APPENDIX-6 84036 v7 Europe and Central Asia Region Sustainable Development Department 1  March 8th, 2010       2  3                Acknowledgements   This  document  was  written  by  Marcel  Ionescu‐Heroiu  under  the  guidance of Christine Kessides (Task Manager) of the Urban and Water  Unit  and  Wolfhart  Pohl  and  Natasa  Vetma  of  the  Environmental  Unit  of  the  Sustainable  Development  Department,  Europe  and  Central  Asia  Region of the World Bank. Written contributions to the document were  provided  by  Irena  Dokic  (Institute  of  Economics,  Zagreb,  Croatia),  Zaki  Ghiacy  (McBains  Cooper,  London,  UK),  and  Bernd  Vels  (Associated  Business  Consultants  GmbH,  Bonn,  Germany).  Comments  on  earlier  drafts  were  provided  by  Bianca  Cobârzan  (Babeş‐Bolyai  University,  Cluj‐Napoca,  Romania),  Rolf  Dauskardt  and  Johan  Gauderis  (RebelGroup  Advisory  bv,  Rotterdam,  The  Netherlands),  and  Gerald  Paul  Ollivier  (World  Bank).  Peer  reviewers  were  Carter  Branson,  Adriana  Jordanova  Damianova,  Daniel  Hoornweg,  Stephen  Karam,  and Karin Shepardson (World Bank).   Funding  for  the  Guidance  Note  was  provided  by  the  Central/South  Europe and Baltics Country Department of the World Bank.    Cover design: George Maier  Technical figures: Cristian Ionescu‐Heroiu    All aerial photos in the Guidance Note were obtained using Google  Earth and Bing Maps  4    Table of Contents   List of Acronyms  Executive Summary    Chapter 1: Introduction/1  Who the Guidance Note is for/2  What the Guidance Note is About/3  Structure of Guidance Note/4    Chapter 2: Policy and Institutional Context/8     Chapter 3: Data Collection and Evaluation/14    Managing a Brownfield Database/15  Ownership Identification/17  Site Assessment and Investigation/19    Chapter 4: Pre‐feasibility/22  Assessment of Development Potential/23    Risk Assessment/25    Community Engagement/31    Chapter 5: Feasibility/35    Environmental Impact Assessment/38  Defining a PPP Approach/41    Assigning Risks and Sharing Benefits/46    Incentives for BFRs/46  Identifying Sources of (Co‐) Funding/50    Chapter 6:  Implementation/52    Remediation and Redevelopment/52    Monitoring and Evaluation/54    Selective Bibliography/55    Annex 1: Brno Brownfields, in 2009/58  Annex 2:  City of Leipzig – Unused Area in Industrial Spaces, in 2009/59  Annex 3: Contaminants Found at Typical Brownfield Sites/60  Annex 4: Site Assessment and Investigation Technologies/61  Annex 5: Remediation Technologies/65  Annex 6: Cost‐Benefit Scenarios/71  Annex 7: Remediation Cost Scenarios /75  Annex 8: Sources of EU Funding for BFR projects /78  Annex 9: Working with the World Bank/81  Annex 10: Brownfields Redevelopment Examples/85  5        List of Acronyms    BFR:   Brownfields Redevelopment  CABERNET:   Concerted Action on Brownfield and Economic    Regeneration Network  CEB:   Council of Europe Development Bank   CEE:  Central and Eastern Europe  CERCLA:   The United States Comprehensive Environmental    Response, Compensation and Liability Act  EC:   European Community  EIA:  Environmental Impact Assessment  ERDF:   The European Regional Development Fund   ESF:   The European Social Fund   ESPON:   European Spatial Planning Observation Network  IFI:   International Financial Institution  JASPERS:   Joint Assistance in Supporting Projects in European    Regions  JEREMIE:   Joint European Resources for Micro to medium    Enterprises  JESSICA:    Joint European Support for Sustainable Investment in    City Areas  NGO:   Non Governmental Organization  NIMBY:   Not‐In‐My‐Back‐Yard  PPP:   Public Private Partnership  TIF:   Tax Increment Financing   UNEP:  United Nations Environment Program          6  Executive Summary   This  Guidance  Note  is  primarily  addressed  to  local  or  regional  public  authorities  responsible  for  the  management  of  brownfields  in  the  transition  economies  of  Central  and  Eastern  Europe.    The  potential  audience  may  be  much  wider  and  include  central  government  agencies,  regional  development  agencies,  and  public‐private  entities  in  charge  of  urban  development  projects,  in  this  region  and  in  other  countries  and  cities  around  the  world.  The  main  impetus  for  this  work  is  to  offer  perspectives  and  solutions  to  one  of  the  many  challenges  cities  are  facing  ‐  especially  in  post‐socialist  emerging  market  environments,  where  urban  brownfields  are  a  major  hurdle  to  transforming local economies.     Brownfields  are  understood  here  as  derelict  or  underused  sites  with  real  or  perceived  contamination  problems  that  create  an  obstacle  to  their  development  potential.    As  such,  these  sites  represent  both  a  problem  and  an  opportunity.  The  threat  they  pose  to  humans  and  the  environment  from  poorly  contained  contamination  legacies  requires  prompt  intervention.  Thus,  the  prime  motive  for  dealing  with  brownfields  often  stems  from  an  environmental  and  social  imperative.  On  the  other  hand,  redeveloped  brownfields  can  become  nuclei  and  engines  for  economic  development  and  an  improved  quality  of  life  for  the cities and communities where they are located.     Some  brownfields  offer  profitable  redevelopment  opportunities  and  such  projects  are  often  taken  on  independently  by  private  investors.  Examples  of  privately  redeveloped  brownfields  abound,  and  there  are  developers  from  around  the  world  that  have  specialized  in  this  kind  of  projects.  This  Guidance  Note,  however,  specifically  focuses  on  marginally  profitable  brownfield  sites,  which  often  require  a  sharing  of  risks  and  costs  between  the  public  and  the  private  sector.  These  sites  are  particularly  interesting  because  with  skillful  management  and  creative  solutions,  authorities  can  ideally  generate  economic  activity  and improve social and environmental conditions, while minimizing the  strain on public finances.     Consequently,  one  of  the  main  goals  of  this  note  is  to  raise  awareness  about  the  possibilities  of  brownfields  redevelopment  (BFR).  Often  brownfields  are  not  recognized  either  as  a  problem  or  as  an  opportunity,  and  many  countries  lack  the  regulatory  mechanisms  to  handle  them.  Another  goal  of  the  note  is  to  offer  clear  guidance  and  a  practical  framework  for  dealing  with  brownfields,  in  a  variety  of  contexts.    Following  an  introductory  chapter  the  note  outlines  elements  of  the  policy  and  institutional  context  that  are  most  7  conducive  to  progress  in  BFR—including  national  environmental  objectives,  soil  and  groundwater  protection  laws,  brownfields  legislation  and  strategy,  land  market  and  urban  planning  practices  and  regulations,  and  other  administrative  regulations,  notably  those  governing  public‐private  partnership.      The  remainder  of  the  note  is  structured corresponding to the four main stages of the BFR process; a)  data  collection  and  evaluation;  b)  pre‐feasibility;  c)  feasibility;  d)  implementation.  Each  of  these  stages  includes  a  number  of  tasks  and  activities that are a key part of most BFR projects.   The  initial  step  involves  the  careful  and  methodical  collection  and  evaluation  of  environmental,  economic,  and  social  data,  on  and  around  sites  considered  for  potential  redevelopment.  Site  assessment  and  investigation  are  crucial  activities  and  foremost  because  they  establish  the  physical,  chemical  and  economic  facts  for  the  site.  These  tasks  can  reveal  critical  information  on  the  extent  of  soil,  water,  and  groundwater  contamination,  determining  at  an  early  stage  the  type  and magnitude of liabilities on a site and opening a first perspective on  how  risks  and  costs  could  be  managed  between  the  public  and  the  private  sectors.  These  early  investigations  help  in  selecting  those  sites  which  best  fit  into  a  local  or  regional  redevelopment  strategy—and  identifying  others  that  can  only  be  contained  (having  no  practical  redevelopment potential).    The  pre‐feasibility  stage  usually  includes  a  first  assessment  of  the  redevelopment  potential  of  a  specific  brownfield  site,  for  which  the  basic  facts  have  been  established,  and  a  thorough  assessment  of  potential  risks  and  project  hurdles.  A  fundamental  task  within  this  stage  is  the  active  inclusion  and  engagement  of  surrounding  communities  and  other  stakeholders.  Besides  the  environmental  and  economic  feasibility  aspects  in  BFR  projects,  social  issues  need  to  be  given  due  consideration  within  sustainable  urban  planning.  In  every  BFR  project,  it  is  critical  to  involve  communities  and  all  other  concerned  parties  and  to  analyze  their  perspectives  and  interests  early  on.  Doing  so  will  contribute  to  improving  design  and overall  outcomes,  as well as lower risks.    In  the  feasibility  stage  a  project  is  defined  in  more  detail  and  specific  preparation  started.  The  design  is  developed  to  allow  more  precise  cost estimates  and  clear  understanding  of  the  redevelopment  concept.  Public  and  private  stakeholders  establish  their  working  relationships  (if  a  joint  effort  is  deemed  necessary  by  both  sides)  and  organize  the  sharing  of  risks  and  responsibilities,  based  on  expected  outcomes/profits  and  planned  inputs/investments.  Often,  in  BFR  projects  with  significant  contamination,  public entities finance much of  the environmental investigation and remediation (especially if no other  owner  can  be  held  responsible),  and  cover  at  least  part  of  the  site’s  environmental,  financial  or  legal  liabilities.  This  helps  to  lower  the  8  threshold  for  private  enterprises  to  take  on  projects  with  potential  environmental  risks.  If  the  brownfield  site  faces  additional  challenges  such  as  a  weak  or  volatile  real  estate  market,  the  authorities  can  use  a  number  of  other  financial,  fiscal,  and  planning  incentives  to  encourage  private  participation.  They  can  also  garner  support  from  multiple  sources,  such  as  national  environmental  funds,  pan‐country  entities  (e.g.  the  European  Union  funds,  for  member  and  pre‐accession  countries),  international  organizations  (e.g.  UNEP)  and  international  financial  institutions,  such  as  the  World  Bank.  While  local  authorities  can  often  develop  a  marginally  profitable  site  on  their  own  with  public  financing,  experience  shows  that  involving  the  private  sector  brings  benefits by expanding the options and creative capacities for financing,  project design, and risk‐sharing.     The  implementation  stage  for  BFR  projects  differs  from  that  of  regular  urban  development  projects  in  that  there  is  an  environmental  remediation  component,  depending  on  the  site’s  contamination  issues  and  requirements  for  cleanup  work.    Careful  post‐remediation  monitoring  is  necessary.  Also,  by  their  nature,  BFR  projects  offer  opportunities  to  establish  and  test  sustainable  development  practices  (e.g.  recycling  materials  from  site  demolitions,  isolation  and  encapsulation of contaminations, greening of formerly derelict sites).    The  annexes  contain  technical  information  and  data  that  complement  the  main  text.  Annexes  1  and  2  show  examples  of  brownfield  mapping  in  two  cities  in  Europe  –  Brno,  Czech  Republic  and  Leipzig,  Germany.   Annexes 3, 4, and 5 highlight technical  aspects of site investigation and  remediation.  They  are  meant  to  also  offer  a  quick  overview  of  environmental issues and processes that might not be widely known by  non‐specialists.  Annex  6  illustrates  three  cost‐benefit  scenarios,  comparing  BFRs  and  Greenfield  projects,  while  annex  7  outlines  a  series  of  remediation  cost  scenarios.  Annex  8  lists  way  in  which  European  Union  funding  can  be  used  by  Pre‐accession  and  Member  Countries  for  BFR  projects.  Annex  9  offers  on  overview  of  how  the  World  Bank  can  help  with  BFR  projects,  and  a  list  of  brownfields  projects  in  which  the  World  Bank  has  been  involved.  In  Annex  10,  two  examples  of  BFR  projects  ‐  Bristol,  UK  and  Tilburg,  the  Netherlands  –  are  described,  including  the  way  in  which  each  individual  stage  identified in this Guidance Note was implemented.        9  Chapter 1: Introduction Brownfields  can  be  understood  as  sites  that:  “have  been  affected  by  Brownfields are sites that: the  former  uses  of  the  sites  and  surrounding  lands;  are  derelict  and  • are derelict and underused underused;  may  have  real  or  perceived  contamination  problems;  are  • have known or suspected mainly  in  developed  urban  area;  and  require  intervention  to  bring  contamination problems them  back  to  beneficial  use”1.  Many  other  definitions  of  brownfields  • are mainly in urban areas exist  –  some  make  concessions  to  include  sites  in  rural  areas,  some  • require intervention to generally  define  brownfields  as  polluted  sites.  We  have  used  the  realize redevelopment CABERNET  (Concerted  Action  on  Brownfield  and  Economic  potential Regeneration  Network)  definition  because  of  its  wide  acceptance  in  Europe  and  because  it  goes  beyond  just  describing  a  type  of  site,  acknowledging  the  need  for  assessment  and  remediation,  and  hinting  to the benefits of redevelopment.    Brownfields  are  predominantly  an  urban  problem  and  opportunity  Brownfields are both a (although  much  larger  contaminated  sites  (e.g.  mining  areas)  can  be  problem and an opportunity found outside cities), and their redevelopment is particularly attractive  because:  - sites  are  often  situated  in  strategic  locations,  within  cities  that  have demand for new housing/office/commercial space;  - they  can  infuse  new  revenue  and  tax  generating  activities  on  previously unproductive land;  - they  can  lead  to  the  eradication  of  urban  blight  and  the  creation of better neighborhoods and friendlier communities;  - speed‐up    cleanup  and  remediation  of  existent  pollution  and  the achievement of higher environmental standards;  - they can reduce demand for new greenfield development;  Brownfields redevelopment - they  can  take  advantage  of  existing  infrastructure  (roads,  rail,  (BFR) projects can eradicate public transit, water, sewage, electricity, etc.);  urban blight, speed-up but, careful consideration should be given to:  remediation of existent pollution and infuse new - potential liability issues further down the road;  economic opportunities - lack  of  local  expertise  (legal,  environmental,  fiscal,  technical,  planning) on BFR issues;  - a  stagnating  or  shrinking  economy  and  lack  of  market  demand  for new development;  - unclear  ownership,  or  sites  that  are  in  the  property  of  land  speculators without (immediate) development interest;  - unclear  legal/administrative  situation  regarding  investigation  and remediation standards;   - potential community resistance to proposed projects.    In  cities  of  former  transition  countries,  such  as  those  in  Central  and  Eastern  Europe  (CEE),  addressing  brownfields  is  of  particular  importance – both due to the extent of such cases and the possibilities  1  www.cabernet.org.uk/index.asp?c=1134  1  their  redevelopment  poses.  Built  and  expanded  around  the  requirements of a command economy,  CEE  cities now have to respond  to  market  economy challenges.  Bedroom  neighborhoods have to make  place  for  entertainment  and  retail  venues,  amongst  a  population  with  CEE cities are a particularly higher incomes and a higher appetite for spending. Polluting industries  fertile ground for brownfields in  inner  cities  have  to  make  place  for  cleaner  office  buildings  in  an  redevelopments (BFRs) economy  that  is  rapidly  shifting  from  industrial  production  to  services.  The  pressures  of  suburban  development  have  to  be  countered  with  effective  reuse  of  derelict  and  underused  sites  in  inner  cities,  while  minimizing  greenfield  development  and  reducing  sprawl  for  more  environmental sustainable cities.    Brownfields redevelopment (BFRs) in CEE cities can become part of the  public policy and investment agenda, both at the national and the local  level.  Even  if  it  is  not  treated  separately  (the  number  of  brownfields  can  vary  greatly  from  one  country  to  another),  it  can  fit  within  a  larger  urban  regeneration  effort  that  could  encompass  activities  varying  from façade repainting to entire district(s) redevelopment.  Who the Guidance Note is for While  most  BFRs  are  undertaken  by  private  entities  in  market  driven  economies,  we  specifically  target  this  Guidance  Note  at  local  public  Focus is on BFRs that and  public‐private  entities  in  charge  of  urban  development  and  require involvement of local redevelopment  in  CEE  cities.  And,  we  specifically  focus  on  the  type  of  authorities brownfields  that  cannot  be  redeveloped  solely  by  the  private  sector,  but  require  some  form  of  public‐private  partnership  to  be  brought  back to beneficial use.     Since  local  governments  in  CEE  countries  are  at  different  stages  of  development  (with  varying  levels  of  administrative  powers),  central  governments  can  constitute  the  first  audience  for  this  note.  Central  governments  can  also  be  active  BFR  players,  by  doing  upfront  and  Central and regional nationwide  facilitation  and  advocacy  (e.g.  through  legal/regulatory  governments can be active context  setting),  by  providing  financing  (e.g.  the  way  the  BFR players Environmental  Protection  and  Energy  Efficiency  Fund  does  for  brownfield  hotspots  in  Croatia),  through  general  information  and  guidance  (e.g.  by  establishing  a  brownfields  inventory),  through  a  national  BFR  strategy,  and  possibly  through  an  independent  BFR  executing agency.     In  addition,  regional  authorities  (e.g.  at  the  province  or  county  level)  can  serve  the  above  functions  at  their  level  of  competency,  but  also  Local authorities have to get  more  involved  into  the  project  level.  Ultimately  however,  local  take a lead role in managing BFR projects authorities  have  to  take  a  lead  role  in  managing  BFR  projects.  The  sequence  of  steps  we  will  discuss  in  this  Note  are  mainly  focused  on  the  project  level,  and  involve  public  entities  (most  often  local  authorities)  with  an  important  stake  in  BFR  outcomes  (e.g.  neighborhood revitalization).  2  What the Guidance Note is About Despite  the  relatively  new  nature  of  the  field,  there  are  a  number  of  publications  that  tackle  the  complicated  nature  of  BFRs.  This  guidance  note  follows  in  those  foot‐steps  but  attempts  to  sharpen  the  focus,  by  looking  at  how  local  authorities  in  CEE  can  play  an  active  role  in  redeveloping urban brownfields.     Brownfields  can  be  categorized  according  to  several  criteria,  depending  on  the  level  of  contamination  and  on  what  their  reuse  potential  is.  The  CABERNET  A‐B‐C  categorization  is  particularly  useful  as it focuses on how brownfields can be brought to productive use.   Thus we have:    - Type  A  Sites  –  that  can  be  easily  developed  by  private  developers  because  of:  minimal    contamination,  which  allows  for  fast  and  A-Sites cost‐effective  remediation;  good  location,  which  can  enable  high  Profitable profit  margins,  even  when  remediation  costs  are  accounted  for;  a  dynamic  and  expansive  real  estate  market  and  permissive  zoning,  which  can  outweigh  environmental  costs  by  allowing  for  dense  development.    - Type  B  Sites  –  whose  redevelopment  require  a  sharing  of  costs  between  the  public  and  the  private  sector  (often  through  a  PPP  B-Sites agreement),  due  to:  moderate  to  severe  contamination,  requiring  Marginally significant  assessment  and  remediation  investments  early  on  in  Profitable the  development  process;  poor  location  and/or  a  sluggish  real  estate  market,  which,  when  combined  with  site  assessment  and  remediation  costs  (even  on  a  site  with  limited  contamination),  affect the profit opportunities of a new development.     - Type  C  Sites  –  whose  redevelopment  would  require  a  predominantly  public  effort,  due  to  severe  contamination  (e.g.  C-Sites radioactive  sites)  and/or  poor  location  and  a  sluggish  real  estate  Unprofitable market (e.g. shrinking cities).    Out  of  these  three  categories,  B‐sites  are  particularly  interesting  because  they  have  features  that  make  them  commercially  marginal.  Some  of  these  sites  may  only  break  even  between  development  costs  and  profits,  with  any  likely  profit  achievable  from  capital  growth.  In  other  cases,  the  preparation  costs  may  exceed  the  value  of  the  B-sites have features that proposed  development  making  it  nonviable,  but  there  may  be  other  make them commercially advantages that could justify incentives to attract private investment.   marginal, and require For example, location in a center city, near a cultural heritage site, or in  cooperation between the a  disadvantaged  neighborhood  may  create  strong  social  benefits  public and private sector (externalities).  Other  obstacles  present  in  B‐sites  may  be  an  information  deficit  regarding  potential  contaminations,  or  ownership  issues,  both  of  which  may  be  easier  resolved  if  experienced  government agencies become involved.  3    Thus,  B‐sites  inherently  require  cooperation  between  the  public  and  private  sector.  This  cooperation  can  vary  from  a  simple  contractual  or  A successful PPP should financial  relationship,  to  a  complex  public‐private  partnership.  The  strike a balance between complexity  of  such  a  relationship  should  ideally  be  dictated  by  a  benefits accrued by the public and the profit of the healthy  equilibrium  between  the  bottom‐line  of  the  private  side  and  private side the  benefits  accrued  for  the  locality  (e.g.  jobs,  new  investments,  cleaner environment, healthier neighborhoods).     Structure of Guidance Note The  different  phases  of  the  BFRs  process  are  iterative  and  often  circular.  There  is  a  however  a  linear  logic  to  the  way  they  can  be  tackled over time. The first schematic below offers a quick rendition of  Individual BFR phases are, the  major  steps  managing  public  entities  would  have  to  take  into  for the most part, iterative consideration, from project idea to implementation. It also lays out the  and circular structure  followed  in  the  Guidance  Note.  The  second  schematic  is  a  road‐map  to  brownfields  redevelopment,  developed  by  the  US  Environmental  Protection  Agency,  illustrating  some  major  considerations for successful BFRs.    Bronwnfields  redevelopment  projects  require  the  participation  of  many  fields,  but  they  are  primarily  an  urban  and  environmental  issue.  This means that all the major BFR steps require the input of urban and  environmental  specialists,  although  lawyers,  economists,  real  estate  and  finance  specialists,  developers,  community  groups,  and  other  stakeholders play an important role in the process.      A. Data collection and evaluation is often the first step. For many  local  and  regional  authorities  (especially  those  new  to  the  field),  the  starting  point  in  managing  brownfields  is  the  creation  and  (continued)  maintenance  of  a  brownfields  database,  including  urban  planning  and  Site assessment and environmental  information  on  all  the  registered  sites  found  within  the  investigation, and market boundaries  of  the  locality.  This  involves  a  thorough  site  assessment  assessment are key parts of and  investigation  and  a  thorough  market  assessment.  Identifying  and  the BFR process contacting  site  owner(s)  is  important  at  this  stage,  as  often  this  is  a  legal  pre‐requisite  to  performing  a  more  detailed  site  assessment  and  investigation. If the level of contamination is severe, posing a potential  threat  to  surrounding  neighborhoods,  remediation  should  be  sought  immediately  ‐‐  carried  out  either  by  the  owner  of  the  site  or  by  the  local authority, with national and potentially external assistance.     B. The  pre‐feasibility  stage  involves  the  development  of  preliminary  development  concepts  and  the  performance  of  a  preliminary risk assessment.   4  Figure 1: Recommended Planning Sequence for the Development of Brownfields    5  Figure 2: The “Road Map” to Re‐Development   Source of figure:  United States Environmental Protection Agency, Road Map to Understanding Innovative Technology Options for Brownfields Investigation and  Clean Up, Third Edition,  Office of Solid Waste and Emergency Response, Washington, D.C., September 2001 6    Depending  on  market  conditions,  legal  restrictions,  ownership  issues,  Testing economic feasibility and extent of contamination,  a list of B‐sites  with clear  redevelopment  of redevelopment scenarios potential  should  be  selected,  along  with  a  list  of  potential  sources  of  can start early in the process (co‐)funding  for  each  of  them.  Potential  developers  should  be  and continue all the way to identified,  and  an  initial  development  appraisal  can  be  prepared,  as  a  project inception way  of  testing  the  economic  feasibility  of  different  redevelopment  scenarios.  This  step  can  be  repeated  as  more  data  and  information  becomes available, all the way to actual project inception.     C. The  feasibility  stage  goes  a  step  further  in  the  analysis,  identifying  financing  and  investment  arrangements  and  remediation  Choosing remediation and and redevelopment options. The choice for the remediation technology  redevelopment options and  the  redevelopment  approach  should  only  be  taken  after  careful  should only be done after consideration of available data, and after in‐depth consultation with all  careful analysis of available vested  stakeholders.  The  process  can  be  started  when  the  site  data, and close consultations assessment  and  investigation  are  performed  and  can  be  continued  all  with vested stakeholders the way to completion of redevelopment work.    D. Implementation  involves  an  iterative  process  of  remediation  and  redevelopment,  and  usually  also  includes  monitoring  and  site  Implementation involves an marketing.  All  the  preparation  can  be  for  naught  if  remediation  and  iterative process of construction  schedules  do  not  follow  agree‐upon  deadlines  and  remediation and budgets.  Delays  can  be  caused  by  a  number  of  factors  (e.g.  new  redevelopment pockets  of  contamination  are  discovered),  but  adequate  contingency  plans can offer a number of viable responses.    At  the  end  of  this  Note  (Annex  10)  two  case  studies  outline  the  above  steps from conception to realization of BFR projects.      The  following  chapter  outlines  a  number  of  policy  and  institutional  conditions  that  can  create  a  conducive  environment  for  sustainable  brownfields  redevelopment.  The  way  these  conditions  find  their  way  into  the  legislative  and  regulatory  framework  of  individual  countries,  can  vary  greatly  from  case  to  case.  Thus,  in  countries  where  brownfields  represent  a  significant  issue,  policy  and  institutional  requirements  are  likely  to  be  more  stringent  than  in  countries  where  brownfields  are  localized.  For  example,  in  small  countries,  only  a  couple  of  cities  might  actually  have  brownfields  in  need  of  redevelopment.    In  such  cases,  it  may  make  more  sense  to  take  a  localized,  individual  approach,  than  to  draft  new  legislation  to  encourage BFRs.  7  Chapter 2: Policy and Institutional Context BFRs  require  the  input  and  involvement  of  specialists  from  different  fields:  public  administration,  urban  planning,  environment,  legal,  economics,  real  estate,  finance,  and  marketing.  Although  local  authorities  play  a  crucial  role  in  spearheading  B‐type  BFRs,  most  National brownfields  (A‐types)  are  redeveloped  solely  by  the  private  sector.  A  Environmental Objectives crucial  role  is  also  played  by  the  central  government,  which  provides  the  appropriate  legal  and  regulatory  framework  –  setting  clear  environmental  standards  and  objectives,  creating  basic  conditions  for   land  use  planning,  and  determining  how  financial  and  fiscal  incentives  can be offered to private entities.    Soil and Given  the  strong  environmental  component  of  BFR  projects,  clear  Groundwater environmental  objectives  and  a  strong  regulatory  framework  need  to  Protection Laws be  formulated  and  followed  by  the  central  government.  A  commitment  to  pollution  control  and  avoidance,  to  removing  health  and  environmental  hazards,  and  to  sustainable  development  are  prerequisites  for  efficiently  addressing  brownfields–both  to  clear  the  backlog  of  past brownfield cases  and  reducing the  proliferation  of new  ones.   The  EU  Environmental  Liability  Directive  (2004/35/CE)  is  a  good  Brownfields example  in  this  respect,  establishing  a  framework  for  preventing  and  Legislation and Strategy remediating  environmental  damage,  based  on  the  polluter  pays  principle.  Whenever  private  liability  is  unclear,  the  individual  states  take on cleanup responsibilities – especially when contamination poses  an  immediate  or  latent  (e.g.  ground  water)  threat  to  human  health  and/or  environment.  In  the  case  of  privatizations  of  state‐owned  enterprises,  states  often  take  on  the  liability  for  pollution  caused  prior  Land Markets to privatization.  and Urban Planning   In  developed  countries,  rigorous  soil  protection  laws  have  stimulated  real  progress  in  addressing  BFRs..  In  the  US,  The  Comprehensive  Environmental  Response,  Compensation,  and  Liability  Act  (CERCLA),  also  known  as  the  Superfund  Law,  has  been  crucial  in  bringing  BFRs  into  public  consciousness  and  funding  the  clean‐up  of  most  seriously  polluted  sites.  In  Germany,  the  Bodenschutzgesetz  set  the  stage  for  Administrative Laws and PPP successful  BFRs,  and  inspired  similar  soil  protection  laws  in  other  Regulation European  countries.  The  EU  Soil  Framework  Directive  (currently  in  proposal  form)  will  have  to  be  transposed  in  the  legislation  of  EU  Member  Countries  and  will  serve  as  a  guideline  for  Pre‐accession  Countries.  Among  others,  this  directive  gives  strict  guidelines  for  inventorying,  assessing,  and  remediating  sites  with  contamination  that  pose a significant threat to human health and/or to the environment.    A brownfields legislation A strong  brownfields  legislation  may  be warranted  if  the extent of the  should set clear national brownfields  problem  calls  for  it.  Such  legislation  should  set  clear  objectives and standards national  objectives  and  standards  to  be  followed  by  public  and  private  actors  and  by  public‐private  entities.  Standards  should  specify  “how  8  clean  is  clean”  (that  is,  set   remediation guidelines  depending on  types  of  contamination  and  types  of  end‐uses),  and  should  differentiate  between  brownfields  that  pose  an  immediate  health  hazard  and  those  where  contamination  is  contained.  A  brownfield  legislation  that  is  overly  protective  (e.g.  with  “cleaner  than  clean”  standards)  will  likely  A brownfield legislation be  prohibitive  for  private  developers,  and  will  overburden  the  budgets  that has overly protective of  localities  interested  in  BFRs.  Similarly,  requiring  the  same  environmental requirements remediation  standards  for  a  new  housing  project  and  a  new  industrial  can be prohibitive for private developers project can be economically counterproductive (remediation standards  should  be  less  strict  for industrial  uses than  for housing  or recreational  uses).  Ultimately,  clear  objectives  and  standards  can  eliminate  confusion  and  diminish  the  possibility  of  relying  on  courts  to  decide  who’s liable for what. By the same token, flexibility of standards is key,  not just for economic considerations, but also because of advances and  innovation in assessment and remediation technologies.    National brownfields strategies are often crafted on the foundation of  strong  brownfields  legislation  and  reflect  future  remediation  and  redevelopment  objectives.  A  BFR  strategy  can  be  helpful  in  reinterpreting  cost  and  values  in  public  perception  so  that  demonstrable  environmental  and  community  benefits  can  be  offset  A BFR strategy can be against  costs.  Setting  up  minimum  environmental  quality  standards  helpful in reinterpreting cost and  other  “value  for  money”  benchmarks  will  allow  measurement  of  and values in public the  cost  and  benefit  of  public  sector  involvement.  In  other  words,  a  perception system  will  be  required  to  measure  the  non‐financial  aspects  of  redevelopment  and  incorporate  these  into  the  financial  appraisals.2  Examples  of  brownfields  strategies  can  be  found  in  the  US  (the  US  Environment  Protection  Agency  has  a  standalone  Brownfields  Program),  in  Germany  (which  has  a  Sustainability  Strategy  that  also  addresses  BFRs),  in  England  (where  the  strategy  was  drafted  by  a  development  agency  –  English  Partnerships),  and  Canada  (drafted  by  the National Round Table on the Environment and the Economy).    Functional  land  and  property  markets  and  effective  use  of  urban  Functional land and planning  instruments  are  key  in  all  development  and  redevelopment  property markets and projects.  Functional  real  estate  markets,  based  on  credible  land  effective urban planning administration  infrastructure  (cadastres  and  land  registration  systems)  are key in enabling are  the  foundation  of  market  economies  ‐  they  influence  investment  brownfields to be brought patterns  and  can  affect  city  growth  and  spatial  development.  Without  back to beneficial use fluid  and  transparent  land  and  property  markets,  it  is  harder  for  brownfields  to  change  ownership  and  convert  to  new  uses.  Often,  original  owners  don’t  have  the  means  or  are  unwilling  to  redevelop  their brownfields. The easier it is for them to bring those lands into the  real estate market, the faster brownfields can be redeveloped.  2  For example, the UK Treasury has developed a “Green Book” with benchmarks for appraising public projects that  cannot be evaluated in monetary terms. Available at: http://www.hm‐treasury.gov.uk/data_greenbook_index.htm  9  Putting  idled  and  polluted  land  into  productive  use  can  also  be  encouraged  by  sound  urban  planning.  For  example,  flexible  land  use  and  zoning  laws  can  create  the  conditions  for  making  BFRs  viable  (e.g.  by allowing higher densities permitting different land‐uses, or changing  height  restrictions).    Related  fiscal  tools,  such  as  property  tax,  sale  of  development  rights,  or  other  means  of  land  value  capture  can  help  local  governments  realize  fiscal  benefits  from  BFRs,  when  the  necessary legal framework is in place.    In  turn,  urban  planning  can  be  complemented  by  appropriate  amendments  to  the  administrative  law,  setting  responsibilities  and  tools  for  local  governments  to  adequately  deal  with  BFRs.  Every  Local governments can be brownfield  is  found  within  the  boundaries  of  a  jurisdiction,  and  local  more efficient in dealing governments are more motivated to deal with them and to understand  with BFRs than central their potential. They can also play a crucial role in BFRs by: encouraging  governments realistic  land  prices;  establishing  a  brownfields  information  system;  taking  a  lead  role  in  managing  contaminated  sites;  bringing  stakeholders  together;  enabling  financial  and  other  risk  sharing;  reaching  out  to  and  engaging  communities;  monitoring  good  practices  in BFRs; and, promoting on‐going and proposed BFR projects.    For  local  governments  to  play  a  lead  role  in  BFRs,  central  governments  have  to  create  an  administrative  framework  that  encourages  localities  to  take  the  initiative.  For  example,  derelict  and  underused  industrial  facilities  still  owned  by  the  state  and  state  entities  should  be  passed  either  under  leasehold  or  (preferably)    ownership  to  the  jurisdictions  A clear legislative framework where  they  are  located.  Similarly,  a  clear  legislative  framework  has  to  has to exist for successful exist  for  successful  public‐private  partnerships  (PPPs)  to  take  place.  PPPs to take shape Especially  for  B‐sites,  redevelopment  is  often  not  possible  without  active  participation  of  both  the  public  and  private  sector.  The  public  authority  can  take  on  certain  specific  functions  (e.g.  the  local  government  can  acquire  the  land,  perform  site  assessment  and  remediation,  provide  needed  infrastructure,  and  then  sell  the  site  to  a  private  developer),  or  may  include    the  offer  of  financial  and  fiscal  incentives that can fuel cooperation long‐term.     In addition to legislation directly pertaining to BFRs, there are a host of  other  measures  that  can  buttress  efforts  in  this  area.  For  example,  streamlined  bankruptcy  laws  can  prevent  prolonged  idle  periods  of  Unclear bankruptcy laws liquidated  properties,  and  uncertainties  regarding  ownership.  This  is  hamper redevelopment of often  crucial  when  time  is  of  the  essence  in  the  development  process.  brownfields In  many  countries,  unclear  bankruptcy  laws  hamper  redevelopment  of  contaminated  sites,  even  in  situations  where  pollution  is  a  threat  to  human health and environment.    The  possibility  to  create  independent  redevelopment  agencies  can  also  boost  urban  regeneration  efforts.  Such  agencies  can  be  almost  as  quick and efficient as the private sector.   10  Box 1. The Role of Independent Agencies   Institutional  responses  to  BFRs  can  vary  depending  on  the  extent  of  the  problem  and  on  budgetary  means,  but  many  countries  have  found  that  independent  agencies  can  be  very  effective  agents  in  dealing  with  brownfields,  especially  when  local  authorities  are  slower  to  respond  to  the  challenge.  Setting  up  independent  agencies  (whether  at  the  local,  regional,  or  national  level)  often  requires  adequate  regulatory  adjustments,  as  these  agencies  take  on  responsibilities  that  previously  were  the  prerogative  of  other  institutions.  Also,  their  role  and  level  of  involvement  can  vary  greatly,  depending on the particular impetus for creating them.    For  example,  CzechInvest  is  an  investment  and  development  agency  established  in  1992  by  the  Czech  Ministry  of  Industry  and  Trade,  with  the  purpose  of  attracting  foreign  investment  and  encouraging  the  development  of  the  Czech  private  sector.  As  a  way  of  attracting  investors,  CzechInvest  collects,  manages,  and  provides  (free  of  cost)  information  on  sites  (including  brownfields)  suitable  for  investment.  In  addition,  it  can  act  as  a  liaison  between  investors  and  property  owners,  arrange  site  visits,  and  offer  assistance  with  site  preparation,  financing,  and  marketing.  A  database  base  of  all  identified  brownfields  is  maintained  by  the  agency,  along  with  pertinent  information  collected  for  each  individual  site.  For  private  companies  interested  in  BFRs,  CzechInvest offers assistance with financing, of up to 100% of demolition and remediation costs.    Treuhand  is  an  agency  that  was  established  in  1990  by  the  East  German  Government  (and  continued  after  the  unification  of  Germany)  with  the  defined  goal  of  privatizing  around  8,500  East  German  state‐owned  enterprises.  Many  Treuhand  privatizations  represented  BFRs,  in  effect  –  bringing  new  development  on  idle  or  under‐utilized  industrial  sites.  To  make  the  brownfields  more  economically  attractive,  the  agency  offered  a  series  of  incentives  to  investors.  For  one,  site  investigation  and  remediation  costs  were  included  in  the  contracts  signed  with  investors,  with  Treuhand  typically  covering  60%  of  these  costs.  (There  have  been  cases  however,  when  Treuhand  covered  up  to  90%  of  environmental  costs.)  Another  incentive  used  by  the  agency  was  a  liability  waver  it  offered  to  investors  that  were  worried  about  civil  or  workforce  lawsuits.  This  waiver  basically  absolved  investors  of  any  environmental  liabilities  that  were  not  their  responsibility.  By  1994,  Treuhand  closed  operations,  although  it  retained  a  lot  of  property  and  some  legal  responsibilities,  which  were  ultimately  transferred  to  three  successive  agencies.  One  of  these,  TLG  Immobilien,  is  still  managing  the  remaining  state‐owned  urban  and  industrial  real  estate,  and  is  slated for privatization itself.    English  Partnerships  (part  of  the  Homes  and  Communities  Agency  as  of  2008)  is  a  national  regeneration agency that aimed to promote sustainable growth in England, in the face of a decrease  in available developable land. As such, the agency worked as the government’s specialist advisor on  BFRs  (drafting  the  National  Brownfields  Strategy  in  2007)  and  it  supported  local  authorities  in  the  development of local brownfield strategies and skills. It maintained a national brownfields database,  and  was  actively  engaged  in  purchasing  and  preparing  brownfield  land  (site  investigation,  demolition, remediation, infrastructure provision) for redevelopment (usually the land was sold to a  private  developer).  English  Partnership  also  worked  closely  with  local  governments  and  with  local  and regional agencies, often turning over properties it owned to them.      11  Box 1. The Role of Independent Agencies (continued)   Regional  development  agencies  have  a  more  focused  approach  than  national  agencies  and  can  be  more  actively  engaged  in  bringing  brownfields  back  to  economic  use.  For  example,  in  France,  a  regional  development  agency  was  established  in  the  Nord  –  Pas  de  Calais  Region.  The  main  motivations  for  creating the agency were the social and economic challenges the region faced starting with the industrial  restructuring  of  the  1970s.  Thus,  in  the  1980s,  Nord  –  Pas  de  Calais  amassed  around  10,000  hectares  of  industrial brownfields – 50% of the registered brownfields in France. The aim of the agency was to return  brownfields  to  their  “zero  condition”,  which  also  included  the  adaptive  re‐use  of  industrial  heritage  buildings for new activities. Between 1989 and 2006, the agency was directly involved in the remediation  of 4,752 hectares of brownfield land.    Local  development  agencies  can  be  as  varied  as  the  cities  where  they  operate.  On  the  whole  however,  small  cities  (or  cities  with  limited  budgetary  means)  are  less  likely  to  be  able  to  sustain  independent  agencies  at  the  local  level.  They  are  more  often  encountered  in  large  cities  with  complex  urban  development challenges, and in former industrial towns.    Independent  agencies  often  have  a  clear  focus,  lean  bureaucratic  structure,  political  support,  and  results‐driven  nature  (see  Box  1  examples).  These  agencies  could  be  set  up  at  the  local,  regional,  or  national  level,  depending  on  the  scale  and  location  of  brownfields  Independent cases.    Higher  level  organizations  can  realize  economies  of  scale  by  redevelopment agencies pooling  portfolios  and  resources,  retaining  specialized  expertise,  and  can be as quick and efficient addressing  cross‐jurisdictional  aspects  of  projects.  The  agencies  can  as the private sector play  multiple  roles,  and  are  usually  most  effective  when  brownfields  are  an  extensive  problem  that  requires  targeted  attention.  But  even  when a locality has few brownfields it may choose to capture BFR work  under the more general umbrella of urban redevelopment.    National and local policy can National  and  local  policies,  whether  implemented  by  independent  encourage the beneficial use agencies  or  by  local  governments,  can  be  directed  to  promote  and  of brownfield land facilitate the beneficial use of brownfield land. Examples include:    - reducing attractiveness of other forms of land (“greenfields”);   - streamlining the permitting and authorization processes;  The local authority can - imposing  flat‐rate  taxes  on  sites  that  are  left  idle  or  assist potential underused;  developers by circulating - increasing  allowable  densities  for  development  of  brownfield  information about existent sites,  thereby  increasing  profitability  and  viability  and  making  brownfields, by encouraging the land more attractive to developers;  more permissive zoning, and - increasing  land  values  through  the  planning  and  zoning  by identifying solutions and process  by  selectively  permitting  higher  value  uses  that  might  experts for individual instigate regeneration of currently nonviable sites;  challenges - introducing  gap  funding  measures  to  address  shortfalls  of  development values over development costs;  12  - reducing  development  costs  by  directly  subsidising  remediation;   - assisting  developers  by  circulating  widely  the  details  of  available  surplus  public  sector  land  and  the  levels  of  likely  subsidy;  - identifying solutions and experts that can respond to individual  challenges:  environmental  and  technical  approaches  (site  assessment,  preparation,  and  cleanup);  legal  issues;  financial  solutions;  fiscal  implications;  project  management;  political  consensus‐building.   13  Chapter 3: Data Collection and Evaluation The first step in tackling BFRs often presupposes the collection, storing,  and  managing  of  data  on  brownfields,  and  on  the  potential  to  assess,  remediate,  and  redevelop  those  sites.  The  richer  the  data,  the  better  The more relevant data is outcomes  can  be  achieved.  Thus,  some  sites  might  have  an  inherent  collected on derelict and heritage  value  and  their  redevelopment  should  revolve  around  underused sites, the better preservation  or  adaptive  reuse;  some  sites  might  have  a  high  redevelopment potential but be the subject of a tangled and prolonged  legal  battle  over  ownership;  some  sites  might  be  presently  undevelopable but future market dynamics might increase their value.    Figure 3: Levels of BFR Data Collection   Urban  planning  and  environmental  data  should  be  collected  at  different levels of aggregation. Site specific data can track previous site  uses  and  likely  contaminants,  current  ownership  status,  legal  status,  size  and  location  of  site,  and  potential  extent  of  pollution.  Data  on  immediate surroundings can identify land‐uses and zoning for adjacent  Urban planning and sites,  and  possible  restrictions  on  a  future  redevelopment  (e.g.  shade  environmental data should and  height  restrictions,  cultural  heritage  and  historic  considerations,  be collected at different the proximity to schools, hospitals, churches, or other city land‐marks).  levels of aggregation Depending  on  the  characteristics  of  adjacent  sites,  there  will  be  limitations  on  what  a  potential  BFR  will  look  like.  Thus,  a  brownfield  situated  in  a  town‐house  neighborhood  could  hardly  fit  a  skyscraper.  Neighborhood  data  can  offer  clues  on  the  character  of  the  area  (e.g.  predominantly  industrial  or  residential,  poor  or  wealthy,  ethnically  divided  or  homogeneous),  on  existent  links  to  local  infrastructure,  and  14  on  neighborhood  dynamics  (e.g.  with  lots  of  new  development  or  generally  derelict  and  underused).  Other  local  level  data  provides  city‐ wide  dynamics  and  trends.  The  size  of  the  city  and  its  dynamics  (growing  or  shrinking),  the  size  of  its  market  and  economic  trends,  the  link  to  national  and  international  infrastructure  (roads,  highways,  rail,  airports), are all important clues in the management of BFRs.    Managing a Brownfields Database Layers  of  collected  data  should  enable  local  and  regional  officials  to  categorize  identified  brownfields  based  on  their  redevelopment  Color-code brownfields sites. potential.  In the schematic above, we  have  color‐coded  sites according  For example: to  the  CABERNET  A‐B‐C  typology.  Thus,  yellow  signifies  A‐sites  (likely  profitable  and  attractive  for  the  private  sector),  orange  indicates  B‐ YELLOW for A-Sites ORANGE for B-Sites sites  (marginally  profitable  without  public  assistance),  and  red  RED for C-Sites determines  C‐sites  (likely  unprofitable).  The  focus  of  local  authorities,  from  a  redevelopment  perspective,  should  be  on  B‐sites  where  they  can  have  a  catalytic  impact–  with  the  caveat  that  some  sites  might  change  status  with  a  change  of  market  and/or  environmental  conditions.  In  this  respect,  data  collection  should  be  a  continuous  process, and data quantity and quality should improve as experience in  the field is build up.     If  the  law  permits  it,  data  should  be  made  publicly  available3  and,  if  Make data on brownfields possible,  one  office  (e.g.  an  independent  redevelopment  agency)  publicly available should  be  able  to  offer  assistance  on  the  topic.  For  example,  CzechInvest  collects  and  publicly  stores  information  on  brownfields  identified throughout the Czech Republic.    For  localities that do  not have  a  brownfields inventory, a  good  point  to  start is a mapping of former or idle industrial sites. Once such industrial  sites are mapped, historical data and land‐use descriptions can be used  If brownfield inventory is lacking, start by cataloging to  identify  polluting  and  non‐polluting  sources  of  activity  on  the  site.  industrial sites, along with Furthermore,  an  on‐the‐field  survey  can  show  whether  the  industrial  present and past uses, and sites  are  currently  used  or  under‐used  and  how  the  use  relates  to  the  factors that might increase city’s current or prospective land‐use plan, whether there is any visible  or decrease their value pollution  on  these  sites,  and  whether  they  are  situated  in  a  context  allowing  for  easy  redevelopment  (e.g.  in  a  neighborhood  with  good  location).  For  example,  the  City  of  Cluj‐Napoca  (Romania)  does  not  have  brownfield  inventory,  but  their  land‐use  plans  distinguish  between  non‐polluting  industries  and  potentially  polluting  ones.  They  also  show  where  these  sites  are  situated  in  relation  to  other  uses  (e.g.  housing).  3  Providing open access to accurate information on brownfields can reduce the stigma attached to some sites and  improve their redevelopment potential, where there are misconceptions about the extent of contamination. Over  time, C‐sites can become B‐sites (as improved remediation technologies or creative financial incentive tools  become available), but private developers might stay away from them because they will still be perceived as  ‘hopeless cases’ and the public may resist redevelopment because of exaggerated fears of threats.   15    Figure 4: Polluted Sites in Cluj‐Napoca, Romania      A  short  walk  along  Cluj’s  industrial  corridor  also  indicates  that  many  industrial  sites  are  underused  or  abandoned,  existent  industrial  spaces  do  not  serve  existent  market  needs,  and  several  of  them  show  visible  signs of contamination.    Figure 5: Brownfields in Cluj‐Napoca, Romania      If  technical  capabilities  are  lacking,  even  a  simple  aerial  overlay  or  the  Free web-tools can be used use  of  free  web  tools  (e.g.  Google  Earth  or  Bing.com/maps)  can  help  for mapping brownfields track brownfields. The City of Brno (Czech Republic) uses an aerial map  and simple mapping tools to track its brownfields (see Annex 1).    Where  more  complex  GIS  tools  and  specialists  are  available4,  brownfield  sites  can  be  stored  in  a  dynamic  database,  with  different  information  attached  to  each  individual  site.  Information  can  be  gathered  by  interviewing  people  that  know  the  sites,  by  analyzing  plans,  maps,  and  aerial  photographs,  and  by  looking  at  previous  site  studies.  4   In  Annex  2  we  have  included  a  map  that  was  provided  by  the  City  of  Leipzig,  including  information  on  the  extent  of unused space on industrial sites.  16    Ownership Identification Before  anything  can  be  done  about  identified  brownfields  a  clear  ownership  structure  needs  to  be  established  and  owners  contacted.  Data  collection  should  ideally  permit  the  establishment  of  a  complete  list of site owners, and priority should be given to contacting owners of  sites  that  pose  an  immediate  threat  to  human  health  and/or  environment.    Depending  on  ownership  structure,  moving  on  to  the  next  step  can  be  made  easy  or  difficult.  Thus,  if  property  is  owned  by  the  local  Brownfields owned by the authority,  performing  site  assessment  and  investigation  is  just  a  local authority can be managed more easily question of local priorities and available funds. If the property is owned  by  the  central  government,  the  local  authority  can  look  for  ways  to  transfer  the  property  into  its  own  management  or  possibly  engage  the  central authorities in the remediation and redevelopment.     For  privately  owned  sites,  local  authorities  have  to  identify  ways  to  encourage  remediation  and  redevelopment.  If  site  is  of  strategic  importance  for  city  development  (e.g.  a  big  infrastructure  project),  eminent  domain  can  be  used.  A  flat‐rate  tax  can  be  imposed  on  In most cases, brownfields will be in private ownership industrial  sites  that  are  abandoned  or  underused  (this  can  force  owners  to  bring  the  sites  into  productive  use  or  sell  to  someone  who  will).  If  property  poses  a  health  hazard  to  neighboring  communities  and/or  a  risk  to  critical  natural  resources  (e.g.  groundwater),  coercive  measures  such  as  fines  and  sanctions  can  be  taken  to  force  remediation  and  cleanup  by  owners.  Otherwise,  localities  can  encourage  the  formation  of  a  public‐private‐partnership,  potentially  offering incentives for bringing the brownfield(s) to beneficial use.     If  the  property  has  mixed  ownership,  the  local  authority  can  bring  all  parties  to  the  table  and  attempt  to  reach  a  compromise,  hopefully  Mixed ownerships are moving  towards  remediation  and/or  redevelopment.  In  the  process,  usually most difficult to deal the local authority can offer pecuniary and/or non‐pecuniary incentives  with (e.g.  appealing  to  their  environmental  sensibilities  and  desire  to  make  a  social  contribution  and  enhance  their  reputation)  to  encourage  progress  on  the  project.  Often,  situation  of  unclear/disputed  ownership  are  very  tough  to  solve,  because  of  a  myriad  of  problems  that might appear along the way (e.g. owner is bankrupt).    When  the  possibility  to  engage  in  a  PPP  is  restricted,  the  locality  can  If redevelopment is not look  for  other  means  to  encourage  the  remediation  and  possible in the short term, redevelopment  of  contaminated  sites.  For  A‐sites,  the  local  authority  push for intermediate can  work  as  an  intermediary  between  owners  and  potential  solutions (e.g. temporary developers,  by  providing  the   publicly  accessible  brownfield  inventory  re-greening) and    key  market  data.  If  owners  are  reluctant  to  turn  over  sites  to  productive  use,  the  local  authority  can  tax  idle  properties  and  push  for  intermediate  measures  –  such  as  temporary  re‐greening  ‐‐  while  17  promoting  longer  term  solutions.  If  buildings  on  brownfield  site  have  structural  problems  and  pose  a  threat  to  human  safety,  the  local  authority  can  push  for  demolition  of  these  buildings  at  the  owner’s  expense.     Brownfields often tend to have more owners than greenfields do (with  potential  disputes  over  assumption  of  liability),  and  many  of  those  Owners often have owners  prefer  to  leave  their  sites  unused  until  the  real  estate  market  unrealistic expectations and  available  remediation  technologies  permit  selling/developing  for  a  for land selling prices good  profit.  Multiple  ownership  can  also  lead  to  exaggerated  expectations for land selling prices, with owners often not being aware  of the threats and investments that contaminated sites pose.       Jugovinil  in  Kastela  (Croatia)  is  an  example  of  a  brownfield  whose  remediation  and  redevelopment  has  been  held  up  due  to  complex  ownership  issues.  The  23 ha site  is  owned by two chemical  companies,  one  of  them  state‐owned,  and  although  the  local  real  estate  market  is  booming cleanup has not started yet.     The  contamination  pattern  at  the  Jugovinil  site  is  complex,  with  a  mix  of  different  materials,  among  them  weakly  radioactive  substance.  This  would  require the two  owners  to  take a  host  of difficult joint‐decisions  –  from  site  investigation  and  community  engagement  methods,  to  remediation and redevelopment concepts.5      Figure 6. Jugovinil Brownfield in Kastela (Croatia)        5  World Bank. 2009. Mission Report on Croatia: Brownfield Redevelopment.  18  Site Assessment and Investigation Depending  on  site  ownership  and/or  expected  risk  to  health  and  environment,  and  in‐depth  site  study  should  be  performed.  To  begin  with,  environmental  audits  and  risk  assessments  can  provide  Environmental audits and information  on  environmental  hazards,  on  the  extent  of  pollutant  risk assessments can be exposure,  on  the  effects  on  neighboring  communities,  and  on  the  done in a fairly cost-effective public’s  perception  on  the  site.  This  can  be  done  in  a  fairly  cost‐ way effective way by making use of readily available data. A more thorough  and  scientific  investigation  can  be  done  if  significant  risk  to  human  health is anticipated.    Successful  BFR  projects  require  the  diligent  management  of  risk.  One  of  the  main  risks  affecting  economic  viability  is  that  of  unknown  Successful BFR projects environmental  hazards  resulting  from  former  use  of  the  site.  require the diligent Remediation  experiences  of  former  industrial  sites  have  shown  that  management of risk the  magnitude  of  these  contaminations  can  be  extraordinary,  often  aggravated  by  having  crossed  property  boundaries  and  harmed  third  parties.  In  other  cases,  the  proven  contamination  is  much  less  serious  than had been feared.    The  cost  of  dealing  with  these  past  environmental  liabilities  can  in  The cost of dealing with some  cases  be  a  multiple  of  the  property  value,  and  accurately  past environmental assessing  these  costs  requires  the  determination  of  ecological,  liabilities can be a multiple physical,  geological  and  hydro‐geological  site  characteristics,  as  well  as  of property value type  and  extent  of  contaminants.  In  international  practice,  environmental site audits aimed at determining the extent and severity  of  pollution  and  potential  remediation  costs,  often  take  place  in  two  broad stages: 1) site assessment and 2) site investigations.       Figure 7. Assessing Risks in BFRs    Adapted from: Canadian Ministry of Municipal Affairs and Housing. 2007. A Practical Guide to BFRs in Ontario    19  Site  Assessment:  The  purpose  of  this  step  is  to  evaluate  the  potential  for  contamination  at  a  particular  site  by  collecting  and  reviewing  existing  information.  The  site  assessment  is  an  initial  investigation  usually  limited  to  a  search  of  historical  records  and  review  of  existing  Site assessment is an initial data.  The  review  and  collection  also  includes  information  about  past  investigation of existing and  current  environmental  conditions  and  historical  uses  of  the  site.  information on the site The  site  assessment  is  a  crucial  step  in  the  brownfields  process,  because  any  further  environmental  investigation  and  cleanup  will  hinge  on  whether  potential  environmental  concerns  are  identified  during that phase.  (See  Annex 3 for an overview  of contaminants likely  to be found on different types of brownfields.)    Site  Investigation:  The  site  investigation  phase  focuses  on  confirming  whether any contamination exists at a site, locating any contamination,  Site investigation focuses and  characterizing  the  nature  and  extent  of  that  contamination.  It  is  on confirming, locating, and essential  that  an  appropriately  detailed  study  of  the  site  be  performed  characterizing potential site contamination to  identify  the  cause,  nature,  and  extent  of  contamination  and  the  possible  threats  to  the  environment  or  to  any  people  living  or  working  nearby.  The  results  of  the  site  investigation  are  used  in  determining  goals  for  cleanup,  quantifying  risks,  determining  acceptable  and  unacceptable  risks,  and  developing  effective  cleanup  plans  that  minimize  delays  or  costs  in  the  redevelopment  and  reuse  of  property.  To  ensure  that  sufficient  information  is  obtained  to  support  future  Results of site assessment decisions,  the  potentially  applicable  cleanup  measures  and  the  and investigation inform proposed  redevelopment  of  the  site  should  be  considered  when  redevelopment options identifying  data  needs  during  the  site  investigation.  (See  Annex  4  for  a  selection of site investigation technologies.)    A  site  investigation  is  logically  based  on  the  results  of  the  site  assessment.  The  site  investigation  phase  usually  includes  the  analysis  of  samples  of  soil  and  soil  gas,  groundwater,  groundwater  vapor,  surface  water,  and  residual  substances  on  the  brownfield  site  (e.g.  in  old  tanks,  barrels,  on  heaps).  The  potential  migration  pathways  of  contaminants  also  are  examined  during  this  phase,  and  a  baseline  risk  assessment  is  conducted  to  determine  the  risk  to  human  health  and  the  environment.  The  results  of  the  site  audit  will  strongly  influence  the  immediate  follow  up  action  for  site  development.  Obviously  the  Site audit results will larger  and  more  complex  the  contaminations  found  on  the  site,  the  influence follow up action more time and money will be required to bring the site into a condition  fit  for  redevelopment,  and  the  more  residual  restrictions  on  site  use  might result.     One  of  the  most  difficult  challenges  in  brownfields  management  is  the  Lack of BFR expertise is lack  of  local  or  even  national  expertise  in  site  assessment  and  often a problem in investigation.  Different  technologies  are  available,  but  access  to  them  developing countries is  often  limited  to  more  developed  regions  and  countries.  It  is  therefore important to hire experienced environmental consultants for  all  the  technical  prep  work  –  a  job  well‐done  up  front  can  save  a  lot  of  20  money down  the  road.  The  better  quality  of  information  collected,  the  better understanding of liabilities and true land value will be.    A  German  environmental  company  took  on  the  task  to  assess,  investigate,  and  eventually  remediate  a  former  fuel  depot  in  Bucharest,  Romania  (Figure  8).  In  the  process  they  used  standards  imposed by the Romanian law, and made reference to the German Soil  Protection Law (Bodenschutzgesetz) when they encountered legislative  gaps  (especially  regarding  site  assessment  and  remediation  standards  and provisions for groundwater protection).     The preliminary environmental audit and risk assessment indicated that  the  site  was  bombarded  during  the  Second  World  War,  that  it  was  used  as  a  fuel  depot  since  1936,  that building  damages  were  sustained  during  the  earthquakes  of  1940  and  1977,  and  that  signs  of  soil  and  groundwater  contamination  were  identified  in  a  previous  study.  A  preliminary  site  investigation  was  conducted  to  collect  more  in‐depth  data.  This  included:  an  aerial  analysis  of  the  bombardment;  surgery  clearance  before  drilling;  the  construction  of  14  monitoring  wells;  drilling  2  meter  deep  boreholes;  soil,  soil  vapor,  groundwater,  and  construction  materials  samples;  and,  an  analysis  of  potential  contaminants.  The  collected  results  warranted  a  detailed  site  investigation,  during  which  23  monitoring  wells  were  put  in  place,  7  meter  boreholes  were  drilled,  samples  were  expanded,  and  a  more  thorough environmental analysis was performed.6    Figure 8. PETROM Site in Bucharest (Romania) before start of remediation    6  Schock Gabi and Doris Hirschberger. 2007. “Reactivation of Derelict Industrial sites in Romania: A Project of GTZ  for Economic and Employment Promotion”. Proceedings of the 2nd International Conference on Managing Urban  Land  21  Chapter 4: Pre-feasibility Based  on  the  environmental  site  audit,  an  initial  risk  assessment  and  initial  remediation  cost  evaluation  can  be  developed,  along  with  a  preliminary  development  concept.  This  may  be  accomplished  by  Preliminary remediation and redevelopment concepts can overlaying  the  identified  contamination  pattern  with  potential  be developed once a redevelopment  scenarios,  and  then  identifying  and  prioritizing/ranking  thorough site audit has been solutions  in  terms  of  their  remediation  requirements.    At  this  stage,  performed. involved parties  will  have to  start thinking  about how they  can  balance  remediation  effort  with  the  value  generated  by  redevelopment  (property value and community value).    The  outcome  of  the  pre‐feasibility  phase  would  commonly  be  a  site‐ specific  remediation  strategy  which,  while  not  yet  offering  detailed  The outcome of the pre- solutions for decontamination or redevelopment, lays out the principal  feasibility phase would options  and  broad  implications  regarding  remediation  cost  and  effort,  commonly be a site-specific required investment, and potential value generation and return. In this  remediation strategy phase,  site‐specific  clean‐up  criteria  will  be  defined,  along  with  an  assessment  of  the  need  for  additional  information.  Once  the  clean‐up  criteria  have  been  determined  for  the  site,  a  feasibility  study  can  be  initiated  to  develop  and  compare  technical  methodologies  and  financial  implications  for  achieving  these  criteria  as  well  as  the  proposed remedial /redevelopment options.     Aim to mobilize partners to The  pre‐feasibility  phase  also  identifies  risk  sharing  and  financing  share financing and risk of options.   At this stage the project team would aim to mobilize partners  the different stages of the to  share  financing  and  risk  of  the  different  stages  of  the  project,  and  project identify  financing  sources.    Questions  and  considerations  would  include:    - cost and risk sharing among the owner, developer, local and/or  central government;  - if  the  local  authority  is  the  owner  of  the  site,  would  it  propose  to  sell  or  lease  the  developed  property?  Are  there  other  ways  it  could  capture  increases  in  property  value  to  compensate  for  public investments in remediation/site preparation?  - should  a  formal  public‐private  partnership  entity  be  created  to  manage the BFR project?  - what  role  could  private  financiers,  including  commercial  banks  and  insurance  companies  play?      Insurance  can  be  useful  to  cover  risks  of  cost  overruns  and  uncertainties  related  to  future  liability.   Public  participation  is  critical  in  the  process  of  identifying  and  Public participation is evaluating  remediation  options.  Stakeholder  participation  should  be  critical thorough,  open  and  transparent  and  the  outcomes  should  be  integrated into the strategic options for redevelopment concepts.    22  Assessment of Development Potential If  a  reasonably  complete  list  of  brownfields  (and  information  on  them)  has  been  assembled,  the  local  authority  can  select  the  B‐sites  with  the  Select brownfields with the highest  market  potential  –  i.e.  with  the  highest  likelihood  of  being  highest likelihood of being redeveloped.  Once  these  are  turned  to  productive  use,  they  can  redeveloped generate  funds  for  other  BFRs.  Dealing  with  the  B‐sites  that  are  easier  to  redevelop  can  also  enable  a  fast  accumulation  of  experience  and  expertise  in  the  field,  and  can  promote sound environmental  practices  in the redevelopment of other brownfields.    Priority  is  often  given  to  sites  that  have  clear  ownership,  preferably  without  a  large  number  of  owners,  and  preferably  in  the  property  of  the  local  authority.  Following  site  assessment  and  investigation,  Working on ‘easy’ BFRs preference  can  also  be  given  to  sites  without  severe  contamination  initially, can help build issues,  so  that  remediation  costs  will  be  only  a  small  fraction  of  overall  experience and expertise in the field redevelopment  costs.  Also  to  be  considered  in  the  selection  process  are  sites  with  good  location  (e.g.  with  access  to  infrastructure),  especially those that can benefit from a dynamic real estate market.     Establishing  development  potential  will  likely  require:  some  analysis  of  the local real estate market (e.g. what sells and what not, what are the  current  vacancy  rates,  what  is  the  projected  rate  of  development  and  redevelopment);  a  socio‐economic  study  of  individual  neighborhoods  and  the  locality  as  a  whole  (demographics,  purchasing  power,  The level of contamination can better predict project economic  make‐up,  projected  investments);  an  analysis  of  property  costs than site location can taxation  receipts  over  time;  a  good  understanding  of  financial  and  predict benefits (market fiscal  tools  available  for  BFRs;  and,  an  analysis  of  existent  land‐use  and  performance can be erratic) pertinent  urban  development  plans.  In  the  process,  local  officials  should  keep  in  mind  that  the  level  of  contamination  can  better  predict  project  costs  than  site  location  can  predict  benefits  (market  performance  can  be  erratic).  Potential  remediation  costs  can  often  be  more  accurately  approximated  than  potential  gains  from  a  favorable  location or a favorable real estate market.     Sites  that  have  lower  market  potential  are  prime  candidates  for  temporary  re‐greening  and  phytoremediation,  while  they  wait  to  be  redeveloped  (especially  if  demolition  and  removal  costs  of  existing  structures is not prohibitive). There is a strong chance that brownfields  If redevelopment is not immediately possible, identify with  low  market  potential  will  sit  idle  for  decades  before  being  interim uses for the site redeveloped.  National  and  EU  environmental  funds  could  be  used  for  cleanup/remediation, and appropriate medium‐ and long‐term interim  uses  can  be  identified:  active  and  passive  parkland,  green  buffers,  or  maybe  community  gardens  (where  there  is  no  dangerous  soil  pollution). Assigning such interim uses can have a positive effect on the  neighborhood  and  the  locality  as  a  whole  (e.g.  higher  property  values,  safer and cleaner neighborhoods, a place for recreational activities).      23  Figure 9. Phytoremediation Process        The Mlaka (INA Refinery) site in Rijeka is considered to have one of the  highest  development  potentials  of  identified  Croatian  hot‐spots.  Local  and  national  officials,  as  well  as  the  site  owner,  agree  that  redeveloping  this  brownfield  offers  a  chance  to  create  access  to  the  sea  for  the  population  of  Rijeka,  and  significantly  improve  the  coastal  aspect  of  the  city.  The  site  is  located  in  a  prime  location  and  promises  to  be  an  important  source  of  tax  revenue  for  the  city  when  redeveloped.  Obviously,  the  level  of  contamination  will  influence  the  timing,  organization,  and  approach  of  the  BFR  process.  Location  and  economic  potential  are  to  some  extent  dependent  on  manageable  upfront costs.7    Figure 10. Mlaka Brownfield in Rijeka (Croatia)    7  World Bank. 2009. Mission Report on Croatia: Brownfield Redevelopment.  24  Risk Assessment A  careful  inventory  of  potential  project  hurdles  and  ways  to  overcome  A thorough risk them  will  enable  the  project  team  to  better  plan  ahead  and  avoid  assessment can prevent ‘surprises’.  Such  an  analysis  should  be  performed  early  in  the  process  ‘surprises’ further down the (e.g.  during  site  assessment  and  investigation),  and  energies  focused  road on  the  BFR  projects  that  have  a  real  chance  of  being  redeveloped  in  the short‐ and medium‐term.     All  BFR  projects  require  careful  planning  (more  than  regular  projects  do)  as  there  are  several  risks  that  can  jeopardize  actual  All BFR projects require careful planning to counter implementation.  At  this  stage,  it  is  important  to  look  back  at  data  and  potential risks knowledge  collected  in  the  previous  stages  and  determine  how  these  fit in the project equation.    Liability is a particularly important issue. It is considered by many to be  the  main  barrier  to  successfully  redeveloping  some  brownfields,  and  it  can  affect  the  process  in  several  different  ways.  For  the  owner  of  a  brownfield,  contamination  that  is  a  threat  to  human  health  and/or  the  environment  can  potentially  bring  with  it  civil  lawsuits  or  government  Liability issues often scare fines.  For  a  developer,  liability  can  mean  that  future  revenues  and  potential BFR stakeholders profitability  of  redevelopment  can  be  affected  by  potential  legal  costs,  away stemming  from  people’s  exposure  to  contamination  that  was  not  removed  or identified.  For  a  lending  institution, potential defaults  on  a  BFR  loan  can  mean  that  the  institution  will  be  stuck  with  a  site  it  cannot  easily  resell  because  of  environmental  issues.  For  an  insurance  company,  the  risks  of  complicated  or  unknown  pollution  are  often  too  high  to  get  them  involved  in  the  process.  For  a  local  authority,  liability  is often what prevents the redevelopment of its brownfields, as private  partners become reluctant to get involved.     Ownership  and  legal  covenants  bring  with  them  a  number  of  problems.  If  the  site  is  in  private  or  mixed  ownership,  the  owners  might  change  their  minds  during  the  process,  bringing  the  redevelopment  to  a  halt  or  delaying  it.  Similarly,  an  incoherent  legal  framework  can  hamper  remediation  goals  and  can  push  costs  beyond  initial  assessments.  Changes  in  the  land  use  plan  and/or  the  development  scheme  can  make  the  project  infeasible  for  the  developer.  An  unreliable  performance  of  regulators  (which  could  change  the  ‘goal  posts”  mid‐project)  can  create  inconsistencies  that  affect project efficiency.    Spending more money early To  counter  ownership  and  legal  covenants  hurdles,  good  legal  on in the process (e.g. hiring specialists  should  be  hired,  and  solid  contracts  should  be  signed  with  good specialists and all  vested  parties.  Government  rules  and  regulations  may  change  mid‐ covering potential legal project  (often  with  a  change  of  government),  but  conditions  at  the  loopholes) can save money time  of  signing  should  be  kept  through  project  implementation  –  and energy farther down the road unless new rules prove to be more favorable.    25  Potential  remediation  costs  can  vary  greatly  based  on  how  thorough  the  site  assessment  and  investigation  were,  on  how  the  applicable  standards  are  determined,  and  on  the  type  of  contamination  and  time  The market for waste delays.  Thus,  there  is  always  a  risk  that  not  all  pockets  of  soil  and  disposal can be volatile (e.g. landfilling fees can go up), groundwater  contamination  have  been  identified,  or  that  pollutants  pushing up remediation cannot  be  removed  effectively  with  existent  technologies.  In  the  same  costs. vein,  the  market  for  waste  disposal  (especially  if  dig‐and‐dump  remediation techniques are used) can be volatile, or the contamination  can reach beyond the site, causing damage to third parties.    Solutions to these hurdles should include the efficient use of specialists  (especially  environment  and  legal),  close  consultations  with  stakeholders,  use  of  adequate  insurance  instruments,  and  solid  contracts with service providers.    Social  resistance  can  often  take  the  form  of  NIMBYism  (Not‐In‐My‐ Back‐Yard)  and  opposition  from  community  groups  and  NGOs.  Neighborhood  groups  can  fight  for  the  preservation  and/or  adaptive  NIMBYism can be an re‐use  of  buildings  that  they  consider  an  integral  part  of  their  important hurdle to BFR community,  they  can  oppose  new  developments  or  certain  type  of  projects developments  (e.g.  high  density),  or  they  can  oppose  decontamination  procedures  that  could  affect  people’s  health.  Community  engagement  should  therefore  be  an  integral  part  of  the  redevelopment  process  from the outset, and will be discussed more thoroughly later on.    Industrial  heritage  is  an  area  just  as  new  as  brownfields  redevelopment,  and  often  the  desired  outcomes  of  these  two  processes  can  be  conflicting.  In  developed  countries,  and  increasingly  Buildings with inherent in  developing  countries8,  there  is  a  push  towards  preserving  industrial  heritage value should be buildings  rather  than  demolishing  them  for  redevelopment.  Many  of  considered for preservation these buildings do not only have historical value (remnants of an epoch  and/or adaptive re-use of  industrial  expansion),  but  they  also  have  inherent  architectural  and  sentimental  value.  Often  such  buildings  are  preserved  as  museums  or  show‐cases  of  a  by‐gone  era,  or  they  are  adapted  to  new  uses  (housing, commercial, new industrial, office space, artist lofts, etc.).    Technical  feasibility  issues  can  range  from  lack  of  experience  in  the  field  with  relatively  unknown  environmental  challenges,  to  a  lack  of  environmental  competency  in  the  private  sector  (especially  with  The cost of innovative remediation technologies innovative  assessment  and  remediation  techniques).  The  cost  of  can be high if the number of employed  technologies  can  easily  go  up  if  the  number  of  specialized  specialized firms is small firms  is  small.  In  such  a  situation,  the  local  authority  should  draw  on  specialists  and  firms  with  experience  in  the  field,  from  countries/regions  with  a  mature  BFR  market  and  a  good  record  of  redevelopment projects.   8  For example, in “Bucurestiul Post‐Industrial”, Liviu Chelcea makes a case against the mindless redevelopment of  Bucharest’s (Romania) industrial sites, without paying attention to the historical and social aspects.  26  Box 2. Adaptive Re‐use and BFRs    Adaptive  re‐use  of  industrial  building  can  go  hand‐in‐hand  with  brownfields  redevelopment,  with  some  buildings  being  adapted  to  new  uses,  while  others  are  demolished  for  new  developments.  An  interesting  case  in  this  respect  is  found  in  Vienna’s  former  industrial  area  (Simmering),  where  a  former  gasometer  facility  was  transformed  through  strategic  BFRs  and  adaptive  re‐use.  Four  out  of  seven  methane  gas  reservoirs  have  been  saved  and  converted  into  a  mixed‐use  complex  that  includes housing units, commercial space, offices, a cinema, and a music hall.    The Gasometer Complex in Vienna (Austria)    Other times, adaptive re‐use can be the preferred alternative and an entire complex can be saved  and retrofitted, rather than being redeveloped. An interesting example in this respect is the  Grunerlokka Student Dormitory in Oslo (Norway). Built in 1953 as a silo, the 53 meters tall structure  was converted into 15 floors of student apartments.    Gunerlokka Student Dormitory in Olso (Norway)      27      Prospective  value  of  redevelopment  can  be  affected  by  a  sluggish  economy,  lack  of  demand,  or  restrictions  on  the  property  market.  A  healthy economy is obviously a better breeding ground for BFRs than a  stagnant  or  declining  one,  and  good  future  prospects  will  make  such  projects  more  likely.  However,  while  the  course  of  the  local,  national,  Negative market trends and  global  economy  can  hardly  be  influenced,  negative  market  trends  can be pre-empted can  be  pre‐empted  by  selling/renting  space  early  (even  before  the  development  is  finished),  by  responding  to  present  and  predicted  real  estate  needs,  and  by  tactically  creating  demand  (e.g.  through  an  aggressive marketing campaign).  A team of economists and real estate  specialists  should  therefore  be  employed  early  on  to  help  plan  out  different project phases.      Potential  accusation  of  corruption  can  affect  any  type  of  development  project, but BFRs are prime targets because of their inherently complex  nature.  For  example,  if  the  brownfield  is  owned  (or  bought  up)  by  the  Fears of potential local  authority  and  is  remediated  to  be  made  more  attractive  to  corruption charges can potential  investors,  there  is  a  high  possibility  that  some  observers  will  prevent local officials from suspect  unfair  advantage,  especially  if  the  transaction  is  not  very  getting involved in BFR transparent.  Since  it  is  hard  to  estimate  the  increase  in  land  value  projects engendered  by  the  cleanup  of  existent  contamination,  it  is  easy  for  opponents  of  a  BFR  project  to  claim  the  land  was  undervalued  when  it  was sold to a private developer.     In  the  same  vein,  champions  of  BFRs,  in  an  attempt  to  push  as  many  redevelopments  as  possible,  might  end  up  spending  more  public  money  than  actually  needed.  Faced  with  uncertain  costs  and  potential  for  accusation  of  corruption,  few  local  authority  officials  will  want  to  venture  their  career  on  contaminated  soil,  especially  if  they  perceive  the  stakes  as  being  low  (e.g.  no  pressure  for  redevelopment  from  a  potentially  un‐informed  citizenry).  In  such  situations,  independent  agencies  (whose  sole  focus  can  be  redevelopment  projects)  could  be  better suited for the job.     Economic  feasibility  can  be  threatened  by  a  reluctance  of  lenders  and  investors  to  get  involved  in  projects  with  potential  liability  issues,  and  because  of  strong  competition  from  greenfields.  For  example,  if  the  Banks often shy away from developer  defaults  on  a  loan,  the  bank  will  take  on  not  only  the  BFR projects for fear of being property  (offered  as  a  guarantee),  but  potentially  also  the  liability  that  stuck with contaminated sites comes  with  it  (if  site  remediation  has  not  been  performed).  In  most  (and the liability that comes instances,  unless  there  is  a  good  experience  in  the  field,  banks  will  with them) if lender defaults prefer to offer loans for greenfield developments, rather than for BFRs.  on the loan In  such  situations,  and  if  financial  resources  are  available,  the  locality  should  consider offering  loan guarantees  for  BFR  projects  that  need  an  extra boost to succeed on the market.  28    Depending  on  the  number  of  project  hurdles  that  are  likely  to  be  When project risks are encountered,  it  might  make  sense  to  create  an  interdisciplinary  well documented and shared with stakeholders in a steering  committee,  composed  of  the  major  agencies  and  participating  credible, transparent manner, local  stakeholders.  Since  risk  and  uncertainty  can  doom  a  project,  it  is  it becomes possible to assign important  to  involve  all  parties  that  have  an  influence  on  the  level  of  and share the risks in a fair risk and uncertainty. Risks should also be spread‐out in an efficient and  way equitable  manner  to  ensure  a  quick  transition  to  the  redevelopment  stage.     A  thorough  risk  assessment  during  the  Pre‐feasibility  stage  makes  it  possible  to  work  towards  appropriate  risk  sharing  and  risk  assignment  It is important that risk (discussed  further  in  the  next  chapter  on  Feasibility).      It  is  equally  assessment is carried out in a important  that  risk  assessment  is  carried  out  in  a  credible  and  credible and transparent way transparent  way,  with  the  findings  well  documented  and  shared  with  all  potentially  interested  parties.    Government  has  a  key  role  in  ensuring  this,  so  as  to  encourage  trust  and  provide  a  common  understanding  of  the  project  among  interested  parties,  and  a  secure  basis for political support.      The  local  authority  should  look  for  partners  that  already  have  BFR  experience.  It  is  thus  important  that  the  public  sponsors  scrutinize  the  type  of  projects  the  developers  have  worked  on,  their  experience  in  the  field,  and  the  health  of  their  company.  A  developer  without  BFR  The local authority should experience  will  have  a  tougher  time  dealing  with  brownfields  related  look for project partners with risks.  Similarly,  a  lender  without  BFR  experience  is  likely  to  impose  BFR experience harsher  conditions  on  the  loans  it  offers.  A  strong,  growing,  and  experienced  company  is  likely  to  get  involved  in  the  project  for  “the  right  reasons”,  and  it  can  bring  knowledge  to  the  table  that  can  ultimately make the BFR more successful.     While  experience  matters,  the  local  authority  should  not  shy  away  from  BFR  innovations  (process  related,  technological,  legal,  financial  and  fiscal),  considering  the  relative  novelty  of  the  field  and  the  Encourage and nurture BFR complexity  of  dealing  with  contaminated  soil  and  groundwater.  New  innovations technologies  for  dealing  with  brownfields  are  being  developed  every  day,  and  our  understanding  of  the  effects  of  soil  and  groundwater  pollution  is  continually  improved.  When  warranted,  remediation  work  should  be  outsourced  to  specialized  and  experienced  environmental  companies.    If  conflicts  between  stakeholders  arise  down  the  road,  it  is  best  to  encourage  mediation  rather  than  litigation.  To  prevent  this,  it  is  If conflicts should arise, important to outline clear final and intermediate goals. This will ensure  encourage mediation rather that  all  involved  stakeholders  “are  on  the  same  page”  and  have  clearly  than litigation understood  their  responsibilities:  remediation  standards;  redevelopment  expectations;  legal  compliance;  expected  impact  on  neighborhood and locality; expected return on investment; etc.  29    Box 3. The Cherokee Experience    In  the  US,  where  BFR  experience  is  more  extensive,  several  developers  have  specialized  in  brownfields  sites.  One  of  the  most  known  is  the  Cherokee  Fund,  an  investment  company  that  has  come  up  with  creative  ways  of  feasibly  redeveloping  contaminated  sites,  while  safeguarding  the  environment  and  the  public interest. Cherokee acquires brownfield sites, cleans them up, prepares them for  development,  and  assumes  full  liability  for  future  contamination  problems.  Thus,  the  fund  lays  the  groundwork  for  other  private  companies  that  are  interested  in  investing  on  the  site,  and  creates  stronger  links  to  local  government  officials  and  local  communities.  (More  information  on  the  fund  can  be  obtained  at:  www.cherokeefund.com)    In  addition,  the  company  often  functions  as  a  lender.  For  example,  for  the  revitalization  of  an  oil  refinery  in  Trieste  (Italy),  Cherokee  offered  financing  to  a  leading  Italian  brownfield  remediation  firm,  covering  acquisition,  demolition,  cleanup,  and  rezoning  costs.  The  Trieste  redevelopment  represents  one  of  the  largest  BFRs  undertaken  in  Italy,  and  when  finished  it  will  position  the  site  as  a  vibrant  nexus  for  the  city  (with retail, commercial, and housing opportunities).   The Armada Development on the banks of the river Zaan in Amsterdam  (Netherlands)  is  an  example  that  highlights  a  number  of  hurdles  that  had  to  be  overcome.  In  particular,  liability  and  remediation  issues  plagued  the  project  and  threatened  to  shut  it  down.  To  bring  the  former  paint  manufacturing  site  to  beneficial  use,  the  developers  applied  a  risk‐sharing  approach,  which  ultimately  turned  the  project  into  a  successful  one.  Risk‐sharing  is  critical  for  marginally  profitable  sites,  as  private  entities  are  reluctant  to  take  on  developments  with  a  strong  environmental  component,  and  public  entities  often  don’t  have  the financial mean and/or expertise to complete such projects. Liability  issues can also make it hard to secure funding from the private market,  as  financial  institutions  are  often  afraid  to  be  left  with  that  liability  should a developer default on a loan.9      Figure 11. Armada Project, Amsterdam (Netherlands)    9  http://www.cabernet.org.uk/index.asp?c=1157&cs=13  30  Community Engagement Community  engagement  should  start  early  on  in  the  process,  as  soon  Energy and time should as  brownfields  have  been  identified.    Energy  and  time  should  be  mainly be invested in invested  in  engaging  the  communities  in  prioritizing  which  brownfields  engaging communities should  be  slated  for  development,  by  eliciting  community  perspectives  around brownfields that have been slated for on  their  potential  economic  impact  when  compared  to  other  local  redevelopment development projects.    Community  engagement  is  vitally  important  in  the  planning  process  and  for  the  successful  completion  of  a  BFR  project.  One  of  the  principles  of  sustainable  development  is  to  involve  the  community  in  developing  the  vision  for  their  area,  and  reflecting  their  concerns  and  priorities.     Community involvement can also greatly assist in the process of raising  Community engagement the  profile  of  the  project  and  creating  a  consensus  –  so  that  can assist in raising the development  can  progress  smoothly.  In  the  EU,  guiding  principles  for  profile of the project community  engagement  refer  to  the  Aarhus  Convention  and  are  offered through  Directive 2003/4/EC on public access  to environmental  information.     Most  development  projects  where  the  public  sector  is  involved  should  There is often a tendency to give  a  voice  to  neighboring  communities  (this  is  good  practice  for  focus on ‘sites’ rather than focusing on ‘people’ in BFR private  sector  developers  too),  but  BFRs  should  be particularly  attuned  projects to  addressing  this  issue.  For  one,  the  fear  of  potential  negative  spillovers  (e.g.  pollution  spreading  to  neighboring  sites  in  the  process  of remediation) will likely keep communities wary of remediation work.       Box 4. Community Engagement Principles in the EU   The  Aarhus  Convention  was  drafted  by  the  United  Nations  Economic  Commission  for  Europe,  on  June  25,  1998  in  Aarhus  (Denmark).  It  outlines  a  series  of  principles  on  access  to  information,  public  participation  in  decision‐making  and  access  to  justice  in  environmental  matters.  The  convention  served  as a template for Directive 2003/4/EC of the European Parliament and of the Council on public access to  environmental  information.  The  impetus  of  the  directive  is  a  belief  that  “[i]ncreased  public  access  to  environmental information and the dissemination  of such  information contribute to a greater awareness  of  environmental  matters,  a  free  exchange  of  views,  more  efficient  participation  by  the  public  in  environmental decision‐making and, eventually, to a better environment.    Both  the  Convention  and  the  Directive  are  built  around  three  main  pillars:  1)  Access  to  Environmental  Information  that  allows  people  to  understand  what  is  happening  in  the  environment  around  them  so  they  can  take  informed  decisions;  2)  Public  Participation  in  Decision  Making  that  requires  public  authorities  to  both  listen  to  the  public  and  actively  engage  them  on  matters  that  directly  or  indirectly  affect them;  3)  Access  to  Justice  through  which  “the acts  or  omissions  of  the  public  authority  concerned  can  be  reconsidered  by  that  or  another  public  authority  or  reviewed  administratively  by  an  independent  and impartial body established by the law.” 31  There is also a tendency for people involved in BFR projects to focus on  ‘sites’  (and  issues  of  environmental  sustainability,  economic  viability,  and best practices in construction) rather than focusing on ‘people’.     Thinking  about  the  positive  environmental  and  economic  impact  of  a  BFR  project,  it  is  easy  to  forget  about  the  impact  the  development  will  have  on  the  people  living  around  it.  For  example,  neighbors  who  have  lived  in  the  area  all  their  lives,  may  have  an  emotional  attachment  to  buildings that are about to be demolished. Whether these buildings are  derelict or not,  they  might be  at  the  center  of  important  neighborhood  events  or  happenings,  and  might  be  prime  candidates  for  adaptive  re‐ use rather than demolition.    It  is  also  important  to  know  that  in  cities  where  property  taxes  are  an  important  source  of  revenue  for  the  locality,  new  developments  can  increase  taxes  and  rents  in  their  respective  neighborhoods  and  can  BFRs could lead to ultimately  lead  to  gentrification  –  pushing  poor  people  out  of  their  gentrification and a host of community.  Consequently,  social  issues  should  be  as  important  as  other social issues environmental  and  economic  issues  in  the  BFR  process,  and  should  be  factored  in  when  projects  are  started.  Community  engagement  is  one  way  to  discover,  define,  and  address  social  issues  around  a  BFR,  and  people with the right skill set are needed for the job.    Obviously,  community  engagement  can  take  many  forms  (see  figure  Provide independent below),  and  different  approaches  might  be  called  for  different  types  of  facilitators with the right skills situations.  Regardless  of  the  approach  chosen,  independent  to manage the process facilitators  are  needed  with  the  skills  to  manage  the  process,  to  facilitate events, and reduce conflict and disputes.     The  role  of  facilitators  is  critical,  especially  in  situations  where  the  views of particular  individuals  or  interest  groups may dominate events.  Facilitators  can  better  highlight  external  constraints  that  impact  the  vision and future development of the area.    Figure 12. Ladder of Citizen Participation  Citizen Control      Delegates Control    Degree  of  Citizen  Power     Joint Decision  Partnership                 Placation      Consultation    Degree of Tokenism    Consultation  Informing                 Therapy/Co‐optation       Non‐participation  Command  Manipulation      Source: Arnstein,  Sherry R.  1969. “A Ladder of Citizen Participation”. Journal of the American Planning  Association,  vol. 35 (4), pp. 216‐224       32    Such constraints can include: emerging policies and proposals, planning  and  environmental  restrictions,  or  remediation  and  construction  limitations.  Facilitators  can also  build a  bridge between the  community  vision,  and  plans  hashed  out  by  local  authorities  and  private  developers.    At  the  outset  of  the  process,  facilitators  should  try  to  clarify  the  aims  and  objectives  of  the  BFR  project,  and  a  common  agenda  should  be  established.  This  means  that  communities  should  be  given  the  Clarify aims and objectives opportunity  to  participate  in  drawing  up  and  developing  specific  plans  early on in the process or  policies,  and  they  should  be  consulted  on  proposals  for  development.  These  communities  may  include  many  different  interest  groups  (environmental  groups,  NGOs,  religious  groups,  etc.)  as  well  as  ‘non‐expert  insiders’  who  live  in  the  area.  Given  the  heterogeneous  nature  of  communities,  it  is  important  that  facilitators  establish  a  community  profile  –  by  identifying  the  groups  and  individuals  associated  with  the  project,  as  well  as  people  who  live  or  have  an  Foster an inclusive approach interest in the area. Some members of the community may be less well  and tailored methods equipped  to  engage  in  the  BFR  process,  and  this  should  be  countered  through  an  inclusive  approach  and  tailored  methods.  Furthermore,  resources  should  be  made  available  for  capacity  building  to  enable  communities and stakeholders to engage fully in the process.     As  the  process  moves  along,  it  is  important  to  realize  that  community  expectations  may  be  unrealistic  and  need  to  be  managed  accordingly.  Identifying  and  understanding  the  needs  of  groups  or  individuals  who  Community expectations might be difficult to communicate with is a vital element of community  may be unrealistic and should engagement. It is therefore important to establish ground rules, set out  be managed accordingly clear  targets,  and  avoid  a  reactive  pro‐forma  process.  The  process  should  be  robust  enough  to  enable  the  local  community  to  have  a  voice  in  how  their  local  area  will  be  developed,  and  comments  should  be  welcomed  on  a  wide  range  of  issues  (not  just  narrow  options  worked up by ‘professionals’).    The  community  engagement  format  should  make  consultation  widely  accessible  and  should  ensure  effective  and  continuous  feed‐back  (e.g.  by  allowing  communities  to  see  how  ideas  have  developed  during  the  Ensure there is effective and various  stages  and  ensure  that  everyone  is  aware  of  the  progress  continuous feed-back made).  Failure  to  fully  engage  the  community  (through  workshops,  training  sessions,  visioning  sessions,  fact  sheets,  community  meetings,  etc.)  can  lead  to  delays  in  the  redevelopment  process,  litigations,  neighborhood  backlash,  negative  media  coverage,  and  disgruntled  project partners.    The  Lowry  Development  in  Manchester  (UK)  is  a  good  example  of  how  community  engagement  shaped  the  vision  for  the  redevelopment  of  the  Salford  Quays  (closed  in  1982).  The  City  of  Manchester  decided  33  that  involving  the  surrounding  community  would  not  only  help  dispel  neighborhood  resistance,  but  would  also  help  create  a  development  concept  with  high  benefits  for  the  locality.  The  Lowry  Performing  Arts  Center  quickly  became  a  recognized  landmark  on  the  city’s  landscape,  and  worked  as  an  anchor  for  further  investments  in  the  area:  a  retail  and  leisure  facility,  the  War  Museum  of  the  North,  a  regional  water‐ sports  center,  two  major  residential  developments,  and  over  10,000  created jobs.10    Figure 13. The Lowry Development in Manchester (UK)      The  London  Olympic  Village  is  a  massive  undertaking  that  requires  the  remediation  and  redevelopment  of  a  large  brownfield,  surrounded  on  all  sides  by  diverse  communities.  A  redevelopment  on  such  a  scale  obviously  requires  a  sensitive  and  flexible  approach  to  engaging  different  types  of  communities.  Such  “big  ticket”,  high  profile  projects  have  a  set  dead‐line  (in  this  case  2012),  sometimes  imposed  by  an  external  event  (such  as  a  global  sporting  event),  which  creates  an  added  impetus  for  all  involved  stakeholders  to  sit  down,  discuss,  and  find a compromise for outstanding issues.11    Figure 14. The London (UK) Olympic Village (under construction) 10  http://www.cabernet.org.uk/resourcefs/370.pdf  11  http://www.earthexplorer.com/2007‐09/geophysics‐in‐urban‐brownfields.asp  34  Chapter 5: Feasibility In  the  feasibility  phase,  remediation  and  redevelopment  plans  are  defined  with  precision,  an  environmental  impact  assessment  and  a  mitigation  plan  are  developed  (as  a  way  of  describing,  quantifying,  and  analyzing  the  environmental  impact  of  the  proposed  redevelopment),  public‐private partnership roles are negotiated, the sharing of risks and  benefits  among  participating  parties  is  decided  (based  on  a  thorough  development  appraisal  by  the  developer,  and  a  clear  impact  analysis  performed  by  the  local  authority),  and  incentive  schemes  and  sources  of co‐funding are identified.    The precision of the Following  close  consultations  with  involved  stakeholders,  the  preferred  remediation cost can be remediation  and  redevelopment  options  are  chosen  and  further  greatly increased by generating a solid elaborated  to  define  project  contents,  budget  and  timeframe.  This  information base serves  the  purpose  of:  obtaining  the  construction  permit;  securing  the  funds  required  for  investments  from  private  and  public  sources;  providing  detailed  solutions  to  technical  problems  (e.g.  the  required  cleanup  technology);    creating  the  basis  for  tender  design  and  tender  documents  for  procurement.  In  this  phase,  the  contamination  pattern  will  be  characterized  with  high  precision,  the  site  development  elaborated  in  detail  (including  all  main  quantities  and  dimensions,  areas  and  volumes,  layouts  and  appearances  of  structures  and  infrastructure),  and  a  site  remediation  plan  ready  for  implementation.  This plan will address two types of contaminations and liabilities:     - Those  which  need  to  be  removed  due  to  the  planned  construction activities (e.g. because a foundation will be placed  in contaminated soil, or waste heaps on the surface  need to be  cleared to make space for landscaping or structures);  - Those  which  need  to  be  removed  or  remediated  in  situ  due  to  their  environmental  impact/hazard  to  public  health  and  safety  or  environmental  common  goods.  Examples  include:  a  contamination  plume  in  the  groundwater,  moving  off  site  and  threatening  water  supply  systems;  a  high  level  contamination  under prospective foundations which will be remediated in situ  with  microbiological  methods;  or,  hazardous  substances  contained  in  near  surface  fill,  which  might  pose  a  hazard  by  direct contact or ingestion of dust.  Developer obligations   should be clearly stated These  measures  will  commonly  be  contained  in  the  environmental  provisions  of  the  construction  permit  and  thus  be  compulsory  for  the  developer  to  implement  during  site  preparation  for  development.  The  cost will be calculated as precisely as possible in this phase to allow the  balance  of  the  negative  assets  of  the  site  against  the  value  added  by  the  investment  and  the  prospective  revenue  generated  by  site  development.  This  figure  is  thus  one  of  the  fundamental  inputs  for  the  35  site  economic  model.  The  precision  of  the  remediation  cost  can  be  greatly  increased  by  generating  a  solid  information  base  and  is  essential for site planning and risk management (see figure below).    Figure 15. Added Property Value by Information Generation  Environmental Impact Assessment Initial  remediation  and  redevelopment  plans  are  sharpened  by  An environmental impact performing  an  environmental  impact  assessment  (EIA).  The  EIA  takes  assessment takes into into  account  the  environmental  baseline  of  the  site  (investigated  and  account the baseline of the characterized  during  site  assessment  and  investigation),  and  analyzes  site and analyzes the  environmental  impact  of  the  planned  redevelopment  on  environmental impact of the neighborhood  and  surrounding  jurisdictions.  New  legislation  in  most  new development on countries  is strict  about  avoiding  potential  negative  impacts  on people,  neighborhood and surroundings but  is  often  less  clear  on  how  environmental  impacts  can  be  mitigated12.      The technical investigation activities related to an EIA are similar to the  initial  investigations  for  the  environmental  site  audit  described  above  Sustainable development and  in  more  detail  in  Annex  4.  In  fact,  much  of  the  information  practices should be coupled generated  at  the  initial  phase  may  subsequently  be  used  for  the  EIA.  with innovative cost saving There  may  be  gaps  to  be  closed  (e.g.  due  to  new  aspects  of  the  mechanisms development  concept),  but  these  could  be  addressed  through  supplementary  investigations.  The  information  thus  generated  can  be  used to encourage sustainable redevelopment practices  12  The EU offers some guidance on how environmental impact assessment can be done for projects requiring  Structural Funds. See, for example, the Handbook on Environmental Assessment of Regional Development Plans  and EU Structural Funds Programmes.  36  Sustainable  development  practices,  which  have  a  central  role  for  the  environment,  are  developing  fast,  but  they  often  have  to  be  coupled  with  innovative  cost  saving  mechanisms  to  be  adopted  by  developers.  Global  BFR  experience  shows  a  number  of  ways  in  which  sustainability  Sustainability can also mean can  also  mean  cost  efficiency.  For  example,  remediation  can  be  cost efficiency designed  to  allow  for  as  much  soil  to  be  kept  on  the  site.  Soil  is  a  valuable  commodity  and  should  not  be  wasted/landfilled  unless  heavily  contaminated.  Especially  for  large  projects,  where  large  quantities of soil have to be unearthed, clean soil has to be hauled in at  considerable cost.     Cost  savings  can  also  be  achieved  by  placing  contaminated  soil  below  parking  lots  and  roadways,  by  placing  utilities  above  ground  to  minimize  future  digging,  and  by  remediating  to  surrounding  levels  not  ‘cleaner‐than‐clean’.  Local  governments  can  also  support  a  market  for  Local authorities should support a market for demolition  materials.  A  small  profit  can  be  made  by  recycling  these  demolition materials materials,  rather  than  paying  large  sums  for  landfilling.  Recycled  bricks  for  example  can  be  used  for  new  constructions  on  the  brownfield  site,  or sold for other development projects.    The  remediation  concept  for  the  Bucharest  PETROM  site  (presented  earlier),  made  use  of  existing  Romania  regulations  and  standards  pertaining  to  soil  contamination,  quality  of  drinking  water,  and  waste  criteria  for  landfills.  There  were  however  no  provisions  for  contaminated  groundwater,  so  reference  was  made  to  pertaining  German  law  and  to  global  sustainability  practices.  In  an  initial  stage,  soil was excavated and cleaned, to a depth of 30 cm, and replaced with  clean top soil.     Figure 16. Ongoing remediation of Bucharest PETROM Site      Next,  a  soil  vapor  extraction  system  was  installed  to  capture  volatile  hydrocarbons  from  the  soil,  released  by  a  bio‐airsparging  method.  Soil  vapor  extraction  is  often  used  in  tandem  with  a  hydraulic  barrier  or  a  permeable  reactive  barrier  that  prevents  pollution  present  in  37  groundwater  to  spread.  The  hydraulic  barrier  stops  the  flow  of  the  water,  while  the  permeable  reactive  barrier  reacts  with  contaminants  in  the  water,  neutralizing  or  capturing  them,  and  allowing  clean  water  to pass through.13         Figure 17.          Soil Vapor Extraction                                           Permeative Reactive Barrier      Adapted from US‐EPA    In addition to a hydraulic barrier, the groundwater on the PETROM site  was  continuously  treated  with  multi‐stage  treatment  plants,  and  systems were put in place for the extraction of floating oil phase.  Defining a PPP Approach While  public  and  private  collaboration  may  begin  to  evolve  from  the  Pre‐feasibility  stage,  it  becomes  formalized  as  part  of  Feasibility.    The  PPPs can vary greatly, from way a public‐private partnership is defined can vary greatly, from  joint  simple contractual equity  ownership,  to  a  simple  contractual  relationship,  to  a  complex  relationships, to complex arrangement  in  which  planning,  financing,  development,  and/or  arrangements operations  are  done  jointly14.  Depending  on  the  magnitude  and  difficulty  of  the  redevelopment,  on  social  and  environmental  stakes,  and  on  any  outstanding  legal  issues,  the  local  authority  might  chose  to  play a bigger part in the project, or to take a back‐seat approach.     Enlisting  the  participation  of  private  enterprises  can  help  local  Enlisting the participation of authorities:   private enterprises can be - fill a potential financing gap;   beneficial for local authorities - benefit  from  the  know‐how,  technologies,  and  innovative  working methods of the private sector;   13  Schock Gabi and Doris Hirschberger. 2007. “Reactivation of Derelict Industrial sites in Romania: A Project of GTZ  for Economic and Employment Promotion”. Proceedings of the 2nd International Conference on Managing Urban  Land  14  The EU defines PPPs as “a form of cooperation between public authorities and the world of business which aims  to ensure the funding, construction, renovation, management or maintenance of [a project], or the provision of a  service.” (See The Green Paper on Public‐Private Partnerships and Community Law on Public Contracts and  Concessions, 2004).  38  - make  the  change  from  direct  operator,  to  organizer,  regulator,  and controller.    There  are  many  ways  to  enlist  public  and  private  entities  to  work  Real PPPs require a close together,  but  real  PPPs  require  a  close  cooperation  between  the  two  cooperation between the sides  throughout  the  entire  process.  The  table  below  highlights  some  public and the private side models  of  cooperation  that  can  occur  between  private  and  public  entities working on BFRs.     Sole  private  or  public  development  often  hinges  on  the  ownership  issue  and  may  be  driven by  the  need for  fast  outcomes.  This  one‐party  approach  is  predominantly  seen  for  A‐type  brownfields,  where  the  upfront  remediation  is  not  unduly  complex  or  costly,  likelihood  of  achieving  desired  returns  is  high,  and  where  cross‐involvement  (PPPs)  is  not  seen  as  necessary.  Thus,  if  a  local  authority  owns  an  A‐type  brownfield,  it  may  choose  to  only  involve  private  entities  on  a  contractual basis for construction work or for (partial) financing.     A  Procurement  and  Concession  PPP  has  a  public  entity  as  the  project  leader,  with  certain  parts  of  the  process  being  ‘outsourced’  to  private  parties  on  contract.  Classical  examples  of  contractual  PPPs  include  PPPs should ideally involve a projects  where  the  local  authority  takes  the  initiative  and  pays  a  close cooperation between private  entity  to  do  the  design,  construction,  and  financing;  the  public  the public and private side sponsor  may  ensure  the  maintenance  and  operation  of  the  completed  through all stages of the redevelopment process redevelopment  itself,  or  engage  a  private  party.   A  PPP  Alliance,  what  the  European  Commission  calls  Institutionalized  PPPs,  may  be  especially  advantageous  for  B‐type  brownfields  (where  profitability  is  uncertain).  A PPP  alliance,  ideally,  fosters a  close  cooperation  between  the public and private side through all the stages of the redevelopment  process, including risk sharing and financing.    Table 1. PPPs – Models of Cooperation  Stage/model  I. Private  II. Public  III. Procurement &  IV. PPP Alliance  development  development  Concession PPP  Initiative  Private  Public  Public  Private, public  Planning  Private, with  Public  Possibly private  Private, public  public assistance  Financing  Private, with  Public, with private  Possibly private  Private, public  public assistance  assistance  Site development  Private  Public  Possibly private  Private, public  Building  Private  Public  Possibly private  Private, public  Operating &  Private  Private, public  Possibly private  Private, public  maintenance  (commercial facilities)  Maintenance of public  Public  Public  Public  Private, public  facilities    Source: Groenendijk, Nico. 2007. “An early assessment of JESSICA: Love at first sight?”, presented at the Second  International Conference on Managing Urban Land. Available at: http://www.cabernet.org.uk/index.asp?c=1127    39  To  reap  the  full  benefits  of  a  PPP  alliance,  it  is  essential  that  private  partners  are  selected  in  a  transparent  and  fair  manner.  Thus,  if  the  local  authority  wishes  to  implement  a  specific  BFR  project  it  should  organize  an  open  call  for  competition  for  private  sector  entities  that  Private partners should be might  be  interested  in  such  a  project.  The  call  for  competition  should  selected in a transparent and not  be  limited  to  local  or  national  operators,  but  also  reach  fair manner international players if the size warrants. The added effort to advertise  a  call  for  competition  throughout  the  country  and  across  country  borders  should  be  weighed  against  potential  benefits  that  can  result  from  a  larger  selection  pool.  Thus,  experienced  international  players  could  introduce  to  the  country  new  and  innovative  technologies  and  processes,  and  could  ensure  significant  cost‐savings  through  enhanced  productivity  and  faster  response  times  to  potential  project  hurdles.  An  international  reach  is  particularly  important  for  BFR  projects,  because  of  the  relative  new  nature  of  the  field,  and  because  of  the  lack  of  experience with such projects in many CEE countries.    To  ensure  that  the  PPP  will  be  successful,  the  local  authority  and  the  developer  should  seek  to  adopt  an  early  consensus  on  project  objectives  and  tasks  and  reach  a  mutual  understanding  on  individual  Involved parties should reach an early consensus on responsibilities.  It  is  also  important  to  allow  some  leeway  for  project objectives and task of compromise  in  response  to  stated  objectives  (e.g.  the  local  completion government  can  agree  on  less  stringent  but  still  appropriate  cleanup  requirements, depending on the end‐use of the site; the developer will  incorporate  affordable  housing  in  the  final  project,  in  exchange  for  higher  allowed  density,  etc.).    Thereby,  the  parties  can  divide  responsibilities  and  duties  based  on  financial  involvement  and  capacities.     In  addition  to  identifying  viable  private  partners  for  the  project,  local  authorities  should  also  identify  other  public  and  private  entities  with  a  It is easier to deal with potential  stake  in  the  project.  In  this  group  fall  government  entities  potential complaints that  have  permitting  or  other  authority  over  any  aspect  of  the  project,  upfront, rather than later in community  groups  and  ‘non‐expert  insiders’,  and  others  that  could  the process potentially  delay  or  block  the  project  as  well  as  potentially  benefit  from  it.  All  of  these  parties  should  be  actively  engaged  in  the  process,  and  offered  the  opportunity  to  voice  their  opinion.  It  is  easier  to  deal  with  potential  complaints  upfront,  rather  than  once  the  project  is  underway.  Communication  lines  with  vested  stakeholders  should  be  open  at  all  time,  and  one  should  err  on  the  side  of  over‐ communicating.    One of the most dilapidated industrial areas in Copenhagen (Denmark),  Glud  am  Marstrand,  was  targeted  for  redevelopment,  under  the  umbrella of a partnership between a private developer, local residents,  and  the  neighborhood  regeneration  project.  The  end  product  of  the  redevelopment  was  a  new  park  (that  the  neighborhood  pushed  for)  and  new  housing  (that  the  developer  pushed  for).  The  total  40  development  costs  were  split  between  the  private  partner  (69%)  and  the public partner (31%).15    Figure 18. The Glud am Marstrand Development in Copenhagen (Denmark)        Within  the  EU,  Member  States  and  Accession  Countries  have  created  tools to disseminate best‐practices for PPPs (e.g. Tasks Forces in the UK  and  Italy),  offering  advice  on  how  to  choose  a  private  partner,  on  how  to  do  the  risk  assignment,  on  devising  contracts  and  afferent  clauses,  on  engaging  different  stakeholders,  and  on  using  sources  of  co‐ funding,  such  as  Structural  Funds.  In  addition,  the  European  Commission  (EC)  has  launched  The  Green  Paper  on  PPPs  (2004)  as  a  way  of  starting  a  debate  on  how  best  to  develop  PPPs  in  a  context  of  “effective competition and legal clarity”.    Assigning Risks and Sharing Benefits Once  a  decision  has  been  reached  on  the  level  of  involvement  of  the  public and the private side, the two entities have to agree on how they  Risk assignment is will share risks—as well as benefits.  In fact, it is these details that form  determined by the stakes of the  partnership  “deal”,  if  an  agreement  is  reached.   Risk  assignment  is  the public and private side, usually  determined  by  the  interests  of  each  side  (public  and  private),  and their ability to assess, and  their  ability  to  assess,  control,  and  cope  with  specific  risks.    For  control, and cope with example,  the  local  authority  could  take  on  certain  liability  and  offer  specific risks upfront  financial  assistance  in  the  audit  stage,  while  the  developer  takes  on  a  construction  loan  and  insurance.    When  the  risks  are  15  http://urbact.eu/fileadmin/general_library/GTTT_Participation.pdf  41  allocated in this way, it is possible to identify a fair and sustainable way  of sharing the benefits of the redevelopment.       Obviously,  a  balance  needs  to  be  struck  between  the  developer’s  bottom  line  and  the  local  authority’s  need  to  serve  the  public  interest.  A balance should be struck Ideally,  a  mutually  beneficial  solution  can  be  reached,  with  the  private  between the developer’s side  achieving  the  highest  possible  profit,  and  the  local  authority  bottom line and the local generating  the  highest  positive  socio‐economic  impact.    What  should  authority’s need to serve the be  avoided,  however,  is  a  situation  where  the  public  sponsor  takes  on  public interest all  the  risks  while  the  private  investor  savors  all  the  benefits  (sometimes referred to as “socializing risks and privatizing benefits”).      To  determine  their  potential  position  on  a  proposed  BFR  project  or  Risk and benefit assignment projects,  the  local  authority  should  perform  an  impact  analysis,  and  are informed by the the  developer  perform  a  development  appraisal.    Both  of  these  development appraisal exercises  require  agreement  on  the  remediation  technology  to  be  and the impact analysis applied  for  the  expected  end  use  of  the  site,  as  well  as  on  a  particular  redevelopment concept.      The  impact  analysis  can  involve  running  a  series  of  remediation  and  redevelopment  scenarios.  This  will  enable  the  identification  of  the  projects  with  the  highest  positive  impact  on  the  local  economy.  For  The impact analysis can example,  if  the  redevelopment  presupposes  the  relocation  of  an  involve running a series of existent  local  enterprise  rather  than  a  new  investment,  the  impact  on  remediation and the  economy  will  be  minimal  –  or,  even  worse,  some  disruptions  may  redevelopment scenarios be  caused  as  a  result  (although  it  may  still  be  well  justified  from  an  environmental  perspective).  Similarly,  if  the  development  concept  focuses  on  building  new  housing  in  the  midst  of  a  sluggish  housing  market, the developer might not be able to cover construction costs.    It is therefore critical to identify a series of scenarios that will allow the  project  to  break  even,  to  determine  costs  that  can  be  avoided,  to  find  the  best  uses  for  identified  sources  of  co‐funding,  and  to  determine  all  non‐pecuniary  benefits  (e.g.  the  effect  of  a  better  environment  on  the  well‐being  of  the  people)  that  can  be  factored  into  the  equation.  It  is  It is important to account for also  important  to  compare  BFR  scenarios  with  similar  scenarios  on  non-pecuniary risks and greenfield locations (the three distinct examples offered in Annex 6 can  benefits in the impact provide  some  inspiration).  This  comparison  will  allow  the  local  analysis authority  to  think  of  how  BFRs  can  be  made  more  attractive  for  developers  while  ensuring  that  the  positive  social  impacts  (externalities)  can  be  realized.  A  multi‐dimensional  impact  study  should  give  the  local  authority  an  idea  about  potential  spill‐overs  (positive  and  negative)  a  project  might  have.  As  with  any  development  project, BFRs can generate externalities that go well beyond the simple  bottom‐line of the developer (see table below for some likely impacts).      42  Table 2. Impacts of BFRs  Environmental and Energy Impacts      Site cleanup and reduced risk to public  In the US, 50,000 sites have completed Voluntary Cleanup Programs (VCP) since the mid‐1990s  health  Responsible growth and saving land  Once acre (~0.40 ha) of redeveloped brownfields has been estimated to conserve 4.5 acres of  from sprawl development  greenfields sprawl development.  Air quality improvements  Findings of three case studies in the US show that BFRs encourage less car usage than greenfield  projects, leading to air emissions reductions of 20% to 40%.  Energy and greenhouse gases  A 2008 study by ULI (Urban Land Institute) shows that BFRs, as an alternative to greenfield  development, can lead to a reduction of greenhouse gas emissions of over 30%.  Brownfields and sustainable  By default, BFRs presuppose the 'recycling' of used sites, and in many cases new construction follows  development  high sustainability standards (e.g. green buildings).  Improved water quality and less run‐off  An EPA (the U.S. Environment Protection Agency) study showed that higher building densities  achieved through BFRs encourage less run‐off per dwelling unit and better water quality.  Economic and Community Impacts      Employment and investment impacts  The US‐EPA reports that, as of March 2008, $1.3 billion invested through its Brownfields Program have  leveraged 48,238 permanent jobs and $11.3 billion in new investment. Similarly, 80 cities from a U.S.  Conference of Mayors survey report the creation of 115,600 permanent jobs through the  revitalization of brownfields (around 137 jobs per site).English Partnerships estimates that in England,  the redevelopment of 752 ha of brownfield land will generate 6,200 net jobs.   Leveraging investment  The Northeast Midwest Institute (NEMW) estimates that every $1 of public investment in brownfields  can leverage over $8 of total investment. In Canada, brownfields‐related investments (site  assessment, cleanup, and preparation) of $100 million were expected to generate a total impact  (direct, indirect, and induced) on the economy of $375 million.  Leveraging employment  NEMW estimates, based on six case studies, that one permanent job can be created with public  investments of $10,000 to $13,000. Moreover, if brownfields‐related costs are analyzed separately, a  permanent job is leveraged by an average of $5,700 in public costs.  Neighborhood revitalization and  Several studies have shown that BFRs can trigger property value increases of 5%‐15% for properties  property value increase  that are up to 1km from the site. Depending on the case, these impacts can be much higher (especially  for idled industrial sites), or lower (e.g. in dilapidated neighborhoods).  Fiscal Impacts      Direct generation of local tax revenue  A 62 city survey conducted by the U.S. Conference of Mayors found that BFRs generated $408 million  in annual local tax revenue ($626,000 per site). Furthermore, the survey showed that the  redevelopment of remaining brownfields in these cities could generate between $1.3 and $3.8 billion  in local taxes.  Lower investment in infrastructure  Depending on the case, BFRs require infrastructure building and maintaining costs that are up to 10  times lower than similar costs for greenfield developments.   Transportation externalities  A study conducted in Canada showed that the indirect transport‐related costs of greenfield  developments are about 3.5 times the indirect costs of BFRs.      Sources: Evans, Paull. 2008. "The Environmental and Economic Impacts of Brownfields Redevelopment". Northeast Midwest Institute; English  Partnerships. 2006. The economic impact of recycling brownfield land:  http://www.englishpartnerships.co.uk/landsupplypublications.htm#brownfieldrecommendations; National Round Table on the Environment and  the Economy. (2003). “Cleaning up the past, building the future: A national brownfield redevelopment strategy for Canada.” Ottawa, Ontario:  NRTEE.         43  A development appraisal is a method used to derive the net land value  of  a  development,  helping  developers  decide  whether  a  BFR  project  is  A development appraisal worth  the  risk  or  not.  The  main  aim  of  the  development  appraisal  is  to  is a method used to derive assess  the  financial  viability  and  feasibility  of  real  estate  proposals.  In  the net land value of a normal  circumstances  a  well  developed  detailed  appraisal  will  development, much like a incorporate  cash  flow  spreadsheets  for  the  duration  of  the  cost-benefit analysis construction  period.  In  certain  instances  these  will  be  a  mandatory  requirement  from  commercial  bank  partners.  All  relevant  stakeholders/parties should be involved where appropriate.     An  effective  financial  development  appraisal,  in  broad  terms,  has  to  look  at  a  number  of  issues  affecting  the  bottom  line  of  the  developer.   The  potential  project  income  affects  both  the  profitability  of  the  redevelopment  and  the  developer’s  ability  to  repay  loans.  Among  Project expenditures need others,  it  can  include:  properties  for  sale,  properties  for  rent/lease,  to be shared between investment  yield  gross,  and  gross  development  value.  Potential  project  involved parties in an expenditure  needs  to  carefully  analyzed.  Expenditures  can  include:  site  equitable manner purchase  cost,  site  remediation  and  environmental  reclamation,  demolition  and  site  clearance,  service  costs,  construction  costs,  contingency,  site  investigation  fees,  land  survey  fees,  insurance,  statutory  fees,  sales  and  marketing  costs,  taxes,  and  finance  costs.   (See Annexes 6 and 7)    Other  issues  to  be  considered  in  the  development  appraisal  are:  current  land  use;  land  use  earmarked  in  local  plan  (if  any);  building  density  in  surrounding  area;  proposed  building  density;  planning  Often local authorities will precedents;  car  parking  policy;  proximity  to  transport  infrastructure;  take on site preparation and proximity  to  open  space;  local  current  land  values;  and,  capacity  of  remediation costs existent  infrastructure  to  deal  with  potentially  increased  traffic  volumes.  Often  the  local  authority  will  take  on  some  of  these  expenditures  (especially  site  preparation  and  remediation  costs)  in  an  attempt to make the project more appealing for private investors.    In  the  overall  scheme,  the  public  sector’s  role  in  minimizing  risk  is  critical. The local authority must decide how it wants to share risks and  returns  with  its  partners.  This  decision  is  instrumental  in  how  the  development appraisal is structured. The structure may be determined  The public sector’s role in partly  by  how  much  long‐term  control  the  public  authority  would  like,  minimizing risk is critical or may have to retain over the development. Developers and investors  look  for  certainty,  as  greater  certainty  makes  land  more  attractive  and  they  are  more  likely  to  commit  to  sites  where  risk  has  either  been  reduced  or  underwritten  by  others.    But  the  public  sponsor  needs  to  consider  carefully  how  much  it  needs  to  commit  upfront  to  create  an  attractive  deal,  while  not  overreaching  and  taking  on  more  obligations  than the project justifies and requires.       44  The  Havnestad  Development  in  Copenhagen  (Denmark)  is  a  good  example  of  a  partnership  formed  between  a  developer  (who  also  was  the  owner  of  the  severely  contaminated  site)  and  the  Municipality  of  Copenhagen.  While  no  direct  monetary  incentives  were  offered,  the  municipality  worked  closely  with  the  developer  to  create  a  masterplan  that  made  provisions  for  social  amenities  (e.g.  waterfront  access  for  the  general  public,  and  a  recreational  area  to  the  East  of  the  site),  set  sustainable  development  targets,  and  offered  recommendations  for  the  use  of  architecture,  construction  materials,  and  the  design  of  public  spaces.  The  centerpieces  of  the  redevelopment  are  two  reclaimed  tower  silos,  which  were  transformed  into  a  waterfront  landmark with space for offices and housing. 16    Figure 19. The Havnestad Development in Copenhagen (Denmark)        Obviously,  choosing  remediation  technologies  is  contingent  on  availability  and  cost‐effectiveness.,  and  on  what  makes  more  sense  on  Choosing remediation the  ground  (e.g.  dig‐and‐dump  strategies  are  more  viable  in  countries  technologies is contingent on where  landfilling  is  cheap,  while  innovative  technologies  can  be  used  availability and cost- when  contamination  issues  are  complex).  Annex  5  indicates  some  of  effectiveness the  most  often  used  remediation  technologies  and  situations  where  they are most appropriate.    It  often  happens  that  final  construction  costs  supersede  initial  estimates,  but  if  the  stakes  at  hand  are  important  enough,  additional  funds  can  be  generated  to  see  the  project  through  completion.  Stora  Mossen  (Stockolm,  Sweden)  is  an  example  of  a  site  where  redevelopment  costs  superseded  estimates  due  to  poor  site  characterization,  with  the  developer  threatening  to  pull  out  of  the  deal.  The  project  was  eventually  finished  with  additional  public  financing,  since  the  social  impact  on  the  community  (a  new  athletics  field) was thought to be significant.17  16  http://www.cabernet.org.uk/resourcefs/366.pdf  17  http://www.cabernet.org.uk/index.asp?c=1157&cs=11  45    Figure 20. Stora Mossen Redevelopment (Stockolm, Sweden)    Incentives for BFRs  For  most  B‐type  BFRs,  local  authorities  have  to  offer  some  form  of  For most B-sites, local incentives  (both  pecuniary  and  non‐pecuniary)  to  attract  potential  authorities have to offer private  partners.  Since  the  perceived  financial  value  of  B‐type  sites  is  some form of incentives less  than  anticipated  costs,  local  authorities  may  have  to  make  adjustments  to  bridge  the  gap  between  perceived  costs  and  perceived  values.     The  way  local  public  funds  and  resources  can  be  used  to  stimulate  private  involvement  (and  reduce  risk  for  developers)  is  a  matter  of  Local practice, national local  practice,  of  national  legislation,  and  of  cross‐country  agreements  legislation, and cross-country (e.g.  EU  legislation).  Overall,  the  measures  local  authorities  have  at  agreements can affect the their  disposal  are  more  plentiful  in  the  US  and  Canada  than  in  Europe,  use of local public incentives in  part  because  of  differences  in  the  scope  for  property  related  taxation.  In  the  EU,  public  incentives  and  subsidies  to  the  private  sector  are  limited  by  Article  87  on  state  aid,  although  the  regulation  has become more permissive in recent years (see box above).    Global  experience  highlights  several  ways  in  which  public  incentives  and subsidies have been use to encourage BFR projects. Thus, localities  (at  least  those  with  the  financial  means)  can  use  financial,  fiscal,  or  planning  tools  to  reduce  the  cost  of  financing  for  the  developer.  Common  tools  include  bonds,  public  financial  intermediary  institutions  that  take  on  more  risks  than  regular  banks,  and  loan  guarantees  offered for BFR lending.       Financial incentives should be Such instruments should be used with extreme care in countries where  used with care in countries the  credit  market  and  financial  sector  regulatory  institutions  are  not  where regulatory institutions well  developed,  to  avoid  distorting  the  market  and  creating  large  are not well developed contingent liabilities for governments.    46  Box 5. State Aid Regulations in the EU   Many  champions  of  BFRs  in  Europe  have  pointed  out  that  EU’s  state  aid  regulations  are  rather  prohibitive.  While  the  reasoning  behind  this  legislation  is  sound  (it  is  meant  to  prevent  beggar‐thy‐ neighbor  competition  between  jurisdictions  for  private  investment  and  development),  it  also  has  a  series  of  unintended  negative  consequences  (e.g.  lack  of  interest  and  investment  in  certain  projects  that  could  benefit  communities).  To  address  these  shortcomings,  the  European  Commission  made  some  amendments  to  the  legislation,  allowing  state  aid  to  be  used  for  certain  projects  and  certain  types of private entities.    To  encourage  the  development  of  small  and  medium‐sized  enterprises  (SMEs)  (defined  as  having  250  or  less  employees,  and  €50  million  or  less  annual  turnover),  certain  provisions  that  favor  BFR  projects are currently offered:    ‐ The  ‘De  Minimis’  Rule  enables  aid  of  small  amounts  (up  to  €200,000  over  any  period  of  3  fiscal  years)  to  be  offered  to  private  enterprises,  without  having  to  notify  the  Commission,  and  without  having  to  enter  into  any  administrative  procedure.  State  guarantee  of  up  to  €1.5  million  can  also  be  used  under  the  ‘de  minimis’  rule.  As  a  way  of  combating  the  current economic crisis, the EU has raised the amount of state aid that can be used without  the  notification  of  the  Commission  ‐  €500,000.  This  new  upper  threshold  can  be  taken  advantage of until the end of 2010.    ‐ Aid  for  Environmental  Protection  is  allowed  without  notification  of  the  Commission,  if  disbursed  sums  don’t  exceed  €7.5  million  per  undertaking,  per  investment  and  if  the  conditions  of  the  General  Block  Exemption  Regulation  (GBER)  are  respected.  Under  this  category,  aid  for  the  remediation  of  contaminated  sites  is  permitted,  and  100%  of  eligible  costs can be covered. This aid is only permitted in situations in which the polluter cannot be  identified, or cannot be made to bear the costs    ‐ Reductions  of,  or  Exemptions  from  Environmental  Taxes  are  allowed  if  they  contribute,  directly  or  indirectly  to  environmental  sustainability,  and  if  they  do  not  undermine  the  general objective pursued by the tax. Such reductions/exemptions are allowed for period of  up to 10 years, if the Community minimum is paid.    ‐ Regional  Aid  is  permitted  in  disadvantaged  regions,  as  long  as  it  contributes  to  the  long‐ term  development  of  those  regions,  by  creating  a  more  favorable  business  environment  and by attracting new investment.     ‐ Aid  for  Environmental  Studies  can  be  offered  to  private  enterprises,  and  it  can  cover  up  to  70%  of  eligible  costs  for  small  companies  (less  than  51  employees),  and  60%  respectively  for medium‐sized companies.    In  addition  to  these  categories  of  aid,  local  and  central  authorities  in  Member  Countries  can  offer  other  incentives  to  private  enterprises  (or  larger  sums  than  the  limitations  imposed  above),  as  long  as  individual  projects  are  vetted  and  approved  by  the  Commission.  Countries  like  the  UK,  the  Netherlands,  Italy,  France,  and  Greece,  have  created  state  aid  programs  for  BFR  projects,  with  a  majority of incentives being offered for remediation/cleanup work.    47  Table 3. Incentives for BFRs    OBJECTIVE  Reduce the Cost of Financing  Improve Cash‐Flow  Enhance Investment Climate     Financial  • Municipal bonds;   • Grants (e.g. for assessment,  • Environmental Insurance;  • Financial Intermediary  investigation, and/or for    Institutions;  remediation);   • Loan Guarantees;  • Subsidies;  • Equity Participation.  • Premiums;    • Loans;   • Revolving Loan Funds.    Planning  • Invest in Site Infrastructure;  • Infrastructure Investments;  • Zoning;   • Community Reinvestment  • Public Transportation  • APPROACH  Land‐Use Control;   Acts (e.g. require banks and  Investments;   • Infrastructure Investments;  other financial institutions  • Reduce Fees;   • Public Transportation  to make investments in  • Speed‐up Bureaucratic Process.  Investments;   distressed communities).  • Management and Advisory  Assistance.    Fiscal  • Tax Increment Financing  • Tax Abatements;   • Special Tax Districts (which  (TIFs);   • Tax Exemptions;   have regulation tailored to  • Brownfields Tax Incentive  • Remediation Tax Credits;   their particular set of  (e.g. remediation costs are  • Tax Advantaged Zones.  circumstances – e.g. the need  made fully tax deductible);  for redevelopment).  • Betterment Levies (i.e.  imposing a one‐time tax on  expected value gain after  remediation and  redevelopment).      For  projects  that  have  a  clear  social  and  environmental  component,  local  authorities  can  work  on  enhancing  the  investment  climate,  by  making  a  distressed  area more  attractive  for  future investments. Some  of  the  tools  that  are  used  include  tax  increment  financing  (TIF),  special  tax  districts,  and  zoning  and  land‐use  control.  In  addition  to  developer  targeted  incentives,  environmental  insurance  can  be  offered  to  lenders.     TIFs are particularly popular in the US, as they allow the local authority  to  offer  incentives  for  redevelopment  (e.g.  acquiring  property,  doing  site  preparation,  investing  in  site  infrastructure)  based  on  anticipated  Tax Increment Financing land  value  without  committing  current  local  resources.    Bonds  are  allows local authorities to offer incentives for usually  issued  for  public  investments  in  the  tax  increment  district  redevelopment, without (often  with  a  20  year  maturity),  and  they  are  expected  to  be  paid  back  committing current local with  the  extra  tax  revenue  generated  by  the  new  development.  In  resources effect,  future  tax  money  is  used  for  present  public  investments  in  the  redevelopment.  As  such,  TIFs  both  reduce  the  cost  of  financing  for  the  private  developer,  and  contribute  to enhancing  the  business  climate  in  the tax increment district.  48  In the EU, offering subsidies, grants, or tax incentives to private entities  is restricted (Box 5). Furthermore, in many countries local taxes such as  value‐based  property  tax  are  very  limited  and  rates  extremely  low,  so  they  cannot  be  leveraged  within  incentive  packages.  However,  there  are  a  number  of  incentives  that  local  authorities  can  resort  to,  to  attract private investors.    For  example,  in  Europe,  revolving  loan  funds  are  very  prolific.  These  Revolving Loan Funds are can  be  started  with  seed  capital  provided  by  governments,  and  used  often used in Europe for  brownfields  remediation  and  clean‐up.  As  loans  are  repaid,  the  fund  is  replenished  and  can  be  used  for  other  clean‐up  operations.  These loans are usually offered with advantageous terms but may have  less flexibility than private financing would allow.    Financial  intermediary  institutions  can  be  established  by  local  or  national  authorities  as  a  way  of  creating  financing  lines  for  BFR  Financially intermediary projects.  For  example,  business  development  corporations  are  publicly  institutions can lower risks chartered  banks  that  generate  most  of  their  capital  from  private  and increase access to sources  (e.g.  banks  and  insurance  companies).  They  offer  loans  to  lending businesses that have difficulties accessing private lending lines because  of  perceived  project  risks. As  such,  business development  corporations  can work as key financial intermediaries for BFR projects.     Loan guarantees are intended to lower lending costs on loans made by  private  financial  institutions,  and  they  can  be  offered  by  a  public  Loan guarantees are less institution  to  developers  that  are  investing  in  a  BFR  project.  By  expensive than direct public reducing some of the risks that lending institutions assume, developers  loans can  have  access  to  easier,  and  potentially  cheaper  loans.    However,  they  constitute  a  contingent  liability  for  the  guarantor  and  should  be  used with care.    Zoning  change  is  a  planning  tool  that  can  enable  developers  to  generate  higher  revenues  and  turn  an  economically  unfeasible  project  into  a  profitable  one.  Often  times,  zoning  restrictions  (height,  shadow,  floor‐to‐area  ratios)  impede  the  creation  of  redevelopment  plans  that  Zoning changes and land- could  generate  higher  returns  and  offset  some  site  preparation  and  use controls are two remediation  costs.  Land‐use  controls  can  offer  incentives  similar  to  planning tools that can make those  offered  by  zoning  regulations,  with  the  difference  that  the  BFRs more attractive municipality  can  adapt  the  end  land‐use  of  the  site  in  accordance  with  the  findings  and  requirements  of  the  development  appraisal.  Thus,  a  new designation can ensure higher return on the investment and lower  costs  (e.g.  by  lowering  remediation  standards  to  the  level    of  contamination exposure that is appropriate for the approved land use).    Strategic infrastructure Investments  in  infrastructure  and  public  transportation  can  reduce  investments are one of the the cost of financing, improve the cash‐flow, and enhance the business  most frequently used climate  for  developers.  They  can  take  a  variety  of  forms,  and  have  a  incentives in BFR projects significant  impact  if  carefully  planned  out.  For  example,  transit  49  oriented  development  has  been  very  successful  in  the  US,  with  private  urban investments often clustering around major public transportation  hubs.  Management  and  advisory  assistance  can  be  offered  by  the  local  authority  to  developers  that are interested  in  BFR  projects.  These  can  take  the  form  of  seminars  or  workshops,  in  which  BFR  related  issues  (e.g.  risks  and  opportunities)  are  approached  and  discussed  in  the necessary level of detail.     An  example  of  how  incentives  have  and  are  being  used  to  attract  private  investment  is  offered  by  the  City  of  Elblag  (Poland).  There,  a  former  military  base,  with  buildings  strewn  all  over  the  city,  has  been  slated  for  cleanup  and  redevelopment  by  local  authorities.  After  gaining  ownership  of  441  hectares  of  land  (along  with  derelict  military  buildings,  contamination  from  a  mechanical  plant,  and  contamination  with  unexploded  ammunition),  the  municipality  drafted  a  redevelopment  plan  that  included  the  construction  of  a  wide  mix  of  uses  (industrial,  office,  commercial,  housing).  Cleanup  of  existent  contamination  was  assumed  by  the  military,  while  local  authorities  worked  on  putting  together  an  incentives  package  for  private  investors.  In particular,  public  funds  have  been  allocated  for  improving  existent  and  building  new  infrastructure,  and  for  integrating  the  site  into the public transportation network.18     Identifying Sources of (Co-) Funding For  all  brownfield  sites  slated  for  redevelopment,  the  local  authority  should  look  for  potential  sources  of  funding  and  co‐funding  that  could  Project financing can be augment  its  own  pecuniary  and  non‐pecuniary  efforts.  Depending  on  augmented with funds from a variety of sources: EU, the  situation  of  each  individual  site,  and  on  envisioned  end‐use,  these  central government, private funds  may  become  available. Fund  provenance can  be diverse,  but  can  sector, NGOs, and private largely  be  placed  in  three  major  categories:  funds  from  the  EU  and  citizens international  financial  institutions  (IFIs)  such  as  the  World  Bank;  funds  from  the  central/regional  government;  and,  funds  from  the  private  sector  or  NGOs.  Annex  8  describes  a  number  of  EU  funding  sources  that  can  be  used  for  BFR  projects.  Annex  9  indicates  how  the  World  Bank  can  assist  with  BFR  projects  and  lists  a  number  of  brownfields  remediation projects the organization has spearheaded.    State  and federal  governments can  offer fiscal  and financial incentives  as  discussed  in  the  preceding  section  for  projects  of  public  interest,  as  State and federal a  way  of  attracting  private  investment  and  stimulating  economic  governments can encourage activity.  The  way  these  (co‐)  funding  sources  are  offered  and  can  be  BFRs through a series of accessed  varies  greatly  from  country  to  country,  with  different  financial, fiscal, logistical, ministries  or  independent  agencies  taking  the  lead  in  stimulating  and  and policy incentives encouraging  BFRs.  In  the  Netherlands,  for  example,  due  to  the  shortage  of  available  greenfields  and  the  high  demand  for  urban  sites,  18  COVERNET. 2006. Conversion Handbook for the Baltic Region. INTERREG III B – Baltic Sea Region  50  the  central  government  works  closely  with  provinces  and  municipalities  to  promote  urban  regeneration  projects.  Severely  contaminated sites (hot spots) can receive funding under the country’s  Soil  Protection  Act,  and  in  2007,  €500  million  have  been  allocated  for  urban renewal projects. Similarly, Italy has allocated €60 million for the  reclamation  of  several  hot  spots  of  national  importance.  Some  Some countries have countries,  like  Austria,  do  not  have  centrally  crafted  brownfield  regional brownfield redevelopment  plans.  Rather,  they  create  regional  programs.  For  redevelopment plans example,  the  City  of  Vienna  uses  two  funds  (the  Vienna  Business  Promotion  Fund  and  the  Vienna  Land  Provision  and  Urban  Renewal  Fund)  for  the  development  of  industrial  and  commercial  spaces  and  the  development  of  new  housing.  The  two  funds  purchase,  divide,  and  make  strategic  investments  on  the  site,  to  raise  its  market  value.  They  also offer subsidies for development projects.    Private  and  NGO  (co‐)  funding  can  often  be  secured  when  redevelopments  address  particular  problems  and  areas  of  interest.  For  example,  a  developer  might  be  interested  in  covering  remediation  costs  on  a  brownfield  site  to  prevent  environmental  spillovers  to  its  own  site(s)  in  the  vicinity,  and/or  to  raise  their  property  value.  (See  NGOs and citizens can be also  PPP  section  above.)   NGOs  might  push  a  particular  environmental  valuable partners in BFR projects social  agenda  when  financing  BFR  projects  (e.g.  funding  affordable  housing  in  a  poor  neighborhood  with  severe  contamination  issues).  Private  funds  can  also  be  generated  for  projects  that  have  a  sentimental value for the investor (e.g. expatriate/diaspora funding).     The  City  of  Leipzig  Germany  has  an  integrated  urban  regeneration  strategy,  which  includes  initiatives  for  mixed  redevelopment  of  inner‐ city  brownfields.  Making  use  of  available  EU  financing  (particularly  European  Regional  Development  Funds  and  URBAN  II),  the  city  has  redeveloped  entire  quarters  with  parks,  town  houses,  economic  estates,  and  social  and  cultural  spaces.  One  such  example  is  the  Karl‐ Heine‐Kanal  project,  a  redevelopment  of  an  old  industrial  area  in  the  Western part of the city.19     Figure 21. BFR on Karl‐Heine‐Kanal, Leipzig (Germany)    19  City of Leipzig – Urban Development Department  51  Chapter 6: Implementation This  is  the  stage  where  the  shovel  meets  the  dirt.  Local  authorities  Local authorities have less usually  have  a  lot  of  experience  with  development  projects  but  few  experience with BFR projects than they do with regular have  experience  redeveloping  previously  contaminated  sites.  Thus,  development projects officials  should  pay  particular  attention  to  site  supervision  as  remediation  is  carried  out.  Good  practice  prescribes  close  supervision  of these works by remediation professionals for several reasons:     - to  ascertain  that  remediation  goals  set  (commonly  by  the  licensing  authority)  for  environmental  protection  purposes,  as  well  as  environmental  management  requirements  issued  for  the site, are adequately fulfilled;   - to  ensure  that  remediation  works  focus  on  areas  known  or  found  to  be  contaminated  and  avoid  excavation,  handling  and  processing  of    materials  which,  according  to  the  remediation  Site supervision is essential plan, do not require action;   for cost, quality, and risk - to  detect  situations  deviating  from  the  planning  documents  or   management physical  site  models,  relating  either  to  geology,  hydrogeology,  underground  structures  and  technological  installations,  or  to  the  nature  and  distribution  of  contaminants,  and  to  initiate  appropriate  action  (closer  inspection,  supplementary  investigations, expansion of remediation activities);   - to  ensure  due  diligence  and  high  technical  standards  during  remediation works and to implement quality control;  - to ascertain construction supervision and cost control;   - to monitor and document the remediation progress and certify  achievement of remediation targets for the site.    Site  supervision  is  essential  for  cost,  quality  and  risk  management,  documentation  and  certification  of  the  site’s  status  once  clean‐up  activities  have  been  completed.  And,  site  supervision  is  a  precondition  for  a  meaningful  handover  certificate  for  the  remediated  site,  as  well  as guarantees or warranties for the remediation success.      Remediation and Redevelopment An  estimation  of  different  cost  scenarios  for  remediation  work  is  offered  in  Annex  9.  As  far  as  actual  redevelopment  is  concerned,  real  The local authority can help estate  good  practice  is  well‐known  and  studied.  Moreover,  the  local  the developer by issuing authority  is  likely  to  outsource  construction  (whether  it  is  a  public  construction approvals in a project  or  not)  to  a  private  developer.  And  while  it  will  not  be  directly  timely manner, and by using involved  in  construction,  it  can  help  the  developer  by  issuing  permits and inspections to construction  approvals  in  a  timely  manner  and  by  using  permits  and  streamline the process inspections  to  streamline  the  process  rather  than  to  slow  it  down.  The  local  authority  should  provide  planning  assistance  when  needed  (e.g.  by encouraging sustainable development practices) and should enforce  52  strict  controls  when  agreed‐upon  norms  and  standards  are  not  respected.    To  speed  up  completion  time,  cleanup  and  construction  activities  should be combined  insofar  as  possible. For  example, if part of  the  site  Cleanup and construction has  been  remediated  using  a  dig‐and‐dump  technique,  the  resulting  activities should be combined hole can be used for starting foundation work on a new building, while  remediation  on  other  parts  of  the  site  is  still  going  on.  Remediation  work  should  proceed  as  fast  as  existing  pollution  allows.  This  will  prevent construction delays and potential cost increases.     If  possible,  leases  for  potential  tenants  should  be  sought  early  in  the  Leases for tenants should be development  process,  as  a  way  to  self‐fund  the  development.  Ideally,  sought early in the space  should  be  leased  as  soon  as  the  construction  schedule  is  set.  If  development process the  local  authority  has  an  affordable  housing  component  in  the  development,  it  should  establish  rules  for  leasing  and  acquiring  of  available  units  and  prepare  a  list  of  eligible  candidates.  If  the  property  is  leased  to  a  strategic  investor  (e.g.  in  a  tech  park),  construction  schedule  should  take  into  consideration  move‐in  requirements  and  investment  schedule  of  the  investor.  If  the  redevelopment  will  offer  public  amenities  (e.g.  a  park),  an  apparatus  should  be  put  in  place  to  ensure  the  space  is  efficiently  used  as  early  as  possible  (e.g.  contracts  can  be  signed  with  cleaning  and  landscaping  firms).   Recycled  material  If possible, recycle materials from  site  demolitions  should  be  re‐used,  as  a  way  of  cutting  down  from site demolitions costs  and  promoting  sustainable  practices.  The  local  authority  should  encourage  a  market  for  recycled  materials  by  providing  a  suitable  site  where these can be stored and commercialized.    The  redevelopment  of  the  Semanatoarea  Industrial  Complex  in  Bucharest  (Romania)  offers  a  good  example  of  staged  development,  with  parts  of  the  site  already  finished  and  leased,  while  others  under  remediation.  This  approach  allowed  the  private  developer  to  generate  cash‐flow  for  continued  work  on  the  site.  Remediation  and  redevelopment  of  the  42  ha  site  is  being  done  in  a  piece‐meal  fashion,  with  high‐revenue  generating  buildings  (two  completed  office  towers)  being finished first, and retail and housing space left for later phases.    Figure 22. Semanatoarea Site in Bucharest (Romania)      53  Monitoring and Evaluation Long‐term  monitoring  is  necessary,  especially  in  the  case  of  heavily  polluted sites, where remaining contaminants can pose a future threat.  Monitoring should start as soon as possible, and continue well through  Long term monitoring is project  completion.  To  counter  fear  of  potential  future  risks,  the  local  necessary, especially in the authority  could  establish  risk  funds,  or  use  private  BFR  insurance  as  a  case of heavily polluted sites guarantee  to  investors  that  future  contamination  will  be  removed.  Furthermore,  the  local  authority  should  strive  to  limit  liability  associated  with  any  residual  or  newly  discovered  contamination  after  cleanup.     All  in  all,  a  cleanup  should  only  be  considered  closed  if  a  No  Further  Action  Letter  is  issued  by  competent  regulatory  agencies.  Such  a  letter  is  usually  issued  after  completion  of  remediation  and  upon  a  thorough  Some remediation post‐development  site  investigation.  Some  remedial  methods  (e.g.  technologies require long- pump  and  treat  systems)  require  long‐term  operation  and  term operation and maintenance,  and  as  such  have  to  be  under  constant  monitoring  and  maintenance supervision. This task  can be  taken  over  by the local authority or left in  the  care  of  the  property  owner,  but  regular  monitoring  reports  should  be sent to regulatory agencies.    If  some  pollution  is  purposefully  left  on  site  (e.g.  through  on‐site  capping),  proper  measures  need  to  be  taken  to  ensure  that  access  is  If property is resold, new restricted  in  case  of  immediate  threat  to  human  health.  owners should be informed Redevelopment  of  still  contaminated  soil  should  be  done  only  after  of existing restrictions and proper  remediation.  In  case  the  property  is  resold,  institutional  obligations controls  should  regulate  the  way  liability  is  transferred,  and  new  owners should be informed of existing restrictions and obligations.    Management  of  redevelopment  can  continue  after  project  completion  through  continuous  community  engagement  (e.g.  for  determining  best  future/alternative  uses  of  available  public  spaces)  and  through  continuous mitigation of potential environmental issues.    Once  a  project  is  finished  it  is  important  that  local  authorities,  along  Post-project discussions can with  partners  and  major  stakeholders,  get  together  and  discuss  what  generate valuable lessons went  well and what did not.  These discussions  can serve  as a  backdrop  for future BFRs for  starting  other  BFR  projects,  and  they  can  provide  valuable  lessons  for future urban regeneration initiatives.        54  Selective Bibliography   Arnstein, Sherry R. 1969. “A Ladder of Citizen Participation”. Journal of  the American Planning Association, vol. 35 (4), pp. 216‐224      Burchardi, Frank et al. 2007 “Examination and analysis of economic  and social effects of inner‐city brownfield redevelopment”, presented  at the Second International Conference on Managing Urban Land.  Available at: http://www.cabernet.org.uk/index.asp?c=1127    CABERNET. 2006. Sustainable Brownfield Regeneration: CABERNET  Network Report. The University of Nottingham.    Chelcea, Liviu. 2008. Bucurestiul Postindustrial. Polirom.    Cobarzan, Bianca. 2007. Financial Tools for Brownfields  Redevelopment: Case Study on Romania. Master’s Thesis in Urban and  Regional Planning at Michigan State University.    Council for Urban Economic Development (CUED). 1999. “Brownfields  Redevelopment: Performance Evaluation.” Washington, D.C.      De Sousa, C. 2006. “Unearthing the Benefits of Brownfield to  Greenspace Projects: An Examination of Project Use and Quality of Life  Impacts,” Local Environment 11(5): 577‐600.     De Sousa, C. 2002. “Measuring the Public Costs and Benefits of  Brownfield versus Greenfield Development in the Greater Toronto  Area,” Environment and Planning B, 29(2): 251‐280.     Diamond, John, Joyce Liddle and Philip Osei. 2010. Urban Regeneration  Management: International Perspectives. Routledge, New York.    Douglas, Jenny. 2007. “Connecting with local people: a Liverpool  perspective”, presented at the Second International Conference on  Managing Urban Land. Available at:  http://www.cabernet.org.uk/index.asp?c=1127  European Commission. 2004. Green Paper on Public‐Private  Partnerships and Community Law on Public Contracts and Concessions,  Brussels, COM (2004) 327 final.  Evans, Paull. 2008. The Environmental and Economic Impacts of  Brownfields Redevelopment. Northeast Midwest Institute.    George Washington University. 2001. “Public Policies and Private  Decisions Affecting the Redevelopment of Brownfields: An Analysis of  55  Critical Factors, Relative Weights and Areal Differentials”:  http://www.gwu.edu/~eem/Brownfields/   Groenendijk, Nico. 2007. “An early assessment of JESSICA: Love at first  sight?”, presented at the Second International Conference on  Managing Urban Land. Available at:  http://www.cabernet.org.uk/index.asp?c=1127    GTZ. 2008. Ghid pentru Reactivarea Siturilor Industriale in Romania.  [Accessed on November 27th, 2009, at:  http://www.reactivation.biz/ghid/index.html ]  Hollaender, Robert et al. 2007. “Sustainable Regional Land Resource  Management”, presented at the Second International Conference on  Managing Urban Land. Available at:  http://www.cabernet.org.uk/index.asp?c=1127  Howland, Marie. 2007. “Employment Effects of Brownfield  Redevelopment: What Do We Know from the Literature?” National  Center for Environmental Economics, January, 2007  http://yosemite.epa.gov/ee/epa/eed.nsf/WPNumberNew/2007‐ 01?OpenDocument     Ihlanfeldt, K., and Taylor, L. 2002. “Assessing the Impacts of  Environmental Contamination on Commercial and Industrial  Properties.” UC San Diego Division of Social Sciences Working Paper.     Kaufman, D., and Cloutier, N. 2006. “The Impact of Small Brownfields  and Greenspaces on Residential Property Values.” Journal of Real  Estate Finance and Economics 33, 19‐30.     King, Larry. 2002. “Sprawl and Public Health,” Public Health Reports,  May‐June 2002:  http://www.cdc.gov/healthyplaces/articles/Urban%20Sprawl%20and% 20Public%20Health%20‐%20PHR.pdf .     Mix, Troy D. 2003. “Exploring the Benefits of Compact Development,”  for Delaware’s Office of State Planning Coordination:  http://www.ipa.udel.edu/alumni/04/mix/Benefits_of_Compact_Devel op.pdf     National Round Table on the Environment and the Economy. 2003.  “Cleaning up the past, building the future: A national brownfield  redevelopment strategy for Canada.” Ottawa, Ontario: NRTEE.     Persky, J., and W. Wiewel. 1996. “Central City and Suburban  Development: Who Pays and Who Benefits?” Chicago: Great Cities  56  Institute, University of Illinois at Chicago.     RELECOM. 2007. Handbook on Redevelopment of Waste and  Brownfield Sites.    RESCUE. 2005. Best Practice Guide for Sustainable Brownfield  Regeneration. Land Quality Press on behalf of the RESCUE consortium.    Simons, Robert A. 1998. Turning Brownfields into Greenbacks. ULI    Urban Land Institute, Smart Growth America, the Center for Clean Air  Policy, and the National Center for Smart Growth, “Growing Cooler:  The Evidence on Urban Development and Climate Change,” 2008,  http://www.smartgrowthamerica.org/gcindex.html     U.S. EPA. 2005 “State Brownfields and Voluntary Response Programs,”  (SRA International):  http://www.epa.gov/swerosps/bf/pubs/st_res_prog_report.htm     U.S. Conference of Mayors. 2001. “Clean Air/Brownfields Report,”  December.  http://usmayors.org/brownfields/CleanAirBrownfields02.pdf     U.S. Conference of Mayors. 2008. “Recycling America’s Land, A  National Report on Brownfields Redevelopment,” January, 2008. Also  previous reports, May, 2006.  http://preview.usmayors.org/brownfields/survey.asp     U.S. EPA. 2001. Technical Approaches to Characterizing and Cleaning  up Brownfield Sites. (EPA/625/R‐00/009)  U.S. EPA. 2001. Road Map to Understanding Innovative Technology  Options for Brownfields Investigation and Cleanup (3rd Edition) (EPA  542‐B‐01‐001).    U.S. EPA. 2005. “State Brownfields and Voluntary Response Programs,”  (SRA International):  http://www.epa.gov/swerosps/bf/pubs/st_res_prog_report.htm     U.S. EPA. 1999. “Cost Estimating Tools and Resources for Addressing  Sites Under the Brownfields Initiative” (EPA/625/R‐99/001).    US‐German Bilateral Working Group. 2003. Competitive Brownfield  Redevelopment – Project Management and Market Strategies  (Workshop 2 0f 6, Saarbruecken, Germany) (CD‐ROM)    57  Annex 1: Brno Brownfields, in 2009      Source: http://www.brno.cz/index.php?nav01=2222&nav02=1697&nav03=6158. [Accessed June 2nd, 2009]  58    Annex 2: City of Leipzig – Unused Area in Industrial Spaces, in 2009      Source: Leipzig City Planning Office/Urban Development Planning    59  Annex 3: Contaminants Found at Typical Brownfield Sites    Past  Activities  Typically  Conducted  at  Typical Contaminants  Brownfield Site   Agriculture  Volatile  organic  compounds  (VOC),  arsenic,  copper,  carbon  tetrachloride,  ethylene  dibromide  and  methylene  chloride, pesticides, insecticides, herbicides, grain, fumigants    Automotive refinishing and repair    Metals and metal dust, various organic compounds, solvents, paint and paint sludges, scrap metal, waste oils     Battery recycling and disposal    Lead, cadmium, acids, nickel, copper, zinc, arsenic, chromium     Chloro‐alkali manufacturing    Chlorine compounds, mercury     Coal gasification    Polycyclic aromatic hydrocarbons (PAH), sulfur compounds, cyanide, aluminum, iron, lead, nickel, chromium     Cosmetics manufacturing    Heavy metals, dusts, solvents, acids     Dry cleaning activities    VOCs  such  as  chloroform  and  tetrachloroethane,  various  solvents,  spot  removers,  fluorocarbon  113,  perchloroethylene     Dye facilities    2‐naphthylamine, 4‐aminobiphenyl, benzidine     Electroplating operations    Various metals such as cadmium, chromium, copper, nickel, and cyanide     Glass manufacturing    Arsenic, lead     Herbicide manufacturing and use    Dioxin, metals, herbicides     Hospitals    Formaldehyde,  radionuclides,  photographic  chemicals,  solvents,  mercury,  ethylene  oxide,  chemotherapy  chemicals     Incinerators    Dioxin, various municipal and industrial waste, ash, ordnance compounds, metals     Landfills—municipal and industrial    Metals,  VOCs,  polychlorinated  biphenyls  (PCB),  ammonia,  methane,  household  products  and  cleaners,  pesticides, hydrogen sulfide     Leather manufacturing    Toluene, benzene     Machine shops/metal fabrication    Metals, VOCs, dioxin, beryllium, degreasing agents, solvents, waste oils     Manufactured gas plant    Non‐halogenated  VOCs  and  non‐halogenated  semi‐volatile  organic  compounds  (SVOC)  such  as  PAHs  and  carcinogenic PAHs, including naphthalene, phenanthrene, anthracene, chrysene, and benzo(a)pyrene     Marine maintenance industry    Solvents, paints, cyanide, acids, VOC emissions, heavy metal sludges, degreasers     Munitions manufacturing    Lead, explosives, copper, antimony, unexploded ordnance (UXO)     Paint/ink manufacturing    Metals (such as chromium, cadmium, lead, and zinc), VOCs, chloroform, ethyl benzene, solvents, paints, inks     Pesticide manufacturing    VOCs, arsenic, copper, pesticides, insecticides, herbicides, fungicides, xylene, chlorinated organic compounds,  solvents     Petroleum refining and reuse    Petroleum hydrocarbons; benzene, toluene, ethylbenzene, and xylene (BTEX); fuels; oil and grease     Pharmaceutical manufacturing    Lead, various organic chemicals, organic solvents     Photographic manufacturing and uses    Silver bromide, methylene chloride, solvents, photographic products     Plastics manufacturing    Polymers, phthalates, cadmium, solvents, resins, chemical additives, VOCs     Printing industry    Silver, solvents, acids, waste oils, inks and dyes, photographic chemicals     Railroad yards    Petroleum  hydrocarbons,  VOCs,  BTEX,  solvents,  fuels,  oil  and  grease,  lead,  PCBs,  PAHs,  phthalates,  carbazole,  dieldrin, dibenzofurans     Research and educational institutions    Inorganic  acids,  organic  solvents,  metals  and  metal  dust,  photographic  waste,  waste  oil,  paint,  heavy  metals,  pesticides     Scrap metal operations    Metals (such as lead and nickel), PCBs, dioxin, transformers     Semiconductor manufacturing    Metals, VOCs, carbon tetrachloride, degreasing agents, solvents     Smelter operations    Metals (such as lead, copper, and arsenic)     Underground storage tanks    Petroleum hydrocarbons, gasoline, diesel fuel, BTEX, MTBE, solvents, metals, POLs     Wood pulp and paper manufacturing    Chlorinated organic compounds, dioxins, furans, chloroform, resin acids     Wood preserving    Creosote,  pentachlorophenol  (PCP),  arsenic,  chromium,  copper,  PCBs,  PAHs,  beryllium,  dioxin,  wood  preservatives, zinc, petroleum hydrocarbons    Source: EPA. 2001. Road Map to Understanding Innovative Technology Options for Brownfields Investigation and Cleanup.        60    Annex 4: Site Assessment and Investigation Technologies    I. Non‐Invasive Assessment Technologies  Applications  Strengths  Weaknesses  Typical Costs1    Infrared Thermography (IR/T)  • Locates  buried  underground  • Able  to  collect  data  on  large  areas  • Cannot be used in rainy  • Depends  upon  volume  of  storage tanks (USTs).   very  efficiently.  (Hundreds  of  acres  conditions.  data  collected  and  type  of  • Locates  buried  leaks  from  per flight)  • Cannot  be  used  to  targets looked for.  USTs.  • Able  to  collect  data  on  long  cross  determine  depth  or  •  Small  areas  <1  acre:  • Locates buried sludge pits.  country pipelines very efficiently (300‐ thickness of anomalies.  $1,000‐$3,500.  • Locates  buried  nuclear  and  500 miles per day.)  • Cannot  determine  • Large  areas>1,000  acres:  nonnuclear waste.   • Low  cost  for  analyzed  data  per  acre  what  specific  $10 ‐ $200 per acre.  unit.  anomalies  are  • Locates  buried  oil,  gas,  chemical and sewer pipelines. • Able  to  prescreen  and  eliminate  clean  detected.   • Locates  buried  oil,  gas,  areas  from  further  costly  testing  and  • Cannot  be  used  to  unneeded rehabilitation.   detect  a  specific  fluid  chemical  and  sewer  pipeline  leaks.  • Able  to  fuse  data  with  other  or  contaminant,  but  all  techniques  for  even  greater  accuracy  items  not  native  to  the  • Locates water pipelines.   in more situations.  area will be detected.  • Locates water pipeline leaks.  • Able  to  locate  large  and  small  leaks  in  • Locates  seepage  from  waste  pipelines  and  USTs.  (Ultrasonic  dumps.  devices  can  only  locate  small,  high  • Locates  subsurface  pressure  leaks  containing  ultrasonic  smoldering  fires  in  waste  noise.)  dumps.  • No  direct  contact  with  objects  under  • Locates  unexploded  test  is  required.  (Ultrasonic  devices  ordinance  on  hundreds  or  must  be  in  contact  with  buried  thousands of acres.   pipelines or USTs.)  • Locates buried landmines.  • Has  confirmed  anomalies  to  depths  greater  than  38  feet  with  an  accuracy  of better than 80%..  • Tests  can  be  performed  during  both  daytime and nighttime hours.  • Normally  no  inconvenience  to  the  public.    Ground Penetrating Radar (GPR)  • Locates buried USTs.  • Can  investigate  depths  from  1  • Cannot  be  used  in  • Depends  upon  volume  of  • Locates  buried  leaks  from  centimeter  to  100  meters+  depending  highly  conductive  datacollected  and  type  of  USTs.  upon soil or water conditions.  environments  such  as  targets looked for.  • Locates buried sludge pits.  • Can  locate  small  voids  capable  of  salt water.  • Small  areas  <1  acre:  $3,500  • Locates  buried  nuclear  and  holding contamination wastes.  • Cannot  be  used  in  ‐ $5,000.  nonnuclear waste.  • Can  determine  different  types  of  heavy clay soils.  • Large  areas  >  10  acres:  • Locates  buried  oil,  gas,  materials  such  as  steel,  fiberglass  or  • Data  are  difficult  to  $2,500 ‐ $3,500 per acre  concrete.  interpret  and  require  a  chemical and sewer pipelines. • Locates  buried  oil  and  • Can  be  trailed  behind  a  vehicle  and  lot of experience.  travel at high speeds.  chemical pipeline leaks.  • Locates water pipelines.   • Locates water pipeline leaks.  • Locates  seepage  from  waste  dumps.  • Locates  cracks  in  subsurface  strata such as limestone.    61    Electromagnetic Offset Logging (EOL)  • Locates  buried  hydrocarbon  • Produces  3D  images  of  hydrocarbon  • Small dead area around  • Depends  upon  volume  of  pipelines.  plumes.  well  hole  of  data  collected  and  type  of  • Locates  buried  hydrocarbon  • Data  can  be  collected  to  depth  of  100  approximately  8  targets looked for.  USTs.  meters.  meters.  •  Small areas  <  1  acre:  • Locates hydrocarbon tanks.  • Data  can  be  collected  from  a  single,  • This  can  be  eliminated  $10,000 ‐ $20,000  • Locates hydrocarbon barrels.  unlined or nonmetal lined well hole.   by  using  2  • Large  areas  >  10  acres:  complementary  well  • Locates  perched  • Data  can  be  collected  within  a  100  holes  from  which  to  $5,000 ‐ $10,000 per acre  hydrocarbons.  meter radius of a single well hole.  collect data.  • Locates  free  floating  • 3D  images  can  be  sliced  in  horizontal  hydrocarbons.  and vertical planes.  • Locates  dissolved  • DNAPLs can be imaged.  hydrocarbons.  • Locates sinker hydrocarbons.  • Locates buried well casings.    Magnetometer (MG)  • Locates  buried  ferrous  • Low  cost  instruments  can  be  used  • Non‐relevant  artifacts  • Depends  upon  volume  of  materials  such  as  barrels,  that  produce  results  by  audio  signal  can  be  confusing  to  data  collected  and  type  of  pipelines, USTs, and buckets.  strengths.  data analyzers.  targets looked for.  • High  cost  instruments  can  be  used  • Depth  limited  to  3  • Small areas < 1 acre: $2,500  that  produce  hard  copy  printed  maps  meters.  ‐ $5,000  of targets.  •  Large  areas  >  10  acres:  • Depths  to  3  meters.  1  acre  per  day  $1,500 ‐$2,500 per acre  typical efficiency in data collection.    1 Costs based on 1997 dollars  UST: Underground Storage Tank  DNAPL:  A dense nonaqueous phase liquid  Source: U.S. EPA. 2001. Technical Approaches to Characterizing and Cleaning up Brownfield Sites. (EPA/625/R‐00/009), Washington DC.        62    II. Soil and Subsurface Sampling Tools  Ground  Relative Cost per  Technique/Instrumentation  Soil  Water  Sample**  Sample Quality  Drilling Methods  Soil  properties  will  most  likely  be  Cable Tool  X  X  Mid‐range expensive  altered  Casing Advancement  X  X  Most expensive  Soil properties will likely be altered  Direct  Air  Rotary  with  Rotary  Bit  Downhole  Soil  properties  will  most  likely  be  Hammer  X  X  Mid‐range expensive  altered  Direct Mud Rotary  X  X  Mid‐range expensive  Soil properties may be altered  Directional Drilling  X  X  Most expensive  Soil properties may be altered  Hollow‐Stem Auger*  X  X  Mid‐range expensive  Soil properties may be altered  Jetting Methods  X  X  Least expensive  Soil properties may be altered  Rotary Diamond Drilling  X  X  Most expensive  Soil properties may be altered  Rotating Core  X    Mid‐range expensive  Soil properties may be altered  Solid Flight and Bucket Augers  X  X  Mid‐range expensive  Soil properties will likely be altered  Soil  properties  will  most  likely  not  be  Sonic Drilling  X  X  Most expensive  altered  Split and Solid Barrel*  X    Least expensive  Soil properties may be altered  Soil  properties  will  most  likely  not  be  Thin‐Wall Open Tube*  X    Mid‐range expensive  altered  Soil  properties  will  most  likely  not  be  Thin‐Wall Piston/Specialized Thin Wall  X    Mid‐range expensive  altered  Direct Push Methods  Cone Penetrometer  X  X  Mid‐range expensive  Soil properties may be altered  Driven Wells    X  Mid‐range expensive  Soil properties may be altered  Hand‐Held Methods  Augers  X  X  Least expensive  Soil properties may be altered  Rotating Core  X    Mid‐range expensive  Soil properties may be altered  Scoop, Spoons, and Shovels*  X    Least expensive  Soil properties may be altered  Split and Solid Barrel*  X    Least expensive  Soil properties may be altered  Soil  properties  will  most  likely  not  be  Thin‐Wall Open Tube*  X    Mid‐range expensive  altered  Soil  properties  will  most  likely  not  be  Thin‐Wall Piston Specialized Thin Wall  X    Mid‐range expensive  altered  Soil  properties  will  most  likely  not  be  Tubes  X     Least expensive  altered    *Most commonly used field techniques  ** Actual price ranges may vary significantly from country to country, and from project to project.  Source: U.S. EPA. 2001. Technical Approaches to Characterizing and Cleaning up Brownfield Sites. (EPA/625/R‐00/009)    63    III. Groundwater Sampling Tools  Relative Cost per  Technique/Instrumentation  Contaminants**  Sample  Sample Quality  Portable Groundwater Sampling Pumps  Mid‐range  Bladder Pump*  SVOCs, PAHs, metals  expensive  Liquid properties will most likely not be altered  Liquid properties will most likely not be altered by  Gas‐Driven Piston Pump  SVOCs, PAHs, metals  Most expensive  sampling  Gas‐Driven  Displacement  Liquid properties will most likely not be altered by  Pumps  SVOCs, PAHs, metals  Least expensive  sampling  Mid‐range  Gear Pump  SVOCs, PAHs, metals  expensive  Liquid properties may be altered  Inertial‐Lift Pumps  SVOCs, PAHs, metals  Least expensive  Liquid properties will most likely not be altered  Submersible  Centrifugal  Pumps  SVOCs, PAHs, metals  Most expensive  Liquid properties may be altered  Submersible  Helical‐Rotor  Pump  SVOCs, PAHs, metals  Most expensive  Liquid properties may be altered  Suction‐Lift Pumps*  SVOCs, PAHs, metals  Least expensive  Liquid properties may be altered  Portable Grab Samplers  VOCs,  SVOCs,  PAHs,  Bailers*  metals  Least expensive  Liquid properties may be altered  Pneumatic  Depth‐Specific  VOCs,  SVOCs,  PAHs,  Mid‐range  Samplers  metals  expensive  Liquid properties will most likely not be altered  Portable In‐Situ Groundwater Sampler/Sensors  Cone  Penetrometer  VOCs,  SVOCs,  PAHs,  Samplers  metals  Least expensive  Liquid properties will most likely not be altered  VOCs,  SVOCs,  PAHs,  Direct Drive Sampler  metals  Least expensive  Liquid properties will most likely not be altered  VOCs,  SVOCs,  PAHs,  Mid‐range  Hydropunch*  metals  expensive  Liquid properties will most likely not be altered  Fixed In‐Situ Groundwater Samplers  VOCs,  SVOCs,  PAHs,  Mid‐range  Multilevel Capsule Samplers  metals  expensive  Liquid properties will most likely not be altered  VOCs,  SVOCs,  PAHs,  Multiple‐Port Casings  metals  Least expensive  Liquid properties will most likely not be altered  Passive Multilayer Samplers  VOCs   Least expensive  Liquid properties will most likely not be altered  *Most commonly used field techniques  **VOCs: Volatile Organic Carbons; SVOCs; Semivolatile Organic Carbons; PAHs: Polyaromatic Hydrocarbons  Source:  U.S.  EPA.  2001.  Technical  Approaches  to  Characterizing  and  Cleaning  up  Brownfield  Sites.  (EPA/625/R‐00/009),  Washington DC.    64  Annex 5: Remediation Technologies  Tools  Description  Comments  Containment Technologies           Capping  Used  to  cover  buried  waste  materials  to  prevent  Costs  associated  with  routine  sampling  and  analysis  migration.  Consist  of  a  relatively  impermeable  may be high. Long‐term maintenance may be required  material  that  will  minimize  rainfall  infiltration.  to  ensure  impermeability.  May  have  to  be  replaced  Waste  materials  can  be  left  in  place.  Requires  after 20 to 30 years of operation. May not be effective  periodic  inspections  and  routine  monitoring.  if  groundwater  table  is  high.  Usually  used  for  Contaminant  migration  must  be  monitored  contamination  with  metals  and  cyanide,  the  cost  per  periodically.  square foot of this technology can range between $11‐ $40 per square foot (psf).    Subaqueous capping  In‐situ  capping  presupposes  the  placement  of  a  This  is  a  potentially  economical  and  effective  way  of  subaqueous covering cap of clean isolating material  remediating  contaminated  sediment.  It  is  however  a  over  an  in‐situ  deposit  of  contaminated  material.  fairly  complex  method  and  requires  careful  design,  Caps  may  be  constructed  of  clean  sediments,  sand,  construction, and monitoring.  gravel,  or  may  involve  a  more  complex  design  with  geotextiles, liners and multiple layers.    Permeable reactive barriers  This  is  a  relatively  simple  remediation  method  that  Permeable  reactive  barriers  have  generated  interest  involves  the  placement  of  reactive  material  in  the  due  to  a  perceived  good  cost‐benefit  ratio  and  the  subsurface,  where  a  plume  (a  column  of  fluid  potential  to  mitigate  the  spread  of  contaminants  that  moving  through  another)  of  contaminated  have  proven  difficult  and  expensive  to  manage  with  groundwater  must  move  through  as  it  flows.  The  other clean‐up methods.  reactive  barrier  separates  the  contaminant  from  the water, letting only clean water through.    Sheet piling  Steel  or  iron  sheets  are  driven  into  the  ground  to  Not  effective  in  the  absence  of  a  continuous  aquitard.  form  a  subsurface  barrier.  Low‐cost  containment  Can  leak  at  the  intersection  of  the  sheets  and  the  method. Used primarily for shallow aquifers.  aquitard  or  through  pile  wall  joints.  Not  contaminant  specific,  this  technology  can  cost  from  $8  to  $17  per  square foot    Grout curtain  Not  effective  in  the  absence  of  a  continuous  Difficult  to  ensure  a  complete  curtain  without  gaps  aquitard.  Can  leak  at  the  intersection  of  the  sheets  through  which  the  plume  can  escape;  however  new  and the aquitard or through pile wall joints.  techniques  have  improved  continuity  of  curtain.  Not  contaminant‐specific, this technology can cost from $6  to $14 psf.  Ex‐Situ Technologies           Haul‐bury/Dig‐and‐dump  When  legally  permitted,  contaminated  soil  and  Hauling  and  burial  costs  are  very  high.  Expensive  to  demolition  debris  are  hauled  to  an  buried  in  sort  out  previously  buried  material.  Landfilling  costs  construction  material  dumps  so  property  can  be  vary greatly from place to place.  reused. Widely practiced.  Composting  Controlled  microbiological  process  by  which  Substantial  space  is  required.  Excavation  of  biodegradable  hazardous  materials  in  soils  are  contaminated  soils  is  required  and  may  cause  the  converted  to  innocuous,  stabilized  byproducts.  uncontrolled  release  of  volatile  organic  compounds.  Typically  occurs  at  temperatures  ranging  from  50°  Composting  results  in  a  volumetric  increase  in  to 55°C (120° to 130°F). May be applied to soils and  material  and  space  required  for  treatment.  Metals  are  lagoon sediments. Maximum degradation efficiency  not  treated  by  this  method  and  can  be  toxic  to  the  is  achieved  by  maintaining  moisture  content,  pH,  microorganisms.  The  distance  from  the  contaminated  oxygenation, temperature, and the carbon‐nitrogen  site  to  the  nearest  disposal  facility  will  affect  cost,  as  ratio.  well  as  the  amount  of  soil  and  type  of  contaminant  that need to be treated.    65  Pyrolysis  A  thermal  treatment  technology  that  uses  chemical  Specific feed size and materials handling requirements  decomposition induced in organic materials by heat  affect  applicability  or  cost  at  specific  sites.  Requires  in  the  absence  of  oxygen.  is  transforms  hazardous  drying  of  the  soil  to  achieve  a  low  soil  moisture  organic  materials  into  gaseous  components,  small  content  (<1%  ).  Highly  abrasive  feed  can  potentially  amounts  of  liquid,  and  a  solid  residue  (coke)  dam  age  the  processor  unit.  High  moisture  content  containing fixed carbon and ash.  increases  treatment  costs.  Treated  media  containing  heavy  metals  may  require  stabilization.  May  produce  combustible  gases,  including  carbon  monoxide,  hydrogen  and  methane,  and  other  hydrocarbons.  If  the  off‐gases  are  cooled,  liquids  condense,  producing  an oil/tar residue and contaminated water.    Precipitation  Involves the conversion of soluble heavy metal salts  Contamination  source  is  not  removed.  The  presence  to  insoluble  salts  that  will  precipitate.  Precipitate  of  multiple  metal  species  may  lead  to  removal  can  be  physical  methods  such  as  clarification  or  difficulties.  Discharge  standard  may  necessitate  filtration.  Often  used  as  a  pretreatment  for  other  further treatment of effluent. Metal hydroxide sludges  treatment  technologies  where  the  presence  of  must  pass  TCLP  criteria  prior  to  land  disposal.  Treated  metals  would  interfere  with  the  treatment  water will often require pH adjustment.  processes. Primary method for treating metal‐laden  industrial wastewater.  UV oxidation  Destruction  process  that  oxidizes  constituents  in  The  aqueous  stream  being  treated  must  provide  for  wastewater  by  the  addition  of  strong  oxidizers  and  good  transmission  of  UV  light  (high  turbidity  causes  irradiation  with  U  V  light.  Practically  any  organic  interference).Metal  ions  in  the  wastewater  may  limit  contaminant  that  is  reactive  with  the  hydroxyl  effectiveness.  VOC  s  may  volatilize  before  oxidation  radical  can  potentially  be  treated.  The  oxidation  can  occur.  Off‐gas  may  require  treatment.  Costs  may  reactions  are  achieved  through  the  synergistic  be  higher  than  competing  technologies  because  of  action  of  U  V  light  in  combination  with  ozone  or  energy  requirements.  Handling  and  storage  of  hydrogen  peroxide.  Can  be  configured  in  batch  or  oxidizers  require  special  safety  precautions.  Off‐gas  continuous  flow  models,  depending  on  the  may require treatment.  throughput rate under consideration.    Removal of hot spots  After  systematic  site  testing,  material  well  above  Good strategy for minimizing costs.  state‐mandated  limits  can  be  removed  off  site;  other material can be treated on site.  In‐Situ Technologies        No treatment/Natural attenuation  In many cases, limited contamination should be left  Useful  for  very  low  to  moderate  contamination.  alone.  If  contamination  has  been  tested,  levels  are  Acceptance  by  lenders  is  an  issue.  The  limited  amount  below state‐mandated limits, and contaminants are  of  contamination,  if  removed,  could  disrupt  nonvolatile, they may be left in place.  ecosystems  more  than  if  the  property  were  left    undisturbed.    Encapsulation  Encapsulation  methods  for  completely  covering  Low  to  moderate  cost.  Moderate  risk  with  proper  hazardous  asbestos  in  buildings  can  be  used  for  assessment,  analysis,  and  planning.  Bank  acceptance  contaminated  property  when  soil  below  is  clay  or  an issue. May require deed restrictions.  prevents  groundwater  contamination.  Property  surface  is  paved  and  made  available  for  limited  use  (such  as  parking  lots).  Method  should  not  be  considered  when  soil  is  contaminated  by  a  volatile  substance.  Extensive  assessment  necessary.  Accepted practice in several states.    66  Biological  To  promote  cleanup  without  removing  the  soil,  Moderate  to  high  cost,  including  costs  for  laboratory  treatment/bioremediation  biodegradation  breaks  down  contamination  modeling,  field  testing,  sampling  and  monitoring,  and  through  the  application  of  specific  microbes  or  the  microbes  themselves.  Appropriate  for  petroleum  communities  of  microbes  to  the  soil.  The  products.  application  of  microbes  is  tested  on  the  property  before  full  treatment.  Field  conditions  such  as  oxygen  levels,  pH,  and  temperature  must  be  extensively  monitored  to  sustain  growth  of  the  microbes. Good alternative for large tracts of land.  Bioventing  Stimulates  the  natural  in‐situ  biodegradation  of  Low  soil‐gas  permeability.  High  water  table  or  volatile  organics  in  soil  by  providing  oxygen  to  saturated  soil  layers.  Vapors  can  build  up  in  existing  soil  microorganisms.  Oxygen  commonly  basements  within  the  radius  of  influence  of  air  supplied  through  direct  air  injection.  Uses  low  air  injection  wells.  Low  soil  moisture  content  may  limit  flow rates to provide only enough oxygen to sustain  biodegradation  by  drying  out  the  soils.  Low  microbial  activity.  Volatile  compounds  are  temperatures  slow  remediation.  Chlorinated  solvents  biodegraded  as  vapors  and  move  slowly  through  may  not  degrade  fully  under  certain  subsurface  the biologically active soil.  conditions. Vapors may need treatment, depending on  emission level and state regulations.    Soil vapor extraction  Process  removes  volatile  organic  compounds  from  Moderate  cost,  including  sampling  and  monitoring  soils  that  are  undisturbed  or  have  been  excavated  costs.  Difficulty  removing  all  volatile  organic  in  large  piles  (only  to  the  water  table).  Air  is  compounds.  Collected  contamination  must  be  treated  injected  into  the  ground,  transferring  volatile  or disposed of properly.  materials  from  the  soil  to  the  air.  Air  stream  removes  contaminants  from  the  soil  or  water  for  further processing.     Six‐phase soil heating  Six‐phase  soil  heating  is  an  in‐situ  thermal  This  technology  was  developed  to  remediate  soils  technology for the remediation of contamination of  contaminated  with  volatile  and  semi‐volatile  organic  soil  and  groundwater.  The  process  splits  compounds.  It  is  designed  to  enhance  the  removal  of  conventional electricity into six electrical phases  for  contaminants  from  the  subsurface  during  soil  vapor  the  electrical  resistive  heating  of  soil  and  extraction,  and  is  especially  suited  to  sites  where  groundwater.  Each  electrical  phase  is  delivered  to  contaminants  are  tightly  bound  to  clays.  Target  zones  one  of  six  electrodes  placed  in  a  hexagonal  array.  to  be  treated  would  most  likely  be  above  the  water  The  voltage  gradient  between  phases  causes  an  table,  but  a  thicker  treatment  zone  could  be  electrical  current  to  flow  through  the  soil  and  addressed  by  hydraulically  lowering  the  water  table  groundwater.  Resistivity  causes  the  temperature  to  with pumping wells.  rise.  As  the  soil  and  groundwater  are  heated  uniformly  to  the  boiling  point  of  water,  the  water  becomes  steam,  stripping  volatile  and  semivolatile  contaminants  from  the  pore  spaces.  In  addition,  removal  of  the  soil  moisture  increases  the  air  permeability of the soils, which can further increase  the rate at which contaminants are removed.  Oxidation/Chemical reduction  New  in‐situ  oxidation  technologies  have  become  One  disadvantage  of  this  approach  is  the  possibility  of  popular  for  remediation  of  a  wide  range  of  soil  and  less  contaminant  destruction  by  natural  attenuation  if  groundwater  contaminants.  Remediation  by  the  bacteria  which  normally  live  in  the  soil  prefer  a  chemical  oxidation  involves  the  injection  of  strong  reducing environment. The injection of gasses into the  oxidants  such  as  hydrogen  peroxide,  ozone  gas,  groundwater  may  also  cause  contamination  to  spread  potassium  permanganate  or  persuflates.  Oxygen  faster  than  normal  depending  on  the  site's  gas  or  ambient  air  can  also  be  injected  as  a  more  hydrogeology.  Another  disadvantage  may  be  the  mild approach.  blocking  of  permeability  by  sedimentation  of  iron  ochre.  67  SEAR ‐  surfactant  enhanced  aquifer  Also  known  as  solubilization  and  recovery,  the  Used usually in geologic formations that allow delivery  remediation  surfactant  enhanced  aquifer  remediation  process  of  hydrocarbon  mitigation  agents  or  specialty  involves  the  injection  of  hydrocarbon  mitigation  surfactants,  this  approach  provides  a  cost  effective  agents  or  specialty  surfactants  into  the  subsurface  and  permanent  solution  to  sites  that  have  been  to enhance desorption.  previously  unsuccessful  utilizing  other  remedial  approaches.  This  technology  is  also  successful  when  utilized  as  the  initial  step  in  a  multi  faceted  remedial  approach  utilizing  SEAR  then  in‐situ  Oxidation,  bioremediation enhancement, or soil vapor extraction.  Solidification and stabilization  Solidification/stabilization  is  a  Solidification/stabilization  work  has  a  good  track  remediation/treatment  technology  that  relies  on  record  across  the  world  but  also  a  set  of  serious  the  reaction  between  a  binder  and  soil  to  deficiencies  related  to  durability  of  solutions  and  stop/prevent  or  reduce  the  mobility  of  potential  long‐term  effects.  CO2  emission  due  to  the  contaminants.  Stabilization  involves  the  addition  of  use  of  cement  is  a  major  obstacles  to  the  widespread  reagents  to  a  contaminated  material  (e.g.  soil  or  use  of  this  method.  Other  obstacles  include:  the  sludge)  to  produce  more  chemically  stable  relatively  low  cost  and  widespread  use  of  haul/bury  constituents.  Solidification  involves  the  addition  of  techniques;  the  lack  of  authoritative  technical  reagents  to  a  contaminated  material  to  impart  guidance  on  stabilization/solidification;  uncertainty  physical/dimensional  stability  to  contain  over  the  durability  and  rate  of  contaminant  release  contaminants  in  a  solid  product  and  reduce  access  from  stabilization/solidification‐treated  material;  by external agents (e.g. air, rainfall).  experiences  of  past  poor  practice  in  the  application  of  cement  stabilization  processes  used  in  waste  disposal  in  the  1980s  and  1990s;  and,  a  residual  liability  associated  with  immobilized  contaminants  remaining  on‐site, rather than their removal or destruction.  Land treatment/land farming  Treatment involves applying uncontaminated soil to  Moderate  cost,  including  the  cost  of  new  soil,  and  a  contaminated  area  at  a  controlled  rate  and  then  sampling and monitoring costs.  mixing  the  soils  in  the  subsurface  area.  Uses  biological,  physical,  and  chemical  processes  that  naturally  degrade  and  immobilize  contaminated  wastes.  Agriculture  principles  are  used  to  hasten  bacterial  growth,  such  as  adding  nutrients,  aerating  the  soil,  adjusting  the  pH,  and  controlling  moisture.  Wastes  removed  may  include  volatile  and  semivolatile  organic  compounds  and  heavy  metals.  Heavy metals absorbed by soil particles.    Phytoremediation  Phytoremediation  includes  the  use  of  plants  and  It is a cost‐effective technology that can be used in the  natural  processes  to  remediate  or  stabilize  clean‐up of a variety of sites, although it is most useful  hazardous  wastes  in  soil,  sediments,  surface  water,  at  sites  at  which  shallow,  low  levels  of  contamination  or  groundwater.  By  acting  as  filters  or  traps,  plants  are  present.  Not  the  best  alternative  where  can  degrade  organic  pollutants,  extract  metal  development time constraints are pressing.  contaminants,  or  contain  and  stabilize  the  movement of contaminants.    Electrokinetics  Electrokinetics  is  a  process  that  removes  or  It  is  a  technology  that  is  still  in  an  experimental  scale,  captures  heavy  metals,  radionuclides,  and  selected  but  several  bench‐scale  and  pilot‐scale  laboratory  volatile  organic  pollutants  from  saturated  or  studies  have  been  completed  for  the  removal  of  lead,  unsaturated  sands,  silts,  fine‐grained  clays,  and  uranium, and thorium from kaolinite.  sediments.  Electrodes  are  placed  on  each  side  of  the  contaminated  soil  mass,  and  direct  current  is  applied.  Conditioning  fluids  may  be  added  or  circulated  at  the  electrodes  to  enhance  the  electrochemistry of the process.    Hot air injection  With  hot  air  injection,  hot  air  is  injected  below  the  Its use is limited to some type of contaminants.  contaminated  zones  to  heat  contaminated  soil.  The  heating enhances  the  release of contaminants from  the  soil  matrix  so  they  can  be  extracted  and  captured for further treatment.    68  Vitrification  In‐situ  vitrification  is  a  soil  treatment  technology  This  technology  has  been  successfully  used  to  process  that  stabilizes  metal  and  other  inorganic  municipal solid waste ininerator ash, fly ash or bottom  contaminants  in  place  at  very  high  temperatures.  ash,  asbestos‐containing  materials  and  various  slag  Soils  and  sludges  are  fused  to  form  a  stable  glass  materials.  and  crystalline  structure  with  very  low  leaching  characteristics.     Laser separation  Separates  chemical  and  radioactive  contaminants  Very‐high‐cost  method  currently  being  tested.  When  from  metals  in  bulk  and  surface  sources.  A  pulsed  operational,  will  improve  safety,  create  less  secondary  laser  beam  precisely  removes  the  contaminated  waste  and  no  hazardous  chemicals,  reduce  volume  of  layer  of  a  metal  while  high‐efficiency  particulate  air  waste,  reduce  costs  of  decontamination,  and  allow  filters  capture  the  removed  particles  and  prevent  valuable metals to be reused.  them from resettling on the cleaned area.  Mixed Technologies           Pump and treat  Solution involves pumping fluids into a containment  High  cost.  Uncertain  length  of  treatment.  Frequent  area  and  collecting  them  and  contaminated  monitoring  required.  Depending  on  geology  and  soil  groundwater  for  future  treatment.  Wells  are  used  type,  pump  and  treat  may  be  a  good  method  to  for  pumping,  drainage  tile  collection  systems  or  quickly  reduce  high  concentrations  of  pollutants.  It  is  waste  ponds  for  recovering  fluids.  Water  is  usually  more  difficult  to  reach  sufficiently  low  concentrations  pumped  in,  but  a  variety  of  solvents  can  be  added  to  satisfy  remediation  standards,  due  to  the  to  the  system,  depending  on  the  contaminants.  equilibrium  of  absorption  (chemistry)/desorption  Solvents used bind with the contaminants for easier  processes in soil.  transport  with  water  for  off‐site  disposal.  For  petroleum‐contaminated  sites  this  material  is  usually activated carbon in granular form.    Absorption  The  addition  of  absorbent  materials  (such  as  hay,  Low  to  moderate  cost  (although  absorbent  materials  sawdust,  cement,  kiln  dust,  fly  ash,  furnace  slag,  may  be  expensive).  Volatile  materials  must  be  and  clay  minerals  like  zeolite,  bentonite,  and  removed.  kaolinite)  to  the  soil  promotes  the  absorption  of  contamination  like  a  sponge.  Mixtures  of  soil  and  absorption materials must be combined carefully so  soil's integrity is not destroyed.  Air stripping  Used  for  remediation  of  groundwater  High  costs  of  designing  specific  solution  for  contaminated  with  volatile  organic  compounds,  contaminated  property.  Design  and  assessment  must  such  as  solvents.  Passes  air  through  the  water  to  be  done  case  by  case.  Appropriate  for  petroleum  improve  the  transfer  between  the  air  and  water  products.  and  its  gaseous  and  liquid  phases.  Water  from  contaminated  area  pumped  into  the  top  of  a  tower  packed  with  plastic  objects  as  air  is  blown  through  the  bottom.  Volatile  material  adheres  to  surface  of  plastic  objects.  Technology  suited  for  lower  concentrations  of  volatile  organic  compounds.  Spray  systems,  tray  towers,  diffused  aeration,  or  mechanical  aeration  can  substitute  for  packed  towers.    Partial encapsulation (capping)  Most  undesirable  contamination  removed,  while  State  regulators  and  lenders  may  not  accept  this  less  contaminated  soil  is  contained  under  clay,  solution  in  all  cases.  Barriers  may  have  finite  effective  building  structures,  or  plastic  barrier  covered  with  life.  Groundwater  may  be  affected.  May  require  deed  soil.  Users  of  surface  soil  protected,  but  lower  soils  restrictions.  may be affected.    69  Soil washing/steam stripping  Many  volatile  and  semi‐volatile  organic  compounds  Low  to  moderate  cost,  including  sampling  costs.  found in low concentrations can be removed by the  Availability  of  equipment  a  factor.  Generally  works  application  of  steam.  This  technique  requires  best on petroleum contamination.  flushing or injecting water into contaminated areas;  water  is  then  drawn  off  into  a  vacuum  steam  stripper,  which  removes  the  organic  contaminants.  This  process  can  treat  only  contaminants  that  are  highly soluble in water.    Incineration  Burning substances on site or off site  Unpopular with neighbors.    Injection wells  An  injection  well  is  a  device  that  places  fluid  Injection  can  be  a  safe  and  inexpensive  option  for  the  underground  into  porous  rock  formations,  such  as  disposal  of  unwanted  and  often  hazardous  industrial  sandstone  or  limestone,  or  into  or  below  the  byproducts.  shallow soil layer.    Thermal desorption  Low  temperature  s  (20  0°F  to  90  0°F)  are  used  to  Cannot  be  used  to  treat  heavy  metals,  with  exception  remove  organic  contaminants  from  soils  and  of  mercury. Contaminants of concern must have a low  sludges.  Off‐gases  are  collected  and  treated.  boiling  point.  Transportation  costs  to  off‐site  facilities  Requires  treatment  system  after  heating  chamber.  can be  expensive.  Treatment costs can range between  Can be performed on site or off site.  $50 to $300 per ton of soil.  Selective on‐site burial  Highly  contaminated  but  non‐mobile  and  inert  Low  cost  ‐  saves  expense  of  hauling  and  burying  contaminated  material  can  be  concentrated  on  site  material.  Market  acceptance  an  issue.  May  be  and  buried.  Areas  where  contamination  was  appropriate  for  nonvolatile  substances.  Deed  removed  are  then  available  for  use.  Areas  used  to  restrictions may apply.  store  contaminated  material  could  be  used  for  roadways and landscaped sites.        Sources:  Simons, Robert A. 1998.  Turning Brownfields into  Greenbacks.  ULI; ABC  GmbH; U.S. EPA. 2001. Technical Approaches  to Characterizing and  Cleaning  up  Brownfield  Sites  (EPA/625/R‐00/009);  U.S.  EPA.  2001.  Road  Map  to  Understanding  Innovative  Technology  Options  for  Brownfields  Investigation and Cleanup (3rd Edition) (EPA 542‐B‐01‐001).    70  Annex 6. Cost‐Benefit Scenarios for Three BFRs and Greenfield Projects1    Retail Project  Factor  Brownfield  Greenfield  Land Use Information              Lot Size (acres)  10  (435,600 square feet)  10  (435,600 square feet)  Floor/Area Ratio  0.25    0.25    Building Area (square feet)  108,900    108,900    Number of Current Owners  10     1       Development Cost Information              Land Acquisition Cost  $871,200  ($2 psf)  $1,742,400  ($4 psf)  Site Preparation Costs          Remediation (one‐half the site at $5 psf)  $1,089,000    $0    Other site preparation ($2 psf of land)  $871,200    $871,200              Construction Costs          Building hard costs  $5,445,000  ($50 psf of building)  $5,445,000  ($50 psf of building)  Other (shrink)  $163,400  (3%)  $54,500  (1%)            Soft Costs          Legal  $100,000    $20,000    Other soft costs (architect, planner)  $250,000    $250,000    Environmental consultants  $100,000    $5,000    Construction loan/ carrying costs  $400,000     $300,000     Subtotal  $9,289,800    $8,688,100    Developer's fee (5%)  $464,500     $434,400     Total Development Costs (TDC)  $9,754,300    $9,122,500    TDC psf  $89.57     $83.77       Operating Cash Flow              Number of Tenants  20    20    Market Rent  $1,089,000  ($10 psf NNN)  $1,306,800  ($12 psf NNN)  Market Vacancy  12%    6%    Security Costs  $108,900  ($1 psf)  $27,225  ($0.25 psf)  Environmental Monitoring  $50,000     $0     Net Operating Income (NOI)  $799,400     $1,201,200       Financing and Investment              Value (NOI/0.1)  $7,994,000    $12,012,000    Loan Amount (loan‐to‐value ratio)  $4,796,400  (.60)  $8,408,400  (.70)  Debt Service (15 years at 10%)  $630,600    $1,105,500    Debt Service Coverage Ratio  1.27  (OK)  1.09  (OK)  Before‐Tax Cash Flow  $168,800    $95,700    Equity Requirement  $4,957,900    $733,200    Return on Equity  3.4%     13.0%               Site Preparation Time  18 months    6 months    Future Liability  Unknown    None    Indemnification Letter from Seller?  Yes     No     Source: Simons, Robert A. 1998. Turning Brownfields into Greenbacks. ULI  Note: Real estate terminology is explained two pages down.  PSF = per square foot  71  Industrial Project  Factor  Brownfield  Greenfield            Land Use Information              Lot Size (acres)  10  (435,600 square feet)  10  (435,600 square feet)  Floor/Area Ratio  0.35    0.25    Building Area (square feet)  152,460    152,460    Number of Current Owners  4     1       Development Cost Information              Land Acquisition Cost  $217,800  ($0.50 psf)  $609,800  ($1.40 psf)    Site Preparation Costs          Remediation (one‐half the site at $5 psf)  $1,089,000    $0    Other site preparation ($1 psf of land)  $435,600    $435,600    Construction Costs          Building hard costs  $4,878,700  ($32 psf of building)  $4,878,700  ($32 psf of building)  Other (shrink)  $146,400  (3%)  $48,800  (1%)            Soft Costs          Legal  $50,000    $20,000    Other soft costs (architect, planner)  $250,000    $250,000    Environmental consultants  $100,000    $5,000    Construction loan/ carrying costs  $400,000     $300,000     Subtotal  $7,567,500    $6,547,900    Developer's fee (5%)  $378,400     $327,400     Total Development Costs (TDC)  $7,945,900    $6,875,300    TDC psf  $52.12     $45.10       Operating Cash Flow              Number of Users  3    3    Market Rent  $724,200  ($10 psf NNN)  $838,500  ($5.50 psf NNN)  Market Vacancy  10%    7%    Security Costs  $76,200  ($0.50 psf)  $38,100  ($0.25 psf)  Environmental Monitoring  $50,000     $0     Net Operating Income (NOI)  $525,600     $741,700       Financing and Investment              Value (NOI/0.1)  $5,256,000    $7,417,000    Loan Amount (loan‐to‐value ratio)  $3,679,200  (.70)  $5,933,600  (.80)  Debt Service (20 years at 9%)  $403,000    $650,000    Debt Service Coverage Ratio  1.3  (OK)  1.15  (OK)  Before‐Tax Cash Flow  $122,600    $91,700    Equity Requirement  $4,266,700    $941,700    Return on Equity  2.9%     9.7%       Site Preparation Time  18 months    6 months    Future Liability  Unknown    None    Indemnification Letter from Seller?  Yes     No      Source: Simons, Robert A. 1998. Turning Brownfields into Greenbacks. ULI    72    Housing Project  Factor  Brownfield  Greenfield            Land Use Information              Lot Size (acres)  10  (435,600 square feet)  10  (435,600 square feet)  Dwelling Units (3.5/acre)  35    35    Floor/Area Ratio  0.23    0.23    Final Lot Size (square feet)  12,450    12,450    Number of Current Owners  20     1       Development Cost Information              Land Acquisition Cost  $108,900  ($0.25 psf)  $435,600  ($1 psf)  Site Preparation Costs          Remediation (one‐half the site at $5 psf)  $1,089,000    $0    Other site preparation ($1 psf of land)  $435,600    $435,600    Construction Costs          Building hard costs  $0    $0    Other (shrink)  $13,100  (3%)  $4,400  (1%)  Soft Costs          Legal  $100,000    $20,000    Other soft costs (architect, planner)  $20,000    $20,000    Environmental consultants  $100,000    $5,000    Construction loan/ carrying costs  $140,000     $25,000     Subtotal  $2,006,600    $945,600    Developer's fee (5%)  $100,300     $47,300     Total Development Costs (TDC)  $2,106,900    $992,900    TDC psf  $4.84     $2.28       Development Sales              Number of Lots Sold  35    35    Lot Sale Price (15% of total house)  $22,500  ($150,000)  $33,750  ($225,000)  Revenue from Sales  $787,500    $1,181,200    Security Costs during Sales  $25,000    $0    Environmental Monitoring  $50,000     $0     Net Income from Lot Sales  $712,500     $1,181,200       Profit and Return on Investment              Number of Lots Sold  35    35    Net Income from Lot Sales  $712,500    $1,181,200    Development Costs  $2,106,900    $992,900    Net Profit (Loss)  ($1,394,400)    $188,300    Equity Requirement  $1,671,300    $557,300    Return on Equity  (83.4%)     33.8%       Site Preparation Time  18 months    6 months    Future Liability  Unknown    None    Indemnification Letter from Seller?  Yes     No       Source: Simons, Robert A. 1998. Turning Brownfields into Greenbacks. ULI    1   It  is obvious   that  on  a  pure  financial assessment,  the  above  comparisons illustrate  that  greenfield  projects  are  typically more  attractive  to  investors  than  BFRs.    It  is  often  the  positive  externalities  of  BFRs  (social  and  environmental  benefits  to  society  which  may  be  non‐pecuniary)  that  can  justify  a  public  role  to  balance  the  private   attractiveness  of  the  two  kinds  of  projects.    Such  public  measures  may  include  fiscal  or  financial  subsidies,  regulatory  interventions  (such  as  increase  in  the  allowed  development density), and sharing of specific risks.  73    Annex 6 continued:    REAL ESTATE TERMINOLOGY                    Net Operating Income  Net Operating Income (NOI) is calculated using the actual gross rental income minus a factor for  vacancy, usually 5 percent or the actual vacancy rate if it is higher. A rental figure with a  vacancy factor built in is then increased by any ancillary income the property generates. The  building may have a laundry room generating income, garage space that has its own income  flow, or a roof that can be rented out to a cellular phone company for antenna placement. This  additional income is added to the rental figure. This total is called the Effective Gross Income  (EGI). The next step is to look at the expense side of the equation. All of the fixed expenses,  taxes, insurance, utilities, etc. should be totaled along with any variable expenses. A  management fee factor of 5 to 10 percent should be used (even if management is done in‐ house). A one‐tenant commercial property will have a lower management cost than a 200‐unit  apartment house, although the EGI could easily be similar. Subtracting the total of all these  expenses from the EGI yields the NOI. That is, Net Operating Income = Effective Gross Income ‐  Expenses  Debt Coverage Ratio  The Debt Coverage Ratio is the relationship between the annual debt service (the annual  payment on borrowed money) and the NOI, i.e. the NOI divided by the monthly debt payment.  The type of property, the track record of the investor, and the comfort level of the lender will  determine what Debt Coverage Ratio will be set for the project. This ratio seldom is allowed to  drop below 1.25. This actually means for every dollar of annual debt payment, there is $1.25 of  NOI available to pay it.  Cap Rate   The cap rate is a ratio of the purchase price and the NOI. This rate is then compared to other  similar properties in the area. Comparing sale prices alone, as you would with single‐family  homes, is problematic because of differences in rent roll and operating expenses. These factors  can vary greatly from one property to another, making a sales comparison difficult or  inaccurate. The cap rate, based on NOI, accounts for income and expense variations among  properties. If the NOI of the property is $50,000 and the cap rate for this type of property is  approximately 0.1, then market value for the property should be $500,000. The $50,000 NOI is  divided by the cap rate of 0.1. If the investor believes that property improvements can increase  the NOI up to $60,000, the value can be increased from $500,000 to $600,000.    Break‐Even Ratio  When looking at the financing on a project, both the investor and the lender need to know  what the minimum percentage of projected income is needed for the project to break even.  The lower the percentage, the stronger the project is. The calculation is a simple ratio. The  numerator is the sum of all fixed and variable expenses and the debt payment (the factor for  replacement of reserves is not included). The numerator is divided by the gross rental income  yielding the fraction of income needed to break even.  Cash on Cash Return  Any investor, no matter how large or small, will need to know what yield he is getting on his  investment. Take the annual NOI, subtract the annual debt payment, and then divide it by the  cash investment of the investor. This is the Return on Investment (ROI), that is: Return on  Investment (ROI) = (Annual Net Operating Income [NOI] – Annual Debt Payment) / Cash  Investment. The lender will also be interested in this number. If the return is not reasonable,  the lender will question the investor’s commitment to the project.    Loan‐to‐Value (LTV) Ratio  This is the relationship between the appraised value and the loan amount. The LTV is used in  conjunction with the other 5 variables, Net Operating Income, Debt Coverage Ratio, Cap Rate,  Break Even Ratio, and Cash on Cash Return, in finalizing the feasibility of the project. If the  investor is putting 25 percent down on the project and the debt coverage ratio or the break‐ even ratio is too low, then the price is too high. With strong ratios (higher down payments), it is  possible to find a source of funds that will consider a higher mortgage amount.  Triple Net (NNN) Lease  A lease in which, in addition to the rent, the tenant is required to pay for property taxes,  insurance and maintenance.  Indemnification  Contractual provision in which one party will reimburse the other party for settlements or  judgments on claims arising from the contract.  Source: SMARTe – http://www.smarte.org/smarte/resource/sn‐financial‐analysis.xml?page=4    74  Annex 7. Remediation Cost Scenarios     Cost Estimate for Cleanup Option 1:   Excavation and Off‐site Disposal (Risk‐Based Approach)  Item/Description  Unit  Unit Cost ($)  Industrial Quantity  Industrial Cost ($)  Site Preparation          Demolish reinforced concrete  CY  51.06  100  5,106  Demolish existing building  CF  0.06  60,000  3,600  Load and haul debris  CY  3.57  1,000  3,570  Fertilize, seed, and spring surface soil  SY  1.10  1,350  1,485  Preparation Subtotal        13,761  UST Decommissioning          Excavate and load on trailer, 3000‐gallon  Each  465.00  7  3,255  Remove sludge  Each  172.00  7  1,204  Dispose of sludge  Gallon  2.45  200  490  Known leaking UST excavation  Each  465.00  1  465  Haul tank to salvage dump, 100 mile RT  Each  525.00  7  3,675  UST Subtotal        9,089  Site Earthwork          1‐CY hydraulic excavator  CY  3.14  600  1,884  Loading into truck  CY  1.55  600  930  Backfill, unclassified fill, 6‐inch lift, offsite  CY  7.35  675  4,961  Earthwork Subtotal        7,775  Sampling, Testing, and Analysis          Soli lab analysis: TCLP metals  Sample  693.81  5  3,469  Soli lab analysis: BTEX  Sample  123.69  10  1,237  Soli lab analysis: PAHs  Sample  298.37  10  2,984  Soli lab analysis: metals, each (8)  Sample  148.41  5  742  Analytical Subtotal        8,432  Disposal          Transportation 100‐mile RT, 20‐CY loads  Mile  3.38  3,000  10,140  Waste stream evaluation fee  Each  494.71  1  495  Low‐temperature thermal desorption  Ton  69.41  810  56,222  Dump charges for construction debris  CY  18.42  1,000  18,420  Landfill nonhazardous waste disposal  CY  44.00  600  26,400  Disposal Subtotal        111,677  Total Cost           150,734    Notes:  Note that these figures are provided purely for illustration. Actual costs vary greatly depending on particular local  conditions and remediation alternatives. Unit costs were obtained from the ECHOS Environmental Restoration Unit Cost  Book and vendor price quotes.    Hazardous waste disposal at Class I Landfill.  Soil density is assumed to be 100 pounds/CF.    BTEX: Benzene, ethylbenzene, toluene, and xylenes; CF: Cubic Foot; CY: Cubic Yard; ECHOS: Environmental cost handling  options and solutions; PAH: Polycyclic aromatic hydrocarbons; RT: Round trip; SY: Square yard; TCLP: Toxicity  characteristic leaching procedure; UST: Underground storage tank.    Source: U.S. EPA. 1999. “Cost Estimating Tools and Resources for Addressing Sites Under the Brownfields Initiative”  (EPA/625/R‐99/001).  75  Cost Estimate for Cleanup Option 2: Excavation and Off‐site Treatment and Disposal   Industrial  Industrial Cost  Residential  Residential  Item/Description  Unit  Unit Cost ($)  Quantity  ($)  Quantity  Cost ($)  Site Preparation          Demolish reinforced concrete  CY  51.06  100  5,106  100  5,106  Demolish existing building  CF  0.06  60,000  3,600  60,000  3,600  Load and haul debris  CY  3.57  1,000  3,570  1,000  3,570  Fertilize, seed, and spring surface soil  SY  1.10  1,350  1,485  0  0  Preparation Subtotal        13,761    12,276  UST Decommissioning              Excavate and load on trailer, 3000‐gallon  Each  465.00  7  3,255  7  3,255  Remove sludge  Each  172.00  7  1,204  7  1,204  Dispose of sludge  Gallon  2.45  200  490  200  490  Known leaking UST excavation  Each  465.00  1  465  1  465  Haul tank to salvage dump, 100 mile RT  Each  525.00  7  3,675  7  3,675  UST Subtotal        9,089    9,089  Site Earthwork              1‐CY hydraulic excavator  CY  3.14  1,200  3,768  3,600  11,304  Loading into truck  CY  1.55  1,200  1,860  3,600  5,580  Backfill, unclassified fill, 6‐inch lift, offsite  CY  7.35  1,425  10,474  4,450  32,708  Earthwork Subtotal        16,102    49,592  Sampling, Testing, and Analysis              Soli lab analysis: TCLP metals  Sample  693.81  5  3,469  5  3,489  Soli lab analysis: BTEX  Sample  123.69  10  1,237  10  1,237  Soli lab analysis: PAHs  Sample  298.37  10  2,984  10  2,984  Soli lab analysis: metals, each (8)  Sample  148.41  5  742  5  742  Total petroleum hydrocarbons  Sample  116.67  0  0  10  1,167  Analytical Subtotal        8,432    9,619  Disposal              Transportation 100‐mile RT, 20‐CY loads  Mile  3.38  3,000  10,140  16,000  54,080  Waste stream evaluation fee  Each  494.71  1  495  2  989  Low‐temperature thermal desorption  Ton  69.41  810  56,222  2,025  140,555  Dump charges for construction debris  CY  18.42  1,000  18,420  1,000  18,420  Landfill nonhazardous waste disposal  CY  44.00  1,200  52,800  1,500  66,000  Landfill hazardous waste disposal  Ton  233.32  0  0  2,835  661,462  Disposal Subtotal        111,677    941,507  Total Cost           159,041     1,022,062  Source: U.S. EPA. 1999. “Cost Estimating Tools and Resources for Addressing Sites Under the Brownfields Initiative” (EPA/625/R‐99/001).    76    Cost Estimate for Cleanup Option 3: Excavation, On‐site Bioremediation (Landfarming) and Off‐site Disposal  Unit Cost  Industrial  Industrial Cost  Residential  Item/Description  Unit  ($)  Quantity  ($)  Quantity  Residential Cost ($)  Site Preparation          Demolish reinforced concrete  CY  51.06  100  5,106  100  5,106  Demolish existing building  CF  0.06  60,000  3,600  60,000  3,600  Load and haul debris  CY  3.57  1,000  3,570  1,000  3,570  Fertilize, seed, and spring surface soil  SY  1.10  450  495  0  0  Preparation Subtotal        12,771    12,276  UST Decommissioning              Excavate and load on trailer, 3000‐ gallon  Each  465.00  7  3,255  7  3,255  Remove sludge  Each  172.00  7  1,204  7  1,204  Dispose of sludge  Gallon  2.45  200  490  200  490  Known leaking UST excavation  Each  465.00  1  465  1  465  Haul tank to salvage dump, 100 mile  RT  Each  525.00  7  3,675  7  3,675  UST Subtotal        9,089    9,089  Site Earthwork              1‐CY hydraulic excavator  CY  3.14  1,200  3,768  3,600  11,304  Loading into truck  CY  1.55  1,200  1,860  3,600  5,580  Backfill, unclassified fill, 6‐inch lift,  offsite  CY  7.35  0  0  2,600  19,110  Earthwork Subtotal        5,628    35,994  Sampling, Testing, and Analysis              Soli lab analysis: TCLP metals  Sample  693.81  5  3,469  5  3,469  Soli lab analysis: BTEX  Sample  123.69  10  1,237  10  1,237  Soli lab analysis: PAHs  Sample  298.37  10  2,984  10  2,984  Soli lab analysis: metals, each (8)  Sample  148.41  5  742  5  742  Total petroleum hydrocarbons  Sample  116.67  0  0  10  1,167  Analytical Subtotal        8,432    9,598  Disposal              Transportation 100‐mile RT, 20‐CY  loads  Mile  3.38  0  0  10,500  35,490  Waste stream evaluation fee  Each  494.71  0  0  1  495  Dump charges for construction debris  CY  18.42  1,000  18,420  1,000  18,420  Landfill hazardous waste disposal  Ton  233.32  0  0  2,835  661,462  Disposal Subtotal        18,420    715,867  Onsite Bioremediation              Land treatment, 2 feet deep  Acre  8,762.22  0.40  3,505  0.50  1,752  Backfill, unclassified fill, 6‐inch lift,  onsite  CY  4.78  1,500  7,170  1,800  8,604  Onsite Bioremediation Subtotal        10,675    10,356  Total Cost           65,015     793,180    Source: U.S. EPA. 1999. “Cost Estimating Tools and Resources for Addressing Sites Under the Brownfields Initiative” (EPA/625/R‐99/001).      77  Annex 8. Sources of EU Funding for BFR Projects    EU  funds  offer  a  wide  array  of  possibilities  for  European  countries.  For  countries aspiring to join the EU, the Instrument for Pre‐Accession (IPA)  is  an  all‐encompassing  mechanism  that  provides  funds  for  a  variety  of  projects,  including  BFRs  (under  the  Regional  Development  Priority  Area).  IPA  funds  are  designed  to  help  Candidate  Countries  (currently   EU Pre-accession countries FYR  Macedonia,  Croatia,  and  Turkey)  be  prepared  for  full  can use IPA funds for BFR implementation  of  the  Community  Acquis  at  the  time  of  accession,  projects while  Potential  Candidates  (Albania,  Bosnia  and  Herzegovina,  Montenegro,  and  Serbia  including  Kosovo  as  defined  by  UN  Security  Council Resolution 1244) are helped to make progress in that direction.    Structural  Funds  and  the  Cohesion  Fund  are  at  the  disposal  of  Member  Countries, with €277 billion allocated for Structural Funds projects, and  €70  for  Cohesion  Fund  projects,  in  the  2007‐2013  planning  period.  Structural  Funds  can  be  accessed  for  a  range  of  projects,  with  the  aim  of  bringing  poor  regions  (with  GDP/capita  lower  than  75%  of  the  EU  EU Member countries can average) closer to European average development levels. The Cohesion  access Structural and Cohesion Funds Fund  can  be  accessed  by  countries  whose  GDP/capita  is  below  90%  of  the EU average (currently, New Member States, along with Greece and  Portugal),  for  environmental  and  transport  projects.  Environmental  Cohesion  Funds  are  to  be  used  primarily  for  drinking‐water  supply,  treatment  of  wastewater,  and  disposal  of  solid  waste,  but  certain  BFR  components  (e.g.  remediation  of  large  brownfield  sites)  can  also  be  included.    Structural  Funds  have  two  main  components:  The  European  Regional  Development  Fund  (ERDF)  and  The  European  Social  Fund  (ESF).  The  ERDF  in  particular  can  be  accessed  for  BFR  projects,  as  it  supports  programs  that  address  regional  development,  economic  change,  and  EU’s Regional Operational enhanced  competitiveness.  For  this  purpose,  Operational  Programmes  Programmes offer the (OPs)  at  the  regional  level  have  to  be  developed,  and  they  have  to  widest array of funds that reflect  the  investment  priorities  of  the  respective  regions.    Although  can be used for BFR and regions  have  some  flexibility  in  devising  their  OPs,  their  priorities  have  BFR-related projects by New to  be  consistent  with  national  priorities  (set  out  in  the  National  Member Countries Strategic Reference Framework) and have to receive approval from the  European  Commission  before  they  can  be  implemented.  Thus,  within  member  countries, Regional  OPs  tend to  be  relatively  unitary,  but  they  can  vary  substantially  (in  design  and  expected  outcomes)  from  country  to country.    For  example,  in  Romania,  Priority  Axis  4.2  of  the  Regional  OP  (ROP)  offers funding (around €200 million for the 2007‐2013 planning period)  specifically  for  BFR  projects  spearheaded  by  local  authorities.  ROP  1.1  offers funding for integrated urban development plans, which can have  a  BFR  component,  and  ROP  2.1  offers  funding  for  infrastructure  projects  that  would  make  a  BFR  site  more  attractive.  OP  Enhancement  78  of  Economic  Competitivity  provides  funding  for  private  enterprises.  These can be used by industrial enterprises for remediation projects of  their  own  sites,  or  could  be  used  by  developers  for  the  remediation  Structural funds for BFR projects are aimed both at and  redevelopment  of  A‐type  brownfields.  OP  Environment  offers  local authorities and private funding  for  the  rehabilitation  of  polluted  sites  (under  public  enterprises ownership)  with  a  high  risk  for  human  health  and  the  environment.  These  funds  can  be  used  for  inventories  and  categorizations,  expert  consultation,  project  preparation,  risk  analysis,  land  ownership  cohesion,  decontamination  and  environmental  damage  removal,  infrastructure construction, planting, and best practice exchange.      The  URBAN  Community  Initiative  was  an  instrument  encompassed  within  the  EU  Cohesion  Policy,  aimed  at  the  regeneration  of  urban  areas  and  neighborhoods  in  crisis.  URBAN  II  was  the  successor  of  Several BFR projects in the URBAN,  and  consisted  of  70  programs  implemented  across  the  EU  EU have been completed between  2001  and  2006,  offering  €728  million  in  ERDF  money.  Local  with URBAN financing authorities  have  played  a  crucial  role  in  implementing  those  projects,  and  several  BFRs  have  been  completed  with  URBAN  II  financing.  For  the  2007‐2013  planning  period,  the  URBAN  II  initiative  was  expanded  to reflect EU’s increased interest in urban areas.    In  addition  to  direct  disbursements  of  funds,  the  EU  has  created  a  series  of  programs  that  look  to  offer  non‐pecuniary  support  to  urban  development projects:    - URBACT  represents  the  network  of  URBAN  II  projects,  established  as  a  platform  for  cities  to  exchange  information  and  experience  on  best‐practices  in  sustainable  urban  development.  URBACT  II  is  an  extension  of  URBACT  in  the  The EU has established a 2007‐2013  planning  period,  adding  themes  of  social  cohesion,  number of technical growth,  and  employment.  It  receives  around  €53  million  from  assistance and the ERDF.   cooperation programs that   have been used to improve - ESPON  is  a  program  of  studies  on  spatial  planning  that  can  knowledge of BFRs offer  local  authorities  a  scientific  platform  for  research  on  territorial development.    - The  INTERREG  IV  C  programme  was  launched  in  2007  with  the  aim of facilitating the exchange of experience and best practice  between regional and local authorities throughout Europe.20   20  COVERNET, for example, was established under the auspices of the INTERREG III B Baltic Sea Region programme  (2003‐2006),  enabling  12  countries  from  the  Baltic  Sea  region  and  the  Czech  Republic,  to  exchange  and  spread  knowledge about their urban regeneration experience. The Handbook on Redevelopment of Waste and Brownfield  Sites  was  an  INTEREG  III  C  project  that  brought  together  the  BFR  experience  of  four  countries:  Poland,  the  Netherlands,  the  UK,  and  Italy.  The  Brownfield  European  Regeneration  Initiative  (BERI)  is  a  transnational  knowledge sharing network formed under the auspices of INTEREG III C, with partners from different EU cities.    79    New  regulations  for  the  2007‐2013  planning  period  allow  managing  authorities of Structural Funds to finance a wide array of public‐private  partnerships.  At  the  same  time,  the  EU  has  tried  to  streamline  management  procedures  of  funds  earmarked  for  urban  development  projects.  Thus,  Structural  Funds  can  now  be  used  to  support  financial  engineering  instruments,  such  as  holding  funds,  loan  funds,  and  sustainable urban  development  funds. To  facilitate  the implementation  of  these  financial  engineering  instruments  a  series  of  initiatives  have  been  launched,  of  which  two  ‐‐  JESSICA  and  JASPERS  ‐‐      have  direct  application to BFR projects.    JESSICA  (Joint  European  Support  for  Sustainable  Investment  in  City  Areas)  is  a  continuation  of  the  URBAN  II  efforts,  and  part  of  the  2007‐ 2013  policy  planning  period.  It  represents  an  initiative  of  the  European  Commission,  in  cooperation  with  the  European  Investment  Bank  (EIB)  JESSICA grants can be used and  the  Council  of  Europe  Development  Bank  (CEB),  to  finance  urban  by local authorities in the EU renewal  and  development  projects  through  targeted  loan  financing.  to set up revolving loan Within the JESSICA framework, local authorities can leverage resources  funds for BFRs for  PPPs  (without  affecting  public  finance  and  debt),  and  at  the  same  time  they  can  access  the  expertise  (financial,  technical,  and  managerial)  of  the  EIB  and  the  CEB.  Loans  can  thus  be  offered  to  developers,  especially  in  situations  in  which  private  lending  is  not  readily  available.  Local  authorities  can  use  JESSICA  grants  to  establish  revolving  loan  funds,  to  be  used  specifically  for  BFR  projects  or,  more  generally, for urban renewal and development projects.    JASPERS  (Joint  Assistance  in  Supporting  Projects  in  European  Regions)  offers  assistance to  Member  States  for the 2007‐2013  planning  period,  JASPERS offers assistance helping  them  identify  and  prepare  projects  for  potential  EU  funding.  It  for preparation of involves  a  partnership  between  the  European  Commission,  the  EIB,  investment projects and  the  European  Bank  for  Reconstruction  and  Development  (EBRD),  requiring EU funding and  targets  primarily  large  projects  supported  by  EU  funds.  For  environmental  projects  the  minimum  funding  requirement  is  €25  million.  80  Annex 9. Working with the World Bank     The  World  Bank  (WB)  is  an  international  financial  institution  that  aims  to  i)  build  an  appropriate  climate  for  investment,  jobs,  and  sustainable  development,  so  that  economies  will  grow  and  welfare  will  improve,  and  ii)  invest  in  and  empower  poor  people  to  participate  in  The World Bank can provide development.  As  such,  the  WB  has  engaged  in  a  myriad  of  financial and nonfinancial development  projects  all  over  the  world,  and  is  continually  looking  to  support to BFR projects employ  the  latest  knowledge  and  approaches  to  particular  development  topics.  WB  participation  in  BFR  projects  can  take  many  forms.21  Below  are  outlined  some  examples  and  avenues  for  potential  involvement.    Loans  to  public  sector  entities  are  the  main  development  tool  used  by  the  WB,  and  require  an  agreement  with  the  country’s  Ministry  of  Finance for  a sovereign guarantee.  IBRD  lending  terms  are  competitive  WB lending terms are (IDA  credits  are  highly  concessional),  and  the  presence  of  a  WB  loan  competitive and can help mobilize other co-financing can  help  mobilize  other  co‐financing  from  local  or  international  markets.   WB  loans  are  of  two  basic  types:   specific  investment  loans,  and  development  policy  loans  (quick  disbursing  budget  support  for  an  agreed  reform agenda).  Both  types  of  loans  can  be  made  to central  or  to subnational government entities.      The WB also provides partial credit guarantees, which can help reduce  the  public  sector  entity’s  cost  of  borrowing,  and  and  partial  risk  guarantees,  to  mitigate  the  political  and  government  performance  risk  The WB can provide partial credit and partial risk associated  with  a  privately  funded  project  or  PPP.  Limited  grant  guarantees funding  is  also  available  through  trust  funds  managed  by  the  WB,  especially  for  capacity  building  and  to  promote  special  innovations.  The  WB’s  sister  organization,  the  International  Finance  Corporation  (IFC),  provides  equity  participation  as  well  as  loans  and  guarantees  to  private  sector  companies,  and  to  public  sector  entities  at  the  sub‐ national level without a sovereign guarantee.     The  WB  can  provide  technical  advice  through  project  implementation,  The WB offers a variety of analytic and advisory as  well  as  tailored  advice  on  development  issues  of  importance  to  the  services for project client.  Analytic  and  Advisory  Services  offered  by  the  WB  can  take  development and support many  shapes  (research,  analysis,  and  technical  assistance),  and  serve  both  as  a  platform  to  help  strengthen  policy  and  institutions,  and  to  21  The World Bank Group is an umbrella term for five institutional branches: the  International Bank for  Reconstruction and Development (IBRD), the original institution commonly referred to (and referred to here)  as  the “World Bank”, which makes market‐based loans to the public sector; the International Development  Association (IDA), which provides long term, low interest credits to the poorest countries; the International  Finance Corporation (IFC), Multilateral Investment Guarantee Agency (MIGA) and the International Centre for the  Settlement of Investment Disputes (ICSID).  The branches can provide complementary support to different aspects  and partners in investment activities.   .  81  assist  in  the  design  of  sound  investments.   Analytic  and  advisory  work  The WB has experience in can  be  on  a  grant  basis,  fee‐based  (reimbursable  technical  assistance),  brownfield remediation or  funded  through  project  loans.   Such  nonlending  assistance  can,  for  example,  help  client  governments    to  prepare  policy  and  institutional  reforms,  advise  on  environmental  regulations  and  practices,  prepare  and  structure  PPP  arrangements, and help  in  monitoring  the  execution  of PPP contract schemes.       The  World  Bank  has  a  number  of  projects  in  Europe  and  Central  Asia  (completed  or  under  implementation)  that  deal  with  brownfield  and  hotspot  remediation  (see  following  table).  For  example,  in  Romania  the  WB  has  an  extensive  mine  closure  program,  through  which  200  of  540  unprofitable  mines  were  slated  for  thorough  environmental  In Romania, the WB has an cleanup  and  prepared  for  alternative  economic  uses.  Remediation  extensive mine closure measures  include:  acid  water  treatment,  measures  to  prevent  program contamination  of  subterranean  aquifers,  permanently  sealing  all  mine  openings,  preventing  gas  leakage,  demolition  of  surface  buildings  and  structures,  environmental  cleanup  of  surface  lands,  rehabilitation  of  waste  dumps,  collection  and  treatment  of  polluted  water,  and  treatment of surface oils.    A  pilot  project  in  Bulgaria  helped  to  develop  best‐practices  for  addressing  past  environmental  damages  and  environmental  liabilities  In Bulgaria, the WB has in  the  process  of  privatization.  In  particular,  the  project  supported  the  helped the government Government  of  Bulgaria  in  remediating  past  pollution  and  improving  remediate past pollution at a environmental  management practices  at  a  large  state‐owned company  large state-owned company –  the  MDK  Copper  Smelter.  These  activities  were  expected  to  facilitate  private  investment  in  the  company  and  positively  impact  the  future  environmental performance of the plant.    The  Energy  Corporation  of  Kosovo  (KEK)  is  working  with  the  World  KE Kosovo is working with Bank  to  remediate  contamination  related  to  dumping  of  ashes,  and  the WB to remediate free  up  land  for  community  development  purposes.  In  addition,  the  contamination related to WB  is  helping  the  KEK  build  capacity  for  continued  clean‐up  and  dumping of ashes environmental good practice in mining operations.    Site  assessments  conducted  under  the  auspices  of  a  World  Bank  project  in  the  Absheron  Peninsula  (Azerbaijan),  indicated  that  contamination  (primarily  oil  pollution)  around  the  capital  Baku  poses  In Azerbaijan, the WB has serious  constraints  to  the  future  development  of  the  country’s  main  helped perform site urban  center.  As  can  be  seen  in  the  figure  below,  the  city  of  Baku  is  assessments on polluted surrounded  by  a  ring  of  pollution,  and  many  communities  reside  very  land surrounding the capital close  or  directly  next  to  contaminated  land.  Remediating  existing  Baku brownfields  is  therefore  an  imperative  –  both  for  environmental  and  social reasons as well as economic reasons, since the population of the  city along with its economy are expanding fast and new housing, office,  industrial spaces are needed.  82  Figure 23. Polluted Land on Absheron Peninsula (Azerbaijan)     In  the  coastal  city  of  Rijeka  (Croatia),  the  Second  Rijeka  Gateway  Project  is  supporting  the  integration  of  port  development,  connections  The WB is supporting an to  road  corridors,  and  enhancement  of  the  city  waterfront  as  one  urban renewal project in project  starting  from  2009.   A  component  of  the  project  is  helping  to  Rijeka, Croatia facilitate  urban  renewal  as  conceived  in  the  city’s  master  plan,  by  enabling  the  relocation  of  port  storage  activities  from  a  choice  waterfront  site,  thereby  freeing  the  land  for  public  and/or  commercial  uses.      83  Annex 9 (continued): World Bank Brownfield/Hotspot Remediation Projects in Europe and Central Asia    World Bank Lending  Other  Country/Location  Instrument  Financiers  Project Name  Key Issues  Implementing Bodies  Time Frame  Albania/Montenegro  $4.55 million IBRD  $ 4.55 million  Albania/Montengro Lake  Remediation of hazardous site in the vicinity  Ministry of Environment,  2008 ‐  GEF, $15.21  Skhoder Integrated  of KAP Aluminium Plant in Podgorics  (Albania); Ministry of  ongoing  from Other  Facility(P084605)  (Montenegro); red mud and other waste  Tourism (Montenegro)  Sources  issues.  Azerbaijan  $20 million IDA  Government of  Urgent Investment Loan  Soil remediation ‐ Mercury Contamination  Committee of Ecology  1998 ‐  Azerbaijan  (P055155)  ongoing  Bulgaria  $16 million IBRD  MDK Company  Environmental Remediation  Stabilization of waste lagoon at MDK copper  MDK‐UM 2070 Pirdop  1998‐2002  Pilot Project (P033965)  smelter; disposal of contaminated soil and  waste; improve slag tailings and storage;  rehabilitate old slag dump.  Bulgaria  $50 million IBRD Policy     Environment and Privatization  Policy reforms to integrate environment  Ministry of Environment  2000‐2004  Adjustment Loan  Support Adjustment (P052927)  issues into privatization and accelerate  and Waters  implementation of EU IPPC Directive  Croatia  $122.5 million IBRD  $5.8 million  Rijeka Gateway Project II  Shifting port activities to new areas and  Port of Rijeka Authority  2009 ‐  Government of  (P102365)  converting freed space into urban areas.  ongoing  Croatia  Kazakhstan  $40 million IBRD  $27 million  Nura River Cleanup (P059803)  Cleanup of mercury contamination in river;  State Committee for  2003 ‐  Government  strengthening water monitoring; support  Water Resources  ongoing  water resources planning  Kazakhastan  $24 million IBRD  $15.8 million  UST‐Kamengorsk  Remediation of air, water, and soil  Ministry of Agriculture  2007 ‐  Government  Environmental Remediation  contamination from heavy industry including  ongoing  toxic heavy metals  Kosovo  $5 million IDA Grant     Clean‐up and Land  Remediation of Ash storage; soil remediation  Energy Corporation of  2006 ‐  Reclamation Project  at Coal Gasification Site  Kosovo  ongoing  Kyrgyz Republic  Linked to larger IDA  $1.0 million GEF  Hazard Mitigation  Remediation/containment of uranium tailings  Ministry of Ecology and  2005 ‐  Disaster Prevention  ponds; improve soil and water monitoring  Emergencies  ongoing  Project  capacity  Moldova  $6.35 million GEF Grant‐ $3.7 million  POPs Stockpiles Management  Demonstration of safe packaging and storage  Ministry of Ecology and  2006 ‐  POPs  Government of  and Destruction (P090037)  of obsolete pesticides and PCBs; institutional  Natural Resources  ongoing  Moldova   capacity building  Romania  $120 million IBRD  $29.6 million  Mine Closure, Environment  Environmental remediation of closed mines  Ministry of Economy and  2005 ‐  Government  and Socioeconomic (P087807)  Commerce  ongoing  Romania  $150 million IBRD   $46 million  Hazard Mitigation (P075163)  Containment and Remediation of industrial  Ministry of Environment  2004 ‐  Government; $5  operations with potential for spills or release  and Water  ongoing  million GEF  of hazardous substances to river catchment  areas  IDA ‐ International Development Association  IBRD ‐ International Bank for Reconstruction and Development  84  Annex 10. BFR Examples    Bristol, Harbourside (UK)     Bristol Harbourside is made up of 22.7 hectares of idled and underused  warehouses,  railway  yards,  and  industrial  facilities.  The  site  is  situated  in  a  prime  location  in  the  heart  of  the  city,  and  is  owned  by  the  Bristol  City  Council,  British  Gas  Properties,  Lloyds  Bank,  and  other  smaller  Harbourside has a leaseholders.  Despite  the  existent  contamination  on  the  site,  it  was  fragmented ownership considered  to  be  of  critical  importance  to  the  future  sustainable  structure, but benefits from a good location development  of  the  city.  Thus,  starting  in  1975,  when  commercial  activity  in  the  port  stopped,  the  City  Council  in  partnership  with  a  number  of  vested  stakeholders,  took  on  the  remediation  and  redevelopment of the area.      Data Collection and Evaluation Redeveloping  brownfields  requires  that  adequate  data  is  available  for  the site – if for no other reason, than to know that the site is actually a  brownfield.  In  England,  data  on  brownfields  was  assembled  and  Brownfields data in the UK is managed  at  the  national  level  by  English  Partnerships  (The  National  collected and managed by a Land  Use  Database  of  Previously  Developed  Land  and  Buildings  –  central agency NLUD‐PDL),  and  its  duties  have  been  recently  taken  over  by  another  central  agency  –  Communities  and  Local  Government  (CLG).  According  to  a  recent  report  published  by  CLG,  there  were  152  hectares  of  brownfield land in Bristol, in 2007.    The  Bristol  City  Council  worked  closely  with  English  Partnerships  not  only on building and maintaining the brownfields database, but also on  Local authorities in Bristol remediating and  redeveloping  some  of its  derelict  and  underused sites  realized that a participatory –  Harbourside  included.  Throughout  the  process,  local  authorities  approach to redevelopment realized  that  a  participatory  approach,  and  active  engagement  of  was crucial for the success of the project vested  stakeholders,  was  crucial  to  the  hoped  success  of  the  project.  One of the first challenges they faced was bringing all owners together  around a shared vision.  85  It  was  obvious  from  the  start  that  different  owners  had  different  intentions  for  the  parcels  they  owned,  or  no  intentions  at  all.  Lloyds  Bank,  for  example,  was  one  of  the  first  land  holders  to  start  a  redevelopment project, and it was interested in increasing the value of  Different owners had its investment  by promoting  other  redevelopment projects around the  different intentions for the site site.  British  Rail  turned  part  of  the  land  it  owned  over  to  the  City  Council,  and  sold  part  of  it  speculatively  to  third  parties.  This  meant  that  local  authorities  had  to  deal  with  new  private  interests  that  were  added  to  the  mix  –  private  interests  that  had  to  be  matched  with  public interest in the area. Other owners chose to hold on to their sites  up  to  the  actual  commencement  of  the  redevelopment  process,  hoping  to  profit  from  increased  land  values  (enabled  by  remediation  and  redevelopment  on  adjacent  sites).  Eventually,  the  City  Council  negotiated  an  agreement  with  these  owners,  so  it  could  construct  an  accurate financial appraisal.    Reaching a compromise among all stakeholders required extensive site  data  collection,  to  correctly  portray  potential  remediation  and  Owners understood early on redevelopment  costs.  Thus,  thorough  site  assessment  and  that they would have more to investigation  indicated  that  cleanup  costs  would  range  somewhere  win by working together, between  £4  and  £10  million.  This,  coupled  with  major  physical  than by competing with each constraints,  low  residual  land  values,  and  the  inertia  of  institutional  other ownership, lead all owners to understand that the only way they could  realize benefits from their land would require them working together.    Pre-Feasibility Since  the  redevelopment  potential  of  Harbourside  was  considered  to  be  substantial,  local  authorities  managed  to  rally  together  stakeholders  that  stood  to  profit  directly  or  indirectly  from  new  investment  in  the  area.  Getting  to  that  point  however,  required  them  It is important to prevent an to  dispel  a  climate  of  mutual  distrust  prevalent  among  many  potential  environment of mutual distrust between the public investors,  and  a  national  perception  that  the  City  was  difficult  to  deal  and private side with  (Bristol  was  considered  a  “socialist  enclave”  in  a  country  dominated  by  the  conservative  Thatcher  government).  Ultimately,  the  overall  boom  of  the  1980s  helped  reduce  the  reticence  of  private  investors,  and  cooperation  with  local  authorities  was  soon  seen  as  critical in realizing the full potential of the site.    Public  sentiment,  on  the  other  side,  was  more  difficult  to  deal  with.  The  general  perception  of  citizens  and  local  communities  was  that  a  prime city site was turned over to greedy, profit‐seeking developers. In  addition,  there  was  a  small  community  still  living  on  the  site,  and  a  number  of  small  businesses  still  employed  people there.  Thus,  a  group  of  community  members  and  concerned  individuals  resisted  initial  Council  plans  to  close  the  City  Docks.  In  time,  this  group  coagulated  in  a  series  of  concerted  efforts  to  guard  the  interests  of  people  living  there,  and  to  promote  good  environmental  stewardship.  Some  of  these  groups  included  the  Bristol  Civic  Society,  Bristol  Visual  86  Environmental  Group,  Clifton  and  Hotwells  Improvement,  and  they  were  in  turn  supported  by  quasi‐professional/commercial  interest  groups (e.g. City Docks Ventures).    From the start, local authorities realized how important it is to actively  engage  surrounding  communities  and  different  interest  groups.  Consequently,  early  accommodations  were  made  for  leisure  and  Community engagement was cultural facilities, which became a central part of redevelopment plans.  crucial for the successful Minority interests continued to challenge proposed plans, but targeted  redevelopment of Harbourside amendments  to  those  plans  managed  to  avoid  major  impediments.  Furthermore,  instead  of  taking  a  defensive  approach,  local  authorities  decided  to  engage  communities  more  proactively:  through  newsletters,  permanent  exhibitions,  information  leaflets,  on‐site  signage,  school  tours,  design  charrettes,  and  a  “Citizens  Panel”.  This  approach  enabled  the  City  Council  to  reach  a  consensus  with  neighborhood groups, and to ultimately garner much broader support.            Feasibility To  ensure  that  the  site  vision  would  be  accomplished,  the  City  Council  formed  a  tight  partnership  with  the  other  landowners,  as  well  as  with  other  key  stakeholders,  developers,  businesses,  operators,  and  funders.  Thus,  The  Harbourside  Sponsors’  Group  was  set‐up  by  the  landowners  to facilitate a  joint  Development  Framework.  A  Draft  Local  Plan  was  subsequently  written  (highlighting  the  socio‐economic  context  of  the  site,  and  other  planning  issues)  and  the  Harbourside  Design  Forum  was  put  in  place  to  offer  advice  on  urban  design  and  architectural issues.     With  this  framework  in  place,  a  leading  developer  of  sustainable  communities  was  selected  –  Crest  Nicholson.  The  developer  was  tasked  to  come  up  with  an  innovative  development  design  that  took  The development concept into  consideration  the  opinions  of  surrounding  communities,  and  the  took into consideration the city  citizenry  at  large.  Crest  Nicholson  also  took  on  the  risk  of  opinions, wishes, and idea of masterplan  preparation  (which  required  active  community  community groups and individuals engagement),  as  well  as  subsequent  design  fees.  Furthermore,  they  agreed  to  deliver  certain  public  benefits  within  a  determined  timescale,  and  to  allow  landowners  to  regain  their  sites  if  construction  was  not  kept  within  a  certain  schedule.  In  return,  they  were  offered  sole development rights.    The  developer  offered  to  fund  the  entire  development,  including  public  realm  and  highway  infrastructure,  and  resorted  to  private  financing  for  the  commercial  development  component.  It  also  offered  to create an endowment fund for the maintenance of the public realm.    87  The  City  Council  offered  a  series  of  modest  incentives  to  help  the  process along. For example, a windfall sum22 from a lease restructuring  was  used  for  minor  project  groundwork.  Also,  local  public  funds  were  allocated  for  establishing  the  development  framework,  for  initiating  the  project,  and  for  appointing  consultants  to  advise  on  specific  aspects.     English  Partnerships  and  the  National  Lottery  Fund  provided  part  of  the  necessary  funding  for  an  ambitious  non‐commercial  leisure  National funding enabled the scheme  and  for  necessary  site  infrastructure.  The  rest  of  the  funding  development of public amenities was provided by individual landowners (commensurate with the size of  their land holding), from land‐sale receipts.     The  risks  associated  with  the  remediation  work  were  shared  by  all  landowners.  Thus, British Gas took  on  remediation planning, as  well  as  the  de‐commissioning  of  a  gas  storage  facility.  In  addition,  it  provided  an  Environmental  Impact  Assessment  that  was  approved  by  the  Environmental  Agency  and  the  Local  Authority.  An  Environmental  Risks associated with Impact  Study  was  carried  out  prior  to  that,  to  determine  development  remediation work were shared by all landowners constraints  (e.g.  site  capacities,  traffic  impact,  historic  context,  socio‐ economic  context,  surrounding  environment).  Remediation  work  was  funded  by  Secondsite  Properties,  and  costs  were  to  be  recuperated  from  disposal  of  the  site  to  the  developer.  The  remediation  consultants  took  on  liability  for  the  remediated  site,  and  insurance  covered the residual risk.      Implementation From  the  start,  the  redevelopment  was  expected  to  follow  best  Redevelopment followed best practices  in  sustainability  and  innovative  construction  methods.  Early  practices in sustainable and redevelopment projects were focused more on inward investment and  innovative design job  creation,  with  little  attention  paid  to  good  design.  Having  the  benefit  of  the  Harbourside  Design  Forum  starting  1994,  the  City  Council  looked  for  advice  on  good  urban  design  and  architectural  matters,  and  developed  a  design  toolkit  to  ensure  consistent  design  practices.    Ultimately,  the  redevelopment  comprised  an  entire  new  quarter,  with  a  variety  of  uses  (housing,  office,  commercial,  entertainment,  retail,  hotel,  and  parking),  and  it  lead  to  the  creation  of  an  estimated  4,000  new  jobs23.  Sustainable  solutions  were  incorporated  in  the  construction  of  all  buildings,  and  included  best‐practices  such  as:  the  use  of  harbor  water  for  cooling,  green  roofs,  sustainable  drainage  systems,  reduced  parking  levels,  and  flexible  building  forms.  Best  22  At the time, local government regulation required that 50% of money received from land sales to be used for  repaying the local authority’s debts.  23  See site post‐development in the image above.  88  practices  were  applied  both  for  new  construction,  and  for  the  rehabilitation of buildings that were kept on site.    Thus,  a  number  of  structures  with  architectural  merit  were  not  demolished,  but  adapted  for  new  uses.  For  example,  old  warehouses  Several buildings were and goods sheds were converted into business and leisure space, while  adapted for new uses rather some  of  the  former  gas  company  buildings  (although  heavily  than being demolished contaminated  and  derelict)  were  retained  for  reuse  due  to  their  historical value.    Landmark  new  buildings  added  character  and  distinctiveness  to  the  Landmark new buildings were project,  and  were  key  features  of  the  redevelopment  plan.  Two  of  key features of the these  included  the  Lloyds  TSB  regional  headquarters,  and  the  new  redevelopment plan waterfront  apartment  blocks  at  the  Point.  Other  key  features  of  the  masterplan were generous public spaces.     Public spaces applied innovative design solutions and were intended to  be  inviting  to  the  general  public.  They  were  designed  to  give  people  a  Public spaces created a sense  that  a  key  part  of  the  city  center  was  redeveloped  for  them  too.  welcoming environment for New  public  spaces  included  waterfront  walkways,  public  squares,  a  all people living in Bristol new  pedestrian  bridge,  and  a  new  Central  Promenade  with  water  features,  new  trees,  lighting  features  and  seating,  food  kiosks  and  internet information screens.    Whenever  possible,  traditional  materials  were  reclaimed  from  the  site  and  reused  for  new  construction.  Other  features  of  the  quayside  infrastructure  (e.g.  bollards,  railway  lines,  cranes)  were  also  kept  in‐ situ.  89    Tilburg, Volt/Phoenix (The Netherlands)     Tilburg is a medium‐sized city situated in Southern Holland. Dominated  by  the  textile  industry  up  to  1960s,  the  city  has  morphed  into  a  Tilburg has a large student business  and  service  center,  with  a  large  student  population  and  an  population and an eclectic eclectic  and  dynamic  economy.  Its  population  of  over  200,000  is  and dynamic economy growing  faster  than  the  national  average  (8.8%  as  opposed  to  4%  between  1997  and  2005),  and  given  the  high  demand  for  urban space,  local authorities have become actively engaged in BFR projects.    The  Volt/Phoenix  is  one  of  those  BFR  projects.  Occupying  around  11  hectares close to the city center, the site housed an industrial complex  Several businesses were still owned  by  Philips.  After  the  electronics  giant  ceased  activity  there,  the  active on the Volt/Phoenix site  remained  idle  for  10  years.  Subsequently,  space  was  leased  out  to  site when redevelopment a  host  of  private  and  non‐profit  entities.  At  the  time  redevelopment  plans were being hashed out plans  were  being  formulated,  several  entities  were  operating  on  the  site:  storage  companies,  small  shops,  a  go‐kart  center,  and  small  start‐ ups.      Data Collection and Evaluation To promote and encourage the redevelopment of brownfields, the City  of  Tilburg  has  set‐up  a  complex  system  for  integrating  environmental  The City of Tilburg has set-up themes  into  spatial  plans.  The  tools  thus  developed  enabled  the  a system for collecting and collection  and  evaluation  of  site‐specific  data,  and  sped‐up  the  evaluating site-specific data decision‐making  process.  These  include:  the  Environmental  Profile  Process;  the  Sustainable  Building  Tool  (GPR);  and,  the  Industrial  Estate  Atlas.     The  Environmental  Profile  Process  makes  use  of  a  GIS  application  for  collecting  environmental  data  on  brownfield  sites.  The  data  thus  collected  is  then  discussed  among  specialists  from  different  fields,  and  challenges  and  priorities  are  identified.  Priorities  are  defined  based  on  six  major  environmental  themes  (water,  energy,  material‐use,  waste,  90  health,  and  living  quality),  and  are  organized  into  a  matrix.  The  matrix  also  includes stated ambitions  and  appropriate actions,  an  overview of  identified indicators, and links to the Sustainable Building Tool (GPR).    The  GPR  is  a  software  package  that  uses  the  six  major  environmental  themes  and  data  input  from  previous  examples  to provide  suggestions  for  sustainable  and  innovative  practices  in  building  design.  It  is  meant  to  offer  planners,  developers,  and  designers  a  platform  for  adopting  environmentally sustainable development practices.    Data on brownfields is made The  Industrial  Estate  Atlas  gathers  and  organizes  GIS  data  on  all  the  available to the general brownfields  in  Tilburg,  and  makes  that  data  available  to  the  general  public public.  Site‐specific  information  can  be  accessed  in  different  formats:  printed booklet; digitally accessible reports; and, web‐based GIS maps.    In  the  case  of  the  Volt/Phoenix  site,  local  authorities  determined  that  the  redevelopment  focus  should  be  on  energy  efficiency,  noise  reduction  measures,  and smart  working  and  living  combinations.  Thus,  new  construction  would  have  to  score  higher  on  the  GPR  scale,  and  specific  environmental  targets  would  have  to  be  followed  (e.g.  sustainable water and energy use).      Pre-Feasibility The  interesting  thing  about  the  Volt/Phoenix  site  is  that  it  was,  somewhat  uncharacteristically,  identified  as  a  brownfield  even  while  The site was considered to several  firms  were  still  operational  there  (see  image  above).  Given  its  have a high redevelopment potential prime  location  and  the  contamination  found  on  site,  the  City  considered  that  the  area  had  both  a  high  development  potential,  and  that it would be a priority among city‐wide redevelopment projects.    However, with the area being an active employer, the City had to make  sure  to  actively  engage  communities,  businesses,  and  other  Four City departments are stakeholders, from the start of the process. To do this, local authorities  tasked with engaging various drew  on  four  city  departments.  These  departments  used  area‐specific  groups of stakeholder strategies  to  engage  different  groups  of  stakeholders.  Professional  staff  working  there  have  built  organizational  and  personal  links  to  stakeholder  networks,  and  can  easily  reach  out  to  vested  interest  groups and individuals.    In  addition  to  dedicated  departments,  the  City  of  Tilburg  also  has  a  Local public participation special  public  participation  regulation.  According  to  this  regulation,  regulation encourages active groups  and  individuals  affected  by  certain  development  projects  have  public participation in new the  right  to  participate  in  every  area  of  municipal  policy.  The  mayor  developments and  the  alderman  usually  reach  out  to  concerned  members  of  the  public and invite them to actively participate in the planning process.      91  Invited stakeholders are provided with information on the project, and  the  information  itself  is  conveyed  in  an  easy‐to‐understand  and  engaging  way.  The  idea  is  to  both  give  communities  a  voice,  and  to  Community ideas can generate  bottom‐up  innovative  ideas  for  the  redevelopment.  These  generate adequate solutions ideas  can  not  only  lead  to  a  higher  acceptance  of  the  project  by  to unique problems surrounding  communities,  but  they  can  generate  adequate  solutions  to  unique  problems,  as  all  BFR  project  are  inherently  different  and  require somewhat tailored approaches.    For  larger  BFR  projects,  the  City  puts  together  a  Communication  Plan,  detailing  the  way  communication  should  take  place  throughout  the  A Communication Plan sets process.  At  least  every  three  months,  the  plan  is  reviewed  and  out the City’s communication potential  new  issues  are  brought  to  the  forefront.  The  plan  details  strategy with vested when,  where,  and  with  whom  the  communication  should  take  place  stakeholders (e.g.,  it  identifies  target  groups  and  alternatives  for  engaging  them,  and  sets  up  a  specific  communication  strategy).  It  is  considered  to  be  complementary to the local public participation regulation.      Feasibility Since  the  Volt/Phoenix  site  was  considered  to  be  a  top  priority  for  the  City,  initial  plans  reserved  a  budget  for  land  acquisition.  However,  In a partnership, site owners negotiations  fell  through  with  the  landowner,  and  the  site  ended  up  often have a stronger being  sold  to  a  private  investor  –  KDO  Vastgoedontwikkeling.  KDO  bargaining power realized that the redevelopment of the site would be much easier with  the  City  on  its  side,  but  it  also  knew  that  it  would  have  a  stronger  bargaining power if it fully owned the land.    Local  authorities  changed  their  strategy  accordingly,  and  worked  with  KDO  on  forming  a  PPP.  The  investor  was  initially  hesitant,  as  it  saw  a  PPP  as  being  overly  restrictive.  Consequently,  an  agreement  was  signed between the two sides, with a series of concessions being made  for  local  authorities.  One  of  the  provisions  included  in  the  agreement  required  that  part  of  the  land  now  owned  by  KDO  would  become  public  space  (upon  redevelopment),  and  be  transferred  for  maintenance and upkeep to the City of Tilburg.    As  the  process  moved  along,  circumstances  changed,  and  the  two  parties  ended  up  taking  a  more  participatory  approach.  This  entailed  the  developer  becoming  part  of  the  REVIT  consortium  (a  network  of  European cities that received EU funding for knowledge sharing, under  the  auspices of  INTERREG  III  B),  and  committing to  a  larger  investment  The PPP approach emulated a model used in Nantes, than  originally  planned.    The  PPP  approach  that  was  ultimately  France adopted  emulated  a  model  used  in  the  redevelopment  of  another  REVIT  site  (Ile  de  Nantes  in  France).  The  knowledge  and  experience  shared  through  the  REVIT  network  increased  project  efficiency  and  allowed  for  speedier  decision‐making.  REVIT  also  generated  funding  that allowed involved parties to reduce financial risk.   92    By  generating  local  and  outside  funding,  by  bringing  in  expertise,  and  by  making  the  planning  process  easier,  local  authorities  have  established  themselves  as  valuable  partners  for  the  developers.  They  Local authorities have were also crucial in enabling the project to move at a steady pace, and  established themselves as valuable partners for the to have a more public friendly face. Also, despite not having ownership  developer of  the  site  itself,  the  City  pushed  for  the  adoption  of  a  series  of  sustainable  development  practices  (e.g.  adaptive  reuse  of  historical  buildings and integration within surrounding neighborhood).       Implementation Remediation  of  the  Volt/Phoenix  site  started  shortly  after  the  PPP  approach  and  risk  assignment  were  determined.  Clean‐up  work  The Dutch Soil Protection Act followed  standards  set  in  the  Dutch  Soil  Protection  Act,  with  soil  sets remediation standards quality  being  restored  to  its  original  state.  Site  assessment  and  investigation  costs  were  covered  by  the  locality,  while  actual  remediation costs were covered by the developer.    Construction  costs  fell  also  on  the  private  investor,  but  a  series  of  technical  feasibility  studies  were  contracted  by  the  City.  These  studies  The City pushed for the have  created  a  platform  for  the  renovation  of  industrial  heritage  adaptive reuse of a series of industrial heritage buildings buildings  found  on  the site.  The  first  improvement of this  kind  was the  conversion  of  a  former  monastery  into  residential  space  and  a  park.  The former Academy of Journalism was also renovated and turned into  office space.    Buildings  without  inherent  heritage  value  were  demolished,  and  redevelopment  of  new  spaces  began.  In  a  first  stage,  new  housing  and  innovative  working  areas  were  created.  These  developments  were  complemented  by  new  site  infrastructure  and  underground  parking,  and upon leasing they generated cash‐flow for the project coffers.    Throughout  the  construction  process,  people  in  the  old  Broekhaven  People in the community neighborhood  (which  surrounded  the  site)  were  actively  involved,  and  helped monitor the project were  called  upon  to  help  monitor  the  project  as  cleanup  and  construction began.      93  94  Europe and Central Asia Region Sustainable Development Department Brownfields  can  be  understood  as  sites  that:  “have  been  affected  by  the  former  uses  of  the  sites  and  surrounding  lands;  are  derelict  and  underused;  may  have  real  or  perceived  contamination  problems;  are  mainly  in  developed  urban  area;  and  require  intervention  to  bring  them  back  to  beneficial  use”.  Their  redevelopment  is  particularly  attractive  because:    • sites  are  often  situated  in  strategic  locations,  within  cities  that  have  demand  for  new  housing/office/commercial  space;    • they can stimulate new fiscal revenue‐ generating activities  on previously unproductive land;    • they  can  lead  to  the  eradication  of  urban  blight  and  upgrading of the local neighborhood;    • the  projects  involve    cleanup  and  remediation  of  existent  pollution  and  the  achievement  of  higher  environmental  standards;    • they can reduce demand for new greenfield development;    • they  can  take  advantage  of  existing  infrastructure  (roads,  rail, public transit, water, sewage, electricity, etc.).    In  sum,  brownfields  redevelopment  can  contribute  to  a  healthier  urban  economy,  employment  generation,  stronger  communities,  and a sustainable local environment.    95