VIVIENDA DIGNA PARA TODOS Práctica global para los sectores urbano, rural y de desarrollo social DOCUMENTO DE SÍNTESIS Enero de 2019 Este documento de síntesis ha sido elaborado so- bre la base del diagnóstico, benchmark con expe- riencias internacionales y recomendaciones que el equipo del Banco Mundial realizó sobre la política de vivienda en Colombia. Elaborado por Luis Triveño, Vanessa Velasco (Es- pecialistas en Desarrollo Urbano) y Sarah Antos (Científico de Datos) sobre la base de los informes técnicos preparados Build Change y los consulto- res Carlos Ariel Cortés, Julio Miguel Silva, Víctor Cárdenas y bajo la guía de Ming Zhang (Gerente del Programa Urbano y de Gestión de Desastres para América Latina), Taimur Samad (Líder del Progra- ma de Desarrollo Sostenible para Colombia y Méxi- co) y Horacio Terraza (Especialista Líder en Desa- rrollo Urbano). Gisela Ferrari prestó asistencia en la investigación. El diseño, la diagramación y edi- ción fotográfica estuvo a cargo de Xavier Conesa. Las cifras estadísticas presentadas han sido recopi- ladas de fuentes oficiales que consideramos confia- bles. Asimismo, los estimados utilizados han sido realizados bajo supuestos conservadores. El Anexo estadístico presenta las fuentes y metodología de- trás de las tablas y gráficos incluídos en el docu- mento. La circulación de este documento es restringida. Su contenido no puede ser diseminado o hecho público sin la autorización del Ministerio de Vi- vienda, Ciudad y Territorio de Colombia. Práctica global para los sectores urbano, rural y de desarrollo social 2 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | SUMARIO El reto y la oportunidad5 Vivienda digna para todos7 Recomendaciones generales 9 - Asequibilidad 11 - Inclusión social 13 - Resiliencia 14 - Sostenibilidad de Largo Plazo 15 Recomendaciones específicas 17 - Alquiler (Semillero de Propietarios) 17 - Mejoramiento de vivienda (Casa Digna, Vida Digna) 22 Reflexiones finales 27 Anexo estadístico20 Glosario de acrónimos y abreviaciones45 COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 3 LA INVERSIÓN PÚBLICA Y PRIVADA ASOCIADAS A LOS PROGRAMAS “SEMILLERO DE PROPIETARIOS” Y “CASA DIGNA, VIDA DIGNA” PODRÍA INYECTAR A LA ECONOMÍA MÁS DE CUATRO VECES LO INVERTIDO EN EL “PROGRAMA DE VIVIENDA GRATUITA”. 4 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | El reto y la oportunidad Gracias a sus importantes esfuerzos por promover la oferta de HOGARES URBANOS EN SITUACIÓN DE DÉFICIT CUANTITATIVO DE VIVIENDA vivienda nueva, por ejemplo, a través de sus programas de vi- vienda gratuita, subsidios directos y subsidios a la tasa de in- 12.6% terés, Colombia ha sido capaz de reducir significativamente el déficit habitacional de vivienda. Sin embargo, han canalizado 8.3% una inversión superior a los US$ 3.5 mil millones desde 2012 y todavía 3,4 millones de hogares sufren alguna carencia en ma- 5.6% teria de vivienda. La mitad de hogares que vive en situación de déficit se encuentra en zonas urbanas y casi el 62% enfrenta un déficit cualitativo. La experiencia internacional demuestra, sin embargo, que los objetivos en materia de política de vivienda son cambiantes 2005 2011 2016 y a veces están fuera de control de las autoridades. Colombia no FUENTE: MVCT, DANE Y DNP. es la excepción. Si bien en el pasado, el déficit cuantitativo era el HOGARES URBANOS PROPIETARIOS problema más importante (actualmente representa el 34.8% del Y ARRENDATARIOS QUE VIVEN EN VIVIENDAS DE: total), hoy la mala calidad de la vivienda, la vulnerabilidad a los Buena calidad: 9,124,818 desastres naturales y fenómenos vinculados al cambio climáti- Mala calidad: 950,647 co, y la migración proveniente de Venezuela son las tres fuentes de presión más importantes sobre el mercado de vivienda. HOGARES QUE HABITAN EN VIVIENDAS DE MALA CALIDAD* Primero, actualmente dos de cada tres hogares urbanos en situa- INGRESOS ción de déficit de vivienda necesita mejor, no una nueva vivienda. (EN SALARIOS HOGARES ARRIENDAN SON DUEÑOS MÍNIMOS) Segundo, los daños y pérdidas ocasionados por desastres en las últi- Menor a 1 200,472 21% 72% 28% mas dos décadas equivalen a una década de inversiones de los pro- Entre 1 y 2 348,703 37% 81% 19% gramas de vivienda. Tercero, cerca de 340 mil familias procedentes Entre 2 y 4 272,846 29% 75% 25% de Venezuela han generado una demanda por vivienda, que valo- Entre 4 y 8 107,564 11% 71% 29% rizada al costo unitario del Programa de Vivienda Gratuita, es casi Mayor a 8 21,062 2% 67% 33% tres veces todo lo invertido en programas de vivienda desde 2012. TOTAL 950,647 100% 68% 32% Atender esta demanda representa un reto y una oportunidad *Deficiencias individuales o simultáneas de: (i) estructura para el gobierno nacional, los gobiernos locales, las empresas cons- paredes; (ii) cohabitación; (iii) hacinamiento no mitigable; (iv) estructura pisos; (v) hacinamiento mitigable; y, (vi) tructoras y las entidades financieras. Para encarar este reto, la nue- carencia de servicios públicos. FUENTE: DANE – GEIH 2017. va administración del Presidente Duque ha iniciado un proceso de racionalización de los programas de vivienda y, además, ha anun- RESILIENCIA DE LA VIVIENDA Daños y pérdidas ocasionados por desastres ciado la creación de dos nuevos programas, Semillero de Propieta- entre 1998 y 2016: rios y Casa Digna, Vida Digna. La acción combinada de los progra- 30 mil emergencias. mas de subsidios del gobierno y la inversión de hogares, empresas 1.7 millones de viviendas afectadas. Costo: US$ 5,600 miles de millones, = 4 y el sector financiero inyectaría a la economía inversiones superio- veces el costo del Programa de Vivienda Gratuita. res a los US$ 6,000 millones durante el actual período de gobierno. FUENTE: UNGRD. Con estas acciones, el gobierno busca modernizar sus programas MIGRACIÓN DE VENEZUELA de vivienda y articularlos con sus instrumentos de gestión y control Desde 2015. urbano para maximizar el impacto por peso invertido sobre la cali- 1,348,198 personas. dad de vida de las familias y la resiliencia de sus ciudades. 252,602 colombianos. FUENTE: GEIH 2017. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 5 LA CONSTRUCCIÓN INCREMENTAL E INFORMAL SIGUE SIENDO LAS ALTERNATIVAS MÁS UTILIZADAS POR LAS FAMILIAS DE BAJOS INGRESOS PARA SATISFACER SUS NECESIDADES DE VIVIENDA. 6 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | Vivienda digna para todos CAPACIDAD DE ABSORCIÓN EN 12 El análisis de las cadenas de valor de la producción y el mejora- PRINCIPALES ÁREAS URBANAS DE COLOMBIA miento de vivienda permite constatar que detrás de las proble- Mercado de vivienda: 2005-2017: máticas actuales en materia de vivienda en Colombia, existe una Formación de nuevos hogares: 1,934,069 realidad compleja en la que interactúan 3 órganos rectores en Viviendas iniciadas: 1,376,424 materia de política pública y 4 entidades facultadas legalmente Las 12 principales aglomeraciones urbanas para asignar subsidios a los hogares. Estos actores interactúan concentran el 59% de los hogares urbanos del país. con lineamientos claros para la acción del Estado y la participa- BALANCE DEL MERCADO ción del sector privado en el mercado de vivienda nueva pero DE VIVIENDA URBANA 2005-2017 (Iniciaciones de vivienda – Formación de carecen de incentivos que activen las decisiones de inversión de nuevos hogares + déficit cuantitativo 2005) los actores relevantes de mejoramiento de vivienda y de alqui- Bogotá y Soacha -612,107 ler. Además, operan sin el soporte de un sistema de información BALANCE: –311,876 DÉFICIT 2005: –300,231 integrado y actualizado que permita formular políticas, evaluar Medellín AM -148,558 el desempeño de los programas existentes y adoptar acciones BALANCE: –96,357 DÉFICIT 2005: –52,201 para apoyar el crecimiento del sector y fomentar la oferta de Cali AU -184,906 BALANCE: –113,858 DÉFICIT 2005: –71,048 vivienda social. El resultado: Barranquilla AU -73,316 BALANCE: –19,415 DÉFICIT 2005: –53,901 • La mayoría de los hogares de bajos ingresos no puede acceder Bucaramanga AM -5,297 a la vivienda sin apoyo del Estado. BALANCE: +37,272 DÉFICIT 2005: –42,569 • La producción de vivienda social es insuficiente para cubrir Pereira AM 10,245 BALANCE: +23,875 DÉFICIT 2005: –13,630 las necesidades de la población. A pesar del innegable avance Cartagena -43,813 en la producción de vivienda social generado por el programa de Vivienda Gratuita, el resto de los programas de vivienda se BALANCE: –16,194 DÉFICIT 2005: –27,618 Manizales AU -5,938 BALANCE: +1,446 DÉFICIT 2005: –7,384 enfocan en los hogares que pueden tener acceso a un crédito Cúcuta AM -35,192 hipotecario y no están calibrados para maximizar su impacto BALANCE: –12,709 DÉFICIT 2005: –22,483 en los segmentos de bajos ingresos. Ibagué -7,101 • La política de vivienda no juega ningún rol en materia de pre- BALANCE: +6,515 DÉFICIT 2005: –13,616 vención de riesgos de desastres sino que predominantemente Villavicencio -33,911 BALANCE: –20,586 DÉFICIT 2005: –13,325 se enfoca en la reconstrucción una vez que los desastres ya se Pasto -9,855 han producido. Esto a pesar de que la experiencia internacio- BALANCE: +885 DÉFICIT 2005: –10,740 nal indica que la reconstrucción es entre 4 y 10 veces más cara FUENTE: DANE. CENSO 2005, GEIH 2017 Y CENSO DE EDIFICACIONES. que la prevención. • La mala calidad de la vivienda en sus múltiple dimensiones (estructura, acceso a servicios, calidad de la tenencia y ubica- ción) ha sido un problema postergado, que afecta predomi- nantemente a los hogares con menores ingresos, que no cuen- ta todavía con financiamiento compatible con su magnitud, y que genera un importante pasivo contingente para el Estado. Para revertir esta situación, el gobierno de Colombia requiere superar los siguientes obstáculos: COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 7 LA CADENA DE VALOR DE PRODUCCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL La cadena de valor es la desagregación ordenada de un conjunto de etapas interdependientes que gene- ran valor hacia la producción de determinado resultado. LA CADENA DE VALOR DE LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA PARA VENTA O ARRIENDO Comercialización Gestión, Planificación Suelo Infraestructura Factibilidades Urbanización Edificación y Financiamiento Administración y Urbana y Licencias Mantenimiento Para el caso de la producción de vivienda para venta o arriendo, los engranajes que operan simultánea- mente son los siguientes: PLANIFICACIÓN: Incluye las políticas, estrategias y programas de ordenamiento y vivienda, la regulación urbana particu- larmente la referida a la zonificación y gestión de suelo, el modelo de ciudad, los sistemas de información de soporte a la planificación, los incentivos tributarios o urbanos para la generación de vivienda en renta, la ubicación de proyectos de vivienda social, las normas arquitectónicas y el cumplimiento de estándares de la vivienda. También incluye la coordinación intersectorial para asegurar transporte público y conec- tividad. SUELO: Incluye la identificación del suelo disponible de acuerdo a la norma urbana vigente, su valor y su régimen de propiedad, a partir de la demanda de suelo estimada para proyectos de vivienda social. Asimismo, incluye la gestión, adquisición, titulación y registro de dicho suelo. INFRAESTRUCTURA URBANA: Incluye la disposición y construcción de la infraestructura básica (vías, tuberías de agua, desagüe, electri- cidad) que se requiere para poder desarrollar una parte de ciudad que incorpore proyectos de vivienda social. FACTIBILIDADES Y LICENCIAS: Incluye los requisitos, tasas de licencias y permisos de urbanismo que requiere un proyecto inmobiliario, así como el análisis de los beneficios y costos de infraestructura y operación asociados con este. URBANIZACIÓN: Incluye el acondicionamiento del predio para la edificación, las conexiones de infraestructura para el proyecto, y la determinación de costos y responsables de la construcción y supervisión de las obras. EDIFICACIÓN: Incluye la construcción de unidades de vivienda social para venta o arriendo. COMERCIALIZACIÓN Y FINANCIAMIENTO: Incluye la comercialización. En el caso de la vivienda para renta, puede no requerirse si la vivienda queda en poder del inversionista que financió la construcción. Incluye también el financiamiento que puede ser privado o público y el costo de los intereses que será parte del valor del arriendo. GESTIÓN, ADMINISTRACIÓN Y MANTENIMIENTO: Incluye la gestión tanto de la demanda como de la oferta, la administración y mantenimiento del inmue- ble considerando costos de reposición de la vivienda, mantenimiento permanente y gestión del arriendo entre el propietario y el arrendatario, de ser el caso. 8 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | • Los mandatos de los distintos actores del Estado que tienen ESTRUCTURA DE LA OFERTA Y DEMANDA DE VIVIENDA algún rol en la cadena de valor de la producción de la vivienda (Demanda VIS vs. Oferta VIS). podrían armonizarse para mejorar la eficiencia de las accio- Principales ciudades, 2005-2017. nes del gobierno. Demanda Oferta • Los programas de vivienda requieren una racionalización que Bogotá AU reduzca su regresividad y que permita orientar los recursos 67.0% 48.8% hacia los segmentos de más bajos ingresos. Medellín AM • El gobierno nacional necesita articularse mejor con los gobier- 67.4% 34.8% nos locales en las zonas más expuestas a riesgos de desastres para canalizar inversiones en materia de mejoramiento de vi- Cali AU vienda y reasentamiento poblacional con fines de prevención 74.0% 44.8% de riesgos de desastres, dadas sus pocas capacidades técnicas Barranquilla AU y financieras. 68.8% 49.4% • Las autoridades requieren de un sistema de información gra- Bucaramanga AM nular que les permita, por un lado, evaluar el impacto de los 62.7% 31.0% subsidios y, por otro lado, planificar su asignación futura. • Los incentivos del Estado para promover la participación de Pereira AM los hogares y el sector privado en el mejoramiento de vivien- 73.9% 48.2% da y el arrendamiento requieren ser fortalecidos. Cartagena 78.8% 41.0% Como primer paso para apoyar al gobierno de Colombia en su Manizales AU esfuerzo para modernizar sus política y programas de vivienda, 71.4% 42.0% el equipo del Banco Mundial ha identificado oportunidades para optimizar el funcionamiento de los engranajes de la cadena de Cúcuta AM valor de producción de la vivienda social y cumplir con los ob- 83.3% 64.7% jetivos de asequibilidad, inclusión social, resiliencia, y sostenibi- Ibagué lidad de largo plazo. Asimismo, el equipo del Banco Mundial ha 73.7% 54.4% analizado los programas de vivienda existentes y la información Villavicencio disponible sobre los nuevos programas que el gobierno ha intro- 71.7% 57.6% ducido. A partir de este análisis, ha identificado las condiciones Pasto específicas que se requieren para el éxito en la implementación de los dos nuevos programas anunciados por el gobierno (Semi- 73.5% 50.7% llero de Propietarios y Casa Digna, Vida Digna). FUENTE: DANE. CENSO DE EDIFICACIONES, CENSO 2005, GEIH 2017 Y EM 2017. Recomendaciones generales En Colombia, según información del DANE, se deben contruir al año alrededor de 300 mil unidades de vivienda. De estas, por el nivel de ingresos de los hogares y los precios de las viviendas, al menos el 60% deben ser viviendas de interés social, cuya cons- trucción o adquisición reciba algún tipo de subsidio estatal. El 40% restante deben ser viviendas que se produzcan y se ven- dan en condiciones de mercado. Para este último grupo, lo más importante es contar con un sistema de financiación robusto y moderno para las familias y los desarrolladores. Sin embargo, la producción anual asciende en promedio para el último lustro a 230 mil unidades de viviendas formales, de acuerdo con infor- mación procesada por el Departamento Nacional de Planeación. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 9 APOYO DEL GOBIERNO PARA LA Aún cuando los hogares que se forman en Colombia deman- ADQUISICIÓN DE UNA VIVIENDA NUEVA PARA HOGARES CON INGRESOS dan predominantemente vivienda de tipo VIS, la oferta existen- SUPERIORES A 1 SALARIO MÍNIMO te es principalmente NO VIS en la mayoría de las principales HASTA 1,5 SALARIOS MÍNIMOS ciudades (Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga, Cartagena, Ma- PROGRAMA VIPA nizales). En el caso de Barranquilla, Pereira y Pasto, la oferta APORTES VALOR % está balanceada entre VIS y NO VIS. Solo en ciudades como Cú- Aporte Hogar US$ 902 5% cuta, Ibagué y Villavicencio, la oferta de VIS supera a la de NO Subsidio Directo US$ 8,082 45% VIS. Este hecho hace que el desbalance entre la formación de Subsidio a la Tasa* US$ 2,720 15% hogares y producción de vivienda nueva sea más acentuado y Crédito Hipotecario US$ 9,065 50% afecte más a las familias de menores ingresos. VALOR VIP* US$ 18,049 100% Los desarrolladores, por su parte, se financian predominan- temente con aporte de lotes y cuotas iniciales depositadas por HASTA 2 SALARIOS MÍNIMOS compradores y no con créditos obtenidos en el sistema finan- PROGRAMA VIPA APORTES VALOR % ciero. La banca privada y el Fondo Nacional del Ahorro cuentan con un producto financiero estandarizado de­nominado “crédito Aporte Hogar US$ 902 5% constructor”, que se amortiza a corto plazo y cuyos desembol- Subsidio Directo US$ 6,735 37% sos se definen en función del cumplimiento de porcentajes de Subsidio a la Tasa* US$ 3,125 17% ventas y de avance en obra. Sin embargo, el uso de este tipo de Crédito Hipotecario US$ 10,412 58% crédito es bastante limitado: mientras que en el país se vendie- VALOR VIP* US$ 18,049 100% ron US$ 60 mil millones en vivienda desde el 2012, en el mismo periodo se otorgaron US$ 14.5 mil millones en crédito construc- HASTA 2 SALARIOS MÍNIMOS PROGRAMA MI CASA YA - PARA VIS - CRÉDITO tor, lo que representó tan sólo el 24% del valor de las ventas. En HIPOTECARIO lugar de acudir al sistema financiero, los desarrolladores exigen APORTES VALOR % más financiamiento a los hogares para las obras. Aporte Hogar US$ 9,456 30% Estas características indican que al menos los siguientes tres Subsidio Directo US$ 8,082 26% aspectos podrían fortalecerse en el país para impulsar la pro- Subsidio a la Tasa* US$ 3,357 11% ducción de vivienda social: Credito Hipotecario US$ 13,982 44% VALOR VIS* US$ 31,519 100% • El acceso por parte de hogares de ingresos medios y bajos e in- formales a programas de vivienda compatibles con su capacidad HASTA 4 SALARIOS MÍNIMOS de pago, tales como el mejoramiento de vivienda o el arriendo. PROGRAMA MI CASA YA - PARA VIS - CRÉDITO HIPOTECARIO • Las condiciones financieras tienen un importante espacio APORTES VALOR % para mejorar en términos de tasas (idealmente buscando lle- Aporte Hogar US$ 9,456 30% gar a un dígito), de loan-to value (entre 80 y 90%) y plazos Subsidio Directo US$ 5,388 17% (hasta 30 años). En estos dos últimos casos, si bien la regula- Subsidio a la Tasa* US$ 4,003 13% ción ya los contempla, las prácticas del mercado todavía están Credito Hipotecario US$ 16,675 53% lejos de esos parámetros. • La diversificación de productos financieros tanto para las fa- VALOR VIS* US$ 31,519 100% milias como para los desarrolladores. De forma específica, a continuación se presentan algunas reco- mendaciones para fortalecer aspectos de la política de vivienda claves como Asequibilidad, Inclusión Social, Resiliencia y Soste- nibilidad. Un punto de partida importante, para cumplir los objetivos en materia de vivienda, es contar con mecanismos efectivos para la generación de suelo urbano para vivienda. 10 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | La demanda, localización, valor, tipo de propiedad y grado ENTRE 2 Y 4 SALARIOS MÍNIMOS SUBSIDIO DE TASA DE INTERÉS de habilitación de infraestructura básica son las principales va- (FRECH II- FRECH VIP VIS) riables que condicionan la generación de suelo urbano para vi- APORTES VALOR % vienda. Dado que la densidad de viviendas por hectárea refleja Aporte Hogar US$ 9,456 30% la factibilidad del producto inmobiliario y la disponibilidad de Subsidio Directo** US$ 4,580 15% servicios públicos, los tipos de suelo sobre los cuales el gobierno Subsidio a la Tasa* US$ 4,198 13% podría buscar alcanzar su meta de habilitar 16,000 ha netas de Credito Hipotecario US$ 17,484 55% suelo son los siguientes dos: VALOR VIS* US$ 31,519 100% −−Suelo en áreas consolidadas de ciudad, con un alto va- ENTRE 4 Y 8 SALARIOS MÍNIMOS SUBSIDIO DE TASA DE INTERÉS lor para proyectos de vivienda social, con habilitación de (FRECH II- FRECH VIP VIS) infraestructura y de propiedad privada preferentemente, APORTES VALOR % que se traducirá en viviendas en zonas con alta densidad y Aporte Hogar US$ 9,456 30% menor área habilitada pero bien localizada. Subsidio Directo -- 0% −−Suelo en áreas de expansión de ciudad, de valores infe- Subsidio a la Tasa* US$ 5,297 17% riores y asequibles a proyectos de vivienda social, con nivel Credito Hipotecario US$ 22,063 70% medio de infraestructura y de propiedad privada, pero loca- VALOR VIS* US$ 31,519 100% lizado en periferia con baja localización de equipamientos, que se traducirá en viviendas en zonas con bajas densidades MAYOR A 8 SALARIOS MÍNIMOS y mayor área habilitada pero no estratégicamente localizada. SUBSIDIO A LA TASA DE INTERÉS NO VIS (FRECH NO VIS - PIPE 2.0 - CONTRACÍCLICO) Colombia puede y debe seguir a la vanguardia en el diseño y APORTES VALOR % aplicación de instrumentos de gestión de suelo urbano que ga- Aporte Hogar US$ 29,095 30% rantice la provisión de suelo urbanizado bien localizado y que Subsidio Directo -- 0% permitan la inclusión de vivienda. Actualmente, la demanda de Subsidio a la Tasa* US$ 10,187 11% suelo habilitado para suplir el déficit de proyectos de vivienda Credito Hipotecario US$ 67,887 70% social requiere de la modificación de instrumentos de planifica- VALOR VIS* US$ 96,982 100% ción y financiación de infraestructura urbana. En este sentido, * Los valores de vivienda VIP y VIS no incluyen el subsidio a la tasa. resultaría conveniente usar los instrumentos de intervenciones ** Si bien el Programa no cuenta con el subsidio directo otorgado por FONVIVIENDA, fue aprovechado por Cajas de urbanas integrales y figuras de coordinación nación-municipio Compensacion Familiar, donde se asignaron subsidios a sus afiliados de valor promedio de US$ 4,580. Se toma como (macroproyectos, planes parciales) en las actualizaciones de los referencia en la medida que hacen parte de los esfuerzos y metas del Gobierno en materia de vivienda. Planes de Ordenamiento Territorial (POT) en curso. Asimismo, FUENTE: FONVIVIENDA (ABRIL 2018), EN CONFORMIDAD CON es necesario precisar la norma nacional y local (tributaria y fi- DECRETO 1077/2015 Y SUS MODIFICACIONES. nanciera) para la implementación de instrumentos de financia- SUELO REQUERIDO PARA CERRAR EL ción de infraestructura urbana que permitan obtener recursos DÉFICIT DE VIVIENDA EN COLOMBIA del desarrollo inmobiliario para la construcción de infraestruc- Según densidades, (Hectáreas, 2018). tura urbana de soporte, tales como: i) la financiación por incre- Residencial media unifamiliar mento del predial futuro “TIF”, ii) la contribución de desarro- 342 hab/ha (90 unidades) 34,305 ha lladores a la construcción de obra “Pilot”, iii) la transferencia y Residencial alta unifamiliar venta de derechos de construcción “TDR”, y iv) la aplicación de 700 hab/ha (185 unidades) 16,689 ha instrumentos ya previstos por la Ley pero poco utilizados, como Residencial baja multifamiliar las contribuciones de valorización y de plusvalía. 850 hab/ha (223 unidades) 13,845 ha Residencial media multifamiliar Asequibilidad 1,050 hab/ha (276 unidades) 11,186 ha Si bien es cierto los programas de vivienda han sido capaces de FUENTE: DANE. CENSO DE EDIFICACIONES, CENSO 2005, GEIH 2017 mejorar la asequibilidad de las familias a la vivienda, en gene- Y EM 2017. ral la capacidad de los hogares colombianos para comprar una COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 11 HOGARES CON INGRESOS vivienda es limitada. Los hogares con ingresos inferiores a 2 INFERIORES A 2 SALARIOS MÍNIMOS salarios mínimos no están en condiciones de comprar una vi- Total hogares: 42% vienda a los valores de referencia utilizados en los programas de Hogares propietarios pagando vivienda: 17% vivienda. Si bien los hogares con ingresos superiores a 2 salarios Hogares arrendatarios: 44% mínimos sí lo están, en la práctica en ciudades como Bogotá, Medellín o Cali, las viviendas de buena calidad y ubicación son AÑOS DE INGRESOS PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA EN: prácticamente inalcanzables para las familias de la clase media. Como reflejo de esta situación, la modalidad de tenencia pre- Bogotá:  9 Medellín AM:  10 ferida para los hogares con ingresos inferiores a 2 salarios míni- Cali AM:  8 mos es el arriendo. Sin embargo, a pesar de optar por la opción América Latina:  7 de arriendo, los hogares de este segmento de ingreso dedican África Subsahariana:  17 hasta casi un tercio de su ingreso para este fin, de acuerdo con Mundo:  5 información procesada de la Gran Encuesta Integral de Hogares FUENTE: DANE - GEIH 2017 Y COORDENADA URBANA, NYU. (GEIH) de 2017. GASTO EN ARRIENDO POR NIVEL DE INGRESO, 2017 Recomendaciones Sector urbano. Para hacer más asequible la compra de vivienda en las zonas <1 SMMLV 43.0% donde la oferta de vivienda social es muy baja o inexistente, las 1-2 SMMLV 28.3% definiciones de vivienda social (VIS, precio de venta máximo de 2-4 SMMLV 19.0% 135 salarios mínimos) y de vivienda de interés prioritario (VIP, 4-8 SMMLV 13.1% >8 SMMLV 8.7% precio de venta máximo de 70 salarios mínimos), y los subsidios Ponderado 17.7% asociados con estas podrían actualizarse en los Planes de De- FUENTE: DANE - GEIH 2017. sarrollo para incorporar (i) un valor diferencial por aglomera- ciones urbanas; (ii) los costos de producción de vivienda digna, resiliente y bien localizada; (iii) los ingresos y condiciones eco- nómicas de los hogares; y (iv) los incentivos para la incorpora- ción de tecnologías limpias en las viviendas. Las experiencias internacionales exitosas ya han conseguido incorporar las condiciones del territorio al momento de dise- ñar las políticas y los instrumentos, así como el monto de re- cursos que se destinan para estos. Si bien es cierto que los va- lores diferenciados para los subsidios son un elemento central, también resulta indispensable la definición de mecanismos de coordinación intersectoriales, el desarrollo de planes especiales de construcción de vivienda en sectores o territorios donde la generación de oferta del sector privado es incipiente, y su ar- ticulación con intervenciones en barrios con déficit de infraes- tructura urbana. Asimismo, como los subsidios a la demanda pueden resultar insuficientes, entre otros de los incentivos que podrían influir positivamente, se destacan los subsidios adicio- nales orientados a financiar la compra de terrenos con buena localización u obras de alto costo para habilitar el terreno, in- centivos para promover la construcción en altura, la inversión en áreas verdes, espacio público y equipamientos comunitarios, el desarrollo de proyectos de menor escala o en territorios ais- lados y el otorgamiento de un subsidio como premio al ahorro adicional por sobre el mínimo exigido. 12 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | Para reducir la carga que la vivienda representa como por- ALIVIO FINANCIERO GENERADO A LOS HOGARES A TRAVÉS DE centaje del ingreso de familias de bajos ingresos, un programa SUBSIDIOS A LA VIVIENDA de subsidios de arrendamiento que no necesariamente esté vin- PROGRAMA CUOTA (% CUOTA (% DEL INGRESO DEL INGRESO culado a la compra de una vivienda, también podría tener un SIN SUBSIDIO) CON SUBSIDIO) impacto significativo sobre el bienestar de las familias. Mi Casa Ya Ahorradores 27% 16.1% (VIPA Ahorro) 23% 13.9% Inclusión Social Mi Casa Ya 20.8% 14.5% Los 5 programas de vivienda que maneja el Fondo Nacional de 18.6% 13.0% Vivienda (FONVIVIENDA) y que se enfocan en la promoción de Mi Casa Ya. Subsidio de 16.2% 11.3% tasa de interés (FRECH construcción y adquisición de vivienda nueva en el área urbana II - FRECH VIP VIS) 12.3% 8.6% de las ciudades han canalizado una inversión superior a los US$ Subsidio a la tasa de 19.6% 15.7% 3.5 miles de millones desde 2012. ínterés No VIS (FRECH No VIS - PIPE 2.0 - 33.6% 26.9% Para llegar a los segmentos de ingresos más bajos, el gobierno Contracíclico) consiguió dinamizar el crecimiento económico, la generación FUENTE: ESTIMADOS DEL BANCO MUNDIAL. de empleo y la participación activa de los sectores constructor, asegurador y financiero a través del Programa de Vivienda Gra- tis. Desde el año 2012, este programa ha construido y entregado más de 100 mil viviendas de interés prioritario con un valor uni- tario alrededor de US$ 18,000. Los cuatro programas adicionales han tenido éxito en incre- mentar el acceso a la vivienda de familias de ingresos medios. Desde el año 2012, estos programas han otorgado más de 200 mil subsidios familiares, ofreciendo valores diferenciales de subsidio en función del nivel de ingreso de los hogares, y com- plementándolos en algunos casos con un subsidio a la tasa de interés aplicable a los créditos hipotecarios. Un análisis preliminar del desempeño de estos programas permite identificar los siguientes tres aspectos que podrían op- timizarse para asegurar que los subsidios no se filtren a hogares que no los requieren o que no son el público objetivo principal de la política. • El subsidio de tasa de interés destinado a las familias capaces de acceder a un crédito hipotecario representa el 41% de toda la inversión del gobierno en programas de vivienda desde el año 2012. Por su diseño, este subsidio beneficia más a las fa- milias que han adquirido viviendas de mayor valor. Por ejem- plo, una familia con ingresos superiores a 8 salarios mínimos puede recibir el equivalente al 62% del valor de una vivienda gratis que recibe una familia con ingresos 8 veces menores. Durante su existencia, este subsidio ha demandado un pre- supuesto equivalente al 65% del costo total del Programa de Vivienda Gratis. • Los subsidios asociados a los programas de vivienda han sido capaces de reducir la carga que la cuota mensual representa para las familiar como porcentaje de su ingreso. Sin embargo, este alivio es generalizado para los distintos segmentos de in- COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 13 VIVIENDA: DAÑOS OCASIONADOS greso y no está necesariamente focalizado en los segmentos POR DESASTRES ENTRE 1998 Y 2016 de más bajos ingresos. Viviendas destruidas: 96,889 • La generación de vivienda social requiere una escala mínima Costo de reposición: US$ 1,647.1 millones Viviendas dañadas: 1,584,997 para asegurar un retorno atractivo para los inversionistas. Costo de reparación*: US$ 3,962.5 millones Este hecho combinado con la relativa escasez de suelo urba- Total de viviendas afectadas: 1,681,886 no habilitado, y bien localizado en las principales ciudades Costo total: US$ 5,609.6 millones colombianas, ha generado proyectos a muy gran escala para * Los costos de reparación corresponden a valores promedio hogares de perfiles de ingresos muy similares. Por ejemplo, tomados como referencia. FUENTE: UNGRD. en Bogotá a 2017, se habían registrado 11 proyectos en el Pro- grama de Vivienda de Interes Prioritario para Ahorradores LOS SUBSIDIOS A LA VIVIENDA Y EL REASENTAMIENTO PREVENTIVO (VIPA) que concentraban más de 9,000 viviendas (820 vi- Desde 2003, FONVIVIENDA ha asignado más de viendas aproximadamente por proyecto). La experiencia de 33 mil subsidios para reasentamiento países como Chile o México donde este tipo de desarrollos preventivo. FUENTE: FONVIVIENDA. generó guetos verticales debe analizarse y las políticas de ge- neración de suelo y los mecanismos de incentivos para desa- rrollos inmobiliarios deben ser ajustados para evitar procesos de erosión del tejido social. Recomendaciones • Calibrar los programas de vivienda para mejorar su focaliza- ción y para evitar la filtración de recursos públicos hacia ho- gares que están en condiciones de resolver sus necesidades de vivienda por sí mismos. • Explorar el potencial de rediseñar los programas existentes y que ya cuentan con presupuestos y modelos operativos pro- bados para llegar a hogares con ingresos menores a 2 salarios mínimos. • Introducir modificaciones en los programas de vivienda para incentivar en los proyectos la incorporación de familias de distintas condiciones socioeconómicas, con el objetivo de lo- grar una integración social que disminuya la construcción de barrios segregados. Resiliencia La resiliencia de las viviendas es un aspecto presente en los pro- gramas de vivienda del país. Sin embargo, dada su naturaleza, se enfocan en el stock de vivienda nueva. En contraste, la resi- liencia del stock de vivienda existente ha sido sistemáticamente desatendida durante las últimas décadas. El costo de esta omi- sión para el país ha sido considerable. Por ejemplo, con base en información de emergencias de la Unidad Nacional de Gestión del Riesgo de Colombia (UNGRD), los daños y pérdidas a la vi- vienda ocasionados por desastres naturales entre 1998 y 2016 ascendieron a US$ 5.6 miles de millones y estuvieron vinculados a más de 30 mil emergencias que dejaron cerca de 1.7 millones 14 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | de viviendas afectadas1. Esta cifra es mayor a la inversión total SOSTENIBILIDAD DE LARGO PLAZO del gobierno en programas de vivienda desde 2012. Órganos Rectores en materia de Política Se estima que un terremoto de magnitud 7.3 grados en escala Publica de Vivienda: 1. Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio de Ritcher, con un epicentro ubicado a 35 km. de Bogotá, en (MVCT). Órgano Rector de Política urbana. falla frontal, causaría daños severos a 16,111 manzanas y mode- 2. Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural (MADR). Órgano Rector de Política Rural. rados a 22,766 manzanas. Las pérdidas humanas de un evento 3. Departamento Nacional de Planeación (DNP). de tal magnitud serían enormes y las económicas superarían los Orienta, formula, monitorea, evalúa y hace seguimiento a las políticas, planes, programas y US$ 20 mil millones. proyectos para el desarrollo económico, social y El diseño actual de los programas de vivienda más utilizados ambiental del país. no incorpora mecanismos que permitan inversiones a escala Entidades Facultadas para Asignar para realizar reasentamientos preventivos o en mejorar las vi- Subsidios: viendas existentes con la finalidad de que sean más resilientes 1. Fondo Nacional de Vivienda (FONVIVIENDA). Subsidios Suelo Urbano. a terremotos u otros desastres naturales o eventos relacionados 2. Banco Agrario de Colombia (MINAGRICULTURA). con el cambio climático. Las intervenciones de las autoridades Subsidios Suelo Rural. 3. Cajas de Compensación Familiar (CCF). Subsidios de vivienda se han enfocado en procesos de reconstrucción una a sus Afiliados. vez que los desastres ya se han producido. Este aspecto es im- 4. Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía portante porque diversos estudios estiman que el costo de la (CPVMP). Subsidios a sus Afiliados. reconstrucción puede llegar a ser entre 4 y 10 veces el costo de Entidades que Otorgan Créditos: 1. Fondo Nacional de Ahorro (FNA). la prevención. 2. Financiera de Desarrollo Territorial (FINDETER). 3. Sector Financiero y Constructor. Recomendaciones Entidades que Entregan Ayudas: • Integrar la gestión desastres como parte de la política de vi- 1. Sistema General de Regalías. vienda. De esta forma, se podría proteger la vida de las fami- 2. Prosperidad Social (DPS). 3. Fondo Adaptación. lias y sus miembros, mejorar su calidad de vida, y reducir el 4. Unidad Nacional de Gestión del Riesgo de pasivo contingente del Estado en caso de terremoto y otros Colombia (UNGRD). 5. Entidades Territoriales. desastres. 6. Fondo Colombia en Paz. • Utilizar activamente los subsidios de vivienda para promover el reasentamiento voluntario en zonas de riesgo no mitigable. • El control del territorio debe consolidarse como elemento fundamental para la prevención de desastres y se debe ase- gurar que las áreas disponibles sean utilizadas de forma ade- cuada y planeada, de manera que permita proteger la vida y el patrimonio de las familias. • Utilizar activamente los subsidios de vivienda (y construir so- bre lo aprendido en programas que ya han sido implementa- dos con relativo éxito como el de subsidio para reforzamiento estructural) para reducir la vulnerabilidad de edificaciones localizadas en zonas de riesgo mitigable, a través de interven- ciones sobre el entorno y las estructuras ya construidas. • Generar una base de datos geoespacial, granular y de bajo costo que permita la producción de análisis de vulnerabilidad simples, rápidos y asequibles. Estos análisis permitirían loca- 1 Las cifras calculadas sobre los daños y pérdidas por emergencias se realizaron con fuente de información de la Unidad Nacional de Gestión del Riesgo de Colombia de la UNGRD, sobre eventos sucedidos entre 1998 y 2016. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 15 LA OPORTUNIDAD DEL USO DE LA lizar y cuantificar la demanda por subsidios de mejoramiento TECNOLOGÍA PARA GENERAR UN SISTEMA DE INFORMACIÓN SOBRE EL de vivienda, cuya asignación podría mitigar riesgos de desas- MERCADO DE VIVIENDA tres y reducir el pasivo contigente del Estado en materia de vivienda. Sostenibilidad de Largo Plazo Tres elementos que jugarán un rol predominante en la soste- CÁMARA DRON LAPTOP nibilidad a largo plazo de las políticas de vivienda en Colombia son el marco institucional, las necesidades y fuentes de financia- Con una cámara, un dron y una laptop es posible capturar información granular sobre las viviendas ción y la disponibilidad de información granular para la evalua- en las ciudades. ción del desempeño de los programas. En el primer caso, el marco institucional actual involucra a más de 17 actores e incluye a 3 entes rectores en materia de vivienda: el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio en lo urbano, el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural en lo rural y el Departamento Nacional de Planeación. La asignación de subsidios de vivienda está a cargo de cuatro entidades dis- tintas (FONVIVIENDA, Cajas de Compensación Familiar, Banco Con esta información se puede generar una base Agrario y Caja de Vivienda Militar). Asimismo, existen otras en- de datos sobre los atributos (valor, tamaño, altura, tidades que ejecutan acciones o brindan ayudas en materia de materiales predominantes en techos y paredes, uso, entre otros) para identificar la demanda para vivienda. FONVIVIENDA, por su parte, que fue creado en 2003, los distintos programas de vivienda, sin necesidad no cuenta con personal propio a pesar de ser la entidad que más de ir al campo. subsidios canaliza y que las condiciones de asignación, progra- mas y presupuesto que maneja han variado de manera significa- tiva desde su creación. En el segundo caso, las necesidades de financiación están de- terminadas por la situación del déficit de vivienda en el país, el número de beneficiarios elegibles y el monto promedio de sub- sidios que se les asignan. Si bien en el ámbito agregado, la bre- cha de vivienda se sigue expandiendo, las condiciones de cada ciudad son heterogéneas. Por ejemplo, el desbalance se presen- ta con mayor fuerza en las tres principales ciudades (Bogotá, Cali y Medellín). Los casos de Bogotá y Cali son notorios pues Esta información también se puede utilizar para pronosticar el impacto de distintos desastres la cantidad anual de formación de hogares ha aumentado y a la naturales o eventos vinculados al cambio climático par las iniciaciones de vivienda han disminuido en los últimos y para canalizar subsidios del gobierno con el 5 años. En contraste, en ciudades como Barranquilla y Buca- propósito de mitigar los riesgos existentes. Por ejemplo, se puede predecir el daño de un huracán ramanga, la producción de vivienda ha superado la formación Categoría 5 sobre el stock de vivienda de Santa anual de hogares de manera considerable en los últimos 5 años, Lucía. según la GEIH 2017 y el Censo 2005. En el tercer caso, la ausencia de una plataforma tecnológica MUY BAJO BAJO MEDIO ALTO MUY ALTO que centralice la información y que permita un análisis integral del desempeño de los programas limita significativamente la capacidad de las autoridades para calibrar los subsidios y para optimizar los procesos de gestión. Recomendaciones Las buenas prácticas internacionales proponen una rectoría 16 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | centralizada en materia de la definición de las políticas y pro- CIERRE FINANCIERO POR VIVIENDA PROGRAMA “SEMILLERO DE PROPIETARIOS” gramas orientados a la dotación de vivienda, ya sea nueva, en (SFV ARRENDAMIENTO + SFV DIRECTO PARA arriendo o de mejoramiento. La implementación de las políticas ADQUISICIÓN + SUBS. TASA) (EN US$) puede ser descentralizada e involucrar a otras entidades públi- SUPUESTO: EL PROGRAMA INICIA EN ENERO DE 2019. cas y/o privadas. Sin embargo, el marco es definido por el órga- Salario Mínimo (2019): US$ 283.1 no rector. Esto permite la adopción de medidas de generación Valor VIP (2019): US$ 19,819.0 de suelo o concurrencia de financiamientos adicionales cuando Inicio Pago Arrendamiento (24 meses): Enero de 2019 se requieren y evitan la duplicidad de funciones. Este esquema HOGAR CON INGRESOS HASTA 1,5 SALARIOS MÍNIMOS ya se viene aplicando con éxito en países como Chile o México. APORTES VALOR % Una racionalización de los programas de vivienda actuales Aporte Hogar Fase US$ 845 -- podría maximizar el retorno por peso invertido. Por ejemplo, a de Arrendamiento través de la calibración de los subsidios por zonas geográficas; (CANON) el realineamiento de incentivos para fomentar la generación de Aporte Hogar Fase US$ 1,127 5% de Arrendamiento oferta de vivienda bien localizada y con mayor densidad, para (AHORRO) integrar socialmente a segmentos de ingresos bajos y mejorar su Aporte Gob. US$ 1,972 -- condición de riesgo y la calidad de vida; la promoción de pro- Nacional Subsidio Arrendamiento yectos de vivienda de gran escala enfocados a incrementar el Fase de Adquisición stock de vivienda con posibilidades de renta; y la ejecución de Aporte Hogar Fase de -- -- proceso de mejoramiento estructural combinados con re-densi- Adquisición ficación de zonas consolidadas, que permita una oferta puntual Aporte Gob. Nacional US$ 9,022 46% y de menor escala de vivienda para arrendar, entre otros. Subsidio Directo La construcción de un sistema de información geoespacial Aporte Gob. Nacional US$ 3,454 -- Subsidio a la Tasa de vivienda puede garantizar la transparencia y la continuidad Credito Hipotecario US$ 9,670 49% de los datos de operación de la política de vivienda y sus pro- VALOR VIS* US$ 19,819 100% gramas. Un sistema de información adecuado para el correcto * El valor VIS no incluye el subsidio de tasa de interés. seguimiento de la efectividad de los programas debería incluir FUENTE: ESTIMADOS DEL BANCO MUNDIAL. al menos los siguientes aspectos: APORTE TOTAL DEL GOBIERNO POR TODO CONCEPTO PARA UN • Levantamiento automatizado de información que permita HOGAR CON INGRESOS DE HASTA 1.5 identificar las características de la demanda habitacional, las SALARIOS MÍNIMOS características socioeconómicas de las familias, la localización Programa Semillero de Propietarios: territorial, y las características de la solución habitacional re- US$ 14,448 Programa VIPA: querida (vivienda nueva, mejoramiento o vivienda en renta). US$ 10,802 • Seguimiento y monitoreo de los subsidios asignados en cuan- to a aplicación efectiva, tipo de solución lograda de acuerdo con la composición familiar, localización, y tiempos de ges- tión y construcción. Recomendaciones específicas Existe una gran oportunidad para modernizar la política de vi- vienda en Colombia, para mejorar la llegada y el impacto sobre los hogares de ingresos bajos y para incrementar la resiliencia del stock de vivienda a desastre naturales. La creación de los programas Semillero de Propietarios y Casa Digna, Vida Digna, son avances en esta dirección. A con- tinuación, algunas reflexiones preliminares que podrían contri- buir al diseño de los mismos. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 17 DIFERENCIAS ENTRE EL MERCADO DE Alquiler: Semillero de Propietarios VIVIENDA NUEVA Y EL DE ARRIENDO La creación de un programa de arrendamiento social que fun- Tipo de Desarrolladores Inmobiliarios ARRIENDO: Fondos de Inversión que construyen y cione como un subsidio que financie el pago parcial del canon administran las propiedades buscando maximizar de arrendamiento permitiría (i) formalizar las relaciones con- rentabilidad de largo plazo. tractuales de arriendo; (ii) elevar los estándares de calidad de VENTA: Empresas Inmobiliarias que financian la construcción mediante créditos tradicionalmente de las viviendas en renta; (iii) aliviar el flujo de caja mensual de los la banca privada, por lo que requieren un retorno hogares de bajos ingresos; (iv) generar un historial de comporta- rápido para evitar el pago excesivo de intereses. miento positivo para hogares de ingresos informales; y (v) cons- Perfil del Usuario tituir una oportunidad de negocio atractiva para inversionistas ARRIENDO: En transición socioeconómica: jóvenes, con un horizonte de largo plazo. El tamaño de este mercado es parejas sin hijos, profesionales recién titulados, inmigrantes, personas de la tercera edad. considerable: El gasto de los hogares colombianos en arriendo VENTA: Departamentos de 2 o 3 dormitorios. en 2017 fue equivalente al 3% del PBI. 66% de este gasto fue rea- Estacionamiento es más requerido. No lizado por hogares con ingresos inferiores a los 4 salarios míni- necesariamente bien conectados. Edificios con áreas verdes y comunes. mos, de acuerdo con información procesada de la GEIH de 2017. Probablemente el primer aspecto sobre el que debe tomarse Diseño y Funcionalidad ARRIENDO: Departamentos pequeños de un una decisión al diseñar un programa de arrendamiento social dormitorio, con buena accesibilidad y conectividad es si se va a tratar al arriendo como una alternativa a la pro- urbana. piedad, como una condición o paso previo a la adquisición de VENTA: Departamentos de 2 o 3 dormitorios. Estacionamiento es más requerido. No vivienda o simplemente como una transición a la adquisición de necesariamente bien conectados. Edificios con una vivienda. Sobre la base de la información disponible, todo áreas verdes y comunes. parecería indicar que el gobierno ha decidido tratar al arriendo Tipo de Inversión como una etapa en transición a la adquisición de una vivienda ARRIENDO: Edificios altos, masivos con alta rentabilidad por metro cuadrado. en propiedad. La implicancia de esta decisión: se está restando VENTA: Construcciones de menor altura que flexibilidad al diseño del subsidio. privilegia los espacios comunes y con unidades El segundo aspecto clave para el diseño del programa de normalmente de dos dormitorios. Menor rentabilidad. arrendamiento social y, en general, para cualquier nuevo pro- grama de vivienda es contar con un análisis económico robusto. Este hecho es particularmente importante para los programas de arriendo pues estos generan compromisos de largo plazo tanto de los ofertantes como de los demandantes. Como par- te de este análisis económico es indispensable considerar la incertidumbre y los riesgos que existen respecto del nivel de aceptación de los actores principales (usuarios del programa, inversionistas/constructores, agencias inmobiliarias, arrendata- rios, etc.). Asimismo, es importante incluir los costos de mante- nimiento del programa en el modelo financiero para asegurar que estén cubiertos durante la vida del activo. Este hecho es particularmente importante considerando que las capacidades de pago de los hogares del segmento objetivo (hasta 2 salarios mínimos) es limitada. El tercer aspecto es ajustar las metas del Programa de acuer- do con la experiencia de otros países, en función de lo men- cionado anteriormente y en base a un adecuado estudio de la oferta de vivienda existente para el Programa. Por ejemplo, en el caso de Chile, que inició la implementación de un programa de subsidios puro (sin opción de compra) hace 5 años, solo se consiguió colocar 58,000 subsidios (US$ 126 mensuales por vi- 18 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | vienda) desde su creación. Detrás de este resultado se destaca el COMPARACIÓN SUBSIDIO VIVIENDA NUEVA Y VIVIENDA EN RENTA hecho de que sólo 4 de cada 10 subsidios se materializaron por PROGRAMA INGRESOS INGRESOS VALOR CUOTA una respuesta muy lenta de la oferta. Para el caso colombiano, (EN SMLMV) (EN US$) CON SUBSIDIO (EN US$) la capacidad de respuesta debe analizarse considerando: (i) el Programa Menor a 1 269.4 0 apetito para vender los activos al término de los dos años de Vivienda Gratis PVG arriendo de los constructores de vivienda nueva para arriendo o Mi Casa Ya Entre 1 y 1.5 404.1 65 de los propietarios de vivienda existente que deseen participar Ahorradores (VIPA Ahorro) Entre 1.6 y 2 538.8 75 en el programa; (ii) el cumplimiento de condiciones de calidad Mi Casa Ya Entre 2 y 3 808.2 117 y sismo-resistencia del stock existente de vivienda desocupada Entre 3 y 4 1,077.6 140 y de las características que requiere el segmento de hogares que Valor arriendo = US$ 172 ganan menos de 2 salarios mínimos; y (iii) los requerimientos Aporte subsidio = US$ 121 Aporte familia canon arriendo + ahorro = US$ 121 de vivienda para arriendo por zona geográfica. En cuanto a los mensuales “requisitos o condiciones de idoneidad de las viviendas”, es pre- FUENTE: ESTIMADOS DEL BANCO MUNDIAL. ciso generar metodologías de evaluación ágiles pero confiables, que permitan valorar el cumplimiento de condiciones estructu- rales a la luz del Reglamento Colombiano de Construcción Sis- mo Resistente (NSR) y del resto de normas técnicas aplicables a la vivienda. Por ejemplo, se debe prestar principal antencion a la vivienda usada, comprobando que sean viviendas construi- das con licencias de construcción otorgadas por las autoridades competentes, que estén cubiertas por la NSR-10 o por la NSR- 98, que se encuentren en desarrollos de vivienda consolidados, accesibles y de localización central. Para el proceso de evalua- ción de las viviendas, existen entidades que podrían jugar un rol clave como Cajas de Compensación Familiar, Financiera de Desarrollo Territorial (FINDETER) y Fondo Financiero para Pro- yectos de Desarrollo (FONADE). El cuarto aspecto está vinculado a la promoción de la oferta de vivienda para arriendo y requiere reconocer las diferencias entre los desarrolladores inmobiliarios para venta y los que se enfocan en arriendo. Por ejemplo, Colombia no cuenta con ins- trumentos financieros que permitan la incursión de promoto- res inmobiliarios en el mercado de vivienda en arrendamiento masivo y de largo plazo. Para este mercado se requieren ins- trumentos y/o productos financieros que permitan financiar al promotor inmobiliario a largo plazo (de 15 a 20 años), de forma tal que el capital se amortice en el tiempo, con cargo a los flujos mensuales de los cánones de arrendamiento de las viviendas. El quinto aspecto está vinculado con la calibración del monto del subsidio en función de la heterogeneidad de la realidad del mercado de vivienda en las distintas aglomeraciones urbanas; y del monto implícito que las familias deben pagar en los dis- tintos programas de adquisición de vivienda. Un subsidio mal calibrado puede inhibir la participación tanto de ofertantes como demandantes. Por ejemplo, en el caso de las 5 principales aglomeraciones urbanas (Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga), donde se concentra la mayor parte de los hoga- COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 19 NO TODAS LAS FAMILIAS QUE ENFRENTAN UN DÉFICIT DE VIVIENDA REQUIEREN SER PROPIETARIOS, LA OPCIÓN DEL ARRIENDO ES MUY PODEROSA PARA SOLUCIONAR EL DÉFICIT DE VIVIENDA DE FORMA FLEXIBLE Y ASEQUIBLE. res urbanos demandantes de vivienda social, es difícil encontrar unidades habitacionales con valores cercanos a los US$ 18 mil o 70 salarios mínimos. Este aspecto es clave considerando que re- sulta crítico para el éxito del programa que se construya nueva vivienda para arriendo. El sexto aspecto está vinculado con la selección de benefi- ciarios. Además de las características de focalización que debe cumplir el hogar, también debe ser sujeto de una calificación de riesgo que le permita al Estado otorgar el respectivo subsidio. Esta calificación es similar, al menos conceptualmente, a la cali- ficación que hace un banco para el otorgamiento de un crédito hipotecario (en vez de calcular la probabilidad de pago de una cuota de amortización, se calcula la probabilidad de pago del canon de arrendamiento). En las condiciones actuales, la califi- cación del hogar beneficiario no la puede realizar FONVIVIEN- DA ni el Fondo Nacional de Ahora (FNA): el primero porque no tiene la competencia y el segundo porque tiene productos de calificación de clientes para otros propósitos. Una alternativa que permita trasladar el riesgo comercial del programa sería darle esta función a los Gestores Inmobiliarios (las inmobiliarias profesionales y las compañías aseguradoras y afianzadoras que emiten garantías sobre los contratos) que cumplan con carac- terísticas idóneas para ejercer esta función. Idealmente, estos gestores podrían convertirse en Fondos Inmobiliarios de Arren- 20 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | LA MAYORÍA DE FAMILIAS QUE VIVE EN BARRIOS PRECARIOS Y EN CONDICIÓN DE RIESGO NO PUEDE O MUCHAS VECES NO QUIERE MUDARSE PUES ESTO LES SIGNIFICARÍA ALEJARSE DE SUS CENTROS DE VIDA SOCIAL Y DE TRABAJO. damiento Social, constituyendo para tal fin un patrimonio au- tónomo con propósito específico. De esta forma, los contratos de arrendamiento se realizarían entre el Fondo Inmobiliario y el hogar beneficiario, y tanto el pago del canon del hogar como el copago de canon del Gobierno se realizaría directamente al patrimonio autónomo constituido por el Gestor Inmobiliario. El copago del Gobierno sólo se realizaría en la medida que el hogar hubiera realizado el pago del mes correspondiente, con lo cual no sólo exige una buena selección del hogar, sino que también exige una buena administración de la cartera por parte del Ges- tor Inmobiliario. El séptimo aspecto está vinculado a los asuntos operativos. Un punto crítico para el éxito de nuevos programas es la incor- poración de los aprendizajes y buenas prácticas de programas existentes. Por ejemplo, en la experiencia de FONVIVIENDA en la aplicación de subsidios familiares de vivienda para la adquisi- ción de viviendas usadas por parte de población en situación de desplazamiento, existen algunos procedimientos y formatos que podrían servir de referencia. Lo mismo aplica para la plataforma tecnológica que realice la evaluación integral del hogar como en el Programa “Mi Casa Ya”, donde se evalúan tanto las condicio- nes habilitantes para ser beneficiario del subsidio, como las con- diciones para ser sujeto de un crédito hipotecario, que debería poder utilizarse para el nuevo programa. Igualmente, el nuevo COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 21 LA EVOLUCIÓN DE LOS SUBSIDIOS AL programa podría considerar desde su inicio la participación de MEJORAMIENTO DE VIVIENDA EN LA entidades como las Cajas de Compensación Familiar, teniendo EXPERIENCIA INTERNACIONAL en cuenta que en este sector puede existir un importante nicho • Los gobiernos han pasado de la demolición a la de hogares aptos y de oferta de vivienda nueva, que podrían con- reconstrucción y al mejoramiento. • Hacia un diseño ciego al ingreso, la edad y las tribuir al cumplimiento de la meta de 200 mil subsidios de arren- condiciones de empleo. damiento. Lo anterior significaría un apoyo considerable al Pro- • Con prioridades geográficas. grama en términos fiscales. Es importante tener en cuenta que • Cobertura: del 50% al 100% del valor del mejoramiento. en el Programa “Mi Casa Ya Ahorradores (VIPA – Casa Ahorro • Los usos múltiples son posibles. enfocado a hogares de hasta 2 salarios mínimos)” ya participan • Múltiples tramos. • El reforzamiento estructural es el primer uso las Cajas de Compensación Familiar aportando recursos. cuando es necesario. El octavo aspecto está vinculado con la flexibilidad. Actual- • Creación de paquetes por zonas para generar mente, se establece que el valor de la vivienda no podrá superar masa crítica atractiva para la participación del sector privado. la cantidad de salarios mínimos legales mensuales vigentes que • Los retos: diseño, estandarización y supervisión se define para la Vivienda de Interés Social. Esta condición de- técnica. biera ser requisito cuando la vivienda que se arriende sea objeto de un subsidio de adquisición cuando se aplique la opción de compra. En el caso de que la vivienda sólo sea destinada para arriendo, la restricción debiera estar enfocada en el valor del arriendo o del aporte máximo que se hará a través del subsi- dio. En general, una práctica prudente en un programa nuevo como el que se está introduciendo es establecer procesos más simplificados para la aplicación del subsidio de parte de familias que sólo aspiran a obtener una ayuda con su canon de arrenda- miento y que no desean adquirir una vivienda. Esta mayor flexi- bilidad permitiría, además, evitar marginar de los beneficios del programa a la población vulnerable. Mejoramiento de Vivienda: Casa Digna, Vida Digna La mayoría de las familias que viven en barrios precarios en Co- lombia no puede mudarse o simplemente opta por no hacerlo porque acceder a sus medios de sustento depende de perma- necer en donde viven. Además, para la gran mayoría de estas familias, la vivienda es su activo más importante, incluso si es que ésta tiene carencias en materia de seguridad física o legal. Para complementar sus esfuerzos por incentivar la producción de vivienda social bien ubicada, el gobierno de Colombia ha op- tado por priorizar el reforzamiento y mejora de la calidad de las viviendas existentes, a una fracción del costo de la construcción de una nueva, para salvar y mejorar la calidad de vida y para proteger los activos de las familias, sin perturbar drásticamente las dinámicas sociales y económicas. En este esfuerzo, Colombia se convertiría en un referente re- gional, ya que la mayoría de los países han tardado en adoptar políticas públicas que promuevan la vivienda resiliente. Este retraso puede atribuirse parcialmente a la falta de recursos económicos o de liderazgo político para la implementación de medidas de reforzamiento y mitigación de riesgos. Además, en 22 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | muchos casos, a pesar de existir el interés y la decisión, se care- LOS SUBSIDIOS DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA DEBEN SER COMPATIBLES ce de información completa y actualizada sobre la calidad de las CON LA MODALIDAD INCREMENTAL viviendas en las ciudades. DE CONSTRUCCIÓN Ante esta brecha de información y el alto costo de obtenerla a través de encuestas de campo, las instituciones financieras y las compañías de seguros frecuentemente optan por no participar Ingresos en los mercados de vivienda para personas de bajos recursos. Habitaciones En este sentido, poner a disposición del sector privado una base Familia Cambio de trabajo de datos geoespacial sobre las características y la resiliencia de 1980 1990 2010 las viviendas generados con alta tecnología y velocidad, puede dinamizar los mercados financieros y de seguros y promover la inclusión financiera de vastos sectores de la población del mun- do en desarrollo que no tienen acceso a servicios financieros y, aún si lo tienen, no pueden obtener un préstamo con fines de vivienda. La apuesta por mejorar la calidad del stock de vivienda existente, sin embargo, lleva asociados algunos desafíos. Por ejemplo, es necesario repensar los enfoques en materia de me- joramiento de vivienda, regularización de la tenencia y mejora- miento de barrios. En materia de regularización, por ejemplo, resulta indispensable decidir si la regularización debe preceder a cualquier mejora o si ésta debe ser otorgada cuando las mejo- ras han sido completadas. Concretamente, si bien los subsidios de mejoramiento de vi- vienda son operativamente más complejos de manejar que los subsidios a la compra de vivienda nueva con un crédito hipote- cario, estos tienen un gran potencial para mejorar la resiliencia de la vivienda y, de esta forma, salvar vidas, proteger activos y fortalecer a las economías. Entre los principales aspectos que deben ser considerados para un diseño e implementación exito- sa se incluyen: (i) un diseño multi-etapa que permita el acceso a múltiples desembolsos de subsidios con un límite máximo com- patible con el proceso incremental de construcción de las fami- lias; (ii) la determinación del reforzamiento estructural como el uso del primer tramo del subsidio, cuando sea necesario; (iii) la articulación de los subsidios de vivienda con esquemas de microcrédito que permitan que las familias puedan adelantar mejoras en las viviendas al mismo tiempo que realizan el refor- zamiento estructural; (iv) la simplificación de los procesos de legalización urbanística y de regularización de la propiedad in- cluyendo el suelo y las construcciones con la finalidad de que las familias cuenten también con seguridad jurídica una vez que la seguridad física se ha conseguido; y (v) la generación de co- nocimiento técnico (incluyendo la identificación de soluciones estándar, herramientas para realizar presupuestos de obra, apli- caciones para identificar proveedores de calidad, entre otros) que pueda ser utilizado por las empresas constructoras y del COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 23 CADENA DE VALOR DEL MEJORAMIENTO DE VIVIENDA Identificación y Ejecución Ejecución Declaración de Planificación Factibilidades Financiamiento Caracterización de de Obras de Obras Mejoras, Cierre y Licencias y Gestión Viviendas y Hogares Directas Complementarias y Liquidación Para el caso de Mejoramiento de Vivienda, los engranajes que operan simultáneamente son los siguientes: PLANIFICACIÓN: Incluye las políticas, estrategias y programas de Mejoramiento de Vivienda, procesos de legalización urbanística de asentamientos, titulación de bienes, cumplimiento de norma sismo-resistente y normas técnicas de la vivienda, así como normas y procedimientos frente a actos de reconocimiento de edifica- ciones, peritaje técnico y curaduría cero. IDENTIFICACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DE VIVIENDAS Y HOGARES: Incluye la identificación de viviendas de interés social VIS (<135 SMLMV), que se encuentren localizadas en suelo urbano y en asentamientos legalizados urbanisticamente, que no estén en zonas de riesgo no mitigable o áreas de protección ambiental, que estén tituladas a nombre del hogar u ocupadas si son bienes fiscales y que tengan carencias superables. Asimismo, incluye el análisis sobre los hogares que tengan ingresos inferiores a 2 salarios mínimos, que no hayan sido beneficiarios del subsidio de FONVI- VIENDA y que no sean propietarios de otra vivienda, diferente a la que se va a mejorar. Igualmente, in- cluye los procesos de peritaje técnico de la vivienda de acuerdo con su tipología, actos de reconocimiento de edificaciones y análisis sobre cumplimiento de normas técnicas de la vivienda, localización y obras de mitigación del entorno. Asimismo, incluye el levantamiento de información sobre las características socioeconómicas de los hogares y la consolidación de documentos soporte (cédula, registro civil, ingre- sos, escrituras, licencias, servicios públicos, información del Sistema de Selección de Beneficiarios Para Programas Sociales (SISBEN), etc.). FACTIBILIDADES Y LICENCIAS: Incluye el cumplimiento de las normas técnicas aplicables, requisitos, costos y procedimientos para obte- ner los permisos necesarios para la intervención de las viviendas. Depende de institucionalidad existente en Municipios. FINANCIAMIENTO Y GESTIÓN: Incluye la definición de tipo de intervención, cantidades de obra y presupuestos. Asimismo, incluye las gestiones sobre las entidades públicas o privadas que otorgan subsidios, créditos o microcréditos para el mejoramiento de vivienda. EJECUCIÓN DE OBRAS DIRECTAS: Incluye la selección del ejecutor sobre la base de consideraciones sobre la experiencia técnica, capacidad financiera, presencia en los territorios y depende de la escala, localización y tipos de intervenciones. Se deben considerar incentivos para llamar la atención del sector privado para intervenir bajo la modalidad de mejoramiento (estructural/saludable). Una vez elegido el ejecutor, incluye las intervenciones sobre la unidad de vivienda (estructural/saludable) y la determinación de responsables de la supervisión y control de las obras. EJECUCIÓN DE OBRAS COMPLEMENTARIAS: Incluye las intervenciones sobre el entorno (obras de infraestructura vial y de servicios públicos, equi- pamientos de recreación, educativos y de salud, mitigación de riesgo, parques, espacio público y zonas verdes, etc), determinación de costos y responsables de la ejecución. DECLARACIÓN DE MEJORAS, CIERRE Y LIQUIDACIÓN: Incluye los trámites, costos y responsables para la declaración de mejoras ante oficinas de notariado (si es del caso) y responsables de entrega, cierre, liquidación de obras. 24 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | sector financiero para reducir los costos de adquisición de nue- vos clientes y que facilite la implementación de las obras. En relación con el reforzamiento estructural, este ofrece una solución asequible y técnicamente viable. Por ejemplo, se esti- ma que el costo de reforzamiento estructural completo, que so- lucione todas las vulnerabilidades en una estructura, representa la tercera parte del costo de demolición y reconstrucción, y la mitad del costo de una vivienda VIP. Este tipo de reforzamiento estructural toma 1 semana en evaluación y entre 6 y 8 semanas en diseño y obras de construcción. Asimismo, un reforzamien- to estructural progresivo, como el que ya está permitido en la legislación colombiana, podría resolver el 75% de las falencias al 50% del costo. Finalmente, la creación de zonas especiales de mejoramiento urbano donde las regulaciones urbanísticas operen de forma simplificada podría facilitar la operación de los programas de mejoramiento de vivienda y reforzamiento es- tructural. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 25 UN OBSTÁCULO POR SUPERAR PARA QUE LOS GOBIERNOS INVIERTAN MÁS EN VIVIENDA RESILIENTE ES LA FALTA DE INFORMACIÓN GEOESPACIAL, GRANULAR Y DE BAJO COSTO SOBRE LAS CONDICIONES DE LAS VIVIENDAS. 26 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | Reflexiones finales Los retos de la política de vivienda en Colombia han cambiado. INSTRUMENTOS PARA PROMOVER LA VIVIENDA SOCIAL Hoy, la mejora de la calidad de la vivienda, la resiliencia ante de- FINANCIEROS sastres naturales y eventos relacionados con el cambio climático • Construcción en sitio propio de primera vivienda. y la migración de Venezuela son los fenómenos que plantean • Densificación en zonas de viviendas mayores retos para el gobierno. unifamiliares. La priorización que ha realizado el gobierno en los temas de • Mejoramiento y rehabilitación de la vivienda. • Subsidios al alquiler. arriendo y en mejoramiento de vivienda es consistente con las • Fondo de Financiamiento, esquema de créditos necesidades actuales y compatible con las mejores prácticas in- a bajo interés o fondos de garantía para ternacionales. desarrolladores inmobiliarios. • Crédito y asistencia técnica para la mejora o Las metas que se ha planteado el gobierno son, sin embargo, incremento de área construida en viviendas ambiciosas y solo serán alcanzables con reformas importantes existentes. en el diseño de los programas. • Inversión pública en infraestructura básica. • Mecanismos alternativos de cesión o pago por La acertada creación de los programas “Semillero de Propie- suelo público. tarios” y “Casa Digna, Vida Digna” sería más efectiva si es com- • Inversión en infraestructura que asegura plementada con un ejercicio de recalibración de la asignación conectividad e inclusión social. • Mecanismos de calificación de riesgo que se de recursos para mejorar la focalización y alcance de los progra- adapten a personas con ingresos informales de mas de vivienda, sin generar mayor presión fiscal. frecuencia irregular. El perfeccionamiento del marco institucional y operativo • Introducción de hipotecas en los mercados de capitales. también podría tener impacto positivo inmediato. La existencia • Eliminación de las distorsiones regulatorias que de un órgano rector que determine las acciones en materia de encarecen la compra de bienes futuros. vivienda sería un paso en la dirección correcta, compatible con NO FINANCIEROS las mejores prácticas internacionales. • Simplificación administrativa para obtención de Finalmente, el diseño e implementación de una política de licencias y permisos. vivienda moderna como la que desea implementar Colombia • Promoción de los usos mixtos (uso comercial en zona residencial). requiere de granularidad de datos y evaluación continua. Ac- • Incremento de las densidades permitidas. tualmente, el país carece de un sistema de información que le • Promoción de la mejora de los estándares y la permita monitorear el desempeño de los programas de vivienda industrialización de la construcción. y esto le impide adoptar acciones necesarias y oportunas para • Incentivos a la utilización de nuevos materiales de construcción. mejorar su efectividad. • Mejor focalización de beneficiarios de subsidios del Estado. • Impuesto a los terrenos no utilizados y captura de plusvalías. • Mecanismos de protección al consumidor que compra una vivienda con fallos. • Mecanismos de asociación público-privados para implementar catastros, generar suelo habilitado, planear y ejecutar desarrollos inmobiliarios, entre otros. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 27 EL MOMENTO ACTUAL ES PROPICIO PARA QUE COLOMBIA ADOPTE ACCIONES QUE ASEGUREN LA ASEQUIBILIDAD, INCLUSIÓN, RESILIENCIA Y SOSTENIBILIDAD DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA. 28 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | ANEXO ESTADÍSTICO Los hogares colombianos ¿son propietarios o arrendatarios? Régimen de tenencia de la vivienda ESTRUCTURA DE TENENCIA DE VIVIENDA EN COLOMBIA, 2017 Total hogares (14.8 millones de hogares) Urbano 79% Resto 21% (11.7 millones de hogares) (3.1 millones de hogares) Propia 39% Arriendo 46% Otro tipo 15% (4.6 millones de hogares) (5.5 millones de hogares) (1.6 millones de hogares) Totalmente pagada 35% Aún pagándola 4% (4.1 millones de hogares) (0.5 millones de hogares) FUENTE: DANE - GEIH 2017. TENENCIA DE VIVIENDA Y NIVELES DE INGRESO, 2017 Propia total Arriendo 43.6% 33.9% 28.1% 28.4% 26.1% 17.3% 17.1% 5.4% <2 SMMLV <2-4 SMMLV <4-8 SMMLV >8 SMMLV FUENTE: DANE - GEIH 2017, CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 29 ¿Cómo financian la compra de vivienda las familias? El desarrollo del mercado hipotecario en Colombia Para ilustrar la importancia del mercado hipotecario en Colombia se presenta una proporción simple entre el valor de la cartera hipotecaria y el PIB de Colombia para cada año presentado. Ambas estadísticas provienen del DANE. Asimismo, para ilustrar la intensidad de uso de las hipotecas para financiar la adquisición de vivienda se comparan los desembolsos de crédito hipotecario (también según los calculados por el DANE) con el valor de las ventas de vivienda nueva del Censo de Edificaciones Coordenada Urbana, cifras producidas por la Cámara Colombiana de la Construcción (CAMACOL). CARTERA HIPOTECARIA COMO PORCENTAJE DEL VENTAS DE VIVIENDA VS. DESEMBOLSOS DE PIB, 1994 - 2017 CRÉDITO HIPOTECARIO 10% US$ MILLONES 9.2% 12 9% Ventas de vivienda nueva (Camacol) 10 US$ 10.7 millones 8% 8 7% Diferencia acumulada desde US$ 7.7 millones 6.4% 6.2% 2012 de US$ 41 billones 6 6% 4 US$ 3.5 millones 5% 4% 2 Desembolsos crédito hipotecraio US$ 2.5 millones (DANE) 3.7% 3% 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FUENTE: DANE - GEIH 2017, CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA. El tamaño del reto: El déficit de vivienda urbano El cálculo del déficit se realizó tomando como referencia el censo del año 2005 y la GEIH realizada en el año 2014. Con esta información y de acuerdo con el estudio realizado por el Centro de Estudios de la Construcción y el De- sarrollo Urbano y Regional (CENAC) para el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, se realizaron las proyec- ciones al año 2016. DÉFICIT CUANTITATIVO URBANO DÉFICIT CUALITATIVO URBANO Censo 1993 20.3% Censo 1993 25.0% Censo 2005 12.6% Censo 2005 14.4% GEIH 2010 8.9% GEIH 2010 12.7% GEIH 2011 8.3% GEIH 2011 12.3% GEIH 2012 7.9% GEIH 2012 12.2% GEIH 2013 7.5% GEIH 2013 11.6% GEIH 2014 7.0% GEIH 2014 11.3% GEIH 2016 6.2% GEIH 2016 10.7% En 2014, el déficit de vivienda total en Colombia ascendía a 3,347,487 millones de viviendas, de los cuales 1,273,427 correspondían a Déficit Cuantitativo (9.4% del total de hogares) y 2,072,705 millones a Déficit Cualitativo (15.3%). Para complementar esta información, en el documento se incluye información sobre conformación de nuevos hogares y oferta formal de vivienda para las 12 principales aglomeraciones urbanas, en la medida que dicha infor- mación no se considera en las proyecciones de déficit a partir de las encuestas de calidad de vida. 30 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | ¿Cómo viven los colombianos? La clasificación de viviendas según su calidad La clasificación de viviendas según su calidad se construyó a partir de los datos de hogares urbanos de la GEIH 2017, mediante la desagregación por tenencia de vivienda (sólo para hogares propietarios y arrendatarios, sin considerar hogares en otro tipo de tenencia) y el tipo de falencia que reporta el hogar sobre su vivienda. De esta forma, es posible clasificar al inmueble como de buena o mala calidad. Se tomó una metodología similar a la que usa el DANE para el déficit, para cada uno de los componentes analizados: • Estructura paredes: Hogares que habitan viviendas con paredes construidas con materiales transitorios o precarios, que no contribuyen a la estabilidad de la vivienda ni cumplen con el objeto de brindar protección. Son viviendas con materiales perecederos (caña, esterilla u otro material vegetal), desechos (zinc, tela, cartón, latas, plástico) o sin paredes. • Cohabitación: Hogares de cualquier tamaño que comparten la vivienda con otros hogares. Es decir, donde se observa la presencia de dos o más hogares en la vivienda. • Hacinamiento no mitigable: Hogares que habitan viviendas urbanas con más de cinco personas por cuarto (sin incluir cocina, baños y garajes). • Estructura pisos: Hogares que habitan viviendas construidas con materiales estables o duraderos, pero que presentan pisos en tierra o arena. • Hacinamiento mitigable: Hogares que habitan viviendas urbanas con más de tres y menos cinco personas por cuarto y rurales con más de tres personas por cuarto (sin incluir cocina, baños y garajes). • Carencia de servicios públicos: Hogares que habitan viviendas que no cuentan con al menos un servicio público (electricidad, acueducto, alcantarillado y recolección de basuras en áreas urbanas). HOGARES URBANOS PROPIETARIOS, AÚN PAGANDO GRUPO DE SMMLV ESTRUCTURA COHABITACIÓN HACINAMIENTO NO ESTRUCTURA HACINAMIENTO SERVICIOS BUENA CALIDAD TOTAL HOGARES PAREDES MITIGABLE PISOS MITIGABLE PÚBLICOS < 1 SMMLV 990 162 108 291 334 842 18,507 21,235 0.2% 0.0% 0.0% 0.1% 0.1% 0.2% 4.0% 4.6% 1- 2 SMMLV 8 205 228 116 617 1,553 56,367 59,093 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 0.3% 12.2% 12.7% 2-4 SMMLV 463 615 373 91 1,270 2,405 125,072 130,289 0.1% 0.1% 0.1% 0.0% 0.3% 0.5% 27.0% 28.1% 4-8 SMMLV 0 210 844 178 977 1,010 118,039 121,258 0.0% 0.0% 0.2% 0.0% 0.2% 0.2% 25.5% 26.1% > 8 SMMLV 0 0 38 12 205 1,598 130,033 131,886 0,0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.3% 28.0% 28.4% Total 1,461 1,192 1,592 687 3,402 7,409 448,018 463,761 0.3% 0.3% 0.3% 0.1% 0.7% 1.6% 96.6% 100.0% FUENTE: DANE - GEIH 2017. CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 31 HOGARES URBANOS PROPIETARIO, VIVIENDA TOTALMENTE PAGADA GRUPO DE SMMLV ESTRUCTURA COHABITACIÓN HACINAMIENTO NO ESTRUCTURA HACINAMIENTO SERVICIOS BUENA CALIDAD TOTAL HOGARES PAREDES MITIGABLE PISOS MITIGABLE PÚBLICOS < 1 SMMLV 2,843 2,948 5,548 12,431 6,525 45,686 540,566 616,548 0.1% 0.1% 0.1% 0.3% 0.2% 1.1% 13.1% 15.0% 1- 2 SMMLV 1,851 3,069 4,626 13,258 12,625 45,753 791,381 872,562 0.0% 0.1% 0.1% 0.3% 0.3% 1.1% 19.2% 21.2% 2-4 SMMLV 1,961 4,368 4,977 8,655 15,436 50,954 1,138,195 1,224,545 0.0% 0.1% 0.1% 0.2% 0.4% 1.2% 27.6% 29.7% 4-8 SMMLV 463 2,094 3,256 1,903 9,894 23,023 860,938 901,570 0.0% 0.1% 0.1% 0.0% 0.2% 0.6% 20.9% 21.9% > 8 SMMLV 0 355 262 54 1,847 6,120 494,824 503,463 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 12.0% 12.2% Total 7,117 12,835 18,669 36,300 46,326 171,536 3,825,904 4,118,689 0.2% 0.3% 0.5% 0.9% 1.1% 4.2% 92.9% 100.0% FUENTE: DANE - GEIH 2017. CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA HOGARES URBANOS ARRENDATARIOS GRUPO DE SMMLV ESTRUCTURA COHABITACIÓN HACINAMIENTO ESTRUCTURA HACINAMIENTO SERVICIOS BUENA CALIDAD TOTAL HOGARES PAREDES NO MITIGABLE PISOS MITIGABLE PÚBLICOS < 1 SMMLV 1,830 48,895 10,407 3,477 24,334 32,820 590,479 712,241 0.0% 0.9% 0.2% 0.1% 0.4% 0.6% 10.7% 13.0% 1- 2 SMMLV 2,582 104,872 23,425 8,795 64,178 60,944 1,417,289 1,682,085 0.0% 1.9% 0.4% 0.2% 1.2% 1.1% 25.8% 30.6% 2-4 SMMLV 1,633 63,886 14,627 4,836 49,572 46,725 1,681,059 1,862,338 0.0% 1.2% 0.3% 0.1% 0.9% 0.9% 30.6% 33.9% 4-8 SMMLV 335 23,015 4,974 1,053 19,961 14,376 877,960 941,673 0.0% 0.4% 0.1% 0.0% 0.4% 0.3% 16.0% 17.1% > 8 SMMLV 178 3,902 951 11 2,283 3,245 284,109 294,679 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 5.2% 5.4% Total 6,557 244,570 54,385 18,173 160,328 158,109 4,850,895 5,493,016 0.1% 4.5% 1.0% 0.3% 2.9% 2.9% 88.3% 100.0% FUENTE: DANE - GEIH 2017. CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA. PROPORCIÓN DE HOGARES URBANOS SEGÚN CALIDAD DE VIVIENDA Y TENENCIA, 2017 TENENCIA DE VIVIENDA HOGARES EN VIVIENDAS HOGARES EN VIVIENDAS DE BUENA CALIDAD DE MALA CALIDAD Propia pagando 96.6% 3.4% Propia pagada 92.9% 7.1% Alquiler 88.3% 11.7% FUENTE: DANE - GEIH 2017. CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA. ¿Cuán cambiante es el objetivo? Iniciaciones de vivienda y formación de hogares Para cuantificar las iniciaciones de vivienda, se utilizaron los estimados del Departamento Nacional de Planeación (DNP) para todo el país y los datos procesados de la GEIH 2017 (para el total de los hogares). Para cuantificar la formación anual de hogares, se estimó un crecimiento lineal respecto de las cifras de hogares del Censo Nacional 2005 y el dato más reciente producido por el DANE (la GEIH 2017). Cabe resaltar que no se tuvo en cuenta las pro- yecciones de población (y hogares) de la página web, debido a que las mismas no existen a nivel municipal. 32 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | INICIACIONES DE VIVIENDA Y FORMACIÓN ANUAL DE HOGARES EN COLOMBIA, 2005-2017 Producción de vivienda total vs. Formación anual de hogares Producción de vivienda por tipo de vivienda 420,000 140,000 371,801 113,160 370,000 Formación de hogares 349,164 120,000 113,262 No VIS 320,000 100,000 94,110 80,836 270,000 295,925 80,000 VIS sin VIP 61,395 57,266 220,000 60,000 233,207 227,044 170,000 147,008 40,000 30,631 Iniciaciones de vivienda 33,046 VIP 120,000 20,000 29,572 70,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Para realizar esta desagregación por ciudades, primero, se tomaron los datos de iniciaciones de vivienda del Censo de Edificaciones (CEED del DANE), que cuenta con información estadística de las doce áreas urbanas presentadas en el informe. Por su parte, las estimaciones de hogares urbanos de las áreas analizadas, se calcularon tomando nuevamente el dato puntual del Censo Nacional 2005 y luego formulando un crecimiento lineal a partir del nú- mero de hogares urbanos reportado por la GEIH 2017 (y la Encuesta Multipropósito 2017 para el caso de Bogotá y Soacha, dado que esta última ciudad no se encuentra dentro de la cobertura de la GEIH). INICIACIONES DE VIVIENDA Y FORMACIÓN DE HOGARES EN LAS PRINCIPALES CIUDADES, 2005-2017 Bogotá y Soacha Medellín AM 90,000 35,000 30,467 80,000 Formación de hogares Formación de hogares 30,000 70,000 74,367 61,907 25,505 25,000 24,066 60,000 24,269 50,000 20,000 43,438 17,052 40,000 43,954 43,422 15,000 30,000 Iniciaciones de vivienda Iniciaciones de vivienda 20,000 10,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Cali AU Barranquilla AM 23,000 16,000 21,000 14,000 Formación de hogares 19,119 19,000 12,000 10,563 17,000 16,188 10,000 9,594 Formación de hogares 15,000 8,000 7,230 13,000 8,186 6,000 11,000 10,238 9,110 4,000 9,000 8,502 3,250 7,000 2,000 Iniciaciones de vivienda Iniciaciones de vivienda 5,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 33 Bucaramanga AM Pereira 13,000 7,000 12,000 6,000 11,000 Iniciaciones de vivienda 5,400 10,000 Iniciaciones de vivienda 5,000 4,855 9,000 9.207 4,000 3,504 8,000 3,000 7,000 6,384 6,000 2,000 2,389 5,394 2,207 5,000 Formación de hogares 5,099 1,000 4,000 4,580 Formación de hogares 3,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Cartagena Manizales AU 8,000 3,500 7,000 Iniciaciones de vivienda 3,000 2,898 5,592 6,000 2,637 Formación de hogares 5,050 2,500 5,000 4,325 Formación de hogares 4,952 4,000 2,000 2,129 1,915 3,000 1,500 1,625 2,000 1,000 1,000 1,059 Iniciaciones de vivienda 0 500 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Cúcuta AM Ibagué 8,000 7,000 7,000 6,000 5,762 Iniciaciones de vivienda 6,000 Formación de hogares 5,239 5,000 5,000 4,493 4,760 4,000 4,728 Formación de hogares 4,000 3,883 3,083 3,000 2,717 3,000 2,669 2,000 3,000 2,059 Iniciaciones de vivienda 1,000 1,000 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 34 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | Villavicencio Pasto 6,000 4,500 4,957 4,000 5,000 Formación de hogares 3,500 3,060 3,925 4,000 3,000 3,111 Formación de hogares 3.029 2,500 3,000 2,099 2,418 2.880 2,000 2,000 1,500 Iniciaciones de vivienda 2,260 1,491 1,000 1,000 500 Iniciaciones de vivienda 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FUENTE: DANE, CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA. Para ilustrar el requerimiento actual de vivienda por ciudad se consideró: ■ • ■ # hogares formados: Se refiere a la formación de hogares urbanos observada entre el dato de la GEIH 2017 (y EM 2017 para Bogotá y Soacha) y el Censo Nacional 2005 para cada ciudad y área urbana. ■ • ■ # viviendas iniciadas: Se refiere al número de iniciaciones reportadas por el DANE mediante el Censo de Edificaciones entre el 2005 y 2017, con excepción de los municipios que entraron en cobertura posteriormente desde 2007 y hasta 2017. Para estos últimos, las estadísticas de número de hogares también se toman desde el dato estimado linealmente para 2007. ■ • ■ Balance: Se refiere a una resta entre el número de viviendas iniciadas y el número de hogares formados, es decir las dos barras anteriores. ■ • ■ Déficit 2005: Se refiere a la estadística de déficit cuantitativo de vivienda urbana estimado por el DANE a partir del Censo Nacional 2005, que se presenta como un dato negativo debido a que es un déficit. ■ • ■ Requerimiento total: Se refiere a la suma del balance y el déficit 2005 presentados anteriormente. INICIACIONES, FORMACIÓN DE HOGARES Y BALANCE EN LAS PRINCIPALES CIUDADES, 2005-2017 Bogotá y Soacha Medellín AM 879,553 361,334 612,107 264,977 567,677 148,558 -52,201 -96,357 -311,876 -300,231 # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO FORMADOS INICIADAS TOTAL FORMADOS INICIADAS TOTAL COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 35 Cali AU Barranquilla AU 228,030 99,726 184,906 80,311 73,316 114,172 -19,415 -71,048 -113,858 -53,901 # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO FORMADOS INICIADAS TOTAL FORMADOS INICIADAS TOTAL Bucaramanga AM Pereira AM 53,655 99,929 29,780 62,657 23,875 37,272 5,297 -10,245 -13,630 -42,569 # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO FORMADOS INICIADAS TOTAL FORMADOS INICIADAS TOTAL Cartagena Manizales AU 23,950 22,504 51,786 43,813 35,592 5,938 1,446 -16,194 -7,384 -27,618 # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO FORMADOS INICIADAS TOTAL FORMADOS INICIADAS TOTAL 54,422 Cúcuta AM Ibagué 38,858 41,713 54,422 35,192 6,515 7,101 -12,709 -13,616 -22,483 # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO FORMADOS INICIADAS TOTAL FORMADOS INICIADAS TOTAL 36 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | Villavicencio Pasto 25,232 26,117 50,059 33,911 29,473 9,855 885 -13,325 -20,586 -10,740 # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO # HOGARES # VIENDAS BALANCE DÉFICIT 2005 REQUERIMIENTO FORMADOS INICIADAS TOTAL FORMADOS INICIADAS TOTAL Para ilustrar la dinámica del progreso y/o deterioro de la brecha de vivienda, se compara el promedio anual de iniciaciones 2005-2011, 2012-2017 y 2005-2017 con el promedio anual de formación de hogares urbanos para los mismos periodos de tiempo. INICIACIONES, FORMACIÓN DE HOGARES Y BALANCE EN LAS PRINCIPALES CIUDADES (2005-2017) PROMEDIO INICIACIONES PROMEDIO FORMACIÓN HOGARES BALANCE PROMEDIO 2005-2011 2012-2017 2005-2017 2005-2011 2012-2017 2005-2017 2005-2011 2012-2017 2005-2017 Bogotá y Soacha 43,422 43,954 43,667 61,907 74,367 67,658 -18,486 -30,413 -23,990 Medellín AM 17,052 24,269 20,383 25,505 30,467 27,795 -8,453 -6,198 -7,412 Cali AU 8,502 9,110 8,782 16,188 19,119 17,541 -7,686 -10,009 -8,758 Barranquilla AU 3,250 9,594 6,178 7,230 8,186 7,671 -3,981 1,408 -1,493 Bucaramanga AM 6,384 9,207 7,687 4,580 5,099 4,820 1,804 4,107 2,867 Pereira 3,504 4,855 4,127 2,207 2,389 2,291 1,297 2,466 1,837 Cartagena 1,059 5,050 3,236 4,325 4,952 4,615 -3,266 97 -1,379 Manizales AU 1,625 2,637 2,232 1,915 2,129 2,014 -290 509 219 Cúcuta AM 2,669 4,728 3,792 4,493 5,239 4,837 -1,824 -511 -1,045 Ibagué 2,059 4,760 3,533 2,717 3,083 2,886 -658 1,677 647 Villavicencio 2,260 3,029 2,679 3,925 4,957 4,401 -1,665 -1,928 -1,722 Pasto 1,491 3,111 2,374 2,099 2,418 2,246 -608 692 128 Total 12 ciudades 90,087 124,303 105,879 137,093 162,403 148,775 -47,006 -38,101 -42,896 FUENTE: DANE, CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 37 Para caracterizar el mercado de vivienda de interés social, se compara la oferta y la demanda. Para definir la oferta se utilizan las iniciaciones reportadas por el CEED. Para definir la demanda, se utiliza la formación de hogares ur- banos calculado anteriormente, esta vez desagregada por segmentos. Es decir, los hogares formados que perciben ingresos por debajo de 4 SMMLV son parte del espectro VIS y los que reciben ingresos por encima de 4 SMMLV se consideran parte del espectro No VIS. OFERTA Y DEMANDA DE VIVIENDA VIS Y NO VIS, 2005-2017 Demanda Oferta Bogotá y Soacha Medellín AM NO VIS 33.0% 51.2% NO VIS 32.6% 65.2% VIS 67.0% 48.8% VIS 67.4% 34.8% Cali AU Barranquilla AU NO VIS 26.0% 55.2% NO VIS 31.2% 50.6% VIS 74.0% 44.8% VIS 68.8% 49.4% Bucaramanga AM Pereira AM NO VIS 37.3% 69.0% NO VIS 26.1% 51.8% VIS 62.7% 31.0% VIS 73.9% 48.2% Cartagena Manizales AU NO VIS 21.2% 59.0% NO VIS 28.6% 58.0% VIS 78.8% 41.0% VIS 71.4% 42.0% Cúcuta AM Ibagué NO VIS 16.7% 35.3% NO VIS 26.3% 45.6% VIS 83.3% 64.7% VIS 73.7% 54.4% Villavicencio Pasto NO VIS 28.3% 42.4% NO VIS 26.5% 49.3% VIS 71.7% 57.6% VIS 73.5% 50.7% 38 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | ¿Cuánto suelo residencial hace falta para cerrar la brecha de vivienda? La demanda de suelo urbano según tipo de desarrollo inmobiliario y densidad En Hectáreas. DEPARTAMENTO VIVIENDA UNIFAMILIAR VIVIENDA MULTIFAMILIAR TOTAL 2018* DENSIDAD MEDIA DENSIDAD ALTA DENSIDAD BAJA DENSIDAD MEDIA 342 HAB / HA = 700 HAB / HA = 850 HAB / HA = 1050 HAB / HA = 90 UNIDADES 185 UNIDADES 223 UNIDADES 276 UNIDADES Grupo Amazonas 29,373 326 159 132 106 San Andrés 16,193 180 88 73 59 Putumayo 28,152 313 152 126 102 Casanare 33,498 372 181 150 121 Arauca 20,668 230 112 93 75 Sucre 81,679 908 442 366 296 Santander 107,045 1,189 579 480 388 Risaralda 29,186 324 158 131 106 Quindio 21,275 236 115 95 77 Tolima 65,361 726 353 293 237 Norte de Santander 81,655 907 441 366 296 Narino 96,471 1,072 521 433 350 Meta 74,792 831 404 335 271 Magdalena 142,246 1,581 769 638 515 La Guajira 84,123 935 455 377 305 Huila 48,407 538 262 217 175 Choco 66,525 739 360 298 241 Cundinamarca 160,387 1,782 867 719 581 Córdoba 170,464 1,894 921 764 618 César 85,716 952 463 384 311 Cauca 49,881 554 270 224 181 Caquetá 32,913 366 178 148 119 Caldas 24,578 273 133 110 89 Boyaca 47,009 522 254 211 170 Valle del Cauca 251,009 2,789 1,357 1,126 909 Antioquía 262,434 2,916 1,419 1,177 951 Bolivar 233,074 2,590 1,260 1,045 844 Atlántico 244,094 2,712 1,319 1,095 884 Bogotá 499,249 5,547 2,699 2,239 1,809 TOTAL DEMANDA 3,087,457 34,305 16,689 13,845 11,186 DE SUELO COLOMBIA 2015 * Calculando 3.8 habitantes por vivienda (Dane 2005). Datos del Deficit CENSO 2005. FUENTE: BANCO MUNDIAL. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 39 ¿Es la vivienda asequible en Colombia? El gasto anual en vivienda según nivel de ingreso Para ilustrar la importancia del gasto de arriendo de las familias, se considera la estructura de hogares arrenda- tarios y propietarios en proceso de pago, de acuerdo con las estadísticas de hogares urbanos de la GEIH 2017. De esta manera, se presenta un promedio de ingresos mensuales según la encuesta, al igual que un promedio de canon de arrendamiento y cuota de amortización, para generar la proporción de gasto en vivienda en la que incurren al mes. De la misma manera, se realiza una suma de los hogares por tipo de tenencia y nivel de ingre- sos. Por último, el gasto total en arrendamiento se refiere a una multiplicación del canon o cuota por 12, para obtener un dato anual. GASTO EN ARRIENDO POR NIVELES DE INGRESO, 2017 (SECTOR URBANO) GRUPO DE SMMLV INGRESO DEL HOGAR CANON DE ARRIENDO/ INGRESO # HOGARES % HOGARES GASTO ANUAL EN ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTO <1 SMMLV US$ 149.3 US$ 64.2 43.0% 712,241 13.0% US$ 770.6 1-2 SMMLV US$ 358.9 US$ 101.4 28.3% 1,682,085 30.6% US$ 1,217.4 2-4 SMMLV US$ 693.0 US$ 131.7 19.0% 1,862,338 33.9% US$ 1,580.9 4-8 SMMLV US$ 1,325.5 US$ 173.1 13.1% 941,673 17.1% US$ 2,077.6 >8 SMMLV US$ 2,943.1 US$ 257.4 8.7% 294,679 5.4% US$ 3,088.6 Ponderado US$ 763.0 US$ 134.8 17.7% 5,493,016 100.0% US$ 1,617.2 FUENTE: DANE - GEIH 2017, CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA. GASTO EN AMORTIZACIÓN POR NIVELES DE INGRESO, 2017 (SECTOR URBANO) GRUPO DE SMMLV INGRESO DEL HOGAR CUOTA DE AMORTIZACIÓN/ INGRESO # HOGARES % HOGARES GASTO ANUAL EN AMORTIZACIÓN AMORTIZACIÓN <1 SMMLV US$ 167.3 US$ 60.0 35.9% 21,235 4.6% US$ 720.2 1-2 SMMLV US$ 357.9 US$ 106.4 29.7% 59,093 12.7% US$ 1,276.5 2-4 SMMLV US$ 708.9 US$ 150.6 21.2% 130,289 28.1% US$ 1,806.9 4-8 SMMLV US$ 1,375.4 US$ 237.8 17.3% 121,258 26.1% US$ 2,853.8 >8 SMMLV US$ 3,633.9 US$ 389.0 10.7% 131,886 28.4% US$ 4,668.4 Ponderado US$ 1,478.5 US$ 230.1 15.6% 463,761 100.0% US$ 2,761.0 FUENTE: DANE - GEIH 2017, CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA. Para estimar el gasto anual en arrenda- MERCADO DE ARRENDAMIENTO EN COLOMBIA, 2017 miento en Colombia se multiplica el gasto <2 SMMLV 2-4 SMMLV 4-8 SMMLV >8 SMMLV anual en vivienda de los hogares arrenda- US$ 8.406 millones tarios por el número de hogares para cada Δ Total:4.5% US$ 910 nivel de ingresos. millones US$ 6,454 millones Δ-9.7% US$ 1,956 millones US$ 1,682 millones Δ5.5% US$ 1,418 US$ 2,944 millones millones Δ8.8% $ 5,540 US$ 1,773 millones millones US$ 2,596 US$ 1,581 Δ8.6% millones millones 2011 2017 FUENTE: DANE - GEIH 2011, 2017, CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA. 40 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | Para ilustrar la asequibilidad de la vivienda en las principales ciudades colombianas, primero se obtuvo el precio promedio de las viviendas, ponderado por segmentos VIS/No VIS para cada ciudad. Posteriormente, el ingreso promedio anual de los hogares se calculó mediante las cifras de la GEIH 2017 (y EM 2017 para Bogotá). Por último, se realizó una división simple entre los precios y los ingresos para obtener así la capacidad de compra promedio de los hogares por ciudad. COSTO DE LA VIVIENDA Y ASEQUIBILIDAD EN LAS CIUDADES PRINCIPALES, 2017 Valor promedio de vivienda por ciudad Ingreso promedio del hogar Asequibilidad US$ 128,385 US$ 130,350 10.01 8.26 años años 8.97 años US$ 95,127 US$ 14,317 US$ 13,017 US$ 11,513 Bogotá Medellín AM Cali AM FUENTE: DANE - GEIH 2017, CÁLCULOS ECONOMÍA URBANA. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 41 ¿Cuánto contribuyen los subsidios a la asequibilidad de la vivienda? Contribución de la inversión del gobierno en programas de vivienda Para caracterizar la contribución de los subsidios del Estado a la adquisición de la vivienda de parte de los hogares, se tomó como fuente principal de información la entregada por FONVIVIENDA (Base de subsidios familiares de vivienda a abril de 2018) y las normas que definen los Programas, particularmente el Decreto 1077 de 2015 y sus modificaciones. PARA EL PROGRAMA VIPA (ENTRE 1 Y 2 SMLMV) HOGAR CON INGRESO HASTA 1,5 SMLMV HOGAR CON INGRESO HASTA 2 SMLMV APORTES VALOR EN SMLMV % VALOR EN SMLMV % Aporte Hogar US$ 902 3.35 5% US$ 902 3.35 5% Aporte Gob. Nacional Subsidio Directo US$ 8,082 30.0 45% US$ 6,735 25.0 37% Aporte Gob. Nacional Subsidio a la Tasa US$ 2,720 10.1 15% US$ 3,125 11.6 17% Crédito Hipotecario US$ 9,065 33.65 50% US$ 10,412 38.65 58% VALOR VIP US$ 18,049 67 100% US$ 18,049 67 100% PROGRAMA MI CASA YA (ENTRE 2 Y 4 SMLMV) HOGAR CON INGRESO DE 2 SMLMV HOGAR CON INGRESO HASTA 4 SMLMV APORTES VALOR EN SMLMV % VALOR EN SMLMV % Aporte Hogar US$ 9,456 35.1 30% US$ 9,456 35.1 30% Aporte Gob. Nacional Subsidio Directo US$ 8,082 30.0 26% US$ 5,388 20.0 17% Aporte Gob. Nacional Subsidio a la Tasa US$ 3,357 12.5 11% US$ 4,003 14.9 13% Crédito Hipotecario US$ 13,982 51.9 44% US$ 16,675 61.9 53% VALOR VIS US$ 31,519 117 100% US$ 31,519 117 100% En ambos casos, se toma como referencia información estadística del promedio del valor de subsidios asignados y de créditos otorgados. Asimismo, se toma como referencia el promedio de costo de vivienda adquirida en el marco del Programa. PROGRAMA SUBSIDIO DE TASA DE INTERÉS (FRECH II- FRECH VIP VIS - HOGARES CON INGRESOS HASTA 8 SMLMV) HOGAR CON INGRESO ENTRE 2 Y 4 SMLMV APORTES VALOR EN SMLMV % Aporte Hogar US$ 9,456 35.1 30% Aporte Cajas de Compensación Subsidio Directo US$ 4,580 17.0 15% Aporte Gob. Nacional Subsidio a la Tasa US$ 4,198 15.6 13% Crédito Hipotecario US$ 17,484 64.9 55% VALOR VIS US$ 31,519 117 100% Si bien es cierto el Programa no cuenta con subsidio directo otorgado por FONVIVIENDA, sí lo aprovecharon las Cajas de Compensación Familiar, las cuales asignaron subsidios a sus afiliados por un valor promedio de US$ 4,580. Se toma como referencia en la medida que hacen parte de los esfuerzos y metas del Gobierno en materia de vivienda. 42 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | En los casos en que no hubo ningún aporte, ni de las Cajas de Compensación, ni de FONVIVIENDA, los valores son los siguientes: HOGAR CON INGRESO ENTRE 4 Y 8 SMLMV APORTES VALOR EN SMLMV % Aporte Hogar US$ 9,456 35.1 30% Aporte Gob. Nacional Subsidio Directo -- 0.0 0% Aporte Gob. Nacional Subsidio a la Tasa US$ 5,297 19.7 17% Credito Hipotecario US$ 22,063 81.9 70% VALOR VIS US$ 31,519 117 100% PARA EL PROGRAMA SUBSIDIO DE TASA DE INTERÉS (FRECH NO VIS – PIPE 2.0 –CONTRACÍCLICO– HOGARES DE TODOS LOS NIVELES DE INGRESO) APORTES VALOR EN SMLMV % Aporte Hogar US$ 16,972 63 30% Aporte Gob. Nacional Subsidio Directo -- 0.0 0% Aporte Gob. Nacional Subsidio a la Tasa US$ 5,942 22.1 11% Crédito Hipotecario US$ 39,601 147 70% VALOR VIS US$ 56,573 210 100% En este segmento, el enfocado a segmentos de ingreso alto, que permiten la adquisición de vivienda de hasta 435 Salarios Mínimos, se definieron dos rangos de valor de vivienda. El primero con valor hasta US$ 56,573 y el segun- do con valor hasta US$ 96,982. APORTES VALOR EN SMLMV % Aporte Hogar US$ 29,095 108 30% Aporte Gob. Nacional Subsidio Directo -- 0.0 0% Aporte Gob. Nacional Subsidio a la Tasa US$ 10,187 37.8 11% Crédito Hipotecario US$ 67,887 252 70% VALOR VIS US$ 96,982 360 100% El aporte del Gobierno es de 2.5 Puntos Porcentuales de la Tasa de Interés, durante 7 años. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 43 ¿Cuán resiliente es el stock de vivienda en Colombia? Daños y pérdidas que generan los desastres sobre las viviendas Las cifras calculadas sobre los daños y pérdidas por emergencias se realizaron con fuente de información de la UNGRD, sobre eventos sucedidos entre 1998 y 2016: VIVIENDAS AFECTADAS POR TIPO DE EVENTO AÑO SISMO DESLIZAMIENTO INUNDACIÓN OTROS TOTAL VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS DESTRUIDAS AVERIADAS AFECTADAS DESTRUIDAS AVERIADAS AFECTADAS DESTRUIDAS AVERIADAS AFECTADAS DESTRUIDAS AVERIADAS AFECTADAS AFECTADAS 1998 - - - 216 262 478 1,077 5,960 7,037 657 2,858 3,515 11,030 1999 17,566 61,927 79,493 732 2,600 3,332 3,176 19,775 22,951 1,551 3,849 5,400 111,176 2000 - 97 97 451 1,307 1,758 1,368 6,429 7,797 662 3,053 3,715 13,367 2001 - - - 110 243 353 161 3,119 3,280 1,297 11,141 12,438 16,071 2002 - - - 304 680 984 638 2,898 3,536 319 6,600 6,919 11,439 2003 - - - 240 511 751 636 8,286 8,922 1,240 8,015 9,255 18,928 2004 367 2,421 2,788 138 602 740 1,040 32,154 33,194 661 13,891 14,552 51,274 2005 - 227 227 957 2,186 3,143 10,869 32,800 43,669 898 15,262 16,160 63,199 2006 - - - 830 4,125 4,955 1,823 29,752 31,575 672 20,174 20,846 57,376 2007 395 1,815 2,210 425 2,702 3,127 1,634 25,784 27,418 1,296 9,016 10,312 43,067 2008 1,251 2,477 3,728 1,334 7,287 8,621 3,726 120,901 124,627 847 11,866 12,713 149,689 2009 - 27 27 505 4,213 4,718 2,039 40,223 42,262 603 16,262 16,865 63,872 2010 - 33 33 4,997 45,162 50,159 6,278 314,830 321,108 1,022 18,037 19,059 390,359 2011 - 3 3 3,871 32,588 36,459 3,468 272,939 276,407 677 13,966 14,643 327,512 2012 22 1,282 1,304 636 9,381 10,017 1,034 57,694 58,728 1,215 52,934 54,149 124,198 2013 589 5,599 6,188 222 1,796 2,018 1,056 34,351 35,407 1,118 31,237 32,355 75,968 2014 1 745 746 105 929 1,034 730 31,904 32,634 1,496 30,419 31,915 66,329 2015 699 3,790 4,489 198 619 817 559 18,653 19,212 1,203 23,926 25,129 49,647 2016 4 724 728 76 388 464 334 21,368 21,702 568 13,923 14,491 37,385 TOTAL 20,894 81,167 102,061 16,347 117,581 133,928 41,646 1,079,820 1,121,466 18,002 306,429 324,431 1,681,886 DAÑOS Y PÉRDIDAS A LA VIVIENDA POR EMERGENCIAS AÑO DAÑOS EN VIVIENDAS TOTAL COSTO ESTIMADO DE COSTO ESTIMADO DE COSTO ESTIMADO DE REPOSICIÓN DE VIVIENDAS REPARACIÓN DE VIVIENDAS ATENCIÓN DE VIVIENDAS DESTRUIDAS AVERIADAS AFECTADAS 1998 US$ 33,150,000 US$ 22,700,000 US$ 55,850,000 1999 US$ 391,425,000 US$ 220,377,500 US$ 611,802,500 2000 US$ 42,177,000 US$ 27,215,000 US$ 69,392,000 2001 US$ 26,656,000 US$ 36,257,500 US$ 62,913,000 2002 US$ 21,437,000 US$ 25,445,000 US$ 46,882,000 2003 US$ 35,972,000 US$ 42,030,000 US$ 78,002,000 2004 US$ 37,502,000 US$ 122,670,000 US$ 160,172,000 2005 US$ 216,308,000 US$ 126,187,500 US$ 342,495,500 2006 US$ 56,525,000 US$ 135,127,500 US$ 191,652,500 2007 US$ 63,750,000 US$ 98,292,500 US$ 162,042,500 2008 US$ 121,686,000 US$ 356,327,500 US$ 478,013,500 2009 US$ 53,499,000 US$ 151,812,500 US$ 205,311,500 2010 US$ 209,049,000 US$ 945,155,000 US$ 1,154,204,000 2011 US$ 136,272,000 US$ 798,740,000 US$ 935,012,000 2012 US$ 49,419,000 US$ 303,227,500 US$ 352,646,500 2013 US$ 50,745,000 US$ 182,457,500 US$ 233,202,500 2014 US$ 39,644,000 US$ 159,992,500 US$ 199,636,500 2015 US$ 45,203,000 US$ 117,470,000 US$ 162,673,000 2016 US$ 16,694,000 US$ 91,007,500 US$ 107,701,500 TOTAL US$ 1,647,113,000 US$ 3,962,492,500 US$ 5,609,605,500 44 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | GLOSARIO DE ACRÓNIMOS Y ABREVIACIONES CAMACOL Cámara Colombiana de Construcción. CCF Caja de Compensación Familiar. CEED Censo de Edificaciones. CENAC Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional. CPVMP Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía. DANE Departamento Administrativo Nacional de Estadística. DNP Departamento Nacional de Planeación. DPS Departamento para la Prosperidad Social. EM Encuesta Multipropósito. FINDETER Financiera de Desarrollo Territorial.. FNA Fondo Nacional de Ahorro. FONADE Fondo Financiero de Proyectos de Desarrollo. FONVIVIENDA Fondo Nacional de Vivienda. FRECH Fondo de Reservas para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria. GEIH Gran Encuesta Integral de Hogares. MADR Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural. MCY Programa Mi Casa Ya. MVCT Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. NSR Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente. PVG Programa Vivienda Gratis. SFV Subsidio Familiar de Vivienda. SISBEN Sistema de Selección de Beneficiarios Para Programas Sociales. SMLMV Salario Mínimo Mensual Vigente. UNGRD Unidad Nacional para la Gestión de Riesgo de Desastres. VIP Vivienda de Interés Prioritario. VIPA Programa de Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores. VIS Vivienda de Interés Social. COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 45 46 | GRUPO BANCO MUNDIAL | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | COLOMBIA | COLOMBIA | VIVIENDA DIGNA PARA TODOS | GRUPO BANCO MUNDIAL | 47 Práctica global para los sectores urbano, rural y de desarrollo social