, cụ thể là:

•     Cơ chế Trung ương trực tiếp giải quyết khiếu nại không phải là một cơ chế được thực hiện thư�?ng
      xuyên theo quy định của pháp luật mà chỉ là cơ chế tăng cư�?ng để giải quyết các vụ việc tr�?ng điểm;
      sau khi các đoàn công tác trở v�? các cơ quan trung ương thì các tỉnh lại không giải quyết mà đẩy lên
      Trung ương giải quyết tiếp. Như vậy một cơ chế không rõ thẩm quy�?n và trách nhiệm giải quyết thì
      cũng không tạo ra được hiệu quả thực tế.
•     Giải quyết khiếu nại đòi h�?i nghiệp vụ cao v�? pháp luật, các Bộ trưởng trực tiếp quyết định giải quyết
      tại chỗ không thể bảo đảm hoàn toàn tính chặt chẽ pháp luật, không thể hiện được những hoàn cảnh
      cụ thể của địa phương.
•     Cơ quan Thanh tra Chính phủ có chức năng chính là tổ chức thanh tra hoạt động của bộ máy hành
      chính, xử lý những trư�?ng hợp bộ máy hành chính vi phạm pháp luật. Việc Thanh tra Chính phủ tập
      trung vào giải quyết khiếu nại hành chính của dân làm cho chức năng chính v�? thanh tra bộ máy hành
      chính bị m�? nhạt. Theo quan niệm đúng thì Thanh tra Chính phủ chỉ có nhiệm vụ thanh tra quá trình
      giải quyết khiếu nại của các cơ quan hành chính có thẩm quy�?n khi việc giải quyết có biểu hiện vi
      phạm pháp luật.


178
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


Sau năm 2003, Chính phủ không áp dụng cơ chế thành lập các đoàn công tác v�? địa phương giải quyết
khiếu nại, tố cáo của dân mà trả thẩm quy�?n giải quyết v�? cho Ủy ban nhân dân địa phương các cấp. Bộ
Tài nguyên và Môi trư�?ng được giao nhiệm vụ đôn đốc các địa phương cấp tỉnh thực hiện nghiêm việc tiếp
dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo của dân v�? đất đai. Bộ đã thành lập các đoàn công tác của Bộ để giúp
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết khiếu nại, tố cáo của dân cũng như kiểm tra việc thực thi pháp luật v�?
đất đai ở các địa phương. Từ 2003 tới 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng đã thành lập tới 39 đoàn công
tác v�? các địa phương để kiểm tra việc thực thi pháp luật cũng như giúp các địa phương giải quyết dứt điểm
các vụ khiếu nại, tố cáo phức tạp.

Cũng trong th�?i gian sau năm 2003, Thanh tra Chính phủ, Thanh tra cấp Bộ và Thanh tra cấp tỉnh cũng tập
trung chủ yếu vào công tác kiểm tra việc giải quyết khiếu nại, tố cáo ở các địa phương. Trong hai năm 2003
và 2004, toàn ngành Thanh tra đã thực hiện gần 2.500 cuộc kiểm tra các cơ quan hành chính liên quan đến
việc giải quyết khiếu nại, tố cáo.

Trong giai đoạn này Quốc hội đã có sự quan tâm đặc biệt tới công tác giải quyết đơn khiếu nại, tố cáo của
dân. Ngày 15/06/2004, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 30/2004/QH11 v�? công tác giải quyết khiếu
nại, tố cáo trong lĩnh vực quản lý hành chính nhà nước, trong đó đã chỉ rõ những nguyên nhân gây nên tình
trạng phức tạp trong giải quyết khiếu nại, tố cáo. Các nguyên nhân chủ yếu bao gồm:

•   Một số ngành, địa phương chưa quan tâm đúng mức đến công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo;
•   Chính sách, pháp luật trong một số lĩnh vực chưa đầy đủ, thiếu thống nhất;
•   Không ít cán bộ, công chức còn thiếu ý thức trách nhiệm, không thực hiện đúng quy định của pháp luật
    v�? th�?i hạn, trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại, tố cáo;
•   Còn có những cơ quan, cá nhân có thẩm quy�?n đã ban hành những quyết định không đúng hoặc có
    hành vi xâm phạm quy�?n, lợi ích hợp pháp của công dân;
•   Chưa quan tâm đến việc tiếp, đối thoại, lắng nghe ý kiến nhân dân, nhất là ngư�?i giải quyết khiếu nại
    lần đầu còn thiếu trách nhiệm, thiếu sâu sát, không chịu sửa chữa những quyết định, hành vi sai trái của
    chính mình, ngư�?i giải quyết khiếu nại các lần tiếp theo còn nể nang, bao che cho cấp dưới;
•   Có trư�?ng hợp còn sách nhiễu, thách đố công dân đi khiếu nại, tố cáo;
•   Một số cơ quan, cán bộ, công chức và ngư�?i khiếu nại, tố cáo không chấp hành nghiêm chỉnh quyết
    định giải quyết đúng và đã có hiệu lực pháp luật, gây thêm phức tạp.

Ủy ban Thư�?ng vụ Quốc hội cũng đã thông qua Nghị quyết số 715/2004/NQ-UBTVQH11 ngày 18/06/2004
và Nghị quyết số 694/2008/NQ-UBTVQH12 ngày 15/10/2008 v�? việc tiếp nhận, phân loại, xử lý đơn thư
khiếu nại, tố cáo và kiến nghị của công dân gửi Quốc hội. Sự quan tâm của Quốc hội đã có tác động tích
cực đến việc tập trung nỗ lực của các cơ quan hành chính vào công tác tiếp dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo.

Theo số liệu tổng kết, trong giai đoạn 1998 - 2004, các cơ quan có thẩm quy�?n các cấp đã thụ lý 614.717
đơn khiếu nại hành chính và đã giải quyết được 513.409 đơn (chiếm 83,5%)41; trong năm 2006, các cơ
quan hành chính các cấp đã tiếp nhận 46.555 đơn khiếu nại, trong đó có 38.790 đơn gửi đúng đến cơ quan
có thẩm quy�?n, đã giải quyết được 28.403 đơn (chiếm 73,2%)42. Như vậy, các cơ quan hành chính có thẩm
quy�?n đã giải quyết hàng năm được khoảng 70%-80% số lượng đơn khiếu nại của dân.

Những số liệu nói trên cho thấy sự nỗ lực của các cơ quan có thẩm quy�?n trong việc giải quyết các khiếu
nại hành chính của dân v�? mặt số lượng. V�? thực chất, cần quan tâm hơn tới chất lượng giải quyết. Chất
lượng giải quyết thể hiện ở các mặt như quyết định giải quyết có phù hợp pháp luật hay không, cách giải
quyết có công bằng và hợp lý hay không, ngư�?i khiếu nại có đồng ý với quyết định giải quyết hay là lại
tiếp tục khiếu nại ở các cơ quan có thẩm quy�?n cao hơn, các thông tin v�? quá trình giải quyết khiếu nại có
được minh bạch hay không.



                                                                                                           179
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Xem xét vấn đ�? giải quyết khiếu nại dưới góc độ chất lượng, có thể thấy các quyết định giải quyết có chất
lượng chưa cao. Trong giai đoạn 2002 - 2004, đã có 4.666 đơn gửi lên Chính phủ và Thanh tra Chính
phủ khiếu nại v�? quyết định giải quyết cuối cùng của các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thanh
tra Chính phủ đã xem xét lại 64 quyết định giải quyết cuối cùng thì có đến 34 phải sửa nội dung (chiếm
53,1%)41. Trong năm 2005, Thanh tra Chính phủ đã xem xét lại 103 quyết định giải quyết cuối cùng thì
có tới 47 quyết định phải thay đổi một phần nội dung (chiếm 45,6%)43. Trong năm 2006, kiểm tra lại 256
quyết định giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì 47,2% phù hợp pháp luật, 20,8% phải sửa đổi quyết
định, 10,2% phải hủy b�? quyết định, và 21,9% phải tiếp tục xem xét giải quyết (tức là có tới 31,0% quyết
định chưa phù hợp pháp luật)42. Những số liệu này cho thấy chất lượng giải quyết chưa cao và đây chính là
nguyên nhân gây ra tình trạng khiếu nại của dân vẫn tiếp tục tăng lên cả v�? số lượng và mức độ.

Nhìn vào tình trạng chất lượng quyết định giải quyết không cao, có thể thấy nguyên nhân trực tiếp là trình
độ nghiệp vụ ngư�?i giải quyết không cao. Trên thực tế, nguyên nhân từ trình độ cán bộ chỉ chiếm một tỷ
lệ nh�?, còn nhi�?u nguyên nhân khác nữa đã được Quốc hội chỉ ra trong Nghị quyết số 30/2004/QH11 như
đã giới thiệu ở trên, cụ thể bao gồm:

•     Nhiệm vụ giải quyết khiếu nại hành chính chưa được các địa phương quan tâm đúng mức, bộ máy hành
      chính chưa hướng tới mục tiêu phục vụ ngư�?i dân.
•     Chính sách, pháp luật vẫn còn những khoảng trống, khoảng chồng chéo thiếu thống nhất, từ đó ngư�?i
      quyết định có thể rơi vào những trư�?ng hợp khó đưa ra được quyết định thực sự phù hợp pháp luật,
      cũng như dễ vận dụng để quyết định hướng theo lợi ích riêng.
•     Việc thực thi pháp luật còn nhi�?u yếu kém, kể cả các cơ quan hành chính, công chức và ngư�?i dân;
      những ngư�?i vi phạm pháp luật chưa được xử lý theo một hệ thống các chế tài nhất quán; cơ chế kiểm
      tra của cơ quan hành chính cấp trên đối với các cơ quan hành chính trực thuộc và cơ chế giám sát của
      hệ thống các cơ quan đại biểu của dân đối với hệ thống hành chính chưa được vận hành có hiệu quả.
•     Trách nhiệm của ngư�?i có thẩm quy�?n giải quyết chưa cao, chưa thực sự bảo đảm được tính công bằng
      và khách quan.
•     Các cơ quan hành chính chưa quan tâm đến việc tiếp dân, đối thoại với dân, lắng nghe ý kiến của dân.
•     Cơ chế ngư�?i ban hành quyết định hành chính là ngư�?i có thẩm quy�?n giải quyết khiếu nại lần đầu làm
      cho quyết định giải quyết đó khó khách quan, công bằng vì ngư�?i giải quyết khó thừa nhận hành vi sai
      trái của chính mình trước đây; ngư�?i giải quyết khiếu nại các lần tiếp theo cũng khó đưa ra quyết định
      ngược lại với quyết định lần đầu vì thư�?ng có sự nể nang, bao che của cấp trên cho cấp dưới.
•     Ở một vài nơi có biểu hiện tham nhũng khi xem xét giải quyết như sách nhiễu, gây khó khăn cho ngư�?i
      dân có khiếu nại.

Phân tích sâu hơn v�? cấu trúc hệ thống pháp luật của Việt Nam và hiệu quả triển khai trên thực tế, có thể
chỉ ra những nhược điểm cụ thể của hệ thống pháp luật v�? khiếu nại hành chính và pháp luật v�? đất đai làm
cho việc khiếu nại và giải quyết khiếu nại hành chính v�? đất đai còn gặp nhi�?u khó khăn. Những bất cập cụ
thể được phân tích như sau40:

•     Hiện nay, pháp luật v�? khiếu nại và giải quyết khiếu nại của Việt Nam chưa cho phép khiếu nại đối với
      các văn bản quy phạm pháp luật. Như vậy, một quyết định hành chính hoặc quyết định giải quyết khiếu
      nại hành chính được ban hành dựa trên cơ sở một số văn bản quy phạm pháp luật trái với khung pháp
      luật sẽ không có cách thức để giải quyết đúng. Ở Việt Nam hiện nay, Bộ Tư pháp với trách nhiệm kiểm
      tra tính hợp luật của các văn bản quy phạm pháp luật do cấp Bộ và cấp tỉnh ban hành đã có phát hiện
      nhi�?u văn bản loại này trái với quy định của Luật, Pháp lệnh và Nghị định.
•     �?ối với các khiếu nại hành chính v�? đất đai, ngư�?i khiếu nại không được quy�?n gửi đơn khiếu nại vượt
      cấp lên các cơ quan trung ương (các Bộ, Thanh tra Chính phủ, Chính phủ, Quốc hội). Sau khi có quyết



180
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


    định giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì chỉ còn biện pháp khởi kiện ra tòa án hành chính. Quy
    định này hoàn toàn làm giảm quy�?n khiếu nại của ngư�?i dân, nhất là khi chất lượng quyết định giải
    quyết khiếu nại của các cấp địa phương không cao. Hiện nay, ngư�?i khiếu nại có tâm lý không tin vào
    các cấp chính quy�?n địa phương, mong muốn có quyết định giải quyết của một cơ quan trung ương với
    hy v�?ng quyết định đó sẽ khách quan hơn.
•   Pháp luật hiện hành cho phép khiếu nại đối với hành vi hành chính của cơ quan hành chính hoặc công
    chức làm việc trong bộ máy hành chính, nhưng lại chưa có quy định cụ thể v�? hành vi hành chính. Như
    vậy, khó có thể khiếu nại v�? hành vi hành chính. Trên thực tế, ở Việt Nam hầu như chưa có đơn khiếu
    nại v�? hành vi hành chính.
•   Pháp luật hiện hành quy định rõ các cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết khiếu nại cho dân. Trên thực tế,
    ngư�?i dân khó nhận thức được trư�?ng hợp khiếu nại của mình phải đưa đơn lên cơ quan nào, nếu đưa
    sai địa chỉ thì gần như đơn đó không được giải quyết. Quốc hội đã thông qua Nghị quyết v�? phân loại
    đơn của công dân để chuyển v�? đúng các cơ quan của Quốc hội có trách nhiệm xem xét giải quyết hoặc
    trả l�?i. Cơ chế tương tự như vậy chưa được thực hiện trong bộ máy hành chính các cấp ở địa phương.
•   Pháp luật có quy định phải công khai quyết định giải quyết khiếu nại. Trên thực tế, các địa phương
    chưa thực hiện tốt quy định này. Sự thực, việc công khai, minh bạch quyết định giải quyết là chưa đủ
    mà cần phải công khai, minh bạch toàn bộ quá trình giải quyết khiếu nại từ khi có đơn khiếu nại cho
    tới khi khiếu nại có quyết định giải quyết có hiệu lực thi hành.
•   Hiện nay, pháp luật không cho phép khiếu nại đông ngư�?i, khiếu nại được giải quyết cho từng trư�?ng
    hợp cụ thể của tổ chức hay cá nhân. Trên thực tế, việc thu hồi đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
    định cư lại tác động đến cả một cộng đồng dân cư đông ngư�?i. Như vậy, cơ chế giải quyết khiếu nại
    đông ngư�?i cũng cần được đặt ra và giải quyết theo một cơ chế phù hợp.
•   Bước cuối cùng, ngư�?i khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết của hệ thống hành chính thì
    có quy�?n khởi kiện ra tòa án hành chính. Trên thực tế, thủ tục giải quyết ở hệ thống tòa án khá phức
    tạp và năng lực giải quyết những khiếu nại v�? đất đai của tòa án cũng còn nhi�?u bất cập. Ngư�?i dân
    thư�?ng không muốn khởi kiện ra tòa án mà vẫn muốn khiếu nại tiếp tục lên các cơ quan hành chính ở
    Trung ương.

Trong toàn cảnh của hệ thống pháp luật v�? khiếu nại và giải quyết khiếu nại, việc triển khai thực thi hệ
thống pháp luật này ở các cấp hành chính và tòa án, theo nhật xét v�? những bất cập hiện hành đã mô tả ở
phần trên, có thể thấy việc đổi mới toàn diện hệ thống pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo đang được đặt ra. Quốc
hội Việt Nam đang chuẩn bị rất gấp cho quá trình đổi mới này theo hướng:

•   tách riêng hai hệ thống: pháp luật v�? khiếu nại và giải quyết khiếu nại, pháp luật v�? tố cáo và giải quyết
    tố cáo;
•   xem xét v�? việc thành lập hệ thống tài phán hành chính để giải quyết khiếu nại hành chính. Bên cạnh
    đó, nhi�?u khía cạnh khác trong cơ chế giải quyết khiếu nại cũng được đặt ra để hoàn thiện nhằm bảo
    đảm quy�?n lợi của ngư�?i dân.

Như vậy, việc hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại của dân v�? thu hồi đất và giải quyết bồi thư�?ng, hỗ
trợ, tái định cư cần được xem xét trong 2 khía cạnh:

•   Những thủ tục bổ sung có thể được trong khung pháp luật hiện hành v�? khiếu nại, tố cáo để giải quyết
    tốt hơn các khiếu nại loại này, áp dụng trước hết cho các dự án của Ngân hàng Thế giới và cũng có thể
    áp dụng chung cho các dự án khác trên phạm vi cả nước.
•   Kiến nghị đổi mới hệ thống pháp luật hiện hành v�? khiếu nại và giải quyết khiếu nại của ngư�?i bị thu
    hồi đất đối với quyết định phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư nhằm đóng góp cho quá trình đổi
    mới Luật �?ất đai và Luật Khiếu nại, tố cáo đang thực hiện trong giai đoạn hiện nay.



                                                                                                           181
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




3. PHân T�?cH KinH nGHiỆm QUốc TẾ VỀ cơ cHẾ Giải QUYẾT
KHiẾU nẠi HÀnH cH�?nH củA Dân



3.1. Kinh nghiệm sử dụng cơ quan tài phán hành chính để giải quyết khiếu nại hành chính

Ở tất cả các nước, các cơ quan hành chính các cấp đ�?u phải đối mặt với tình trạng khiếu nại của dân đối với
các quyết định hành chính. Tất nhiên, tùy theo hoàn cảnh cụ thể của quá trình phát triển đất nước và quan
niệm của lãnh đạo đất nước, quan niệm của ngư�?i dân mà các khiếu nại đó xẩy ra ở mức độ nhi�?u hay ít và
được giải quyết như thế nào. Chắc chắn ở các nước đang phát triển tình trạng khiếu nại của dân luôn ở mức
cao hơn v�? số lượng và độ phức tạp so với các nước phát triển.

Hiện nay, hầu như tất cả các nước đ�?u cho phép ngư�?i dân được thực hiện quy�?n khiếu nại đối với các quyết
định hành chính của bộ máy hành pháp. Trong khi đó, phương án giải quyết lại có những khác nhau: một số
nước trao cho chính các cơ quan hành chính quy�?n giải quyết các khiếu nại hành chính (như Việt nam hiện
nay chẳng hạn); một số nước sử dụng một hệ thống các cơ quan hành chính có chức năng chuyên để giải
quyết các khiếu nại hành chính, có thể g�?i là cơ quan tài phán hành chính (như tại Hoa Kỳ, Anh, Australia,
Canada, Singapo) trước khi giải quyết bước khiếu nại cuối cùng tại tòa án hành chính; hầu như tất cả các
nước đ�?u trao quy�?n giải quyết khiếu nại hành chính bước cuối cùng cho tòa án hành chính.

Theo những nghiên cứu gần đây, ngư�?i ta đ�?u cho rằng không thể không có tòa án hành chính vì đó là cơ
quan giải quyết độc lập với bộ máy hành chính nên bảo đảm được đi�?u kiện khách quan, bình đẳng, minh
bạch, công khai. Mặt khác, nếu giao cho tòa án hành chính giải quyết tất cả các khiếu nại hành chính cũng
làm cho quá tải, cần có những cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính do bộ máy hành chính thực hiện trước
khi ngư�?i khiếu nại quyết định khởi kiện ra tòa án hành chính nếu không đồng ý với các quyết định giải
quyết đó.

Theo kinh nghiệm của nhi�?u nước công nghiệp phát triển44, các khiếu nại hành chính của dân phải được giải
quyết khách quan và độc lập với bộ máy hành chính, bình đẳng giữa ngư�?i bị khiếu nại (ngư�?i đã ban hành
quyết định hành chính) và ngư�?i khiếu nại, công khai và minh bạch trong quá trình giải quyết, bảo đảm kỷ
cương trong thực thi pháp luật. �?ể bảo đảm thực hiện tốt các nguyên tắc này, việc thành lập hệ thống các
cơ quan tài phán hành chính là cần thiết. Tài phán hành chính ở Hoa Kỳ là một hệ thống cơ quan trực thuộc
bộ máy hành pháp nhưng bảo đảm sự độc lập với hệ thống các cơ quan hành chính, có chức năng giải quyết
các khiếu nại hành chính. Tài phán hành chính ở Australia được tổ chức như một hội đồng gồm chủ tịch và
các ủy viên là những ngư�?i có trình độ chuyên môn cao. Ngư�?i có khiếu nại hành chính có quy�?n khiếu nại
quyết định giải quyết của tài phán hành chính lên thanh tra cấp bang hoặc khởi kiện ra tòa án hành chính.
Cách tổ chức hệ thống cơ quan tài phán hành chính có các ưu điểm bao gồm:

•     Bảo đảm tính chuyên môn hóa cao, giải quyết được những vấn đ�? có liên quan đến pháp luật chuyên
      ngành (như đất đai chẳng hạn).
•     Bảo đảm tính linh hoạt, thủ tục không nặng n�? như trong hệ thống tòa án; bảo đảm hiệu quả cao do
      ngư�?i giải quyết có trình độ chuyên sâu; bảo đảm công bằng do tính độc lập của hệ thống tài phán


182
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


    hành chính với hệ thống hành chính; khuyến khích được sự hòa giải giữa các bên tham gia tranh chấp
    hành chính.
•   Bảo đảm th�?i gian cho hệ thống hành chính chuyên tâm vào công việc hành chính; tránh cho các công
    chức của bộ máy hành chính không phải vướng víu vào các tranh chấp hành chính mang tính cá nhân.
•   Bảo đảm hiệu quả kinh tế cao cả cho Nhà nước và cho ngư�?i có khiếu nại hành chính.
•   Những tài liệu chuẩn bị trong quá trình giải quyết của cơ quan tài phán hành chính có chi�?u sâu v�?
    chuyên môn, sẽ là những tài liệu quan tr�?ng giúp cho tòa án hành chính thụ lý vụ án khi ngư�?i khiếu
    nại quyết định khởi kiện vụ án hành chính ra tòa án hành chính.

Tại các nước phát triển, khi giải quyết các khiếu kiện hành chính tại cơ quan tài phán hành chính, tính bình
đẳng tuyệt đối giữa ngư�?i khiếu nại và ngư�?i bị khiếu nại luôn được bảo đảm, hai bên được dành cơ hội
ngang nhau trong trình bầy ý kiến, đưa ra chứng cứ. Những phán quyết của tài phán hành chính có hiệu
lực thi hành cũng được bảo đảm cưỡng chế thực thi theo hệ thống các cơ quan thi hành án. Tất nhiên, việc
giải quyết khiếu nại hành chính không chỉ dựa trên phán quyết của cơ quan tài phán hành chính mà còn bảo
đảm cho ngư�?i khiếu kiện quy�?n được khởi kiện ra tòa án hành chính, một cơ chế giải quyết khiếu nại hành
chính hoàn toàn độc lập với hệ thống hành chính.

Tại các nước phát triển, hệ thống giải quyết khiếu nại hành chính rất lưu tâm tới phương thức hòa giải giữa
các bên tranh chấp hành chính. Thực hiện tốt quá trình hòa giải sẽ có tác động trực tiếp làm giảm số lượng
tranh chấp hành chính cần giải quyết. Tất nhiên, để quá trình hòa giải có hiệu quả cần bảo đảm các đi�?u kiện:

•   Ngư�?i dân phải có nhận thức pháp luật tốt, biết rõ khiếu nại hành chính của mình có phù hợp pháp luật
    hay không;
•   Hệ thống trợ giúp pháp lý cho dân hoạt động có hiệu quả;
•   Bảo đảm thực hiện tốt quy trình tham vấn cộng đồng dân cư. Ở các nước phát triển, hệ thống trợ giúp
    pháp lý cho dân có thể đóng vai trò ngư�?i trung gian để hòa giải các tranh chấp hành chính.

3.2. Kinh nghiệm giải quyết khiếu nại của những ngư�?i bị thiệt hại trong triển khai các dự án
đầu tư

Phần trên đã giới thiệu kinh nghiệm của các nước đã sử dụng hệ thống tài phán hành chính, sau đó là tòa án
hành chính để giải quyết khiếu kiện hành chính của dân. �?ây là vấn đ�? lớn, có liên quan đến việc đổi mới
khá toàn diện hệ thống pháp luật v�? khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính.

Trên thực tế, đa số khiếu nại hành chính ở Việt Nam cũng như ở các nước khác phát sinh trực tiếp từ những
ngư�?i bị thiệt hại quy�?n lợi trong triển khai thực hiện các dự án đầu tư. Nếu các dự án đầu tư quan tâm đến
cơ chế giải quyết khiếu nại của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra ở mức quản lý dự án thì sẽ tạo nên hiệu
quả làm giảm các trư�?ng hợp khiếu nại hành chính cần giải quyết theo pháp luật. Cơ chế giải quyết khiếu
nại của các dự án đầu tư cũng có thể được mở rộng để áp dụng vào một số công đoạn trong trình tự, thủ tục
giải quyết khiếu nại hành chính theo pháp luật.

Ngân hàng Thế giới và một số ngân hàng phát triển khu vực đã có nhi�?u nghiên cứu v�? các cơ chế hợp
lý giải quyết các khiếu nại của ngư�?i bị thiệt hại do các dự án đầu tư khi các khiếu nại này chưa ở mức
các khiếu nại hành chính. Có thể coi như đây là một cơ chế giải quyết những bức xúc (Grievance Redress
Mechanism - GRM) của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra. Phần tiếp theo dưới đây sẽ giới thiệu một số kết
quả nghiên cứu mới nhất của một số tổ chức phát triển quốc tế v�? GRM. �?ây là một vấn đ�? được Nhóm
Ngân hàng Thế giới (Ngân hàng Thế giới - WB, Công ty Tài chính quốc tế - IFC, Cơ quan bảo lãnh đầu tư
đa phương - MIGA, Trung tâm giải quyết tranh chấp đầu tư quốc tế - ICSID) rất quan tâm nghiên cứu để
kiến nghị những cơ chế giải quyết phù hợp.



                                                                                                           183
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Gần đây, nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới45 và IFC46 đã tập trung giải quyết khá toàn diện v�? đ�? tài này.

Trong Báo cáo “Tạo dựng cơ chế hiệu quả cho giải quyết bức xúc�? (Designing Effective Grievance Redress
Mechanisms) của Ban Phát triển xã hội (Social Development Department), Ngân hàng Thế giới, các tác giả
đã tập trung vào 3 nhóm vấn đ�? cần giải quyết để tạo được một cơ chế hiệu quả trong giải quyết các bức
xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra.

3.2.1. Nhóm vấn đ�? đầu tiên được đ�? cập tới là các khối công việc phải quan tâm thực hiện trong việc
hình thành một cơ chế hiệu quả giải quyết các bức xúc (GRM)

Các khối công việc chính cần quan tâm được thể hiện trên sơ đồ trong Hình 4 dưới đây:
      Hình 4: Sơ đồ các khối công việc phải quan tâm thực hiện trong việc tạo cơ chế hiệu quả để giải quyết
                                              các bức xúc (GRm)




           Cam kết của             Các              Nhân lực           Quá trình          Phân tích
             tổ chức            nguyên tắc          thực hiện          thực hiện          hiệu quả



(1) cam kết của tổ chức: �?ội ngũ quản lý dự án phải coi việc giải quyết khiếu nại như một phương tiện
    để tăng cư�?ng hành chính công, hoàn chỉnh các quan hệ cộng đồng và bảo đảm trách nhiệm cũng như
    tính minh bạch.
(2) các nguyên tắc: Hệ thống GRM hiệu quả phải th�?a mãn 6 nguyên tắc cốt lõi bao gồm:
      Công bằng (Ngư�?i khiếu nại phải được bảo vệ, bảo đảm sự công bằng, không thiên vị và được giải
      quyết trong một cơ chế minh bạch);

      Khách quan và độc lập (Hệ thống GRM hoạt động độc lập với tất cả các bên có liên quan, khách quan
      và được đối xử công bằng);

      �?ơn giản và dễ tiếp cận (Thủ tục để tiếp nhận khiếu nại và tìm kiếm cách giải quyết phải đơn giản sao
      cho ngư�?i khiếu nại dễ hiểu quy trình đó);

      �?áp ứng kịp th�?i và hiệu quả (Hệ thống GRM phải đáp ứng kịp th�?i các nhu cầu của m�?i ngư�?i khiếu
      nại);

      Nhanh chóng và cân đối (Tất cả các khiếu nại, dù đơn giản hay phức tạp, cần được quan tâm cụ thể
      và được giải quyết nhanh nhất trong khả năng có thể);

      Sự tham gia của cộng đồng (Hệ thống GRM phải đáp ứng được nhu cầu sử dụng rộng rãi, bao gồm
      cả cộng đồng dân cư, nhóm ngư�?i dễ bị tổn thương, ngư�?i thực hiện dự án, các tổ chức xã hội và các
      cơ quan thông tin đại chúng được khuyến khích như một kênh chuyển các khiếu nại cùng các nhận xét
      đến tổ chức thực hiện dự án).

(3) nhân lực thực hiện: �?ội ngũ cán bộ thực hiện trong hệ thống GRM phải được đào tạo kỹ lưỡng, mẫn
    cán và tinh thông nghiệp vụ.
(4) Quá trình thực hiện: Quá trình giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị ảnh hưởng đóng vai trò quan tr�?ng
    trong triển khai thực hiện dự án. Sáu giai đoạn triển khai bao gồm: tiếp nhận khiếu nại; phân loại và
    thụ lý; thông báo cho ngư�?i khiếu nại biết; xem xét, đi�?u tra và quyết định; giám sát và đánh giá; công
    khai kết quả giải quyết.


184
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


(5) Phân tích hiệu quả: Ban quản lý dự án phải thư�?ng xuyên phân tích các báo cáo v�? khiếu nại và các
    số liệu của quá trình giám sát, đánh giá.

3.2.2. Nhóm vấn đ�? thứ hai là toàn bộ quá trình giải quyết cần thực hiện đối với GRM

Quá trình thực hiện trong một cơ chế giải quyết hiệu quả đối với GRM được mô tả trên sơ đồ trong Hình 5
dưới đây:

          Hình 5: Sơ đồ của quá trình thực hiện trong một cơ chế giải quyết hiệu quả đối với GRm



                                                            Xem xét,
          Tiếp               Phân         Thông báo                          Giám sát        Công khai
                                                            khảo sát
         nhận               loại và        cho ngư�?i                        và đánh giá       kết quả
                                                            và quyết
        khiếu nại            thụ lý       có khiếu nại                                       giải quyết
                                                              định



(1) Tiếp nhận khiếu nại: Thông báo các biện pháp tiếp nhận khiếu nại của ngư�?i bị ảnh hướng. Dự án
    cần tổ chức nhi�?u nơi để tiếp nhận khiếu nại như cộng đồng dân cư, làng bản, xã, huyện, tỉnh, ban quản
    lý dự án, v.v. và nhi�?u phương tiện để tiếp nhận khiếu nại như thư bưu điện, thư điện tử, đơn trên giấy,
    điện thoại, fax, trang thông tin điện tử của dự án, qua nhân viên của dự án, hộp thư khiếu nại, v.v.
(2) Phân loại và thụ lý: Phân loại tất cả các khiếu nại theo hệ thống quản lý riêng như theo thẩm quy�?n
    giải quyết hay theo loại khiếu nại. Mỗi loại khiếu nại cần đưa vào xử lý theo một quy trình phù hợp.
(3) Thông báo cho ngư�?i có khiếu nại: Thông báo cho m�?i ngư�?i có khiếu nại v�? việc đã nhận được
    khiếu nại, khiếu nại đã bắt đầu được thụ lý, tóm tắt quá trình cần thiết để giải quyết, ngư�?i chịu trách
    nhiệm giải quyết và th�?i gian cần thiết để giải quyết. Cần lập lịch cụ thể v�? việc thông báo cho ngư�?i
    có khiếu nại và các bước giải quyết tiếp theo.
(4) Xem xét, khảo sát và quyết định: Xem xét cụ thể nội dung khiếu nại, thu nhận thêm các thông tin có
    liên quan để xác định sự đúng đắn hay không của khiếu nại và giải quyết khiếu nại. Sự có lý hay không
    của khiếu nại cần được xem xét thật khách quan, tuân thủ các tiêu chuẩn đã được đặt ra. Các khiếu nại
    đơn giản như thắc mắc hay yêu cầu giải thích thêm cần được giải quyết nhanh thông qua việc tiếp xúc
    trực tiếp với ngư�?i khiếu nại. Những khiếu nại phức tạp, không thể giải quyết ở một cấp quản lý cần
    phải chuyển kịp th�?i lên cấp cao hơn. Các nhân viên của dự án làm việc trong GRM cần phải bảo đảm
    rằng những ngư�?i khảo sát, thu thập thông tin cần giữ cách thức trung lập, không có bất kỳ tác động
    chủ quan nào vào kết quả khảo sát.
(5) Giám sát và đánh giá: �?ây là một hoạt động quan tr�?ng, có tác động tới sự thành công của giải quyết
    các khiếu nại. Việc giám sát là quá trình theo dõi việc thụ lý giải quyết và đánh giá cách thức đã thực
    hiện để giải quyết khiếu nại. Các dự án cần sử dụng ngay hệ thống giám sát và đánh giá của dự án để
    phục vụ cho cả mục đính giám sát và đánh giá đối với giải quyết khiếu nại trong dự án.
(6) công khai kết quả giải quyết: �?ây là bước thông báo cho tất cả các bên có liên quan tới khiếu nại và
    m�?i ngư�?i v�? kết quả của quá trình khảo sát và kết quả giải quyết. Kết quả giải quyết được gửi dưới
    dạng văn bản trả l�?i v�? khiếu nại đã được giải quyết như thế nào. �?ây là một hoạt động rất quan tr�?ng,
    làm cho tất cả m�?i ngư�?i tin tưởng vào hệ thống GRM của dự án. Văn bản trả l�?i có thể do ngư�?i giải
    quyết gửi trực tiếp cho ngư�?i khiếu nại, niêm yết tại một nơi cố định, quảng bá kết quả trên trang thông
    tin điện tử của dự án, trên đài truy�?n thanh hoặc trên các phương tiện thông tin đại chúng khác. Dự án
    cũng cần thông báo rõ với ngư�?i khiếu nại v�? quy�?n được khiếu nại tiếp khi không đồng ý với kết quả
    giải quyết đã nhận được và hướng dẫn những lựa ch�?n có thể của quá trình khiếu nại tiếp theo, trong
    phạm vi dự án cũng như khiếu nại ra ngoài phạm vi dự án.


                                                                                                           185
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


3.2.3. Nhóm vấn đ�? thứ ba là thiết kế các công việc cần thực hiện để tạo một cơ chế giải quyết hiệu quả
đối với GRM

Việc thiết kế một cơ chế giải quyết hiệu quả đối với GRM được mô tả trên sơ đồ trong Hình 6 dưới đây:

                        Hình 6: Sơ đồ thiết kế một cơ chế giải quyết hiệu quả đối với GRm


      1. Nhận thức rõ những quy           2. Ước tính số lượng ngư�?i sử        3. Xây dựng quy trình, trình
        định hiện hành v�? giải              dụng GRM và nguồn lực                 tự, thủ tục chuẩn để giải
        quyết khiếu nại                     có thể để xây dựng GRM                quyết khiếu nại




      6. Khuyến khích nhu cầu bên         5. Giao nhiệm vụ giải quyết
                                                                               4. Xây dựng và công bố chính
       ngoài dự án cho xây dựng             khiếu nại và đào tạo                 sách giải quyết khiếu nại
       hệ thống GRM của dự án               nhân lực


(1) nhận thức rõ những quy định hiện hành v�? giải quyết khiếu nại: Mỗi đất nước đ�?u có hệ thống
    giải quyết khiếu nại chính thức theo quy định của pháp luật, bên cạnh đó cũng có những tập tục truy�?n
    thống của địa phương trong giải quyết những bức xúc của dân, nhất là trong vùng các dân tộc thiểu số.
    Dự án cần biết kỹ v�? hệ thống pháp luật v�? giải quyết khiếu nại, cũng như các tập tục truy�?n thống này,
    đánh giá và chuyển những yếu tố này vào hệ thống GRM của dự án.
(2) Ước tính số lượng ngư�?i sử dụng GRm và nguồn lực có thể để xây dựng GRm: Khi xây dựng hệ
    thống GRM, dự án cần ước tính số lượng ngư�?i có thể muốn sử dụng hệ thống GRM của dự án và đánh
    giá các nguồn lực v�? con ngư�?i, tài chính và công nghệ có thể sử dụng cho hệ thống GRM của dự án.
    Dự án cũng phải đánh giá sự cần thiết để xác định cụ thể phạm vi và mức độ của hệ thống GRM, từ đó
    tìm ra những nguồn lực còn thiếu so với yêu cầu.
(3) Xây dựng quy trình, trình tự, thủ tục chuẩn để giải quyết khiếu nại sao cho m�?i bức xúc đ�?u có
    thể được giải quyết hợp lý nhất: Ban quản lý dự án cần xây dựng quy trình, trình tự, thủ tục, hướng
    dẫn chi tiết sao cho GRM được triển khai phù hợp với quá trình triển khai dự án. Các quy trình, trình
    tự, thủ tục này phải bao gồm cả hệ thống báo cáo v�? giám sát quá trình giải quyết khiếu nại, bức xúc
    trong dự án.
(4) Xây dựng và công bố chính sách giải quyết khiếu nại trong dự án và hướng dẫn việc thực hiện:
    Ban quản lý dự án cần chuẩn bị và công bố hệ thống chính sách giải quyết khiếu nại trong phạm vi dự
    án sao cho đủ khả năng giải quyết m�?i bức xúc, khiếu nại và coi đó là một cơ hội để hoàn chỉnh việc
    thực hiện dự án. Các chính sách cần: (1) làm rõ nguyên tắc và tiêu chuẩn để một khiếu nại đủ đi�?u kiện
    để thụ lý giải quyết; (2) xác định rõ phạm vi và loại khiếu nại có thể giải quyết, (3) chỉ rõ ưu điểm của
    quy trình là thân thiện với ngư�?i có khiếu nại nhằm tạo thuận lợi trong việc gửi ý kiến bức xúc tới nơi
    giải quyết; (4) mô tả tổng thể cấu trúc của GRM; (5) mô tả các chuẩn của việc thực hiện; (6) giải thích
    rõ ràng cơ chế xem xét các khiếu nại bên trong cũng như bên ngoài phạm vi và ranh giới dự án; v.v.
(5) Giao nhiệm vụ giải quyết khiếu nại và đào tạo nhân lực để giải quyết khiếu nại: �?ội ngũ cán bộ
    của dự án phụ trách v�? giải quyết các khiếu nại, bức xúc cần được đào tạo sao cho tinh thông nghiệp
    vụ, bảo đảm tính chuyên nghiệp của hệ thống. Ban quản lý dự án cần xây dựng một đội ngũ có năng
    lực ở tất cả các cấp giải quyết và giao nhiệm vụ cụ thể cho từng cấp trong việc giải quyết khiếu nại.
    Dự án cần thực hiện tốt chương trình đào tạo v�? giải quyết khiếu nại để nâng cao trình độ giải quyết và
    nhận thức v�? tại sao việc giải quyết khiếu nại lại có tầm quan tr�?ng đối với sự thành công của dự án.



186
       B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


    Chương trình đào tạo cũng cần mở rộng phạm vi đào tạo cho tất cả các bên có liên quan tới dự án tại tất
    cả các cấp hành chính hướng tới sự tham gia của địa phương và cộng đồng trong giải quyết khiếu nại.
(6) Khuyến khích nhu cầu bên ngoài dự án cho xây dựng hệ thống GRm của dự án: Một hệ thống
    GRM tốt không thể hoạt động tốt một cách độc lập trong phạm vi dự án. Dự án cần công bố công khai
    hệ thống GRM hiện tại của mình, các thủ tục giải quyết, các loại khiếu nại được giải quyết, hoạt động
    chuẩn của quá trình giải quyết, v.v. như một thành phần của chiến lược quảng bá chung của dự án.
    Thông tin v�? hệ thống GRM của dự án có thể được quảng bá bằng nhi�?u cách khác nhau. Tài liệu cần
    được dịch ra nhi�?u thứ tiếng dân tộc ít ngư�?i trong vùng thực hiện dự án. Những thông tin quan tr�?ng
    này được dự án chuyển tải hàng ngày tới các bên tham gia dự án, cụ thể bao gồm: (1) loại khiếu nại có
    thể gửi tới dự án để giải quyết; (2) cách nào có thể chuyển đơn khiếu nại, ý kiến bức xúc tới dự án và
    có thể tìm mẫu đơn khiếu nại ở đâu; (3) các chuẩn của quy trình giải quyết và th�?i hạn giải quyết các
    khiếu nại, bức xúc; (4) các phương án lựa ch�?n của ngư�?i khiếu nại khi không đồng ý với quá trình giải
    quyết cũng như kết quả giải quyết.

Báo cáo “Giải quyết các bức xúc của dự án - cộng đồng bị ảnh hưởng�? (Addressing Grievances from
Project - Affected Communities) của IFC đã đưa ra đ�? xuất với 3 khối công việc chính: (1) Các nguyên tắc
để xây dựng một cơ chế tốt đối với GRM; (2) Các bước của quá trình thực hiện giải quyết đối với GRM;
(3) Nguồn lực cần thiết cho thực hiện quá trình giải quyết đối với GRM. Toàn bộ giải pháp xây dựng hệ
thống giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do các dự án đầu tư gây ra của IFC đ�? xuất được thể
hiện trong sơ đồ trên Hình 7 dưới đây:

      Hình 7: Giải pháp của iFc để xây dựng hệ thống giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do
                                           các dự án đầu tư

                                                                                Năm nguyên tắc:




                                                                                                                                                                             • Xây dựng và hoàn chỉnh chiến lược khuyến khích các bên tham gia nhi�?u hơn vào cơ chế giải quyết khiếu
                                                                                                                                                                              • Hoàn chỉnh phương án quản lý để giải quyết ảnh hưởng và thực hiện các hoạt động làm giảm ảnh hưởng
                                                                                1. Cân đối: Xem xét việc cân đối giữa rủi ro có thể và khả năng làm giảm ảnh hưởng tới
                                                                                   cộng đồng bị thiệt hại
                                                                                2. Tương thích văn hóa: Thiết kế cách thức giải quyết khiếu nại trên n�?n tảng văn hóa
                                                                                   của cộng đồng.
                                                                                3. Dễ tiếp cận: Cơ chế phải trong sáng và dễ hiểu, dễ tiếp cận đối với m�?i khu vực của
                                                                                   cộng đồng bị thiệt hại và miễn phí.
                                                                                4. Minh bạch và rõ trách nhiệm: �?ối với m�?i phía có liên quan.
                                                                                5 Bảo vệ phù hợp: Một cơ chế không cho phép trả thù ngư�?i khiếu nại và không được
            • Xác định các bên tham gia và phân tích (bao gồm cả vấn đ�? giới)




                                                                                   cản trở ngư�?i bị thiệt hại nhận bồi thư�?ng.
                Ảnh hưởng của dự án và mối liên quan tới cộng đồng:




                                                                                                                                                                                                       • �?i�?u chỉnh hệ thống quản lý xã hội và môi trư�?ng




                                                                                Năm bước của cơ chế giải quyết bức xúc, khiếu nại
                      • �?ánh giá các tác động xã hội và môi trư�?ng




                                                                                                                                                                                                                  Tiếp tục nâng cấp hệ thống:
                              • Tham vấn các bên tham gia




                                                                                                                                             Lựa ch�?n
                                                                                 Công bố                              Xem xét và           giải pháp để
                                                                                                 Tiếp nhận và                               giải quyết,        Giám sát và
                                                                                                                                                                                                                           nại, bức xúc




                                                                                công khai          đăng ký              khảo sát
                                                                                  cơ chế                               thông tin            trả l�?i cho         đánh giá
                                                                                                                                           ngư�?i khiếu
                                                                                                                                                nại




                                                                                Nguồn lực:
                                                                                1. Con ngư�?i: : đào tạo nguồn nhân lực hoặc tuyển dụng nguồn nhân lực từ ngoài có
                                                                                   kinh nghiệm trong giải quyết các vấn đ�? xã hội và môi trư�?ng, có khả năng giải quyết
                                                                                   những vấn đ�? có liên quan đến cộng đồng và khiếu nại.
                                                                                2. Giải quyết: hệ thống đủ khả năng tiếp nhận, lưu trữ và quản lý quá trình giải quyết.
                                                                                3. Quá trình giải quyết: hình thành văn bản v�? trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại và
                                                                                   trách nhiệm được giao trong mỗi bước cũng như việc quản lý toàn bộ quá trình.
                                                                                4. Kinh phí: Dự kiến, giao và theo dõi quá trình sử dụng kinh phí để giải quyết các
                                                                                   khiếu nại




                                                                                                                                                                                                                                                                                       187
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Trong 2 Báo cáo nêu trên của 2 tổ chức thuộc Nhóm Ngân hàng Thế giới, có thể thấy mỗi Báo cáo có những
đ�? xuất khác nhau v�? việc chuẩn bị các đi�?u kiện để tạo lập cơ chế giải quyết, các nguyên tắc giải quyết,
bước thực hiện trong quá trình giải quyết.

Có thể thấy các nguyên tắc cơ bản cần bảo đảm bao gồm: minh bạch, khách quan, độc lập, đơn giản, dễ
tiếp cận, được đáp ứng, trách nhiệm, cân đối, có sự tham gia rộng, bình đẳng, tương thích văn hóa và được
bảo vệ.

Gần đây Tổ chức chuẩn quốc tế (International Standards Organization - ISO) đã đưa ra dự thảo các chuẩn
mới v�? trách nhiệm xã hội (ISO 26000). �?ây là các chuẩn chung cho tất cả m�?i quá trình có liên quan đến
quy�?n lợi của cộng đồng ngư�?i, không tập trung vào một lĩnh vực cụ thể nào. Hệ thống chuẩn này bao
gồm: (i) tôn tr�?ng nhân quy�?n; (ii) minh bạch; (iii) trách nhiệm giải trình; (iv) đạo đức ứng xử; (v) bảo đảm
quy�?n lợi của các bên tham gia; (vi) tôn tr�?ng luật pháp; (vii) phù hợp các chuẩn mực quốc tế v�? hành vi.
Các nguyên tắc do WB hay IFC đưa ra ở trên đ�?u phản ảnh được sự phù hợp với dự thảo chuẩn ISO 26000.
Tất nhiên, sau khi chuẩn ISO 26000 được chính thức thừa nhận thì các nguyên tắc giải quyết đối với GRM
cần được đặt ra thống nhất dựa trên nguyên tắc cụ thể hóa chuẩn ISO 26000.

Quá trình giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án đầu tư gây ra phải có các bước cơ bản bao
gồm: quảng bá rộng rãi quy�?n được nêu lên ý kiến v�? các bức xúc, viết đơn khiếu nại, cơ chế giải quyết,
phương thức gửi ý kiến, nơi tiếp nhận ý kiến; thực hiện tiếp nhận ý kiến, tiếp nhận đơn, phân loại và đưa
vào quy trình giải quyết; nghiên cứu nội dung các trư�?ng hợp, khảo sát các luận cứ để giải quyết; lựa ch�?n
phương án giải quyết, quyết định phương án, gửi kết quả giải quyết cho ngư�?i có ý kiến, có đơn; vận hành
hệ thống giám sát và đánh giá. Trong quá trình giải quyết này, việc vận hành hệ thống giám sát và đánh giá
là một công việc bao trùm lên toàn bộ quá trình giải quyết, việc xếp vào một vị trí trong quá trình giải quyết
chỉ như một xếp đặt hình thức. Ngoài ra, các công việc khác đ�?u phải làm theo trình tự của một quá trình.

Ngoài việc xác định các nguyên tắc và quá trình giải quyết nêu trên, các nghiên cứu v�? giải pháp luôn tập
trung vào xây dựng nguồn lực để giải quyết bao gồm hệ thống các quy định, trình tự - thủ tục giải quyết,
bộ máy tổ chức thực hiện việc giải quyết, nhân lực có năng lực và đạo đức thực hiện nhiệm vụ, nguồn tài
chính để đáp ứng nhiệm vụ.

3.2.4. Nhận xét v�? quy trình giải quyết khiếu nại hành chính ở Việt Nam dựa trên các đ�? xuất của
WB/IFC

Ở Việt Nam hiện nay, chưa có quy định của pháp luật v�? trách nhiệm của các dự án đầu tư tham gia vào
việc giải quyết các bức xúc, khiếu nại của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra. Các khiếu nại có liên quan đến
dự án đầu tư đ�?u được giải quyết theo pháp luật v�? khiếu nại, tố cáo theo thẩm quy�?n của Ủy ban nhân dân
cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và tòa án hành chính. �?ể tiếp thu kinh nghiệm của Nhóm Ngân hàng
Thế giới v�? quy trình giải quyết các bức xúc, khiếu nại của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra, Bảng 1 dưới
đây sẽ phân tích sự phù hợp của cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính v�? đất đai ở Việt Nam so với quy
trình giải quyết khiếu nại do Nhóm Ngân hàng Thế giới đ�? xuất.




188
         B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


      Bảng 1: Phân tích sự phù hợp của cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính v�? đất đai ở Việt nam so với
                      quy trình giải quyết khiếu nại do nhóm ngân hàng Thế giới đ�? xuất

Số      Quy trình của WB/iFc      Sự thực hiện tại Việt nam
TT
1       cam kết của tổ chức       Theo quy định của pháp luật, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm giải quyết
                                  khiếu nại hành chính v�? đất đai đ�?u có cam kết phải giải quyết tốt nhất các khiếu
                                  nại của ngư�?i bị thiệt hại do dự án đầu tư gây ra từ khâu tiếp dân, nhận hồ sơ, giải
                                  quyết, công khai kết quả, v.v. nhưng còn nhi�?u khiếm khuyết trong triển khai thực
                                  hiện trên thực tế ở các địa phương.
2       các nguyên tắc
2.1     Công bằng                 Chưa bảo đảm thực sự công bằng do cơ chế giao cho các cơ quan hành chính giải
                                  quyết trực tiếp.
2.2     Khách quan, độc lập       Không bảo đảm nguyên tắc khách quan và độc lập do cơ chế giao cho các cơ quan
                                  hành chính giải quyết trực tiếp.
2.3     �?ơn giản, dễ tiếp cận     Trình tự, thủ tục khiếu nại và giải quyết khiếu nại hành chính đã được cảỉ cách ngày
                                  một đơn giản hơn và dễ tiếp cận hơn nhưng ngư�?i khiếu nại vẫn gặp khó khăn trên
                                  thực tế do việc thực thi pháp luật chưa tốt ở các địa phương.
2.4     Kịp th�?i, hiệu quả        Pháp luật có quy định rõ quy trình tiếp nhận đơn khiếu nại bảo đảm tính kịp th�?i
                                  và yêu cầu giải quyết bảo đảm tính hiệu quả nhưng trên thực tế quy trình tiếp nhận
                                  đơn khiếu nại chưa hợp lý, ngư�?i khiếu nại mất nhi�?u th�?i gian mà chưa đưa được
                                  đơn tới đúng cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết và các cơ quan có trách nhiệm tiếp
                                  dân chưa hướng dẫn được ngư�?i có khiếu nại v�? pháp luật cũng như việc hoàn
                                  chỉnh hồ sơ khiếu nại.
2.5     Nhanh chóng, cân đối      Pháp luật có quy định rõ v�? th�?i hạn giải quyết khiếu nại bảo đảm tính hợp lý v�?
                                  th�?i gian nhưng th�?i gian giải quyết thư�?ng bị kéo dài hơn nhi�?u so với th�?i hạn
                                  giải quyết theo quy định.
2.6     Sự tham gia của cộng      Chưa có quy định của pháp luật v�? quy trình động viên sự tham gia của cộng đồng
        đồng                      vào việc giải quyết các khiếu nại hành chính.
3       nhân lực thực hiện        Các cơ quan nhà nước có trách nhiệm giải quyết khiếu nại hành chính của dân được
                                  bố trí nhân lực đủ để thực hiện tốt việc giải quyết khiếu nại của dân nhưng số lượng
                                  khiếu nại quá lớn nên nhân lực luôn thiếu và chất lượng cũng không cao, kinh phí
                                  chưa đủ để đẩy nhanh tiến độ giải quyết.
4       Quá trình thực hiện
4.1     Tiếp nhận khiếu nại       Khâu tiếp nhận đơn khiếu nại chưa tốt, ngư�?i khiếu nại gặp khó khăn trong việc
                                  đưa đơn khiếu nại tới đúng cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết.
4.2     Phân loại và thụ lý       Do thiếu nhân lực cả v�? số lượng và chất lượng nên việc phân loại và th�?i điểm thụ
                                  lý giải quyết luôn chậm hơn so với th�?i hạn theo quy định.
4.3     Thông báo cho ngư�?i       Pháp luật có quy định phải thông báo cho ngư�?i có đơn khiếu nại nhưng thư�?ng
        khiếu nại                 việc thông báo này không được thực hiện đầy đủ trên thực tế.
4.4     Xem xét và quyết định     Quá trình xem xét giải quyết thư�?ng chậm hơn so với th�?i hạn theo quy định của
                                  pháp luật.
4.5     Giám sát và đánh giá      Pháp luật chưa quy định và trên thực tế cũng chưa triển khai quy trình giám sát và
                                  đánh giá quá trình giải quyết các khiếu nại hành chính.
4.6     Công khai kết quả giải    Pháp luật có quy định việc công khai kết quả giải quyết, việc công khai này cũng
        quyết                     được thực hiện chưa tốt ở hầu hết các địa phương.
5       Phân tích hiệu quả        Các địa phương có thực hiện việc phân tích hàng năm, năm năm v�? hiệu quả giải
                                  quyết khiếu nại hành chính, có thực hiện việc rút kinh nghiệm để cải tiến tốt hơn.




                                                                                                                 189
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




4. Tổ cHỨc THỰc HiỆn nGHiÊn cỨU �?iỂm PH�?T HiỆn c�?c
KHiẾm KHUYẾT TROnG HỆ THốnG PH�?P LUậT VÀ THỰc THi
PH�?P LUậT VỀ Giải QUYẾT KHiẾU nẠi HÀnH cH�?nH �?ối VỚi
THU HỒi �?ẤT VÀ Giải QUYẾT BỒi THƯ�?nG, HỖ TRỢ, T�?i �?ỊnH cƯ



4.1. Lựa ch�?n nghiên cứu điểm

Trong th�?i gian từ tháng 3 tới tháng 5 năm 2010, Viện Xã hội h�?c (thuộc Viện Khoa h�?c Xã hội Việt Nam)
đã thực hiện một nghiên cứu điểm v�? hiệu quả kinh tế xã hội của việc bồi thư�?ng theo giá đất thị trư�?ng,
và hiệu quả hoạt động của hệ thống giải quyết khiếu nại tại 3 địa phương cấp tỉnh. Theo dự kiến, 3 địa
phương được lựa ch�?n là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và �?ắc Lắc. Tuy nhiên, lãnh đạo thành phố Hà
Nội đã đ�? nghị lùi th�?i điểm nghiên cứu. Vì vậy, Bắc Ninh đã được ch�?n vì là một tỉnh giáp với Hà Nội và
có mức độ đô thị hóa khá cao.

 Tại các địa phương tiến hành đi�?u tra, không có nhi�?u dự án sử dụng nguồn vốn Chính phủ đã áp dụng chi
trả đ�?n bù theo giá thị trư�?ng để lựa ch�?n cho nghiên cứu. Trong số sáu dự án được lựa ch�?n, chỉ có dự án
Bình Lợi – Tân Sơn Nhất tại thành phố Hồ Chí Minh và dự án xây dựng chợ Buôn Mê Thuột tại �?ắc Lắc
đã áp dụng giá thị trư�?ng khi chi trả đ�?n bù (đây là những dự án đầu tiên tại hai địa phương này áp dụng
đ�?n bù theo giá thị trư�?ng). Ngoài ra, dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất có số ngư�?i bị ảnh hưởng lớn nhất,
nhưng tại th�?i điểm đi�?u tra, mới chỉ có hai trong số bốn quận/huyện hoàn thành việc chi trả đ�?n bù. �?i�?u
này đã phần nào ảnh hưởng đến tính xác thực của kết quả đi�?u tra.

Tại mỗi địa phương cấp tỉnh, lựa ch�?n từ 1 tới 2 quận/huyện, tại mỗi quận/huyện ch�?n từ 1 tới 4 phư�?ng/
xã để nghiên cứu. �?ịa bàn cụ thể của nghiên cứu điểm được giới thiệu trong Bảng 2 dưới đây. �?ối tượng
nghiên cứu là ý kiến của những ngư�?i có liên quan tới việc thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng
công trình công cộng. Những ngư�?i có liên quan tới dự án gồm có công chức thuộc bộ máy hành chính
các cấp, doanh nghiệp thực hiện dự án, ngư�?i dân bị thu hồi đất và nhận bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.

Việc nghiên cứu được tiến hành theo 2 hình thức: hình thức thứ nhất là đi�?u tra xã hội h�?c theo mẫu đi�?u
tra in sẵn; hình thức thứ hai là ph�?ng vấn sâu để lấy ý kiến theo chủ đ�?. �?i�?u tra xã hội h�?c theo mẫu được
thực hiện với 600 ngư�?i theo phiếu đi�?u tra. Trong số sáu dự án được lựa ch�?n, thành phố Hồ Chí Minh có
số hộ gia đình bị ảnh hưởng lớn nhất, nhưng tại th�?i điểm thực hiện đi�?u tra, nhi�?u hộ đã di d�?i kh�?i khu
vực dự án mà không để lại địa chỉ mới, do vậy mẫu đi�?u tra không bao gồm những hộ này. Thực tế này đã
khiến kết quả đi�?u tra không được như mong đợi đối với các nhóm khác nhau.

Số lượng ngư�?i tham gia đi�?u tra phân bố theo địa bàn nghiên cứu được thể hiện tại Bảng 2.

Số lượng 600 ngư�?i tham gia đi�?u tra có cơ cấu v�? giới tính, tuổi tác, h�?c vấn, ngh�? nghiệp như sau:

•     Giới tính: nam - 283 ngư�?i (47,2%) và nữ - 317 ngư�?i (52,8%);
•     Tuổi: dưới 35 tuổi - 61 ngư�?i (10,2%), từ 36 tới 45 tuổi - 151 ngư�?i (25,2%), từ 46 tới 60 tuổi - 316
      ngư�?i (52,6%) và trên 60 tuổi - 72 ngư�?i (12,0%);



190
            B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


•        H�?c vấn: tiểu h�?c - 126 ngư�?i (21,0%), trung h�?c cơ sở - 265 ngư�?i (44,2%), trung h�?c phổ thông - 143
         ngư�?i (23,8%), h�?c ngh�? - 49 ngư�?i (8,2%) và đại h�?c - 17 ngư�?i (2,9%);
•        Ngh�? nghiệp: Làm công ăn lương - 106 ngư�?i (17,7%), lao động nông nghiệp - 275 ngư�?i (45,8%),
         kinh doanh dịch vụ - 152 ngư�?i (25,3%) và không đi làm - 66 ngư�?i (11,2%).

Việc ph�?ng vấn sâu được thực hiện dưới 2 dạng: thảo luận nhóm với những ngư�?i bị thu hồi đất và ph�?ng
vấn cá nhân với các công chức trong bộ máy quản lý. Nhóm nghiên cứu đã thực hiện thảo luận nhóm với
8 nhóm ngư�?i bị ảnh hưởng do bị thu hồi đất và ph�?ng vấn 32 công chức ở nhi�?u cương vị khác nhau. Các
nhóm công chức quản lý trả l�?i ph�?ng vấn sâu được giới thiệu trong Bảng 3 dưới đây:


                                          Bảng 2: �?ịa bàn và số lượng đi�?u tra

    Tỉnh/Thành phố             Huyện/Quận                 Xã/Phư�?ng                 Tần xuất                %
    �?ắc Lắc                    Tp. Buôn Mê Thuột          Hoà Thuận                     54                  9
                                                          Tân Tiến                      11                 1.8
                                                          Thống Nhất                    72                  12
                                                          Từ Ân                         34                 5.7
    Tp. Hồ chí minh            Bình Thạnh                 Phư�?ng 11                     86              14.3
                                                          Phư�?ng 13                     75              12.5
                               Thủ �?ức                    Hiệp Bình Chánh               49                 8.2
    Bắc ninh                   Quế Võ                     Bồng Lai                      86              14.3
                               Thành phố Bắc Ninh         Vũ Ninh                       74              12.3
                                                          Linh �?ông                     2                  0.3
                                                          Vân An                        57                 9.5
    Tổng số                                                                            600                 100



    Bảng 3: Danh sách nhóm công chức quản lý trả l�?i ph�?ng vấn sâu v�? việc thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
                                                   định cư

    TT      chức vụ                                                                                Số lượng
    1       Cán bộ UBND cấp tỉnh                                                                       1
    2       Lãnh đạo Sở TNMT                                                                           3
    3       Cán bộ Sở TNMT                                                                             5
    4       Lãnh đạo Phòng TNMT                                                                        2

    5       Chuyên viên Sở Tài chính                                                                   1

    6       Chuyên viên Ban Bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư của tỉnh                                   3
    7       Chuyên viên Ban Bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư của cấp huyện                              3
    8       Lãnh đạo UBND cấp xã                                                                       6
    9       Cán bộ địa chính xã                                                                        8
            Tổng số                                                                                    32




                                                                                                                 191
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


Trên địa bàn đi�?u tra, có 294 trư�?ng hợp bị thu hồi đất nông nghiệp, 315 trư�?ng hợp bị thu hồi đất ở, 8
trư�?ng hợp bị thu hồi các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở trên tổng số 600 trư�?ng hợp bị thu hồi
đất (như vậy có khoảng 17 trư�?ng hợp bị thu hồi nhi�?u loại đất). Trong số 294 trư�?ng hợp bị thu hồi đất
nông nghiệp có 167 trư�?ng hợp phải chặt vư�?n cây, phá b�? hoa mầu. Trong số 315 trư�?ng hợp bị thu hồi
đất ở có 78 trư�?ng hợp bị phá dỡ một phần nhà, 255 trư�?ng hợp bị phá dỡ toàn bộ nhà và 240 trư�?ng hợp
phải tái định cư. Trong số ngư�?i bị thu hồi đất ở và đất phi nông nghiệp có 40 trư�?ng hợp phải phá dỡ cơ
sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, 9 trư�?ng hợp phải di chuyển mồ mả. Số trư�?ng hợp mất việc làm
ở cả khu vực nông nghiệp và phi nông nghiệp là 66.

�?ây là một nghiên cứu đi�?u tra nhằm đáp ứng cho nhi�?u mục đích mà tại nghiên cứu này chỉ khai thác các
số liệu có liên quan đến việc:

•     �?ánh giá của ngư�?i bị thu hồi đất v�? một số thủ tục có liên quan đến phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
      định cư, bao gồm (i) đánh giá v�? việc phổ biến thông tin v�? thu hồi đất, bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư,
      (ii) đánh giá v�? việc tiếp nhận ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất đóng góp cho phương án bồi thư�?ng, hỗ
      trợ, tái định cư, (iii) đánh giá của ngư�?i bị thu hồi đất v�? hậu quả của việc bồi thư�?ng không sát giá
      đất trên thị trư�?ng;
•     �?ánh giá của ngư�?i có khiếu nại v�? cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại hiện nay, bao gồm (i) mức
      độ hài lòng và những khó khăn gặp phải trong quá trình khiếu nại và giải quyết khiếu nại, (ii) đánh giá
      v�? nơi gửi đơn khiếu nại lần đầu và mức độ giải quyết của cơ quan nhận đơn; (iii) kiến nghị của ngư�?i
      có khiếu nại v�? việc hoàn chỉnh cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại.

Mục đích của nghiên cứu điểm trong trư�?ng hợp này là đánh giá việc thực hiện khiếu nại và việc giải quyết
khiếu nại từ ý kiến của những ngư�?i thiệt hại do thực hiện dự án đầu tư, không tập trung vào ý kiến của
công chức nhà nước v�? việc giải quyết khiếu nại. Trên thực tế hiện nay, Chính phủ cũng như các công chức
trong bộ máy hành chính đ�?u nhận thức rõ trách nhiệm trong việc thực hiện nhiệm vụ giải quyết các khiếu
nại hành chính của dân. Những bất cập cơ bản trong giải quyết khiếu nại phát sinh từ sự thiếu phù hợp của
cơ chế giải quyết do pháp luật quy định. V�? mặt công chức, có thể còn thiếu nguồn nhân lực có trình độ,
thiếu kinh phí để triển khai, thiếu phương tiện làm việc.

Trên địa bàn khảo sát tại tỉnh �?ắc Lắc, thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bắc Ninh, nhóm khảo sát đã lấy ý
kiến đánh giá của 600 trư�?ng hợp bị thu hồi đất, trong đó có 372 trư�?ng hợp khiếu nại v�? các khía cạnh khác
nhau của việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Trong phần dưới đây, ý kiến đánh giá v�? cơ chế thực hiện bồi
thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư được thu nhận từ toàn bộ những ngư�?i bị thu hồi đất; ý kiến đánh giá v�? khiếu
nại và giải quyết khiếu nại chỉ thu nhận từ những ngư�?i có khiếu nại.

Tình hình khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư của dân trên địa bàn nghiên cứu được thể hiện trên
biểu đồ tại Hình 8 dưới đây.

Nhìn vào số liệu trên Hình 8, có thể thấy số lượng khiếu nại ở Bắc Ninh rất ít, cả thành phố Bắc Ninh và
huyện Quế Võ chỉ có 17 trư�?ng hợp, ở 3 phư�?ng của thành phố Hồ Chí Minh là 128 và ở 4 phư�?ng của
thành phố Buôn Mê Thuột lên tới 227 trư�?ng hợp. Phân tích theo nguyên nhân, khiếu nại của dân tập trung
chủ yếu vào giá đất và nhà thấp hơn thực tế, kiểm kê tài sản chưa đầy đủ và phân loại chưa đúng, trả bồi
thư�?ng chậm.

So sánh các ý kiến không hài lòng v�? các khía cạnh khác nhau của việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư với
số lượng khiếu nại tương ứng v�? khía cạnh đó có thể cho biết mức độ thực sự không hài lòng của những
ngư�?i bị thiệt hại do Nhà nước thu hồi đất. Số liệu khảo sát được đưa ra trong Bảng 4 dưới đây.

Từ số liệu khảo sát trên Bảng 4 có thể thấy thư�?ng chỉ khoảng từ 20% tới 30% số ngư�?i không hài lòng có
đơn khiếu nại v�? những thiệt hại mình phải gánh chịu, trừ trư�?ng hợp hỗ trợ có tỷ lệ này chỉ 7%. �?i�?u này



192
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


    Hình 8: Tình trạng khiếu nại có liên quan đến bồi thư�?ng hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn nghiên cứu
                                  (phân tích theo nguyên nhân khiếu nại)


      250                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      227


      200

      150                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            128


      100
                                                61
                                                                              49                                                              47
        50     27
                                                            36
                                                                                    21
                                  14                                                                         19 15                                                                                                                                                                                                                                                         17
                                                                          7                            2                           2
                                                                                                                                                                           11                                5 0                           2 0                        8       6                8            4               8 14 5
                                            0                                                                                                       0        0     0                          0   0                                 0                                                     1                             0
         0
             Kiểm kê phân loại không đúng


                                                BT đất thấp hơn thực tế


                                                                                   BT nhà thấp hơn thực tế


                                                                                                                Một số tài sản chưa được BT

                                                                                                                                               Trả BT chậm


                                                                                                                                                                       Không được BT v�? đất

                                                                                                                                                                                                  hợp pháp
                                                                                                                                                                                                  Không BT nhà xây trên đất không

                                                                                                                                                                                                                                        Không BT nhà xây không phép


                                                                                                                                                                                                                                                                          BT không công bằng

                                                                                                                                                                                                                                                                                               Thiếu các khoản hỗ trợ


                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             V�? hạ tầng, môi trư�?ng, vị trí


                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Tổng
                                                                                                             �?ắc Lắc                                             Tp. Hồ Chí Minh                                                                     Bắc Ninh




 Bảng 4: So sánh số lượng ý kiến không hài lòng và số lượng đơn khiếu nại v�? các khía cạnh khác nhau của
                                   việc bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư

Khía cạnh                                                                                                                     Số lượng ý kiến                                                                                 Số lượng đơn                                                                              Tỷ lệ phần trăm đơn
                                                                                                                              không hài lòng                                                                                    khiếu nại                                                                               khiếu nại trên ý kiến
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          không hài lòng
Giá đất tính bồi thư�?ng                                                                                                                             485                                                                                         115                                                                                                           24%
Giá nhà tính bồi thư�?ng                                                                                                                             229                                                                                              79                                                                                                       34%
Giá trị hỗ trợ                                                                                                                                      165                                                                                              12                                                                                                       7%
Kiểm đếm tài sản                                                                                                                                    130                                                                                              41                                                                                                       32%
Nơi tái định cư                                                                                                                                     104                                                                                              27                                                                                                       26%
Quy trình thực hiện                                                                                                                                 220                                                                                              47                                                                                                       21%




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                193
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


cho thấy, những quy định pháp luật của Việt Nam v�? việc tính giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là chưa
phù hợp với thực tế. Trên thực tế, có tới hơn 70% số ý kiến không hài lòng nhưng không thể khiếu nại vì giá
trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư đã được tính đúng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. �?i�?u này
thể hiện rõ hơn ở khâu hỗ trợ cho ngư�?i bị thu hồi đất, có tới 93% ngư�?i không hài lòng v�? hỗ trợ nhưng
không có đơn khiếu kiện. Trên thực tế, việc hỗ trợ để bảo đảm sinh kế, để di chuyển chỗ ở, để đào tạo ngh�?
mới, để tìm việc làm mới vẫn chưa đạt được hiệu quả mong muốn.

4.2. Kết quả nghiên cứu
4.2.1. �?ánh giá của ngư�?i bị thu hồi đất v�? một số thủ tục có liên quan đến phương án bồi thư�?ng, hỗ
trợ, tái định cư

Các thủ tục chủ yếu có liên quan đến phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là quy trình phổ biến thông tin
v�? phương án và tiếp thu ý kiến của ngư�?i bị thiệt hại v�? phương án. �?iểm quan tr�?ng nhất của phương án mà
ngư�?i bị thu hồi đất quan tâm là giá đất để tính giá trị bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư. Vì vậy, điểm cuối của
phần này giới thiệu ý kiến đánh giá của ngư�?i bị thu hồi đất v�? hậu quả của việc bồi thư�?ng không sát giá đất
trên thị trư�?ng.

a. �?ánh giá v�? việc phổ biến thông tin v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, bao gồm cả cơ chế giải quyết
khiếu nại, đến ngư�?i bị thu hồi đất

Việc cơ quan thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư phổ biến đầy đủ thông tin v�? mục đích thu hồi đất,
kế hoạch thực hiện, giá đất, quy�?n lợi, quy�?n được khiếu nại đến ngư�?i bị thu hồi đất là một bước thực hiện
rất quan tr�?ng. Làm tốt bước này có tác động làm giảm khiếu nại sau này. �?ánh giá chung v�? việc phổ biến
thông tin đến ngư�?i bị thu hồi đất thông qua khảo sát ý kiến được đưa ra trong Bảng 5 dưới đây.

Việc khảo sát ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất đã được thực hiện đối với từng hạng mục thông tin chi tiết.
Kết quả v�? ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất được trình bầy dưới dạng biểu đồ trên các Hình 9, Hình 10, Hình
11, Hình 12, Hình 13 và Hình 14 dưới đây:

Bảng 5: �?ánh giá chung v�? việc phổ biến thông tin v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư đến ngư�?i bị thu hồi đất

mức độ hiểu thông tin                                      Số lượng ý kiến                     %
Rất dễ hiểu                                                       13                          2.2
Dễ hiểu                                                          187                          31.2
có thể hiểu được                                                 297                          49.5
Khó hiểu                                                          86                          14.3
Rất khó hiểu                                                      17                          2.8
Tổng số                                                          600                         100.0




194
B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...




                Hình 9: Mức độ dễ hiểu của thông tin v�? quy�?n được khiếu nại
                         và giải quyết khiếu nại (210 ý kiến trả l�?i)


                              1%     2%

                           12%
                                                              Rất dễ hiểu
                                            35%
                                                              Dễ hiểu
                           50%                                Có thể hiểu được
                                                              Khó hiểu
                                                              Rất khó hiểu




                Hình 10: Mức độ dễ hiểu của thông tin v�? kế hoạch tái định cư
                                    (258 ý kiến trả l�?i)



                             4%    2%

                         10%                               Rất dễ hiểu
                                        40%                Dễ hiểu
                       44%                                 Có thể hiểu được
                                                           Khó hiểu
                                                           Rất khó hiểu




                 Hình 11: Mức độ dễ hiểu của thông tin v�? giá bồi thư�?ng v�? đất
                              và tài sản khác (520 ý kiến trả l�?i)



                             6%    2%

                        13%                               Rất dễ hiểu
                                          36%
                                                          Dễ hiểu
                        43%                               Có thể hiểu được
                                                          Khó hiểu
                                                          Rất khó hiểu




                                                                                                   195
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




                Hình 12: Mức độ dễ hiểu của thông tin v�? quy�?n lợi được bồi
                       thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư (493 ý kiến trả l�?i)



                            2%     2%

                          10%
                                                         Rất dễ hiểu
                                         35%
                                                         Dễ hiểu
                         51%                             Có thể hiểu được
                                                         Khó hiểu
                                                         Rất khó hiểu




                 Hình 13: Mức độ dễ hiểu của thông tin v�? các tác động của
                                dự án (443 ý kiến trả l�?i)


                            1%    2%

                          11%                            Rất dễ hiểu
                                        34%
                                                         Dễ hiểu
                        52%                              Có thể hiểu được
                                                         Khó hiểu
                                                         Rất khó hiểu




               Hình 14: Mức độ dễ hiểu của thông tin v�? mục tiêu và kế hoạch
                              thực hiện (533 ý kiến trả l�?i)



                            1%   2%
                            7%
                                                        Rất dễ hiểu
                                        39%
                      51%                               Dễ hiểu
                                                        Có thể hiểu được
                                                        Khó hiểu
                                                        Rất khó hiểu




196
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


Nhìn vào kết quả trên, có thể thấy đại đa số số ngư�?i bị thu hồi đất cho là các thông tin v�? bồi thư�?ng, hỗ
trợ, tái định cư được phổ biến là không khó hiểu, chỉ có từ 12% tới 19% cho là khó hiểu hoặc rất khó hiểu.
Kết quả này cho thấy trách nhiệm, sự tận tâm của ngư�?i quản lý đã được nâng cao lên nhi�?u.

b. �?ánh giá việc tiếp nhận ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất đóng góp cho phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
định cư

Việc tiếp nhận ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất đóng góp cho phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư là một
bước quan tr�?ng của quá trình thực hiện. Nghị định số 69/2009/N�?-CP của Chính phủ đã quy định rõ việc công
khai phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư, tiếp thu ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất và lập báo cáo cụ thể v�?
những nội dung đã tiếp thu và những nội dung không tiếp thu. Thực hiện tốt bước công việc này có tác động
làm giảm lượng khiếu nại của dân.

Theo kết quả khảo sát ý kiến của 600 ngư�?i bị thu hồi đất, có trên 40% số lượng ý kiến nói là được góp ý, trên
34% ý kiến nói là chỉ được thông báo v�? phương án và trên 24% nói là không được biết gì v�? phương án. Số
liệu cụ thể v�? kết quả đi�?u tra được tổng hợp trong Bảng 6 dưới đây:

  Bảng 6: �?ánh giá mức độ tiếp nhận ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất đóng góp cho phương án bồi thư�?ng,
                                           hỗ trợ, tái định cư

 Tình trạng tiếp nhận ý kiến đóng góp của dân              Số lượng ý kiến                        %
 �?ược góp ý                                                      245                             40.8
 Chỉ được thông báo                                              207                             34.5
 Không được biết                                                 148                             24.7
 Tổng số                                                         600                             100.0

Việc khảo sát ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất còn được thực hiện chi tiết đối với nhi�?u hạng mục góp ý khác
nhau như góp ý v�? giá đất tính bồi thư�?ng, giá trị tài sản trên đất được bồi thư�?ng, các khoản hỗ trợ, lựa
ch�?n nơi tái định cư, v.v. �? kiến tập trung chủ yếu vào việc đóng góp ý kiến cho việc xác định giá đất, giá
tài sản gắn li�?n với đất để tính bồi thư�?ng và việc lựa ch�?n khu tái định cư. Kết quả khảo sát được thể hiện
trên biểu đồ trong Hình 15, Hình 16 và Hình 17 dưới đây. Số lượng ý kiến v�? các đóng góp ý kiến khác gần
như không đáng kể.



                          Hình 15: Mức độ tiếp nhận ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất v�?
                                 giá đất để tính bồi thư�?ng (231 ý kiến trả l�?i)


                                         2%

                                              16%
                                                                  �?ược chấp nhận và đi�?u chỉnh
                              51%
                                                    31%           �?ược chấp nhận để tham khảo
                                                                  Không được chấp nhận
                                                                  Không muốn góp ý




                                                                                                             197
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




                         Hình 16: Mức độ tiếp nhận ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất v�?
                          giá trị tài sản trên đất để tính bồi thư�?ng (93 ý kiến trả l�?i)


                                          3%

                                18%
                                                               �?ược chấp nhận và đi�?u chỉnh
                                               45%             �?ược chấp nhận để tham khảo
                            34%
                                                               Không được chấp nhận
                                                               Không muốn góp ý




                        Hình 17: Mức độ tiếp nhận ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất v�?
                                 lựa ch�?n nơi tái định cư (95 ý kiến trả l�?i)




                               18%      9%
                                                               �?ược chấp nhận và đi�?u chỉnh
                                               32%
                                                               �?ược chấp nhận để tham khảo
                            41%
                                                               Không được chấp nhận
                                                               Không muốn góp ý




Từ kết quả khảo sát này, có thể thấy: (i) ngư�?i bị thu hồi đất quan tâm chủ yếu tới vấn đ�? xác định giá trị
bồi thư�?ng v�? đất và tài sản gắn li�?n với đất, ít quan tâm tới các nội dung khác của phương án bồi thư�?ng,
hỗ trợ, tái định cư; (ii) các ý kiến đóng góp v�? giá đất được chấp nhận và đi�?u chỉnh ở mức 16%, v�? tài sản
gắn li�?n với đất chỉ được chấp nhận ở mức 3%. Nhận thức v�? giá đất giữa ngư�?i lập phương án bồi thư�?ng,
hỗ trợ, tái định cư và ngư�?i bị thu hồi đất vẫn còn một khoảng cách khá xa.

c. �?ánh giá của ngư�?i bị thu hồi đất v�? hậu quả của việc bồi thư�?ng không sát giá đất trên thị trư�?ng

Theo số liệu khảo sát ý kiến của ngư�?i bị thu hồi đất (xem Bảng 7 dưới đây), có tới 38,8% số lượng ý kiến
cho rằng ảnh hưởng chủ yếu của việc bồi thư�?ng không tính theo giá đất thị trư�?ng là làm cho ngư�?i bị thu
hồi đất không thể nhận chuyển nhượng được thửa đất khác để thay thế; 28,5% cho rằng ảnh hưởng chủ yếu
là làm giảm hoặc mất nguồn thu của gia đình; có 16,3% cho rằng ảnh hưởng chủ yếu là mất việc làm. Như
vậy, tr�?ng tâm của các ý kiến vẫn tập trung vào vấn đ�? giá đất chưa được xác định th�?a đáng. Ngư�?i dân
cho rằng tiêu chí cần đạt được là cầm ti�?n bồi thư�?ng phải mua được thửa đất tương tự, khi không thể mua
được có nghĩa là giá đất để tính bồi thư�?ng chưa phù hợp.




198
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


   Bảng 7: ngư�?i bị thu hồi đất đánh giá v�? hậu quả của việc bồi thư�?ng không sát giá đất trên thị trư�?ng

 ảnh hưởng của việc bồi thư�?ng không sát giá thị trư�?ng               Số lượng ý kiến               %
 Không thể mua được đất ở thay thế                                         303                     20.0%
 Không thể mua được đất sản xuất để thay thế                               285                     18.8%
 Mất việc làm và thừa lao động                                             247                     16.3%
 Giảm hoặc mất nguồn thu                                                   433                     28.5%
 Hạn chế tiếp cận của doanh nghiệp                                         108                     7.1%
 Quan hệ trở nên không tốt đẹp                                              93                     6.1%
 Mất lòng tin                                                               48                     3.2%
 Tổng số                                                                   1517                100.0%


4.2.2. �?ánh giá của ngư�?i có khiếu nại v�? cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại hiện nay

Trong phần này, việc đầu tiên cần khảo sát là mức độ hài lòng của ngư�?i có khiếu nại v�? cơ chế khiếu nại
và việc giải quyết khiếu nại hiện nay, sau đó là ý kiến của ngư�?i có khiếu nại v�? những khó khăn trong quá
trình giải quyết khiếu nại hiện nay. Tiếp theo, số liệu khảo sát tập trung vào phân tích ý kiến của ngư�?i có
khiếu nại v�? quá trình khiếu nại và giải quyết khiếu nại lần đầu. Cuối cùng, nhóm nghiên cứu lấy ý kiến của
những ngư�?i có khiếu nại v�? những kiến nghị nhằm hoàn chỉnh cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại.

a. �?ánh giá mức độ hài lòng của ngư�?i có khiếu nại v�? cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại hiện nay

Có 196 ngư�?i có ý kiến đánh giá chung v�? mức độ hài lòng đối với cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu
nại hiện nay. Kết quả được trình bầy trong Bảng 8 dưới đây. Từ số liệu này, có thể thấy chỉ có 1% số ngư�?i
có ý kiến là hài lòng và 7,7% có ý kiến là chấp nhận được, còn lại hầu hết đ�?u cho rằng không hài lòng và
rất không hài lòng.

                                 Bảng 8: mức độ hài lòng của ngư�?i có khiếu nại

 mức độ hài lòng                                    Số lượng ý kiến                          %
 Hài lòng                                                  2                                 1.0
 Chấp nhận được                                            15                                7.7
 Không hài lòng                                            84                               42.9
 Rất không hài lòng                                        95                               48.5
 Tổng số                                                  196                              100.0


Tiếp theo, nhóm khảo sát đã lấy ý kiến của những ngư�?i có khiếu nại v�? những khó khăn gặp phải trong quá
trình khiếu nại và giải quyết khiếu nại. Tổng số có 309 ý kiến chỉ ra các khó khăn gặp phải. Kết quả khảo
sát này được trình bầy trong Bảng 9 dưới đây.

 Từ số liệu trên Bảng 9, có thể thấy khó khăn nhất là mất nhi�?u th�?i gian ch�? đợi giải quyết (37,5%), sau
đó là ý kiến v�? tình trạng phải đi lại nhi�?u và gây ra tốn kém (26,2%); ở mức độ thấp hơn là các ý kiến nói
rằng thủ tục phức tạp (12,3%) và không được hướng dẫn cụ thể (12,0%). Những ý kiến cho rằng không gặp
khó khăn chỉ ở mức 7,1% tổng số ý kiến (với 22 ngư�?i trả l�?i).



                                                                                                           199
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


                Bảng 9: những khó khăn gặp phải trong quá trình khiếu nại và giải quyết khiếu nại

    Loại khó khăn gặp phải                                      Số lượng ý kiến                       %
    Thủ tục phức tạp                                                  38                             12,3
    �?i lại nhi�?u, tốn kém                                             81                             26,2
    Không được hướng dẫn                                              37                             12,0
    Mất th�?i gian ch�? đợi                                             116                            37,5
    Khó khăn khác                                                     15                              4,9
    Không găp khó khăn                                                22                              7,1
    Tổng số                                                           309                            100,0

b. �?ánh giá v�? nơi gửi đơn khiếu nại lần đầu và mức độ giải quyết của cơ quan nhận đơn

Nhóm nghiên cứu đã lấy ý kiến của các trư�?ng hợp có khiếu nại với các số liệu chi tiết v�? quá trình thực
hiện khiếu nại lần đầu. Số liệu chi tiết bao gồm nơi gửi đơn khiếu nại lần đầu và th�?i gian nhận được trả l�?i
của cơ quan đã tiếp nhận đơn. Các trư�?ng hợp khảo sát ở đây bao gồm cả khiếu nại hành chính và khiếu
nại những việc chỉ có liên quan đến công việc triển khai của Ban quản lý dự án (không phải là khiếu nại
hành chính). Từ các số liệu này, có thể đánh giá được nhận thức chung v�? pháp luật của ngư�?i có khiếu nại,
th�?i gian trả l�?i của các cơ quan đã tiếp nhận đơn và nhận xét v�? hướng hoàn chỉnh cơ chế khiếu nại và giải
quyết khiếu nại. Số liệu cụ thể được thống kê trong Bảng 10 dưới đây.

Ngoài ra, nhóm nghiên cứu đã khảo sát ý kiến của 176 trư�?ng hợp có đơn khiếu nại hành chính, trong đó
chỉ có 5 trư�?ng hợp có ý kiến là được giải quyết th�?a đáng, 92 trư�?ng hợp nói là không th�?a đáng và 79
trư�?ng hợp vẫn đang ch�? đợi kết quả.

Theo số liệu ở Bảng 10, có thể rút ra một số kết luận như sau:

•      Ngư�?i dân có nhận thức chưa cao v�? quy định của pháp luật đối với cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết
       khiếu nại lần đầu. Hộ gia đình, cá nhân đã gửi đơn khiếu nại đến hầu hết các cơ quan từ Trung ương tới
       Ủy ban nhân dân cấp xã, trong đó có cả Ban Quản lý dự án. Trong ph�?ng vấn với cán bộ quản lý, với

                            Bảng 10: Tình hình gửi đơn khiếu nại lần đầu và nhận trả l�?i

                                                                   nhận được         nhận được
                                                    Số trư�?ng
    nơi gửi đơn khiếu nại lần đầu                                trả l�?i dưới 45   trả l�?i trên 45     Không nhớ
                                                      hợp*
                                                                      ngày              ngày
    Ủy ban nhân dân cấp xã                            51                27                7                  17
    Ủy ban nhân dân cấp huyện                         83                31               25                  27
    Ban Bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện     65                28               16                  21
    Ủy ban nhân dân cấp tỉnh                          77                17               24                  36
    Ban Bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư cấp tỉnh      55                13               18                  24
    Ban Quản lý dự án                                 27                11                4                  12
    Các Cơ quan trung ương                            20                 3                6                  11
    Tòa án nhân dân cấp huyện                          2                 1                1
    Tòa án nhân dân cấp tỉnh                           2                 1                1
    Các cơ quan khác                                   7                 1                3                   3
    Tổng số                                           389              133               105                 151

* Một số ngư�?i gửi đơn cùng một lúc đến nhi�?u cơ quan khác nhau


200
           B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


       ngư�?i dân, có thể thấy rõ nhận thức pháp luật của cả cơ quan quản lý cũng không cao, phổ biến thủ tục
       cho ngư�?i dân mỗi nơi một khác, mỗi lúc một khác. Từ đây có thể thấy, một mặt cần nâng cao nhận
       thức pháp luật cho ngư�?i dân, mặt khác cần có quy định v�? trách nhiệm của m�?i cơ quan có liên quan
       khi nhận được đơn khiếu nại của dân thì phải chuyển v�? cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết và thông
       báo cho ngư�?i khiếu nại biết. Trong các đơn khiếu nại của ngư�?i bị ảnh hưởng, có những đơn là khiếu
       nại hành chính và cũng có những đơn không phải là khiếu nại hành chính. Vì vậy, việc đặt ra một cơ
       chế giải quyết đơn khiếu nại ở cấp dự án là rất cần thiết. �?ó là một bộ l�?c để giải quyết m�?i vướng mắc
       của ngư�?i bị ảnh hưởng trước khi ngư�?i đó quyết định gửi đơn khiếu nại hành chính.
•      Các cơ quan trả l�?i đơn khiếu nại lần đầu dưới 45 ngày chiếm 56% tổng số trư�?ng hợp nhớ rõ th�?i điểm
       (trong tổng số 389 trư�?ng hợp, có 238 trư�?ng hợp nhớ rõ th�?i điểm và 151 trư�?ng hợp không nhớ).
       Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với trư�?ng hợp khiếu nại lần đầu thì cơ quan có thẩm quy�?n
       có 10 ngày để bắt đầu thụ lý giải quyết và sau th�?i hạn không quá 30 ngày phải đưa ra quyết định giải
       quyết lần đầu (tức là sau khi nhận được đơn, cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết phải ban hành quyết định
       trong th�?i hạn không quá 40 ngày). Trong ph�?ng vấn với ngư�?i dân, ý kiến chung nói rằng thư�?ng thì
       sau khoảng 1 tháng kể từ ngày nộp đơn mới được Ủy ban nhân dân phư�?ng g�?i lên để gặp, nói rất nhi�?u
       nhưng không giải quyết gì, ngư�?i dân vẫn ch�? đợi mà không được chính quy�?n cấp nào giải quyết cả.
•      Số trư�?ng hợp được giải quyết mà ngư�?i khiếu nại cho là th�?a đáng chiếm tỷ lệ rất thấp (2,8%), số
       trư�?ng hợp được giải quyết mà ngư�?i khiếu nại cho là không th�?a đáng chiếm tỷ lệ rất cao (52,3%) và
       số trư�?ng hợp chưa được giải quyết cũng chiếm tỷ lệ cao (44,9%). Con số này nói lên hiệu quả giải
       quyết khiếu nại hành chính không cao, cần tiếp tục đổi mới cơ chế giải quyết khiếu nại để nâng cao
       hơn nữa hiệu quả giải quyết.

c. Kiến nghị của ngư�?i có khiếu nại v�? việc hoàn chỉnh cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại

Trong quá trình khảo sát, nhóm nghiên cứu đã thu nhận được 502 ý kiến kiến nghị của những ngư�?i có khiếu
nại v�? việc hoàn chỉnh cơ chế khiếu nại và giải quyết khiếu nại.

Từ số liệu trên Bảng 11, có thể thấy các giải pháp hoàn thiện cơ chế được đưa ra không tập trung và cũng
không cụ thể. Số lượng ý kiến nhi�?u nhất là rút ngắn th�?i gian giải quyết (chiếm 22,9%), sự thực đây không
phải là giải pháp mà chỉ là quy định v�? th�?i hạn. Pháp luật hiện hành của Việt Nam quy định th�?i hạn giải
quyết khiếu nại hành chính rất ngắn, chỉ có đi�?u là th�?i hạn đó không được các cơ quan có thẩm quy�?n giải
quyết thực hiện. Trong các ý kiến đ�? xuất ở trên, có 2 giải pháp đáng lưu ý là cần phải có cơ quan giải quyết
khiếu nại độc lập với hệ thống hành chính và cần phải có cơ quan giám sát việc giải quyết khiếu nại. Sự thực,
các đ�? xuất nêu trên cũng chỉ nên xem xét với ý nghĩa tham khảo, chỉ nhằm đánh giá được bức xúc của ngư�?i
có khiếu nại v�? nhu cầu phải hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành v�? khiếu nại và giải quyết khiếu nại.
                        Bảng 11: những đ�? xuất của ngư�?i có khiếu nại v�? việc hoàn thiện cơ chế

    �?�? xuất hoàn thiện cơ chế                                           Số lượng ý kiến              %
    Công khai thủ tục                                                         77                     15,3
    �?ơn giản thủ tục                                                          88                     17,5
    Cơ quan giải quyết độc lập                                                75                     14,9
    Cơ chế một cửa                                                            59                     11,8
    Rút ngắn th�?i gian giải quyết                                             115                    22,9
    Có cơ quan giám sát                                                       58                     11,6
    Trách nhiệm cao, nhiệt tình, không đùn đẩy                                24                     4,8
    Không cần cải tiến gì                                                      6                     1,2
    Tổng số                                                                   502                   100,0



                                                                                                              201
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM




5. �?Ề XUẤT Giải PH�?P nânG cAO HiỆU QUả Giải QUYẾT BỨc
Xúc, KHiẾU nẠi VỀ THU HỒi �?ẤT VÀ BỒi THƯ�?nG, HỖ TRỢ,
T�?i �?ỊnH cƯ




Việc tìm giải pháp nâng cao hiệu quả của quá trình giải quyết các bức xúc, khiếu nại hành chính của ngư�?i
bị thiệt hại v�? đất đai, tài sản, công việc, sinh kế, v.v. khi bị Nhà nước thu hồi đất để giao cho các dự án đầu
tư có tầm quan tr�?ng đặc biệt trong giai đoạn hiện nay ở Việt Nam. Hệ thống pháp luật hiện hành tại Việt
Nam v�? khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính, nhất là trong phạm vi thực hiện cơ chế
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế và bảo
đảm b�?n vững xã hội trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Hệ thống pháp luật này còn
tồn tại các nhược điểm bao gồm:

•     Mang nặng tư duy của th�?i kỳ kinh tế do Nhà nước bao cấp, chưa phù hợp với cơ chế kinh tế thị trư�?ng;
•     Chưa phù hợp với chuẩn mực quốc tế v�? giải quyết các tranh chấp hành chính mà một bên là cơ quan
      hành chính và một bên là ngư�?i chịu tác động của quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính;
•     Các khiếu nại hành chính v�? thu hồi đất và bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư có xu hướng tăng lên ngày
      càng cao cả v�? số lượng và mức độ mà một trong các nguyên nhân chủ yếu là hệ thống pháp luật chưa
      phù hợp và việc thực thi pháp luật chưa tốt.

Trong nghiên cứu này, các giải pháp được đ�? xuất tập trung vào 2 nội dung chính:

a. �?�? xuất cơ chế độc lập giải quyết các bức xúc, khiếu nại v�? việc thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
để áp dụng cho các dự án đầu tư (có thể thử nghiệm tại các dự án của Ngân hàng Thế giới). �?ây là một cơ
chế được đ�? xuất dựa trên các nghiên cứu, kinh nghiệm giải quyết do các tổ chức thuộc Nhóm Ngân hàng
Thế giới đưa ra nhằm tạo một bộ l�?c tốt làm giảm đi áp lực của các khiếu nại hành chính có liên quan tới
các dự án đầu tư. Như vậy, các bức xúc, khiếu nại có liên quan tới dự án đầu tư được giải quyết như sau:

•     Những khiếu nại v�? giá đất được giải quyết theo hệ thống các Hội đồng độc lập v�? định giá đất và bất
      động sản (đã giới thiệu trong Báo cáo Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng giải
      phóng mặt bằng tại Việt Nam);
•     Những khiếu nại v�? quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái
      định cư được giải quyết theo cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính của Nhà nước (được hệ thống giải
      quyết bức xúc, khiếu nại của dự án tổ chức trợ giúp, phân tích, hòa giải trước khi ngư�?i có bức xúc,
      khiếu nại quyết định thực hiện khiếu nại hành chính);
•     Những bức xúc, khiếu nại v�? việc thực hiện phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư và các nội dung
      khác trong quá trình triển khai dự án được giải quyết theo cơ chế đ�? xuất trong mục 5.1 dưới đây.

b. �?�? xuất việc sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với quy định pháp luật và thực thi pháp luật v�? giải quyết
khiếu nại hành chính trong quản lý đất đai. �?ây là đ�? xuất trên phạm vi lớn hơn liên quan tới cơ chế giải
quyết khiếu nại hành chính trong quản lý đất đai với những phân tích v�? việc áp dụng hệ thống tr�?ng tài




202
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


hành chính, tài phán hành chính, tòa án hành chính và một số sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với hệ thống
pháp luật hiện hành v�? khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính.

Những đ�? xuất trong Báo cáo này và Báo cáo Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng
giải phóng mặt bằng tại Việt Nam có vẻ như tạo ra một hệ thống phức tạp hơn để giải quyết bức xúc, khiếu
nại có liên quan tới dự án đầu tư nhưng sẽ mang lại hiệu quả cao trong thực tế triển khai, làm giảm được
khiếu nại hành chính v�? đất đai.

5.1. �?�? xuất một văn bản hướng dẫn thực hiện cơ chế độc lập giải quyết các khiếu nại hành
chính v�? thu hồi đất và thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư để áp dụng cho các dự án đầu
tư (có nội dung áp dụng cho cộng đồng dân tộc ít ngư�?i)

Trên cơ sở phân tích tình hình khiếu nại hành chính v�? thu hồi đất, thực hiện bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư
ở Việt Nam và các kinh nghiệm quốc tế giải quyết vấn đ�? này, có thể đ�? xuất một văn bản hướng dẫn việc
giải quyết các bức xúc, khiếu nại của ngư�?i bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong phạm vi một dự án
đầu tư. Có thể coi đây là một quá trình thực hiện việc giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại trước
khi ngư�?i bị thiệt hại chính thức có đơn khiếu nại hành chính gửi các cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết
các khiếu nại hành chính. Thực hiện tốt việc giải quyết các bức xúc trong phạm vi dự án có tác động làm
giảm đáng kể các khiếu nại hành chính v�? đất đai. Trước mắt, có thể thử nghiệm cơ chế giải quyết này tại
các dự án do Ngân hàng Thế giới đầu tư, từ đó rút kinh nghiệm để hoàn chỉnh cơ chế nhằm áp dụng rộng
rãi cho m�?i dự án đầu tư.

a. Xác định các nguyên tắc giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra:


  a. Phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam.
  b. Bảo đảm tính công khai và minh bạch, khách quan và độc lập, công bằng, có trách nhiệm giải trình và cân đối
     như kinh nghiệm đã được chỉ ra ở các dự án quốc tế.
  c. �?ối với ngư�?i có ý kiến bức xúc, quy trình tiếp nhận ý kiến phải đơn giản và dễ tiếp cận, được bảo vệ, được
     đáp ứng và tương thích văn hóa. Nguyên tắc này cần có những quy định cụ thể cho khu vực các dân tộc thiểu
     số, đối với phụ nữ có khiếu nại, đối với ngư�?i thuộc nhóm dễ bị tổn thương.
  d. Trong quá trình giải quyết cần tận dụng cao nhất sự tham gia của cộng đồng dân cư, các tổ chức xã hội, ý kiến
     của những ngư�?i có uy tín trong cộng đồng các dân tộc thiểu số hoặc cộng đồng tôn giáo.
  e. Phương án giải quyết được xem xét và quyết định tại một Hội đồng giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt
     hại do dự án gây ra có sự tham gia của lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp xã, đại diện của cộng đồng
     dân cư, đại diện của các tổ chức xã hội tại địa phương, đại diện của tổ chức định giá đất, các chuyên gia thuộc
     các lĩnh vực có liên quan.




                                                                                                                  203
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


b. Quy trình giải quyết cụ thể:


  a. Tiếp nhận ý kiến bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra bằng tất cả các phương tiện chuyển tải thông
     tin như điện thoại, fax, thư bưu điện, thư điện tử, trên trang thông tin điện tử, v.v. của dự án. �? kiến, đơn thư
     gửi đến những nơi gần nhất tại khu dân cư bao gồm điểm bưu điện - văn hóa xã, Văn phòng Ủy ban nhân dân
     xã, đơn vị chuyên trách của dự án v�? giải quyết bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại (g�?i là �?ơn vị giải quyết bức
     xúc - Grievance Redress Unit - GRU), Văn phòng Ban quản lý dự án (Project Management Unit - PMU). Các
     nơi nhận được ý kiến, đơn thư v�? bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại đ�?u phải chuyển ngay đến GRU.
  b. GRU thực hiện phân loại ý kiến, bắt đầu đưa vào quá trình giải quyết, công khai danh sách các ý kiến bức xúc
     tại Văn phòng GRU và trên trang thông tin điện tử của dự án.
  c. GRU có trách nhiệm xem xét cụ thể từng ý kiến, đơn thư. �?ối với những ý kiến, đơn thư đơn giản ở mức độ
     chỉ liên quan đến hoạt động của dự án thì chuyển cho PMU để tiếp xúc với ngư�?i có ý kiến, giải thích và đưa
     ra ý kiến giải quyết. �?ối với những ý kiến, đơn thư ở mức độ phức tạp có liên quan đến quyết định thu hồi
     đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư thì giúp đỡ ngư�?i có ý kiến, đơn thư hiểu
     rõ pháp luật, trư�?ng hợp ngư�?i có ý kiến, đơn thư vẫn quyết định khiếu nại thì hướng dẫn h�? thực hiện theo
     thủ tục khiếu nại quyết định hành chính. �?ối với những ý kiến, đơn thư có liên quan đến giá đất thì hướng dẫn
     ngư�?i có ý kiến, đơn thư thực hiện theo thủ tục khiếu nại v�? giá đất. �?ối với những ý kiến, đơn thư có liên
     quan tới việc thực hiện phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư và các nội dung khác liên quan tới thực hiện
     dự án thì đưa vào quy trình giải quyết ở mức độ dự án.
  d. Tổ chức h�?p với cộng đồng dân cư nơi có ý kiến, đơn thư bức xúc để góp ý, bình luận v�? ý kiến, đơn thư đó.
     GRU m�?i đại diện của lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp xã, lãnh đạo các phòng có liên quan cấp huyện, đại diện
     lãnh đạo các tổ chức xã hội ở địa phương cùng dự cuộc h�?p tham vấn ý kiến của cộng đồng dân cư. Tại các
     cộng đồng dân cư dân tộc thiếu số, cần khuyến khích các già làng, trưởng bản có ý kiến. Tại các cộng đồng
     dân cư tôn giáo, cần khuyến khích ngư�?i đứng đầu các cơ sở tôn giáo có ý kiến.
      Trư�?ng hợp ý kiến của cộng đồng dân cư không đồng thuận với ý kiến của ngư�?i có bức xúc thì giải quyết
      theo hướng thuyết phục ngư�?i có bức xúc rút lại ý kiến, đơn thư; nếu ngư�?i có bức xúc không đồng ý rút lại ý
      kiến, đơn thư thì hướng dẫn ngư�?i có bức xúc thực hiện theo thủ tục khiếu nại quyết định hành chính. Trư�?ng
      hợp ý kiến của cộng đồng dân cư đồng thuận với ý kiến của ngư�?i có bức xúc thì tiếp tục giải quyết theo quy
      trình được giới thiệu dưới đây.
      Kết quả của bước tham vấn cộng đồng đưa công khai trên trang thông tin điện tử của dự án và có đánh giá
      của GRU v�? kết quả này.
      GRU trình phương án giải quyết lên lãnh dạo PMU để giải quyết theo những bước tiếp theo.
  e. Lãnh đạo PMU chuyển phương án giải quyết đến Hội đồng GRC để Hội đồng xem xét quyết định. Kết quả
     giải quyết của Hội đồng được chuyển tới GRU để tiếp tục thực hiện theo quy trình.
      GRU gửi thông báo v�? kết quả giải quyết đến những ngư�?i có bức xúc. Trư�?ng hợp ngư�?i có bức xúc đồng ý
      với quyết định giải quyết của Hội đồng GRC thì các bên có liên quan thực hiện quyết định. Trư�?ng hợp ngư�?i
      có bức xúc không đồng ý với quyết định giải quyết của Hội đồng GRC thì GRU hướng dẫn ngư�?i có bức xúc
      thực hiện theo thủ tục khiếu nại quyết định hành chính.
      Kết quả giải quyết của Hội đồng GRC được công khai tại Văn phòng của GRU, tại địa điểm sinh hoạt cộng
      đồng dân cư nơi có bức xúc, tại Văn phòng Ủy ban nhân dân cấp xã và trên trang thông tin điện tử của dự án.
  f. Lãnh đạo của PMU quyết định xây dựng hệ thống giám sát và đánh giá cho quá trình giải quyết các bức xúc
     của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra như một thành phần của hệ thống giám sát và đánh giá của toàn dự án.
     Hệ thống giám sát và đánh giá có nhiệm vụ giám sát toàn bộ quá trình thực hiện và có ý kiến đánh giá v�? quá
     trình thực hiện có bảo đảm các nguyên tắc, các quy định hay không. Các đánh giá này được gửi ngay tới GRU
     để có những đi�?u chỉnh kịp th�?i.




204
       B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


Quy trình giải quyết ở mức độ dự án đối với các ý kiến, đơn thư bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án
gây ra được thể hiện trên sơ đồ dưới đây:

Hình 18: Sơ đồ giải quyết ở mức độ dự án đối với các ý kiến, đơn thư bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án
                                                  gây ra

             GRU giúp đỡ ngư�?i có bức
            xúc lập và chuyển đơn khiếu                             Ngư�?i có bức xúc                                 Thực hiện
             nại hành chính để tiếp tục                                quyết định                                    quyết định
                     giải quyết




                                              1. GRC xem xét và quyết định giải quyết
                                              2. GRU gửi quyết định giải quyết tới ngư�?i có bức xúc
                                              3. Công khai quyết định giải quyết của GRC tại văn phòng
                                                 GRU, tại điểm sinh hoạt cộng đồng dân cư nơi có bức xúc,
                                                 tại văn phòng UBND xã và trên trang web của dự án




                                     1. GRU xem xét đơn và đ�? xuất phương án giải quyết trình PMU
                                     2. PMU xem xét trình phương án giải quyết lên Hội đồng GRC




                                                                    Ngư�?i có bức xúc                               Rút lại đơn và ý
                                                                       quyết định                                   kiến bức xúc




                                                        GRU tiếp tục đưa vào quy trình giải quyết
                                                        những đơn bức xúc v�? thực hiện phương
                                                       án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư với bước
                                                        tổ chức h�?p cộng đồng dân cư để tư vấn
                                                                 cho ngư�?i có bức xúc                        Hội đồng định giá đất đai và
                                                                                                               B�?S cấp tỉnh tiếp nhận
                                                                                                             những đơn khiếu nại v�? giá
            UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh                                                                          đất để giải quyết
            tiếp nhận những đơn khiếu nại
              hành chính v�? thu hồi đất và                     GRU giúp ngư�?i có bức xúc
               phê duyệt phương án bồi                        chuyển đơn tới đúng cơ quan
             thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư để                     có thẩm quy�?n giải quyết
                                                                                                             PMU tiếp nhận những đơn
                       giải quyết                                                                            bức xúc v�? các thiệt hại do
                                                                                                              thi công dự án gây ra để
                                                                                                                      giải quyết



                                                                    Ngư�?i có bức xúc                               Rút lại đơn và ý
                                                                       quyết định                                   kiến bức xúc




                                     1. Phân loại đơn thư, ý kiến bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra
                                        (g�?i chung là đơn thư);
                                     2. Công khai danh sách tại GRU và trên trang web của dự án;
                                     3. Thảo luận với ngư�?i có đơn để trợ giúp pháp luật, nhận thức lại bức xúc
                                        để quyết định




             Nơi tiếp nhận đơn               Nơi tiếp nhận đơn               Nơi tiếp nhận đơn              Nơi tiếp nhận đơn
             Văn phòng PMU                �?iểm Bưu điện - Văn hóa           Văn phòng UBND xã               Văn phòng GRU
                                                     xã




                            �?ồng ý                                      Không đồng ý                                Chuyển tiếp




                                                                                                                                            205
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


c. Những yêu cầu đối với dự án nhằm nâng cao hiệu quả của quá trình giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị
thiệt hại do dự án gây ra


  a. Dự án cần xây dựng đơn vị GRU với nguồn nhân lực đủ v�? số lượng, được đào tạo v�? chuyên môn, được
     tuyển ch�?n theo tiêu chuẩn đạo đức. �?ơn vị GRU được trang bị đầy đủ phương tiện làm việc hiện đại, có đủ
     thông tin v�? toàn bộ dự án.
  b. �?ơn vị GRU có trách nhiệm phổ biến các quy định, cơ chế giải quyết và quy trình giải quyết các bức xúc của
     ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra đến tất cả các cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng thuộc phạm vi dự án dưới
     dạng h�?p cộng đồng dân cư, phát hành các t�? rơi, đưa lên các phương tiện thông tin đại chúng. �?ối với cộng
     đồng dân cư dân tộc thiểu số, cần phát hành các tài liệu bằng ngôn ngữ dân tộc thiểu số.
  c. Dự án phải thành lập hệ thống giám sát và đánh giá cho quá trình giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt
     hại do dự án gây ra, được vận hành thư�?ng xuyên nhằm từng bước hoàn thiện hệ thống giải quyết các bức xúc
     của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra.
  d. Dự án phải bố trí kinh phí phù hợp với yêu cầu của quá trình giải quyết các bức xúc.


d. Những điểm chủ yếu của văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thực hiện cơ chế giải quyết các bức
xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án

Từ các nguyên tắc, trình tự giải quyết, nhiệm vụ của dự án đã đưa ra ở trên, có thể hình thành các nội dung
chủ yếu của một thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trư�?ng v�? thực hiện cơ chế giải quyết các
bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại trong phạm vi các dự án.


  �?i�?u X1. Phạm vi đi�?u chỉnh
  Phạm vi đi�?u chỉnh của Thông tư này bao gồm các dự án đầu tư có sử dụng đất làm ảnh hưởng tới cộng đồng dân
  cư, ngư�?i sử dụng đất trên phạm vi dự án và các tổ chức, cá nhân có liên quan, nhằm giải quyết tốt các bức xúc
  của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra trước khi ngư�?i có bức xúc có đơn khiếu nại hành chính đến các cơ quan
  có thẩm quy�?n để được giải quyết.
  �?i�?u X2. �?ối tượng áp dụng
  �?ối tượng áp dụng của Thông tư này bao gồm các cá nhân, tổ chức có liên quan đến các dự án đầu tư thuộc phạm
  vi đi�?u chỉnh của �?i�?u X1.
  �?i�?u X3. Trách nhiệm của Ban quản lý các dự án đầu tư
  Các dự án đầu tư thuộc phạm vi đi�?u chính của Thông tư này có trách nhiệm:
  1. Thành lập một đơn vị chuyên trách (GRU) giúp lãnh đạo Ban quản lý dự án (PMU) để giải quyết các bức xúc
     của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư bị thiệt hại do dự án gây ra. �?ơn vị chuyên trách này phải
     có đủ nhân lực có trình độ cao v�? chuyên môn, nghiệp vụ, có phẩm chất đạo đức tốt; có đủ đi�?u kiện v�? trang
     thiết bị, v�? thông tin để thực hiện nhiệm vụ.
  2. Thành lập một hệ thống giám sát và đánh giá cho quá trình giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại. Hệ
     thống giám sát và đánh giá có nhiệm vụ giám sát toàn bộ quá trình thực hiện và đưa ra ý kiến đánh giá v�? tính
     hiệu quả của quá trình thực hiện. Các đánh giá này được gửi ngay tới GRU để có những đi�?u chỉnh kịp th�?i.
  3. Phổ biến các quy định, cơ chế giải quyết và quy trình giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án
     gây ra đến tất cả các tổ chức, cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng thuộc phạm vi dự án dưới dạng h�?p cộng đồng
     dân cư, phát hành các t�? rơi, đưa lên các phương tiện thông tin đại chúng.
      �?ối với cộng đồng dân cư dân tộc thiểu số, cần phát hành các tài liệu bằng ngôn ngữ dân tộc thiểu số đó (nếu
      phù hợp).
  4. Bố trí kinh phí phù hợp với yêu cầu của quá trình giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại.




206
      B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...



�?i�?u X4. nguyên tắc giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại thuộc phạm vi dự án
Việc giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
1. Phù hợp với các quy định của pháp luật Việt Nam.
2. Sự công khai và minh bạch v�? thông tin, sự khách quan và công bằng trong giải quyết, sự độc lập trong quyết
   định và không chịu bất kỳ tác động nào của hệ thống hành chính, có tinh thần trách nhiệm cao của tất cả các
   bên tham gia vào quá trình giải quyết.
3. Ngư�?i có bức xúc có quy�?n được tiếp cận thông tin, có quy�?n được đòi h�?i đơn vị thụ lý trả l�?i v�? tình trạng
   của quá trình giải quyết, được cư xử phù hợp với văn hóa của cộng đồng của mình, được tìm ngư�?i đại diện
   phù hợp để bảo vệ quy�?n lợi và được bảo vệ trước m�?i nguy hiểm có thể xẩy ra.
   Ngư�?i có bức xúc thuộc cộng đồng các dân tộc thiểu số, là phụ nữ, là ngư�?i tàn tật có quy�?n đòi h�?i sự giúp
   đỡ riêng trong quá trình giải quyết.
4. Trong quá trình giải quyết, phải có sự tham gia của cộng đồng dân cư, các tổ chức xã hội, các chuyên gia có
   uy tín của địa phương.
   �?ối với khu vực dân tộc thiểu số, cần quan tâm tới việc tham vấn ý kiến của những ngư�?i có uy tín trong cộng
   đồng, các già làng, trưởng bản.
   �?ối với khu vực tôn giáo, cần quan tâm tới việc tham vấn ý kiến của những ngư�?i đứng đầu các cơ sở tôn
   giáo.
5. Kết quả giải quyết do một Hội đồng độc lập với hệ thống hành chính quyết định
�?i�?u X5. Hội đồng giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại
Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập một Hội đồng giải quyết các bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại
do dự án gây ra (GRC) với các thành viên là lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện (là Chủ tịch Hội đồng), lãnh
đạo của các phòng nghiệp vụ cấp huyện có liên quan, lãnh đạo của Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện có uy tín
của cộng đồng dân cư, đại diện của lãnh đạo các tổ chức xã hội tại địa phương (Mặt trận Tổ quốc, Hội Nông dân,
Hội Phụ nữ, Hội Luật gia hoặc �?oàn Luật sư, Hội Nhà báo), đại diện của tổ chức định giá đất, các chuyên gia
có trình độ thuộc các lĩnh vực có liên quan. Hội đồng ra quyết định theo nguyên tắc b�? phiếu kín và đạt được sự
đồng thuận với trên 2/3 số lượng ý kiến.
�?i�?u X6. Việc tiếp nhận ý kiến, đơn thư
1. �? kiến, đơn thư v�? bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại được tiếp nhận bằng tất cả các phương tiện chuyển tải thông
   tin như điện thoại, fax, thư bưu điện, thư điện tử, trên trang thông tin điện tử của dự án. �? kiến, đơn thư gửi
   có thể gửi đến những nơi gần nhất tại khu dân cư bao gồm điểm bưu điện - văn hóa xã, Văn phòng Ủy ban
   nhân dân xã, đơn vị chuyên trách GRU của dự án, Văn phòng Ban quản lý dự án. Các nơi khi nhận được ý
   kiến, đơn thư v�? bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại thì trong th�?i gian không quá 2 ngày làm việc phải chuyển ý
   kiến, đơn thư đó đến GRU.
2. GRU thực hiện phân loại ý kiến, đơn thư để công khai danh sách các ý kiến, đơn thư tại Văn phòng GRU và
   trên trang thông tin điện tử của dự án. Trong th�?i hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày GRU nhận được,
   các ý kiến, đơn thư bắt đầu được thụ lý để giải quyết.
�?i�?u X7. Việc thụ lý giải quyết ý kiến, đơn thư
1. GRU có trách nhiệm xem xét cụ thể từng ý kiến, đơn thư.
�?ối với những ý kiến, đơn thư ở mức độ phức tạp có liên quan đến quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt
phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư thì giúp đỡ ngư�?i có ý kiến, đơn thư hiểu rõ pháp luật, trư�?ng hợp
ngư�?i có ý kiến, đơn thư vẫn quyết định khiếu nại thì hướng dẫn h�? thực hiện theo thủ tục khiếu nại quyết định
hành chính.
�?ối với những ý kiến, đơn thư có liên quan đến giá đất thì hướng dẫn ngư�?i có ý kiến, đơn thư thực hiện theo thủ
tục khiếu nại v�? giá đất.




                                                                                                                207
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM



  �?ối với ý kiến, đơn thư có liên quan tới việc thực hiện phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư và các nội dung
  khác liên quan tới thực hiện dự án thì đưa vào quy trình giải quyết ở mức độ dự án theo quy định của Thông tư này.
  2. GRU tổ chức h�?p với cộng đồng dân cư nơi có ý kiến, đơn thư bức xúc để tham vấn ý kiến của cộng đồng dân
  cư. Ngoài các thành viên của cộng đồng dân cư, GRU m�?i đại diện của lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp xã; lãnh
  đạo các phòng nghiệp vụ cấp huyện có liên quan gồm Phòng Tài nguyên và Môi trư�?ng, Phòng Kinh tế, Phòng
  Nông nghiệp và phát triển nông thôn, đại diện lãnh đạo các tổ chức xã hội ở địa phương gồm Mặt trận Tổ quốc,
  Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh; đại diện báo chí ở địa phương cùng dự cuộc h�?p tham vấn ý
  kiến của cộng đồng dân cư.
  Tại các cộng đồng dân cư dân tộc thiếu số, cần khuyến khích các già làng, trưởng bản có ý kiến. Tại các cộng
  đồng dân cư tôn giáo, cần khuyến khích ngư�?i đứng đầu các cơ sở tôn giáo có ý kiến.
  Tại cuộc h�?p tham vấn ý kiến cộng đồng dân cư, trư�?ng hợp ý kiến của cộng đồng dân cư không đồng thuận với
  ý kiến của ngư�?i có bức xúc thì giải quyết theo hướng thuyết phục ngư�?i có bức xúc rút lại ý kiến, đơn thư; nếu
  ngư�?i có bức xúc không đồng ý rút lại ý kiến, đơn thư thì hướng dẫn ngư�?i có bức xúc thực hiện thủ tục khiếu nại
  quyết định hành chính. Trư�?ng hợp ý kiến của cộng đồng dân cư đồng thuận với ý kiến của ngư�?i có bức xúc thì
  tiếp tục giải quyết theo quy trình tại Thông tư này.
  Trong th�?i hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày tổ chức cuộc h�?p tham vấn ý kiến cộng đồng dân cư, kết quả
  cuộc h�?p phải được đưa công khai trên trang thông tin điện tử của dự án và có đánh giá của GRU v�? kết quả này.
  GRU xem xét và trình phương án giải quyết lên lãnh đạo của PMU để thực hiện những bước tiếp theo.
  3. Trong th�?i hạn không quá 5 ngày kể từ ngày đưa thông tin v�? tham vấn ý kiến của cộng đồng dân cư, lãnh đạo
  của Ban Quản lý dự án phải chuyển phương án giải quyết đến Hội đồng GRC để Hội đồng xem xét quyết định.
  Hội đồng GRC có th�?i hạn không quá 30 ngày để ban hành quyết định giải quyết. Kết quả giải quyết của Hội
  đồng được chuyển tới GRU để tiếp tục thực hiện theo quy trình.
  �?i�?u X8. Việc thông báo kết quả giải quyết ý kiến, đơn thư
  1. Trong th�?i hạn không quá 5 ngày làm việc, GRU có trách nhiệm gửi thông báo v�? kết quả giải quyết đến
     những ngư�?i có bức xúc. Trư�?ng hợp ngư�?i có bức xúc đồng ý với quyết định giải quyết của Hội đồng GRC
     thì các bên có liên quan thực hiện quyết định. Trư�?ng hợp ngư�?i có bức xúc không đồng ý với quyết định
     giải quyết của Hội đồng GRC thì GRU hướng dẫn ngư�?i có bức xúc thực hiện thủ tục khiếu nại quyết định
     hành chính.
  2. Kết quả giải quyết của Hội đồng GRC được công khai tại Văn phòng của GRU, tại địa điểm sinh hoạt cộng
     đồng dân cư nơi có bức xúc, tại Văn phòng Ủy ban nhân dân cấp xã và trên trang thông tin điện tử của dự án.



5.2. �?�? xuất việc sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với quy định pháp luật và thực thi pháp luật v�?
giải quyết khiếu nại hành chính trong quản lý đất đai

5.2.1. Cơ quan nào có thẩm quy�?n quyết định giải quyết các khiếu nại hành chính?

Hiện nay ở Việt Nam cũng như ở khá nhi�?u quốc gia, vùng lãnh thổ đ�?u hướng bước giải quyết cuối cùng
các quyết định hành chính tới tòa án hành chính. Phương thức này sẽ trở nên không hiệu quả nếu các khiếu
kiện hành chính chỉ ở mức đơn giản hoặc khi tòa án hành chính chưa đủ nguồn lực v�? con ngư�?i có năng
lực chuyên môn v�? pháp luật đất đai, v�? kinh nghiệm giải quyết. Như vậy, ngay ở các nước phát triển cũng
cần tới một hệ thống cơ quan thuộc khu vực hành pháp có thẩm quy�?n giải quyết các khiếu nại hành chính,
có năng lực cao v�? chuyên môn nghiệp vụ quản lý đất đai để giải quyết các khiếu nại hành chính trước khi
ngư�?i có khiếu nại quyết định khởi kiện ra tòa án hành chính. Các cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết các
khiếu nại hành chính có thể là các cơ quan hành chính, có thể là các cơ quan tài phán hành chính, có thể
là tr�?ng tài hành chính dưới hình thức hội đồng độc lập. Trong hoàn cảnh của Việt Nam, khi văn hóa hành
chính chịu ảnh hưởng rất mạnh của các mối quen biết thì không nên giao thẩm quy�?n giải quyết các khiếu



208
       B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...


nại hành chính cho các cơ quan hành chính. Việc còn lại là nên giao thẩm quy�?n giải quyết cho hệ thống
tài phán hành chính hay hình thức hội đồng tr�?ng tài hành chính.

Hệ thống tài phán hành chính nên hình thành là một hệ thống cơ quan thuộc quản lý của Chính phủ trung
uơng, được tổ chức ở 2 cấp: cấp quốc gia và cấp vùng (gồm nhi�?u tỉnh), chỉ có chức năng giải quyết các
khiếu nại hành chính, độc lập hoàn toàn với hệ thống các cơ quan hành chính. Việc áp dụng hình thức giải
quyết khiếu nại hành chính tại cơ quan tài phán hành chính ở Việt Nam có các ưu điểm như sau:

•   Bảo đảm được tính độc lập với cơ quan ban hành quyết định hành chính hay có hành vi hành chính bị
    khiếu nại;
•   Bảo đảm tính chuyên nghiệp và tính chịu trách nhiệm trong giải quyết khiếu nại hành chính;
•   Bảo đảm tính bình đẳng giữa ngư�?i khiếu nại và ngư�?i bị khiếu nại;
•   Bước giải quyết tại cơ quan tài phán hành chính là bước chuẩn bị tốt v�? tư liệu cho bước giải quyết tại
    toà án hành chính (nếu xẩy ra);
•   Thực hiện được cơ chế thống nhất là m�?i khiếu nại hành chính đ�?u được giải quyết theo 2 cấp: tại cơ
    quan tài phán hành chính cấp vùng và tại cơ quan hành chính cấp quốc gia;
•   Làm giảm áp lực của công việc v�? giải quyết khiếu nại hành chính lên Thanh tra Chính phủ để Thanh
    tra Chính phủ có thể tập trung vào nhiệm vụ thanh tra hoạt động của bộ máy hành chính các cấp.
Cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính tại cơ quan tài phán hành chính tại Việt Nam cũng có các nhược
điểm bao gồm:

•   Hệ thống hành pháp bị tăng thêm biên chế hành chính đáng kể để bảo đảm nhân sự hoạt động trong bộ
    máy các cơ quan tài phán hành chính;
•   Khó có thể đáp ứng được nguồn lực cán bộ có trình độ cao làm việc trong các cơ quan tài phán hành
    chính;
•   Với văn hóa hành chính chịu tác động nhi�?u của các mối quan hệ quen biết, khó có thể bảo đảm được
    tính độc lập thực sự giữa hệ thống các cơ quan hành chính và hệ thống các cơ quan tài phán hành chính.
Nhìn các nhược điểm này thấy ít v�? số lượng nhưng lại rất đáng lưu tâm trong hoàn cảnh hiện nay ở Việt nam.

Hệ thống tr�?ng tài hành chính dưới dạng hội đồng độc lập giải quyết khiếu nại hành chính nên tổ chức theo
cấp hành chính, được coi là một bộ máy được tổ chức ở cấp huyện, cấp tỉnh và cấp trung ương, có nhiệm vụ
xem xét và ban hành các quyết định giải quyết khiếu nại hành chính, bảo đảm tính độc lập với các cơ quan
hành chính bị khiếu nại. Hội đồng của một cấp có Chủ tịch là lãnh đạo của cơ quan hành chính cấp trên,
có thành viên là đại diện lãnh đạo các cơ quan chuyên môn của cơ quan hành chính cấp trên; các chuyên
gia có trình độ cao v�? chuyên môn; đại diện lãnh đạo của các tổ chức chính trị - xã hội (Mặt trận Tổ quốc,
Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, v.v.), tổ chức xã hội (Hội Luật gia hoặc �?oàn Luật sư, Hội Nhà báo, Hiệp hội
doanh nghiệp, v.v.) của địa phương. Hội đồng hoạt động trên nguyên tắc b�? phiếu kín v�? quyết định giải
quyết theo đa số với 2/3 số lượng thành viên đồng thuận.

Khi hội đồng xem xét một khiếu nại thì bên khiếu nại và bên bị khiếu nại phải có mặt để đưa ra những
chứng lý khi cần thiết. Phương thức sử dụng hội đồng tr�?ng tài để giải quyết khiếu nại hành chính có các
ưu điểm bao gồm:

•   Không tăng biên chế hành chính để phục vụ riêng cho việc giải quyết khiếu nại hành chính;
•   Có thể tận dụng cao nhất năng lực chuyên môn cao của các nhân sự hiện tại tham gia vào giải quyết
    khiếu nại hành chính;
•   Bảo đảm được tính độc lập nhất định của hội đồng tr�?ng tài với cơ quan hành chính bị khiếu nại, bảo
    đảm tính khách quan ở mức nhất định trong ban hành quyết định giải quyết;


                                                                                                          209
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


•     Thực hiện được cơ chế thống nhất là m�?i khiếu nại hành chính đ�?u được giải quyết theo 2 cấp hội đồng
      tr�?ng tài: cấp huyện và cấp tỉnh đối với khiếu nại của cá nhân; cấp tỉnh và cấp trung ương đối với khiếu
      nại của tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài;
•     Cũng làm giảm được áp lực công việc liên quan đến giải quyết khiếu nại hành chính lên Thanh tra
      Chính phủ.
Phương thức sử dụng hội đồng tr�?ng tài cũng có những nhược điểm bao gồm:

•     Chưa bảo đảm được tính trách nhiệm cao của quyết định cá nhân;
•     Trình tự, thủ tục phức tạp hơn việc giao cho một cơ quan có thẩm quy�?n.
�?ối với Việt Nam hiện nay, trong giai đoạn trước mắt thì việc lựa ch�?n hình thức hội đồng tr�?ng tài để
giải quyết khiếu nại hành chính là phù hợp, tiếp sau đó khi đủ đi�?u kiện sẽ chuyển sang áp dụng cơ chế tài
phán hành chính để giải quyết khiếu nại hành chính. Trong giai đoạn hiện tại vẫn phải tiếp tục nâng cao
nguồn lực, khung pháp lý cho hệ thống tòa án hành chính.

5.2.2. Những quy định nào cần được đi�?u chỉnh trong hệ thống pháp luật v�? khiếu nại hành chính?

Bên cạnh nhu cầu đổi mới cơ chế giải quyết các khiếu nại hành chính đã nói trên, việc xem xét để hoàn thiện
các quy định cụ thể trong giải quyết khiếu nại hành chính cũng rất cần thiết. Ở trên cũng đã chỉ ra những
bất cập trong hệ thống pháp luật hiện hành v�? khiếu nại hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính.
�?ây cũng chính là những nội dung cần hoàn thiện trong hệ thống pháp luật hiện hành, cụ thể bao gồm:

•     Cần có quy định cụ thể v�? việc xử lý tình trạng không phù hợp pháp luật của văn bản quy phạm pháp
      luật do Bộ Tư pháp phát hiện hay do tổ chức, công dân phát hiện. Các văn bản quy phạm pháp luật
      không phù hợp pháp luật phải được giải quyết ngay và được xử lý lý công khai, kịp th�?i. Tiếp theo, cần
      nghiên cứu để xây dựng hệ thống pháp luật bảo đảm quy�?n khiếu nại của tổ chức, công dân đối với các
      văn bản quy phạm pháp luật.
•     Bảo đảm việc tiếp dân, việc tiếp nhận đơn khiếu nại hành chính của dân được đa dạng hơn, thông qua
      nhi�?u loại phương tiện chuyển tải thông tin, có chất lượng cao hơn, hướng nhi�?u hơn tới quy�?n lợi của
      ngư�?i khiếu nại.
•     Quy định rõ v�? biểu hiện của hành vi hành chính bị khiếu nại và khung pháp lý để giải quyết khiếu nại
      v�? hành vi hành chính.
•     Toàn bộ quá trình giải quyết khiếu nại hành chính phải được công khai tại một địa điểm gần nơi sinh
      hoạt của cộng đồng dân cư và trên một trang thông tin điện tử, kể từ khi có đơn khiếu nại cho tới khi
      khiếu nại có quyết định giải quyết có hiệu lực thi hành.
•     Cần cho phép khiếu nại đông ngư�?i dưới dạng khiếu nại của một cộng đồng dân cư cùng bị thiệt hại.
      Khi đó ngư�?i đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư là ngư�?i đứng đơn khiếu nại để bảo vệ quy�?n lợi
      cho cả cộng đồng.

5.3. Giải pháp nâng cao năng lực

Như đã biết, tổng số lượng khiếu kiện hành chính trong quản lý đất đai chiếm tối thiểu 50% tổng lượng đơn
khiếu kiện của dân. Con số này ngày càng tăng lên theo th�?i gian. Chất lượng của giải quyết khiếu nại đạt
được cũng không cao. Ngư�?i dân hiểu biết v�? pháp luật cũng không nhi�?u.

Trong hoàn cảnh này, một giải pháp cần lưu ý là phải tập trung vào tăng cư�?ng năng lực cho công chức nhà
nước chịu trách nhiệm v�? thụ lý giải quyết các khiếu nại hành chính và nâng cao nhận thức của ngư�?i dân
v�? khiếu nại hành chính. Cần thiết phải tạo dựng một chương trình riêng v�? xây dựng năng lực cho tất cả
m�?i ngư�?i tham gia vào cơ chế giải quyết bức xúc. Một chương trình đào tạo v�? giải quyết khiếu nại cần
được hình thành và phát triển tại tất cả các cơ sở đào tạo hành chính ở Việt Nam.


210
        B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...




6. KẾT LUận




Hiện nay Quốc hội Việt Nam đang xem xét việc ban hành Luật khiếu nại và Luật Tố cáo thay thế cho Luật
Khiếu nại, tố cáo hiện hành nhằm giải quyết các bức xúc của dân trên thực tế, đồng th�?i phù hợp với những
th�?a thuận của Việt Nam trong Hiệp định Thương mại Việt - Mỹ và những cam kết trong khuôn khổ Tổ
chức Thương mại Thế giới. Việc sửa đổi, bổ sung Luật �?ất đai cũng bắt đầu được tiến hành để Quốc hội
có thể thông qua vào năm 2013, trong đó việc đổi mới cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính v�? đất đai là
một trong những tr�?ng tâm.

Hiện tại, tình trạng khiếu nại hành chính của những ngư�?i bị thiệt hại do các dự án đầu tư gây ra đang
chiếm tỷ lệ rất cao (khoảng 90%) tổng số tranh chấp, khiếu nại, tố cáo v�? đất đai. Một mặt do cơ chế giải
quyết khiếu nại v�? đất đai nói chung hiện nay chưa phù hợp nên những khiếu nại cũ chưa giải quyết xong
thì khiếu nại mới lại tăng lên cùng với diện tích đất bị thu hồi. Mặt khác, hệ thống giải quyết khiếu nại hành
chính của Việt Nam cũng chưa phân định rõ các loại khiếu nại khác nhau do các cơ quan có thẩm quy�?n
khác nhau giải quyết nên làm cho bức tranh khiếu nại của dân càng trở nên phức tạp. Ngư�?i khiếu nại có
nhận thức pháp luật chưa cao nên cũng không biết rõ đi�?u mình khiếu nại cần chuyển tới đâu để giải quyết.

Nghiên cứu này đã phân tích: (i) hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam v�? khiếu nại, v�? đất đai và
việc thực thi các pháp luật này trên thực tế; (ii) kinh nghiệm quốc tế v�? xây dựng hệ thống pháp luật v�?
khiếu nại và giải quyết khiếu nại, v�? cơ chế giải quyết bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do các dự án đầu tư
gây ra; (iii) kết quả nghiên cứu điểm v�? tình trạng khiếu nại của ngư�?i bị thiệt hại do các dự án đầu tư gây
ra ở một số dự án tại Việt Nam. Từ những phân tích này, nghiên cứu đã đ�? xuất: (i) cơ chế phù hợp để giải
quyết các bức xúc của những ngư�?i bị thiệt hại do các dự án đầu tư gây ra; (ii) hướng đổi mới phù hợp để
hoàn chỉnh cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính ở Việt Nam; (iii) những điểm cần sửa đổi, bổ sung ngay
trong hệ thống pháp luật v�? khiếu nại và giải quyết khiếu nại của Việt Nam.

Các đ�? xuất của nghiên cứu này được đưa ra dựa trên các nguyên tắc chủ yếu bao gồm:

•   Hệ thống các cơ quan có thẩm quy�?n giải quyết khiếu nại phải độc lập với hệ thống hành chính.
•   Cần bảo đảm quy�?n được khiếu nại hành chính của ngư�?i khiếu nại ít nhất là 2 lần lên các cơ quan có
    thẩm quy�?n giải quyết trước khi thực hiện quy�?n khởi kiện ra tòa án hành chính.
•   Việc giải quyết các bức xúc của dân cần bảo đảm các chuẩn mực quốc tế bao gồm: công bằng, khách
    quan và độc lập, đơn giản và dễ tiếp cận, được đáp ứng và có hiệu quả, có sự tham gia của cộng đồng.
•   Bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do các dự án đầu tư gây ra cần được phân chia ra các trư�?ng hợp theo
    thẩm quy�?n giải quyết, cụ thể bao gồm:
    >   Bức xúc v�? những thiệt hại do quá trình thi công dự án gây ra do Ban Quản lý dự án giải quyết,
        đây không phải là các khiếu nại hành chính.




                                                                                                           211
CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THU HỒI �?ẤT VÀ CHUYỂN DỊCH �?ẤT �?AI TỰ NGUYỆN Ở VIỆT NAM


      >   Bức xúc v�? quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định
          cư do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quy�?n giải quyết, đây là các khiếu nại hành chính.
      >   Bức xúc v�? các quyết định giá đất do Hội đồng định giá đất đai và bất động sản giải quyết47, đây
          là khiếu nại không thuộc phạm vi hành chính.
      >   Bức xúc v�? việc thực hiện phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt do Hội
          đồng giải quyết bức xúc (GRC) giải quyết (ở mức độ dự án), đây là các khiếu nại có thể giải quyết
          được trước khi trở thành khiếu nại hành chính.
Nghiên cứu này đã đ�? xuất cụ thể một cơ chế giải quyết các bức xúc (GRM) của những ngư�?i bị thiệt hại
do dự án đầu tư gây ra, gồm cả dự thảo những đi�?u chủ yếu của một Nghị định của Chính phủ v�? hướng
dẫn thực hiện cơ chế này. Trong cơ chế này, các dự án đầu tư cần thành lập một đơn vị chịu trách nhiệm
thực hiện cơ chế GRM với nhiệm vụ tiếp nhận m�?i bức xúc của những ngư�?i bị thiệt hại, phân loại, giúp đỡ
ngư�?i có bức xúc gửi đơn tới đúng các cơ quan có thẩm quy�?n (các bức xúc v�? thiệt hại do thi công dự án
gây ra gửi tới PMU; các bức xúc v�? quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thư�?ng,
hỗ trợ, tái định cư gửi tới Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quy�?n; các bức xúc v�? định giá đất gửi v�? Hội đồng
định giá đất đai và bất động sản) và trực tiếp thụ lý các bức xúc v�? thực hiện phương án bồi thư�?ng, hỗ trợ,
tái định cư để trình lên Hội đồng giải quyết bức xúc (GRC) cấp huyện quyết định. Khi ngư�?i có bức xúc
không đồng ý với quyết định này mới chính thức thực hiện các thủ tục của khiếu nại hành chính. �?ây là đ�?
xuất tr�?ng tâm của nghiên cứu nhằm tạo một bộ l�?c tốt ở mức các dự án đầu tư nhằm làm giảm số lượng
khiếu nại trước khi trở thành các khiếu nại hành chính.

Nghiên cứu này cũng thảo luận và đ�? xuất lộ trình đổi mới Luật Khiếu nại của Việt Nam theo hướng tiếp
cận từng bước tới hệ thống tài phán hành chính. Tiếp theo nghiên cứu này cũng đã đ�? xuất những nội dung
của pháp luật hiện hành v�? khiếu nại cần sửa đổi, bổ sung ngay nhằm tạo hệ thống hiệu quả hơn trong giải
quyết khiếu nại hành chính của dân.

Nghiên cứu này được coi như một đóng góp chung cho quá trình xây dựng hệ thống pháp luật v�? khiếu nại
hành chính và giải quyết khiếu nại hành chính ở Việt Nam. Nghiên cứu còn có mục đích xây dựng một cơ
chế phù hợp để giải quyết bức xúc của ngư�?i bị thiệt hại do dự án gây ra ở mức dự án, nhằm làm giảm các
khiếu nại của dân trước khi trở thành một khiếu nại hành chính và tạo đi�?u kiện thực hiện dự án thuận lợi
hơn, đúng tiến độ hơn.




212
       B�?O C�?O 3: Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi ...




TÀi LiỆU THAm KHảO




1. Báo cáo của Thanh tra Chính phủ tại Hội nghị Tổng kết thực hiện Chỉ thị số 09-CT/TW tại Hà Nội ngày
   10-11/10/2005.
2. Báo cáo năm 2006 của Chính phủ lên Ủy ban Thư�?ng vụ Quốc hội v�? tình hình giải quyết khiếu nại,
   tố cáo của dân.
3. Báo cáo Tổng kết ngày 7/10/2005 v�? thực hiện Chỉ thị số 09-CT/TW v�? pháp luật khiếu nại, tố cáo.
4. Edwin Felter (Thẩm phán Cao cấp Luật Hành chính, Tòa Hành chính Bang Colorado), Giới thiệu v�?
   hệ thống giải quyết khiếu nại hành chính của Hoa Kỳ trong đợt tập huấn v�? Hiệp định Thương mại
   Việt - Mỹ tại Dự án STAR, tháng 12 năm 2003.
5. Hoàng Ng�?c Giao, 2009, Cơ chế giải quyết khiếu nại thực trạng và giải pháp, Nhà xuất bản Công an
   nhân dân.
6. International Finance Corporation, 2009, Addressing Grievances from Project-Affected Communities.
7. The World Bank, Social Development Department, 2009, Feedback Matters - Designing Effective
   Grievance Redress Mechanisms.




                                                                                                          213
                                           cHú TH�?cH



1
 Nghị định số 84/2007/N�?`-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung v�? cấp giấy chứng nhận quy�?n sử dụng
đất, thu hồi đất, quy�?n sử dụng đất, trình tự, thủ tục v�? bồi thư�?ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết các khiếu nại v�? đất đai.
2
 T�? trình số 22/CP-TTr ngày 22/05/2006 của Chính phủ lên Quốc hội v�? kế hoạch sử dụng đất 5 năm
2006 - 2010.
3
 �?ặng Hùng Võ, Tranh chấp và khiếu nại kéo dài v�? đất đai: nguyên nhân từ thực thi pháp luật v�? đất đai,
Báo cáo tại Hội thảo v�? tình trạng tranh chấp và khiếu nại kéo dài v�? đất đai hiện nay: thực trạng và giải
pháp, Hội thảo do Văn phòng Quốc hội tổ chức, Buôn Mê Thuật, 8-9 tháng 10, 2008.
4
 Adam Smith, An Inquiry into the Nature and Cause of the Wealth of Nations, London, Methuen and Co.,
Ltd., ad. Edwin Cannan, 1904 (first published in 1776).
5
 David Ricardo, On the Principles of Political Economy and Taxation, London, John Murray, 1921 (first
published in 1817).
6
 Karl Marx and Frederick Engels, Capital, National Publishing House of Politics, Moscow, 1955 (first
published: Volume 1 - 1867, Volume 2 - 1885, Volume 3 - 1894).
7
 The World Bank, 2006, Land Law Reform, Achieving Development Policy Objectives, prepared by John
W. Bruce, Renée Giovarelli, Leonard Rolfes, Jr., David Bledsoe, Robert Mitchell.
8
 James B. London and Nicole L. Hill, Land Conversion in South Carolina: State Makes the Top 10 List,
Clemson University, 2000.
9
    Rất nhi�?u bài báo đã viết v�? tình trạng này đã được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng.
10
  Quyết định số 1115/Q�?-TTg ngày 25/11/2002 phê duyệt kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội giai
đoạn 2001-2005.
11
     Báo cáo kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006-2010 của thành phố Hà Nội.
12
  Phạm Quang Nghị (Bí thư Thành ủy thành phố Hà Nội), Quản lý đất đai: những khía cạnh đặc thù, Báo
điện tử VietnamNet ngày 06/08/2007.
13
  Báo cáo của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội tại Hội nghị ngành tài nguyên và môi trư�?ng tháng
3/2006 và Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trư�?ng Hà Nội tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2008.
14
  Nhà tái định cư ở Hà Nội: xuống cấp trầm tr�?ng trong 5 - 7 năm tới, Báo Tuổi trẻ, 24/06/2006, và rất
nhi�?u bài báo khác nói v�? đ�? tài này đã công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.
15
     Báo cáo kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010 của thành phố �?à Nẵng.



214
 Padeco Co. Ltd., 2007, For the World Bank: The Evolving Role of World Bank Urban Shelter Project -
16

Addressing Land Market and Economy-Wide Constraints, City-Specific Report - Da Nang.
17
  Báo cáo phương án đi�?u chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 tại kỳ h�?p thứ 7 Hội đồng nhân dân
thành phố Hồ Chí Minh (ngày 11/07/2006).
18
     Nghị quyết số 57 ngày 26 tháng 9 năm 2006 của Hội đồng nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.
19
  �?ào Trung Chính, Một vài vấn đ�? v�? tình trạng tranh chấp, khiếu nại và tố cáo v�? đất đai, Báo cáo tại Hội
thảo v�? tình trạng tranh chấp và khiếu nại kéo dài v�? đất đai hiện nay: thực trạng và giải pháp, Hội thảo do
Văn phòng Quốc hội tổ chức, Buôn Mê Thuật, 8-9 tháng 10, 2008.
20
     The World Bank, 2011, Involuntary Resettlement, OP/BP 4.12 (www.worldbank.org).
21
  Rew A., Fisher E., Pandey, 2000, Addressing Policy Constraints and Improving Outcomes in Development-
Induced Displacement and Resettlement Projects. A review prepared for ESCOR and the Refugee Study
Centre, University of Oxford (www.reliefweb.int).
22
     Asian Development Bank, 1998, Handbook on Resettlement: A guide to good practice (www.adb.org).
 - The WB Group, 2002, Benefit Sharing from Dam Projects, Final report of desk study. Prepared by
23

Dominique Égré, Vincent Roquet, Carine Durocher.
  - UNEP, Dam and Development Project, 2006, Compensation Policy Issue: Monetary compensation for
lost assets and loss of access to resources, livelihood restoration and enhancement, community development
and catchment development. Prepared by Vincent Roquet, Carine Durocher.
 - Asian Development Bank, 2007, Benefit Sharing Mechanisms for People Adversely Affected by Power
Generation Projects in Viet Nam, Final report of Project TA-4689 (VIE). Prepared by Lawrence J.M. Haas,
Dang Vu Tung.
  - The World Bank Safeguard Training, 2008, Benefit Sharing & Hydropower: Enhancing Development
Benefits of Hydropower Investments, Background Lessons Learned and Recent Trends in Hydropower
Benefit Sharing. Prepared by Peter Leonard, Daryl Fields, Navin Rai, Elena Correa.
24
     - The World Bank, Guidance Note on Urban Resettlement, 2008, Prepared by F.Giovannetti.
 - The World Bank Group, The Evolving Role of World Bank Urban Shelter Projects: Addressing Land
Market and Economy-Wide Constraints, 2007, Prepared by Padeco Co. Ltd.
25
  The World Bank, 2007, EAP Sustainable Development on the Urban Fringe, Vietnam Country Case
Study.
26
     Archer R., 1999, Land Pooling and Readjustment: Examples from Asia.
27
  Viện Nghiên cứu Kiến trúc, 2006, �?�? tài khoa h�?c: Giải pháp đi�?u chỉnh lại đất đai áp dụng vào giải t�?a
các trục và nút đư�?ng giao thông tại các đô thị.
28
     Adusumilli A., 1999, Partnership Approaches in India.
29
     Số liệu thống kê do Tổng cục Thống kê Việt Nam công bố.
30
  Nghị quyết số 07-NQ/HNTW ngày 30/7/1994 của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương �?ảng
khóa VII v�? phát triển công nghiệp, công nghệ đến năm 2000 theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước và xây dựng giai cấp công nhân trong giai đoạn mới.
31
   Chính phủ quy định khung giá đất theo từng loại đất tại Nghị định này và giao cho Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định bảng giá cụ thể trên nguyên tắc không thấp hơn giá sàn và không cao hơn giá trần của khung


                                                                                                        215
giá; đối với đất tại khu vực đô thị được nhân giá đất theo khung giá đất và hệ số K có giá trị từ 0,8 tới 1,2
cho phù hợp với vị trí và đi�?u kiện hạ tầng cụ thể.
32
  Phương pháp 1 và 2 được quy định tại khoản 1 và khoản 2 �?i�?u 4 của Nghị định số 188/2004/N�?-CP
ngày 16/11/2004. Phương pháp 3 và 4 được quy định tại khoản 3 đi�?u 1 của Nghị định số 123/2007/N�?-CP
ngày 17/07/2007.
 R.O. Rost and H.G. Collins, 1993, Land valuation and compensation in Australia, Australian Institute of
33

Valuers and Land Economists.
34
  Hiến pháp Cộng hòa Trung Hoa (�?ài Loan); Luật Chiếm giữ đất đai và Luật v�? Bình quân địa quy�?n
(�?ài Loan).
35
  Tzu-Chin Lin, Stephen D. Roach, 2008, The Materialization of Protection of Property Rights through
Just Compensation - Experiences from Taiwan and California, The 24th Pan Pacific Congress of Real
Estate Appraisers, Valuers and Counselors.
36
  Richard Grover, Ion Anghel, Béla Berdar, Mikhail Soloviev, Aleksei Zavyalov, 2007, Compulsory
Purchase in the Transitional Countries of Central and Eastern Europe, FIG-Commission 6 Seminar on
Compulsory Purchase and Compensation, Helsinki, September 6-8, 2007.
37
  Ewa Kucharska-Stasiak, 2007, Inadequacy of valuation in expropriation processes - the case of Poland,
FIG-Commission 6 Seminar on Compulsory Purchase and Compensation, Helsinki, September 6-8, 2007.
38
  Sopon Pornchokchai, 2005, Status-quo, Problems and Solutions, International Workshop - Valuation in
Vietnam 10th Jun., Hanoi.
39
  The Land Development Organizations can sign contracts with organizations providing services related
to compensation, site clearance in order for them to carry out the compensation, support and resettlement
plan.
40
  Hoàng Ng�?c Giao, 2009, Cơ chế giải quyết khiếu nại thực trạng và giải pháp, Nhà xuất bản Công an
nhân dân.
41
     Báo cáo Tổng kết ngày 7/10/2005 v�? thực hiện Chỉ thị số 09-CT/TW v�? pháp luật khiếu nại, tố cáo.
42
  Báo cáo năm 2006 của Chính phủ lên Ủy ban Thư�?ng vụ Quốc hội v�? tình hình giải quyết khiếu nại, tố
cáo của dân.
43
  Báo cáo của Thanh tra Chính phủ tại Hội nghị Tổng kết thực hiện Chỉ thị số 09-CT/TW tại Hà Nội ngày
10-11/10/2005.
44
  Edwin Felter (Thẩm phán Cao cấp Luật Hành chính, Tòa Hành chính Bang Colorado), Giới thiệu v�? hệ
thống giải quyết khiếu nại hành chính của Hoa Kỳ trong đợt tập huấn v�? Hiệp định Thương mại Việt - Mỹ
tại Dự án STAR, tháng 12 năm 2003.
45
  The World Bank, Social Development Department, 2009, Feedback Matters - Designing Effective
Grievance Redress Mechanisms.
46
     International Finance Corporation, 2009, Addressing Grievances from Project-Affected Communities.
47
  �?�? xuất giải pháp tại Nghiên cứu v�? cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thư�?ng, hỗ trợ và tái định cư tại
Việt Nam (kết quả nghiên cứu thứ hai trong cuốn sách này).




216