Покрив над главата жилищният сектор в България октомври 2017 Покрив над главата Жилищният сектор в България Правителството на Република България в момента разработва нова Национална жилищна стратегия. Настоящите услуги по консултиране и анализ на Световната банка бяха поискани от българското правителство в допълнение и в подкрепа на усилията на правителството за създаване на стратегически принципи, които да послужат за основа на бъдещата жилищна стратегия. Това е кратко резюме на пълния доклад озаглавен “България: Оценка на жилищния сектор”. Валута: Български лев (BGN) = 100 стотинки Валутен курс: 1 BGN = 0.51 EUR (за 2017 г.) Контекст 4 Покрив на д главата – жилищният сектор в България Жилищният сектор в България предоставя поглед върху по-широкия кръг от въпроси, свързани със со- циалната, политическата и икономическата трансформация в региона на Европа и Централна Азия за последните 25 години. Преходът протича трудно и държавата играе активна роля в реформата на жи- лищния сектор – като се започне от приемането на Националната жилищна стратегия през 2004 г. и се стигне за последните мащабни инициативи за подобряване на енергийната ефективност на многофа- милни жилищни сгради. И макар тези предизвикателства да не са уникални за региона, в България те са по-ясно изразени. Преходът в България започна по-късно от останалите икономики, в резултат на което, устойчивото ико- номическо развитие на страната започна почти цяло десетилетие по-късно. Бяха необходими 14 години, за да се възстановят доходите на глава от населението на нивата им отпреди прехода. Страната преми- на през хиперинфлация, финансова криза и значителни политически вълнения, поради което изостана от страни-реформатори като Унгария и Полша. До края на миналия век България бе в категорията на страните с ниски доходи и с икономически показатели, отклоняващи се от тези на другите страни в преход и на съседните държави-членки на ЕС. Ако България се беше стабилизирала за 5, вместо за 11 години (1989 г. – 2000 г.) и икономиката й растеше със средни темпове, доходите на глава от населението биха били с 40% по-високи от сегашните. Доказателство за това колко по-различна би могла да бъде ситуацията в България, ако преходът на страната бе ускорен е – постигнатото навлизане на страната в период на политическа и икономическа стабилност през 2000 г. България отчете най-силен растеж сред всички страни в преход за период от 6 го- дини, с ръст от почти 6% годишно, и постигна значителен напредък в процеса на сближаване със сред- ните нива на доходите на държавите-членки на Европейския съюз и стана член на ЕС през 2007 г. За съжаление, тази благоприятната тенденция бе прекъсната от световната финансова криза през 2008 г., когато България преживя един от най-резките спадове на темповете на растеж в сравнение с други страни в преход.1 Една от основните причини, поради които България претърпя този спад в растежа, е свързана със „спук- ването на балона“ на пазара на жилища: страната все още преминава през най-дълбоката и продъл- жителна криза на жилищния пазар от всички страни в преход.2 Това е и един от основните фактори за увеличаване на бедността след 2008 г., най-вече поради сриването на пазара на труда в сектора на жилищното строителство – един от основните работодатели на нискоквалифицирани работници. Друга българска специфика е, че за разлика от обичайните причини за създаването на т.нар. „балон на пазара за жилища“, в България този балон не е предизвикан от прекаленото натрупване на просрочени ипотеч- ни кредити; страната продължава да има най-ниския дял на ипотечен дълг сред всички страни в преход. Вместо това, както е представено в настоящия доклад, са налице по-фундаментални пречки пред раз- витието на жилищния пазар. Секторните изкривявания водят до забавяне на развитието на сектора, до увеличение на разходите, намаляване на заетостта, както и допринасят за неспособността да се прео- долеят разликите в доходите на населението с тези на другите 28 държави-членки на ЕС. Наред със силното и понякога забавящо развитието наследство от българския преход, вероятно аспек- тът, който е най-съществен и най-тясно свързан с представянето на българската икономика, е изключи- телно неблагоприятната възрастова структура на населението. България се превърна в едно от най-ста- рите (застаряващи) общества в света, като същевременно преминава през едно от най-драстичните намаления на населението в световен мащаб: спад от 20%, от началото на прехода през 1989 г. – виж Графика (i). 1 Между 2008 г. и 2014 г., световната финансова криза и последвалата криза в Еврозоната доведоха до годишен ръст на реалните доходи на глава от населението от малко над 1%, и днес България остава най-бедната държава-членка на ЕС с БВП в размер на около 47% от средния за ЕС. 2 Евростат 2015. Конт е кст 5 Графика (i). Нарастване на населението 2001 – 2013 г. Население 2013 г. Процент промяна 2001 – 2013 0 – 50,000 50,001 – 100,000 < -10,0 100,001 – 500,000 -9,9 – -5,0 500,001 – 1,000,000 -4,9 – 0,0 > 0,0 > 1,000,000 Източник: Градове в Европа и Централна Азия, Световна банка, 2016 г. Освен това Организацията на обединените нации (ООН) прогнозира, че това топене на населението ще се засили допълнително и при следващото поколение.3 Нито един от тези фактори няма да спомогне за увеличаване на търсенето на жилища – всъщност ще има обратния ефект. Защо тогава се прави изслед- ване на ефективността на жилищния сектор, при условие че има значително свръхпредлагане на пазара? Една от основните причини за настоящия анализ е да се изгради по-добро разбиране по отношение на един привиден парадокс: как разходите за жилища нарастват спрямо доходите – до точка, при която от всички страни в преход България има вторият най-висок дял на разходи на домакинствата, свързани с жилищата – при условие, че общото население едновременно намалява и застарява? Следва да се направи предположението, че свръхпредлагането на жилища, сравнено с броя на домакинствата ще доведе до намаление, а не до увеличение на цените на недвижимите имоти. Този парадокс е още по-за- плетен поради ниските нива на заетост на населението в трудоспособна възраст. България е на трето място от всички икономики в преход по отношение на ниския дял на трудова заетост на населението в трудоспособна възраст – между 25 и 54-годишна възраст, и ниво на младежката безработица от 22%.4 При условие, че разходите, свързани с жилищата, са високи в сравнение с нивата на доходите, би след- вало разходите, свързани с пропуснатите възможности, да са още по-високи в страна, където жилището е най-големият разход на домакинствата. Също така, възрастните хора са склонни да се местят по-ряд- ко и поради тази причина имат и по-ниско ниво на търсене на жилища. За да се разплете парадоксът, следва да се анализират и разберат следните основни аспекти на жилищния сектор в България: -  От 2008 г. нивото на бедност се покачва, а ръстът на доходите на послед- ните 40% от населението е значително забавен. Над 40% от населението е в риск от бедност5 или социално изключване и този проблем е особено разпространен сред ромските семей- ства и другите етнически малцинства.6 3 Очаква се, че до 2050 г. населението в трудоспособна възраст в България ще продължи да намалява с до около 30%. 4 Евростат 2016 (http://www.tradingeconomics.com/bulgaria/youth-unemployment-rate). 5 Дефиниция на Евростат по отношение на най-застрашените от бедност: тези, които са с доход под 60% от средния за страната. 6 Световната банка; Национален статистически институт; Статистически данни на Общността за доходите и условията на живот (EU-SILC). 6 Покрив на д главата – жилищният сектор в България -  страната има значителен фонд от застаряващи многофамилни жилищни В сгради във влошаващо се състояние. Съществуват голям дял на блокове, построени от държавата преди 1990 г. в условията на централно планираната социалистическа икономика – като качеството на изпълнение, проектиране и местоположение на сградите са под въпрос. Голяма част от населението няма финансовите възможности да предприеме дори и най-базовите дейности по поддръжка на сградите, в които живее или няма стимул да го прави. -  лобалната финансова криза от 2008-2010 г. доведе до голям спад в цените на Г жилищата. Спадът беше 30-50%, сравнено с нивата от 2007 г. на жилищата с добро местополо- жение, поради което фалираха голям брой частни строителни фирми и много домакинства претър- пяха големи загуби на благосъстояние и капитал. Пазарът едва сега се възстановява бавно от шока, но остава нестабилен. Всички тези фактори – намаляване на населението, бедност, влошаване на жилищния фонд, както и последиците от финансовата криза – изострят дисбаланса при търсенето и предлагането на жилища в България. Но преди да навлезем в темата как свръхпредлагането на жилища води до увеличаване на относителните разходи, следва да се отчете и следното: -  ените на жилищата са много високи в сравнение с преобладаващите нива на Ц доходите, заради което е почти невъзможно домакинства с доходи под 1000 лева на месец, т.е. хората в долните 60 – 70 процента на доходите, да закупят или наемат жилище на пазарни цени. По- вече от една трета от младите хора не са в състояние да си позволят жилище и живеят с родителите си или с друго семейство.7 -  роят на неформалните и незаконни селища се увеличава, когато хората обитават Б постройки с лоши жилищни условия и неадекватна инфраструктура.8 Ситуацията е най-изострена при ромите, като повече от 90% от тях са категоризирани като бедни. -  рудовата мобилност и производителността на труда са много ниски,9 а Т нивата на емиграция в чужбина са високи, особено на образовани млади хора, в които страната е инвестирала толкова много. Същевременно, възможно е състоянието на жилищния пазар в България да е по-лошо в действителност отколкото показва анализът на данните. Това е така, защото не съществува единен жилищен пазар, а по-скоро много различни пазари в различните части на страната. Средните цифри, представени тук, раз- миват огромните вариации, които съществуват между пазарите в различните градове. В някои населени места като София, където производителността на труда е по-висока и има повече възможности за рабо- та, жилищните разходи са много високи в сравнение с доходите. В други населени места, тези с малки или никакви възможности за трудова заетост, разходите са много ниски и жилищният фонд е обезлюден. Тези проблеми, поне отчасти, произтичат от факта, че България е следвала по-последователно подхода на планиране, прилаган в бившия Съветски съюз, отколкото другите страни в преход извън бившия Съ- ветски съюз (и Албания). Следването на този подход доведе до създаването на една от най-индустриа- лизираните икономики сред страните в преход. Стигна се до създаване и разрастване на много градове, които иначе не биха станали толкова големи, при една по-пазарно ориентирана икономика. Резултатът е, че днес перспективите за трудова заетост са помрачени в много населени места, където държавните заводи, изградени през времето на социализма са затворени, а броят на пустеещите жилища по места е изключително голям, като някои села и малки градове са изправени пред пълно обезлюдяване. 7 пак там. 8 ЕС, Национален доклад за България относно преглед на законодателството за отдаване на жилища под наем “Законодателство по отношение на наемни взаимоотношения и жилищна политика на няколко нива в Европа.” 9 Между 2001 г. и 2011 г. само 380 000 души, или 5,1% от общото население на страната са се преместили в друго населено място в България (30% в същия град и 70% в различен град). Почти половината вътрешната миграция е към София или Варна. Конт е кст 7 Освен че много от градовете са изградени на „грешното място“, много от жилищните комплекси са на грешното място в самите градове. В България има модел за разпределение на гъстотата в градовете, при който населението е разпръснато в периферията на града, а не е концентрирано в централната част. Въпреки че този модел в България не е толкова краен, както в някои от другите страни в региона, той все пак съществува. Това разпределение на жилищния фонд води до много по-голяма продължи- телност на пътуването до месторабота, а освен това поражда необходимост от изграждане на нова инфраструктура при условие, че съществуващата не се ползва интензивно и по този начин се създават проблеми по отношение на управлението на градската среда. По-важното обаче е, че такива разгънати градове намаляват ползите от икономиите на мащаба на урбанистичните агломерации, които всъщност са основния стимул за създаване на населени места. Моделът, приложен в България по отношение на инвестициите в жилищно строителство, е предпоставка за драстични вариации в общото предлагане и търсене на жилищни имоти. Жилищният пазар в големите градове е много конкурентен и съответно жи- лищните имоти се предлагат на по-високи цени, докато пазарът в по-малко популярните населени места е ограничен, жилищата са с ниска или никаква стойност и са налице проблеми с текущата им поддръжка и разходите за предоставяне на комунални услуги. Същевременно публичните разходи в жилищния сектор и по-специално тези, насочени към хората с по-ниски доходи и социално уязвимите групи, са една малка част от общия бюджет на страната.10 Пре- доставянето на публични социални жилища, които са по-малко от 3% от общия жилищен фонд на стра- ната, е финансово необезпечена дейност. Докато наследството от стария режим предполага сериоз- ни причини за намаляване на броя на публичните жилища, международният опит показва, че такива жилища могат да бъдат съществен елемент в цялостната стратегия за развитие на градската среда и социалното подпомагане. Наистина, държавата играе важна роля в подобряване на функционирането на жилищния пазар, което доста често се пренебрегва – както на национално, и така и на местно ниво. 10 През 2013 г., малко по-малко от 1,5% от БВП бяха предоставени под формата на държавна подкрепа за публични жилища. Основни изводи 10 Покрив на д главата – жилищният сектор в България 1 Високи нива на вакантни жилища, излишък на жилища и пренаселеност на жилищата Много вакантни жилища България има много високи нива на незаети или „необитаеми“ жилища – около 1,2 милиона жи- лищни единици, което е повече от 30% от жилищния фонд на страната. 43% от жилищата в селски- те райони и 25% от жилищата в градските райони са вакантни (вж. Таблица i).11, 12 Част от това може да се дължи на намаляването на населението в селските райони и малките градове, а оттам и на намаляващото търсене на жилища за наемане или покупка. На базата на данните от 2001 до 2011 г., във всички области в страната, с изключение на две – София (+ 10,3%) и Варна (+ 2,8%) – е налице нетно обезлюдяване.13 Таблица (i). Вакантни жилища в България, 2011 г.   Общо жилища Брой необитавани или вакантни жилища % необитавани или вакантни жилища Общо 3 887 149 1 220 416 31.4 Градски райони 2 566 601 653 105 25.4 Селски райони 1 320 548 567 311 43.0 София област 176 842 85 277 48.22 София столица 607 473 142 608 23.48 Източник: Преброяване на населението от 2011 г. Друго обяснение за този висок процент на незаетост на жилищата може да се крие в самите дан- ни – поради два аспекта: първо, тези данни са от 2011 г., една от върховите години на световната финансова криза в България, когато пазарът на имоти бе подтиснат. И на второ място, данните за „необитаеми жилища“, събрани от Националния статистически институт (НСИ), включват вили, ваканционни жилища, апарт-хотели и такива – преобладаващи по крайбрежието на Черно море – които не са непременно „жилищни единици“ в традиционния смисъл на думата. Така че числата може да са малко преувеличени. 11 НСИ, Преброяване на населението от 2011 г. 12 „Необитаеми жилища“, дефинирани от Националния статистически институт (НСИ ), включват вили, апарт-хотели, и др. (преобладаващи по крайбрежието на Черно море), както и разрушени жилища, които не са подходящи за обитаване (преоб- ладаващи в селските райони и малките градове). 13 НСИ, Преброяване на населението от 2011 г. О сновн и извод и 11 И все пак, макар че това може отчасти да обясни данните на национално равнище, както и в градовете с намаляващо население и туристическите дестинации, високите нива на свободни жилища са озадачаващи в иначе развиващи се и устойчиви жилищни пазари. Например, вакантни са 24% от жилищата в столицата София, 48% от жилищата в околностите на София, 26% от жили- щата в Пловдив и 30% от жилищата във Варненска област. „Излишък“ на жилища Има „излишък“ на жилища във всички области на България, който е нараснал от 677 053 жилищни единици през 2010 г. на 926 853 жилища през 2014 г. Виж Графика (ii) Графика (ii). Излишък на жилища на национало равнище 950000 899 209 900000 926 853 850000 800000 Жилища 750000 714 000 742 151 700000 650000 677 053 600000 550000 500000 2010 2011 2012 2013 2014 Година Източник: Данни за населението и жилищата от НСИ, данни за размера на домакинствата от Евростат Националните данни за всяка област показват, че има слабо отрицателно съотношение между из- лишъка на жилища и гъстота на населението по области, което означава, че излишъкът от жилища в по-слабо населените райони е в по-голям мащаб, както е показано на Графика (iii). Това може поне отчасти да се дължи на значителния спад на населението в по-малките градове, които се намират в по-слабо населените райони на страната. Въпреки това дори и по-малките от големите градове (Варна и Бургас) имат голям излишък на жилища в сравнение със София и Пловдив, което е показателно за последиците от миграцията в национален мащаб. 12 Покрив на д главата – жилищният сектор в България Графика (iii). Излишък на жилища като процент от общия жилищен фонд по области, сравнено с областното население като процент от цялото население на страната 20 Население на областта като процент от населението на страната 18 София (град) 16 14 12 10 Пловдив 8 R2 = 0.6751 Варна 6 Бургас Кюстендил 4 Монтана Благоевград 2 0 0 10 20 30 40 50 Излишък на жилища като процент от общия жилищен фонд на областта Източник: Данни за населението и жилищата от НСИ, данни за размера на домакинствата от Евростат Високи нива на съвместяване на домакинства в едно жилище и пренаселеност на жилищата На пръв поглед 3,9 милиона жилищни единици за 3 милиона домакинства биха могли да предпо- ложат „излишък“. Фактът, че 1,2 милиона от тези единици са необитаеми, предполага, че в дейст- вителност 3 милиона български домакинства живеят в 2,7 милиона жилищни единици.14 Около 1.05 милиона души, или 15% от населението, живеят в жилища, които се споделят от повече от едно семейство.15 С други думи, “удвояването” на домакинствата в едно жилище е често срещано, особено сред домакинства с по-ниски доходи в по-големите градски центрове: често до 3 поколе- ния или 6-8 членове на семейството живеят в малък апартамент от 60 м². Пренаселеността на жилища в национален мащаб е 41%. В пренаселени жилища живеят домакин- ствата в риск от бедност, които са почти половината от населението, 80% от децата под 18 години и 59% от младите хора (на възраст 16-29 години). Също в пренаселени жилища живеят 82% от наема- телите, които плащат пазарен наем.16 Процентът на пренаселени жилища в България както в градските, така и в селските райони е мно- го висок в сравнение със средната стойност за страните от ЕС-27 (виж Графика iv). 14 НСИ, Преброяване на населението от 2011 г. 15 EС, Доклад за България, „Законодателство по отношение на наемни взаимоотношения и жилищна политика на няколко нива в Европа.“ Стр. 40. 16 Eвростат, 2015 г. http://ec.europa.eu/eurostat/web/income-and-living-conditions/data/main-tables. О сновн и извод и 13 Графика (iv). Степен на пренаселеност на жилищата по ниво на урбанизация 70 60 50 40 30 20 10 0 Чехия Румъния Словакия Гърция Италия Естония Швеция Дания Португалия Австрия Германия Франция Испания Великобритания Кипър Белгия Холандия Хърватия Швейцария ЕС-27 (1) Полша Унгария Латвия България Литва (2) Словения Финландия Люксембург Ирландия (3) Малта (4) Исландия (2) Норвегия Рядко населени райони Райони с междинна плътност на населението Гъсто населени райони Източник: Евростат (2011)17 2 Лошо състояние на стария жилищен фонд, потенциален сеизмичен риск Възраст и състояние на сградите По-голямата част от жилищния фонд на България се състои от многофамилни сгради от социалис- тическата епоха, много от които са изградени от панели. Повече от три четвърти от апартаментите в страната се намират в сгради, които са на възраст над 30 години – виж Графика (v).18 Графика (v). Жилища по използвани строителни материали и период на строителство19 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 - - 1949 < 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2011 Панели бетон Тухла Други Източник: Световна банка 17 Eвростат (http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/File:Overcrowding_rate,_by_degree_of_urbanisation,_2011_(%25).png). 18 Световна банка, Преглед на жилищния фонд в България, 2013 г. 19 Световна банка, Преглед на жилищния фонд в България, 2013 г. 14 Покрив на д главата – жилищният сектор в България Панелните блокове, показани на Снимка (i), преобладават, като 2 милиона българи живеят в 11 128 панелни блока. Снимка (i). Панелни блокове Панелни блокове в София (в ляво) и Благоевград (в дясно). Липса на поддръжка на сградите И докато възрастта на една сграда може и да не е проблем сама по себе си, фактът че сградите не са поддържани през последните няколко десетилетия, доведе до влошаване на тяхното със- тояние. Причина за лошото състояние на много от тези сгради са: липса на чувство за отговорност към общите части на сградата или за основни елементи на сградите, които не служат на конкретно домакинство, неплащане на такси от отсъстващите собственици на незаети жилища и от някои от по-бедните живущи, фактът, че сградите се обитават от хора с различни нива на доходи, недовол- ство от условията в сградите и нивата на услугите, общата апатия в резултат от наследеното от социализма мислене, че държавата следва да поддържа общите части на сградата, и отсъствието на функциониращи сдружения на собствениците на етажна собственост (СЕС). Резултатите са често срещани в страната: течащи покриви, повредени фасади с паднала мазилка, тъмни и зле поддържани стълбища и коридори, течове на вода от канализацията в мазетата. Подобряването на състоянието на тези сгради ще изисква големи капиталови ремонти и ще доведе до огромни разходи, които много собственици на апартаменти не могат да си позволят. Освен това – докато Законът за етажната собственост задължава СЕС да поддържат своите сгра- ди, учредяването на СЕС не се изисква по закон. Ограничени са възможностите за намеса или на- лагане на модел на управление и поддръжка на сградите по правната рамка или на база капацитет за финансиране от публичния сектор. Фирмите за управление на етажната собственост все повече излизат на преден план, но те са нерегламентирани/нелицензирани и се колебаят да обслужват по-стари сгради предвид сложността на проблематиката при поддръжката на сградите и ниската степен на организация на живущите в тях. Потенциален сеизмичен риск В допълнение към горепосочените два въпроса, има още един: структурната цялост на някои от по-старите жилищни блокове. Панелните блокове, построени през 1970-те и 1980-те години, със- тавляват към момента над 40% от жилищния фонд в страната. Счита се, че стоманените връзки, съединяващи сглобяемите бетонни панели на блоковете са в края на своя 50-годишен полезен жи- О сновн и извод и 15 вот и в някои от случаите може да са корозирали. Макар че степента на риск не е известна, фактът, че панелите са носещи елементи, и дори и малка възможност за разпадане на връзките им по- ражда сериозни въпроси за структурната безопасност на тези сгради. Това е от особено значение, предвид рисковете от сеизмична активност в България (виж Каре 3.1), а все още не е проведено цялостно проучване на сеизмичната уязвимост на тези постройки. Същевременно, по-голямата част от жилищните сгради – според някои оценки над 95% нямат „Технически паспорт“, което пред- ставлява основна техническа документация.20 3 Неефективност на жилищния пазар Негативни последствия на финансовата криза Не само, че финансовата криза от 2008 г. сложи край на строителния бум в България, но и мно- го жилищни проекти останаха недовършени. Банките от своя страна, под натиска на пазара, за- тегнаха кредитирането. Основните инвеститори по време на строителния бум преди 2008 г. бяха чужденци (руснаци, ирландци, англичани и т.н.) и оттеглянето им беше важен фактор за кризата в строителния сектор. Много от собствениците и инвеститорите видяха как стойността на имотите им се сви наполовина или на една трета от първоначалната, и в много случаи загубите тласнаха строителните предприемачи към фалит. Обаче през 2015 г. цените на жилищата започнаха да се стабилизират в по-големите градове и търсенето се завърна на нивата от преди кризата. Графики (vi) и (vii) показват, че индексът на цените на имотите в България, както и средните годишни па- зарни цени на жилищата в районните центрове намаляват значително отново след финансовата криза. Наскоро обаче банките възобновиха кредитирането и жилищното строителство нараства в по-го- лемите населени места. Това се дължи на комбинация от фактори: увеличаващи се доходи, ниски лихви на ипотеките, ниски лихвени проценти по депозитите и относително по-голяма възвръщае- мост на инвестициите в недвижими имоти. Графика (vi). Индекс на реалните цени на недвижимите имоти 160 140 120 Индекси 100 80 60 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Година Източник: НСИ, Евростат 21 20 Според последните изменения на Наредба No. 5 за Техническите паспорти, срокът всички сгради да имат тахнически паспорти бе отложен от 2017 г. за 2022 г. За разлика от стария жилищен фонд, всички сгради построени след 01.01.2007 г. имат технически паспорти. 21 http://www.tradingeconomics.com/bulgaria/building-permits. 16 Покрив на д главата – жилищният сектор в България Графика (vii). Средни годишни цени на жилищата в областните центрове22 2500.00 2000.00 лв. / квадратен метър 1500.00 1000.00 500.00 0.00 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2992 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 София (град) Пловдив Бургас Благоевград Монтана Кюстендил Силистра Видин Източник: Макроикономически данни на НСИ, https://infostat.nsi.bg/infostat/pages/module.jsf?x_2=27623 Липса на жилища на достъпни цени Средните цени на жилищата варират от 550-800 евро на м² за по-малко атрактивните жилища в стари сгради и до 800-1200 евро на м² за жилища в новопостроени сгради с по-атрактивно местоположение. Като се има предвид, че средният месечен доход на домакинство е 477 евро24, по-голямата част от населението, т.е. хората с доходи под 60-тия децил на доходите, не могат да си позволят да закупят или дори да наемат жилище на пазарни цени.25 Според Евростат нивото на свръхпретовареност на жилищните разходи е 42% при едночленните домакинства, 15% при двучленните домакинства, 7% при домакинствата с три или повече въз- растни, 24% при по-възрастните жители на възраст над 65 години, 31% при лица, които са наели жилища на пазарни цени, както и 17% при лица настанени в жилища при намален наем или без- платно.26 Изправени пред подобни финансови затруднения в България са 46% от домакинствата с доходи под 20-тия децил на доходите и 66% от домакинствата с доходи под 40-тия децил. Липса на солиден пазар за отдаване под наем По данни на НСИ по-малко от 5% от жилищния фонд в страната се отдава под наем. Допълнител- но 8% от жилищния фонд е „споделен“ или „безплатен“, или субсидиран. Каква част от този фонд се отдава въз основа на формални/неформални уговорки е трудно да се прецени с оглед на налич- 22 Данни само за съществуващия жилищен фонд, не са включени данни за новопостроени жилищни сгради. Средните годишни ставки са изчислени на база данни за тримесечие за всяка година. 23 https://infostat.nsi.bg/infostat/pages/module.jsf?x_2=276. 24 Източник: http://www.tradingeconomics.com/bulgaria/wages (септември 2016). 25 Освен това, при базовата цена, която вече е толкова висока в сравнение с равнищата на доходите, крайната цена на сделката (приблизително 4,5-6,0% от продажната цена) и 20% ДДС начислено върху новите сгради за строителните предприемачи са довели до обща практика да декларират по ниска продажната цена. 26 Евростат 2015 г. http://ec.europa.eu/eurostat/web/income-and-living-conditions/data/main-tables. О сновн и извод и 17 ната информация.27 Въпреки това, високите цени на наемите говорят за ограничено предлагане, независимо от „излишъка на жилища“ в национален мащаб. Този тип ситуация често се случва на жилищни пазари, при които нормативната база пречи на ефективното функциониране на пазара. Няколко са причините, поради които наемодателите държат имотите си празни, а не ги отдават под наем. Сред тях са (i) настоящите закони за изваждане на наематели от имота са в полза на наема- теля и затрудняват изгонването от имота; (ii) невъзможността да се наложи изпълнение на офици- алните договори за наем по съдебен ред, дори когато са нотариално заверени; (iii) общо колебание на някои от наемодателите за отдаване на имот под наем поради наследената лоша поддръжка от наемателите;28 и (iv) плосък данък върху дохода от 10%, който, макар и незначителен, може и да възпрепятства отчитането на доходите от наем. От гледна точка на наемателите проблемът е обикновено във високите цени на наемите. „Неформализираните“ отношения на пазара на наеми, от друга страна, имат няколко отрицателни въздействия: - Неофициалните договорености по отдаване на имот под наем не дават нито на наемателя, нито на наемодателя правната защита на един официален договор за наем. - Неофициалното отдаване на имот под наем ограничава предлагането на жилища под наем на пазара, като по този начин изкуствено завишава наемите и заключва този пазар за по-голямата част от домакинствата, които печелят по-малко от 1000 евро месечно лишавайки ги от възможността за наемане на жилище на база официален договор за наем. - Липсата на ефективен пазар за отдаване на жилища под наем ограничава трудовата мобилност и нагнетява проблематиките с достъпността на жилищата, като принуждава много млади домакинства да закупят по-малки такива поради ограничената покупателна способност, вместо да наемат подходящо жилище. Незаетият жилищен фонд в България може да се разглежда като реална възможност: готов резерв от „заключен”, но потенциално ценен жилищен фонд за отдаване под наем, който може да бъде използван за справяне с жилищните проблеми и като част от новите политики за жилищния сектор. Ниска степен на жилищно финансиране Предвид проблемите във функционирането на самия жилищен пазар, сривът след хиперинфла- цията и кризата във финансовия сектор в България, ниската степен на жилищното кредитиране не е изненадваща.29 Въпреки сравнително благоприятните условия за жилищно кредитиране,30 купува- чите често финансират покупката на жилище с парични средства от спестявания или с малко по-скъ- пи потребителски кредити,31 тъй като те не изискват учредяването на ипотека върху имота. Малко банки предлагат продукти за хора с доходи под 1000 лв./месец, а тези, които го правят, изискват от клиентите да заплащат по-високи лихвени проценти поради по-високия си рисков профил. Разви- тието на тези системи изисква време и рисковете, свързани със стойността на недвижимите имоти в България, са сред най-високите в региона. 27 Едно проучване показва, че социалният жилищен фонд е 3% от общия жилищен фонд, но данните от преброяването на населението на НСИ идентифицират 0.02% от жилищата като «институционални» жилища. Дефинициите на тези два термина и съответните им данни се нуждаят от по-нататъшен анализ. 28 EС, Доклад за България, «Законодателство по отношение на наемни взаимоотношения и жилищна политика на няколко нива в Европа.“ Стр. 21. 29 Съотношението на ипотеките към БВП в България е 8.0%. 30 Всички големи търговски банки предлагат ипотеки с коефициент на съотношение между кредит до стойност на имота (LTV) до 85% за новопостроени имоти и 50-60% за апартаменти в стари сгради. Най-често срещаната ипотека е в левове, с плаваща лихва (4-5% плюс Sofibor), за период до 30 години, при максимално съотношение дълг / доход от 50%. 31 При лихва от 7% за 5-7 години. 18 Покрив на д главата – жилищният сектор в България 4 Неадекватни жилища и инфраструктура за населението с ниски доходи Липса на обществено подпомагане за бедните и маргинализирани общности Малко е направено или може да се направи в рамките на настоящата правна и фискална рамка с цел да се противодейства на нарастващата неформалност на селищата и маргинализацията на бедните домакинства. Държавната помощ е крайно недостатъчна за задоволяване на нуждите на бедните и уязвими групи. Липсата на публични и частни инвестиции в райони с ниски доходи, съчетани със социални предразсъдъци, доведе до създаването на „гета“, в които общностите с ниски доходи (включително голяма част от ромските домакинства) са маргинализирани. Липсват проактивни мерки по отношение осигуряването на по-качествени социални жилища за бедните и уязвими общности, подобряване на кварталите или учредяване на право на собстве- ност върху земята. Националната стратегия за интеграция на ромите за периода 2012–2020 г. призовава за подобряване на жилищните условия в ромските квартали, включително подо- бряване и надграждане на инфраструктурата. Не е ясно обаче колко средства се заделят за тази цел. Двете най-големи програми в жилищния сектор – Национална програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради (НПЕЕМЖС) и Приоритетна ос 1 на Опера- тивна програма „Региони в растеж“ – се съсредоточават в голяма степен върху енергийната ефективност и са насочени към населението като цяло, а не само към бедните. Съществува финансиране за социална инфраструктура (включително социални жилища) и насърчаване на социалното приобщаване за уязвимите групи, но акцентът е върху осигуряването на „социални жилища“ и „социална инфраструктура“. С други думи, подобряването на инфраструктурата в маргинализирани райони, което е много критична и много необходима дейност, не е допусти- ма дейност по тази програма. Същевременно обществената програма за социални жилища е недостатъчна както по отношение на качеството, така и по отношение на количеството на жилищата. Нарастваща неформалност и незаконност Голям брой роми и други етнически малцинства живеят в бедни квартали или незаконни селища, но тези малцинства също са териториално концентрирани, т.е. мнозинството от населението в незаконните селища се състои от етнически малцинства, предимно от роми. В някои общини граждани и техните семейства нямат право да бъдат настанявани в общински жилища, ако са се самонастанявали в такива жилища. Същото се отнася и ако са били извадени от общински имот поради неплащане на наем или консумативни разходи, или поради това, че не са поддържали жилището, или че са го използвали не по предназначение. Снимка (ii). Ромски селища в София О сновн и извод и 19 С много ограниченото пространство в съществуващите ромски селища, новодошлите са склонни да се заселят на по-опасните или екологично чувствителни места, например близо до сметища, наводнени равнини, гори и др. Местните власти често не са в състояние да наблюдават, а понякога не желаят да контролират този приток на население. Това има последици както за общината от гледна точка на планирането на инфраструктурата, така и за жителите, защото много населени места, които започнаха като „легитимни“, се разглеждат в голяма степен като „незаконни“, тъй като първоначалните жители са значително по-малко от новодошлите. Липса на подходящи инструменти за „легализация“ или надграждане Правителствените опити за легализиране на незаконните постройки в неформалните селища са имали малък успех. Двете програми за „амнистия“, предложени от правителството за узаконяване на незаконно построени сгради – Удостоверения за търпимост и Документ за узаконяване на не- законни постройки от 2012 г. изискват кандидатът или да бъде собственик на земята, или да има законно право за строеж. Това, заедно със сложните и скъпи процедури, а в някои случаи липсата на осведоменост за програмите за амнистия сред маргинализираните общности, е довело до мно- го слабо усвояване на програмата от страна на ромите и други етнически малцинства. 5 Ограничен ефект на националните правителствени инициативи Национална програма за енергийна ефективност в многофамилни жилищни сгради (НПЕЕМЖС) От 2007 г. държавата изпълнява няколко програми за енергийна ефективност в жилищните сгради, въпреки че има известни затруднения при мащабното им разгръщане. В рамките на последната НПЕЕМЖС от 2015-2016 г., която е и най-голямата програма в жилищния сектор в страната – с бюджет от 1 милиард евро за периода 2015–2016 г. – бяха променени критериите. Делът на субси- дията бе увеличен до 100%, програмата бе отворена за всички, не само за бедните, и първоначал- ното изискване да има съгласие от 100% от собствениците на етажната собственост бе намалено на 95% от живущите в сградата. Всички тези промени в програмните критерии допринесоха за по-бързото разгръщане на НПЕЕМЖС в сравнение с предишни програми. Снимка (iii). Жилищни сгради санирани по НПЕЕМЖС 20 Покрив на д главата – жилищният сектор в България Но въпреки многобройните препятствия, които правителството преодоля в процеса на изпълнение на тази програма, някои предизвикателства остават, както се отчита и от правителството. Те са об- общени по-долу: 1. От гледна точка на подобряването на управлението на сградите и за да отговаря на условията за финансиране по НПЕЕМЖС има изискване да бъде учреден и регистриран в общината СЕС и се препоръчва да се създаде фонд за подобрения и ремонти на сградата. Опитът обаче показва, че докато СЕС са създадени в сгради, участвали в програмата, техният капацитет и мотивация за ефективно изпълнение на функциите им остава под въпрос и повечето СЕС-бенефициенти по програмата продължават да функционират без адекватни капиталови резерви. Друг често срещан проблем е липсата на участие на СЕС във вземането на решения или надзора, или контрола на качеството на строителните дейности. 2. Техническият одит, част от пакета по програмата, включва “проучване и оценка на сеизмичната сигурност на сградата”. Въпреки че на хартия това изглежда разумно изискване за осигуряване на структурната безопасност, някои експерти са загрижени, че по същество това е само “визуално наблюдение” на структурата на сградата, използвайки рентгенова технология, а не задълбочен сеизмичен одит. В случай, че структурно-опасна сграда наистина успее да се класира за финансиране по НПЕЕМЖС, строителните дейности биха прикрили допълнително структурните дефекти, като така живущите в сградата са изложени на катастрофален сеизмичен риск. 3. Елементът на 100% безвъзмездна финансова помощ (субсидия) от държавата повдига въпроси за справедливостта: сега държавата изцяло финансира мерките за енергийна ефективност за всяко домакинство в допустима сграда, независимо от финансовите нужди на живущите и без целенасочена финансова помощ за по-бедните домакинства. Това се отнася както за най- бедните домакинства, живущи в сградите включени по програмата, така и за сгради, в които мнозинството от живущите са бедни домакинства (включително социални жилища). Признавайки нуждата от подобна субсидия за осъществяването на тази амбициозна програма и смисъла на това да се започне по най-лесния начин, в средносрочен и дългосрочен план има потенциал за подобряване на модела чрез постепенно въвеждане на собствен принос от страна на участващите. Общински социални жилища Обществената социална жилищна програма е недостатъчна, както по отношение на качеството, така и по отношение на количеството на жилищата.32 Местните власти са длъжни да осигуряват социални жилища за нуждаещите се, но изглежда този техен мандат не е финансово обезпечен. В малкото общини, в които се изграждат нови социални жилища с финансовата подкрепа на ОП „Региони в растеж“ целевата група не са задължително домакинства с ниски доходи. Това може би е в резултат на мисленето, че жилищата не са основна услуга, която държавата е длъжна да осигури. Също така липсва технически капацитет на местно ниво за планиране или изпълнение на проекти за социални жилища.33 Ситуацията е допълнително изострена от наследените от социа- лизма инвестиции в жилищни сгради, което ограничава способността на общинските власти да се приспособяват към променящото се търсене на жилища. Освен това общините са свободни да въвеждат собствени критерии за допустимост за настанява- не в социални жилища. Те обикновено включват критерии като доходи, трудова заетост, условия на живот в момента, местоживеене, регистриран адрес, размер на домакинството и т.н. В повечето случаи, при кандидатстване за настаняване в социално жилище се изисква наличието на посто- 32 Национален център за териториално развитие: „Наблюдение и анализ на състоянието жилищния сектор и жилищния пазар“, (Мониторинг 2012 г.). 33 Например, капацитетът за оценка на търсенето на социални жилища на местно ниво, т.е. към кои групи от населението да бъдат насочени, и следователно какви видове жилища да се изградят (Източник: Институт Отворено общество: Европа, Жилища в България: Предизвикателства и перспективи, 2003 г.) О сновн и извод и 21 янни доходи. Поради това много от най-нуждаещите се кандидати обикновено попадат в края на дългите списъци от чакащи за настаняване в социално жилище. Макар да е ясно, че проблемите, пред които са изправени местните власти се различават значително, и че е необходима по-голяма гъвкавост по отношение разрешаването на донякъде уникалните проблеми на отделните общини, под въпрос е дали е ефективна политиката да се дават широки правомощия на общините за оп- ределяне на условията (местоживеене и т.н.), както и критериите за допустимост за настаняване в социални жилища. И накрая – в някои общини наемателите на социални жилища имат право да закупят жилището, в което живеят след определен период от време, докато в други договорите за наем са безсрочни. Тази политика допълнително съкращава вече ограничения публичен жилищен фонд. Препоръки 24 Покрив на д главата – жилищният сектор в България Както бе споменато, съществуват редица ограничения пред развитието на жилищния пазар в България. Създадената ситуация е в икономическа тежест за страната от гледна точка на разгръщане на трудовата заетост и производителността, а освен това затруднява работата на общините. Когато участниците на пазара не са в състояние да реагират толкова бързо, колкото биха реагирали при ефективно работещ пазар, разходите за жилищно подпомагане са значително по-високи и местните власти са затруднени при изпълнението на своите функции. В тази система освен затрудненията, които имат младите семей- ства по отношение на жилищното устрояване в населени места с по-добри възможности за намиране на работа, е много трудно да се подпомагат домакинствата с ниски доходи. От тази гледна точка, изграждането на по-добре функциониращ жилищен пазар е важна стъпка, която ще подобри ефективността на общинските програми за жилищно подпомагане. Следователно, реформи- рането на пазара е поне толкова важно, колкото и подобряването на функционирането на специалните програми. Следва да се отбележи, че съществуващият към момента жилищен фонд задоволява по-голя- мата част от жилищните нужди на населението, така че дори и малки подобрения във функционирането и оползотворяване на жилищния фонд ще донесат огромни ползи, далеч по-големи от тези, предлагани от програмите за изграждане на нови жилища. Следователно, следващият раздел представя ключови предложения, които правителството да разгледа при разработването на бъдеща жилищна стратегия. 1 Жилищна политика Необходим е всеобхватен подход или нова жилищна стратегия, за да може правителството да насочи по-добре ограничените публични ресурси към тези, които имат най-голяма нужда от тях, и да улесни раз- витието на по-добре функциониращ жилищен пазар. Основният принцип на добрата жилищна политика е за насочване на държавното подпомагане към най-нуждаещите се, определени по доход и уязвимост. По-конкретно, публичните инвестиции трябва първо да бъдат насочени към най-бедните домакинства в 20-ия децил на доходите преди да бъдат насочени към тези с по-високи нива на доходи. В същото време е от решаващо значение да се подобри функционирането на жилищния пазар. Про- грамите за субсидиране, независимо колко добре са проектирани и добре насочени, не могат да са ефективни при неправилно функциониращ жилищен пазар, където по-голямата част от населението (включително домакинствата със среден доход) не може да си позволи подходящо, прилично и безо- пасно жилище. В такава ситуация субсидиите, предназначени за бедните, неизбежно се „придърпват“ от домакинствата със средни доходи. Тук следва да се подчертае, че ролята на правителството е да „улеснява“ един добре функциониращ жилищен пазар – като ефективно насочва публичните ресурси към бедните. Тази роля включва и проактивни действия на правителството за създаване на подходяща бизнес среда чрез въвеждане на подходящи стимули и инструменти, които да помогнат на частния сек- тор да предоставя жилища по-ефективно. Съответно, в основата си стратегическата визия следва да очертае най-подходящите видове мерки за отделните групи от населението с различни нива на доходите. Например най-бедните домакинства може да се нуждаят от чисто жилищно подпомагане, а към домакинства с ниски доходи биха могли да бъдат насочени смесица от публични и частни „твърди“ инвестиции, докато към домакинствата със среден доход могат да се приложат „меки“ форми на жилищно подпомагане под формата на достъпни ипотеки и данъчни облекчения. И накрая, географската сегментация е важна предвид многото различни жилищни пазари в различните части на страната – например адаптирани и диференцирани решения при градски и селски райони, при развиващи се градове с нарастващо търсене на жилища и по-малки градове с намаляващо насе- ление и т.н. Пр е пор ъки 25 Като цяло (виж Графика viii) Националната жилищна стратегия следва да се стреми към среда, където: - Публичният сектор играе ключова роля при жилищното подпомагане на най-бедните и най-уязвими- те групи; - Публичният сектор активно се намесва в конкретни теми или сектори, засегнати от пазарна неефек- тивност или отрицателни външни фактори; - Публичният сектор създава стимули за промяна на поведението и стимулиране на частните инвес- тиции за достъпни жилища чрез „подпомогнати“ пазарни решения; - Частният сектор е в състояние да обслужва жилищните нужди на населението в средните и горните групи на доходите. Графика (viii). Функциониращ жилищен пазар: ролите на публичните и частните участници Частен Сектор Индивидуални постройки/ жилища, 80-ти децил на доходите Конвенционални ипотеки Публично-Частни Публична Намеса в Отговор на Парзарни 60-ти децил на доходите Пазарни Решения с Провали/ Отрицателни цел стимулиране Влияния ПЧП, кооперативи, договори/държавни • Енергийна ефективност 40-ти децил на доходите гаранции, • Сеизмично укрепване освобождаване от ДДС, • Обновяване на сградата субсидирани заеми, (за основни ремонти); жилищно подпомагане, съфинансиране поддръжка 20-ти децил на доходите Публичен Сектор Социални жилища, интегрирано подобряване на градската среда, безвъзмездна финансова помощ (грантове), ваучери за наем. 2 Институционална рамка Състоянието на жилищния фонд на България, както и наследството от начина, по който то е разполо- жено и проектирано, има огромни и силно променливи последици за функционирането на българските общини. Освен това, управлението и контролът на жилищния фонд имат важни странични ефекти върху пазара на труда и социалната интеграция. Важно е да се отчете ролята на общините при прилагането на по-ефективна жилищна политика. Понастоящем изглежда, че населените места носят повече отговор- ности отколкото са ресурсите, които имат на разположение за справяне с тези проблеми. Анализът на това как жилищната политика засяга функционирането на общините и как правителстве- ните политики влияят на дейността на общините е важна следваща стъпка за справяне с този сложен проблем. По принцип се препоръчва следното: Правителство Препоръчително за Бълария е укрепване на дирекция „Жилищна политика“ към МРРБ, която да носи отговорност за всички правителствени програми в жилищния сектор (например в областта на 26 Покрив на д главата – жилищният сектор в България енергийната ефективност, СЕС и поддръжката на сградите, достъпа до финансиране, мониторинга, оценката и събирането на данни). По този начин една силна дирекция може да предоставя обуче- ния на експерти на областно ниво, които след това да окажат подкрепа на местните власти. Местни власти Начинът, по който жилищният фонд в населеното място и моделът на неговото управление влияят на функционирането и отговорностите на местните власти, е важна част от фискалната система на страната. Очевидно е, че експертният и финансовият капацитет на общините по отношение на жи- лищния сектор следва да бъде укрепен, по-специално по отношение предоставянето на социални жилища и при събирането и поддържането на данни за жилищата на местно ниво. 3 Правителствени програми Програми за социални жилища Загубата на образовано младо население е от огромно значение за България и действията за справяне с тази ситуация трябва да бъдат допълнително анализирани. В този контекст, от съ- ществено значение е местните власти да поддържат база данни за многобройните критерии в жи- лищния сектор, включително и социалните жилища от гледна точка на наличния жилищен фонд, преобладаващото търсене на жилища от различни подгрупи на населението (не само домакин- ства с ниски доходи, но и младежи, млади семейства, професионалисти, студенти и т.н.). Съот- ветно, жилищното подпомагане може да се насочи към млади семейства, така че да могат да се преместят на друго място в страната, ако градът, в който живеят е с ограничени възможности за работа. По същия начин общините в градове с намаляващо население биха могли да обмислят предоставянето на социални жилища под наем на млади хора и млади специалисти като стимул да ги задържат по родните им места. В същото време е важно да се рационализират и критериите на общините за допустимост при настаняване в социални жилища, с цел те да са по-справедливи, прозрачни и добре насочени. Освен това, част от големия брой свободни жилищни единици може да се използва като социал- ни жилища. Този подход би бил много по-ефектиен от гледна точка на разходите, вместо да се изграждат нови социални жилища, а в същото време ще допринесе и за поддържаката на иначе неизползваните или недостатъчно използвани жилища. Това обаче ще изисква наличието на под- ходящо законодателство, което да предоставя на собствениците необходимите защити и стимули да отдадат имотите си под наем на нуждаещи се от жилище, с необходимите гаранции, че техните имоти ще се обитават и поддържат адекватно. Ваучерите за наем биха могли да бъдат особено удачни при схема, в която домакинство, отговарящо на критериите за допустимост, може да наме- ри частно жилище под наем и да получи съответната субсидия под формата на ваучер за сумата на наема (частично или изцяло). И накрая, правителството може да преразгледа текущата практика на някои общини, предлагащи социални жилища за продажба на наемателите им, тъй като това ефективно намалява и без това значително ограничения публичен жилищен фонд. Също така е важно общините да проверяват редовно дали наемателите на социални жилища продължават да отговарят на изискванията за допустимост, а не да позволяват наемане на тези имоти за неопределен период от време: така ще се освободят повече жилища за домакинствата с реални жилищни нужди. Пр е пор ъки 27 Национална програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради Отчитайки значителните предизвикателства пред НПЕЕМЖС и компромисите, направени в пър- воначалната фаза с цел да се ускори разгръщането на програмата, изброени по-долу са някои насоки по отношение на средносрочни и дългосрочни мерки за подобряване на структурирането на програмата. Първо – препоръчва се правителството да ограничи срока на 100% субсидия (без съфинансиране). Срокът може да е например 5 години, след което ще се изисква съ-финснсиране от собствениците на етажната собственост, като размерът на държавната субсидия постепенно намалява с течение на времето. Други аспекти, свързани с по-доброто насочване на програмата, са обвръзване на подобренията в енергийната ефективност на сградите със структурното им ук- репване и саниране. 4 Стар жилищен фонд Поддръжка и управление Един от начините да се подобри поддържката на многофамилните жилищни блокове е по-доброто прилагане на Закона за етажната собственост, като се набляга по-скоро на стимулирането, откол- кото на санкционирането. Това може да включва например даване на сертификат на СЕС/сгради приели определени стандарти за управление на етажната собственост – като регистриране на СЕС, наличие на адекватни финансови резерви на разположение във фонд за ремонти и под- дръжка на сградата, застраховане на сградите и т.н. с цел те да бъдат допустими по програми за данъчни облекчения и други обезщетения. Второ, настоящата 100% субсидия по НПЕЕМЖС – до изчерпване на средствата по програмата – може да се използва като стимул за СЕС да обезпечат финансово фонда на сградата за ремонти. Финансовите ресурси в съответните фондове би следвало да са в рамките на финансовото само- участие на СЕС – 5% или 10% или 20% от общите разходи по проекта за саниране на сградата – може да се изисква от СЕС да събере съответните суми във фонда на сградата и да ги поддържа в рамките на определен минимален финансов праг. Бедните домакинства, които не са в състояние да направят съответните вноски, могат да получат жилищно подпомагане, разгледано по-долу (което може да се разглежда като еквивалент на ваучер за наем за допустими собственици на жилища). Оценяване и намаляване на сеизмичния риск Факт е, че старите сглобяеми „панелни“ сгради (както и всички други сгради в България) са изло- жени на сеизмична активност. Също така е факт, че структурната цялост на панелните сгради се осигурява от „връзки“, съединяващи панелите. Въпреки това, не е ясно дали тези връзки продъл- жават да имат структурната си цялост след период от 50+ години. Това е въпрос с висока степен на риск и потенциално катастрофални последици. Поради това е налице спешна необходимост той да бъде допълнително проучен – препоръчва се задълбочено проучване на сеизмичната уяз- вимост на този жилищен фонд. 28 Покрив на д главата – жилищният сектор в България 5 Жилищно подпомагане за групи с ниски доходи Неформални и незаконни селища В интерес на правителството е да улесни легализирането на неформални/незаконни селища, къ- дето е възможно, по няколко причини: това ще насърчи частните инвестиции в тази област; също така ще подобри здравния статус и производителността на по-бедните общности; и най-вече, след като тези райони са легализирани и модернизирани, те могат да бъдат потенциален източник на приходи за местните власти (чрез данъците върху собствеността). За разлика от предишния про- зорец за узаконяване на незаконни постройки, всяка подобна нова жилищна програма следва да гарантира, че: (i) процесът е прост и евтин и жителите получават цялата техническа и финансова помощ, необходима за улесняване на процеса; (ii) опростени стандарти за строеж и планиране; и (iii) осигурена ясна и законосъобразна собственост върху земята под постройките. Също така презонирането на някои от незаконните/неофициалните селища като „зони за подобре- ния“, в които може да се приложи различен набор от по-опростени стандарти за изграждане на инфраструктура, би спестило време и средства за изграждане на социални жилища, което може да е много по-ефективно решение за живушите в тези селища. Жилищно подпомагане Най-бедните домакинства (долният 20-ти децил на доходите) обикновено не следва да харчат повече от 10-15% от доходите си за жилище и свързаните с него разходи за комунални услуги. По подобен начин хората в 20-40-ия децил не следва да харчат повече от 20-25% от доходите си за жилище и комунални услуги. Жилищното подпомагане и енергийните субсидии биха били по- ефективни и справедливи, ако са структурирани на база рамка за ваучери, каквато е практиката в много държави от ЕС. Тази помощ може да се използва за подпомагане на бедните домакинства да наемат социално жилище или да заплащат вноските си за ремонти и подобрения на сградите или такси за управление/поддръжка на многофамилни сгради. От тази гледна точка, подобна програма за жилищно подпомагане при наем би била ефективна само при ответно предлагане на жилища. 6 Жилищен пазар Вакантни жилища Съществена първа стъпка за преодоляване на високия процент необитавани жилища е анализ на основните причини за това състояние, особено в иначе разрастващите и устойчиви пазари на жилища. Данните, събрани от НСИ, биха могли да са по-полезни, ако разграничават различните видове свободни жилища – с цел да представят коя част от свободния жилищен фонд би могъл да бъде „отключен“ – за използване като социални жилища, жилища за отдаване под наем и т.н. 34 т.е., където кварталите не са разположени върху екологично чувствителни или други опасни терени, които са негодни за обитаване и не представляват незаконно „отнемане“ на чужд имот. В случаите на спорове относно собствеността следва да се прилагат общите правни процедури. Пр е пор ъки 29 Жилища под наем Липсата на жилища под наем и особено недостигът на официално отдадени под наем жилища в България е основен възпиращ фактор за трудовата мобилност, създава затруднения за младите семейства и изкуствено завишава наемите на наличния жилищен фонд. Увеличаването на пред- лагането на жилища под наем ще спомогне да се увеличи достъпността, особено за младите се- мейства и тези с по-ниски доходи, и ще спомогне наемането на жилище да е реална алтернатива на закупуването на такова. Големият фонд необитавани жилища – или поне частта от него, която е „използваема“ – предста- влява огромна възможност. Това обаче ще изисква подходящо законодателство. Съществуващата политика за отдаване под наем може съответно да бъде преразгледана и изменена, с цел да се гарантира справедлив баланс между правата и задълженията на наемателя и наемодателя. При- мери за начини, по които законодателството може да бъде адаптирано, за да се улесни отдаване- то на жилища под наем, са следните: - Приспадане на разходите за наем от данъците на наемателите. Това ще накара хората да наемат, вместо да купуват жилища, а също така ще стимулира и формализирането на наем- ните отношения с официални договори за наем; - Освобождаване от данък на доходите от отдаване на жилища под наем за дребните нае- модатели (които отдават под наем до 5 жилища), с цел да се насърчи „формализирането“ и интегрирането им в пазара на жилища под наем; - Създаване на бърза и евтина процедура за разрешаване на спорове между наематели и наемодатели. Разрешения за строеж Разработването на модерна, ефективна и ефикасна система за преглед на планирането и строи- телните дейности е от решаващо значение за опростяване на процеса за издаване на разрешения за строеж. Препоръчва се Законът за устройство на територията съответно да бъде изменен, с цел да се разработи система за преглед и планиране на строителните дейности, която да бъде по-бърза, по-добра, конкурентна, по-предвидима, опростена, и когато е възможно, фокусирана върху клиентите, прозрачна и защитаваща обществения интерес. Заключителни бележки 32 Покрив на д главата – жилищният сектор в България Докато бедните страдат най-много от нефункциониращия жилищен пазар и имат нужда от допълни- телно и по-целенасочено жилищно подпомагане, най-ефективният начин за подобряването на това подпомагане е да се подобри функционирането на цялостния жилищен пазар. Такива реформи могат да имат значителни благоприятни последици за икономиката, пазара на труда и дейността на общини- те. Освен това, съществуват много икономични начини за подобряване на функционирането на пазара на жилища, което би намалило огромната тежест, свързана с финансово необезпечените дейности в населените места. Съответно по-общите пазарно ориентирани политики могат да се разглеждат като предпоставка за по- литики, които подобряват положението на бедните. Имайки това предвид, са нужни социални политики в отговор на потребностите на бедните, като и промотиране на по-добро разбиране на начина, по кой- то жилищната политика влияе на дейността на общините. В крайна сметка местните власти отговарят за прилагането на законодателството и програмите в жилищния сектор. Понастоящем изглежда, че обхвата на тези отговорности се различава значително между различните населени места и те не са напълно разбрани. Както показват горепосочените препоръки, създаването на добре функциониращ жилищен пазар е от първостепенно значение. Важен критерий в тази насока е колко добре местните власти изпълняват задъженията си. Conclu ding note 33 За електронно копие на пълния доклад, моля, свържете се с Ашна Матема (amathema@worldbank.org) или посетете www.worldbank.bg.